10 bp Akkerstraat 17 (3b Bijlage 2 Berekening kwaliteitsverbetering)

Behandelaar: Datum: Ons kenmerk: Onderwerp:

S.E.C.H. Baijens 16-09-2019 716001 Berekening LIR Akkerstraat 17 Biest-Houtakker

Geachte heer/ mevrouw, In het kader van de voorgenomen ontwikkeling aan de Akkerstraat 17 te Biest-Houtakker, dient men conform artikel 22.4 van de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant te kijken naar de mogelijkheden voor meerwaardecreatie. Artikel 22 van de Interim Omgevingsverordening bevat de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies. Conform artikel 22.1 moet een ruimtelijke ontwikkeling hiervoor bijdragen aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Hiervoor moet onder andere rekening worden gehouden met de mogelijkheden voor meerwaardecreatie, zoals een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit. Op grond van de regels voor kwaliteitsverbetering van het landschap, artikel 22.5 van de Interim Omgevingsverordening, en de daarbij behorende Handreiking Kwaliteitsverbetering van het landschap van de provincie Noord-Brabant, is de kwaliteitsverbetering gerelateerd aan de waardevermeerdering van de grond na de planologische wijziging. De omvang van de tegenprestatie dient een investering te zijn op basis van redelijkheid. Conform de ‘Werkafspraken kwaliteitsverbetering landschap Hart van Brabant’ wordt bij een planologische wijziging in categorie 3, een investering in kwaliteitsverbetering van het landschap gehanteerd van 20% van de grondwaardevermeerdering die door de gewenste ruimtelijke ontwikkeling ontstaat.

Om deze grondwaardevermeerdering te bepalen dient een waardebepaling plaats te vinden waaruit de waardestijging van de planologische ontwikkeling kan worden afgeleid. In voorliggende kwestie heeft initiatiefnemer aan ondergetekende verzocht een taxatie uit voeren om te komen tot een waardevermeerdering van het plangebied door toedoen van de planologische wijziging. Uitgangspunt bij de berekening van de waarde voor en de waarde na planologische wijziging, is de bestemmingswaarde. In de bijlage bij dit schrijven is een volledige berekening gevoegd. Met de beoogde ontwikkeling wordt een vrijkomende rundveehouderij her ontwikkeld tot een kwekerij voor vollegronds- en plantgoed. Dit is voor wat betreft de functies die binnen het bouwvlak worden gerealiseerd mogelijk binnen de regels van het vigerende bestemmingsplan. Dit heeft derhalve geen gevolgen voor waarde van het bouwvlak. Ten noorden van het bouwvlak wordt 5,0 hectare aan containervelden met bijbehorende retentievoorziening gerealiseerd. Ter plaatse van de beoogde containervelden wordt een functieaanduiding opgenomen om de realisatie van uitsluitend lage permanente teeltondersteunende voorzieningen mogelijk te maken. Een dergelijke aanduiding in een hogere waarde voor de gronden conform de standaard berekeningstabel voor waardevermeerdering van de gemeente Hilvarenbeek.

Verschel & Van Dun BV Dorpsstraat 54 5113 TE Ulicoten T 013 303 18 76

Postel 8 5711 ET Someren F 013 519 97 27

E info@verschelvandun.nl I www.verschelvandun.nl KvK 646 65 291

Dit resulteert in navolgende waardebepaling: Waarde na planologische wijziging Waarde voor planologische wijziging Waardestijging

€ 852.240,€ 852.240,- -/€ 0,-

Benodigde investering in kwaliteitsverbetering 20% van € 0,- = € 0,Concluderend kan worden gesteld dat door toedoen van de planologische wijziging aan de Akkerstraat 17 te Biest-Houtakker conform de standaard berekeningstabel van de gemeente Hilvarenbeek geen meerwaarde ontstaat op basis waarvan een investering in landschappelijke kwaliteit noodzakelijk is. Door middel van sloop van de gebouwen en sleufsilo’s en de goede landschappelijke inpassing is er echter wel degelijk een ruime investering gedaan ter grootte van € 49.506,-. Zoals aangeduid in de berekening in bijlage 1. Aldus gedaan te goeder trouw naar beste weten en kennis, overeenkomstig de strekking van uw verzoek en in de overtuiging de ten dienste staande gegevens op een juiste wijze te hebben verwerkt. Bijlage 1 bestaat uit de LIR berekening van Akkerstraat 17 waarin de bestemmingswaarde voor en na wordt berekend. Hoogachtend, Verschel & Van Dun B.V.

S.E.C.H. Baijens

Bijlage 1:

Berekening LIR Akkerstraat 17 te Biest-Houtakker.

LIR-berekening Akkerstraat 17 Biest-Houtakker 16-9-2019

Bestemmingswinst en Kwaliteitsverbetering van het Landschap (zoals bedoeld in artikel 3.2 Verordening Ruimte (versie d.d. 1-1-2018) locatie Akkerstraat 17

te

omvang plangebied:

Biest-Houtakker

100.040 m2

-

verschil met opp bestemmingen

m2

A. Bestemmingswinst Bestemmingswaarden Agrarisch Agrarische gronden Bedrijfswoning - agrarisch (eerste 1.000 m2) Bouwvlak - agrarisch Bedrijfswoning - agrarisch + VAB (eerste 1.000 m2) Bouwvlak - agrarisch + VAB Agrarisch met waarden Agrarische gronden Bedrijfswoning - agrarisch (eerste 1.000 m2) Bouwvlak - agrarisch Bedrijfswoning - agrarisch + VAB (eerste 1.000 m2) Bouwvlak - agrarisch + VAB Bedrijf Specifiek bedrijf - loonwerkbedrijf Specifiek bedrijf - Statische opslag Specifiek bedrijf - overige, tot 400 m2 bedrijfsgebouwen Specifiek bedrijf - overige, 401 - 800 m2 bedrijfsgebouwen Specifiek bedrijf - overige, meer dan 800 m2 bedrijfsgebouwen Bedrijfswoning - niet-agrarisch (eerste 1.000 m2) Bos Cultuur en ontspanning Detailhandel Detailhandel met bouwvlak Detailhandel zonder bouwvlak Dienstverlening Dienstverlening met bouwvlak Dienstverlening zonder bouwvlak Groen Horeca Kantoor Kantoor met bouwvlak Kantoor zonder bouwvlak Maatschappelijk Natuur Recreatie Recreatieve bestemming, zonder bouwvlak Recreatief bouwvlak - verblijfsrecreatie Recreatief bouwvlak - dagrecreatie Sport Tuin Verkeer Water Wonen Woonbestemming tot 1.000 m2 Woonbestemming 1.001 - 1.500 m2 Woonbestemming 1.501 - 2.000 m2 Woonbestemming meer dan 2.000 m2 Woongebied Woonperceel tot 1.000 m2 Woonperceel 1.001 - 1.500 m2 Woonperceel 1.501 - 2.000 m2 Woonperceel meer dan 2.000 m2

Extra bouwvolume bij (bedrijfs)woningen Wonen (burgerwoning) Inhoud meer dan 750 m3 Bijgebouwen meer dan 100 m2 Wonen (bedrijfswoning) Inhoud meer dan 750 m3 Bijgebouwen meer dan 100 m2

waarde / eenh.

bestaande situatie opp. eenh. waarde

€

6,00

€

90,00

82.040 m2 m2 18.000 m2 m2 m2

€ € € € €

492.240 360.000 -

m2 m2 m2 m2 m2

€ € € € €

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

€

20,00

€

120,00

€

10,00

€

5,80

€

90,00

€

20,00

€

120,00

€

10,00

€

90,00

€

50,00

€

90,00

€

100,00

€

110,00

€

125,00

€

1,00

€

8,00

€

150,00

€

50,00

€

150,00

€

50,00

€ € € € €

492.240 360.000 -

€ € € € €

-

-

m2 m2 m2 m2 m2

€ € € € €

-

€ € € € €

-

€ € € € € € € €

-

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

€ € € € € € € €

-

€ € € € € € € €

-

m2 m2

€ €

-

m2 m2

€ €

-

€ €

-

m2 m2 m2 m2

€ € € €

-

m2 m2 m2 m2

€ € € €

-

€ € € €

-

m2 m2 m2 m2

€ € € €

-

m2 m2 m2 m2

€ € € €

-

€ € € €

-

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

€ € € € € € €

-

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

€ € € € € € €

-

€ € € € € € €

-

m2 m2 m2 m2

€ € € €

-

m2 m2 m2 m2

€ € € €

-

€ € € €

-

€ € € €

-

m2 m2 m2 m2

€ € € €

-

€ € € €

-

2,60

€

75,00

€

150,00

€

50,00

€

25,00

€

1,00

€

15,00

€

40,00

€

30,00

€

15,00

€

30,00

€

6,00

€

2,60

€

160,00

€

90,00

€

60,00

€

30,00

€

160,00

€

90,00

€

60,00

€

30,00

m2 m2 m2 m2

totaal oppervlak bestemmingen

###### m2

€

250,00

€

150,00

€

250,00

€

150,00

Pagina 1 van 1

###### m2

bestaande situatie eenh. waarde

-

bestemmingswinst

82.040 m2 m2 18.000 m2 m2 m2

€

waarde / eenh.

gewenste situatie opp. eenh. waarde

moeten gelijk zijn

gewenste situatie eenh. waarde

bestemmingswinst

m3 m2

€ €

-

m3 m2

€ €

-

€ €

-

m3 m2

€ €

-

m3 m2

€ €

-

€ €

-

totale bestemmingswinst €

-

LIR-berekening Akkerstraat 17 Biest-Houtakker 16-9-2019

Bestemmingswinst en Kwaliteitsverbetering van het Landschap (zoals bedoeld in artikel 3.2 Verordening Ruimte (versie d.d. 1-1-2018) locatie Akkerstraat 17

te Biest-Houtakker 100.040 m2

omvang plangebied:

€

bestemmingswinst te leveren kwaliteitsverbetering landschap (percentage) te leveren kwaliteitsverbetering landschap (in euro's) Reductie o.b.v. toekomstbestendige duurzaamheidsmaartegen

20%

€

-

€ €

-

max. 50% van de werkelijke kosten van extra toekomstbestendige duurzaamheidsmaatregelen, anders dan onder B.

Te leveren kwaliteitsverbetering landschap, onder B Minimaal door initiatiefnemer uit te voeren

50%

B. Kwaliteitsverbetering aantal

eenh. prijs / eenh

kosten

Slopen sloop van overtollige bedrijfsgebouwen sloop van asbesthoudende daken

richtlijn: 110% opp. Bedrijfsgebouwen

sloop van bedrijfsmatige tuinbouwkassen saneren van mestkelders (uit de grond halen en dichten met schone grond) saneren en afvoeren van sleufsilo's saneren en afvoeren van overtollige verhardingen, incl voerplaten Landschappelijke inpassing aanleg nieuwe natuur (bestemming 'Natuur', 'Bos') aanleg nieuwe groenelementen (bestemming 'Groen') aanleg landschappelijke inpassing, exclusief basisverplichting

1.714 1.885

m2 m2

€ €

15,00 € 7,50 €

25.710 14.138

500

m2 m2

€ €

5,00 € 2,50 €

1.250

2.690

m2 m2

€ €

3,00 € 2,00 €

8.071 -

308

m2 m2 m2

€ € €

3,65 € 2,95 € 1,00 €

308

m2 m2

€ €

€ 1,83 €

-

m2

€

1,48 €

-

308

m2 m2 m2

€ € €

0,45 € 0,35 € 0,10 €

31

-

m2

€

-

€

-

m1 m1

€ €

1,75 € 4,25 €

-

m2

€

0,80 €

-

kg

€

21,00 €

-

telt niet mee

basisverplichting landschappelijke inpassing herstelkosten bestaande 'Natuur', 'Bos' Herstelkosten bestaande groenelementen (bestemming 'Groen') Onderhoud landschappelijke inpassing onderhoud nieuwe natuur onderhoud nieuw groen onderhoud landschappelijke inpassing, exclusief basisverplichting onderhoud basisverplichting landschappelijke inpassing Herstel Cultuurhistorisch waardevolle elementen restauratie en herstelkosten waardevolle bebouwing / objecten kosten bouwhistorisch en waarderend onderzoek Aanleg recreatieve voorzieningen Aanleg openbare recreatieve fietspaden Aanleg openbare rereatieve wateren Overige investeringen Waardevermindering afstoten agrarisch huiskavel, tot max. 2 ha Intrekken mestproductierechten (uit de markt halen, incl. bewijsstukken)

50% van nieuwe natuur 50% van nieuw groen max 10 jaar

telt niet mee o.b.v. bouwhist. Onderz&calculatie max. 1.000,=

per kg fosfaat

B. kwaliteitsverbetering van het landschap € Minimaal door initiatiefnemer uit te voeren voldoet aan minimale inspanning?

€

Reductie o.b.v. toekomstbestendige duurzaamheidsmaartegen € B. kwaliteitsverbetering van het landschap € te leveren kwaliteitsverbetering landschap (in euro's) € Voldoet aan totale opgave kwaliteitsverbetering?

ja 49.506 ja

Te storten in gemeentelijk fonds kwaliteitsverbetering landschap

Pagina 1 van 1

49.506

-

€

-

LIR-berekening Akkerstraat 17 Biest-Houtakker 16-9-2019

C. Overzicht locatie

Akkerstraat 17 omvang plangebied: bestemmingswinst te leveren kwaliteitsverbetering landschap (percentage) te leveren kwaliteitsverbetering landschap (in euro's) Minimaal door initiatiefnemer uit te voeren voldoet aan minimale inspanning? Totale kwalietitsverbetering van het landschap Voldoet aan totale opgave kwaliteitsverbetering? Te storten in gemeentelijk fonds kwaliteitsverbetering landschap

Pagina 1 van 1

te 100.040 m2

Biest-Houtakker

€

20%

€ €

-

€

49.506

€

-

ja ja