09 Herhuisvesting La Poubelle (5 bijlage 3 Nota herhuisvesting La Poubelle bestuur oktober 2024)
Tekst van het document
Nota Herhuisvesting La Poubelle
Diamant-groep
september 2024
Herhuisvesting Kringloopbedrijf La Poubelle Tilburg Inleiding & Samenvatting In verband met de plannen voor een nieuw woongebied (‘Fabriekskwartier’) en de staat van onderhoud van het pand van La Poubelle aan de Havendijk in Tilburg is er - al jarenlang zowel de wens als noodzaak tot herhuisvesting van La Poubelle. Het concept La Poubelle staat voor werkgelegenheid voor kwetsbare mensen, armoedebestrijding (o.a. via de Goederenbank) en bijdragen aan een beter milieu (circulaire economie). Inmiddels is er een Voorlopig Ontwerp voor de herhuisvesting van La Poubelle aan de Insulindestraat Tilburg (Kanaalzone) op eigen grondgebied van de Diamant-groep. Hier is gebruikmakend van de bestaande bebouwing een duurzaam nieuw pand gepland. La Poubelle beschikt dan over aanzienlijk meer vierkante meters om haar concept nog beter neer te kunnen zetten. Tevens zal het nieuwe pand bijdragen aan de revitalisering van het gebied. De investering wordt uitgevoerd binnen de Gemeenschappelijke Regeling Diamant-groep. Op basis van de businesscase is de verwachting dat dit leidt tot een sluitende begroting tegen aanvaardbare risico’s. In deze notitie wordt aandacht besteed aan de achtergrond en daarmee de noodzaak voor herhuisvesting (1). Achtereenvolgens worden het concept La Poubelle (2), het Voorlopig Ontwerp (3), de kosten met dekking (4) en de risico’s (5) toegelicht.
Tot slot wordt het vervolg in de besluitvorming weergegeven. Yasin Torunoglu Algemeen directeur Diamant-groep September 2024
1
Nota Herhuisvesting La Poubelle
Diamant-groep
september 2024
1. Achtergrond & noodzaak herhuisvesting Al meer dan tien jaar geleden – in 2013 – werd de Diamant-groep voor het eerst benaderd door de gemeente Tilburg over de plannen voor een nieuw woongebied in de Piushaven wat vertrek van La Poubelle uit dit gebied noodzakelijk zou gaan maken. Ondertussen dringt de tijd. De huisvesting voldoet al langere tijd niet meer aan de eisen voor haar sociale opgaven. Het kost grote moeite om alle werkplaatsen, afdelingen en de ontvangst goederen voor de mensen die er werken te laten voldoen aan de wettelijke arbeidsomstandigheden. Ook de parkeer- en logistieke problemen op de locatie nemen toe en leiden tot onveilige en ongewenste situaties. Zeker nu de woningbouwprojecten inde directe omgeving inmiddels opgestart zijn. Vele ideeën zijn sinds 2013 ontstaan, uiteenlopende plannen zijn gemaakt en een diversiteit van voorstellen zijn de revue gepasseerd over de herhuisvesting van La Poubelle. In 2021 leek het te gaan lukken om nieuwbouw te realiseren op het eigen terrein van de Diamantgroep aan de Insulindestraat. Door explosieve toename van de bouwkosten met 40% was dit plan niet langer financieel houdbaar voor La Poubelle en de Diamant-groep. Begin 2024 is daarom de uitdaging aangegaan om voor dit urgente huisvestingsdossier een nieuw, alternatief scenario uit te werken met een sluitende businesscase.
Het algemeen bestuur van de Diamant-groep heeft 18 april 2024 aan de directie opdracht gegeven om het thans voorliggende ontwerp verder uit te werken en met een kostenraming ter besluitvorming voor te leggen.
2. Concept La Poubelle Al sinds de start richt de Stichting La Poubelle zich op een drietal doelen waarmee ze echt maatschappelijk impact wil maken op: werkgelegenheid voor kwetsbare mensen, armoedebestrijding en het milieu. Het bieden van werkgelegenheid voor mensen die op de reguliere arbeidsmarkt niet aan de slag kunnen, past helemaal bij de missie van de Diamant-groep. Meer nog dan bij andere bedrijfsonderdelen van de Diamant-groep biedt La Poubelle onbetaalde werkplekken waarmee mensen weer maatschappelijk kunnen participeren en hun isolement kunnen doorbreken. Omdat ‘werken mag lonen’ ontvangen deze collega’s een vrijwilligersvergoeding en kunnen ze op hun werkdagen aansluiten bij de – voor hen gratis – lunch. De noodzaak van armoedebestrijding behoeft in deze tijd geen betoog. Via de Goederenbank bieden we mensen in nood goederen aan. Met de herhuisvesting kunnen we ook meer goederen aanbieden, ook de goedkopere spullen waarvoor nu in de winkel vaak geen plek is. Vintage was bij de opstart van La Poubelle nog niet hip en zeker geen businessmodel zoals nu. Veel mensen waren in het verleden nauwelijks bezig met hergebruik van goederen en 2
Nota Herhuisvesting La Poubelle
Diamant-groep
september 2024
grondstoffen: het belang van de circulaire economie was nog geen gemeengoed. De circulaire of kringloopeconomie is voor ieders toekomst inmiddels een must. La Poubelle is kortom een concept met impact. We spreken daarom ook van ’integrale waarde-creatie’ en we duiden de activiteiten van La Poubelle aan met ‘social business’ waar leren, werken en zingeving centraal staan. De focus bij de herhuisvesting La Poubelle is sterk gericht op het bieden en creëren van werkplekken. Het maatschappelijk belang van La Poubelle ligt uiteraard ook sterk op de mogelijkheden van circulariteit. Met meer beschikbare vierkante meters kunnen meer goederen ingeleverd worden en in de winkel voor hergebruik aangeboden worden. Kort samengevat: een grotere kringloop zorgt voor minder afval. Dit werkt niet alleen door bij La Poubelle in Tilburg, maar is ook interessant voor de vestigingen van Goirle en Rijen. De nieuwbouw in Tilburg heeft ook positieve gevolgen voor de businesscases van de twee vestigingen buiten Tilburg. Met de nieuwbouw komen er meer goederen beschikbaar voor deze vestigingen, met name de goederen die in specialistische werkplaatsen in Tilburg worden gemaakt, zoals fietsen, elektro en textiel. Ook voor deze vestigingen is er daarmee dus een positieve impuls.
3. Voorlopig Ontwerp Herhuisvesting La Poubelle Het Tilburgse architectenbureau Aerde Borgert Architecten is in januari 2024 gestart met een schetsontwerp voor de herhuisvesting van La Poubelle aan de Insulindestraat. Onderstaande beelden geven de huidige situatie aan.
De opdracht en eisen die het bureau meekreeg hadden o.a. te maken met: (1) Prettige werkomgevingen voor medewerkers met voldoende ruimte; 3
Nota Herhuisvesting La Poubelle
Diamant-groep
september 2024
(2) Een efficiënte logistiek zowel buiten als binnen het pand inclusief de veiligheid en aantrekkelijkheid bij het brengen en ophalen van goederen; (3) De mogelijkheden voor een aantrekkelijke en flexibele winkelinrichting en routing door het pand; (4) De klantbeleving aan de buitenzijde (aanzicht en voorzieningen) en binnen (het interieur); (5) De zichtbaarheid van het extra’s voor een kringloopbedrijf: zichtbaarheid van de werkplaatsen voor klanten; (6) Verkoopbaarheid van het pand c.q. bruikbaarheid voor andere toepassingen. Dit heeft geleid tot het volgende Voorlopige Ontwerp:
Voor een 100% Kringloop waar La Poubelle voor staat is er – uiteraard – ook sprake van een duurzaam gebouwontwerp. Dit komt o.a. tot uitdrukking in het handhaven van het bestaand gebouw, het hergebruik van vrijkomende materialen van het bestaand gebouw en terrein, de nieuwbouw maar mogelijk uitvoeren met bio-based materialen, de nieuwbouw aanpasbaar en losmaakbaar realiseren en waar mogelijk duurzame inzet van arbeid! Op het terrein bevinden zich 60 parkeerplaatsen voor auto’s, voldoende ruimte voor fietsen (mét oplaadvoorziening) en scooters. Het terrein krijgt bomen en een wadi voor opvang van regenwater, een gras/groenvoorziening voor klimaatadaptie en een groen dak voor regenwateropvang en klimaatadaptie.
De planning voor de bouw ziet er globaal als volgt uit. Tot augustus 2025 vinden de voorbereidende activiteiten plaats (definitief ontwerp, technisch ontwerp, 4
Nota Herhuisvesting La Poubelle
Diamant-groep
september 2024
omgevingsvergunning, aanbesteding en voorbereiding bouw). Het is de verwachting dat vanaf augustus 2025 de bouw daadwerkelijk kan starten en medio 2026 het nieuwe pand – feestelijk! – betrokken kan worden. Het nieuwe pand past in de gebiedsvisie van de Kanaalzone waar revitalisering een belangrijke doelstelling is. De locatie is goed bereikbaar voor medewerkers en klanten, ook met openbaar vervoer. De échte kringloop-fans kunnen zich verheugen op een dagje shoppen met twee grote kringloopbedrijven op loopafstand.
4. Kosten & Dekking Het voorstel voor herhuisvesting van La Poubelle heeft geen financiële gevolgen voor de gemeenten van de Gemeenschappelijke Regeling. De totale investering voor de Diamantgroep voor de bouwkosten van de herhuisvesting La Poubelle is in beeld op basis van het Voorlopig Ontwerp, samengesteld door de architect, bouwmanager en de leden van de werkgroep bouw, en uitgerekend door een externe bouwcalculator. Dit betekent dat de bouwkosten zorgvuldig in beeld zijn gebracht en dat daarin geen grote veranderingen meer plaatsvinden. Het taakstellende budget dat beschikbaar is, is voldoende om de bouw te realiseren en het is bovendien de verwachting dat er nog ruimte is om te voldoen aan - niet verplichte - duurzaamheidsmaatregelen. Op basis van de businesscase is de verwachting dat dit leidt tot een sluitende begroting. Het huidige pand aan de Havendijk wordt eigendom van de Diamant-groep. De investering voor de nieuwbouw wordt ook uitgevoerd binnen de Gemeenschappelijke Regeling Diamant-groep. De Diamant-groep wordt daarmee eigenaar van het nieuwe pand en Stichting La Poubelle zal het pand als huurder betrekken. Gemeente Tilburg en Diamantgroep zijn in overleg over de bestemming van het straks leegstaande pand aan de Havendijk.
In verband met de (Europese) aanbesteding is het niet wenselijk om in de notitie ten behoeve van de gemeenteraden de investeringskosten te vermelden. Het advies is om deze desgewenst op te laten vragen bij de griffie. In de aanbesteding zal conform het inkoopbeleid van de Diamant-groep een SROI-paragraaf worden opgenomen.
5. Risico’s De volgende risico’s worden onderkend: (1) Rentepercentage In de businesscase is gerekend met een rentepercentage van 4%. De kans op een hoger percentage worden als klein ingeschat zoals blijkt uit een recente offerte. (2) Bouwkosten In de aanloop naar en gedurende de bouw kunnen de prijzen van bouwkosten stijgen. In de businesscase zijn door o.a. de externe adviseur de meest realistische prijzen gehanteerd, daarnaast is een rekening gehouden met een indexatie voor de komende periode. 5
Nota Herhuisvesting La Poubelle
Diamant-groep
september 2024
Onverwacht grotere kostenstijgingen worden voorgelegd aan het bestuur van de Diamantgroep. (3) Omzet per m2 Voor de omzet per m2 wordt uitgegaan van bedragen van BKN, de branchevereniging van de kringloopbedrijven. Op basis van de huidige omzetcijfers van La Poubelle moet dit een reële omzetverwachting zijn. Hierop zal taakstellend sturing plaatsvinden. (4) Invulling sleutelfuncties Een aantal functies binnen La Poubelle die ingevuld worden door doelgroep medewerkers zijn sleutelfuncties, denk aan chauffeurs, medewerkers ontvangst goederen of assistent leidinggevenden. Deze functies vragen extra effort om ze in te vullen. (5) Doorlooptijd Na de start van de bouw kan door weersomstandigheden de bouw vertraging oplopen. Met het bestuur zullen “milestones” geformuleerd worden, en hierover zal actief gerapporteerd worden aan het bestuur.
6. Vervolg besluitvorming Op basis van de onlangs gewijzigde Wet gemeenschappelijke regelingen, is ook de gemeenschappelijke regeling Diamant-groep aangepast, en zijn er bepalingen van kracht geworden die de betrokkenheid van de gemeenteraden moet bevorderen. Het voorstel voor herhuisvesting van La Poubelle is het eerste voorstel vanuit de Diamant-groep dat in verband met de nieuwe regels en afspraken vanuit de Gemeenschappelijke Regeling Diamant-groep (artikel 10 lid 10) voorgelegd zal worden aan de afzonderlijke gemeenteraden, zodat zij in de gelegenheid worden gesteld om kennis te nemen van dit voorgenomen besluit van het Algemeen Bestuur en dat zij daarover hun zienswijzen naar voren kunnen brengen. Nadat het voorstel in de gemeenteraden is behandeld of uiterlijk binnen 12 weken1 nadat het voorstel aan de gemeenteraden is verstuurd, zal het Algemeen Bestuur van de Diamantgroep een besluit nemen over de investering en het al dan niet tot uitvoering overgaan. Indien er (inhoudelijke) zienswijzen binnen zijn gekomen, zal het Dagelijks Bestuur voorafgaand aan besluitvorming door het Algemeen Bestuur, de gemeenteraden informeren met betrekking tot de ingekomen zienswijzen. Om de doorlooptijd zo kort mogelijk te houden is het de bedoeling om parallel aan het zienswijze traject ook al voorbereidingen te treffen voor het verkrijgen van de omgevingsvergunning.
Bijlage I: Impressie indeling en uitstraling
1
We sluiten met de termijn aan bij de wettelijke termijn voor het indienen van zienwijzen bij de begroting.
6
Nota Herhuisvesting La Poubelle
Diamant-groep
7
september 2024
Nota Herhuisvesting La Poubelle
Diamant-groep
8
september 2024
Nota Herhuisvesting La Poubelle
Diamant-groep
9
september 2024
Nota Herhuisvesting La Poubelle
Diamant-groep
10
september 2024
Nota Herhuisvesting La Poubelle
Diamant-groep
11
september 2024
Nota Herhuisvesting La Poubelle
Diamant-groep
12
september 2024