12 bp J.F. Kennedylaan 1 (1 raadsvoorstel)

Zaaknummer: 69468

gemeente Hilvarenbeek

In de vergadering van Behandeld in college op Behandeld in commissie(s) Agendapunt Beleidsveld Onderwerp

: 29 september 2022 : 2 augustus 2022 : Ruimte van 15 september 2022 : 12 : Ruimtelijke Ontwikkeling : bestemmingsplan ‘J.F. Kennedylaan 1, Hilvarenbeek’

Voorstel 1. De zienswijzen van alle reclamanten ontvankelijk te verklaren; 2. De zienswijzen A1, A2, A3, B1, B2, C1, D1, 4, 5, 6, 7 en 8 zoals verwoord in de zienswijzentabel ongegrond te verklaren; 3. De zienswijzen D3 zoals verwoord in de zienswijzentabel gegrond te verklaren; 4. De ambtelijke wijzigingen zoals verwoord in de tabel ambtshalve wijzigingen over te nemen; 5. Het bestemmingsplan ‘J.F. Kennedylaan 1, Hilvarenbeek’ bestaande uit de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand: NL.IMRO.0798.BPJFKennedylaan1VG01 met de bijbehorende bestanden digitaal gewijzigd vast te stellen; 6. Op basis van artikel 6.12 Wro en artikel 6.2.1 en 6.2.1a Bro geen exploitatieplan vast te stellen omdat reeds op andere wijze is voorzien in het kostenverhaal middels een grondexploitatieplan; 7. Afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Crisis- en herstelwet (Chw) van toepassing te verklaren. Inleiding Op 21 oktober 2021 hebben wij besloten om de bestemmingsplanprocedure voor het bestemmingsplan ‘J.F. Kennedylaan 1, Hilvarenbeek’ op te starten. De aanleiding voor het bestemmingsplan is de voorgenomen ontwikkeling op het terrein van de voormalige sporthal/zwembad ‘de Hispohal’. Het gebouw is gesloopt en het voornemen is om het terrein een nieuwe invulling te geven. Het bestemmingsplan ziet toe op het mogelijk maken van woningbouw ter plaatse.

Daarnaast wordt het realiseren van een multidisciplinair gezondheidscentrum in combinatie met sociale woningbouw ter plaatse mogelijk gemaakt. De aanbesteding voor het realiseren van de woningbouw op het westelijk plandeel start na vaststelling van het bestemmingsplan. Een vastgesteld bestemmingsplan biedt in deze procedure kaders voor de aanbesteding maar vooral zekerheden. Met initiatiefnemer van het gezondheidscentrum zijn we in de afrondende fase over de te sluiten overeenkomsten (ontwikkel- en koopovereenkomst). Ook het ontwerp van het 1

Raad van 29 september 2022, nr. 12

gezondheidscentrum is een ver gevorderd stadium. Voor het realiseren van het gezondheidscentrum is het bestemmingsplan ook van belang. Het realiseren van woningen en een gezondheidscentrum is binnen het nu voor het terrein geldende bestemmingsplan niet mogelijk. Er kan alleen medewerking worden verleend door een herziening van het bestemmingsplan. Argumenten 1.1 De ingebrachte zienswijzen zijn verwoord en weerlegd in de zienswijzetabel en vormen geen bezwaar meer voor het vaststellen van het bestemmingsplan ‘J.F. Kennedylaan, Hilvarenbeek’ De zienswijzen richten zich tegen het inleveren van privacy en of uitzicht, planschade, het kappen van bomen, de verkeersveiligheid, de maximale bouwhoogte van 12 meter, de bouwstijl die niet past binnen de huidige omgeving, de molenbiotoop, het parkeren aan de Doornboomstraat, de parkeerbehoefte welke noodzakelijk is voor de totale ontwikkeling en het doorlopen proces. Deze zienswijzen zijn weerlegd in de zienswijzetabel en leiden niet tot een aanpassing van het bestemmingsplan. De gesloten wand aan de zijde van de school gaat werken als een klankkast. Hierdoor zijn er mogelijk negatieve gevolgen als gevolg van weerkaatsing van geluid. Naar aanleiding van deze zienswijze is een aanvullend akoestisch rapport uitgevoerd waarin de weerkaatsing van geluid als gevolg van een nieuw gebouw is berekend.

Het aanvullend akoestisch rapport is aan het bestemmingsplan toegevoegd. Inhoudelijk leidt deze zienswijze niet tot een aanpassing van het bestemmingsplan. Daarnaast zijn er zienswijzen ingediend tegen de rooilijnen en de afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden en het opnemen van een maximaal percentage voor parkeren binnen de bestemming ‘groen’. De zienswijzen zijn weerlegd in de zienswijzetabel. De zienswijzen A1, A2, A3, B1, B2, C1, D1, 4, 5, 6, 7 en 8 zoals verwoord in de zienswijzentabel zijn ongegrond en leiden niet tot een aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan. De zienswijzen D3 zoals verwoord in de zienswijzentabel is gegrond en het bestemmingsplan is aangepast. 4.1 Het is wenselijk om ambtshalve wijzigingen door te voeren Tijdens de termijn dat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage lag voor zienswijzen is het bestemmingsplan nogmaals gecontroleerd op volledigheid en duidelijk. Bij controle is gebleken dat het ontwerpbestemmingsplan ‘J.F. Kennedylaan 1, Hilvarenbeek’ nog op een aantal punten aangepast moet worden: 1. De gevellijn op de verbeelding is verwijderd. Daarnaast is artikel 4.2.2. lid a, waarin is aangegeven dat hoofdgebouwen uitsluitend in de gevellijn mogen worden gebouwd, verwijderd; 2. In artikel 2.2.2. zijn de verwijzingen naar de goothoogte verwijderd; 3. Artikel 10 ‘Algemene procedureregels’ is verwijderd; 4.

Het bouwvlak en de bestemming ‘woongebied’ is aan de zijde van de J.F. Kennedylaan 2,5 meter richting de straat vergroot voor een goede inpassing van het geplande gezondheidscentrum. De gevellijn is verwijderd omdat in het ontwerpbestemmingsplan in artikel 4.2.2 a is geregeld dat de voorgevel van hoofdgebouwen uitsluitend in de gevellijn mag worden gebouwd. Dit had tot gevolg dat parkeren achter de gebouwen plaatsvindt. Door de lijn weg te hale n kan er ook op afstand van de ‘lijn’ worden gebouwd. Dit leidt (mogelijk) tot bebouwing midden op het perceel en het parkeren eromheen. Dit heeft tevens tot gevolg dat er op een grotere afstand tot de bestaande bebouwing kan worden gebouwd. Voorgesteld wordt om het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen.

2

Raad van 29 september 2022, nr. 12

5.1 Het plan voldoet niet aan de Structuurvisie Hilvarenbeek 2010 De gemeente Hilvarenbeek heeft op 25 februari 2010 de ‘Structuurvisie Hilvarenbeek 2010’ vastgesteld. Het plangebied is op de kaart van de ‘Structuurvisie Hilvarenbeek 2010’ aangewezen als ‘woongebied dorp’. Voor gebieden aangewezen als ‘woongebied dorps’ is het volgende geformuleerd: ‘Tussen de verschillende linten is een aantal woongebieden gelegen. Deze woongebieden nemen hiermee ten opzichte van de hoofdstructuur allemaal dezelfde positie in. De verschillende woongebieden zijn afzonderlijk van elkaar in een ander tijd aangelegd. Deze verschillen zijn in stedenbouwkundige opzet en architectuur zichtbaar. ‘ Het bestemmingsplan voorziet in de realisatie van woningbouw en een gezondheidscentrum. Het bestemmingsplan voorziet, in afwijking van de Structuurvisie Hilvarenbeek 2010, mogelijk in gestapelde woningen. Hiervan wordt afgeweken omdat, gezien de ruimtelijke structuur en vraag vanuit de woningmarkt, ook een invulling met (deels) appartementen mogelijk is. De realisatie van appartementen past in de omgeving , aangezien er niet uitsluitend grondgebonden woningen aanwezig zijn. Omdat de ‘Structuurvisie 2010’ verouderd is, is gestapelde woningbouw ter plaatse voorstelbaar. Momenteel wordt gewerkt aan een vervangende Omgevingsvisie.

5.2 Het plan voldoet aan de ‘Woonvisie 2020-2030’ Bij planontwikkeling met wonen is het uitgangspunt ‘bouwen naar behoefte’. In lijn met de Woonvisie 2020-2030 is het uitgangspunt dat tenminste 20% van de woningen aantrekkelijk moet zijn voor marktsegmenten die nu nog te beperkt aanwezig zijn in de gemeente; betaalbare woonruimte voor starters en levensloopbestendige woningen. De locatie ligt op relatief korte afstand van diverse voorzieningen en het centrum. Gelet hierop leent de locatie zich erg goed voor seniorenwoningen. De Woonvisie geeft voorts aan dat bij woningbouwprojecten met meer dan 20 woningen minimaal 15% in het sociale segment (huur < € 720, koop < € 200.000) moet worden gebouwd. Woningbouwcorporatie Leystromen heeft een goed beeld van de behoefte aan huurwoningen in Hilvarenbeek. De initiatiefnemer van het gezondheidscentrum is met woonstichting Leystromen in gesprek voor de realisatie van maximaal 16 sociale huurappartementen geschikt voor de doelgroep senioren. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de doorstroming. Uitgaande van het meest recente ontwerp van het gezondheidscentrum worden er 15 sociale huurwoningen gerealiseerd. Uitgaande van maximaal 44 wooneenheden op het resterende deel van het plangebied wordt een verhouding van minimaal 27% in het sociale segment behaald.

Indien het aantal wooneenheden op het resterende deel lager uitvalt dan 44, dan stijgt het percentage in het sociale segment verhoudingsgewijs. Het voornemen voldoet dan aan de uitgangspunten van de ‘Woonvisie 2020-2030’. 5.3 Het gezondheidscentrum is planologisch aanvaardbaar Een gezondheidscentrum is ruimtelijk passend op deze locatie. In het bestemmingsplan wordt een aanduiding opgenomen waarbinnen het mogelijk is een gezondheidscentrum te realiseren.

3

Raad van 29 september 2022, nr. 12

Het multidisciplinair gezondheidscentrum biedt, mede van uit het oogpunt dat het bundelen van diverse disciplines, een maatschappelijke meerwaarde. Mocht het gezondheidscentrum geen doorgang vinden, dan kunnen binnen de kaders van het bestemmingsplan op deze locatie woningen gebouwd worden. Het programma voor het gezondheidscentrum betreft een maximale oppervlakte van ca. 2.500 m2. Hierbij wordt uitgegaan van maximaal 34 behandelkamers en de aanwezigheid van een apotheek. De parkeerbehoefte behorende bij een gezondheidscentrum is groot (ten opzichte van woningbouw), maar daar staat tegenover dat er mogelijkheden zijn voor dubbelgebruik van parkeerplaatsen voor de functies gezondheidscentrum en wonen. Een gezondheidscentrum kent een grote parkeervraag. De parkeervraag voor het gezondheidscentrum incl. bovenliggende sociale huurwoningen is op basis van het gemeentelijk parkeerbeleid van de gemeente op het maatgevende moment bepaald op 110 parkeerplaatsen. Voor het bepalen van de parkeervraag van de ontwikkeling is integraal gekeken naar de ontwikkeling van de volledige locatie. Hierbij is een vergelijk gemaakt met die situatie dat de Hispohal nog aanwezig was. Vanuit die gegevenheid en op basis van en een parkeerdrukonderzoek wordt als volgt invulling gegeven aan het parkeervraagstuk. Het gezondheidscentrum zal een deel van de (eigen) parkeervraag op eigen terrein realiseren.

Dit zal zijn in twee parkeerkoffers direct ten noorden en ten zuiden van het gezondheidscentrum. Deze parkeerkoffers zullen openbaar toegankelijk zijn en blijven. Een ander deel van de parkeervraag wordt voorzien langs de J.F. Kennedylaan (openbare ruimte). De parkeerplaatsen hier zijn ooit aangelegd t.b.v. de Hispohal. Met de ontwikkeling van het terrein vindt herinrichting plaats van deze strook en worden een aantal parkeerplaatsen toegevoegd. Het resterende deel van de parkeervraag vanuit het gezondheidscentrum is gedefinieerd en wordt als voorwaarde meegegeven in de aanbesteding van het resterende deel. Ontwikkelende partijen moeten bij inschrijving aantonen dat er sprake is van een sluitende parkeerbalans. Ook voor deze parkeerplaatsen geldt dat het om openbare toegankelijke parkeerplaatsen zal gaan. Op basis hiervan is een sluitende parkeerbalans te realiseren en vormt parkeren geen belemmering voor de ontwikkeling van de locatie. In de planregels is een regeling opgenomen om te waarborgen dat toekomstige bouwplannen voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Bij de nadere uitwerking van de bouwplannen zal in de omgevingsvergunningsfase aan deze parkeernormen getoetst worden. Het aspect parkeren vormt zodoende geen belemmering voor onderhavige ontwikkeling.

Belangrijk daarbij is dat bij toetsing van de Omgevingsvergunning de integraliteit van de ontwikkelopgave wordt betrokken. In de planregels is een regeling opgenomen om te waarborgen dat toekomstige bouwplannen voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Bij de nadere uitwerking van de bouwplannen zal in de omgevingsvergunningsfase aan deze parkeernormen getoetst worden. Het aspect parkeren vormt zodoende geen belemmering voor onderhavige ontwikkeling. 5.4 Er is een uitgebreid participatieproces vooraf gegaan aan dit proces De gemeenteraad heeft middels het nemen van drie besluiten kaders gesteld voor de ontwikkeling van deze locatie. De kaderstelling en besluitvorming door de raad zij n voorafgegaan door gesprekken en bijeenkomsten met omwonenden en stakeholders. Het bestemmingsplan vertaalt de kaders die de raad specifiek voor deze locatie heeft vastgesteld naar een bestemmingsplan. Daarnaast zijn de omwonenden die een zienswijzen hebben ingediend tegen het ontwerpbestemmingsplan in de mogelijkheid gesteld om hun zienswijzen 4

Raad van 29 september 2022, nr. 12

nader mondeling toe te lichten. De straatvertegenwoordigers hebben hiervan gebruik gemaakt. Van het gesprek is een verslag gemaakt. 7.1 De beroepsprocedure wordt hiermee versneld Omdat het bestemmingsplan de bouw van meer dan 11 woningen mogelijk maakt is afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Crisis- en Herstelwet van toepassing. Dit betekent dat de beroepsprocedure wordt versneld. De afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State moet dan binnen zes maanden na afloop van de beroepstermijn uitspraak doen over eventuele indiende beroepschriften. Er gelden dan andere procedurele bepalingen, onder andere dat alle beroepsgronden direct in het beroepschrift moeten worden vermeld. Na afloop van de beroepstermijn mogen ook geen andere beroepsgronden meer worden aangevoerd. In de bekendmaking dat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gaat is vermeld dat de Crisis- en Herstelwet van toepassing is. Kanttekeningen 1.1 Flexibiliteit en onzekerheid Het bestemmingsplan biedt een kader waarbinnen ontwikkelt kan worden. Een definitieve invulling voor het westelijk deel is nog niet bekend. Dit biedt binnen de kaders flexibiliteit voor de gemeente maar onzekerheid voor omwonenden. 5.1 Kaderstelling participatie De gemeenteraad heeft in een uitvoerig participatie procedure kaders gesteld voor de ontwikkeling van de locatie. De inbreng van omwonenden is hierbij betrokken.

Binnen de vastgestelde kaders is het bestemmingsplan opgesteld. Daarnaast zijn de omwonenden die een zienswijzen hebben ingediend tegen het ontwerpbestemmingsplan in de mogelijkheid gesteld om hun zienswijzen nader mondeling toe te lichten. De straatvertegenwoordigers hebben hiervan gebruik gemaakt. Van het gesprek is een verslag gemaakt. 7.1 Termijn van orde De termijn van 6 maanden uit de Crisis- en Herstelwet is een termijn van orde. Er staat geen sanctie op het overschrijden van de termijn. Samenwerking De kaders in het ontwerpbestemmingsplan zijn een vertaling van eerdere raadsbesluiten. Deze raadsbesluiten zijn vooraf gegaan aan consultatie van diverse stakeholders. Het ontwerpbestemmingsplan is in het kader van het wettelijk voor overleg besproken met provincie en waterschap. Er hebben ook gesprekken plaatsgevonden met de initiatiefnemer van het gezondheidscentrum en woonstichting Leystromen. De portefeuillehouder heeft de ontwikkelingen op de locatie Hispohal in de regio Hart van Brabant onder de aandacht gebracht. Dit met het oog op de wens om sociale huurwoningen op deze locatie te willen realiseren.

Financiën Op basis van de bepalingen in het Besluit Begroten en Verantwoorde grondexploitaties dient voor grondexploitaties in de uitvoeringsfase een besluit door de gemeenteraad te worden genomen ter vaststelling van het grondexploitatiecomplex inclusief de bijbehorende exploitatiebegroting. Deze bevoegdheid vloeit voort uit het budgetrecht van de raad bij het vaststellen van de begroting. Door dit besluit te nemen wordt de locatie gekwalificeerd als Bouwgrond In Exploitatie . Door die kwalificatie kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie op de balans. Deze exploitatiecomplex wordt gelijktijdig met onderhavig bestemmingsplan voorgelegd aan de raad. 5

Raad van 29 september 2022, nr. 12

Nieuwe woningbouwinitiatieven binnen bestaand stedelijk gebied (inbreidingslocaties) hebben altijd gevolgen voor de inrichting, functioneren en kwaliteit van de leefomgeving. De gemeente is verantwoordelijk voor de ruimtelijke kwaliteit van de openbare ruimte en investeert daar continu in. De Wet Ruimtelijke Ordening verplicht de gemeente om met initiatiefnemers afspraken te maken over kwaliteitsbijdrage. Voor onderhavige ontwikkeling bedraagt de kwaliteitsbijdrage € 173.800,00. Communicatie Het besluit van de gemeenteraad zal worden bekend gemaakt aan de wettelijke overlegpartners. Uitvoering Wij maken uw besluit bekend aan het weekblad ‘de Hilverbode’, de gemeentelijke website, de website van de overheid en in de Staatscourant. De dag na bekendmaking van het besluit ligt het vastgestelde plan voor een periode van zes weken voor beroep ter inzage. Burgemeester en Wethouders van Hilvarenbeek, secretaris,

burgemeester,

Frank Jansen

Evert Weys

Advies raadscommissie Dit voorstel is behandeld in de raadscommissie Ruimte op 15 september 2022. De commissie is van oordeel dat voorstel rijp voor besluitvorming is en als bespreekstuk voor besluitvorming aan de raad kan worden voorgelegd. De griffier,

Maarten Janus Eindvoorstel Het college handhaaft de voorstellen genoemd onder de paragraaf “Voorstel”. Burgemeester en Wethouders van Hilvarenbeek, secretaris, burgemeester,

Frank Jansen

Evert Weys

Bijlagen (digitaal in raadsinformatiesysteem) - raadsbesluit vaststellen bestemmingsplan ‘J.F. Kennedylaan 1, Hilvarenbeek’; - zienswijzetabel en tabel ambtshalve wijzingen; - toelichting bestemmingsplan ‘J.F. Kennedylaan 1, Hilvarenbeek’; - regels bestemmingsplan J.F. Kennedylaan 1, Hilvarenbeek’; - bijlagen toelichting bestemmingsplan ‘J.F. Kennedylaan 1, Hilvarenbeek’; - bijlagen regels bestemmingsplan ‘J.F. Kennedylaan 1, Hilvarenbeek’; - gewijzigde verbeelding bestemmingsplan ‘J.F. Kennedylaan 1, Hilvarenbeek’; - aanvullende onderzoek geluidsbelastingen omliggende woningen. 6