08 bp Dunsedijk - achter Rustoord (7 bijlage Effectenbeoordeling SB4)

Effectbeoordeling bouwplan Rustoord te Esbeek op tuinhistorische waarden.

Opgesteld op verzoek van CRA Vastgoed.

Beoordeling van: - 2021.03.23 situatie met oude kaart. Ontvangen van Viforis/John Jansen, 23 maart 2021. (Situatietekening met afbeelding 2.11 uit het rapport tuinhistorische quickscan Rustoord, Gls architectuur | interieur d.d. 23.03.2021) - beeldkwaliteitsplan een nieuwe laag voor landgoed de Utrecht, Praedium luijten | smeulders | architecten, 13 februari 2014. - Landschappelijke inpassing bouwplan Dunsedijk – Achter Rustoord, Praedium, februari 2014.

Gebaseerd op: - Tuinhistorische quickscan Rustoord te Esbeek, SB4 Specialisten in Groen Erfgoed, 14 april 2021. Planvoornemen: Het bouwplan gaat uit van de realisatie van zes vrijstaande villa’s met eigen berging op het terrein ten oosten van huis Rustoord en ten noorden van de rododendronberceau. De woningen worden getypeerd als ‘dienstwoning’ (4 stuks) of ‘kapschuur’ (2 stuks). De bergingen staan telkens haaks en op korte afstand van het hoofdvolume. Uitgaande van de tekening van 23 maart worden de woningen gepositioneerd in een cluster van drie aan de Dunsedijk, een cluster van twee ten noorden van het voormalige sportveld achter het oude ketelhuis en een enkele woning in het voormalige productiebos ten noorden van Rustoord. (De andere genoemde rapporten geven een afwijkende positionering, hier verder buiten beschouwing gelaten.) De woningen worden ontsloten door een verbindingsweg tussen de toegangsweg naar huis Rustoord en de Dunsedijk met twee aftakkingen. Het beeldkwaliteitsplan uit 2014 geeft referentiebeelden voor uitstraling en materialisering van de woningen als zijnde één laags met kap, gevels van hout of baksteen en een bedekking met riet of pannen. De rapportage over de landschappelijke inrichting uit 2014 gaat niet uit van de positionering volgens tekening 2021.03.23.

De voor de tuinen bij de woningen opgenomen referentiebeelden tonen strakke hagen, bloemrijke sierbeplantingen en gesloten verhardingsmaterialen.

Afbeelding: 2021.03.23 situatie met oude kaart.

1

Vanwege het ontbreken van verder aangeleverde gegevens, baseren wij ons mede op de informatie in het ontwerpbestemmingsplan (NL.IMRO.0798.BPAchterRustoord-ON01, geraadpleegd via ruimtelijkeplannen.nl). Hierin wordt een inrichtingsschets met toelichting gepresenteerd.

“Voor de inrichting van het gebied is uitgegaan van de gedachte dat er in het oorspronkelijk plan voor de tuin, van Tersteeg, vooral sprake was een geleidelijke overgang tussen open (vroeger heide nu golfbaan) en gesloten (bos). De inrichting bestaat dan ook uit een aantal aaneengesloten stukken bos, waarin de woningen worden gegroepeerd. Hierbij is qua vormentaal voor het landschap geleend van de Engelse Landschapsstijl met golvende vormen en door bos ingekaderde zichtlijnen. Het oorspronkelijke tuinontwerp van Tersteeg is ook gebaseerd op deze stijl. De open ruimtes tussen de bosblokken bestaan uit bloemrijk gras of heide, waarbij de grootste open ruimte voor de bijgebouwen van Huize Rustoord ligt. Op grond van een tuinhistorisch onderzoek zal de inrichting verder wordt uitgewerkt. De kwaliteit van de bestaande beplanting binnen de planlocatie is matig en bestaat voornamelijk uit enkele groepjes Amerikaanse eik in combinatie met naaldhout en opslag van jonge berken. Langs de zuidkant blijft de rhododendronhaag behouden als bijzonder element in het landschap. Tegen de Dunsedijk staat bos met een hoog percentage dennen. Ten zuiden van het zandpad dat de verbinding met de Dunsedijk vormt staan nog enkele waardevolle bomen en verder vooral Amerikaanse Eiken.

Langs de noordkant van het pad lijkt sprake te zijn van een onregelmatige eenzijdige laanbeplanting, die zoveel mogelijk gehandhaafd blijft. De nieuwe bosaanplant (lichter groen van kleur op de inrichtingsschets) rond de woonkavels zal vooral bestaan uit Zomereiken en Beukenbos met een klein deel Haagbeuk, Linde en Tamme Kastanje. Hierbij zal aandacht worden besteed aan het slim aanplanten van een aandeel rhododendrons om hiermee enerzijds de begrenzing van de tuinen te markeren zodat een andere erfafscheiding niet noodzakelijk is en anderzijds de nodige privacy te waarborgen. Voor de ontsluiting wordt gebruik gemaakt van het bestaande zandpad tussen Huize Rustoord en de Dunsedijk. De ontsluiting zal plaatsvinden vanaf de Dunsedijk en een duidelijke entree krijgen. Bij de woningen is voldoende ruimte om op eigen terrein te parkeren.” Bij deze toelichting moet worden opgemerkt dat deze is opgesteld vooruitlopend op de tuinhistorische quickscan die iets andere inzichten heeft opgeleverd ten aanzien van het oorspronkelijke parkconcept en de rol en bedoeling van Tersteeg. 2

Aanwezige waarden: Het terrein bij Rustoord is aangewezen als rijksbeschermd complex (complexnummer: 518905). De waardering luidt: “Het complex is van algemeen belang. Het heeft cultuurhistorische waarde als uitdrukking van de sociaaleconomische ontwikkeling van de landbouw en recreatie in Nederland, in het bijzonder de grootschalige ontginning van woeste gronden in de 20ste eeuw, waarbij ook aandacht werd besteed aan recreatieve mogelijkheden, en als voorbeeld van de typologische ontwikkeling van het buitenverblijf. Architectuurhistorisch is het pand van belang vanwege de aan de landschappelijke omgeving aangepaste stijl en ornamentiek, het is van belang binnen het oeuvre van architect W.H. Hanrath. Het heeft ensemblewaarden als essentieel onderdeel van een groter geheel, het te beschermen grootschalige landgoed 'De Utrecht'. Het geheel is belangrijk vanwege de gaafheid van het ex- en interieur en is als voorbeeld van een vakantiehuis zeldzaam.” ‘De Utrecht Vakantiehuizen complex’ bestaat uit 8 onderdelen, waarbij monumentnr. 518906 Vakantiehuis ‘Rustoord’ (Lage Mierdseweg 17) als eerste genoemd wordt. In de redengevende omschrijving van dit monument wordt over de parkaanleg opgemerkt: “Het park in Landschapsstijl is sterk verwaarloosd en bestaat voornamelijk uit naaldhout.

Van belang zijn de twee solitaire ceders vóór de westgevel en het ven ten zuiden van het vakantiehuis.” De waardering luidt: ”Het vakantiehuis met omliggende tuinaanleg is van algemeen belang. Het heeft cultuurhistorische waarde als uitdrukking van de sociaal-economische ontwikkeling van de landbouw en recreatie in Nederland, in het bijzonder de grootschalige ontginning van woeste gronden in de 20ste eeuw en als voorbeeld van de typologische ontwikkeling van het buitenverblijf. Architectuurhistorisch is het pand van belang vanwege de aan de landschappelijke omgeving aangepaste stijl en ornamentiek, het is van belang binnen het oeuvre van architect W.H. Hanrath. Het heeft ensemblewaarden als essentieel onderdeel van een groter geheel, het landgoed 'De Utrecht'. Het geheel is belangrijk vanwege de gaafheid van het ex- en interieur en is als voorbeeld van een vakantiehuis op een ontginningslandgoed zeldzaam.” Op grond van bovenstaande vermelding en omschrijving moet ervan worden uitgegaan dat de tuinaanleg bij Rustoord ook onderdeel is van het rijksmonument. In de door SB4 opgestelde, aanvullende tuinhistorische quickscan is het terrein rondom Rustoord nader in beschouwing genomen en deels als hoog en deels als positief gewaardeerd.

3

De verschillende deelgebieden waarop het planvoornemen betrekking heeft, zijn in de rapportage door SB4 als volgt omschreven: F. Terreinstrook voor sport en spel: POSITIEF. In aanleg een kenmerkend voorbeeld voor de ontwikkeling naar meer actieve vrijetijdsbeleving in het midden van de 20e eeuw. Destijds op zorgvuldige wijze ingepast in een bestaand, geïsoleerd open terrein dat deels nog bestond uit het oude ‘natuurlijke’ landschap. Door verwaarlozing thans sterk dichtgegroeid en nauwelijks nog als zodanig herkenbaar, vooral nog van belang als onderdeel van het geheel en vanwege het verhaal van de plek. G. Bosstrook aan de noordzijde: POSITIEF. Als voorbeeld van de door De Utrecht vanaf 1900 aangelegde productiebossen als geldbelegging. Nadat de economische waarde terugviel, ontwikkeld tot meer gevarieerde en natuurlijke bosopstand. In verschijningsvorm afwijkend van de oorspronkelijk strakke aanplant, nu vooral nog van belang als onderdeel van het geheel en vanwege het verhaal van de plek. Met betrekking tot de naastgelegen rhododendronwandeling is opgemerkt: E. Rhododendronwandeling: HOOG. Vanaf het achterplein naar de Dunsedijk. Deze is in 1922 aangelegd in relatie tot Vakantiehuis Rustoord. Op stilistische gronden schrijven wij deze vooralsnog toe aan tuin- en landschapsarchitect Wattez.

Door uitgroei van de rhododendrons is een indrukwekkende en gesloten berceau ontstaan, waarbij het oorspronkelijke uitzicht op het omringende terrein en landschap niet meer bestaat. Vergund plan: Volgens informatie in het huidige ontwerpbestemmingsplan (NL.IMRO.0798.BPAchterRustoord-ON01, geraadpleegd via ruimtelijkeplannen.nl) is in 2007 een onherroepelijke bouwvergunning afgegeven voor de inpassing van 4 vrijstaande appartementengebouwen op de planlocatie. Toegestaan werd een volume van 4,5 bouwlaag met per gebouw 7 vakantie-appartementen (28 stuks in totaal). Het plan is vermeld in het ontwerpbestemmingsplan en verbeeld en uitgewerkt in de makelaarsbrochure ‘Wonen op landgoed De Utrecht te Esbeek’ (ongedateerd). Een intrekkingsprocedure ten aanzien van deze vergunning is in gang gezet, maar volgens berichten in de pers nog niet definitief voltooid. (KLOPT DIT?)

4

5

Effectbeoordeling: In een effectbeoordeling wordt een planvoornemen normaliter afgezet tegen de actuele situatie ter plekke, waarna de negatieve en positieve effecten in beeld worden gebracht en afgewogen. Aangezien er in deze situatie sprake is van een onherroepelijk vergund bouwplan, dat vooralsnog zonder bezwaar direct gerealiseerd kan worden, dient dit bouwplan als afwegingskader voor het huidige planvoornemen. Daarmee is de primaire vraag voor deze effectbeoordeling: hoe verhoudt de realisatie van zes vrijstaande villa’s met berging zich, met het oog op de cultuurhistorische waarden, tot de bouw van de vergunde 4 appartementengebouwen. De beide plannen en de waarderingskaart:

6

Zowel de bouw van de appartementencomplexen als van de villa’s vindt plaats op als positief gewaardeerd terrein. Voor het gedeelte F is in het tuinhistorische onderzoek opgemerkt dat de natuurlijke begroeiing (heide met enkele bomen) hier in eerste instantie werd gehandhaafd vanwege de toenmalige hoge waardering van het natuurlandschap en als onderdeel van het uitzicht vanaf de met rhododendron aangeklede wandeling. Omstreeks 1940, toen het uitzicht vanaf deze wandeling was afgenomen, werd het terrein in gebruik genomen voor sport en spel, waarbij aan het oosteinde een tennisbaan werd ingepast. De centrale open ruimte direct achter het ketelhuis bleef behouden, een zijpad van de rhododendronwandeling eveneens. Nadien raakte het terrein van sport en spel, alsmede de tennisbaan, in verval en overgroeide deels, met spontane opslag en zaailingen. In het vergunde bouwplan voor de appartementen wordt het terrein achter het ketelhuis in zijn geheel getransformeerd, tot een soort parklandschap met vrijstaande volumes. Daarbij wordt geen link gelegd met de oorspronkelijke ruimtelijke situatie bestaande uit een open middengebied in aansluiting op het ketelhuis. Het huidige planvoornemen met grondgebonden woningen gaat hier wel uit van een zekere open ruimte.

De voorgestelde bossages rondom de kavels betekenen nog steeds een verdichting (verkleining) van die open plek ten opzichte van de historische situatie. Het zijpad van de rhododendronwandeling verdwijnt ook in dit plan en nieuwe rhododendrons worden in het terrein toegevoegd. In beide plannen komt de, als hoog gewaardeerde, rhododendronwandeling meer vrij van beplanting te liggen, hetgeen als positief te beoordelen is, want meer in lijn met de oorspronkelijke bedoeling. In het geval van de appartementengebouwen is dit over de volle lengte, bij de grondgebonden woningen geldt dit alleen voor het westelijke gedeelte. Het uitzicht vanaf de rhododendronwandeling (thans uitgegroeid tot een gesloten berceau) op het omliggende wordt in beide gevallen niet hersteld. De bouwhoogte (4,5-bouwlaag of 1-laags met kap) maakt een groot verschil. In oorsprong is huis Rustoord bedoeld als hoofdgebouw en omgeven door een natuurlandschap. Het gebouw werd min of meer boven het landschap geplaatst. De wandelpaden boden doorkijk over het landschap. Met de bouw van de oprijzende appartementencomplexen, gaan deze de rol van hoofdmassa overnemen en er komt meer zicht van bovenaf op tuin en park (in plaats van door tuin en park), bij de zes grondgebonden woningen is dit minder het geval.

Het oorspronkelijke productiebos aan de noordzijde van de planlocatie (gedeelte G) is volgens het tuinhistorische onderzoek een van de oudere delen van landgoed De Utrecht en reeds bestaand voor de bouw van Rustoord. De strakke bosaanplant en de begrenzing aan de zuidzijde bleef vooralsnog lang gehandhaafd. Inmiddels heeft het bos een natuurlijke ontwikkeling doorgemaakt en is veel meer divers in aanzien. Ook is de begrenzing minder strak, waarbij het bos meer in de tuin doorloopt. In het plan met de appartementen wordt een strikte scheiding tussen bebouwd parklandschap en ontwikkeld productiebos aangehouden, middels de ligging van de rijweg , hoewel deze niet geheel de oude lijn volgt. Door de positionering van de grondgebonden woningen vervaagt de historische scheidslijn. Tevens krijgt een deel van het bos een andere invulling en wordt de historische eenheid van de bosstrook verlaten. Het door de nieuwbouw gedomineerde terrein is, mede door de uitgifte van flinke tuinkavels, fors groter.

Afweging en conclusie: Uit bovenstaande wordt duidelijk dat beide bouwplannen hun positieve en negatieve effecten kennen ten aanzien van de tuinhistorische waarden van de locatie. Er is verschil in ruimtebeslag, in visueelruimtelijke impact, in veranderende beleving van het historische park en in effect op de hooggewaardeerde rhododendronwandeling. Om te komen tot een afweging kan gesteld worden dat de strook uitgegroeid productiebos minder uniek en zeldzaam is dan de parkstrook voor sport en spel, die bovendien aan de hooggewaardeerde rhododendronwandeling grenst. Een aan de bosstrook vergelijkbaar uitgegroeid productiebos zal ook elders op landgoed De Utrecht voorkomen, aangezien het landgoed destijds is gesticht voor de aanleg van dergelijk bossen. De strook voor sport en spel is onlosmakelijk met het gebruik van Rustoord verbonden en niet elders aanwezig. Dat laatste geldt ook voor de uitgegroeide rhododendronwandeling, die op het landgoed, en ook daarbuiten, uniek is in zijn soort. 7

Op grond van deze constatering is de plaatsing van grondgebonden woningen, met een beperkte hoogte en een ruimtebeleving door tuin en landschap (en niet van boven uitstekend en van bovenaf) te verkiezen ten opzichte van hoog oprijzende woontorens. Bovendien blijft er in dit plan een vrije ruimte in aansluiting op het ketelhuis, zoals vanouds aanwezig was en bij de omvorming tot veld voor sport en spel gehandhaafd. Dat met dat plan de rhododendronwandeling niet over de gehele lengte wordt vrijgezet is een minpunt, maar altijd nog een verbetering ten opzichte van de huidige situatie. De toevoeging van nieuwe bosaanplant rondom de villakavels is wel een beperking van de ruimtelijke openheid. De strategische plaatsing van rhododendrons in dit gedeelte (genoemd in de plantoelichting in het ontwerpbestemmingsplan, maar mogelijk ook bedoeld op de gekleurde verbeelding van het plan met appartementencomplex) tast de unieke situatie van de rhododendronwandeling, als enige voorzien van in de bloeitijd sterk opvallende rhododendron, aan. Dat het plan voor de villa’s de historische eenheid van de noordelijke bosstrook doorbreekt en de scheidslijn tussen park en productiebos meer vervaagd is een minpunt ten opzichte van het plan met de appartementencomplexen. Gezien de (net) iets mindere zeldzaamheid van dit soort bosstroken, mag dat niet van doorslaggevende betekenis zijn.

Concluderend kan gesteld worden dat het plan voor de bouw van 6 grondgebonden woningen te verkiezen is boven de bouw van 4 appartementencomplexen. Als verbeterpunten kan nog wel worden aangegeven meer terughoudendheid in bosaanplant rondom de uit te geven kavels en het achterwege laten van aanplant van rhododendron.

Opgesteld: Wageningen, 15 april 2021,

Ir. Eric Blok - tuinhistoricus, landschapsarchitect en specialist groen erfgoed -

8