-RV Wensen- en bedenkingenprocedure BOPA aanvraag Lommerse-Uitendaal Zuid.pdf

Raadsvoorstel Besluitvormend

Wensen- en bedenkingenprocedure BOPA aanvraag LommerseUitendaal Zuid

aan:

de raad van de gemeente Hillegom

zaaknummer: Z-24-385096 Datum collegevergadering: 5 november 2024 datum raadsvergadering: 12 december 2024 agendapunt: K. Hoekstra portefeuillehouder: behandelend ambtenaar: emailadres: telefoon:

L. Westman en G.Maat l.westman@hltsamen.nl g.maat@hltsamen.nl 14 0252

Wij stellen voor: 1. Kennis te nemen van het standpunt van het college dat de BOPA-aanvraag voor ‘Lommerse-Uitendaal Zuid, Weeresteinstraat 164’ in beginsel past binnen de omgevingsvisie van Hillegom; 2. In te stemmen met het voorgenomen positieve standpunt van het college ten aanzien van de BOPA-aanvraag ‘Lommerse-Uitendaal Zuid, Weeresteinstraat 164’ en geen wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen.

Inleiding Naar verwachting wordt in december 2024 een aanvraag ingediend voor de ontwikkeling van 55 woningen op de locatie Weeresteinstraat 164. Deze ontwikkeling betreft een transformatie van bedrijventerrein naar woonlocatie. Deze transformatie is strijdig met het huidige omgevingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een aanvraag voor een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA) nodig. De gemeenteraad heeft adviesrecht over deze BOPA-aanvraag omdat het plan meer dan 50 woningen bevat. Tijdens de beeldvormende commissie op 5 september 2024 is besproken dat de raad eerst een procedure van wensen en bedenkingen doorloopt voordat de definitieve aanvraag beoordeeld wordt. Dit raadsvoorstel legt deze procedure voor en informeert de raad over de inhoud van het project en de komende aanvraag. Uit een eerste toetsing van de plannen blijkt dat het college positief staat tegenover de ontwikkeling. Het college stelt voor dat de raad kennisneemt van en instemt met het voorgenomen positieve standpunt van het college en geen wensen en bedenkingen aan het college ter kennis brengt.

Bestaand kader en context Op het perceel aan de Weeresteinstraat 164 staan momenteel meerdere bedrijfspanden van het bedrijf Lommerse-Uitendaal. Ontwikkelaar Scholz groep heeft de grond aangekocht en is voornemens een nieuwe woonwijk te realiseren met 55 woningen, verdeeld over verschillende prijsklassen. Het proces begon eind 2022 met de eerste gesprekken tussen de initiatiefnemer en de gemeente. In 2023 hebben de partijen gezamenlijk de mogelijkheden voor woningbouw op deze locatie verkend. Hierbij stonden het woonprogramma en de stedenbouwkundige aspecten centraal. Eind 2023 vond er bestuurlijk overleg plaats, waarbij er afspraken zijn gemaakt over de invulling van het woonprogramma. In 2024 zijn de plannen uitgewerkt, waarbij het stedenbouwkundig plan akkoord is bevonden en meerdere overleggen met de welstandscommissie hebben plaats gevonden. Daarnaast zijn er twee participatieavonden georganiseerd, waarvoor de raad ook uitgenodigd was. De eerste participatieavond in april 2024 was voor de direct omwonenden. In juli 2024 volgde een tweede avond voor een bredere kring van omwonenden. De reacties van de omwonenden waren overwegend positief en er zijn geen signalen van zwaarwegende bezwaren ontvangen. Daarnaast hebben er ook individuele gesprekken plaatsgevonden met de direct omwonenden om de aansluiting van hun terrein met het transformatiegebied te bespreken.

Het merendeel van de verplichte onderzoeken, zoals het archeologisch onderzoek, stikstofberekeningen, milieuscan en bodemonderzoek, zijn uitgevoerd en beoordeeld door de Omgevingsdienst West-Holland. De nog niet complete en akkoord bevonden onderzoeken worden aangeboden en beoordeeld voordat de BOPA-aanvraag wordt ingediend. Ook de GoFlo (Goede Onderbouwing Fysieke Leefomgeving) is beoordeeld door de Omgevingsdienst. Daarnaast is dit document ook door de gemeente beoordeeld. Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Onder de oude wetgeving ook wel ruimtelijke ordening genoemd. De anterieure overeenkomst tussen de gemeente en de ontwikkelaar is op hoofdlijnen overeengekomen, maar nog niet formeel ondertekend. Dit gebeurt naar verwachting eind 2024. Beoogd effect Het doel van dit project is de transformatie van bedrijventerrein naar realisatie van 55 woningen in verschillende prijsklassen, waarmee wordt bijgedragen aan de woningbouwopgave van Hillegom. Argumenten 1.1 De locatie Weeresteinstraat 164 is in de omgevingsvisie Heerlijk Hillegom opgenomen als Heerlijke Woonplaats. Dit betekent dat het gebied als geschikt wordt beschouwd voor woningbouw en het plan sluit hiermee goed aan bij de gemeentelijke lange termijnstrategie om binnenstedelijke verdichting te bevorderen.

Daarnaast is de locatie ook aangemerkt als ontwikkelingsgebied voor projecten die in voorbereiding zijn. De omgevingsvisie legt ook de nadruk op het toevoegen van diverse woningtypes om aan de brede vraag naar woningen te voldoen. 1.2 Het project is opgenomen in de woningbouwkalender die tijdens de raadsvergadering van 28 maart 2024 is besproken. De woningbouwkalender geeft een overzicht van de lopende en toekomstige woningbouwprojecten in de gemeente Hillegom. Het project sluit aan bij de doelen van de kalender en draagt bij aan het realiseren van de benodigde woningen in de regio. 1.3 Het project is in lijn met ontwikkelingen in naastgelegen gebieden. Het gebied rondom de locatie kenmerkt zich steeds meer door woningbouw. De aangrenzende wijk Patrimonium is een bestaand woongebied en op het naastgelegen SIZO-terrein wordt op dit moment een nieuwe woonwijk ontwikkeld. Daarnaast bevindt zich zowel aan de west- als noordzijde van het terrein reeds bestaande woningbouw. Gezien deze omliggende ontwikkelingen is de transformatie van de bedrijfslocatie naar woningbouw een logische stap. Het sluit aan bij de bestaande en geplande bebouwing, waardoor het gebied op een natuurlijke manier kan worden omgevormd tot een woonwijk.

1.4 De locatie staat op de door de Provinciale Staten aanvaarde lijst van de planmonitor. Doordat de locatie op deze lijst staat, is het plan al geruime tijd bekend bij Provincie Zuid-Holland. Ook zijn er ambtelijke gesprekken geweest met de Provincie over deze ontwikkeling. De verwachting is dat de Provincie geen bezwaren heeft tegen deze voorgenomen transformatie. 1.5 De voorgenomen ontwikkeling voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). In de GoFlo (Goede Onderbouwing Fysieke Leefomgeving) is de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan gemeentelijk, regionaal, provinciaal en rijksbeleid en aan de verschillende milieuaspecten. Deze aspecten leveren geen belemmeringen op voor het plan. 1.6 De gemeenteraad heeft het bindend adviesrecht over deze aanvraag, omdat deze meer dan 50 woningen bevat (volgens raadsbesluit 'Adviesrecht van de raad Hillegom in het kader van de Omgevingswet, 27 mei 2021). Tijdens de beeldvormende commissie op 5 september 2024 is besproken dat de raad eerst een procedure van wensen en bedenkingen doorloopt voordat de raad haar advies uitbrengt over de aanvraag. Dit raadsvoorstel legt deze procedure voor en informeert de raad over de inhoud van het project en de komende aanvraag en vraagt de raad haar wensen en bedenkingen over de komende aanvraag te uiten.

1.7 Het percentage sociale huurwoningen ligt hoger dan het percentage in het oorspronkelijke Woonprogramma Hillegom 2020-2024. De gesprekken over de invulling van het Woonprogramma in dit traject waren gestart voor het Woonprogramma Hillegom 2020-2024 geactualiseerd werd. Vooruitlopend op die actualisatie is er bij deze ontwikkeling ingezet op een hoger percentage sociale huurwoningen. Het percentage sociale huurwoningen in het plan is 29%, dit is hoger dan het percentage van 25% in het oorspronkelijke Woonprogramma. Het percentage betaalbare koopwoningen in het plan betreft ook 29%. Voor de betaalbare koopwoningen worden de prijsgrenzen gehanteerd uit het in 2023 vigerende Woonprogramma 2020 -2024 (max. € 250.000,- plus indexatie met de consumentenprijsindex vanaf prijspeil 2020). 1.8 De voorgenomen ontwikkeling is passend binnen het Parkeerbeleidsplan Hillegom 2023 en de Nota Parkeernormen Hillegom 2023. Het aantal benodigde parkeerplaatsen voor deze voorgenomen ontwikkeling wordt binnen het plangebied gerealiseerd. Hiervoor heeft de initiatiefnemer een parkeeronderbouwing op laten stellen door verkeerskundig bureau Goudappel. De parkeerbalans en de parkeeronderbouwing zijn passend binnen het Parkeerbeleidsplan Hillegom 2023 en de Nota Parkeernormen Hillegom 2023.

Kanttekeningen 1.1 Er is een beoogde wijziging van de Provinciale Omgevingsverordening, waarin een aantal relevante bepalingen uit artikel 7.53 (bedrijven) mogelijk wijzigt. In deze wijziging worden aanvullende eisen gesteld aan transformatie van bedrijventerreinen naar woongebieden. Dit gaat onder andere om (extra) compensatie. Ondanks deze beoogde wijziging zou de voorgestelde transformatie mogelijk moeten zijn zonder compensatie, omdat het een oppervlakte van minder dan 1 hectare betreft. Daarnaast heeft Lommerse-Uitendaal een andere bedrijfslocatie reeds uitgebreid met oog op de toekomstige afstoting van de locatie aan de Weeresteinstraat 164. Verder is deze transformatielocatie bij de Provincie kenbaar gemaakt in de ter goedkeuring aangeboden Regionale Bedrijventerreinen Strategie. Hierin staat dat compensatie niet van toepassing is op deze locatie. 1.2 De benodigde milieuonderzoeken zijn op dit moment nog niet allemaal compleet en/of akkoord bevonden door de Omgevingsdienst. De initiatiefnemer en de gemeente zetten zich in om de benodigde milieuonderzoeken compleet aan te bieden bij de Omgevingsdienst ter beoordeling. De meeste onderzoeken zijn compleet en akkoord bevonden. Het akoestisch onderzoek industrielawaai is nog niet definitief. De BOPA aanvraag wordt pas ingediend wanneer alle milieuonderzoeken compleet en akkoord bevonden zijn.

Financiële consequenties Voor dit project zal een anterieure overeenkomst gesloten worden tussen de gemeente en de initiatiefnemer, zodat de financiële uitvoerbaarheid van het plan is verzekerd. In de anterieure overeenkomst is onder andere een vergoeding voor de gemeentelijke plankosten opgenomen. Naar verwachting dekt deze vergoeding alle te maken kosten in het kader van dit project. Het opstellen van de BOPA-aanvraag en de daarbij behorende onderzoeken zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Aanpak, uitvoering en participatie Participatie De participatie met de omgeving is begin dit jaar gestart. In april 2024 is de eerste participatieavond georganiseerd voor directe omwonenden. In juli 2024 volgde een tweede avond voor een bredere groep omwonenden. Voor beide avonden waren raadsleden uitgenodigd. Tijdens deze bijeenkomsten werden de plannen voorgelegd en werd er input opgehaald. De reacties van de omwonenden waren overwegend positief en er zijn geen signalen van zwaarwegende bezwaren ontvangen. Daarnaast hebben er ook individuele gesprekken plaatsgevonden met de direct omwonenden om de aansluiting van hun terrein met het transformatiegebied te bespreken. Aanpak Het college neemt een voorgenomen positief standpunt in ten aanzien van de BOPAaanvraag.

Via een wensen- en bedenkingenprocedure wordt dit positieve standpunt gepresenteerd aan de raad en wordt de raad gevraagd geen wensen- en bedenkingen mee te geven. Na het doorlopen van deze wensen-en bedenkingenprocedure in de commissie- en raadsvergadering wordt de definitieve BOPA-aanvraag ingediend. Deze aanvraag komt voor adviesrecht naar de raad, tenzij de raad besluit dat hij geen behoefte heeft om op dat moment nog in te stemmen met de aanvraag (artikel nummer 16.16 lid 4 van de Omgevingswet). Duurzaamheid Duurzaamheidsmaatregelen worden uitgebreid toegelicht in de BOPA-aanvraag. Het plan neemt onderwerpen op het gebied van duurzaamheid, zoals circulariteit, duurzame energie, CO2-reductie, klimaatadaptatie en biodiversiteit integraal mee. Hillegom-Lisse-Teylingen (HLT) Dit voorstel betreft alleen de gemeente Hillegom. Urgentie Een spoedige behandeling van dit voorstel in de commissie en raad is gewenst. Dit stelt de ontwikkelaar in staat om de definitieve aanvraag voor de BOPA tijdig in te dienen en de voortgang van het project te waarborgen. Evaluatie De voortgang van het project wordt gemonitord via frequente overleggen met de initiatiefnemer. Bijlagen en achtergrondinformatie 1.

GoFlo (Goede Onderbouwing Fysieke Leefomgeving) 1.1.1 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai 1.1.2 Akoestisch onderzoek industrielawaai 1.2 Archeologisch vooronderzoek 1.3 Notitie externe veiligheid 1.4 Onderzoek stikstofdepositie 1.5 Parkeeronderzoek 1.6 Quickscan milieuzonering 1.6.1 Aanmeldnotitie m.e.r. 1.7 Quickscan natuur 1.8 Verkennend bodem-, asbest en verhardingsonderzoek

1.9.1 1.9.2 1.10 2. 3.

AERIUS_projectberekening_Aanlegfase AERIUS_projectberekening_Gebruiksfase Vleermuisonderzoek Verslag informatieavond 9 april 2024 Verslag informatieavond 16 april 2024

Namens het college van Hillegom, Dhr. M. Witkamp Secretaris

Dhr. J.A. van Rijn Locoburgemeester

Raadsbesluit

De raad van de gemeente Hillegom, gelezen het voorstel van het college van 5 november 2024 met als onderwerp Wensen en bedenkingenprocedure BOPA aanvraag Lommerse-Uitendaal Zuid, gelet op de behandeling in de raadscommissie- en raadsvergadering, gelet op artikel 108 van de Gemeentewet.

besluit: 1. Kennis te nemen van het standpunt van het college dat de BOPA-aanvraag voor ‘Lommerse-Uitendaal Zuid, Weeresteinstraat 164’ in beginsel past binnen de omgevingsvisie van Hillegom; 2. In te stemmen met het voorgenomen positieve standpunt van het college ten aanzien van de BOPA-aanvraag ‘Lommerse-Uitendaal Zuid, Weeresteinstraat 164’ en geen wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen. Aldus besloten in de raadsvergadering van 12 december 2024.

Mevr. Y.P.A. Hermans Griffier

Dhr. R. ter Hark voorzitter