09 bp Julianastraat 36-42 (1 raadsvoorstel)

Zaaknummer: 56372

gemeente Hilvarenbeek

In de vergadering van Behandeld in college op Behandeld in commissie(s) Agendapunt Beleidsveld Onderwerp

: 29 september 2022 : 12 juli 2022 : Presidium van 5 september 2022 :9 : Ruimtelijke ontwikkeling en Vergunningen : Vaststelling bestemmingsplan “Julianastraat 36-42, Diessen”

Voorstel 1. Het bestemmingsplan “Julianastraat 36-42, Diessen” bestaande uit de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in GML-bestand: NL.IMRO.0798.BPJulianastr3642-VG01 met de bijbehorende bestanden vast te stellen; 2. Op basis van artikel 6.12 Wro en artikel 6.2.1 en 6.2.1a Bro geen exploitatieplan vast te omdat reeds op ander wijze is voorzien in het kostenverhaal middels een anterieure overeenkomst. Inleiding Voor u ligt het bestemmingsplan “Julianastraat 36-42, Diessen”. Wij stellen uw raad voor dit bestemmingsplan vast te stellen. Het bestemmingsplan regelt de integrale bestemming van de reeds bestaande supermarkt Plus, het omliggende terrein, het huidige bedrijf Campertrek en de mogelijkheid voor twee grondgebonden woningen en zes appartementen aan de zijde van de Julianastraat in Diessen. Onder het geldende planologische regiem was eerder weliswaar de supermarkt mogelijk, maar waren er Figuur 1. Plangebied bestemmingsplan Julianastraat 36-42 op de parkeerterrein bij de supermarkt ook nog andere bedrijven mogelijk. Ook was er voor de dagwinkel Heb! een afwijkingsvergunning verleend buiten de bestemming ‘detailhandel’.

Door diverse (externe) factoren is de supermarkt inmiddels omgeschakeld naar het concept van Plus supermarkten en is ook de dagwinkel Heb! Inmiddels gestopt en deels vervangen door enkele kleinere winkelvoorzieningen binnen het nieuwe concept van Plus Puur. Met deze ontwikkelingen was er ook een concrete herinrichtingsvraag en daardoor ook een uitbreidingsvraag van de supermarkt ten opzichte van het geldende bestemmingsplan. Het voorliggende bestemmingsplan was noodzakelijk om dit alles planologische goed te regelen.

1

Raad van 29 september 2022, nr. 9

Doordat er de laatste jaren diverse interne en externe bouwactiviteiten en bedrijfswisselingen zijn geweest en ook vergunningen zijn verleend met afwijking van het bestemmingsplan, én omdat er sprake was van meerdere, deels overlappende bestemmingsplannen, maar ook door de nog steeds bestaande mogelijkheden voor geheel andersoortige nieuwe bedrijven op het huidige parkeerterrein, is het noodzakelijk geworden om het gehele (winkel)gebied rondom de supermarkt te voorzien van een actueel planologische regiem. Hierbij is tevens de mogelijkheid in de ontwikkeling opgenomen om met extra appartementen aan de Julianastraat invulling te geven aan het woningbouwprogramma voor Diessen via dit bestemmingsplan. Argumenten 1. Vaststellen van het bestemmingsplan “Julianastraat 36-42, Diessen” Voor meer inhoudelijke details verwijzen wij naar de Toelichting van het bestemmingsplan. In figuur 2 is de uiteindelijk beoogde inrichting van het plangebied opgenomen. 1.1

Er is sprake van een goede ruimtelijke ontwikkeling Het bestemmingsplan voorziet in een regeling die een ‘goede ruimtelijke ordening’ borgt. Het bestemmingsplan is beoordeeld en aangepast naar aanleiding van diverse overleggen en de beoordelingen. Dit in tegenstelling tot het huidige planologische regiem dat kan leiden tot de ontwikkeling van functies die moeilijk of zelfs niet met elkaar te verenigen zijn binnen deze omgeving. Van belang is dat met dit bestemmingsplan de volgende zaken goed worden geregeld: • De bedrijfsbestemming en bouwmogelijkheden daarvoor ter hoogte van het huidige parkeerterrein bij de supermarkt worden Figuur 2. Beoogde inrichting van het plangebied na realisatie. wegbestemd. • Er is straks alleen ruimte voor detailhandel in de vorm van supermarkt Plus en beperkte enkele dagwinkels met ook daghoreca binnen de winkelvoorzieningen Plus Puur. • De bestemming voor de autogarage aan de Julianastraat wordt omgezet naar een passende en minder belastende bedrijfsbestemming voor Campertrek. • Aan de Julianastraat worden de twee bestaande woningen op nr 36 en 36A allebei ‘burgerwoningen’ en komen zes appartementen op de plek waar voorheen buurtwinkel Heb! zat met één bovenappartement. • Planologisch wordt de impact op de leefomgeving minder.

Vooral door het weghalen van alle bouw- en gebruiksmogelijkheden die er nog waren voor toevoeging van bedrijven en bebouwing tot categorie 3.1 op het parkeerterrein. • De reeds vergunde activiteiten voor de Plus supermarkt, de uitbreiding ervan, de ontheffing voor dagwinkel Heb! en het hergebruik van de autogarage zijn met dit bestemmingsplan alsnog 2

Raad van 29 september 2022, nr. 9

in samenhang en integraal bezien, gewogen en afgestemd. Dit heeft onder andere geleid tot aanvullende maatregelen voor geluid en parkeermaatregelen. Concreet in de vorm van de volgende maatregelen: o voor reductie van geluidsbelasting op de omgeving en de nieuwe appartementen zijn aanvullende (bouw)eisen gesteld in de regels; o In de vergunning en bestemmingsplan is opgenomen dat het parkeerterrein wordt afgesloten in de avond- en nachturen om geluidsbelasting te reduceren; o voor de in stand houding van de parkeercapaciteit is een voorwaardelijke bepaling opgenomen; o Er worden maatregelen (verplaatsing poort aan zijde Julianastraat) genomen voor het beschikbaar stellen en houden van voldoende parkeerplaatsen voor de beoogde woningen en appartementen binnen het plangebied en op loopafstand; 1.2 Het voorliggende bestemmingsplan regelt een aantal functies die al eerder zijn toegelaten via omgevingsvergunningen en het oude bestemmingsplan voor de supermarkt. Feitelijk is een groot deel van de activiteiten al eerder toegestaan door ons college of op grond van het geldende bestemmingsplan. Het voorliggende bestemmingsplan bestendigt deze functies. Alleen de zes appartementen zijn volledig nieuwe functies in het gebied. De supermarkt bestond al eerder op basis van het geldende postzegel-bestemmingsplan. De uitbreiding ging echter over de plangrenzen van dat postzegelplan heen.

Wij hebben daarvoor al wel een omgevingsvergunning afgegeven. Dat wordt nu ook planologisch vera nkerd. In het deels nog geldende bestemmingsplan voor het komgebied Diessen waren ook andere bedrijven toegestaan binnen het plangebied. Die functies, begrenzing, het feitelijke gebruik en de integrale afstemming binnen het plangebied en met de omgeving waren verre van actueel door alle ontwikkelingen. Hiervoor is nu een integrale heroverweging en beoordeling gemaakt. Al met al is de feitelijke impact op de leefomgeving niet heel veel anders dan reeds vergund of toegestaan. Met een bijpassend bestemmingsplan kunnen de ondernemers en gebruikers echter de komende jaren gebruik blijven maken van het plangebied. 1.3 De ontwikkeling past binnen de beoogde functies en ontwikkeling van het gebied, alsmede de ambities van de gemeente Vanuit het gemeentelijke beleid uit de Structuurvisie en het geldende bestemmingsplan (op hoofdlijnen) is de functie van detailhandel en kleinschalige bedrijfjes als Campertrek passend op deze locatie. Er is voldoende fysieke ruimte, relatief goede ontsluiting en een centrale ligging ten opzichte van het verzorgingsgebied. Campertrek zou ook goed op een andere locatie kunnen zitten, maar het is geen intensieve functie met zware belasting op de omgeving.

Voordeel van deze locatie is dat de campers snel op de hoofdontsluiting zitten en niet door allerlei rustige woongebieden heen hoeven. Ook de nieuwe appartementen passen binnen de woningbouwopgave en ook binnen de kenmerken van de omgeving. De doelgroepen zijn ouderen en jongeren, hetgeen ook is afgesproken met de ondernemer. 1.4 De ontwikkeling past binnen de regels van de provinciale Omgevingsverordening. Er zijn geen strijdigheden met de Omgevingsverordening geconstateerd. In het vooroverleg of op het ontwerp bestemmingsplan heeft de provincie ook geen reactie gegeven. Over het algemeen vind de provincie vrij weinig van ontwikkelingen binnen het stedelijke gebied, tenzij het grootschalige woningbouw betreft of specifieke thema’s. Die zijn hier niet aan de orde. 1.5

Er zijn geen vooroverlegreacties en/of zienswijzen ingekomen

3

Raad van 29 september 2022, nr. 9

Gedurende de voorbereiding van het plan en de zienswijzenperiode zijn geen reacties ingekomen. Wel hebben de gemeente en de initiatiefnemer meermaals overleg gevoerd over de uitvoerbaarheid van het plan en specifieke onderwerpen waar concrete maatregelen noodzakelijk bleken. Deze zijn eerder al benoemd. Tijdens de zienswijzeperiode is ambtshalve nog wel een overleg gevoerd tussen gemeente, Campertrek en initiatiefnemer (welke verhuurder en eigenaar is van het pand van Campertrek) over bepaalde passages in de Toelichting. Hier is uitleg aan gegeven en dit heeft tot enkele ondergeschikte redactionele aanpassingen in de vast te stellen Toelichting van het bestemmingsplan geleid. Wij merken op dat ondergeschikte redactionele aanpassingen in de niet juridisch bindende Toelichting geen gewijzigde vaststelling tot gevolg hebben. 1.6 Het vereiste besluit Hogere Grenswaarden is reeds genomen door ons college Voor de realisatie van de beoogde woningen / appartementen aan de Julianastraat is een be sluit Hogere grenswaarden verkeersgeluid noodzakelijk. Dat besluit hebben wij reeds genomen en is inmiddels ook in werking. In de regels van het bestemmingsplan (artikel 3.3.3 en 3.3.4) zijn voor geluid ook aanvullende maatwerkregels opgenomen. Hiermee vormt het aspect verkeersgeluid geen belemmering meer om het bestemmingsplan vast te stellen.

1.7 Uw raad is het bevoegde orgaan om een bestemmingsplan vast te stellen Op basis van artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) is uw raad bevoegd een bestemmingsplan vast te stellen. 2.

Geen exploitatieplan vaststellen omdat er al een overeenkomst is aangegaan

2.1

Het is de bevoegdheid van de raad om een exploitatieplan vast te stellen, maar dat is niet noodzakelijk als het kostenverhaal anderszins is geregeld Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst aangegaan. Hierin zijn de noodzakelijke financiële verplichtingen vastgelegd. Ook zijn er afspraken opgenomen die borgen dat bepaalde verplichtingen worden nagekomen c.q. uitgevoerd. In de gesloten overeenkomst is op hoofdlijnen het volgende geregeld: ✓ De betaling van de legeskosten voor het bestemmingsplan door initiatiefnemer; ✓ De uitvoering van enkele technische en/of bouwkundige maatregelen ten behoeve van geluidsreductie; ✓ Het verhalen van mogelijke planschade(kosten) op de initiatiefnemer; ✓ Het verhalen van eventuele onvoorziene kosten voor de gemeente als gevolg van voorzieningen te treffen voor en door de gemeente in openbaar gebied. Nu er een anterieure overeenkomst is gesloten is er geen noodzaak meer om een Exploitatieplan vast te stellen voor deze ontwikkeling. Kanttekeningen Niet van toepassing. Samenwerking Niet van toepassing.

4

Raad van 29 september 2022, nr. 9

Financiën Het verhalen van kosten is vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Daarnaast kunnen op basis van de overeenkomst eventuele uit dit plan voortvloeiende planschade of onvoorziene kosten of andere schadekosten alsnog op de initiatiefnemer worden verhaald. Initiatiefnemer is op grond van de overeenkomst de volgende bijdragen nog verschuldigd: - Bijdrage exploitatiekosten: € 18.750,= - Leges ex artikel 2.8.1. legesverordening 2021: € 15.159,65 - Bijdrage Regeling Ruimtelijke kwaliteit: € 24.023,= Na vaststelling van het bestemmingsplan worden deze kosten / bijdragen in rekening gebracht. Communicatie Eerder hebben wij uw raad al geïnformeerd over het planvoornemen met onze raadsinformatiebrief van 12 april 2022. De initiatiefnemers hebben met de omgeving een dialoog gevoerd. In 2019 voor de eerste keer. Later in 2021 voor een tweede keer na aanpassing van het plan. Dat betrof met name de toegevoegde ontwikkeling van de appartementen aan de zijde Julianastraat waar voorheen dagwinkel Heb! was gevestigd. Van de omgevingsdialoog is verslag opgenomen in de Toelichting van het bestemmingsplan, bijlage 11 en 12. Uitvoering Na de vaststelling door de gemeenteraad wordt het bestemmingsplan voor de duur van zes weken ter inzage gelegd voor beroep bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

burgemeester en wethouders van Hilvarenbeek, secretaris, burgemeester,

Frank Jansen

Evert Weys

Presidium 5 september 2022 Het presidium besluit dit voorstel rechtstreeks, zonder behandeling in de commissie Ruimte, als hamerstuk op de voorlopige agenda van de raadsvergadering van 29 september 2022 te plaatsen.

De griffier,

Maarten Janus

5

Raad van 29 september 2022, nr. 9

Bijlagen (digitaal in raadsinformatiesysteem): 1. Raadsbesluit; 2. Vast te stellen bestemmingsplan “Julianastraat 36-42, Diessen” bestaande uit: a. Toelichting; b. Bijlagen bij de toelichting; c. Regels; d. Bijlagen bij de regels; e. Analoge verbeelding. 3. Getekende anterieure overeenkomst (vertrouwelijk stuk) 4. Niet-geanonimiseerde pagina’s Bijlage 11 van de toelichting (vertrouwelijk stuk) 5. Niet-geanonimiseerde pagina’s Bijlage 12 van de toelichting (vertrouwelijk stuk)

6