08 Bestemmingsplan Biestsestraat 42, Biest-Houtakker (1 raadsvoorstel)

gemeente Hilvarenbeek

Zaaknummer: 87070

Voorstel aan de raad In de vergadering van Behandeld in college op Behandeld in commissie(s) Agendapunt Beleidsveld Onderwerp

: 26 september 2024 : 24 juni 2024 : 29 augustus 2024 :8 : Ruimte : Raadsvoorstel gewijzigde vaststelling bestemmingsplan “Biestsestraat 42, Biest-Houtakker”

Voorstel 1. In te stemmen met de “Nota van ambtshalve wijzigingen” bij het bestemmingsplan “Biestsestraat 42, Biest-Houtakker”; 2. Het bestemmingsplan “Biestsestraat 42, Biest-Houtakker” bestaande uit de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand: NL.IMRO.0798.BPBiestsestraat42-ON01 met bijbehorende bestanden gewijzigd vast te stellen; 3. De afgeleide analoge verbeelding van het onder 2 genoemde bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen; 4. Op basis van artikel 6.12 Wro en artikel 6.2.1 en 6.2.1a Bro geen exploitatieplan vast te stellen, omdat via de anterieure overeenkomst voorzieningen zijn getroffen voor het verhalen van de kosten.

1

Raad van 26 september 2024, nr. 8

Inleiding Aan de locatie Biestsestraat 42 te Biest-Houtakker is momenteel een bedrijf tot maximaal milieucategorie 2 toegestaan met een bedrijfswoning. Dit is geen wenselijke bestemming midden in de kern. De locatie werd jaren gebruikt voor een autogaragebedrijf en is inmiddels gesaneerd. In de beoogde situatie wordt op de locatie van de voormalige bedrijfsbebouwing de bestemming omgezet naar ‘wonen’ ten behoeve van de realisatie van 8 nieuwe woningen. Inclusief de om te zetten bedrijfswoning komt het totaal uit op 9 burgerwoningen. De typering van de woningen is als volgt: • 4 betaalbare aaneengebouwde woningen; • 2 betaalbare twee-aan-een gebouwde woningen; • 2 patiowoningen/bungalow; • 1 vrijstaande woning (bestaande bedrijfswoning). In totaal zullen 6 woningen onder het betaalbare segment vallen. Dat wil zeggen dat de woningen een maximale vraagprijs hebben van €355.000,- V.O.N. Dit is in lijn met het woonbeleid en in de anterieure overeenkomst vastgelegd. Op de onderstaande afbeeldingen is een impressie van de beoogde situatie weergeven. De beoogde woningen voldoen aan de eisen zoals opgenomen in de Nota Ruimtelijke kwaliteit van de gemeente Hilvarenbeek.

Afbeelding 1: Beoogde situatie (bovenaanzicht)

2

Raad van 26 september 2024, nr. 8

Afbeelding 2: Beoogde situatie (stedenbouwkundig ontwerp)

Argumenten 1.1 Er zijn een paar ambtshalve wijzigingen doorgevoerd Het ontwerpbestemmingsplan heeft, conform de Wro, voor 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn zijn er geen zienswijzen ingediend. Wel zijn ambtshalve wijzigingen doorgevoerd in het bestemmingsplan. Deze staan genoemd in de “Nota van ambtshalve wijzigingen”. Deze nota maakt tevens onderdeel uit van het definitieve bestemmingsplan. 2.1 De gemeenteraad is bevoegd het bestemmingsplan vast te stellen Op grond van artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening stelt de gemeenteraad voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meerdere bestemmingsplannen vast. 2.2 De ontwikkeling past binnen het beleid van de gemeente en bestaat voor driekwart uit betaalbare woningen Onderhavig initiatief betreft het wegbestemmen van een bedrijfslocatie midden in de kern Hilvarenbeek. Daarvoor in de plaats worden 8 hoogwaardige nieuwbouwwoningen gerealiseerd. Bij het initiatief wordt aansluiting gezocht bij het gemeentelijke woonbeleid. Om precies te zijn het Addendum op de Woonvisie. Het addendum is een doorvertaling van de afspraken die zijn gemaakt in de Woondeal. De percentages van het streefwoningbouwkader uit het Addendum op de Woonvisie dienen in principe als uitgangspunt genomen te worden. Dit houdt in dat de zogenoemde 30 – 40 – 30 verdeling gehanteerd moet worden (30% sociale huur, 40% betaalbaar en 30% overig).

Er is echter één uitzondering van toepassing op onderhavig initiatief. Het initiatief betreft namelijk een ‘bestaand plan’. Dit houdt in dat het bestemmingsplan is ingediend vóórdat het Addendum op de Woonvisie vastgesteld werd. In plaats van een verplichting, geldt voor bestaande plannen een inspanningsverplichting om naar de zogenoemde 30 – 40 – 30 verdeling te bewegen. Nu het plan geen huurwoningen beoogt, zou de opgave ‘betaalbaar’ uitkomen op 70%. Daarvoor tel je de eerste 30 en 40% bij elkaar op. Vanwege de inspanningsverplichting is vanuit de gemeente de wens uitgesproken om te bewegen richting een 2/3e deel (66,6%) betaalbaar. De initiatiefnemer heeft ervoor gekozen het plan te voorzien van in totaal 8 nieuwe woningen, waarvan 6 in het betaalbare segment. 75% van de woningen valt daarmee onder de categorie betaalbaar waardoor ruimschoots wordt voldaan aan de inspanningsverplichting. Hiermee wordt voldaan aan het woonbeleid.

3

Raad van 26 september 2024, nr. 8

2.3 Een beeldkwaliteitsplan is niet nodig omdat aangesloten wordt bij de Nota ruimtelijke kwaliteit Bij de bouw van de woningen wordt aansluiting gezocht bij de Nota ruimtelijke kwaliteit. De regels in de Nota zijn van toepassing op onderhavig initiatief. Om deze reden is geen apart beeldkwaliteitsplan opgesteld. Bij de aanvraag van de bouwvergunning zal de adviescommissie omgevingskwaliteit (voorheen: welstandcommissie) het bouwplan beoordelen. 2.4 De ontwikkeling past binnen het beleid van de provincie Op basis van de plankaart van de verordening is de planlocatie gelegen in de kern van Biest Houtakker en opgenomen als ‘Landelijke kern’ (stedelijk gebied). Conform artikel 3.42 van de Interim omgevingsverordening van de provincie zijn woningen toegestaan. In paragraaf 3.2.2 van de toelichting van het bestemmingsplan wordt getoetst aan de voorwaarden die het provinciale artikel stelt. 2.5 Het plan is inhoudelijk getoetst en akkoord bevonden Het plan is in het kader van het wettelijk vooroverleg voorgelegd aan de provincie Noord -Brabant, het Waterschap en de Veiligheidsregio. Opmerkingen op basis van deze instanties zijn verbeterd in het bestemmingsplan. Daarnaast is in het bestemmingsplan gekeken naar alle relevante milieuaspecten. De uitwerking hiervan is door de OWMB getoetst, waarna relevante zaken zijn verwerkt.

3.1 De analoge verbeelding moet formeel worden vastgesteld Voor alle belanghebbenden is het van belang dat ook visueel duidelijk is hoe de verbeelding eruitziet. Daarom wordt een analoge uitdraai van de verbeelding uit die dataset door de raad vastgesteld. 4.1 We hebben een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer afgesloten Tussen de gemeente en de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst getekend. Hierin is onder andere geregeld dat alle kosten die verband houden met de ontwikkeling voor rekening zijn van de initiatiefnemer. Een exploitatieplan hoeft daarom niet vastgesteld te worden. Ook alle mogelijke planschadekosten zijn voor de rekening van de initiatiefnemer. De overeenkomst is in de bijlage toegevoegd.

Kanttekening 2.1 Er kan beroep worden ingediend Na publicatie van dit bestemmingsplan geldt er een beroepstermijn van 6 weken. Zoals bij elk bestemmingsplan kan ook in onderhavig geval beroep worden ingediend bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Ook als iemand geen zienswijze heeft ingebracht tegen het bestemmingsplan kan een beroep worden ingediend.

Financiën In de anterieure overeenkomst zijn afspraken gemaakt met de initiatiefnemer. Hierbij is overeengekomen dat de initiatiefnemer het vaste bedrag uit de legesverordening van 2022 zal betalen, welke € 15.159,65 voor een bestemmingsplan bedragen (exclusief de externe advieskosten die ook worden doorbelast). Daarnaast wordt er een ruimtelijke kwaliteitsbijdrage in rekening gebracht van € 34.760,-. Communicatie Na de vaststelling van het bestemmingsplan wordt het genomen besluit gepubliceerd in de Staatscourant en in de Hilverbode. Daarnaast wordt het bestemmingsplan op www.ruimtelijkeplannen.nl en de viewer van het Omgevingsloket geplaatst.

4

Raad van 26 september 2024, nr. 8

Uitvoering Na de vaststelling door de gemeenteraad wordt het bestemmingsplan voor de duur van zes weken ter inzage gelegd voor beroep bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. burgemeester en wethouders van Hilvarenbeek

Burgemeester Evert Weys

secretaris Frank Jansen

Advies raadscommissie Dit voorstel is op 29 augustus 2024 behandeld in de commissie Ruimte. De commissie adviseert het presidium om dit voorstel hamerstuk op de voorlopige agenda van de raadsvergadering van 26 september 2024 te plaatsen. De griffier, Maarten Janus

Eindvoorstel Het college handhaaft het voorstel zoals genoemd in de paragraaf “Voorstel”. Burgemeester en Wethouders van Hilvarenbeek, secretaris, burgemeester, Frank Jansen Evert Weys Bijlagen (digitaal in raadsinformatiesysteem) 1. Concept raadsbesluit; 2. Nota van ambtshalve wijzigingen “Biestsestraat 42, Biest-Houtakker”; 3. Verslag Omgevingsdialoog; 4. Getekende anterieure overeenkomst; 5. Gewijzigd vast te stellen ontwerpbestemmingsplan “Biestsestraat 42, Biest-Houtakker”, bestaande uit: - Toelichting; - Bijlagen bij de toelichting; - Regels; - Bijlagen bij de regels; - Verbeelding.

5