10 bestemmingsplan Korenpad 3 (1 raadsvoorstel)

Zaaknummer: 0085231

gemeente Hilvarenbeek

Voorstel aan de raad In de vergadering van Behandeld in college op Behandeld in commissie(s) Agendapunt Beleidsveld Onderwerp

: 7 november 2024 : 17 september 2024 : Ruimte van 10 oktober 2024 : 10 : Ruimtelijke Ontwikkeling : Bestemmingsplan ‘Korenpad 3, Diessen’

Voorstel Voorgesteld wordt: 1. alle reclamanten ontvankelijk te verklaren; 2. de zienswijzen zoals verwoord en behandeling in de tabel ‘beantwoording zienswijzen’ deels gegrond en deels ongegrond te verklaren; 3. het bestemmingsplan ‘Korenpad 3, Diessen’ bestaande uit de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand: NL.IMRO.0798.BPKorenpad3Diessen-VG01 met de bijbehorende bestanden digitaal gewijzigd vast te stellen; 4. op basis van artikel 6.12 Wro en de artikelen 6.2.1 en 6.2.1 onder a Bro geen exploitatieplan vast te stellen omdat reeds op andere wijze is voorzien in het kostenverhaal middels een anterieure overeenkomst.

Inleiding In het verleden is er een principeverzoek geweest voor de bouw van een tweetal woningen nabij het Korenpad 3. Zie onderstaande afbeelding.

1

Raad van 7 november 2024, nr. 10

De eigenaren van de percelen zijn er met elkaar (financieel) niet uitgekomen, waardoor er een bestemmingsplanwijziging voor alleen woning A is ingediend.

Het ontwerpbestemmingsplan met alleen deze ene woning heeft 6 weken ter inzage gelegen vanaf 13 juli 2023. Er zijn zienwijzen ingediend op het ontwerp. Daarop is het plan gewijzigd en is de woning o.a. naar voren gesitueerd en de bouwhoogte verlaagd van 9 naar 7 meter. Dit gewijzigde plan wordt nu ter vaststelling aangeboden.

Aangepast plan dat nu ter vaststelling wordt aangeboden.

foto’s plangebied met de bestaande woning

2

Raad van 7 november 2024, nr. 10

Argumenten 1.1 De ingebrachte zienswijzen vormen geen bezwaar meer voor de vaststelling van het bestemmingsplan Het ontwerpbestemmingsplan heeft voor zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn zijn door een vijftal omwonenden zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn door ons beoordeeld en onze reactie hierop is opgenomen in de bijgevoegde tabel ‘beantwoording zienswijzen’. De zienswijzen van de bewoners van de Beekseweg en de Maternusstraat zijn gericht op de situering van de woning op het perceel. Dit leidt tot het belemmeren van het uitzicht en het aantasten van de privacy. Daarnaast is er sprake van tweedelijns bouwen. Deze zienswijzen is besproken met de adviseur van de initiatiefnemers. Initiatiefnemer komt tegemoet aan de zienswijzen en de situering van de woning op het perceel is gewijzigd. Aan de zienswijzen van de eigenaresse van het perceel Maternusstraat 10 wordt niet tegemoet gekomen. Kort samengevat komt de zienswijzen er op neer dat zij van mening is dat er geen sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het perceel Maternusstraat 10 heeft een bedrijfsbestemming. Op dit perceel staat een oude bedrijfspand en is het eigenlijke knelpunt tussen het Korenpad en de Maternusstraat. Dit is het gebied waar een ruimtelijke kwaliteitsverbetering valt te behalen.

Door een woning te bouwen in de achtertuin van het Korenpad 3 wordt het bedrijfsperceel Maternusstraat 10 definitief ingesloten met niet of nauwelijks mogelijkheden voor het ontwikkeling. Daarnaast geeft indienster aan dat zij door de gemeente is benaderd voor het ontwikkelen van het gebied tussen het Korenpad en de Maternusstraat. De ontwikkeling zag toe op het bouwen van twee woningen op twee bouwkavels, die beide worden ontsloten via een nieuw aan te leggen openbare weg over het perceel Korenpad 3. Indienster was en is bereid om aan een dergelijke ontwikkeling mee te werken. De reden dat die ontwikkeling niet van de grond is gekomen, is enkel en alleen dat de initiatiefnemer van het nu voorliggend plan slechts mee wilden werken indien indienster haar perceel verder onder de marktprijs aan hem zou verkopen. Deze zienswijzen geeft geen aanleiding om het plan aan te passen omdat door privaatrechtelijk handelen van de voormalige eigenaar van het perceel de situatie is ontstaan zoals die nu is. De gemeente Hilvarenbeek heeft hier geen rol ingespeeld. Indienster weet dat het perceel dat zij in eigendom heeft, wordt omsloten door verschillende percelen aan zowel de Maternusstraat als het Korenpad. Vanaf het moment dat het zij het perceel door vererving heeft verkregen, heeft zij een recht van overpad over een perceel gelegen aan de Maternusstraat.

Deze situatie is al sinds jaar en dag zo. Het mogelijk maken van het realiseren van één woning aan het Korenpad brengt voor indienster geen verandering mee in de toegang tot haar perceel. Haar belangen worden niet onevenredig geschaad. Zij heeft immers geen recht van overpad over het perceel Korenpad 3. Het is inderdaad zo dat met indienster is gesproken over mogelijkheden om ook haar perceel te betrekken bij deze ontwikkeling. Hierover hebben onderhandelingen plaatsgevonden. Deze onderhandelingen hebben voor beide partijen niet geleidt tot een gewenst resultaat. 2.1 Het initiatief is stedenbouwkundig gezien inpasbaar en leidt tot een beter woon- en leefklimaat Naar aanleiding van de zienswijzen met betrekking tot de inpassing van de te realiseren woning in de omgeving is met de initiatiefnemer is besproken wat de mogelijkheden zijn om alsnog het plan mogelijk te maken. Aan de initiatiefnemer is meegegeven dat het plan , onder voorwaarden voorstelbaar is. Het gewijzigde verzoek voldoet aan deze voorwaarden. 3

Raad van 7 november 2024, nr. 10

Daarnaast speelt er op dit perceel een omvangrijke (grondwater)verontreiniging. Het grondwater is sterk vervuild. Initiatiefnemer wil dit oplossen en ziet een kans om dit met de realisatie van een woning het milieutechnisch knelpunt op te lossen. Het plan is dus mede ingegeven om de omvangrijke grondwatersanering die hier zal moeten worden opgelost te financieren. Hiermee is er sprake van een verbetering van het woon- en leefklimaat van de omgeving waarin het plangebied is gelegen. 2.2 De beschikking voor het saneren van de bodemverontreiniging is verleend en het bijbehorende plan van aanpak voor de bodemsanering ter plaatse is goedgekeurd Op 28 januari 2020 is door Gedeputeerde Staten van Noord Brabant een beschikking verleend voor het vaststellen van de ernst en spoed van de bodemverontreiniging en hebben zijn ingestemd met het gefaseerde saneringsplan voor de locatie Korenpad 3 in Diessen. Onderdeel van de beschikking is het indienen van een plan van aanpak voor het saneren van het grondwater. Deze is door initiatiefnemer op 29 september 2022 ingediend bij de Omgevingsdienst Midden en West Brabant. Op 30 september 2022 hebben zij aan initiatiefnemer laten weten dat zij akkoord gaan met het plan van aanpak. De sanering van de bodemverontreiniging is inmiddels opgestart.

Initiatiefnemer is er van op de hoogte dat de bouwactiviteiten niet eerder kunnen en mogen plaatsvinden dan dat de sanering is uitgevoerd en de bodem de gewenste kwaliteit heeft om daarop een woning te realiseren. Dit is vastgelegd in de anterieure overeenkomst van d.d. 4 juli 2023 (artikel 2.1. onder c). Ook is dit als voorwaardelijke verplichting opgenomen in regels van het in procedure zijnde bestemmingsplan ‘Korenpad 3, Diessen’ (artikel 3.3 ‘voorwaardelijke verplichting’). 2.3 Er is geen aantasting van de in de geding zijnde belangen zoals omliggende bedrijven In de omgeving zijn er twee locaties met een bedrijfsbestemming, te weten de Maternusstraat 10 en de Beekseweg 9/9a. Op deze locaties zijn bedrijven toegestaan tot een milieucategorie 2. Uit oogpunt van een goede woon- en milieusituatie mag het initiatief geen belemmering voor het huidige en toekomstige functioneren van de omringende bedrijvigheid en andersom dat de omringende bedrijvigheid in de toekomst voor een nietacceptabele woonsituatie zal zorgen. De voor bedrijven met een milieucategorie 2 geldt een richtafstand van maximaal 30 meter. De te ontwikkelen woning is gelegen binnen deze richtafstand. Omdat er al meerdere woningen gelegen zijn binnen een kortere afstand van 30 meter, en ook grenzend aan, de bestaande bedrijfsbestemmingen worden de bedrijven niet in hun belangen geschaad.

Ook leidt de ontwikkeling niet tot een onaanvaardbare woonsituatie ter plaatse. 2.4 De ontwikkeling voldoet aan de Woonvisie 2020-2030 Het bestemmingsplan ziet toe op het realiseren van een levensloopbestendige woning. Het bouwen van (levensloopbestendige)woningen zorgt voor doorstroom op de woningmarkt. Elke nieuw gebouwde woning zorgt voor vier verhuisbewegingen. Hiermee voldoet het plan aan de Woonvisie-202-2030. 2.5 Er vindt kwaliteitsverbetering plaats op basis van de regeling ‘Ruimtelijke kwaliteitsbijdrage’ Op 13 april 2021 heeft het college de regeling ‘Ruimtelijke kwaliteitsbijdrage’ vastgesteld. Uit deze regeling volgt dat voor iedere toevoeging van een woning binnen het stedelijk gebied een financiële bijdrage moet worden geleverd. In artikel 4 van de regeling ‘Ruimtelijke kwaliteitsbijdrage’ is bepaald dat een initiatiefnemer een bedrag verschuldigd is aan de gemeente van €35,00 per kubieke meter voor dat gedeelte van de inhoud van het hoofdgebouw dat 300 kubieke meter overschrijdt. 4

Raad van 7 november 2024, nr. 10

Het bestemmingsplan ziet toe op het bouwen van een hoofdgebouw met een inhoud van maximaal 465 kubieke meter. Dat betekent dat initiatiefnemer een kwaliteitsbijdrage moet betalen van (465-300) = 165 kubieke meter X €35,00= € 5.775,00 + € 1.000,00 per nieuw te bouwen woning. Dit is een totaal van € 6.775,00 aan te betalen kwaliteitsbijdrage. 2.6 Het plan is in het kader van de wijzigingen opnieuw besproken met omwonenden De direct omwonenden zijn door initiatiefnemer ook op de hoogte gesteld van de beoogde gewijzigde ontwikkeling. Hierover hebben omwonenden per email vragen gesteld aan de gemeente. Deze vragen zijn beantwoord. 2.7 Er heeft wettelijk vooroverleg plaatsgevonden met de wettelijke overlegpartners Bij de totstandkoming van het ontwerpbestemmingsplan ‘Korenpad 3, Diessen’ is het plan aangeboden voor overleg aan de provincie Noord Brabant, het Waterschap de Dommel en de Veiligheidsregio Midden en West Brabant. Omdat de situering van de woning op het perceel is gewijzigd is het plan opnieuw ter advisering voorgelegd aan de Veiligheidsregio Midden en West Brabant. De Veiligheidsregio Midden en West Brabant heeft geadviseerd dat het de wijziging van de situering van de woning geen belemmering voor de veiligheid voor de omgeving oplevert.

3.1 Alle plan(schade) kosten worden door de initiatiefnemer gedragen Op grond van de Wet ruimtelijke ordening moet de gemeente de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan waarborgen. Ook eventuele planschade is hierbij relevant. Met de initiatiefnemer is hiervoor een anterieure overeenkomst gesloten. Kanttekeningen 1. Tegen de vaststelling van het bestemmingsplan kan beroep worden ingesteld Belanghebbenden kunnen tegen het vaststellen van het bestemmingsplan beroep in stellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Op 14 januari 2021 heeft het Europese Hof uitspraak gedaan in het zogenaamde ‘Varkens in Noord arrest. De Raad van State geeft een ruime uitleg aan deze uitspraak. Dit betekent dat het sinds 14 januari 2021 ook beroep kan worden ingediend tegen een vastgesteld bestemmingsplan als daartegen geen zienswijze is ingediend. Bovendien kunnen nu ook gronden worden aangevoerd in beroep die zien op andere onderwerpen van het bestemmingsplan dan waartegen een zienswijze is ingediend in de voorbereidingsfase. 2. Procedure bodemsanering Met name de eigenaar van het perceel Beekseweg 7 heeft bezwaar tegen de wijze waarop de grondsanering plaatsvindt. Naar zijn mening doet de initiatiefnemer te weinig. Hierover het volgende . Op het perceel Korenpad 3 is een fiets- en bromfietsreparatiebedrijf gevestigd geweest.

Hierdoor is het (grond)water op dit perceel en het perceel Beekseweg 7 verontreinigd. Wanneer een bodemverontreiniging ná 1987 is veroorzaakt, is conform de Wet bodembescherming de vervuiler verplicht tot het opruimen van de volledige verontreiniging (Zorgplicht). Bij een verontreiniging veroorzaakt vóór 1987 is er sprake van een historisch geval van bodemverontreiniging. Dan wordt de vervuiler niet verplicht gesteld om alles te verwijderen. Bij ontwikkelingen of bouw dient de locatie wel geschikt gemaakt te worden voor het beoogde gebruik. Er mogen natuurlijk geen risico’s zijn voor de volksgezondheid bij een project. Wat precies gesaneerd moet worden wordt afgestemd met de provincie middels een saneringsplan. Dit saneringsplan is goedgekeurd door de Omgevingsdienst Midden- en West-Brabant, namens de provincie. Een initiatiefnemer is niet verplicht om de 5

Raad van 7 november 2024, nr. 10

gehele verontreiniging te verwijderen. Immers zijn zij niet de veroorzaker en verbeteren ze wel de bodemkwaliteit ter plaatse van een deel van de verontreiniging. Uit het nader bodemonderzoek (Geofox-Lexmond, projectnummer 20111771/BKNO, d.d. 26 april 2012) blijkt dat er inderdaad sprake is van een historisch geval van bodemverontreiniging. Op het terrein van Korenpad 3 is decennialang een fiets- en bromfietsreparatiebedrijf aanwezig geweest. Het bedrijf had ook een afleververgunning voor brandstof (benzine) voor de bromfietsen nabij de oostelijke perceelsgrens. Het afleveren van brandstof is in 1974 gestaakt. Hierdoor concludeert het adviesbureau terecht dat er sprake is van een historisch geval van bodemverontreiniging. De verontreiniging in de grond zal zich niet verder verspreiden. Overigens bevindt deze zich pas vanaf 1,0 m-mv of dieper (tot 9,7 m-mv) waardoor er geen risico’s zijn voor de bewoners van de percelen mits er niet in gegraven wordt. De sanering van de verontreiniging is spoedeisend cf. artikel 37 van de Wet bodembescherming zoals staat vermeld in de beschikking (OMWB, zaaknummer 19100796, d.d. 28 januari 2020). Dit geeft aan dat er verspreidingsrisico’s in het grondwater zijn. De Omgevingsdienst Midden West brabant heeft om deze reden, namens de provincie, voorwaarden gesteld aan een spoedige uitvoering van de sanering.

Het is echter niet het geval dat de eventuele restverontreiniging in het grondwater zich na de sanering weer richting het gesaneerde perceel van de Korenpad 3 bevindt. Uit de Tussenevaluatie aanleg in-situ saneringssysteem (Groundwater technology, projectnummer 21013_02, d.d. 30 januari 2023) blijkt dat de grondwaterstroming noordnoordoostelijk gericht is. Dit is dus van het perceel af van Korenpad 3 af gericht. Samenwerking Het bestemmingsplan ziet toe op een ontwikkeling binnen de grenzen van de gemeente Hilvarenbeek. De regionale of intergemeentelijke samenwerking is dan ook niet van toepassing. Financiën Voor het in behandeling nemen van een herziening van een bestemmingsplan wordt een vast bedrag aan leges in rekening gebracht. Deze worden op de gebruikelijke wijze geïnd. Daarnaast geldt dat de kosten die verband houden met de ontwikkeling zelf voor rekening zijn van initiatiefnemer. In het kader van het bestemmingsplan is een anterieure overeenkomst gesloten tussen de gemeente en initiatiefnemer. In deze overeenkomst is het kostenverhaal en planschadeverhaal geregeld. Communicatie Uw besluit maken wij bekend aan initiatiefnemer, de wettelijke overlegpartners en de omwonenden die een zienswijze hebben gediend.

Uitvoering Wij maken het besluit van de gemeenteraad bekend in het weekblad ‘de Hilverbode’, de Staatscourant, de gemeentelijk website en de website van de overheid. De dag na bekendmaking ligt het besluit, het bestemmingsplan en bijbehorende stukken voor zes weken ter inzage. Tegen de vaststelling van het bestemmingsplan kan een ieder beroep aantekenen bij de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA Den Haag. Ook kan tegen het besluit om het bestemminsplan een verzoek om voorlopige voorziening worden gevraagd aan de Voorzieningenrechter.

6

Raad van 7 november 2024, nr. 10

Indien gedurende de beroepstermijn geen beroep wordt ingesteld en geen verzoek om voorlopige voorziening wordt gevraagd, treedt het bestemmingsplan niet alleen in werking na afloop van de beroepstermijn maar is het ook meteen onherroepelijk. burgemeester en wethouders van Hilvarenbeek

Burgemeester Evert Weys

secretaris Frank Jansen

Advies raadscommissie Dit voorstel is op 10 oktober 2024 behandeld in de commissie Ruimte. De commissie adviseert het presidium om dit voorstel zonder oordeelsvormende behandeling in de commissie rechtstreeks als hamerstuk op de voorlopige agenda van de raadsvergadering van 7 november 2024 te plaatsen.

De griffier, Maarten Janus

Eindvoorstel Het college handhaaft het voorstel zoals genoemd in de paragraaf “Voorstel”. Burgemeester en Wethouders van Hilvarenbeek, secretaris, Frank Jansen

burgemeester, Evert Weys

Bijlagen (digitaal in raadsinformatiesysteem) - anterieure overeenkomst ‘Korenpad 3, Diessen’; - tabel ‘beantwoording zienswijzen Korenpad 3, Diessen’; - raadsvoorstel bestemmingsplan ‘Korenpad 3, Diessen’; - raadsbesluit bestemmingsplan ‘Korenpad 3, Diessen’; - toelichting bestemmingsplan ‘Korenpad 3, Diessen’; - regels bestemmingsplan ‘Korenpad 3, Diessen’; - verbeelding bestemmingsplan ‘Korenpad 3, Diessen’.

7