08 bp Dunsedijk - achter Rustoord (1 raadsvoorstel)

Zaaknummer: 60887

gemeente Hilvarenbeek

Voorstel aan de raad In de vergadering van Behandeld in college op Behandeld in commissie(s) Agendapunt Beleidsveld Onderwerp

: 10 maart 2022 : 15 februari 2022 : Presidium van 21 februari 2022 :8 : Ruimtelijke ontwikkeling : Vaststelling bestemmingsplan “Dunsedijk - achter Rustoord, Hilvarenbeek”

Voorstel Voorgesteld wordt: 1. De zienswijze ontvankelijk en zoals verwoord in de zienswijzentabel (bijlage 1, GV 60887) gegrond te verklaren; 2. De ambtelijke wijzigingen zoals verwoord in de tabel ambtshalve wijzigingen (bijlage 2, GV 60887) over te nemen; 3. Het bestemmingsplan “Dunsedijk - achter Rustoord, Hilvarenbeek”, bestaande uit de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand: NL.IMRO.0798.DunsedijkVG01 gewijzigd vast te stellen ten opzichte van het ontwerp zoals dit ter inzage heeft gelegen, overeenkomstig de bij dit besluit behorende tabel zienswijzen en ambtshalve wijzigingen. 4. Het “Beeldkwaliteitplan, een nieuwe laag voor landgoed de utrecht” vast te stellen en deze toe te voegen aan de Nota Ruimtelijke Kwaliteit; 5. Geen exploitatieplan vast te stellen voor de gronden waarop het plan “Dunsedijk - achter Rustoord, Hilvarenbeek” is voorzien, omdat het kostenverhaal op een ander wijze is voorzien. Inleiding Op 30 januari 2020 heeft u een voorbereidingsbesluit genomen voor de locatie achter Huize Rustoord (binnen Landgoed De Utrecht), met als doel om binnen een jaar een nieuwe ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen voor deze locatie. De reden hiervan is dat de bouwmogelijkheden die in het geldende bestemmingsplan van 2002 zitten qua aard, schaal, omvang en intensiteit niet meer wenselijk/passend zijn.

Het afgelopen jaar is intensief overleg gevoerd over de invulling van het betreffende gebied achter Huize Rustoord, met: • landgoedeigenaar ASR; • ontwikkelmaatschappij CRA; • Vereniging Natuur en Milieu Hilvarenbeek (VNMH); • Biodiversiteitsteam (B-team); • Provincie; • Monumentenhuis Brabant; • Rijksdienst cultureel erfgoed; • Monumentencommissie. Van deze overleggen is de volgende situatietekening het resultaat:

1

Raad van 10 maart 2022, nr. 8

Deze situatietekening is de basis van het bestemmingsplan “Dunsedijk - achter Rustoord, Hilvarenbeek”. Argumenten 1.1 De ingebrachte zienswijzen vormen geen bezwaar voor de vaststelling van het bestemmingsplan. Het ontwerpbestemmingsplan heef zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn zijn twee zienswijzen ingediend, van de provincie en initiatiefnemer Parc De Utrecht. De zienswijzen zijn verwoord en behandeld in de bijgevoegde zienswijzetabel. Met beide partijen is gedurende de totstandkoming van het bestemmingsplan en de procedure op diverse momenten intensief overleg gevoerd. Initiatiefnemer heeft besloten de zienswijze in te trekken, nadat de Provinciale Staten het besluit tot herbegrenzing van Natuur Netwerk Brabant (NNB) heeft genomen. Dat staat gepland voor 7 maart 2022. Voorgesteld wordt de zienswijze van de provincie overeenkomstig de beantwoording in de zienswijzetabel t e behandelen en aan de gemeenteraad voor te stellen deze zienswijzen ontvankelijk en gegrond te verklaren. 2.1 Het is wenselijk een aantal ambtshalve wijzigingen door te voeren in het plan Het bestemmingsplan is in het kader van het wettelijk voorgeschreven vooroverleg voorgelegd aan het waterschap. Zij hebben een aantal opmerkingen gemaakt waarvoor zij het indienen van een zienswijze een te zwaar middel vinden, omdat er geen waterschapsbelangen in het geding zijn.

Wel is verzocht deze als ambtshalve wijzigingen door te voeren in het bestemmingsplan. De opmerkingen zijn omschreven in de tabel met ambtshalve wijzigingen. Voorgesteld wordt om deze ambtshalve wijzigingen over te nemen . 3.1 Op 30 januari 2020 is er een voorbereidingsbesluit genomen voor deze locatie. Het bestemmingsplan dat nu geldt op deze locatie is 20 jaar geleden vastgesteld. De bouwmogelijkheden en intensiteit zoals die in het bestemmingsplan zitten zijn niet meer wenselijk. Het plan biedt teveel mogelijkheden ten opzichte van wat we nog aanvaardbaar vinden op het landgoed. Daarom heeft u op 30 januari 2020 een voorbereidingsbesluit genomen, met als doel om binnen een jaar een nieuw ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen met een passende invulling voor deze locatie. 2

Raad van 10 maart 2022, nr. 8

Een voorbereidingsbesluit heeft een beschermende werking (voorbereidingsbescherming), waarmee een aanhoudingsplicht geldt voor bouw- en aanlegactiviteiten. Een voorbereidingsbesluit geldt voor een periode van maximaal één jaar. Binnen deze periode is het nu ter vaststelling voorliggende ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd, dat de beschermende werking van het voorbereidingsbesluit over heeft genomen. Daarover bent u op de hoogte gebracht middels een raadsinformatiebrief. 3.2 Het plan komt tegemoet aan de wensen van Monumentenhuis Brabant. Het plangebied maakt onderdeel uit van een cultuurhistorische analyse van het gehele Landgoed De Utrecht, in 2012 opgesteld in het kader van bestemmingsplan “Landgoed De Utrecht” door Monumentenhuis Brabant. In de analyse is met betrekking tot deze locatie opgemerkt dat de bouw van 28 recreatieappartementen een grote aantasting vormt op de bestaande historisch-ruimtelijke structuur van het landgoed en van Huize Rustoord in het bijzonder. De gestapelde appartementen zijn in typologie zeer afwijkend van de bestaande bebouwing van het landgoed en zullen het karakter ernstig aantasten. Monumentenhuis Brabant geeft de voorkeur aan de bouw van een beperkt aantal permanente grondgebonden woningen.

Daarbij is het van belang dat het aantal woningen zo laag mogelijk blijft en dat deze in ontwerp en situering aansluiten op de bestaande karakteristieken van het landgoed. Daarnaast dienen de woningen zo ver mogelijk van Huize Rustoord, de bijgebouwen en de ijskelder af te komen liggen. Positief is dat de ontsluiting van het perceel aan de Dunsedijk ligt, waar meerdere woningen aan gesitueerd zijn, zowel van voor als na de ontginning. In het nu voorliggende plan is gekozen voor een uitwerking van tweetal typologieën woningen die al voorkomen op Landgoed De Utrecht. Deze typologieën zijn vastgelegd in een nieuw beeldkwaliteitsplan (BKP), dat als bijlage onderdeel uitmaakt van de toelichting van het bestemmingsplan “Dunsedijk - achter Rustoord, Hilvarenbeek”. De totstandkoming van dit BKP is in overleg gegaan met Monumentenhuis Brabant, de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed, de lokale monumentencommissie en de provincie. Het BKP komt tegemoet aan de wensen die Monumentenhuis Brabant heeft geuit in de cultuurhistorische analyse van 2012 en heeft inmiddels een positief advies gekregen van de lokale Welstands- en monumentencommissie. Zie bijlage 3. 3.3 Het plan komt tegemoet aan de wensen van VNHM en B-team.

Vanwege de bezwaren in de procedure van 2014/2015 is de keuze gemaakt om vanaf het begin de locatie natuurverenigingen VNMH en B-team te betrekken bij de invulling van het plangebied. Beide verenigingen gaven aan dat men name op het noordelijke deel van he t plangebied veel waardevolle natuur aanwezig is. Op verzoek van VNMH en B-team is een bomeninventarisatie gemaakt en naar aanleiding daarvan besloten om de verenigingen tegemoet te komen door één van de beoogde woningen van het noordelijke deel te verschuiven naar het zuidelijke deel. Met deze wijzigingen heeft het plangebied voor VNMH en B-team een acceptabele invulling gekregen. Beide partijen hebben dan ook geen zienswijze ingediend tegen het ontwerpbestemmingsplan.

3

Raad van 10 maart 2022, nr. 8

Oorspronkelijke situatietekening

Gewijzigde situatietekening nav overleg en bomeninventarisatie

De zienswijze van de provincie gaf aanleiding om het plan wederom in opzet aan te passen. Met name cultuurhistorische belangen lagen ten grondslag aan de zienswijze. Uiteindelijk is met alle partijen overeenstemming gevonden in de opzet zoals gepresenteerd in de inleiding van dit raadsvoorstel. 3.4 Het plan komt tegemoet aan de wensen van de provincie. Tijdens het proces van de totstandkoming van het huidige plan is de provincie uitvoerig betrokken. Er is op zowel bestuurlijk als ambtelijke niveau meerdere keren gesproken over de totstandkoming van het plan. Daarnaast heeft op diverse momenten met diverse vakdisciplines inhoudelijk afstemming plaatsgevonden. Het resultaat van alle inspanningen is het nu ter vaststelling voorliggende bestemmingsplan. Voor dit bestemmingsplan is een nieuwe vaststelling van de begrenzing van het terrein ten opzichte van het Natuurnetwerk Brabant (NNB, voorheen EHS) nodig, voordat u het bestemmingsplan vaststelt. Zodoende worden de beoogde ontwikkelingen en het gebruik van de betreffende gronden van een passende juridische basis voorzien. Het voornemen om het verzoek tot herbegrenzing van het NNB in te dienen bij Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Brabant heeft zes weken ter inzage gelegen. Hierop zijn geen zienswijzen ingediend. Provinciale Staten neemt op 23 februari 2022 het herbegrenzingsbesluit.

Aan dit besluit is een compensatieopgave gekoppeld. De vierkante meters NNB die verloren gaan door het plan worden financieel gecompenseerd door initiatiefnemer. 3.5 Er wordt een impuls gegeven aan het gebied vanuit een cultuurhistorisch perspectief . In 1922 is vakantiehuis Rustoord gerealiseerd. Dit vakantiehuis was bestemd voor de medewerkers van verzekeringsmaatschappij De Utrecht. Rondom Rustoord werd door tuinarchitect D.F. Tersteeg uit Naarden een park in landschapsstijl met een vijver, een ijskelder, diverse bomengroepen, paden en een aantal zichtlijnen ontworpen. Later werden op het terrein tegen de Dunsedijk een tennisbaan en een zwembad gerealiseerd. Het oorspronkelijke ontwerp van Tersteeg is nog zichtbaar, maar (deels) verwaarloosd. Tijdens diverse overleggen met de provincie en de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed (Huize Rustoord is een rijksmonument) is aangegeven dat er (meer) aandacht moet zijn voor de tuin van Tersteeg. In overleg is besloten door SB4 Bureau Historische Tuinen, Parken en Landschappen B.V. een onderzoek uit te laten voeren naar de tuin. Er is door SB4 een tweetal rapportage opgeleverd, een rapportage van een tuinhistorisch onderzoek en een rapportage van een effectenbeoordeling van de bouwplannen. Beide worden als bijlage toegevoegd aan het bestemmingsplan. Zie bijlagen 4 en 5.

In het tuinhistorisch onderzoek is geconcludeerd dat door verminderd onderhoud en door toevoeging van elementen de oorspronkelijk bedoelde landschappelijke setting van het voormalige Vakantiehuis Rustoord sterk gewijzigd is. In de tuinaanleg direct om het gebouw is de eenvoud verloren gegaan. In de andere delen van het terrein zijn beplantingen zodanig uitgegroeid dat de ruimtelijkheid en de sierwaarde sterk zijn afgenomen. Het terrein wordt niet langer beleefd als een samenhangend geheel, mede veroorzaakt door de immense uitgroei van de rododendronwandeling. Ondanks dit hebben onderdelen in het rapport een hoge waardering gekregen. 4

Raad van 10 maart 2022, nr. 8

Dit houdt in dat deze onderdelen essentiële en onlosmakelijke onderdelen zijn in de cultuurhistorische waarde. Met betrekking tot de vergunde 28 recreatie-appartementen en de bouw van zes grondgebonden woningen beschrijft de rapportage van de effectenbeoordeling het volgende. De plaatsing van grondgebonden woningen, met een beperkte hoogte en een ruimtebeleving door tuin en landschap is te verkiezen ten opzichte van hoog oprijzende woontorens. Voor een uitgebreidere beschrijving verwijzen wij naar beide documenten die als bijlage zijn toegevoegd aan dit raadsvoorstel. De locatie van de beoogde zes grondgebonden woningen is niet geprojecteerd binnen de deelgebieden met een hoge cultuurhistorische waarde.

De rapportage van het tuinhistorisch onderzoek geeft ook een aantal aanbevelingen aan. Door gerichte snoei en dunning, herstel van details en het herplaatsen van objecten is de ruimtelijke samenhang binnen het terrein te verbeteren. Initiatiefnemer Parc De Utrecht is bereid om invulling te geven aan de aanbevelingen van SB4 en onderdelen van de gebieden die aangeduid zijn met hoge cultuurhistorische waarden een kwaliteitsimpuls te geven. Het gedeelte van de oorspronkelijke tuin dat ligt in het plangebied van het nu voorliggende bestemmingsplan krijgt binnen de bestemming “Waarde - Cultuurhistorie” de aanduiding “Specifieke vorm van waarde 2”. Ter plaatse van deze aanduiding zijn de gronden in het bijzonder bestemd voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de Tuin van Tersteeg. Daarnaast wordt in de bestemming “Wonen” een voorwaardelijke verplichting opgenomen, waarin is bepaald dat de met het plan beoogde woningen niet in gebruik genomen mogen worden voordat het herstel van de tuin heeft plaatsgevonden. De aanwezige rhodondendronhaag krijgt binnen de bestemming “Waarde - Cultuurhistorie” de aanduiding “Specifieke vorm van waarde 1”. Ter plaatse van deze aanduiding zijn de gronden in het bijzonder bestemd voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de historische beplanting bestaande uit een rhodondendronhaag.

Hiermee wordt een impuls gegeven aan het gebied vanuit een cultuurhistorisch perspectief. Als bijlage is het inpassingsplan van de Tuin van Tersteeg toegevoegd, dat als bijlage aan de regels van het bestemmingsplan is verbonden. 3.6 Er is sprake van een goede ruimtelijke ordening. Alle relevante ruimtelijke aspecten zijn in de ruimtelijke onderbouwing van het voorliggende concept ontwerpbestemmingsplan beschreven en waar nodig onderbouwd door onderzoeken en rapportages. Deze zijn als bijlage aan het ontwerpbestemmingsplan toegevoegd. Op basis hiervan kan worden gesteld dat er geen belemmeringen zijn voor een goede uitvoerbaarheid van het plan. Er is derhalve sprake van een goede ruimtelijke ordening. 3.7 Er is een anterieure overeenkomst gesloten. Met de grondeigenaar ASR en ontwikkelaar CRA is een anterieure overeenkomst gesloten. Wettelijk zijn wij verplicht daarin het kostenverhaal te regelen. Daarvoor is in de 5

Raad van 10 maart 2022, nr. 8

overeenkomst een exploitatiebijdrage opgenomen. Daarnaast zijn er in de overeenkomst afspraken vastgelegd over onder andere: - het verhalen van mogelijke planschadeverzoeken; - het parkeren van de bezwaar- en beroepsprocedures tegen de geweigerde aanvragen omgevingsvergunningen uit 2019; - de bijdrage ruimtelijke kwaliteit die betaald moet worden per woning; - het doelgroepenbeleid; - de realisatie van het ontwikkelingsplan (aanleg drukrioleringsgemaal op kosten van initiatiefnemer, bouwrijpwerkzaamheden, waarborgsom t.b.v. schade aan de bestaande omgeving etc.). 3.8 Het plan is zorgvuldig tot stand gekomen waardoor er geen argumenten zijn om het plan niet (gewijzigd) vast te stellen. Het plan is zorgvuldig tot stand gekomen. Er is daarbij uitvoerig overleg gevoerd met partijen zoals de Vereniging natuur en Milieu Hilvarenbeek, het Biodiversiteitsteam, de Monumentencommissie, de provincie en het waterschap. Er zijn geen redenen te noemen waarom het plan niet vastgesteld zou kunnen worden. 4.1 Anders kan het beeldkwaliteitsplan niet als toetsingskader worden gebruikt Het “Beeldkwaliteitsplan, een nieuwe laag voor landgoed de utrecht” maakt als bijlage onderdeel uit van het bestemmingsplan “Dunsedijk – achter Rustoord, Hilvarenbeek”.

Dit beeldkwaliteitplan moet apart door u worden vastgesteld, om het als toetsingskader voor het plangebied te kunnen gebruiken bij de toekomstige aanvragen omgevingsvergunningen voor het bouwen van de woningen. De Welstands- en monumentencommissie heeft het beeldkwaliteitsplan beoordeeld en goedgekeurd (bijlage 5). Kanttekeningen Het belangrijkste projectrisico bestaat uit de ruimtelijke ordeningsprocedure. Dit geldt met name voor de beroepsmogelijkheid tegen het vaststellingsbesluit van het bestemmingsplan en het herbegrenzingsbesluit van Provinciale Staten en/of bezwaar tegen het verlenen van een omgevingsvergunning. Er zijn twee zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan ingediend, waarvan er inmiddels één is ingetrokken en één gegrond wordt verklaart. Gelet op het constructieve overleg dat heeft plaatsgevonden met zowel de provincie wordt er geen reactieve aanwijzing door de provincie gedaan. Ook achten wij door de wijze waarop het plan tot stand gekomen is de kans dat beroep wordt ingesteld tegen het bestemmingsplan erg klein. Samenwerking Het onderhavige plan heef betrekking op specifieke ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeentegrenzen van Hilvarenbeek, waarop in dit geval de regionale en/of intergemeentelijke samenwerking niet van toepassing is. Financiën Alle kosten die verband houden met de ontwikkeling zijn voor rekening van de initiatiefnemer.

In het kader van de bestemmingsplanprocedure is er een anterieure overeenkomst gesloten tussen de gemeente, eigenaar ASR en initiatiefnemer Parc De Utrecht. In deze overeenkomst is het kostenverhaal, de kosten van externe expertise en het verhalen van mogelijke planschade geregeld. Communicatie Het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan wordt zoals gebruikelijk gepubliceerd in de Staatscourant, de Hilverbode en op de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. Uitvoering De vaststelling van het bestemmingsplan wordt gepubliceerd in de Hilverbode, de Staatscourant en op de landelijke website www.ruimtekijkeplannen.nl . Na deze (laatste) inzageperiode, indien

6

Raad van 10 maart 2022, nr. 8

althans geen beroep wordt ingesteld of een voorlopige voorziening wordt gevraagd, is er sprake van een onherroepelijk bestemmingsplan.

burgemeester en wethouders van Hilvarenbeek, secretaris, burgemeester,

Frank Jansen

Evert Weys

Presidium 21 februari 2022 Het presidium besluit dit voorstel rechtstreeks, zonder behandeling in de commissie Ruimte, als hamerstuk op de voorlopige agenda van de raadsvergadering van 10 maart 2022 te plaatsen.

De griffier,

Maarten Janus

Bijlagen (digitaal in raadsinformatiesysteem) 1. Zienswijzetabel (GV 60887); 2. Tabel ambtshalve wijzigingen (GV 60887); 3. Tuinhistorisch onderzoek SB4 (GV 60887); 4. Effectenbeoordeling SB4 (GV 60887); 5. Inpassingsplan Tuin van Tersteeg (GV 60887); 6. Beeldkwaliteitplan (GV 60887); 7. Raadsbesluit (GV 60887); 8. Toelichting en regels ontwerpbestemmingsplan “Dunsedijk, achter Rustoord, Hilvarenbeek”; 9. Verbeelding ontwerpbestemmingsplan “Dunsedijk, achter Rustoord, Hilvarenbeek”; 10. Concept vast te stellen toelichting en regels bestemmingsplan “Dunsedijk, achter Rustoord, Hilvarenbeek” (GV 60887); 11. Concept vast te stellen verbeelding bestemmingsplan “Dunsedijk, achter Rustoord, Hilvarenbeek” (GV 60887); 12. Anterieure overeenkomst (GV 60887).

Ter inzage gelegde stukken 1. Toelichting en regels ontwerpbestemmingsplan “Dunsedijk, achter Rustoord, Hilvarenbeek”; 2. Verbeelding ontwerpbestemmingsplan “Dunsedijk, achter Rustoord, Hilvarenbeek”; 3. Beeldkwaliteitplan ontwerpbestemmingsplan; 4. Landschappelijk inpassingsplan ontwerpbestemmingsplan.

7