Db05 Raadsbrief Starten procedure ontwerp wijzigingsbesluit omgevingsplan Zandlaan 38-44.pdf

Pagina 20 van 28

Omgevingsplan Zandlaan 38-44 Gemeente Hillegom

HOOFDSTUK 4 PLANSCHADE EN KOSTENVERHAAL [Gereserveerd]

Pagina 21 van 28

Omgevingsplan Zandlaan 38-44 Gemeente Hillegom

HOOFDSTUK 5 SLOTBEPALINGEN Afdeling 5.1 Legalisering bestaand gebruik Artikel 5.1 (legalisering gebruik) De activiteiten en werkingsgebieden, bedoeld in artikel 2.11 sub b zijn: a. het gebruiken van openbaar gebied voor wonen binnen het werkingsgebied ‘snippergroen’; b. het strijdig gebruiken van bollengrond voor wonen binnen het werkingsgebied ‘strijdig gebruik’; c. het kweken van vetplanten en het verrichten van beperkte detailhandelsactiviteiten binnen het werkingsgebied ‘vetplanten’; d. het wonen in een woning binnen het werkingsgebied ‘wonen met voormalige functionele binding’; e. wonen binnen het werkingsgebied ‘GOM-woning’; f. het gebruiken van bollengrond voor wonen binnen het werkingsgebied ‘wonen’; g. het gebruiken van gronden voor een moestuin en gras binnen het werkingsgebied ‘legalisering gebruik perceelnummer 1’ en het werkingsgebied ‘legalisering gebruik perceelnummer 14’; h. het gebruiken van gronden voor gras en diverse teeltgrond binnen het werkingsgebied ‘legalisering gebruik perceelnummer 13’; i. het gebruiken van gronden voor een handelskwekerij binnen het werkingsgebied ‘legalisering gebruik perceelnummer 22’; j. het gebruiken van gronden voor wonen, tuinen, erven, (ontsluitings-)wegen, voet- en fietspaden, groen en parkeervoorzieningen binnen het werkingsgebied ‘De Witte Tulp’; k. [Gereserveerd voor Noorder Leidsevaart 26] l.

Het gebruiken van gronden voor wonen, tuinen, erven, (ontsluitings-)wegen, voet- en fietspaden, groen en parkeervoorzieningen binnen het werkingsgebied ‘Zandlaan 38-44’. Afdeling 5.2 Overgangsrecht Artikel 5.2 (overgangsrecht bestaande bouwwerken) 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het eerste vaststellingsbesluit van dit omgevingsplan aanwezig of in uitvoering is danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en afwijkt van dit omgevingsplan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot: gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd, danwel na het tenietgaan als gevolg van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan. 2. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het eerste vaststellingsbesluit van dit omgevingsplan, maar die zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het bestemmingsplan, met inbegrip van de overgangsbepalingen van dat plan. Artikel 5.3 (overgangsrecht bestaande activiteiten) 1.

De gebruiksactiviteiten die werden verricht op het moment voorafgaand aan inwerkingtreding van het eerste vaststellingsbesluit van dit omgevingsplan en die in strijd zijn met dit omgevingsplan mogen worden voortgezet. 2. Gebruiksactiviteiten die met het omgevingsplan in strijd zijn en die met het bestemmingsplan in strijd waren, worden niet veranderd in andere strijdige gebruiksactiviteiten, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. 3. Indien de gebruiksactiviteiten, bedoeld in het eerste lid, na inwerkingtreding van het eerste vaststellingsbesluit van dit omgevingsplan, langer dan een jaar zijn onderbroken, worden deze gebruiksactiviteiten niet hervat.

Pagina 22 van 28

Omgevingsplan Zandlaan 38-44 Gemeente Hillegom

4. Het eerste lid is niet van toepassing op gebruiksactiviteiten die in strijd waren met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan. Afdeling 5.3 Overige slotbepalingen Artikel 5.4 (citeertitel) Dit plan wordt aangehaald als: Omgevingsplan ‘Zandlaan 38-44’.

Pagina 23 van 28

Omgevingsplan Zandlaan 38-44 Gemeente Hillegom

BIJLAGE I BEGRIPSBEPALINGEN Voor de toepassing van dit plan wordt verstaan onder: omgevingsplan de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0534.OPZandlaan38tm44VO01 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen). achtererfgebied erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op een meter achter de voorkant. En van daar uit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruizen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen. bedrijfsmatige activiteit locatiegebonden activiteiten, met uitzondering van: a. wonen; b. activiteiten bij het uitvoeren van een bouwactiviteit of sloopactiviteit; c. activiteiten in openbaar toegankelijk gebied, anders dan in een gebouw, en op spoorwegen; en d. activiteiten met mobiele installaties op een weiland of akker bestaande activiteit activiteit die rechtmatig is aangevangen voorafgaand aan de inwerkingtreding van dit omgevingsplan of een wijziging van dit omgevingsplan die betrekking heeft op de locatie waar de activiteit wordt verricht. bijbehorend bouwwerk uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak. bijzondere bouwlaag kelder, souterrain, kap, dakopbouw.

beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare objecten zoals bedoeld in artikel 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). bollenteeltbedrijf een bedrijf, gericht op het voorbrengen van producten door middel van het telen van gewassen, nader te onderscheiden in: a. de teelt van bloembollen, bolbloemen en knolgewassen; b. de teelt van snijbloemen en van vergelijkbare laag blijvende eenjarige en vastbloeiende tuinplanten; c. de teelt van vollegronds tuinbouwproducten als eenjarige wisselteelt; niet zijnde sierteelt, boomkwekerij/-teelt, fruitteelt en bosbouw; d. broeierijen als onderdeel van een grondgebonden bollenteeltbedrijf. bouwvlak een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten. eerstelijns bebouwing bebouwing die vanaf een bepaalde aangrenzende openbare weg gezien als de eerste lijn van de aan de betreffende weg gelegen bebouwing kan worden beschouwd. eigenaar

Pagina 24 van 28

Omgevingsplan Zandlaan 38-44 Gemeente Hillegom

degene die bevoegd is tot het in gebruik geven van een woning of een gebouw. evenementenactiviteit een activiteit gericht op ontspanning en vermaak die tot doel heeft publiek te trekken, waaronder mede verstaan wordt het opbouwen en afbouwen van een evenement. Hieronder worden niet begrepen kortdurende evenementen die zich niet tot een plaats binnen de gemeente beperken, zoals optochten en het bloemencorso. gebruiksactiviteiten onder gebruiksactiviteiten wordt verstaan: gebruik van gronden en opstallen met gevolgen voor de fysieke leefomgeving. gemeentelijke monumentenactiviteit slopen, verstoren, verplaatsen of wijzigen van een gemeentelijk monument of een voorbeschermd gemeentelijk monument of het herstellen of gebruiken daarvan waardoor het wordt ontsierd of in gevaar gebracht. greenportwoning woning die een bijdrage levert aan kwaliteitsverbetering van het werkingsgebied herstructurering en waarvoor een vergunning als bedoel in artikel 2.4 is of kan worden verleend. hoofdgebouw gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is. hoofdwatergang watergang zoals aangegeven op de kaart ‘waterhuishouding’ behorend bij dit plan.

houtopstand houtachtig, opgaand gewas, zowel levend als afgestorven, met een omtrek van de stam van minimaal 31 centimeter op 130 centimeter hoogte boven het maaiveld in geval van meerstammigheid geldt de omtrek van de dikste stam. huishouden Huishouden: persoon of groep personen die een huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan; bedrijfsmatige kamerverhuur wordt daaronder niet begrepen. ISG Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek 2016. kappen van bomen vellen van bomen waaronder mede verstaan wordt het rooien, met inbegrip van verplanten, het verrichten van handelingen, zowel bovengronds als ondergronds, die de dood of ernstige beschadiging of ontsiering van bomen ten gevolge kunnen hebben. nevenverkoop verkoop-aan-huis van eigen/agrarische producten (eventueel be- of verwerkt). plantenziektewet wet van 5 april 1951, houdende nieuwe bepalingen tot wering en bestrijding van organismen.

Pagina 25 van 28

Omgevingsplan Zandlaan 38-44 Gemeente Hillegom

recreatief nachtverblijf een gebouw dat naar de aard en inrichting is bedoeld voor recreatief gebruik en waarvan de gebruikers elders hun woonverblijf hebben.

Pagina 26 van 28

Omgevingsplan Zandlaan 38-44 Gemeente Hillegom

tuincentrum een bedrijf gericht op: a. de teelt en de verhandeling van bomen, heesters, planten, bloemen en andere siergewassen; b. de verkoop van artikelen die met de tuinbewerking of de inrichting van tuinen verband houden, zoals tuingereedschap, tuinmeubilair en tuingrond; met daaraan ondergeschikt: c. detailhandel in overige artikelen, zoals seizoensartikelen, kleinmeubelen, zwembaden, tuingerelateerd speelgoed, dierbenodigdheden, niet zijn detailhandel in volumineuze goederen; d. horeca. voorerfgebied erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied. wonen huisvesting in een woning waarbij de bewoner(s) gezamenlijk één afzonderlijk huishouden vormen. woning een complex van ruimten, dat blijkens zijn indeling en inrichting bestemd is voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden; hieronder worden tevens zorgwoningen en bedrijfs/dienstwoningen verstaan.

Pagina 27 van 28

Omgevingsplan Zandlaan 38-44 Gemeente Hillegom

2

BIJLAGE II WIJZE VAN METEN

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: afstand de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst is. bouwhoogte van een bouwwerk vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. de breedte en diepte van een bouwwerk tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. dakhelling langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak. goothoogte van een bouwwerk vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. inhoud van een bouwwerk tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. oppervlakte van een bouwwerk tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

ondergeschikte bouwdelen bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1,5 m bedraagt.

Pagina 28 van 28

Wijziging Omgevingsplan Buitengebied Hillegom en de Zanderij

Zandlaan 38-44 Gemeente Hillegom Ontwerp (30-9-2022)

Beechavenue 139 | 1119 RB Schiphol-Rijk | T (085) 401 05 67 | E info@lodewijckgroep.nl WWW.LODEWIJCKGROEP.NL

Wijziging Omgevingsplan Buitengebied Hillegom

Zandlaan 38-44 Hillegom

INHOUDSOPGAVE 1

INLEIDING .................................................................................................................. 4 Aanleiding .............................................................................................................. 4 Ligging projectgebied .............................................................................................. 5 Vigerend Omgevingsrecht ....................................................................................... 5 Huidige situatie ...................................................................................................... 5 Beoogde ontwikkeling ............................................................................................ 6

2

PLANBESCHRIJVING ................................................................................................... 8 Planopzet ............................................................................................................... 8 Planschade ............................................................................................................. 8 Programmatische invulling (Afwegingen woningbouwprogramma) ......................... 9 Afwegingskader, gebiedsdoelen en participatie .................................................... 10

3

INTEGRALE AFWEGING OP ONDERDELEN VAN DE FYSIEKE LEEFOMGEVING .............. 18 Rijksbeleid ............................................................................................................ 18 Provinciaal en regionaal beleid ............................................................................. 18

3.2.1

Ladder voor Duurzame verstedelijking............................................................... 19

3.2.2

Kantoren ........................................................................................................... 20

3.2.3

Bedrijven .......................................................................................................... 20

3.2.4

Detailhandel ..................................................................................................... 20

3.2.5

Greenports en Agrarische bedrijven: bollenteelt gebied .................................... 21

3.2.6

Greenportwoningen (herstructureringsactiviteit) .............................................. 21

3.2.7

Ruimtelijke kwaliteit bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen .............................. 21

WWW.LODEWIJCKGROEP.NL

1

Wijziging Omgevingsplan Buitengebied Hillegom

Zandlaan 38-44 Hillegom

3.2.8

Greenports en Agrarische bedrijven .................................................................. 22

3.2.9

Windenergie: afwijkingsmogelijkheid voor kleine en middelgrote windturbines 22

3.2.10

Compensatieregeling......................................................................................... 22 Duurzaamheid ...................................................................................................... 23 Milieuaspecten en gezondheid ............................................................................. 23

3.4.1

Geluid ............................................................................................................... 23

3.4.2

Spuitzone .......................................................................................................... 24

3.4.3

Trillingen ........................................................................................................... 25

3.4.4

Luchtkwaliteit ................................................................................................... 25 Externe Veiligheid ................................................................................................ 26 Landschap ............................................................................................................ 28 Natuur.................................................................................................................. 29 Cultuurhistorie, archeologie en aardkundige waarden .......................................... 30 Energie en klimaat ................................................................................................ 32 Water ................................................................................................................... 33 Duurzaam ruimtegebruik bij woningbouw ............................................................ 34 Toerisme en recreatie ........................................................................................... 36 Economie ............................................................................................................. 37 Mobiliteit ............................................................................................................. 37 Besluit milieueffectrapportage .............................................................................

38

4

JURIDISCHE TOELICHTING WIJZIGEN OMGEVINGSPLAN ............................................ 39

5

UITVOERBAARHEID .................................................................................................. 39 Financiële uitvoerbaarheid ................................................................................... 39

WWW.LODEWIJCKGROEP.NL

2

Wijziging Omgevingsplan Buitengebied Hillegom

Zandlaan 38-44 Hillegom

Maatschappelijke uitvoerbaarheid........................................................................ 39 6

CONCLUSIE .............................................................................................................. 39

WWW.LODEWIJCKGROEP.NL

3

Wijziging Omgevingsplan Buitengebied Hillegom

1

Zandlaan 38-44 Hillegom

Inleiding

Aanleiding Op 1 juli 2022 treedt naar verwachting de Omgevingswet in werking. De gemeente Hillegom heeft vooruitlopend op de invoering van de wet toestemming gekregen van de rijksoverheid om te werken volgens de Omgevingswet. De gemeente Hillegom is namelijk in de 15e en 17e tranche van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet opgenomen. De gemeente heeft voor het grondgebied in 2018 de omgevingsvisie Hillegom 2030 ‘’Heerlijk Hillegom, duurzame (proef)tuin van Holland’’ vastgesteld. Na er een jaar mee te hebben gewerkt is de omgevingsvisie op 17 oktober 2019 geactualiseerd. Op 15 juli 2021 is de omgevingsvisie nogmaals geactualiseerd. De gemeenteraad werkt de omgevingsvisie verder uit in de vorm van een bestemmingsplan voor het Buitengebied en De Zanderij (hierna: Buitengebied). Middels dit bestemmingsplan met verbrede reikwijdte (hierna: omgevingsplan) wordt de uitvoering van de nieuwe wetgeving, de ruimere mogelijkheden voor initiatiefnemers en de versnelde afhandeling van de vergunningaanvraag gerealiseerd. Op 15 juli 2021 is het omgevingsplan vastgesteld door de gemeenteraad van Hillegom. De omgevingsvisie en de koersen die daarin zijn opgenomen voor de verschillende deelgebieden staan centraal in het omgevingsplan.

In het omgevingsplan zijn deze vertaald naar functies en activiteiten, waarbij de functies deelgebieden zijn met bijbehorende doelstellingen, gelijk aan de doelstellingen voor de deelgebieden uit de omgevingsvisie. Bij het beoordelen van initiatieven aan deze doelstellingen kent de gemeente de ‘Ja, mits’ houding. Daarbij is de centrale vraag: ‘’Draagt het initiatief bij aan het realiseren van de koers uit de omgevingsvisie?’’. De initiatiefnemer moet uitleggen hoe het plan bijdraagt aan de koers van het deelgebied en laten zien dat omwonenden hebben kunnen inspreken. Onderhavig planinitiatief voorziet in de realisatie van 4 GOM-woningen in het buitengebied van de gemeente Hillegom. De initiatiefnemer heeft hiervoor op 13 december 2020 een principeverzoek ingediend bij de gemeente, waarna er op 1 april 2021 een positieve reactie kwam van de gemeente onder een aantal voorwaarden. Naar aanleiding van dit principe-akkoord is de initiatiefnemer verder gegaan met het plan en is onderhavige wijziging van het omgevingsplan opgesteld. Net als bij de vaststelling van het vigerende omgevingsplan wordt onderhavig plan ook vastgesteld middels een bestemmingsplan verbrede reikwijdte, voortkomend uit de Crisis- en Herstelwet.

WWW.LODEWIJCKGROEP.NL

4

Wijziging Omgevingsplan Buitengebied Hillegom

Zandlaan 38-44 Hillegom

Ligging projectgebied Het projectgebied bevindt zich op het perceel grenzend aan de Zandlaan 38 te Hillegom en staat kadastraal bekend als gemeente Hillegom, sectie B, perceelnummer 6843. Het gehele plangebied kent een totale oppervlakte van 5895 m2. Op onderstaande afbeelding is de locatie van het projectgebied weergegeven.

Afbeelding 1: Ligging plangebied

Vigerend Omgevingsrecht Binnen het plangebied vigeert het op 15 juli 2021 vastgestelde ‘Omgevingsplan Hillegom buitengebied en de zanderij’. In het omgevingsplan werkt de gemeente niet langer met bestemmingen conform de SVBP 2012, maar zijn zogeheten werkingsgebieden toegekend aan locaties binnen de gemeente. De werkingsgebieden waar onderhavig planinitiatief onder valt zijn: • Archeologie: ‘waardering laag’ • Bouwen: ‘bouwen’ • Evenementen: ‘evenementen’ • Functies: ‘Hollandse Weides’ & ‘Levendige Linten; Tuinderslint’ • Herstructurering: ‘Bollenteelt klasse 1’ en ‘herstructurering’ • Openbaar/niet openbaar: ‘Openbaar’

Huidige situatie Momenteel is het terrein aan de Zandlaan 38-44 onbebouwd en worden de gronden gebruikt voor agrarische bollen en plantenteelt. De bollen en plantenteelt wordt gedaan voor de naastgelegen Dahlia kwekerij van P.H. Verhoeven. Onderstaande afbeelding is de huidige situatie van het plangebied weergegeven, gezien vanaf de Zandlaan.

WWW.LODEWIJCKGROEP.NL

5

Wijziging Omgevingsplan Buitengebied Hillegom

Zandlaan 38-44 Hillegom

Afbeelding 2: Huidige situatie plangebied

Beoogde ontwikkeling De initiatiefnemer is voornemens om 4 GOM-woningen te realiseren in het plangebied. GOMwoningen zijn Greenport Ontwikkelingsmaatschappij woningen, die bedoeld zijn om de vitale Duinen Bollenstreek te herstructureren. Door de financiële bijdrage aan de GOM kan een landschappelijke kwaliteitsverbetering worden gerealiseerd op een andere locatie in de bollenstreek door het opruimen van de verrommeling. In de huidige situatie worden de gronden gebruikt voor agrarische bollen- en plantenteelt. Met de toevoeging van de 4 GOM-woningen is het landschappelijke kwaliteitsverlies als gevolg van de ontwikkeling relatief gering. Er gaan immers geen waardevolle zichtlijnen verloren. Daarnaast wordt er met een bouwhoogte van 8 meter aangesloten op de bestaande bebouwde omgeving, waardoor gesproken kan worden van een nieuwe bebouwingslijn die eenheid uitstraalt. De 4 licht verspringende woningen zijn passend in het tuinderslint. Op onderstaande plattegrond is te zien hoe de 4 kavels worden ingedeeld. Hierbij wordt parkeren gerealiseerd op eigen terrein in de voortuin (3 per kavel), waar er ook plaats is voor watercompensatie. Rondom de percelen komt een groene bufferzone van 10 meter te liggen ten behoeve van de functiescheiding van de omliggende percelen. Hierbij worden erfafscheidingen van minimaal 1.5 meter hoog gerealiseerd.

Hier wordt later nader op ingegaan in onderhavig plan. In onderstaande afbeelding is een impressie te zien van de kavels.

WWW.LODEWIJCKGROEP.NL

6

Wijziging Omgevingsplan Buitengebied Hillegom

Zandlaan 38-44 Hillegom

Deze afbeelding is ook toegevoegd als bijlage.

Afbeelding 3: Nieuwe situatie plangebied

WWW.LODEWIJCKGROEP.NL

7

Wijziging Omgevingsplan Buitengebied Hillegom

2

Zandlaan 38-44 Hillegom

Planbeschrijving

Planopzet Onderhavig plan voorziet in de wijziging van een aantal werkingsgebieden zoals vastgesteld in het overkoepelende Omgevingsplan, vastgesteld op 15 juli 2021. Om de gewenste ontwikkeling van 4 GOM-woningen te realiseren zijn een aantal wijzigingen nodig binnen de werkingsgebieden. Op basis van de toegestane activiteiten binnen een werkingsgebied is bepaald wat is toegestaan en wat niet. Zo mag er alleen worden gebouwd binnen een bouwvlak, binnen een deelgebied waar dit überhaupt wordt toegestaan. Daarnaast mag het plan ook niet in strijd zijn met de milieubelangen uit de fysieke leefomgeving. Onderhavige ontwikkeling vindt plaats op een locatie die nu nog niet is bestemd als woongebied, wel als herstructureringsgebied. Daarom dienen de volgende werkingsgebieden te worden aangepast: - Bouwvlak Er dient een viertal bouwvlakken te worden toegevoegd voor onderhavig plangebied om de bouw van de 4 GOM-woningen toe te staan. - Legalisering gebruik Er dient een werkingsgebied ‘legalisering gebruik’ te worden toegevoegd voor onderhavig plangebied. Daarmee kunnen de 4 GOM-woningen worden gerealiseerd. In hoofdstuk 3 wordt beargumenteerd waarom de diverse milieuaspecten geen belemmering vormen voor het wijzigen van deze werkingsgebieden. Daarmee wordt aangetoond dat het initiatief passend is op deze locatie.

Daarnaast worden in paragraaf 2.4 de verschillende kenmerken van de deelgebieden ‘Hollandse weides’ en ‘Levendige linten; Tuinderslint’ besproken aan de hand van het planinitiatief. Planschade Zoals aangegeven in het overkoepelende omgevingsplan experimenteert de gemeente Hillegom met de nieuwe regels voor planschade zoals die onder de Omgevingswet gaan gelden. Van planschade (naar verwachting per 1 januari 2023 ‘nadeelcompensatie’ genoemd) is pas sprake als een omgevingsvergunning verleend wordt. Dit biedt de mogelijkheid om in het omgevingsplan (en wijzigingen daarvan) meer ontwikkelruimte en flexibiliteit te bieden, zonder daarbij de afweging te hoeven maken wat dit kan betekenen voor de belangen van derden. Dat hoeft immers pas bij vergunningverlening. De omgevingstafel (zie hiervoor ook paragraaf 2.4 van het Omgevingsplan ‘Buitengebied en de Zanderij’) gaat een belangrijke rol spelen bij de afweging van planschade. Als voor een bepaalde activiteit een omgevingsvergunning nodig is, bijvoorbeeld de bouw van één van de greenportwoningen, dan wordt in de afweging van alle belangen ook nagegaan of sprake is van schade voor de buren, bijvoorbeeld door parkeeroverlast of schaduwwerking. De initiatiefnemer wordt op die manier gedwongen na te denken wat de voorgenomen activiteit betekent voor de directe omgeving.

De wijze waarop de gemeente omgaat met planschade onder de Omgevingswet wordt gemonitord, het beleid van de gemeente zal in de paragraaf planschade in het overkoepelende Omgevingsplan worden aangevuld. De gemeente Hillegom is in de 17e tranche van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet toegevoegd aan het experiment met planschade. Het bieden van ruime ontwikkelingsmogelijkheden in het buitengebied (zoals de bouw van 4 GOM-woningen) kan namelijk onder het huidige recht tot hoge planschadeclaims leiden. Onder het huidige recht is een bepaling van het bestemmingsplan namelijk een oorzaak voor schade, waarbij, nadat het WWW.LODEWIJCKGROEP.NL

8

Wijziging Omgevingsplan Buitengebied Hillegom

Zandlaan 38-44 Hillegom

bestemmingsplan in werking is getreden, om planschade kan worden verzocht. Bij het berekenen van planschade wordt uitgegaan van de maximale mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt. Dit kan in veel gevallen leiden tot een hoger schadebedrag dan het bedrag dat zou moeten worden uitgekeerd als wordt uitgegaan van wat in de werkelijkheid op grond van het bestemmingsplan wordt gerealiseerd. Het is bovendien niet op voorhand zeker dat de initiatieven ook daadwerkelijk worden gerealiseerd, terwijl daar bij de toekenning van de planschade wel van wordt uitgegaan. In het geval van een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte wordt het gat tussen wat maximaal mogelijk is en wat daadwerkelijk wordt gerealiseerd alleen maar groter. Het Omgevingsplan biedt de mogelijkheid om het moment dat indirecte schade wordt geclaimd te verleggen. Een verzoek om vergoeding van schade kan worden ingediend nadat een omgevingsvergunning voor bouwen is verleend, of wanneer een omgevingsvergunning voor een bestemmingsplanactiviteit is verleend. Daarmee is dus de omgevingsvergunning het schadeveroorzakende besluit in plaats van het bestemmingsplan. Voor directe schade blijft het omgevingsplan het schadeveroorzakende besluit, maar daarvan is in dit geval geen sprake.

De gemeente Hillegom sluit met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst, waarin het kostenverhaal bij eventuele planschade is vastgelegd. Programmatische invulling (Afwegingen woningbouwprogramma) Voor het plangebied zijn in de omgevingsvisie doelen gesteld, die de koers voor het gebied voor de komende jaren vastleggen. Er is echter geen sprake van vaststaande ontwikkelingen in dit gebied, de ontwikkeling op de langere termijn zijn grotendeels afhankelijk van initiatieven van particulieren. Vanwege het overlaten aan de ‘markt’ en de maatschappij is het op dit moment moeilijk in te schatten welke initiatieven worden ontplooid. Omdat het omgevingsplan flexibel is, is het mogelijk om in te spelen op diverse (nieuwe) ontwikkelingen. Het vastleggen van de feitelijk bestaande situatie heeft consequenties voor inwoners en ondernemers in Hillegom. Door alleen de feitelijk bestaande situatie op te nemen en niet de bestaande planologische situatie, komen eventueel aanwezige planologische (bouw)mogelijkheden te vervallen. Dit kan bijvoorbeeld tot gevolg hebben dat bij een bedrijf in het vigerende bestemmingsplan een bedrijfswoning is toegestaan. Wanneer deze bedrijfswoning drie jaar na de vaststellingsdatum van dit omgevingsplan niet gerealiseerd is, vervalt het directe recht op het bouwen van deze woning.

Indien blijkt dat de ontwikkelingsmogelijkheden die dit plan biedt, leiden tot meer woningen dan regionaal is afgesproken, dan wordt niet langer voldaan aan de koers uitgezet in de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek 2016 (hierna ISG). Dit is tot uitdrukking gebracht in afdeling 2.1 van de regels: de “Herstructureringsactiviteit”. Dat wil zeggen dat activiteiten als de bouw van nieuwe woningen en het uitbreiden van bestaande bebouwing getoetst wordt aan de ISG. In de ISG is vastgelegd dat alleen medewerking wordt verleend als de woning past binnen het regionaal programma voor greenportwoningen. De omzetting van de huidige Ladder voor duurzame verstedelijking naar het Besluit kwaliteit leefomgeving vindt plaats zonder inhoudelijke wijziging. Hierbij wordt de mogelijkheid tot fasering van de ladder toegepast en worden de onderzoekslasten verminderd.

WWW.LODEWIJCKGROEP.NL

9

Wijziging Omgevingsplan Buitengebied Hillegom

Zandlaan 38-44 Hillegom

Afwegingskader, gebiedsdoelen en participatie Voor het gehele plangebied binnen het overkoepelende Omgevingsplan zijn in de omgevingsvisie doelen gesteld, die de koers voor het gebied voor de komende jaren vastleggen. Er is geen sprake van vaststaande ontwikkelingen in dit gehele gebied, de ontwikkeling op de langere termijn zijn grotendeels afhankelijk van initiatieven van particulieren zoals in dit geval 4 GOM-woningen. Specifiek voor voorliggende wijziging van het Omgevingsplan zijn de gebiedsdoelen van Hollandse Weides en Levendige linten; Tuinderslint relevant. In het overkoepelende omgevingsplan staan onder Afdeling 3.3 de doelen en regels van het deelgebied ‘Hollandse weides’ en in Afdeling 3.4 de doelen en regels van het deelgebied Levendige linten. Afdeling 3.3 Hollandse weides 3.3.1 Doel Artikel 3.7 (doel functietoedeling) De regels in deze afdeling zijn gesteld voor het werkingsgebied ‘Hollandse weides’. Voor de gronden binnen dit werkingsgebied gelden de volgende doelstellingen: a. Open weidegebied b. Landschappelijke kwaliteitsverbetering met behoud of versterking van de gebiedskarakteristieken, waaronder cultuurhistorische elementen, open weidegronden en structuren en watergangen c. Verhoging van de karakteristieke natuurwaarde en biodiversiteit d. Robuust, klimaatbestendig watersysteem e. Energiebesparing f. Opwekking van duurzame energie g. Klimaatadaptatie h.

Ruimte bieden aan nieuwe greenportwoningen, mits het bijdraagt aan de herstructurering en bestaande bedrijven niet onevenredig in hun uitbreidingsmogelijkheden worden beperkt i. Behoud van bestaande legale functies j. Functies passen bij de bestaande verkeersstructuur k. Kleinschalige recreatie l. Kwaliteitsverbetering op basis van het algemene afwegingskader uit de omgevingsvisie

WWW.LODEWIJCKGROEP.NL

10

Wijziging Omgevingsplan Buitengebied Hillegom

Zandlaan 38-44 Hillegom

Artikel 3.9 (beoordelingsregels vergunning) Een vergunning als bedoeld in hoofdstuk 2 van de regels wordt uitsluitend verleend indien: 1. De activiteit in voldoende mate bijdraagt aan de doelstellingen zoals opgenomen in artikel 3.7; 2. Voor zover het betreft het realiseren van nieuwe greenportwoningen wordt voldaan aan de voorwaarden zoals genoemd onder 1, en; a. De greenportwoning wordt gerealiseerd als eerstelijnsbebouwing ter plaatse van de functie ‘levendige linten’ b In afwijking van het hiervoor over het bouwen in linten bepaalde kan de greenportwoning worden gerealiseerd op gronden die niet zijn aangewezen voor de functie ‘levendige linten’ onder de voorwaarde dat de woonfunctie: i. In een kleinschalig cluster van greenportwoningen wordt gerealiseerd ii. Direct aansluitend aan een bestaande kern iii. Geen afbreuk doet aan de gebiedskarakteristiek iv. Geen afbreuk doet aan waardevolle doorzichten. c. De greenportwoning wordt gerealiseerd op een locatie zoals bedoeld in het Programma ruimte als bedoeld in artikel 6.10 eerste lid onder b van de omgevingsverordening ZuidHolland 3. Voor zover het betreft het realiseren van nieuwe bedrijventerreinen dient de locatie opgenomen te zijn in het Programma ruimte zoals bedoeld in artikel 6.10, eerste lid, onder b van de omgevingsverordening Zuid-Holland.

Afdeling 3.4 Levendige linten 3.4.1 Doel Artikel 3.10 (doel functietoedeling) De regels in deze afdeling zijn gesteld voor het werkingsgebied ‘Levendige linten’. Voor de gronden binnen dit werkingsgebied gelden de volgende doelstellingen: a. Levendigheid onder andere door functionele diversiteit b. Versterking van de karakteristiek en de kwaliteit van het betreffende (type) lint c. Verhoging van de cultuurhistorische en landschappelijke waarde d. Een goed woon- en leefklimaat e. Energiebesparing f. Opwekking van duurzame energie g. Klimaatadaptatie h. Behoud huidige vormen van gebruik i. Functies passend bij de bestaande verkeersstructuur, en j. Kwaliteitsverbetering op basis van het algemene afwegingskader uit de omgevingsvisie k. Wonen Artikel 3.12 (beoordelingsregels vergunning) Een vergunning als bedoeld in hoofdstuk 2 wordt uitsluitend verleend indien de activiteit in voldoende mate bijdraagt aan de doelstellingen zoals opgenomen in artikel 3.10.

WWW.LODEWIJCKGROEP.NL

11

Wijziging Omgevingsplan Buitengebied Hillegom

Zandlaan 38-44 Hillegom

Doorwerking planinitiatief Onderhavig planinitiatief voorziet in de realisatie van 4 GOM-woningen. In onderstaande tabel wordt aangetoond dat wordt voldaan aan de verschillende doelstellingen. Doelen Hollandse Weides Invulling planinitiatief a. Open weidegebied Het plangebied ligt aan de rand van de Hollandse Weides. In dit specifieke deel van de Hollandse Weides is voornamelijk sprake van kleinschalige teelt. Het plangebied is omgeven door bebouwing en groen. Het plangebied is zichtbaar vanaf de Zandlaan, welke de rand vormt van de bebouwde kom. De openheid van het landschap vanaf de Zandlaan is op dit moment beperkt aanwezig en wordt daardoor nauwelijks aangetast. Door de omliggende landschapselementen is het plangebied niet zichtbaar vanaf de open weides ten zuidoosten van het plangebied. De 4 GOM-woningen sluiten aan op het bestaande landschap en zullen een positieve bijdrage leveren aan het landschap door de realisatie van een groene bufferzone. Door het realiseren van 4 GOM-woningen zullen de landschapswaarden van het open weidegebied daarom niet verslechteren. b. Landschappelijke Met de komst van de 4 GOM-woningen aan de rand kwaliteitsverbetering met behoud van het buitengebied blijft de ruimtelijke kwaliteit of versterking van de van het gebied in stand.

In de huidige situatie vinden gebiedskarakteristieken, er agrarische bedrijfsmatige activiteiten plaats, waar waaronder cultuurhistorische er in de toekomstige situatie 4 ruim opgezette elementen, open weidegronden en landelijke GOM-woningen worden gebouwd. Deze structuren en watergangen schaden de cultuurhistorische elementen in de nabije omgeving niet, en doen ook recht aan de bestaande structuren en watergangen die behouden blijven. De 4 GOM woningen zijn passend in het buitengebied op deze locatie omdat er kwalitatieve woningen worden gerealiseerd die qua uitstraling aansluiten bij de rest van de bebouwde omgeving. c. Verhoging van de karakteristieke In de beoogde situatie wordt er een groene natuurwaarde en biodiversiteit bufferzone om het plangebied gecreëerd van 10 meter waarin ruimte wordt geboden aan de natuur ter bevordering van de biodiversiteit. In de huidige situatie worden de gronden van de groene bufferzone enkel gebruikt voor agrarische bedrijfsactiviteiten. De aanleg van een groene bufferzone is daarom een verbetering ten opzichte van de bestaande situatie. De natuurwaarde en biodiversiteit in de huidige situatie worden met de realisatie van het planinitiatief niet dusdanig aangetast, zo is gebleken uit ecologisch onderzoek (paragraaf 3.7). d. Robuust, klimaatbestendig De bestaande watergangen blijven behouden.

watersysteem Daarnaast wordt de bestaande sloot aan de WWW.LODEWIJCKGROEP.NL

12

Wijziging Omgevingsplan Buitengebied Hillegom

e. Energiebesparing

f.

Opwekking van duurzame energie

g. Klimaatadaptatie

h. Ruimte bieden aan nieuwe greenportwoningen, mits het bijdraagt aan de herstructurering en bestaande bedrijven niet onevenredig in hun uitbreidingsmogelijkheden worden beperkt i.

Behoud van bestaande legale functies

j.

Functies passen bij de bestaande verkeersstructuur

Zandlaan 38-44 Hillegom

voorzijde verbreed en is er ruimte voor watercompensatie in de voortuinen van de woning. In totaal wordt er 367.5m2 aan watercompensatie gerealiseerd binnen het plangebied waardoor er sprake is van een klimaatbestendig watersysteem. De woningen zullen worden gebouwd volgens de BENG norm, dat zijn de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). Die eisen vloeien voort uit het Energieakkoord voor duurzame groei en uit de Europese Energy Performance of Buildings Directive (EPBD). Woningen die gebouwd worden hebben nog maar een minimale hoeveelheid energie nodig. Ook wordt er voldaan aan de GPR doelstellingen. Energie zal worden opgewekt door zonnepanelen op de platte en hellende daken. Deze energie zal voor een groot deel zelf worden gebruikt, denk aan warmtepompen en bijvoorbeeld het opladen van een elektrische auto. Het plangebied ligt lager dan de weg (Zandlaan). Een gedeelte van het plangebied wordt opgehoogd om de kans op overstroming te verkleinen. De groene zone naast de woningen wordt ingericht als waterbuffer wat zal helpen tegen eventuele wateroverlast. Daarnaast wordt er maximaal water gecompenseerd binnen het plangebied. Als extra klimaatadaptatie maatregel kunnen de platte daken tevens worden voorzien van een sedumlaag, om als extra waterbuffer te dienen.

Het hemelwater zal niet naar het riool worden afgevoerd maar via een gescheiden stelsel naar de naastgelegen sloot. Hierdoor kan ook tijdens droogte de natuur zich weer sneller herstellen. Middels onderhavig planinitiatief worden conform de gemaakte afspraken uit het ISG 4 GOM-woningen gerealiseerd, die bijdragen aan de herstructureringsopgave van de bollenstreek. Daarbij worden de bestaande bedrijven niet onevenredig in hun uitbreidingsmogelijkheden aangetast, gezien de afstand tussen de bedrijven en de nieuwe woningen. Met de toevoeging van de woningen verdwijnen de bestaande legale functies t.b.v. agrarische bedrijfsactiviteiten, maar dit is onderdeel van de herstructureringsopgave waardoor dit niet leidt tot onevenredige beperkingen van de legale toegestane functies. Dit onbebouwde gedeelte van de bedrijfsbestemming is immers niet meer nodig. De kleinschalige woningbouwontwikkeling voorziet in de realisatie van 4 woningen waar de

WWW.LODEWIJCKGROEP.NL

13

Wijziging Omgevingsplan Buitengebied Hillegom

k. Kleinschalige recreatie

l.

Kwaliteitsverbetering op basis van het algemene afwegingskader uit de omgevingsvisie

Zandlaan 38-44 Hillegom

parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd. Op basis van de cijfers van het CROW leidt de ontwikkeling tot 35 extra verkeersbewegingen per dag. Deze verkeersbewegingen kunnen opgevangen worden door de bestaande infrastructuur. De ontwikkeling leidt niet tot een onevenredige aantasting van de bestaande verkeersstructuur. Met onderhavig planinitiatief wordt niet voorzien in kleinschalige recreatie. Dit was echter in de bestaande situatie ook al niet het geval waardoor dit niet leidt tot een verslechtering van de bestaande situatie. Gezien het feit dat het gebied valt onder de herstructureringsopgave van de bollenteelt in Hillegom kan worden gesteld dat het initiatief passend is volgens de omgevingsvisie. Echter wordt daar alleen gesteld dat GOM-woningen slechts in clusters zijn toegestaan en in de kern, of tegen de kern aan moeten worden gerealiseerd. Hoewel het voorliggende plan hier niet aan voldoet, kan hier toch medewerking aan worden verleend aangezien er voor de actualisering van de omgevingsvisie reeds een positief principe-besluit was afgegeven door de gemeente waarin de gemeente akkoord was met onderhavig plan op onderhavige locatie. De 4 ruime, moderne Gom-woningen worden ruimtelijk ingepast in het landschap. De kwaliteit van het plangebied zal daarom niet verslechteren.

Met de opbrengsten die dit project genereert kan elders in de bollenstreek een kwaliteitsverbetering mogelijk worden gemaakt.

Tabel 1: Toets planinitiatief aan doelen Hollandse weides

WWW.LODEWIJCKGROEP.NL

14

Wijziging Omgevingsplan Buitengebied Hillegom

Doelen Levendige linten a. Levendigheid onder andere door functionele diversiteit

b. Versterking van de karakteristiek en de kwaliteit van het betreffende (type) lint

c. Verhoging van de cultuurhistorische en landschappelijke waarde

d. Een goed woon- en leefklimaat

e. Energiebesparing

f.

Opwekking van duurzame energie

Zandlaan 38-44 Hillegom

Invulling planinitiatief Het plangebied ligt naast de kern van Bennebroek. De omgeving kent diversie functies, waaronder wonen, een tuincentrum, kleinschalige teelt, bollenteelt en bedrijvigheid. De 4 woningen zullen geen afbreuk doen aan de functionele diversiteit van het lint. De 4 GOM-woningen zullen geen afbreuk doen aan de kwaliteit van het lint (tuinderslint), maar dragen landschappelijk niet bij aan de kwaliteit van de locatie. Doelen van het tuinderslint zijn onder andere: behouden van de openheid en verspreide bebouwingsstructuur, en de linten beplanten met hagen, waarbij het gebruik van erfbepanting met streekeigen beplanting wordt gestimuleerd. Hier voldoet het planinitiatief deels aan, aangezien er in een bufferzone van 10 meter om de kavels heen een groenzone wordt gecreëerd met (middel)hoge beplanting welke duurzaam wordt onderhoduen. De versterking van de kwaliteit van het agrarisch gebied zal dankzij de opbrengst van de woningen elders in de bollenstreek gerealiseerd worden. De realisatie van 4 GOM-woningen draagt niet direct bij aan de verhoging van de cultuurhistorische waarde, maar doet daar ook geen afbreuk aan.

Door middel van een landschappelijke inpassing worden de woningen zo goed mogelijk ingepast in het landschap door het toevoegen van meidoornhagen aan tenminste de voorzijden van de woningen, waardoor de landschappelijke waarde ter plekke niet verslechterd. In het plangebied zal sprake zijn van een goed woonen leefklimaat, zoals onderbouwd in hoofdstuk 3. De ontwikkeling doet geen afbreuk aan een goed woonen leefklimaat. De woningen zullen worden gebouwd volgens de BENG norm, dat zijn de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). Die eisen vloeien voort uit het Energieakkoord voor duurzame groei en uit de Europese Energy Performance of Buildings Directive (EPBD). Woningen die gebouwd worden hebben nog maar een minimale hoeveelheid energie nodig. Ook wordt er voldaan aan de GPR doelstellingen. Energie zal worden opgewekt door zonnepanelen op de platte en hellende daken. Deze energie zal voor een groot deel door de bewoners zelf worden gebruikt, bijvoorbeeld voor

WWW.LODEWIJCKGROEP.NL

15

Wijziging Omgevingsplan Buitengebied Hillegom

g. Klimaatadaptatie

h. Behoud huidige vormen van gebruik

i.

Functies passend bij de bestaande verkeersstructuur, en

j.

Kwaliteitsverbetering op basis van het algemene afwegingskader uit de omgevingsvisie

k. Wonen

Zandlaan 38-44 Hillegom

warmtepompen en het opladen van een elektrische auto. Het plangebied ligt lager dan de weg (Zandlaan). Een gedeelte van het plangebied wordt opgehoogd om de kans op overstroming te verkleinen. De groene zone naast de woningen wordt ingericht als waterbuffer wat zal helpen tegen eventuele wateroverlast. Daarnaast wordt er maximaal water gecompenseerd binnen het plangebied. Als extra klimaatadaptatie maatregel kunnen de platte daken tevens worden voorzien van een sedumlaag, om als extra waterbuffer te dienen. Het hemelwater zal niet naar het riool worden afgevoerd maar via een gescheiden stelsel naar de naastgelegen sloot. Hierdoor kan ook tijdens droogte de natuur zich weer sneller herstellen. Met de toevoeging van de woningen verandert het gebruik in het plangebied. Dit is echter onderdeel van de herstructureringsopgave waardoor dit niet leidt tot onevenredige beperkingen van het bestaande gebruik. De kleinschalige woningbouwontwikkeling voorziet in de realisatie van 4 woningen waar de parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd. Op basis van de cijfers van het CROW leidt de ontwikkeling tot 35 extra verkeersbewegingen per dag. Deze verkeersbewegingen kunnen opgevangen worden door de bestaande infrastructuur. De ontwikkeling leidt niet tot een onevenredige aantasting van de bestaande verkeersstructuur.

Gezien het feit dat het gebied valt onder de herstructureringsopgave van de bollenteelt in Hillegom, waar er plek wordt geboden aan GOMwoningen, is onderhavig planinitiatief passend volgens de omgevingsvisie. De 4 ruime, moderne Gom-woningen worden ruimtelijk ingepast in het landschap. De kwaliteit van het plangebied zal daarom niet verslechteren. Met de opbrengsten die dit project genereert kan elders in de bollenstreek een kwaliteitsverbetering mogelijk worden gemaakt. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in 4 GOMwoningen. Daarmee wordt dus bijgedragen aan het woonkarakter van het lint.

Tabel 2: Toets planinitiatief aan doelen Levendige linten.

WWW.LODEWIJCKGROEP.NL

16

Wijziging Omgevingsplan Buitengebied Hillegom Beoordelingsregels zoals opgenomen in het omgevingsplan Buitengebied en de Zanderij Een vergunning kan uitsluitend worden verleend indien: 1. De activiteit in voldoende mate bijdraagt aan de doelstellingen zoals opgenomen in artikel 3.7; 2. Voor zover het betreft het realiseren van nieuwe greenportwoningen wordt voldaan aan de voorwaarden zoals genoemd onder 1, en; a. De greenportwoning wordt gerealiseerd als eerstelijnsbebouwing ter plaatse van de functie ‘levendige linten’ b In afwijking van het hiervoor over het bouwen in linten bepaalde kan de greenportwoning worden gerealiseerd op gronden die niet zijn aangewezen voor de functie ‘levendige linten’ onder de voorwaarde dat de woonfunctie: i. In een kleinschalig cluster van greenportwoningen wordt gerealiseerd ii. Direct aansluitend aan een bestaande kern iii. Geen afbreuk doet aan de gebiedskarakteristiek iv. Geen afbreuk doet aan waardevolle doorzichten. c. De greenportwoning wordt gerealiseerd op een locatie zoals bedoeld in het Programma ruimte als bedoeld in artikel 6.10 eerste lid onder b van de omgevingsverordening ZuidHolland 3. Voor zover het betreft het realiseren van nieuwe bedrijventerreinen dient de locatie opgenomen te zijn in het Programma ruimte zoals bedoeld in artikel 6.10, eerste lid, onder b van de omgevingsverordening Zuid-Holland.

Zandlaan 38-44 Hillegom

Voldoet/Voldoet niet

Voldoet, zie bovenstaande tabel.

2. Voldoet

a. Voldoet, onderhavig plangebied valt onder het gebied van de functie ‘levendige linten’. De bebouwing is in de vorm van eerstelijnsbebouwing. b. n.v.t.

c. Vanwege de kleinschaligheid van de ontwikkeling is dit artikel niet van toepassing, dus voldoet het.

3. n.v.t.

Tabel 3: Toets planinitiatief aan beoordelingsregels Hollandse weides

Participatie Voordat het omgevingsplan in procedure gaat, is de buurt geïnformeerd tijdens de inloopavond op 30 mei 2022. Hierbij zijn circa 40 direct omwonenden en vertegenwoordigers van de opdrachtgever, gemeente en gemeenteraad geïnformeerd en zijn vragen over het project opgehaald. Het verslag van deze bijeenkomst is toegevoegd als bijlage aan onderhavig omgevingsplan. Op deze manier wordt er voldaan aan de eis om te participeren bij een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling.

WWW.LODEWIJCKGROEP.NL

17

Wijziging Omgevingsplan Buitengebied Hillegom

3

Zandlaan 38-44 Hillegom

Integrale afweging op onderdelen van de fysieke leefomgeving

In dit hoofdstuk wordt vanuit alle relevante onderdelen van de fysieke leefomgeving aangegeven hoe de doorwerking past in het overkoepelende Omgevingsplan. Per onderdeel is nagegaan volstaan kan worden met toepassing van de hoofdregel (een initiatief draagt bij aan de koers uit de omgevingsvisie) of dat er noodzaak bestaat om voor bepaalde activiteiten extra regels te stellen. Rijksbeleid De Omgevingswet is uitgewerkt in vier Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB): • Omgevingsbesluit (Ob) • Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) • Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) • Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) Vooruitlopend op de Omgevingswet zijn er veranderingen in werking getreden op de Erfgoedwet, de Wet natuurbescherming en de Nieuwe ladder van de duurzame verstedelijking. Vertaling Zoals ook al werd geconcludeerd in de reactie van het vooroverleg door de gemeente Hillegom (d.d. 1 april 2021) heeft het globale rijksbeleid ook onder de Omgevingswet geen directe gevolgen voor onderhavig planinitiatief. Het planinitiatief vormt anderzijds ook geen belemmeringen voor het rijksbeleid. Provinciaal en regionaal beleid In de provinciale omgevingsverordening (d.d. 16 juni 2021) zijn in hoofdstuk 6 instructieregels opgenomen die gemeenten in het toekomstige omgevingsplan moeten overnemen.

In het omgevingsplan van de gemeente Hillegom is aangegeven hoe rekening is gehouden met het provinciaal beleid. In onderstaande sub paragrafen wordt dit beleid nogmaals benoemd en wordt onderhavig planinitiatief getoetst aan de verschillende instructieregels. Het plangebied ligt in de omgevingsverordening Zuid-Holland in een gebied met beschermingscategorie 2. In deze zone zijn geen ontwikkelingen toegestaan die niet passen bij de bestaande gebiedsidentiteit. Binnen deze zone zijn wel ontwikkelingen toegestaan die passen binnen de bestaande gebiedsidentiteit en wijziging op structuurniveau voorzien. Onderhavig planinitiatief ligt volgens de gebiedsprofielen van de provincie in de Duin- en bollenstreek. Het is een verstedelijkt gebied, met een grote variatie in woonvormen. Langs verschillende wegen hebben zich bebouwingslinten ontwikkeld. Naast de woonfunctie zijn het duinlandschap en de bollenteelt belangrijke kenmerken van het gebied. Rondom het plangebied is met name sprake van een verstedelijkt gebied, bollenteelt en open weides. In het gebiedsprofiel wordt ook de opgave genoemd om in het buitengebied 600 Greenport-woningen te bouwen.

In artikel 6.9 van de omgevingsverordening wordt benoemd dat kleinschalige ontwikkelingen in beginsel minder ruimtelijke impact op de gebiedskwaliteiten hebben dan een grootschalige ontwikkeling, waardoor er ook minder (weinig tot geen) provinciale betrokkenheid is vereist. Onderhavig planinitiatief kan worden aangemerkt als zijnde kleinschalig, waarbij er een sprake is van een kleinschalige inpassing. De bestaande structuren en kwaliteiten worden door de realisatie van de 4 GOM-woningen niet of nauwelijks aangetast en er wordt voldaan aan de relevante richtpunten van de ruimtelijke kwaliteit. De voorgenomen ontwikkeling sluit aan op de gebiedsidentiteiten van het gebied. Door onderhavig planinitiatief kan de kwaliteit van het gebied versterkt worden. Omdat het realiseren van GOM-woningen een opgave is voor het gebied, past de ontwikkeling bij de bestaande gebiedsidentiteit. Daarom vormt de beschermingscategorie 2 geen belemmering voor onderhavig planinitiatief. WWW.LODEWIJCKGROEP.NL

18

Wijziging Omgevingsplan Buitengebied Hillegom

3.2.1

Zandlaan 38-44 Hillegom

Ladder voor Duurzame verstedelijking

Beleid Conform de Ladder voor Duurzame verstedelijking moet een nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien in een actuele behoefte die zo nodig regionaal is afgestemd. Het begrip 'stedelijke ontwikkeling' is nader gespecificeerd in de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (zie ABRvS van 23 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1421). De Afdeling noemt in de uitspraak de uitgangspunten die zij hanteert voor de beoordeling of een voorziene ontwikkeling voldoende substantieel is om als stedelijke ontwikkeling te kunnen gelden. Op 28 juni 2017 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een overzichtsuitspraak gedaan over de Ladder voor duurzame verstedelijking (zie ABRvS van 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724). Ook hier is het begrip 'stedelijke ontwikkeling' nader gespecificeerd. Indien het om een woningbouwlocatie gaat, geldt het volgende uitgangspunt: Wanneer een ruimtelijke ontwikkeling voorziet in niet meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, Bro, kunnen worden aangemerkt, kan deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt. Vertaling Onderhavig planinitiatief dat voorziet in de bouw van 4 GOM-woningen kan in beginsel niet worden aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Conform het omgevingsplan van de gemeente Hillegom is er voor nieuwe bouw activiteiten altijd een omgevingsvergunning noodzakelijk waarbij toetsing aan de beschikbare gebruiksruimte moet plaats vinden via de Herstructureringsactiviteit. De provincie Zuid-Holland hanteert voor het kwaliteitsbeleid in de provinciale verordening het ‘ja, mits’ beleid. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen ook buiten bestaand stads- en dorpsgebied mits hun impact op de omgeving in kaart wordt gebracht of tenzij de realisatie van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen wordt uitgesloten in gebieden met een bepaalde beschermingscategorie. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen in het gebied buiten bestaand stads- en dorpsgebied zijn op basis van artikel 6.10 van de verordening pas mogelijk als na toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking blijkt dat dit binnen bestaand stads- en dorpsgebied niet mogelijk is. Aangezien het hier conform de hierboven genoemde uitspraak van de Afdeling geen nieuwe stedelijke ontwikkeling betreft, is dit niet van toepassing voor onderhavig planinitiatief. Wel is het zo dat de jurisprudentie van onderhavige begrippen zoals stedelijke ontwikkelingen zich nog moet gaan ontwikkelen onder de aankomende Omgevingswet.

Desalniettemin ligt het in de lijn der verwachting dat 4 woningen zoals beschreven in onderhavig planinitiatief niet gezien zal worden als een stedelijke ontwikkeling en daarmee ook niet getoetst behoeft te worden aan de Ladder voor Duurzame verstedelijking. Besluit m.e.r. Aangezien er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling met de realisatie van 4 GOMwoningen is er ook geen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject (D11.2) zoals bedoeld in het Besluit m.e.r. Er is dan ook geen m.e.r.-beoordelingsbesluit nodig omdat op voorhand kan worden uitgesloten dat er geen belangrijke gevolgen voor het milieu zijn te verwachten.

WWW.LODEWIJCKGROEP.NL

19

Wijziging Omgevingsplan Buitengebied Hillegom 3.2.2

Zandlaan 38-44 Hillegom

Kantoren

Beleid De provincie voert een selectief locatiebeleid voor kantoren. Het locatiebeleid draagt bij aan de vitaliteit en daarmee de kwaliteit van de centra en aan de versterking van de agglomeratiekracht. Buiten de aangewezen locaties zijn er een aantal uitzonderingen voor kantoren tot 1.000 m2 en bij functie gebonden kantoren. In overleg met de provincie is besloten dat kantoorvestiging in Hillegom alleen bij uitzondering is toegestaan buiten de aangewezen gebieden. Indien een kantoor bijdraagt aan de gebiedsdoelstellingen worden nieuwe kantoren niet uitgesloten. Vertaling Onderhavig planinitiatief voorziet in de realisatie van 4 GOM-woningen. Er worden geen nieuwe kantoorvestigingen mogelijk gemaakt waardoor het beleid omtrent kantoren geen belemmering vormt voor onderhavig planinitiatief.

3.2.3

Bedrijven

Beleid Het provinciaal bedrijvenbeleid wordt gesteld aangaande omgevingsplannen welke betrekking hebben op bedrijventerrein. Het omgevingsplan van Hillegom maakt de vestiging van bollenteelt bedrijven en laat bestaande overige bollenteelt gerelateerde bedrijvigheid toe. Vertaling Onderhavig planinitiatief voorziet in de realisatie van 4 GOM-woningen op gebied waar nu sprake is van agrarisch gebruik. Op grond van de hiervoor geldende beheersverordening gold ter plekke een bedrijfsbestemming met een aanduiding voor een tuincentrum. Er wordt niet voorzien in nieuwe bedrijventerreinen, waardoor het beleid omtrent bedrijven geen belemmering vormt voor onderhavig planinitiatief. Met de realisatie van onderhavig planinitiatief wordt er minder plaats geboden aan de bollenteelt binnen de gemeente Hillegom. Desalniettemin blijft er voldoende ruimte over en wordt deze activiteit niet onmogelijk gemaakt binnen de gemeente, waardoor onderhavig planinitiatief geen bedreiging vormt voor het wegtrekken van de bollenteelt uit de gemeente. 3.2.4

Detailhandel

Beleid Het provinciale detailhandelsbeleid is er op gericht om de ruimtelijke detailhandelsstructuur zoveel mogelijk te versterken en de beschikbaarheid en bereikbaarheid van detailhandelsvoorzieningen te garanderen. Nieuwe detailhandel wordt alleen mogelijk gemaakt binnen of aansluitend aan de bestaande winkelconcentraties. Uitgezonderd detailhandel die qua aard of omvang niet of niet goed inpasbaar is in de centra, zoals kleinschalige detailhandel, ondergeschikte detailhandel, afhaalpunten voor niet-dagelijkse artikelen op goed bereikbare locaties, kringloopwinkels en supermarkten net buiten het winkelconcentratiegebied in kleine kernen. Vertaling Onderhavig planinitiatief voorziet in de realisatie van 4 GOM-woningen. Er wordt geen nieuwe detailhandel mogelijk gemaakt waardoor het beleid omtrent detailhandel geen belemmering vormt voor onderhavig planinitiatief.

WWW.LODEWIJCKGROEP.NL

20

Wijziging Omgevingsplan Buitengebied Hillegom

3.2.5

Zandlaan 38-44 Hillegom

Greenports en Agrarische bedrijven: bollenteelt gebied

Beleid Het overkoepelende Omgevingsplan laat primair (nieuwe) bollenteeltbedrijven, bestaande, gemengde bollenteelbedrijven en bestaande stekbedrijven toe op de gebieden die zijn aangewezen als ‘teeltgebieden’ in de provinciale verordening. Vertaling Het plangebied van onderhavig planinitiatief bevindt zich deels in het gebied dat aangewezen is als ‘teeltgebied’. Dit betekent dat daar bollenteeltbedrijven zijn toegestaan en andere bestaande glastuinbouwbedrijven en stekbedrijven. Artikel 6.17 vierde lid van de provinciale verordening voorziet in het toevoegen van één tot enkele Greenport woningen buiten het bestaand stads- en dorpsgezicht, bijvoorbeeld ten behoeve van de herstructurering van de bollenstreek. Dat maakt dat onderhavig planinitiatief voorstelbaar is binnen het beleid ten opzichte van greenports en agrarische bedrijven. 3.2.6

Greenportwoningen (herstructureringsactiviteit)

Beleid Het omgevingsplan kan voorzien in greenportwoningen en ‘ruimte voor ruimte’ woningen al bedoeld in de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek (ISG). Het omgevingsplan staat binnen de verschillende functies en activiteiten toe dat gronden en/of bouwwerken gebruikt worden ten behoeve van nieuwe woonfuncties indien wordt voldaan aan de voorwaarden die hieraan verbonden zijn vanuit de GOM (Greenport Ontwikkelingsmaatschappij), eisen omtrent plaatsing in het Levendig Lint, Duurzame bloementuin, werkingsgebied Herstructurering en de ontwikkeling van woningen bijdraagt aan de gebiedsdoelstellingen. Vertaling Onderhavig planinitiatief voorziet in de realisatie van 4 GOM-woningen, conform voorwaarden vanuit de GOM. Daarnaast draagt het planinitiatief ook bij aan de gebiedsdoelstellingen zoals benoemd in paragraaf 2.4. Het planinitiatief sluit aan bij de herstructureringsactiviteit van Greenportwoningen zoals benoemd in de provinciale omgevingsverordening. In artikel 6.14 van de verordening staat immers omschreven dat ontwikkelingen zoals Greenportwoningen, indien het één tot enkele woningen betreft, kunnen worden toegestaan ten behoeve van de herstructurering van de Bollenstreek. 3.2.7