10 Nota Grondprijsbeleid (3 bijlage Nota Grondprijsbeleid Hilvarenbeek 2025)
Tekst van het document
Nota Grondprijsbeleid Hilvarenbeek 2025
Inhoudsopgave Begrippen ....................................................................................................................................................... 6 1. Inleiding ...................................................................................................................................................... 7 1.1
Aanleiding ........................................................................................................................................ 7
1.2 1.3 1.4
Doelstelling ...................................................................................................................................... 7 Uitgangspunten ............................................................................................................................... 7 Uitzonderingen en maatwerk ........................................................................................................... 9
1.5 1.6 1.7
Aansprakelijkheid ............................................................................................................................ 9 Financiële consequenties voor de BIE’s (bouwgrond in exploitatie) ............................................... 9 Leeswijzer........................................................................................................................................ 9
2. Grondprijsbeleid en methodiek .............................................................................................................. 10 2.1 2.2
Inleiding ......................................................................................................................................... 10 Waardebepalingsmethodieken ...................................................................................................... 10 Comparatief ................................................................................................................................... 10 Residuele methode........................................................................................................................ 10 Overige methodieken in maatwerk waardering ............................................................................. 11 Tender (openbare aanbesteding) .................................................................................................. 11
3. Andere vormen van uitgifte dan in eigendom....................................................................................... 12 3.1 3.2 3.3
Inleiding ......................................................................................................................................... 12 Pacht ............................................................................................................................................. 12 Erfpacht ......................................................................................................................................... 12
3.4 3.5 3.6
Recht van opstal ............................................................................................................................ 12 Bruikleen........................................................................................................................................ 12 Verhuur .......................................................................................................................................... 12
4. Wonen ....................................................................................................................................................... 13 4.1 4.2 4.3
Inleiding ......................................................................................................................................... 13 Grondprijzen sociale huurwoningen .............................................................................................. 13 Grondprijzen middeldure huurwoningen........................................................................................ 13
4.4 4.5 4.6
Grondprijzen goedkope sociale koopwoningen ............................................................................. 14 Grondprijzen betaalbare sociale koopwoningen............................................................................ 14 Grondprijzen vrije sector koopwoningen ....................................................................................... 15
5. Bedrijventerrein en kantoren .................................................................................................................. 16 5.1 5.2
Inleiding ......................................................................................................................................... 16 Grondprijzen .................................................................................................................................. 16
Pagina 3 van 17
6. Commerciële bedrijvigheid ..................................................................................................................... 16 6.1
Inleiding ......................................................................................................................................... 16
6.2
Grondprijzen .................................................................................................................................. 16
7. Maatschappelijke voorzieningen ........................................................................................................... 16 7.1 7.2
Inleiding ......................................................................................................................................... 16 Grondprijzen .................................................................................................................................. 17
8. Snippergroen / overhoeken .................................................................................................................... 17 8.1 8.2
Inleiding ......................................................................................................................................... 17 Grondprijzen .................................................................................................................................. 17
Pagina 4 van 17
Onderwerp
:
Nota Grondprijsbeleid Hilvarenbeek 2025
Identificatiecode :
1030313
Auteurs
:
S. Gorissen D. Elberts
Status
:
Definitief
Procedureoverzicht Fase Vaststelling
Datum 13-03-2025
Pagina 5 van 17
Begrippen Bouwrijpe bouwgrond: bouwgrond in bouwrijpe staat. Dit houdt in dat alle werkzaamheden in de grondexploitatie hebben plaatsgevonden en er een onherroepelijke bestemmingswijziging heeft plaatsgevonden. Hierdoor is de grond rijp voor aanvraag omgevingsvergunning en start bouw. Deze prijs ontstaat als gevolg van de opbrengsten van verkoop woning(en), verminderd met de bouwkosten in de opstalexploitatie. BVO: het Bruto Vloeroppervlak (BVO) van een gebouw is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenmuren. Bij meerlaagse gebouwen wordt per verdieping gemeten. Bij de bepaling van het Bruto Vloeroppervlak worden vides groter dan 4 m² niet meegerekend. Canon: een jaarlijks te betalen bedrag, ter vergoeding voor het vol genot van de grond. De canon wordt vastgesteld op basis van de waarde van de grond/onroerende zaak. Eengezinswoning: een eengezinswoning is een woningtype dat bedoeld is voor bewoning door één persoon en zijn/haar eventuele gezin. Het kenmerk van een eengezinswoning is dat deze zich op de begane grond bevindt en dat er geen andere woningen boven en/of beneden de woning zijn gesitueerd. Vaak wordt ook wel gesproken van grondgebonden woningbouw. GBO: de gebruiksoppervlakte wordt ook wel de GBO of GO genoemd. Het is de oppervlakte waarvoor wordt ingeschat dat deze nuttig gebruikt kan worden.
Deze maat wordt gebruikt voor het vergelijken van woningen, maar ook voor het maken van berekeningen met betrekking tot bijvoorbeeld brandveiligheid en gebruiksbelasting. Daarnaast wordt het GBO ook in de vastgoedwereld gebruikt om de prijs per vierkante meter (GBO) uit te drukken. De gebruiksoppervlakte wordt bepaald volgens NEN 2580. De GBO is in feite het totale vloeroppervlak tussen de omsluitende wanden van de gebruiksfunctie minus de vaste obstakels van enige omvang (trap, vide, liftschaft, etc.) Gestandaardiseerde woningtypen: een standaard woning behorende bij een bepaalde prijscategorie binnen de gemeente Hilvarenbeek. Deze gestandaardiseerde woning wordt bepaald aan de hand van transacties van woningen binnen de gemeente Hilvarenbeek. De transactieprijs per vierkante meter GBO en bijbehorende perceeloppervlakten zijn leidend voor de berekening van een gestandaardiseerde woning. Deze gestandaardiseerde woningen worden jaarlijks bepaald bij de Grondprijzenbrief. Meergezinswoning: een meergezinswoning is een woningtype dat onderdeel uitmaakt van een pand dat door meer dan één gezin wordt bewoond. Het kenmerk van een meergezinswoning is dat deze zich niet uitsluitend op de begane grond bevindt en dat er andere woningen boven en/of beneden de woning gesitueerd kunnen zijn. Vaak wordt ook wel gesproken van gestapelde woningbouw. Ruwe bouwgrond: bouwgrond in ruwe staat.
Dit houdt in dat er nog geen werkzaamheden hebben plaatsgevonden in lijn met onderzoeken, planologie, stedenbouw, bouw- en woonrijp maken, etc. Wel is er het voornemen op een verandering in functie, waardoor er een ruwe bouwgrondprijs ontstaat. Deze prijs ontstaat als gevolg van de opbrengsten van verkoop woningen, verminderd met de bouwkosten in de opstalexploitatie en alle gemaakte kosten in de grondexploitatie. V.o.n.-prijs: kooprijs van een woning inclusief alle wettelijke kosten voor de aankoop. Pagina 6 van 17
1. Inleiding 1.1 Aanleiding Voor u ligt de Nota Grondprijsbeleid Hilvarenbeek 2025. Het Grondprijsbeleid is onderdeel van het gemeentelijk grondbeleid. In dit beleidsdocument worden de ontwikkelingen in regelgeving, jurisprudentie, beleid, de onroerend-goedmarkt en dergelijke in acht genomen. Er zijn verschillende manieren van gronduitgifte (per kavel, project, etc.), verschillende uitgangspunten (bouwrijp, ruwe kale grond of ruwe bebouwde grond) en voor verschillende functies (wonen, bedrijventerrein, kantoor, maatschappelijk, commercieel, etc.). In de Nota Grondprijsbeleid Hilvarenbeek 2025 (hierna: Grondprijsbeleid) zijn de gehanteerde uitgangspunten c.q. kaders voor de wijze van grondprijsbepaling vastgelegd. Deze kaderstelling wordt periodiek herzien, namelijk gelijk met de actualisatie van de Nota Grondbeleid Hilvarenbeek 2025. Deze is in 2024 vastgesteld voor een periode van 5 jaar. Dit betekent dat ook het Grondprijsbeleid geactualiseerd dient te worden in 2029. In het Grondprijsbeleid worden geen grondprijzen opgenomen. Deze prijzen kunnen namelijk onder invloed van marktomstandigheden snel veranderen. In het Grondprijsbeleid worden de door de gemeenteraad vastgestelde kaders opgenomen aan de hand waarvan de grondprijzen bepaald dienen te worden. De grondprijzen zelf worden opgenomen in de jaarlijks te actualiseren Grondprijzenbrief.
Het kader voor het Grondprijsbeleid is opgenomen in de Nota Grondbeleid Hilvarenbeek 2024. Hierin is aanzet gedaan tot een duidelijke rolverdeling tussen raad en college. De verantwoordelijkheid van kaders en beleid ligt bij de raad en het college is belast met de uitvoering van het beleid. Dit geldt ook voor de grondprijzen. Deze werden tot voor kort vastgesteld door de raad in de jaarlijkse grondnota, maar ook hiervan is bepaald dat de raad de kaders gaat stellen (dit in onderhavig Grondprijsbeleid) en dat het college de uitvoering op zich neemt (Grondprijzenbrief).
1.2 Doelstelling Het Grondprijsbeleid heeft een aantal doelen: -
inzicht in de manier waarop de gemeentelijke grondprijzen worden bepaald; het opzetten van een uniform kader wat ervoor zorgt dat de grondprijzen niet willekeurig worden bepaald per afnemende partij, maar ervoor zorgt dat zaken gelijk worden behandeld;
-
het Grondprijsbeleid vormt het beleidskader voor het college van burgemeester en wethouders, deze zijn belast met de uitvoering van de Grondprijzenbrief; het Grondprijsbeleid ondersteunt kostenverhaal en de gemeentelijke organisatie bij gronduitgifte.
-
1.3 Uitgangspunten Het belangrijkste uitgangspunt bij de uitgifte van gronden door de gemeente Hilvarenbeek is marktconformiteit. De grondprijs wordt bepaald bij het moment van uitgifte. Bij de bepaling van deze waarde wordt aangesloten bij de vigerende marktomstandigheden (zoals woningwaarden, grondwaarden en bouwkosten) en wordt ook rekening gehouden met situering en ligging van de kavel(s), bodemgesteldheid/kwaliteit, de staat waarin de grond wordt geleverd, de beoogde bestemming en eventuele bijzondere uitgangspunten.
Pagina 7 van 17
Het onderhavige Grondprijsbeleid is geldend vanaf het moment dat de raad van de gemeente Hilvarenbeek deze heeft vastgesteld. De Nota Grondprijsbeleid wordt vastgesteld voor een periode van 5 jaar. Na deze periode wordt een geactualiseerde versie ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad of zo veel eerder wanneer marktomstandigheden hier aanleiding voor geven. Reeds gesloten overeenkomsten of gemaakte afspraken die voorafgaand aan de vaststelling van het Grondprijsbeleid zijn overeengekomen (mondeling of schriftelijk) worden gerespecteerd. Wanneer een transactie van gronden niet tot stand komt en de gronden opnieuw aangeboden dienen te worden door de gemeente Hilvarenbeek, dan vindt dit plaats onder het dan geldende Grondprijsbeleid / Grondprijzenbrief. De gemeente Hilvarenbeek hanteert de navolgende algemene uitgangspunten welke van toepassing zijn op het Grondprijsbeleid (uitgifte van gronden): Grondprijzen worden altijd marktconform bepaald. De bepaling van een grondprijs kan op verschillende manieren tot stand komen. De methoden die hiervoor gebruikt kunnen worden zijn in onderhavig Grondprijsbeleid omschreven. Deze kunnen afzonderlijk van elkaar, maar ook in combinatie met elkaar worden gebruikt om tot de waardering van de grond te komen. -
Grondprijzen worden altijd gebaseerd op de betreffende bestemming/gebruik of als bijzonder uitgangspunt voor het toekomstig gebruik c.q. toegedachte functie1. Het prijspeil van de grondprijzen in de Grondprijzenbrief is 1 januari van het kalenderjaar waarop de
-
Grondprijzenbrief ziet, met uitzondering van het jaar 2025 waarbij de Grondprijzenbrief vigerend wordt vanaf het moment van vaststelling door het college. De prijzen zijn geldend van 1 januari tot en met 31 december van het betreffende kalenderjaar.
-
-
De vastgestelde prijzen zijn te vermeerderen met btw en/of overdrachtsbelasting en kosten koper. Bij de bepaling van de grondprijzen in de Grondprijzenbrief zal altijd gerekend worden met gestandaardiseerde woningtypen, waarbij de woning een dusdanig kwaliteitsniveau heeft, dat zij bij ingebruikname direct als bewoonbaar kan worden gebruikt, inclusief keuken, sanitair en installaties, vrij van huur en gebruik. De te hanteren grondprijs voor een aanbieding2 door de gemeente Hilvarenbeek wordt bepaald door de ten tijde van de aanbieding geldende vastgestelde grondprijs3. De te hanteren grondprijs voor overige overeenkomsten (bijv. bouwclaim, samenwerkingsovereenkomsten, etc.) wordt bepaald door de ten tijde van “uitwisseling eerste concept overeenkomst” geldende vastgestelde grondprijs3; Wanneer partijen (gemeente Hilvarenbeek en overige) in overleg treden over beoogde afspraken, waar gemeentelijke grondprijzen onderdeel van zijn, dan behoudt de gemeente
-
Hilvarenbeek zich het recht voor tussentijds nieuw vastgestelde grondprijzen of maatwerk te hanteren. Enkel op het moment van eerste uitwisseling van een concept overeenkomst4 is de gemeente Hilvarenbeek van mening dat afspraken concreet zijn. Vanaf dit moment worden de dan overeengekomen concept afspraken omtrent grondprijzen gerespecteerd voor een
1 Wanneer naar verwachting gronden verkocht worden onder het bijzondere uitgangspunt dan een nieuw toegedachte functie
een waarde verhogend effect heeft, dan wordt op basis van dit uitgangspunt de grond gewaardeerd. Dit is de zogenaamde “ruwe (bouw)grondprijs”. 2 Door de gemeente Hilvarenbeek, al dan niet openbaar, aangeboden (bouwrijpe) grond. 3 Vastgestelde grondprijs of door onafhankelijke taxateur verricht maatwerk waardering met een peildatum niet ouder dan 6 maanden voorafgaand aan de aanbieding. 4 Door alle betrokken partijen bevestigde en geaccordeerde concept overeenkomst. Pagina 8 van 17
periode van maximaal 18 maanden. Binnen deze periode zal de gemeente Hilvarenbeek -
-
eventuele verhogingen van grondprijzen niet doorvoeren. Na de voornoemde periode van 18 maanden behoudt de gemeente Hilvarenbeek het recht om dan geldende vastgestelde grondprijzen uit de Grondprijzenbrief of maatwerk toe te
passen om marktconformiteit te garanderen. Afspraken over grondprijzen opgenomen in overeenkomsten worden jaarlijks, vanaf moment ondertekening overeenkomst(en), geïndexeerd aan de hand van de CBS (Centraal Bureau voor de Statistiek) “Koopwoningen; nieuwbouw” tot aan het moment van juridische levering van de grond(en). Wanneer op het moment van juridische levering de geïndexeerde grondprijs de dan vigerende grondprijs in de Grondprijzenbrief overstijgt, dan hanteert de gemeente
-
Hilvarenbeek de door haar vastgestelde grondprijs in afwijking van de gemaakte afspraken in de overeenkomst. Dit zal ook altijd zo verwerkt worden in overeenkomsten. Het college van de gemeente Hilvarenbeek behoudt zich het recht voor om de voorgaande uitgangspunten ook van toepassing te verklaren op overige vormen van verkoop van onroerende zaken, waaronder bijvoorbeeld de levering van ruwe grond “as is” al dan niet met opstallen/bouwwerken.
1.4 Uitzonderingen en maatwerk De grondprijzen in de Grondprijzenbrief gelden voor het desbetreffende kalenderjaar. Deze prijzen worden gehanteerd. Er zijn echter uitzonderingsgevallen. De gemeente Hilvarenbeek behoudt het recht om tussentijds grondprijzen bij te stellen in de vorm van ‘maatwerk’. Dit houdt in dat er door middel van een onafhankelijke taxatie een grondprijs bepaald kan worden. Dit in afwijking van hetgeen opgenomen en vastgesteld in de Grondprijzenbrief. Dit past de gemeente Hilvarenbeek beargumenteerd toe om marktconformiteit van de uitgifte te waarborgen. Hiervoor dient een collegebesluit genomen te worden en worden afwijkingen ter kennisname gebracht aan de gemeenteraad. In de navolgende hoofdstukken zal worden ingegaan op wanneer en hoe maatwerk toegepast kan worden. Daarnaast is ‘Tenderen’ ook een vorm van uitzondering op de gemeentelijk vastgestelde grondprijzen. In een tender kan het namelijk voorkomen dat de markt bereid is meer te betalen voor de gemeentelijke gronden, dan voorzien is in de gemeentelijk vastgestelde grondprijzen. In dergelijke gevallen zal de gemeente Hilvarenbeek ook afwijken van de gemeentelijk vastgestelde grondprijzen.
1.5 Aansprakelijkheid De gemeente Hilvarenbeek aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor type-, druk- en zetfouten.
1.6 Financiële consequenties voor de BIE’s (bouwgrond in exploitatie) Wijzigingen van grondprijzen t.o.v. het voorgaande jaar dienen verwerkt te worden in lopende grondexploitaties en kunnen daarmee een effect hebben op het resultaat van voornoemde grondexploitaties. Deze effecten worden inzichtelijk gemaakt in de reguliere planning en control cyclus. Deze cyclus wordt jaarlijks doorlopen en het resultaat hiervan wordt ter besluitvorming voorgelegd aan de gemeenteraad.
1.7 Leeswijzer -
In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de verschillende methodieken om grondprijzen te bepalen.
-
In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op overige vormen van uitgifte dan verkoop. In hoofdstuk 4-8 wordt ingegaan op grondprijsbepaling voor diverse categorieën onroerende zaken. Pagina 9 van 17
2. Grondprijsbeleid en methodiek 2.1 Inleiding De gemeente Hilvarenbeek geeft grond uit tegen grondprijzen welke overeenkomen met de marktconforme waarde van de betreffende onroerende zaak. Deze uitgifteprijzen zijn opgenomen in de jaarlijkse Grondprijzenbrief. Onder de marktwaarde wordt verstaan: “Het geschatte bedrag waartegen een object tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de taxatiedatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.“. De gemeente Hilvarenbeek kan gronden op verschillende wijzen uitgeven, waaronder ruwe uitgifte en bouwrijpe uitgifte. Bij verkoop wordt zo veel als mogelijk aangesloten bij de bestuurlijk vastgestelde grondprijzen uit de Grondprijzenbrief, tenzij er aanleiding bestaat voor maatwerk, bijvoorbeeld bij ruwe bouwgrond (complexwaarde). Om tot de bepaling van de grondprijzen te komen (zowel ruwe als bouwrijpe verkoop) kunnen er verscheidene methoden worden toegepast. In de navolgende paragraaf zullen de verschillende methoden worden omschreven. De beschreven methoden acht de gemeente Hilvarenbeek als correct en betrouwbaar voor de bepaling van haar grondprijzen.
2.2 Waardebepalingsmethodieken In deze paragraaf worden de verschillende methodieken omschreven welke gehanteerd kunnen worden voor de marktwaardebepaling van onroerende zaken. Deze kunnen zowel worden gehanteerd voor de uitgifteprijzen in de Grondprijzenbrief, als voor maatwerk. Welke van deze methoden geschikt zijn voor welke uitgiftecategorie zal worden omschreven in de navolgende hoofdstukken.
Comparatief Bij de comparatieve methode wordt een parallel getrokken met de gerealiseerde koopprijzen die gehanteerd worden in de (directe) nabijheid van de onroerende zaak. Voor de waarde dient rekening te worden gehouden met specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals de ligging, de grootte van percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden, het bestaande aanbod, et cetera.
Residuele methode De residuele waardebepalingsmethode is een methode die in beginsel alleen van toepassing is bij waardebepaling van gronden met een mogelijkheid tot projectontwikkeling en/of bebouwing. De methode wordt in de economische theorie aangeduid als 'backward pricing'. Door de productiekosten (stichtingskosten en indien van toepassing vervaardigingskosten voor bouwrijpe en uitgeefbare grond) in mindering te brengen op de te verwachten marktwaarde na realisatie van het gereed product, verkrijgt men de waarde van grond, althans de prijs die men maximaal zou kunnen besteden bij verwerving van de grond in geval van een neutraal resultaat van deze marktwaarde minus deze productiekosten. Van belang bij de residuele waardebepalingsmethode is te onderscheiden voor welke staat van onbebouwde grond de waardebepaling van de gronden wordt uitgevoerd: in ruwe staat of in bouwrijpe staat. Dit komt tot uitdrukking in de geraamde productiekosten. De productiekosten in de waardebepaling voor onbebouwde gronden in bouwrijpe staat bestaan uit Pagina 10 van 17
stichtingskosten. De productiekosten in de waardebepaling voor onbebouwde gronden in ruwe staat bestaan uit stichtingskosten en uit vervaardigingskosten voor onder andere het wijzigen van de planologische mogelijkheden, bouwrijp maken van de gronden en woonrijp maken van het openbaar gebied. Bij de residuele waardebepalingsmethode worden derhalve drie bestanddelen onderscheiden: de waarde van de grond in onbebouwde staat (WG), de productiekosten (Po) en de waarde van het samenstel van grond en opstallen nadat het vastgoedobject gereed is (W). De residuele waardebepalingsmethode kan vervolgens als volgt worden samengevat: W -/- Po = WG.
Overige methodieken in maatwerk waardering De gemeente Hilvarenbeek streeft ernaar om zo veel mogelijk waarderingen te doen aan de hand van de residuele waardebepalingsmethode en de comparatieve methode, om zo nauwkeurig en goed beargumenteerd de grondprijs te waarderen. De meeste uitgiften vinden plaats ten aanzien van woningbouw en daarnaast af en toe voor bedrijven, kantoren, commercieel en maatschappelijk. Voor deze categorieën wordt veelvuldig een van bovenstaande methoden gehanteerd. De gemeente Hilvarenbeek streeft ernaar om de juiste methode toe te passen per te waarderen grondprijs. In veel gevallen zal volstaan worden met de residuele of comparatieve methode. Wanneer een andere methode gehanteerd wordt t.b.v. een grondprijs of waardering, zal dit altijd onderbouwd worden aan de hand van een maatwerk taxatie.
Tender (openbare aanbesteding) Bij een tender vindt er een openbare aanbesteding van de onroerende zaak plaats. Net zoals bij overige gronden kan dit bouwrijp plaatsvinden, maar ook ruw. Partijen kunnen zich inschrijven en een aanbieding doen om de onroerende zaak te kopen. Hierbij worden gunningscriteria gehanteerd en wordt de onroerende zaak uiteindelijk gegund aan één partij. Dit is de partij die o.b.v. de gunningscriteria de hoogste score heeft behaald. Dit zal in de meeste gevallen plaatsvinden o.b.v. de beste prijs-kwaliteitverhouding.
Pagina 11 van 17
3. Andere vormen van uitgifte dan in eigendom 3.1 Inleiding De gemeente Hilvarenbeek zal voornamelijk gronden uitgeven in eigendom, maar er zijn ook nog andere vormen van uitgifte, waaronder (erf)pacht, recht van opstal, bruikleen en verhuur.
3.2 Pacht Pacht betreft volgens het Burgerlijk Wetboek gronden welke bedrijfsmatig agrarisch gebruikt worden. De overeenkomst (pachtovereenkomst) komt tot stand op grond van artikel 7:397 van het Burgerlijk Wetboek en de bijbehorende wetgeving. Het recht omtrent pacht is duidelijk omschreven en biedt hiermee weinig tot geen beleidsvrijheid voor de gemeente Hilvarenbeek. Pachtovereenkomsten worden door de gemeente Hilvarenbeek aangegaan voor een periode van 6 jaar of korter, de zogenaamde geliberaliseerde pacht. De canon wordt per pachtovereenkomst bepaald door een maatwerk advies. Er wordt rekening gehouden met de marktomstandigheden op de betreffende peildatum. Tevens is op gronden welke de gemeente Hilvarenbeek in pacht uitgeeft ook het Didam-arrest van toepassing. Dit betekent dat de gronden openbaar aanbesteed zullen worden, tenzij er beargumenteerd kan worden waarom een-op-een uitgifte redelijk en noodzakelijk is.
3.3 Erfpacht Erfpacht is ook een vorm van pacht, echter ziet erfpacht op alle onroerende zaken anders dan bedrijfsmatig agrarisch gebruik. Zo kan erfpacht plaatsvinden bij recreatieve bestemmingen. Denk hierbij aan gronden welke worden uitgegeven aan sportverenigingen. Dit kan in erfpacht plaatsvinden. Een ander voorbeeld is gronden uitgeven t.b.v. tijdelijke woningen of andere tijdelijke functies c.q. invullingen. Op deze manier kan betaalbaarheid van woningbouw wellicht worden vergroot. Hiervoor zal nader onderzoek plaatsvinden en wanneer mogelijk verwerkt worden in de Grondprijzenbrief.
3.4 Recht van opstal Het recht van opstal biedt de opstalhouder de mogelijkheid eigendom te hebben in of op het grondeigendom van iemand anders. Normaliter zijn namelijk alle duurzaam met de grond verbonden opstallen eigendom van de eigenaar van de grond. Het recht van opstal zorgt ervoor dat het eigendom van opstal en grond gescheiden kan plaatsvinden en in eigendom kunnen zijn van verschillende rechtspersonen. Voorbeelden voor wanneer een recht van opstal toepasselijk kan zijn is bij schuren, kleedkamers, kantines, reclamemasten, zendmasten, etc. Hiervoor dient een jaarlijkse retributie betaald te worden voor het opstalrecht. Ook deze zal op basis van de grondwaarde (functie c.q. gebruik) per situatie door middel van maatwerk worden bepaald.
3.5 Bruikleen Gronden en/of gebouwen worden in bruikleen gegeven als verwacht wordt dat het gebruik van de gronden zeer tijdelijk is en de verantwoordelijkheid voor het beheer en onderhoud van de grond bij de gemeente blijft. Belangrijk bij bruikleen is dat er geen vergoeding tegenover staat, anders zou het namelijk huur betreffen.
3.6 Verhuur Gronden en/of gebouwen kunnen ook verhuurd worden. Dit gebeurt wanneer het de verwachting is dat het niet tijdelijk is. Tegenover huur staat wel een vergoeding. Deze wordt d.m.v. maatwerk bepaald.
Pagina 12 van 17
4. Wonen 4.1 Inleiding In onderhavige paragrafen wordt ingegaan op de methodiek van grondprijsbepaling voor verschillende categorieën woningen binnen de gemeente Hilvarenbeek. De gemeente Hilvarenbeek maakt voor deze verschillende categorieën onderscheid in haar grondprijzen. Dit doet zij per kern, met uitzondering van de sociale huurcategorie. De gemeente Hilvarenbeek maakt onderscheid tussen de volgende kernen in haar Grondprijsbeleid: Hilvarenbeek; Diessen; -
Esbeek; Biest Houtakker; Haghorst;
-
Baarschot.
4.2 Grondprijzen sociale huurwoningen De gemeente Hilvarenbeek geeft gronden uit t.b.v. sociale woningbouw in de huursector. Voor sociale huurwoningen die worden geëxploiteerd door een woningcorporatie (toegelaten instelling) hanteert de gemeente Hilvarenbeek gereduceerde grondprijzen, dit in tegenstelling tot de vrije sector grondprijzen. Hiermee draagt de gemeente Hilvarenbeek bij aan de doelstellingen van woningcorporaties, namelijk het huisvesten van doelgroepen die onvoldoende financieel vermogen hebben om op de commerciële woningmarkt in aanmerking te komen voor een woning. Voor sociale huurwoningen geldt dat er bij wet een maximale huurprijs wordt bepaald waarvoor de betreffende woning mag worden verhuurd. De gemeente Hilvarenbeek hanteert voor de prijsbepaling per stuk van sociale huurwoningen twee methoden: de comparatieve methode (vergelijkingsmethodiek) waarbij er gekeken wordt naar prijsstelling van -
omliggende gemeenten, en; door middel van een DCF-methode / residuele waardebepalingsmethodiek (doorrekening van huur, onderhoud, stichtingskosten, exploitatiekosten, rentes, etc.).
Voor sociale huurwoningen wordt in de Grondprijzenbrief onderscheid gemaakt in grondgebonden woningbouw (eengezinswoning) en gestapelde woningbouw (meergezinswoning). Er wordt voor beide typen een prijs opgesteld (totaal twee). Deze sociale uitgifteprijzen voor grondgebonden en gestapelde woningbouw zijn van toepassing op de gehele gemeente Hilvarenbeek, voor deze woningcategorie wordt dus geen onderscheid gemaakt per kern.
4.3 Grondprijzen middeldure huurwoningen De Wet betaalbare huur heeft een middenhuurregulering mogelijk gemaakt. Dit zijn woningen tot en met 186 punten, ook wel de zogenaamde middeldure huurwoningen. Deze regulering geldt voor zowel bestaande bouw als nieuwbouw. De gemeente Hilvarenbeek hanteert voor de prijsbepaling per stuk van middeldure huurwoningen twee methoden: de comparatieve methode (vergelijkingsmethodiek) waarbij er gekeken wordt naar prijsstelling van omliggende gemeenten, en; Pagina 13 van 17
-
de DCF-methode / residuele waardebepalingsmethodiek (doorrekening van huur, onderhoud, stichtingskosten, exploitatiekosten, rentes, etc.).
Voor middeldure huurwoningen wordt in de Grondprijzenbrief onderscheid gemaakt in grondgebonden woningbouw (eengezinswoning) en gestapelde woningbouw (meergezinswoning). Er wordt voor beide typen een prijs opgesteld (totaal twee). Deze uitgifteprijzen voor grondgebonden en gestapelde woningbouw zijn van toepassing op de gehele gemeente Hilvarenbeek, voor deze woningcategorie wordt dus geen onderscheid gemaakt per kern.
4.4 Grondprijzen goedkope sociale koopwoningen De gemeente Hilvarenbeek hanteert twee verschillende typen betaalbare woningen. De goedkope sociale koop is er een van. Dit zijn woningen welke zijn afgetopt op een lagere grens dan de landelijk betaalbare koopgrens (betaalbaarheidsgrens). Deze aftoppingsgrens wordt gemeentelijk bepaald en kan veranderen wanneer marktomstandigheden veranderen. In de doelgroepenverordening van de gemeente Hilvarenbeek is de omschrijving van de categorie te vinden. De gemeente Hilvarenbeek hanteert voor de prijsbepaling per m2 van goedkope sociale koopwoningen de navolgende methode: residuele waardebepalingsmethodiek (doorrekening van een product tot aan de afgetopte koopgrens welke tot stand komt door het hanteren van marktconforme transactieprijzen per vierkante meter). De gemeente Hilvarenbeek streeft naar marktconforme producten voor de categorie goedkope sociale koop. Dit betekent dat zij van mening is dat het product (perceel, vierkante meters gbo/bvo en inhoud) zich dient aan te passen op de afgetopte v.o.n.-prijs. Dit op een dusdanige wijze dat er een marktconform product ontstaat waarbij er geen groot financieel voordeel ontstaat voor ontwikkelaar of de eerste koper. In de jaarlijks vast te stellen Grondprijzenbrief wordt onderzocht wat dit ‘standaard’ product op de peildatum van de desbetreffende Grondprijzenbrief betreft.
Als bijlage bij de Grondprijzenbrief zal ook verwezen worden naar de gestandaardiseerde producten (woningen) die zijn gehanteerd om tot de vastgestelde uitgifteprijzen te komen. Wanneer producten in een gebiedsontwikkeling met meer dan 15% afwijken van de gehanteerde gestandaardiseerde perceeloppervlakte en/of gebruiksoppervlakte (gestandaardiseerde woning), dan zal maatwerk toegepast worden om te komen tot een marktconforme uitgifteprijs. Deze 15% is bepaald op basis van een mogelijkheid tot afwijken, maar niet zo groot dat er situaties ontstaan die de marktconformiteit aantasten. Voor goedkope sociale koopwoningen wordt in de Grondprijzenbrief onderscheid gemaakt in grondgebonden woningbouw (eengezinswoning) en gestapelde woningbouw (meergezinswoning). Er wordt echter enkel en alleen voor grondgebonden woningbouw een prijs opgesteld. Gestapelde woningbouw in de goedkope sociale koop is altijd maatwerk (taxatie door onafhankelijk taxateur). De uitgifteprijs voor goedkope sociale koopwoningen wordt opgesteld per kern.
4.5 Grondprijzen betaalbare sociale koopwoningen De betaalbare sociale koopwoning is de tweede categorie binnen de door de gemeente Hilvarenbeek gedifferentieerde betaalbare woningcategorie (koop). Dit zijn woningen welke zijn afgetopt op de landelijk betaalbare koopgrens (betaalbaarheidsgrens). Deze aftoppingsgrens wordt landelijk bepaald en kan
Pagina 14 van 17
veranderen wanneer marktomstandigheden veranderen. In de doelgroepenverordening van de gemeente Hilvarenbeek is de omschrijving van de categorie te vinden. De gemeente Hilvarenbeek hanteert voor de prijsbepaling per m2 van betaalbare sociale koopwoningen de navolgende methode: residuele waardebepalingsmethodiek (doorrekening van een product (woning) tot aan de afgetopte koopgrens welke tot stand komt door het hanteren van marktconforme transactieprijzen per vierkante meter). De gemeente Hilvarenbeek streeft naar marktconforme producten voor de categorie betaalbare sociale koop. Dit betekent dat zij van mening is dat het product (perceel, vierkante meters gbo/bvo en inhoud) zich dient aan te passen aan de afgetopte v.o.n.-prijs. Dit op een dusdanige wijze dat er een marktconform product ontstaat waarbij er geen groot financieel voordeel ontstaat voor ontwikkelaar of de eerste koper. In de jaarlijks vast te stellen Grondprijzenbrief wordt onderzocht wat dit ‘standaard’ product op de peildatum van de desbetreffende Grondprijzenbrief betreft. Als bijlage bij de Grondprijzenbrief zal ook verwezen worden naar de gestandaardiseerde producten (woningen) die zijn gehanteerd om tot de vastgestelde uitgifteprijzen te komen.
Wanneer producten in een gebiedsontwikkeling met meer dan 15% afwijken van de gehanteerde gestandaardiseerde perceeloppervlakte en/of gebruiksoppervlakte (gestandaardiseerde woning), dan zal maatwerk toegepast worden om te komen tot een marktconforme uitgifteprijs. Voor betaalbare sociale koopwoningen wordt in de Grondprijzenbrief onderscheid gemaakt in grondgebonden woningbouw (eengezinswoning) en gestapelde woningbouw (meergezinswoning). Er wordt echter enkel en alleen voor grondgebonden woningbouw een prijs opgesteld. Gestapelde woningbouw in de betaalbare sociale koop is altijd maatwerk (taxatie door onafhankelijk taxateur). De uitgifteprijs voor goedkope sociale koopwoningen wordt opgesteld per kern.
4.6 Grondprijzen vrije sector koopwoningen De vrije sector koopwoning is de laatste wooncategorie waarvoor de gemeente Hilvarenbeek uitgifteprijzen opstelt in haar Grondprijzenbrief. Dit zijn woningen waarvan de verkoopprijs (v.o.n.) hoger ligt dan de landelijk betaalbare koopgrens (betaalbaarheidsgrens). De gemeente Hilvarenbeek hanteert voor de prijsbepaling per m2 van vrije sector woningbouw de navolgende methode: de comparatieve methode (vergelijkingsmethodiek) waarbij er gekeken wordt naar referentietransacties van verkochte vrije kavels binnen de gemeente Hilvarenbeek of van naastgelegen gemeenten welke vergelijkbaar zijn met de gemeente Hilvarenbeek. Deze methode is uitermate geschikt omdat er niet gerekend wordt aan vrije kavels, het verschilt immers enorm wat er gebouwd wordt en waar. Dit is altijd een persoonlijke invulling van de koper. De gemeente Hilvarenbeek stelt enkel en alleen een grondprijs op voor vrije kavels (individueel uit te geven bouwkavels) binnen de categorie vrije sector koop. Dit vanwege het feit dat alle projectmatige woningbouw binnen de categorie vrije sector koop geen afgetopte grens heeft en het product (woning) dermate kan verschillen dat ook de grondwaarde sterk kan afwijken per type woning.
Vandaar dat voor alle projectmatige vrije sector woningbouw, zowel grondgebonden (hoek- en rijwoningen, geschakelde woningen, 2-onder-1kap, patiowoningen, etc.) als voor gestapeld (appartementen), geen uitgifteprijs opgesteld zal worden. Dit zal voor deze woningen altijd plaatsvinden door middel van maatwerk. Van belang hierbij is dat de uitgifteprijs Pagina 15 van 17
voor vrije kavels die wel wordt vastgesteld in de Grondprijzenbrief als minimale grondprijs geldt voor projectmatige vrije sector woningbouw. Voor vrije kavels geldt in de Grondprijzenbrief uiteraard alleen een prijs voor de te bebouwen bouwkavel ten behoeve van een grondgebonden woning (eengezinswoning). De uitgifteprijs voor vrije kavels wordt opgesteld per kern.
5. Bedrijventerrein en kantoren 5.1 Inleiding De gemeente Hilvarenbeek geeft ook gronden uit ten behoeve van bedrijventerrein en kantoren. Er zijn verschillende locaties waar bedrijvigheid in de gemeente Hilvarenbeek is toegestaan. Er worden echter niet vaak kavels uitgegeven. Dergelijke uitgiften vinden dus maar zelden plaats.
5.2 Grondprijzen Vanwege het feit dat er maar weinig uitgifte van bedrijfskavels of kantoorkavels plaatsvindt, zal uitgifte van dergelijke categorieën (bedrijvigheid en kantoren) altijd plaatsvinden door maatwerk toe te passen. Dit betekent dat er door een onafhankelijk taxateur een waardering plaatsvindt van een uit te geven kavel of wanneer een grotere uitbreiding van een bedrijventerrein plaatsvindt, van de geraamde opbrengsten van alle uit te geven vierkante meters. Dit kan dan ook plaatsvinden in verschillende categorieën en de locatie specifieke eigenschappen (zichtlocatie, milieucategorie, bouwmogelijkheden, etc.), waaronder ook milieuvoorwaarden. Hiermee dient de taxateur rekening te houden bij de waardering van de gronden.
6. Commerciële bedrijvigheid 6.1 Inleiding De gemeente Hilvarenbeek geeft ook gronden uit ten behoeve van commerciële bedrijvigheid. Denk hierbij aan detailhandel, horeca, winkelcentra, etc. Er zijn verschillende locaties waar commerciële bedrijvigheid in de gemeente Hilvarenbeek is toegestaan. Er worden echter niet vaak kavels uitgegeven. Dergelijke uitgiften vinden dus maar zelden plaats.
6.2 Grondprijzen Vanwege het feit dat er maar weinig uitgifte van commerciële bedrijvigheid plaatsvindt, zal uitgifte van dergelijke categorieën altijd plaatsvinden door maatwerk toe te passen. Dit betekent dat er door een onafhankelijk taxateur een waardering plaatsvindt van een uit te geven kavel.
7. Maatschappelijke voorzieningen 7.1 Inleiding De gemeente Hilvarenbeek geeft ook gronden uit ten behoeve van maatschappelijke bestemmingen. Denk hierbij aan recreatie, sport, zorg, etc. Er zijn verschillende locaties waar een maatschappelijke functie in de Pagina 16 van 17
gemeente Hilvarenbeek is toegestaan. Er worden echter niet vaak kavels uitgegeven. Dergelijke uitgiften vinden dus maar zelden plaats.
7.2 Grondprijzen Vanwege het feit dat er maar weinig uitgifte van gronden voor maatschappelijke functies/bestemmingen plaatsvindt, zal uitgifte van dergelijke categorieën altijd plaatsvinden door maatwerk toe te passen. Dit betekent dat er door een onafhankelijk taxateur een waardering plaatsvindt van een uit te geven kavel.
8. Snippergroen / overhoeken 8.1 Inleiding De gemeente Hilvarenbeek geeft zo nu en dan ook gronden uit die aangemerkt kunnen worden als snippergroen of overhoeken. Dit zijn dan toevoegingen van gronden aan bestaande woningen binnen de gemeente Hilvarenbeek. Denk hierbij aan een strook grond aan de zijkant, voorkant of achterkant van een woning. Voor stroken grond die niet gebruikt worden en zonder consequenties toegevoegd kunnen worden aan een onroerende zaak.
8.2 Grondprijzen De gemeente Hilvarenbeek hanteert voor snippergroen/overhoeken een prijs ter hoogte van 50% van de vastgestelde uitgifteprijs per kern voor vrije sector woningbouw (vrije kavels). Dit aandeel van 50% van de betreffende vrije kavel uitgifteprijs dient per vierkante meter snippergroen/overhoek voldaan te worden door de eigenaar van de onroerende zaak waaraan het snippergroen c.q. de overhoek wordt toegevoegd.
Pagina 17 van 17