Deel 2 Volkshuisvestingsprogramma,PPCompanen,1302,Hillegom.pdf

Volkshuisvestingsprogramma Hillegom Beeldvormende Raadscommissie

Bespreekpunten •

Waarom nu?

•

Verschil tussen Woonvisie en een volkshuisvestingsprogramma

•

Proces

•

Belangrijkste opgaven

•

Update Woningbouwkalender (Hillegom Nu en in de Toekomst)

•

Instrumentarium

•

Vragen

•

In gesprek over de opgaven en daaruit voorkomende dilemma’s

•

Afronding 2

Waarom nu? • Huidig beleid dateert uit 2020 • Er is een hoop gebeurd sinds 2021 • Druk op de woningmarkt nam verder toe • Regionale woonagenda • Invoering Omgevingswet • Nationale woon- en bouwagenda (inclusief bijbehorende programma’s) • Daaruit voortkomende Wet versterking regie Volkshuisvesting • Kortom: Tijd voor een actualisatie; én • Inspelen op voorliggende Wet versterking regie volkshuisvesting  Deze stelt Volkshuisvestingsprogramma verplicht.

3

Ingrediënten Volkshuisvestingsprogramma Wettelijke eisen woonvisie

Wettelijke eisen volkshuisvestingsprogramma: •

•

Geen… Deze is vormvrij

•

Een beschrijving van: - Omvang en samenstelling van de woningvoorraad - Actuele en verwachte woonbehoefte - Woonbehoefte voor aandachtsgroepen en ouderen Beleid voor: - Plannen en locaties voor nieuwbouw - Aantal te realiseren woningen (waarvan 2/3 betaalbaar, én ouderen) - Overige maatregelen om in de woonbehoefte te voorzien - Ontwikkeling bestaande woningvoorraad - Leefbaarheid, sociale samenhang, kwaliteit van de ruimte en bereikbaarheid - Beleid voor woongerelateerde zorg- en ondersteuningsbehoefte 4

Plan van aanpak en planning Stap 1: Verzamelen bouwstenen • •

Startoverleggen Verzamelen gegevens

Stap 2: Nulsituatie

Stap 3: Visie (Koers)

•

•

• • •

Nulsituatie in beeld Bestuurlijke kennismaking (HLT) Onderzoek Inventariseren planlijsten (T,L)

• • • •

Werkgroepoverle g Benen op tafel (3x) Raad (H,L,T) Vandaag Uitwerken koersdocument Afstemmen met regio

Stap 4: Programma • • • • • •

Oktober 2024

OktoberDecember 2024

Oktober 2024 – Januari 2025

Werkgroepoverle g Workshops (2x): projectleiders (L,T) Workshop stakeholders Programma op hoofdlijnen Werkgroep+ (HLT) Locaties op kaart

JanuariFebruari 2025

Stap 5: Maatregelen

Stap 6/7: Monitoren

•

•

• • •

Uitwerken 2de concept Werkgroep Workshop: Stakeholders Colleges (HLT)

FebruariApril 2025

• • • •

3de concept (definitief concept) Uitwerken monitoring Werkgroep Colleges (HLT) Programma’s definitief

Mei-Juni 2025

5

Eerste bevindingen Belangrijkste opgaven

Bestaande woningvoorraad • Zorgen dat woningen in goede staat blijven • Relatief eenzijdige woningvoorraad (rijwoningen uit de jaren ‘60-’70-’80) • Niet altijd geschikt of geschikt te maken voor ouderen • Kansen om via de bestaande woningvoorraad woningen toe te voegen (splitsen)

• In enkele delen van de gemeenten werken aan de leefbaarheid:

Woningbouw afgelopen jaren Kijkend naar de doelen uit de woonprogramma’s, komt de woningbouw goed vooruit.

1,600 1,440 1,400

1,200

1,000

Gemeente staat halverwege de looptijd op ong. de helft van de doelstelling. Groen: Gerealiseerde aantallen (650) Totaal: Doel tot 2030: 1.440 (woonprogramma)

800 45%; 650 600

400

200

0

Hillegom Ambitie 2018-2030 (woonprogramma)

Realisatie 2018 t/m nov 2024

Bevolkingsgroei Woningbouw versnellen. Dit betekent t/m 2030: • Wonen nu en in de toekomst 2023-2030: 1.400 woningen toevoegen • Na realisatie 2023 /2024 en nieuwste prognose: • Nog +/- 1.270 woningen toevoegen

Kwalitatieve vraag • Vanuit lokale woningvraag is er veel behoefte aan betaalbare woningen • Dure woningbouw voorziet vooral in regionale vraag en zorgt voor type aanbod dat al veel aanwezig is. • Accent in de lokale vraag op extra woningen voor ouderen en jongeren: • Steeds meer ouderen hebben behoefte aan combinatie van wonen met zorg • Ouderen zijn kritisch en wachten vaak lang met verhuizen.

35%

35%

30%

Vrij invulbaar

Middenhuur en betaalbare koop Middenhuur: €1.184,82 Betaalbare koop: €405.000 Goedkope koop: ong. €290.000 Gemeente mag verdeling zelf invullen Bedragen worden jaarlijks Sociale huur (<€900,07) geïndexeerd - Waarvan 20% goedkoop tot 1ste aftoppingsgrens (€682,96) - 45% van 20% zeer goedkoop tot kwaliteitskortingsgrens (€477,20)

Ouderen • Vanuit de voorliggende Wet versterking regie en de Woontopafspraken moeten gemeenten specifiek de behoefte voor seniorenhuisvesting benoemen bij het herijken van de Realisatieagenda. • Dit vraagt: Meer geclusterde (+ 85 - 120) en zorggeschikte (+ 30 - 50) woningen in de woningvoorraad • Maar ook: • Bouwen aan gemeenschappen die naar elkaar omkijken • Zorgen dat zorg- en ondersteuning ook beschikbaar blijft richting de toekomst (met oog op kosten en personeelstekorten)

Aandachtsgroepen • Lokaal: • Starters • Jonge stellen en gezinnen • Ouderen (65+) • Verplicht vanuit wet versterking regie volkshuisvesting (veel groepen maar relatief kleine aantallen): • Mantelzorgers of ontvangers • Mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking • Mensen met een psychische kwetsbaarheid • Mensen die uitstromen uit een intramurale instelling: • Bescherm wonen/GGZ • Vrouwenopvang • Maatschappelijke opvang • Jeugdzorg met verblijf • Detentie en forensische zorg • Dakloze of dreigend dakloze mensen • Stoppende sekswerkers • Arbeidsmigranten (mid-shortstay) • Studenten • Woonwagenbewoners • Statushouders, vluchtelingen en ontheemden (niet wet regie)

Aandachtsgroepen • Zorgen dat jaarlijks voldoende (betaalbare) sociale huurwoningen beschikbaar komen • Zoeken naar locaties voor huisvesting (short-midstay) arbeidsmigranten. • Longstay arbeidsmigranten zitten inbegrepen in de reguliere wonigbouwopgave • Zoeken naar locaties voor Woonwagenbewoners • Zorgen dat bestaand vastgoed toekomstbestendig is met oog op ouder wordende doelgroep (dementie/andere zorgvraag) • Dakloosheid waar mogelijk voorkomen. • Invullen randvoorwaarden voor goede huisvesting voor deze doelgroepen?

Update Woningbouwkalender

Woningbouwkalender Hillegom t/m 2030 Stand 1-1-2024: plannen voor • Opgeleverd • Doorgeschoven lange termijn • Afgevallen (reservelijst) • Nieuwe locaties • Optimalisatie plannen

Stand 1-1-2025: plannen voor

1.440 woningen 120 woningen 30 woningen 80 woningen 10 woningen 60 woningen

+ +

1.280 woningen

Woningbouwkalender Hillegom na 2030 • Weinig veranderingen sinds 1-1-2024 • Binnen BSD naar verwachting voldoende mogelijkheden om in de behoefte (=1.000 woningen) te voorzien • Diverse kleinere locaties binnen BSD (850 woningen) • Herontwikkeling bedrijventerreinen (1.150 woningen) •

Deze locaties zijn complex en daarmee onzeker: • Inbreidingslocaties altijd gevoelig voor inspraak omwonenden • Transformatie bedrijventerreinen ingewikkeld vanwege omgevingsvisie provincie, uitplaatsingen, compensatie, etc.

•

Reservelocatie Omgevingsvisie buiten BSD als buffercapaciteit behouden.

Hillegom ‘Nu en in de Toekomst’ Conclusie ‘Hillegom Nu en in de Toekomst’: realiseer 400 flexwoningen als alternatief voor het tekort aan betaalbare woningen op korte termijn. Ontwikkelingen in 2024: tekort opgelopen naar 440 woningen. • Enkele plannen uitgelopen/doorgeschoven. • In 2025 en 2026 wordt een inhaalslag gemaakt. Ook na 2030 blijft er een woningbouwopgave. • Er zijn binnenstedelijke locaties in beeld, maar deze zijn complex en daarmee onzeker. • Reservelocaties buiten BSD blijven nodig als buffercapaciteit.

Rol gemeente en instrumentarium

Rol van de gemeente • De gemeente bouwt geen woningen en levert zelf geen zorg o Wel: Verantwoordelijk dat voldoende woningen worden gerealiseerd en dat zorg- en ondersteuning beschikbaar is voor de bewoners die dit nodig hebben. • De gemeente heeft verschillende rollen o Rechtmatige overheid (Kaderstellende rol) o Dienstverlenende overheid (Uitvoerende rol) o Participatieve overheid (Verbindende rol) o Samenwerkende overheid (Verbindende rol)

Voorbeelden van instrumenten • Rechtmatige overheid (kaderstellende rol): o Maakt ruimte voor woningbouw in Omgevingsvisie/Omgevingsplanne n o Woonruimte verdelen (bijv. huisvestingsverordening) o Stelt beleidskaders voor maatschappelijke ondersteuning, sociaal domein, samenlevingsbeleid op o Stuurt/handhaaft beleid bijv. via toetsingskaders (meewerken/niet meewerken)

Voorbeelden van instrumenten • Dienstverlenende overheid (Uitvoerende rol): o Grondbeleid o Starterslening o Uitvoeren taken binnen de Wmo/Jeugdwet (bijv. inrichten ontmoetingsruimte etc) o Inkopen zorg

Voorbeelden van instrumenten • Samenwerkende/ participatieve overheid (Verbindende rol): o Samenbrengen van partijen o Uitdagen partijen / aanjagen processen  bijvoorbeeld via een actieplan

Gemeenten werken niet in een vacuum Rijk

Regio (Holland-Rijnland)

Bijv. Omgevingswet, Wet versterking regie volkshuisvesting

Bijv. Regionale huisvestingsverordening of Regionale woonagenda

Provincie

Gemeente

Bijv. Ruimtelijke keuzes

Bijv. plantoetsing

Sturingsprincipes Visies/ toetsingsk aders

Bijeenkoms ten/ informatie uitwisselin g

Verordeni ngen

Subsidies/ kortingen

Dilemma’s

Gesprek Instructies •

Hieronder leggen we u enkele dilemma’s voor.

•

Voor elk dilemma werkten we twee oplossingsrichtingen en hun consequenties uit. •

Dit deden we in extremen.

•

De werkelijkheid zal zich ergens tussen deze twee extremen voltrekken

•

Input verwerken we in het koersdocument. Dit komt ter vaststelling in de raad.

•

Uitvoeringsprogramma stelt het college

Dilemma’s Voor wie bouwen we in Hillegom? We bouwen zoveel mogelijk voor de lokale behoefte Mogelijke consequenties: • Vooral kleinere betaalbare woningen realiseren voor alleenstaanden en stellen. • Extra inzetten op doorstroom om gezinswoningen vrij te spelen. • Vanuit de regio neemt de vraag en de druk toch toe. Dit zorgt mogelijk voor verdringing. • Vitaliteit kernen komt mogelijk onder druk (scholen, supermarkten etc.) vanwege gebrek aan instroom jonge gezinnen en stellen.

We maken ook ruimte voor de regionale vraag in het nieuwbouwprogramma Mogelijke consequenties:: • Een gemixt programma realiseren met appartementen, en gezinswoningen • Nieuwbouwprogramma niet altijd in lijn met waar lokaal behoefte naar is • Nieuwe impuls en draagvlak voor voorzieningen vanuit gezinnen en jonge stellen die zich vestigen • Verdringing wordt meer voorkomen. Er wordt immers ook gebouwd voor de vraag die komt vanuit de regio

Dilemma’s Hoe voorkomen we bij nieuwbouw een stapelingen van eisen? We wijken vaker af van lokale kaders om plannen alsnog mogelijk te maken Mogelijke consequenties: • Meer plannen zullen doorgang vinden wat de woningbouwproductie ten goede komt •

•

Meer plannen zullen afwijken en niet helemaal passen in het dorpse/landelijke karakter (denk bijvoorbeeld op het gebied van hoogte, groen of parkeernormen) Minder mogelijkheid voor de gemeente om bij projecten te sturen op ruimtelijke kwaliteit

We houden ten alle tijden vast aan al onze bestaande lokale kaders Mogelijke consequenties:: • Woningbouwplannen zullen vaker worden afgewezen of langer duren om te realiseren •

Het dorpse landelijke karakter van Hillegom blijft behouden

•

Meer grip en controle als gemeente op een goede ruimtelijke inpassing van plannen in de wijk of omgeving

Dilemma’s In welke mate willen we de bestaande voorraad benutten om woningen toe te voegen? (optoppen/splitsen/samenwonen/hospitaverhuur etc)? Wij willen optoppen/splitsen/samenwonen in alle delen van de gemeente stimuleren Mogelijke consequenties: • De woningvoorraad wordt vergroot in bestaande wijken, dit draagt bij aan het halen van de woningbouwopgave •

Senioren kunnen doorstromen binnen de wijk

•

Bestaande voorzieningen (parkeren/groen) mogelijk onder druk door verdichting van huishoudens

•

Karakter van wijken kan veranderen. Waar eerst vooral gezinnen woonden komt nu meer een mix van bewoners

Wij willen alleen onder strikte voorwaarden optoppen/splitsen en samenwonen toestaan Mogelijke consequenties: • Legt extra druk op nieuwbouw om de woonopgaven te halen en vergroot de kans dat deze niet haalbaar is •

Senioren kunnen minder vaak binnen de wijk doorstromen

•

De druk op voorzieningen neemt in de gebieden van de bestaande voorraad niet toe of juist zelfs af als gevolg van vergrijzing en kleinere huishoudens

•

Het karakter van wijken blijft hetzelfde.

Dilemma’s Hoe zorgen we ervoor dat we voldoende woningen hebben voor aandachtsgroepen die uitstromen uit intramurale voorzieningen (MO/BW etc.) We maken bestaande woningen betaalbaar We realiseren kleine betaalbare sociale huurwoningen via nieuwbouw Mogelijke consequenties: • Aandachtsgroepen worden op specifieke locaties in de gemeente gehuisvest. • Matching mogelijk tussen de woning en de doelgroep; woning kan gebouwd worden met oog voor wat de doelgroep nodig heeft • Efficiëntere inrichting van zorg of ondersteuning • Mogelijke stigmatisering van gebieden of complexen (concentratie van aandachtsgroepen)

bijvoorbeeld door afspraken over prijsbeleid met STEK Mogelijke consequenties: • Aandachtsgroepen worden verspreid gehuisvest in de gemeente • Betere matching mogelijk tussen locatie en doelgroep; niet alle doelgroepen hebben dezelfde behoeften • Organiseren van zorg (indien nodig) wordt complexer  zorgpartijen moeten op meer plekken in de gemeente zijn. • Er wonen meer mensen met een zorg- of ondersteuningsvraag in wijken en buurten.

Bijlage

Huisvestingsverordening – Lokaal maatwerk Huisvestingswet 2014 Percentage voorrang aan woningzoekenden met economische of maatschappelijke binding aan de woningmarktregio

Huisvestingswet 2023 Maximaal 50% van het totaal - Urgenten - Statushouders - Etc.

Percentage voorrang aan woningzoekenden met economische, maatschappelijke of lokale binding aan de woningmarktregio

Maximaal 50% van het totaal, gemeenten mogen zelf onderverdeling maken. (In Holland-Rijnland zijn regionale afspraken gemaakt) - Onderbouwd (aantonen schaarste én verdringing)

Percentage voorrang aan woningzoekenden met lokale binding

Maximaal 50% van het bovenstaande percentage (25% van het totaal) - Lokaal maatwerk

- Afgestemd met de overige gemeenten in de regio - Rekening houdend met urgenten vanuit wet regie voor sociale huur - Vitale beroepen (onderbouwd) - Ook mogelijk voor sociale koop (nieuw) - Percentage per prijscategorie (geen uitruil mogelijk)