Dn18 VNG, Lbr. 22_003 Wijziging VNG Model Huisvestingsverordening, toevoeging regels opkoopbescherming.pdf

•

de maatregel geen direct of indirect onderscheid maakt naar nationaliteit, en Nederlandse natuurlijke en rechtspersonen en die uit andere lidstaten gelijk behandelt. De maatregel geldt zowel voor Nederlanders als voor ingezetenen van andere lidstaten die een op basis van deze wet in de verordening aangewezen woonruimte verwerven. Er wordt dus geen onderscheid gemaakt.

2.2.5 Vrij verkeer van kapitaal De opkoopbescherming kan een beperking van het vrij verkeer van kapitaal inhouden omdat het grensoverschrijdende investeringen kan ontmoedigen vanwege het feit dat de koper van de woning in beginsel deze woning moet bewonen of slechts mag verhuren met een vergunning. De maatregel zou immers potentieel niet-ingezeten kunnen ontmoedigen om in Nederland in onroerend goed te investeren. De maatregel geldt echter niet als een verbod tot het doen van investeringen door beleggers van andere lidstaten in Nederland. Slechts een beperkt deel van de woningvoorraad kan worden aangewezen, zodat ingezetenen van andere lidstaten nog steeds vrij woningen kunnen kopen in Nederland. Ook woningen die onder de opkoopbescherming vallen kunnen door niet-ingezetenen worden gekocht, indien zij na aankoop van die woning zich in die woning vestigen. Indien de opkoopbescherming al een beperking van het vrij verkeer van kapitaal zou kunnen inhouden dan kan worden betoogd dat de maatregel gerechtvaardigd is vanwege een dwingende reden en daarnaast proportioneel en niet-discriminerend is.

2.3 De juridische ins en outs 2.3.1 Verplichte vergunningverlening bij… In drie gevallen zijn burgemeester en wethouders verplicht om op aanvraag een verhuurvergunning opkoopbescherming verlenen. Dit omdat artikel 41, derde lid, van de Huisvestgingswet 2014 dit dwingend voorschrijft. Het gaat om woonruimten die: a. aan naaste familie worden verhuurd; b. tijdelijk worden verhuurd in afwachting van het moment waarop de koper de woning zelf zal betrekken; of c. onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

11

Ad a) Verhuur aan familieleden in de eerste of de tweede graad Hieronder vallen zowel bloed- als aanverwanten. Dit zodat het bijvoorbeeld mogelijk blijft dat een grootouder een woning kan kopen om te verhuren aan een kleinkind. Tot de eerste graad worden gerekend (adoptie)ouders en (adoptie)kinderen. Onder de tweede graad vallen grootouders, kleinkinderen en broers en zussen. Dit geldt niet wanneer men een woning koopt en ‘regulier’ verhuurt, maar met de intentie om deze in de toekomst aan familie in de eerste of tweede graad te verhuren (bijvoorbeeld wanneer een kind gaat studeren). Bloed en aanverwantschap Volgens artikel 3, eerste lid van Boek 1 van het Burgerlijk Wetboek valt onder bloedverwantschap ook erkenning, gerechtelijke vaststelling van het ouderschap of een adoptie. Volgens het tweede lid van dat artikel ontstaat door huwelijk of door geregistreerd partnerschap tussen de ene echtgenoot dan wel de ene geregistreerde partner en een bloedverwant van de andere echtgenoot dan wel de andere geregistreerde partner aanverwantschap in dezelfde graad als er bloedverwantschap bestaat tussen de andere echtgenoot dan wel de andere geregistreerde partner en diens bloedverwant. Ten slotte bepaalt het derde lid dat door het eindigen van het huwelijk of geregistreerd partnerschap de aanverwantschap niet wordt opgeheven.

De aanvrager van de vergunning moet aantonen dat hij of zij aan de eisen voor het verkrijgen van de vergunning voldoet. Zeker indien een persoon achtereenvolgens verschillende huwelijken of geregistreerde partnerschappen heeft gehad, zal niet meteen duidelijk zijn of er een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad bestaat. Het aantonen van de familierelaties is mogelijk met behulp van uittreksels uit de Basisregistratie Personen (BRP). In de BRP staan gegevens over ouders en kinderen. Een voorbeeld: als zowel het kind als de grootouder een uittreksel uit de BRP aanvragen, kan het kind op basis daarvan aan de grootouder gelinkt worden als tweedegraadsfamilie. Er kunnen zich situaties voordoen waarin het aantonen van bloed- of aanverwantschap op basis van de BRP onmogelijk blijkt te zijn. Deze situatie zal echter zeer weinig voorkomen. Indien dit het geval is zal moeten worden beslist of de verwantschap voldoende aannemelijk is gemaakt, ook al kan ze niet echt worden bewezen. Ad b) Verhuur van woonruimte dat onderdeel is van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand De verhuurvergunning opkoopbescherming moet ook worden verleend indien het een woonruimte betreft die onlosmakelijk verbonden is met een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte. Het gaat hier om gebouwen waarin de woonruimte een onlosmakelijk deel vormt van de winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.

Daarvan is in elk geval sprake als de winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte een kadastrale eenheid vormt met de woonruimte. Indien het eigendomsrecht op de winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte en de woonruimte in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en vierde lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek is gesplitst, is de woonruimte niet meer onlosmakelijk verbonden met de winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte en zal daarvoor niet automatisch een verhuurvergunning opkoopbescherming hoeven te worden verleend. Ook appartementen waarbij in de plint een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte is gevestigd zijn daar niet onlosmakelijk mee verbonden. Ad c) Verhuur van tijdelijke woonruimte De vergunning zal ook per se moeten worden verleend indien de woonruimte voorafgaand ten minste een jaar door de eigenaar zelf is bewoond en daarna wordt verhuurd met een huurovereenkomst welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, met een

12

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

maximum van 12 maanden omdat de eigenaar na afloop van die termijn de woning opnieuw zelf wil betrekken. De ratio achter het toestaan van de verhuur van de woning voor maximaal 12 maanden is dat er zich situaties kunnen voordoen waarbij een eigenaar tijdelijk voor zijn werk of andere bezigheden elders moet verblijven en het in een woningmarkt met schaarste onwenselijk is dat de woning gedurende die tijd leeg zou blijven staan. Hierbij mag het niet gaan om toeristische verhuur van de woonruimten. Dit om ontduiking van het doel van de regel te voorkomen. Eigen gemeentelijke uitzonderingen De gemeenteraad kan in de verordening zelf extra uitzonderingsgevallen aanwijzen waarbij een vergunning mag worden verleend. Hieronder een aantal voorbeelden: • als de woonruimte is aangekocht door een woningcorporatie op grond van een terugkoopplicht, om vervolgens te kunnen worden verhuurd; • als woningcorporaties woonruimte kopen voor tijdelijke verhuur in afwachting van herstructurering; • als de gemeente woonruimte aankoopt4; • als de woonruimte in opdracht van de gemeente door een marktpartij of woningcorporatie wordt aangekocht5; • als de woonruimte door een gecertificeerde of door de gemeente of de rijksoverheid gecontracteerde zorgaanbieder is aangekocht en bedoeld ten behoeve van cliënten met een zorgindicatie.

• als de woonruimte wordt aangekocht voor de huisvesting van personeel van voor de gemeente belangrijke bedrijven; • als woonruimte wordt aangekocht voor de verhuur aan studenten of via friendscontracten; • als woonruimte wordt aangekocht voor de huisvesting van ouderen. Woningcorporaties uitzonderen van opkoopbescherming? • De wet regelt niet direct dat woningcorporaties zijn uitgezonderd van de opkoopbescherming. Er zijn wel verschillende manieren waarop gemeenten dat alsnog kunnen regelen: • Een gemeente moet vooraf zelf aanwijzen welke ‘categorieën van woonruimte’ onder de opkoopbescherming vallen. De gemeente kan er hierbij voor kiezen om corporatiebezit niet aan te wijzen als categorie. Op deze manier ondervinden woningcorporaties die een complex willen verkopen, waar een of meerdere leegstaande woningen deel van uitmaken geen hinder van de opkoopbescherming; • Gemeenten kunnen de verhuur door een corporatie als categorie toevoegen, waarvoor standaard een vergunning wordt verleend (zie hierboven). Op die manier ondervinden woningcorporaties die bijvoorbeeld via koopgarant moeten terugkopen geen hinder van de opkoopbescherming; • Als laatste zouden gemeenten ook in individuele gevallen een ontheffing van het verbod kunnen verlenen.

In al deze gevallen is het verstandig om te motiveren waarom je als gemeente onderscheid maakt tussen woningcorporaties en andere eigenaar-bewoners of eigenaar-verhuurders.

4 Denk hierbij aan aankopen, waarbij de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) van toepassing is, die eigenaren kan verplichten om een perceel waarop een voorkeursrecht is gevestigd, bij verkoop eerst aan de overheid (de gemeente, provincie of het Rijk) aan te bieden. 5 Denk hierbij aan de situatie waarin een stadsvernieuwingsproject onder gemeentelijke regie geheel of gedeeltelijk door een private partij wordt uitgevoerd. Deze partij koopt dan woningen op, waarbij het de bedoeling kan zijn dat (een deel) huurwoningen zullen blijven of worden.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

13

2.3.2 Ontheffingsmogelijkheid, maar geen algemene vrijstelling De gemeenteraad kan burgemeester en wethouders de bevoegdheid geven om in individuele gevallen ontheffing te verlenen van het verbod om zonder vergunning opgekochte woningen te verhuren. Aan een ontheffing kunnen voorschriften en beperkingen worden verbonden. De ontheffingsmogelijkheid is er omdat zich situaties kunnen voordoen waarin het handhaven van het verbod in individuele gevallen, zou leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard (schrijnende gevallen). Hierbij kan bijvoorbeeld geacht worden aan de situatie waarin de eigenaar van een woonruimte waarop het verbod van toepassing is, overlijdt en van de erfgenamen in redelijkheid niet kan worden verlangd dat zij zelf de woning bewonen. Door middel van de ontheffingsmogelijkheid kan daarnaast ingespeeld worden op situaties de gemeentelijke opsteller van de verordening nog niet van tevoren had kunnen voorzien. Wanneer de gemeente na enige tijd een patroon ziet ontstaan in de aard van de ontheffingsverzoeken, en hieraan mee wil werken, ligt het voor de hand de Huisvestingsverordening te wijzigen en de ontheffingsmogelijkheid te vervangen door een automatisch recht op vergunning. De ontheffing kan alleen per geval verleend worden, de wet bevat geen algemene vrijstellingsmogelijkheid.

Omdat de opkoopbescherming door de gemeente gericht wordt ingezet in bepaalde gebieden en voor bepaalde categorieën van woningen is een algehele vrijstelling voor bepaalde woningen niet nodig omdat dit al wordt bewerkstelligd door de aanwijzing van gebieden en categorieën van woningen. Daarnaast heeft de opkoopbescherming als doel om het kopen van woningen door eigenaren die er zelf is gaan wonen te bevorderen en is het mogen verhuren van zo een woning slechts een uitzondering. De opkoopbescherming is dus niet bedoeld om de verhuur van woningen te reguleren door middel van een vrijstelling waarbij voorwaarden gelden als een maximale huurprijs of andere huur gerelateerde onderwerpen. Ontheffing en de modelverordening Artikel 21o, tweede lid, van de VNG Model Huisvestingsverordening geeft een beperkte, maar open mogelijkheid voor het geven van een verhuurvergunning opkoopbescherming in bijzondere gevallen. Daardoor is er geen behoefte om gebruik te maken van de ontheffingsfiguur, die artikel 41, vierde lid, van de Huisvestingswet 2014 ook biedt; dat houdt het stelsel overzichtelijk.

2.3.3 Weigering en intrekking vergunning en Bibob-toets Net zoals voor andere vergunningen op basis van de Huisvestingswet 2014 kan de gemeente ook voor de vergunning inzake opkoopbescherming gebruikmaken van de mogelijkheden op basis van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (Wet Bibob). De verhuurvergunning opkoopbescherming, kan worden geweigerd in de gevallen en onder de voorwaarden, genoemd in artikel 3 van de Wet Bibob. Hieraan voorafgaand kan het Bureau bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur om een advies worden gevraagd. Met hetzelfde artikel 3 als grondslag kan een verhuurvergunning ook worden ingetrokken indien blijkt dat ernstig gevaar bestaat dat de vergunning mede wordt gebruikt om uit gepleegde strafbare feiten verkregen of te verkrijgen, op geld waardeerbare voordelen te benutten, of strafbare feiten te plegen. De Huisvestingswet 2014 bepaalt niet dat de vergunning uitsluitend kan worden ingetrokken op basis van de Wet Bibob. Het is dus mogelijk om bijvoorbeeld een aantal extra intrekkingsgronden te formuleren. Artikel 21p van de VNG Model Huisvestingsverordening noemt de situatie waarin blijkt dat de vergunning is verstrekt op grond van onjuiste of onvolledige gegevens, en de vergunning zou zijn geweigerd als de juiste of de volledige gegevens bekend waren geweest.

14

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

Een andere mogelijke intrekkingsgrond kan zich voordoen wanneer de omstandigheden op grond waarvan de vergunning is verleend niet meer aanwezig zijn. Op dit laatste vlak gaat het ministerie binnenkort de Huisvestingswet 2014 nog verduidelijken. Een afgegeven vergunning op grond van de Huisvestingswet 2014 mag enkel gebruikt worden voor de activiteit waarvoor hij verleend is. Als iemand bijvoorbeeld in eerste instantie aan zijn of haar familielid verhuurde, en daarna aan een expat, is de vergunning niet meer geldig en is er sprake van een overtreding van het verbod (zie ook: de ter inzage gelegde wijziging van de Huisvestingswet 2014). 2.3.4 Afstemming tussen gemeenten over invoering Artikel 6, tweede lid van de Huisvestingswet 2014 schrijft voordat bij de voorbereiding van de vaststelling of wijziging van een Huisvestingsverordening burgemeester en wethouders deze afstemmen met de overige gemeenten die deel uitmaken van de woningmarktregio waarin de gemeente is gelegen.

2.4 Evaluatie Een gemeentelijke huisvestingsverordening is, volgens artikel 4 van de Huisvestingswet 2014, maximaal vier jaar geldig. Daarna is verlenging of nieuwe vaststelling mogelijk. Dit wel na het opnieuw aantonen van de noodzaak. Dat geldt ook voor het hoofdstuk over opkoopbescherming in de verordening. Na vijf jaar vindt er door de rijksoverheid een evaluatie plaats van het nieuwe stelsel van opkoopbescherming. Indien de noodzaak of relevantie van de maatregel in de economische situatie van dat moment dan onvoldoende wordt bewezen, vervalt de maatregel op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip. Mocht besloten worden tot afschaffing dan blijven bestaande gemeentelijke maatregelen die op hoofdstuk 7 van de Huisvestingswet 2014 zijn gebaseerd nog twee jaar van kracht. Indien het wetsvoorstel na de eerste evaluatie niet vervalt, wordt iedere vijf jaar een nieuwe evaluatie uitgevoerd met de mogelijkheid om hoofdstuk 7 dan alsnog te laten vervallen volgens dezelfde procedure.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

15

Vereniging van Nederlandse Gemeenten Nassaulaan 12 2514 JS Den Haag +31 70 373 83 93 info@vng.nl december 2021