09 Bestemmingsplan Groenstraat 7 en 9 (1 raadsvoorstel)
Tekst van het document
Zaaknummer: 1014266
gemeente Hilvarenbeek
Voorstel aan de raad In de vergadering van Behandeld in college op Behandeld in commissie(s) Agendapunt Beleidsveld Onderwerp
: 5 juni 2025 : 25 maart 2025 : Ruimte van 15 en 22 mei 2025 :9 : Ruimtelijke Ontwikkeling : Vaststellen bestemmingsplan ‘Groenstraat 7 en 9, Esbeek’
Voorstel 1. De ambtelijke wijzigingen zoals verwoord in de tabel ambtshalve wijzigingen over te nemen; 2. Het bestemmingsplan ‘Groenstraat 7 en 9, Esbeek’ bestaande uit de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand: NL.IMRO.0798.BPGroenstraat7en9VG01 met de bijbehorende bestanden digitaal gewijzigd vast te stellen; 3. Op basis van artikel 6.12 Wro en artikel 6.2.1 en 6.2.1a Bro geen exploitatieplan vast te stellen omdat reeds op andere wijze is voorzien in het kostenverhaal middels een anterieure overeenkomst. Inleiding Op 19 december 2023 hebben wij besloten om de bestemmingsplanprocedure voor het bestemmingsplan ‘Groenstraat 7 en 9, Esbeek’ op te starten. De aanleiding voor het bestemmingsplan is het voornemen van de eigenaar van het perceel Groenstraat 7 om zijn bestaande bedrijfswoning te slopen en te herbouwen en om de huidige bestemming te wijzigen naar ‘wonen’. Het omzetten van de agrarische bestemming naar een woonbestemming is op basis van het geldende bestemmingsplan, te weten het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2014’ niet mogelijk. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken is een herziening van het bestemmingsplan vereist.
bouwblokken bestemmingsplan ‘Buitengebied 2014’ (rode lijn is plangebied)
bouwblokken ontwerpbestemmingsplan ‘Groenstraat 7 en 9, Esbeek’ (bolletjes lijn is plangebied)
1
Raad van 5 juni 2025, nr. 9
Tevens ziet het bestemmingsplan toe op het herstellen van een administratieve vergissing. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2014’ zijn de bouwblokken van zowel het perceel Groenstraat 7 als Groenstraat 9 in Esbeek niet goed ingetekend. De kadastrale percelen zijn niet gelijk aan de bouwblokken zoals die zijn ingetekend op de verbeelding behorende bij het bestemmingsplan. Het bouwblok van Groenstraat 7 ligt deels over het kadastrale perceel Groenstraat 9. Om deze administratieve vergissing te herstellen wordt het bouwblok behorende bij het perceel Groenstraat 7 verkleind en het bouwblok behorende bij het perceel Groenstraat 9 vergroot. De bestemming van het perceel Groenstraat 9 wordt niet gewijzigd. Dit blijft ‘agrarisch’ met de aanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch-voormalig agrarisch bedrijf’ met als aanduidingen ‘waarde-archeologie 1 en 2’ en de gebiedsaanduidingen ‘overige zone- beekdal, groenblauwe mantel en beperking veehouderij’. Zie bovenstaande verbeelding. Argumenten 1.1 Het is wenselijk om ambtshalve wijzigingen door te voeren Door de komst van de Omgevingswet wijzigen onder andere de procedures voor het herzien van een bestemmingsplan (lees: Omgevingsplan). De wens was om het plan nog onder oude wetgeving af te handelen. Hiervoor was het noodzakelijk dat het ontwerpbestemmingsplan voor 1 januari 2024 ter inzage lag.
Met de provincie Noord Brabant is een aantal keren overleg geweest over voorliggend initiatief. Pas in september 2023 is de provincie akkoord gegaan. Om het ontwerpbestemmingsplan voor 1 januari 2024 ter inzage te kunnen leggen, was de termijn (september-december) te kort om, naast het laten opstellen van een definitief ontwerpbestemmingsplan, ook nog daarover vooroverleg te voeren met de andere wettelijke overlegpartners zoals het Waterschap de Dommel en de Veiligheidsregio Midden en West Brabant. Ook moest het plan nog op onderdelen getoetst worden door de Omgevingsdienst Midden en West Brabant. Om de voortgang in het dossier te houden en de datum van 31 december 2024 te kunnen halen is er voor gekozen om de benodigde adviezen gedurende de zienswijzeperiode te vragen. Gedurende de zienswijzeperiode is alleen door de Omgevingsdienst Midden en West Brabant een aanvullend advies ingediend die leidt tot het aanpassen van het plan. Daarnaast is tijdens de termijn dat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage lag voor zienswijzen het ontwerpbestemmingsplan nogmaals gecontroleerd op volledigheid en duidelijkheid. Bij controle is gebleken dat het ontwerpbestemmingsplan ‘Groenstraat 7 en 9, Esbeek’ nog op een aantal punten aangepast moet worden. Ingevolge het advies van de Omgevingsdienst Midden en West Brabant en de interne controle stellen wij de volgende wijzigingen voor: 1.
Paragraaf 5.4 Bodemkwaliteit van de toelichting van het bestemmingsplan ‘Groenstraat 7 en 9, Esbeek’ tekstueel aan te passen. Het verkennend bodemonderzoek dient vóór sloop plaatsvinden. Dit dient tevens te worden doorvertaald in de voorwaardelijke verplichting in artikel 8.2 ‘Voorwaardelijke verplichting asbestonderzoek’; 2. In artikel 8.4 en 8.5 van het bestemmingsplan ‘Groenstraat 7 en 9, Esbeek’ een voorwaardelijke verplichting ten aanzien van de verplaatsing van de kerkuilkast en de plaatsing van voorzieningen voor vleermuizen op te nemen; 3. In artikel 8.6 van het bestemmingsplan ‘Groenstraat 7 en 9, Esbeek’ een voorwaardelijke verplichting ten aanzien van de waterhuishouding op te nemen. Voorgesteld wordt om het plan gewijzigd te vast te stellen.
2
Raad van 5 juni 2025, nr. 9
2.1 Er vindt voldoende kwaliteitsverbetering plaatst om het initiatief mogelijk te maken Gelet op de specifieke situatie kan worden afgezien van de realisatie van een landschappelijke inpassing. Dit is mogelijk omdat de woning aan de Groenstraat 7 is ingesloten door andere bebouwing dan wel bouwpercelen. Daarnaast zijn aan de voorzijde van de woning al groenstructuren aanwezig waardoor er naast de huidige groenstructuren geen andere mogelijkheden meer zijn om de woning nog beter in te passen. Daarbij is reeds in het verleden bebouwing gesloopt en het gezamenlijk oppervlak van de bouwblokken is reeds bij vaststelling van het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2014’ verkleind. In de werkafspraken Hart van Brabant is een hardheidsclausule opgenomen. Onderhavig initiatief is hiermee in overeenstemming. Kortom, er vindt voldoende kwaliteitsverbetering plaats om mee te werken aan het initiatief. 2.2 Het plan voldoet aan de Interim Omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant In artikel 3.6 van de Interim Omgevingsverordening is bepaald dat er bij een initiatief sprake moet zijn van zorgvuldig ruimtegebruik. Daarnaast geldt dat er sprake moet zijn van een goede ruimtelijke ordening (een evenwichtige toedeling van functies). Hieronder wordt verstaan dat er sprake moet zijn van een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving.
Het omzetten van de voormalige agrarische bedrijfsbestemming naar wonen vindt plaats binnen het bestaande ruimtebeslag en op een bestaand bouwblok. Ook de overtollige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. Er is bij het initiatief dus sprake van een zorgvuldig ruimtegebruik zoals bedoeld in artikel 3.6 van de Interim Omgevingsverordening. Door het slopen van de overtollige bebouwing, met een oppervlakte van circa 205m2, en de herbouw van een bestaande verloederde langgevelboerderij wordt er een meerwaarde, zoals bedoeld in artikel 3.8 van de Interim Omgevingsverordening, gecreëerd. De ontwikkeling zorgt ervoor dat er sprake is van een fysieke verbetering van de woon- en leefomgeving. 2.3 Er is een positief omgevingsoverleg gevoerd Initiatiefnemer heeft zijn plannen aan omwonenden toegelicht en hiervan een verslag gemaakt. Uit het verslag blijkt dat de direct omwonenden positief zijn over de voorgenomen plannen met dien verstande dat de eigenaar van het perceel Groenstraat 9 heeft aangegeven dat hij het uitzicht aan de voorzijde van de woning (richting viaduct) door het herbouwen van de langgevelboerderij niet wil verliezen. Initiatiefnemer heeft in overleg met deze omwonende de situering van de woning bepaald.
Kanttekeningen 1.1 Belanghebbenden kunnen beroep indienen tegen de vaststelling van het bestemmingsplan ‘Groenstraat 7 en 9, Esbeek’ Tegen het besluit van de raad kan een belanghebbende, ook als er geen zienswijze is ingediend tegen het ontwerpbestemmingsplan, binnen een termijn van zes weken beroep worden instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA Den Haag. Samenwerking Het gaat hier om een initiatief binnen de grenzen van de gemeente Hilvarenbeek. De regionale of intergemeentelijke samenwerking is hierop niet van toepassing.
3
Raad van 5 juni 2025, nr. 9
Financiën In 2018 zijn met initiatiefnemer afspraken gemaakt. Afgesproken is dat initiatiefnemer € 5.000,00 betaalt voor het volgen van de bestemmingsplanprocedure en de daarvoor vereiste onderzoeken. De rest betaalt de gemeente of wordt niet in rekening gebracht. De legeskosten die betaalt moet worden voor het in behandeling nemen van de vereiste omgevingsvergunningen voor onder andere het slopen en herbouwen van de woning en dergelijke komen voor rekening van initiatiefnemer. Uitvoering Na het instemmen met dit collegevoorstel wordt het bestemmingsplan ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad. De vaststelling van het bestemmingsplan wordt op de gebruikelijke wijze bekend gemaakt in het weekblad ‘de Hilverbode’, de gemeentelijke web site en www.officielebekendmakingen.nl.
Advies raadscommissie Dit voorstel is op 15 mei 2025 behandeld in de commissie Ruimte. De commissie adviseert het presidium om dit voorstel zonder oordeelsvormende behandeling in de commissie rechtstreeks als hamerstuk op de voorlopige agenda van de raadsvergadering van 5 juni 2025 te plaatsen. De griffier, Maarten Janus
Eindvoorstel Het college handhaaft het voorstel zoals genoemd in de paragraaf “Voorstel”. Burgemeester en Wethouders van Hilvarenbeek, secretaris, Frank Jansen
burgemeester, Evert Weys
Bijlagen (digitaal in raadsinformatiesysteem) 1. tabel ambtshalve wijzigingen Groenstraat 7 en 9, Esbeek; 2. verslag omgevingsdialoog Groenstraat 7 en 9, Esbeek; 3. regels bestemmingsplan Groenstraat 7 en 9, Esbeek; 4. toelichting bestemmingsplan Groenstraat 7 en 9, Esbeek; 5. verbeelding bestemmingsplan Groenstraat 7 en 9, Esbeek; 6. anterieure overeenkomst Groenstraat 7 en 9, Esbeek.
4