12 J.F. Kennedylaan - memo kaderstelling analyse n.a.v. commissie 08-09-2022
Tekst van het document
Aan de raads- en commissieleden Ruimte Betreft: Raadsvoorstellen J.F. Kennedylaan Datum: 8 september 2022
Kaderstelling J.F. Kennedylaan. Naar aanleiding van de opiniërende bijeenkomst op 8 september en ter voorbereiding op de behandeling van de raadsvoorstellen op 15 en 29 september, m.b.t. J.F. Kennedylaan is gevraagd in hoeverre het plan voldoet aan de gestelde kaders. In dit memo zetten wij dit uiteen. Op 5 maart 2020, 15 oktober 2020 en 8 juli 2021 heeft de raad kaderstellende uitspraken gedaan t.a.v. de ontwikkeling van de locatie J.F. Kennedylaan. We gebruiken ter beoordeling de stoplicht-methodiek: Groen: voldoet Oranje: voldoet wel/niet Rood: voldoet niet.
Kaderstellende uitspraken Nr. Kaderstellende uitspraak 1 Er hoeven geen andere scenario’s te worden onderzocht 2 De scenario’s worden nader uitgewerkt. Op grond van deze scenario’s wordt een voorkeursscenario bepaald. 3
Bij planontwikkeling met wonen is het uitgangspunt ‘bouwen naar behoefte’. Er dient een toets plaats te vinden aan Woonvisie 2020-2030
Reactie -
Vastgesteld op 5 maart 2020 Conclusie
Het voorkeursscenario is bij latere kaderstelling op 15 oktober en 8 juli bepaald. Betreft woningbouw in combinatie met een multidisciplinair gezondheidscentrum. In de Woonvisie staat dat projecten vanaf 20 woningen tenminste 15% sociale huurwoningen moeten bevatten. Het plan telt 15 sociale huurwoningen. Daarmee voldoet het plan ruimschoots aan de Woonvisie. In het bestemmingsplan is dit ook vastgelegd. Als het totale plan bv 60 woningen telt is er sprake van 25% sociale huur. Voor het aan te besteden deel gelden volgens het bestemmingsplan geen eisen t.a.v. het programma en aantallen. In de aanbesteding kunnen deze (alsnog) worden gesteld. Sturing verloopt dan via contract en doelgroepenverordening 2022 voor zover van toepassing (sociale koopwoningen, middeldure huurwoningen). De Woonvisie kent woningbouwprogramma
een
algemeen
Eigendom Koop
Type Egw/mgw Egw Levensl. Overig
Prijs <€200k €200k-350k <€300k Overige
Huur
Alle type Alle type
<€720 >€720
% 15-20% 15-20% 20-25% 10-15% 75% 15-20% 5-10% 25%
Grondexploitatie In een grondexploitatie wordt gerekend met verwachte kosten en opbrengsten. Bij behandeling raadsvoorstel gezondheidscentrum in 2021 zijn 2 scenario’s doorgerekend. Scenario 2 gaat uit van woningbouw + gezondheidscentrum. Er is gerekend met een fictief programma van 40 woningen in het aan te besteden deel: ▪ 17 betaalbaar koop ▪ 17 middelduur koop ▪ 6 duur koop ▪ (max. 16 sociale huurwoningen) De uitkomsten van het fictieve programma zijn opgenomen in de vast te stellen grondexploitatie. Het daadwerkelijke programma is resultaat van aanbesteding. In de aanbesteding kan zowel het aantal als samenstelling van het programma veranderen, het bestemmingsplan stelt geen voorwaarden. 4
5
De omgeving dient meegenomen te worden in het proces om te komen tot een voorkeursscenario. Uitgangspunt bij planontwikkeling is dat de gemeente het project tenminste budgettair-neutraal afrondt.
Ter voorbereiding op de besluitvorming door de raad op 15 oktober is de omgeving meegenomen. In het raadsvoorstel van 5 maart 2020 is bepaald dat alle voorbereidende kosten ten laste van de grondexploitatie worden gebracht. De raad heeft op 5 juli 2018 ingestemd met de aankoop van de Hispohal incl. beëindiging exploitatie en daartoe een krediet beschikbaar gesteld van €2.150.000 en €50.000 voor bijkomende kosten. De notitie ‘Kaders ontwikkeling locatie Hispohal’ is onderdeel van de besluitvorming van 5 maart 2020. De gepresenteerde scenario’s geven in alle gevallen een negatief exploitatieresultaat weer van tussen -€600.000 en - €3.500.000 gebaseerd op de aankoopwaarde. Scenario 4 (wonen met een gezondheidscentrum) resulteert in een exploitatie tekort van - €1.700.000 en - €2.100.000.
Bij vaststelling jaarrekening 2019 op 28 mei 2020 heeft een afwaardering plaatsgevonden op de locatie Hispohal van €1,25 miljoen (blz. 84, 111). Afwaardering heeft plaatsgevonden op grond van paragraaf 4.2 BBV en een onderliggende taxatie. De afwaardering is ten laste gebracht van de algemene reserve grondbedrijf. Aanvullend is gesteld dat een positief resultaat van het project ook ten gunste van de algemene reserve grondbedrijf komt. Bij het raadsvoorstel van 8 juli 2021 heeft de raad het uitgangspunt ‘budgettair neutraal’ los te laten en een negatief resultaat van maximaal €300.000 te accepteren. Hierbij is gerekend met de aankoopwaarde, een fictief programma en indices voor opbrengsten en kosten. In het voorstel tot vaststelling grondexploitatie 2022 is gerekend met de getaxeerde waarde De grondexploitatie eindigt met een positief resultaat van ca. €500.000. In de grondexploitatie gerekend met een fictief programma zoals dat in 2021 is gehanteerd. Daadwerkelijke resultaat wordt bepaald door de aanbesteding (en de eisen die stellen). Aantallen woningen is vrij op grond van het bestemmingsplan. Wordt uitgegaan van de aankoopwaarde van de locatie in 2018, dan ontstaat er een tekort van €720.000. Dat tekort is kleiner dan de ramingen in 2020 (5 maart) laten zien. Dat er een tekort ontstaat komt omdat gerekend wordt met een te hoge inbrengwaarde. t.o.v.
de berekening uit 2021 is in de grondexploitatie rekening gehouden met een ruimtelijke kwaliteitsbijdrage (gemeentelijke regeling: algemene dienst) en reservering planschade. Beide zaten niet in de berekening uit 2021.
6
Ten behoeve van planoptimalisatie kan het uitgangspunt ‘behoud bestaande groenstructuren/bomen’ worden losgelaten, mits er sprake blijft van een stevige groene invulling. Een stevige groene invulling is tenminste een groene invulling van gelijke kwaliteit.
De bestaande groenstructuur rondom de locatie blijft behouden, maar wordt wel opnieuw ingericht. De bestaande bomen worden gerooid. Aanleiding hiervoor is een uitgevoerd onderzoek en de molenbiotoop. Er komen nieuwe bomen voor in de plaats, die voor wat betreft hoogte aansluiten bij de molenbiotoop. De bomen worden geplaatst in een strook beukenhagen van 2 meter breed (vergelijkbaar met zijde Schoolstraat). Samen met het gezondheidscentrum is de buitenruimte ontworpen om zo de overgang van privaat naar publiek in te richten. Zie bijgevoegde tekening. Ook op terrein van het gezondheidscentrum wordt groen toegevoegd.
7
Ten behoeve van planoptimalisatie kan het uitgangspunt ‘doortrekken van bestaande rooilijnen’ los worden gelaten, mits de ruimtelijke kwaliteit geborgd blijft
8
Ten behoeve van planoptimalisatie kan het uitgangspunt ‘aansluiten bij typologie van de wijk’ los worden gelaten, mits de ruimtelijke kwaliteit geborgd blijft en er sprake blijft van een goede aansluiting met de school
9
Er wordt vastgehouden aan uitgangspunt ‘orientatie aan drie zijden’
10
Er wordt vastgehouden aan uitgangspunt ‘zichtlocatie vanaf Apollostraat’ Bij de planuitwerking dient aandacht te worden besteed aan verkeersbewegingen, parkeren, ontsluiting en kiss&ride zone bij de school
11
De kwaliteit van het groen gaat er t.o.v. de bestaande situatie op vooruit. In kwantitatieve zin blijft het minstens gelijk. In het bestemmingsplan dat voorligt wordt aan de Elsakkersstraat en Doornboomstraat de rooilijn aangehouden gelijk aan die van de Samenwijs Accommodatie Starrebos. Aan de zijde van de J.F. Kennedylaan wordt de rooilijn t.o.v. het ontwerp bestemmingsplan 2,5 meter opgeschoven voor een optimale positionering van het gezondheidscentrum. Het bestemmingsplan laat ruimte om zowel gestapelde als grondgebonden woningen mogelijk te maken. Voor het gezondheidscentrum is reeds een ontwerp gemaakt, dat positief is beoordeeld door de welstandscommissie. Bij de aanbesteding zal een plan binnen de kaders van het bestemmingsplan getoetst worden op kwaliteit, waarbij aansluiting bij de school en het gezondheidscentrum onderdeel van de beoordeling zal zijn. Het bestemmingsplan regelt dat de bebouwing georiënteerd wordt op de bestaande straten. Dit wil niet zeggen dat de ‘schoolzijde’ geen representatieve gevel wordt. Entrees zijn gelegen aan de Elsakkersstraat, Doornboomstraat en J.F. Kennedylaan In het ontwerp van het gezondheidscentrum is hier rekening mee gehouden. Zie ook impressie van het gezondheidscentrum Het bestemmingsplan toont aan dat er sprake is van een gesloten parkeerbalans op basis van het gemeentelijk parkeerbeleid.
Hierbij geldt dat er planologisch 16 parkeerplaatsen worden gesaldeerd, zijnde het bestaande tekort van de Hispohal. Het bestaande parkeerbeleid is vervat in de planregels en zal in de aanbesteding worden meegenomen. In de bestaande omgeving is meer parkeerruimte aanwezig dan benodigd. Op basis van de parkeerdrukmeting in de omgeving zouden binnen het plangebied max. 42 parkeerplaatsen minder aangelegd hoeven te worden. Bij het aan te besteden deel wordt een deel van de parkeeropgave voor het gezondheidscentrum gerealiseerd. Tijdens het verkeersexperiment is geëxperimenteerd met een kiss&ride strook aan de Elsakkersstraat. Er is geen/nauwelijks gebruik gemaakt van deze voorziening. Vanuit verkeerskundig oogpunt wordt gekeken naar de verkeerssituatie rond de school. Eventuele verkeersmaatregelen en herinrichtingskosten vallen niet onder het project J.F. Kennedylaan (vallen buiten plangebied en exploitatiegebied).
Door de parkeerplaatsen in het plangebied openbaar toegankelijk te maken blijft de mogelijkheid bestaan voor derden om hier te parkeren.
Kaderstellende uitspraken Nr. Kaderstellende uitspraken 1
De wijze waarop het terrein wordt gevuld met grondgebonden en/of niet grondgebonden woningen wordt niet voorgeschreven
2.
We vragen ontwikkelaars een plan te maken waarin tenminste 20% van de woningen aantrekkelijk moet zijn voor senioren. Ontwikkelaars moeten minimaal 15% in het sociaal segment bouwen.
3.
4.
5
We geven een voorkeur aan ontwikkeling in samenwerking met Leystromen. Vooruitlopend op de aanbesteding zal dit verder worden uitgewerkt. Aan ontwikkelaars wordt niet dwingend opgelegd rekening te houden met een gezondheidscentrum
6
We vragen ontwikkelaars plannen te ontwikkelen waar een gezondheidscentrum deel vanuit maakt.
7.
De maximale hoogte bedraagt aan de zijde van de J.F. Kennedylaan 10 meter. Verder richting de school loopt deze hoogte op tot 12 meter.
8.
Er dient rekening gehouden te worden met groenstroken aan de rand van het plangebied. De betreffende stroken zijn bedoeld voor groen, waterberging en parkeren.
9.
Er dient rekening gehouden te worden met voldoende waterberging. Voor de
Vastgesteld 15 oktober 2020 Voldoet wel/niet Het bestemmingsplan biedt algemene kaders met flexibiliteit binnen het bestemmingsplan. Zowel grondgebonden woningen als gestapelde woningen zijn toegestaan. Het maximale aantal woningen is niet voorgeschreven. Dit uitgangspunt is voorwaarde in de aanbesteding Reactie
De Woonvisie schrijft voor dat tenminste 15% sociale huurwoningen gerealiseerd moeten worden. Bij besluitvorming rondom gezondheidscentrum is de sociale huuropgave op het gezondheidscentrum gepositioneerd. Het betreft 15 sociale huurwoningen. Uitgaande van bv 60 woningen op het totale terrein is er sprake van 25% sociale huur. Leystromen is in gesprek met het gezondheidscentrum voor 15 sociale huurwoningen op het gezondheidscentrum. Besluitvorming RvC Leystromen staat voor 2022 op de agenda. Raad heeft op 15 oktober besloten dat onderzocht moet worden of gezondheidscentrum afzonderlijk ontwikkeld kan worden. Dit heeft geresulteerd in raadsbesluit 8 juli 2021. Raad heeft op 15 oktober besloten dat onderzocht moet worden of gezondheidscentrum afzonderlijk ontwikkeld kan worden. Dit heeft geresulteerd in raadsbesluit 8 juli 2021. In het bestemmingsplan is een maximale bouwhoogte opgenomen van 12 meter, met dien verstande dat de molenbiotoop al medebestemming geldt. De molenbiotoop bepaalt daarmee de maximale bouwhoogte tot een maximum van 12 meter. De groenstroken zijn hebben in het bestemmingsplan de bestemming ‘groen’. Deze zijn bedoeld voor groen, waterberging en parkeren. Naar aanleiding van een zienswijze is nader gespecifieerd dat parkeerplaatsen binnen de bestemming groen moeten worden uitgevoerd in een waterdoorlatende verharding.
Deze eis is in de regels van het bestemmingsplan opgenomen.
10.
berekening wordt het volgende aangehouden: aantal m2 verhard oppervlakte x 0,06 = inhoud berging Bij eventuele herinrichting van huidige groenstroken komt deze herinrichting voor rekening van de ontwikkelaar.
Wij hechten belang aan een uniforme inrichting van de buitenruimte rondom de locatie. De groenstroken aan de Elsakkersstraat en Doornboomstraat uit het inrichtingsplan, worden door de gemeente aangelegd, beheerd en onderhouden. Stroken blijven in eigendom van de gemeente. De parkeerstrook met aangrenzend groen aan de J.F. Kennedylaan is en blijft van de gemeente. Met het gezondheidscentrum is t.b.v. de verkoop een logische grens bepaald. Feitelijk wordt de herinrichting betaald vanuit de exploitatie. Wanneer we dit bij een ander onderbrengen, zal het effect hebben op de grondbieding. Wanneer we het hele gebied via aanbesteding op de markt zouden hebben gezet, dan hadden we ook de inrichting van de buitenruimte hierin mee kunnen nemen. Omdat het openbare ruimte betreft die na realisatie in eigendom, onderhoud en beheer wordt overgedragen aan een gemeente, stelt de gemeente hieraan eisen. Daarmee wordt de gemeente ook aanbestedingsplichtig. Door het besluit een deel van het perceel één op één te verkopen aan de stichting gezondheidscentrum is dit niet meer mogelijk.
11.
12.
In het plan dient rekening te worden gehouden met de parkeernormen van de gemeente. Dit wordt in het bestemmingsplan geregeld. Een specifieke onderbouwing voor afwijking kan in het kader van de vergunningverlening afgewogen worden.
Het plan dient in te gaan op de ontsluiting/parkeersituatie tijdens haalen brengtijden van kinderen van school. Een oplossing zal bijdragen aan de verkeerssituatie in omliggende straten (met name Doornboomstraat). We zien mogelijkheden in de ruimte tussen school en nieuwbouwplan.
Dat de herinrichting nu door de gemeente wordt gedaan i.p.v. van de ontwikkelaar, heeft geen consequenties. Er is een berekening gemaakt die bepaalt dat voor het gehele gebied sprake is van een sluitende parkeerbalans. De regels omtrent het parkeren zijn in het bestemmingsplan opgenomen. De normen voor wonen worden in de aanbesteding als voorwaarde meegenomen. Hierbij wordt ook de voorwaarde gesteld t.a.v. openbare toegankelijkheid en de aanleg van een deel van de parkeerplaatsen t.b.v. gezondheidscentrum Voor het gezondheidscentrum wordt gebruik gemaakt van de bestaande ontsluitingsmogelijkheden aan de Doornboomstraat en Elsakkersstraat. Deze gronden worden verkocht aan het gezondheidscentrum. De parkeerplaatsen zijn openbaar toegankelijk. Het aan te besteden gedeelte wordt ontsloten op de Doornboomstraat en de Elsakkersstraat. Hierbij mag er aan iedere straat maar één uit/inrit zijn. Deze gronden worden verkocht aan de ontwikkelaar. De parkeerplaatsen zijn openbaar toegankelijk.
13.
Bij eventuele herinrichting ter plaatse van huidige (openbare) parkeerstroken komt deze voor rekening van de ontwikkelaar.
Uit het verkeersexperiment bleek dat een kiss&ride strook niet het gewenste effect sorteerde. Vanuit verkeerkundig oogpunt wordt nog onderzocht of er aanpassingen aan de inrichting kunnen plaatsvinden in de Doornboomstraat. De aanpassing van een inrichting van de straat valt buiten het plan- en exploitatiegebied. Er is in de bestaande situatie sprake van één openbare parkeerstrook in het openbaar gebied. Het betreft de J.F. Kennedylaan. Deze parkeerstrook is en blijft van de gemeente en derhalve openbaar gebied. Herinrichting van deze strook zal door de gemeente plaatsvinden. De kosten worden ten laste gebracht van de exploitatie. Afwijking van dit kader heeft geen consequenties.
14.
Het bebouwingsvlak wordt opgenomen in het bestemmingsplan. Daarbij kan ook een geringe afwijkingsbepaling worden opgenomen.
15.
De berekeningen op basis van een gemeentelijke grondexploitatie geven geen garantie dat het terrein budgettair neutraal kan worden ontwikkeld. De volgende zaken dragen bij een zo hoog mogelijk bod: a) Programma beperken tot woningbouw, met zo veel mogelijk vrije sector woningen b) Een minimaal grondbod opnemen in de aanbesteding c) Een zo globaal mogelijk bestemmingsplan opstellen d) Grondoverdracht na onherroepelijk bestemmingsplan
Kaderstellende uitspraken Nr. Kaderstellende uitspraken 1.
2.
De herontwikkeling van de het hispohalterrein verder op te pakken door middel van het starten van de planologische procedure en de voorbereiding van de aanbesteding, uitgaande van de vestiging van een gezondheidscentrum in combinatie met woningbouw op het terrein. De kaderstellende uitspraak ‘uitgangspunt bij planontwikkeling is dat de gemeente het project tenminste budgettair-neutraal afrond’ los te laten om een negatief resultaat te accepteren tot een maximum van €300.000
Zie ook nr. 10. Het bebouwingsvlak is opgenomen in het bestemmingsplan. Omwille van rechtszekerheid richting omwonenden zijn bepalingen die het mogelijk maken om het bebouwingsvlak te overschrijden weggelaten uit het definitieve plan. a. De raad heeft op 8 juli 2021 besloten in te stemmen met een gezondheidscentrum met hierop maximaal 16 sociale huurwoningen. Voor het aan te besteden deel heeft de raad geen programma vastgesteld. b. Dit nemen we mee in de aanbesteding. c. We hebben in het bestemmingsplan de bestemming wonen, groen en gezondheidscentrum. Binnen de bestemming wonen is het aantal en type woningen niet benoemd. De rooilijnen, bouwhoogte, parkeernorm en wateropgave bepalen de maximale invulling. d. Dit doen we zowel bij het gezondheidscentrum als bij de ontwikkelaar. Vastgesteld 8 juli 2021 Voldoet wel/niet De planologische procedure is gestart. Het bestemminsplan ligt ter vaststelling voor bij de raad. De aanbestedingsprocedure is in voorbereiding. In het plan is opgenomen een gezondheidscentrum met woningbouw. Reactie
De grondexploitatie sluit op (ca. €500.000). E.e.a. is afhankelijk van de uitkomst van de aanbesteding. De locatie is daarbij voor de getaxeerde waarde ingebracht in de grondexploitatie.
Wordt in de grondexploitatie de aankoopwaarde gehanteerd, wat op grond van de BBV niet toegestaan is, sluit de grondexploitatie negatief op €700.000. Dit is meer dan de €300.000 uit het raadsbesluit. In de jaarrekening 2019 heeft de raad de locatie afgewaardeerd op grond van een taxatie. Dit is ten laste gebracht van de algemene reserve grondbedrijf. Het negatieve resultaat wordt veroorzaakt door de hoge aankoopprijs. Niet voor niets is deze afgewaardeerd. T.o.v. de berekeningen uit juli 2021 is nu rekening gehouden met een kwaliteitsbijdrage aan de gemeente (algemene dienst) en een reservering voor planschade. Wordt de uitkomst gerelateerd aan scenario 4 uit de scenariostudie, dan het negatieve resultaat kleiner dan destijds werd geraamd (-€1.700.000 - -€2.100.000).
Piet Machielsen| wethouder Ruimtelijke ontwikkeling Vrijthof 10 | 5081 CA Hilvarenbeek Postbus 3 | 5080 AA Hilvarenbeek (013) 505 83 00 | www.hilvarenbeek.nl | @gemeenteHbeek