Deel 3 Presentatie raad Hillegom Stek 13-02-2025.pdf

Ontwikkelen sociale woningbouw Emile Linotte | Hillegom

Inhoudsopgave Aanleiding • Grote opgave en beperkte ruimte • Samenwerking marktpartij en corporatie Succesfactoren en beperkingen • Realisme en vroeg betrekken • Complexiteit woningmarkt en regelgeving Speelveld en doelgroepen • Kerntaak en regels • Passend toewijzen Prijs en kwaliteit • Woningwaarderingsstelsel • Benutten bestaande voorraad Grondwaarde • Residuele waarde versus normwaarde • Grondwaarde creëren

Aanleiding  Tekort aan sociale woningen; toegroeien naar aandeel 30% van totale voorraad  Wens om opgave zoveel mogelijk binnenstedelijk te realiseren  Herstructurering of uitbreiding bestaande locaties  Locaties gemeente en Stek onvoldoende  Noodzaak tot verwerving extra locaties en samenwerking met ontwikkelaren  Locaties nodig met volledig sociaal programma  Inzicht in de redenen waarom dit nog onvoldoende van de grond komt  Wat kan helpen?

Succesfactoren  Realistische grondprijsbenadering  Vroegtijdig corporatie betrekken  Doelgroepbenadering  Levensfase, samenstelling huishouden, inkomen  Passende producten en huurprijzen  Relatie met locatie en bestaande voorraad

… beperkingen/hindernissen  Uitdagende Woningmarkt; deels gereguleerd  Stelsel van regels corporaties complex

Kerntaak en regels

Woningwet  Woningcorporaties concentreren zich op hun kerntaken. Dit zijn de in de Woningwet omschreven diensten van algemeen economisch belang (DAEB): sociale huurwoningen, bepaald maatschappelijk vastgoed en specifieke diensten voor de leefbaarheid.  Regels voor woningcorporaties • Zorgen voor betaalbare huurwoningen De belangrijkste taak van woningcorporaties is zorgen voor betaalbare woningen voor mensen met lage inkomens. Gelijke slaagkansen • Passende toewijzing huurwoningen Woningcorporaties moeten 85% van hun betaalbare woningen toewijzen aan huishoudens onder een bepaalde inkomensgrens. Passend toewijzen • Strenge regels voor commerciële projecten woningcorporaties Huurders mogen namelijk niet de dupe worden van verliezen uit die commerciële activiteiten. Geen speculatieve aankopen • Meer invloed gemeenten en huurders op woningcorporaties Gemeenten en huurdersorganisaties hebben meer invloed op het beleid van woningcorporaties. Prestatieafspraken

Speelveld verschilt Afwegingskader woonprogramma 2020-2024  Bij invulling van het bouwprogramma (>8 woningen)  minimaal 25% Sociale huur < liberalisatiegrens (€900,-)  bij voorkeur door toegelaten instellingen  Minimaal woonoppervlak: bij voorkeur 40m2  Instandhoudingstermijn 15 jaar Onderscheidend kader corporatie  Stek dient passend toe te wijzen  80% woningzoekenden sociale huurwoning vallen in laagste inkomensgroepen  Hun maximale huurgrens ligt op de aftoppingsgrenzen  Huurtoeslag jongeren alleen bij huur < €477,-/mnd  Stek heeft een lange termijn doelstelling voor het bedienen van de sociale doelgroep  Instandhoudingstermijn >>15 jaar

Prijs en kwaliteit Peildatum

Huurprijsgrens

Bedrag

Puntenaantal

Per 1 juli 2025

Max. socialehuurgrens

€ 900,07

t/m 143 punten

Max. vrijesectorgrens

€1.184,82

t/m 186 punten

Voorbeeldproject Stek

Appartement 3-kamer

Appartement 3-kamer

Appartement 2-kamer

Appartement studio

Appartement studio

Aantallen (totaal 21)

2

7

8

2

2

Netto oppervlak [m² gbo]

2 x 62 m2 GO

4 x 62 m2 GO 3 x 56 m2 GO

8 x 49 m2 GO

2 x 41 m2 GO

2 x 37 m2 GO

WWS punten

193

187 - 193

181

172

170

Maximale huur

€ 1.231

€ 1.191- € 1.231

€ 1.152

€ 1.092

€ 1.079

Beoogd huurniveau

€ 900,07

€ 682,96

€ 630,00

€ 477,20

€ 477,20

Leegwaarde (taxatie)

€ 359.000

€ 335/359.000

€ 319.000

€ 275.000

€ 259.000

Marktwaarde (verhuurde staat)

€ 254.000

€ 231/254.000

€ 202.000

€ 173.000

€ 159.000

Bedrijfswaarde (50 jr sociale huur)

€ 147.000

€ 133/147.000

€ 117.000

€ 100.000

€ 92.000

Bestaande voorraad in Hillegom

Doorstroming creëren

Grondwaarde

Residuele bepaling versus grondkostennorm  Residueel koopwoning (3-kamerapp. 62m²)

 Residueel sociale huurwon (3-kamerapp. 62m²)

Vastgoedexploitatie

marktpartij

Vastgoedexploitatie

Stek

Verkoopprijs VON

€ 359,000,-

Marktwaarde

€ 254,000,-

Waarde excl. BTW

€ 297,000,-

Geen BTW-aftrek

Stichtingskosten

€ 237,000,-

Stichtingskstn incl BTW

€ 277,000,-

AK / winst en risico

€ 24,000,-

AK

€

Grondwaarde koop € 36,000,-

Grondwaarde sh

€ - 26,000,-

Grondexploitatie

marktpartij

Grondexploitatie

Stek

Grondwaarde koop

€ 36,000,-

Grondnorm soc. hr.*

€ 17,700,-

Kosten BRM/WRM

€ 17,000,-

Kosten BRM/WRM

€ 17,000,-

AK / winst en risico

€

AK / winst en risico

€

700,-

Grondwaarde

€ 17,000,-

Grondwaarde

€

700,-

2,000,-

* Conform nota grondbeleid

Sociale huurwoningen creëren geen/weinig grondwaarde

5,000,-

Stimulerende maatregelen  Scherpere definitie sociale woning in Volkshuisvestingsprogramma  Aansluiting bij Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting  Uitgebreidere kwaliteitscriteria aansluitend bij de kwalitatieve vraag, bijvoorbeeld in de vorm van ‘product doelgroep combinaties’  Instandhoudingstermijn 25 jaar

 Financiële bijdrage/subsidie grondexploitatie  Bij verwerving locatie voor sociaal programma > 30%

 Regie overnemen door gemeente bij lange leegstand, ongebruikte locaties en bouwvergunningen

Hobahostraat 90 | Lisse Info@stek-wonen.nl (0252) 430 500