02 VVD Boetebeding bij doorverkoop starterswoningen

Vragenuur raadsvergadering 12 december 2024: boetebeding bij doorverkoop starterwoningen Graag leggen we in het vragenuur op 12 december 2024 de volgende vragen voor aan wethouder Machielsen: Eerder zijn vragen over dit onderwerp door de wethouder beantwoord in bijgaande memo’s d.d. 21 november 2024 en 3 december 2024, waarvoor dank. De casus waar het ons om gaat is dat een starter die onder de werking van de Algemene Uitgiftevoorwaarden Bouwgrond 2014 een kavel/woning met korting (‘starters gereduceerd tarief’) heeft gekocht, bij doorverkoop binnen tien jaar een boete verschuldigd wordt ter hoogte van 2 x de verkregen grondkorting. Deze boete is echter niet verschuldigd bij doorverkoop aan “een nieuwe verkrijger die voldoet aan de doelgroep starter en aan de inkomensgrens van maximaal 1,25 maal het Bruto Modaal Inkomen (BMI)”. 1,25 BMI bedraagt in 2024 € 55.000. Uit navraag bij hypotheekadviseurs blijkt dat stellen die een woning willen kopen samen vaak meer verdienen dan die € 55.000. Verdienen ze samen € 55.000 en blijven ze dus net onder de grens, dan kunnen ze bij energielabel A en een rente van 3,5% maximaal € 245.000 lenen. Een alleenstaande met inkomen € 55.000 kan circa € 260.000 lenen. Onder voorwaarden kan – zo lang die nog beschikbaar is – 20% van de koopsom via de starterslening worden gefinancierd.

Maar ook dan is het onvoldoende om de koopprijzen die op de markt worden gevraagd en betaald, te financieren. Denk daarbij aan € 350.000 à € 400.000. Zelfs met starterslening resteert dan een groot bedrag aan eigen vermogen (spaargeld en/of schenking), dat lang niet iedereen heeft. Zonder starterslening en bij lagere inkomens dan de genoemde € 55.000 wordt het gat uiteraard nog groter. Het college is niet bereid om voor doorverkoop aan starters die, met uitzondering van de inkomensgrens, aan alle voorwaarden voldoen een ontheffing op het boetebeding te verlenen. Het college beoogt aldus deze woningen betaalbaar te houden voor de doelgroep. Naar onze mening wordt dit doel hiermee echter niet bereikt. Immers: 

voor het merendeel van de starters die wel voldoen aan de inkomenseisen zijn de woningen onbereikbaar, dit is alleen anders als ze over een fors bedrag aan eigen geld beschikken; als de starterslening niet meer beschikbaar is, wordt het nog onhaalbaarder voor deze groep;



starters die niet voldoen aan de inkomenseisen moeten op de markt concurreren met doorstromers, die over het algemeen financieel meer ruimte hebben (o.a. uit overwaarde woning); als het boetebeding voor de verkoper vervalt, krijgen ze weer een voorsprong op de doorstromers/niet-starters.

Conclusie: anders dan het college denkt, helpen we onze starters juist niet met het star vasthouden aan het boetebeding. Gelet op de gewijzigde omstandigheden is het verstandig om de inkomenseis te laten vervallen, zodat starters meer kans krijgen om deze woningen te kopen. Graag uw reactie. Namens de Hilvarenbeekse VVD, Wil Vennix