Db02 Raadsbrief Onderzoek - programma bedrijventerreinen.pdf

Raadsbrief

Onderzoek - programma bedrijventerreinen aan: datum document: ons kenmerk: datum collegevergadering: portefeuillehouder: behandelend ambtenaar: emailadres: embargo: programma:

de raad van de gemeente Hillegom 4 maart 2026 Z-26-494110 2 juni 2026 Dhr. J. Nederpelt Sanne van Galen s.vangalen@hltsamen.nl ☐ Bedrijvigheid

De Bollenstreek kent een toenemende druk op de ruimte, en daarmee ook op de bedrijventerreinen. De vraag naar bedrijfsruimte groeit sterker dan eerder voorzien, terwijl het aanbod van bedrijventerreinen onder druk staat door veroudering en voorgenomen transformaties in het kader van de woningbouwopgave. Per saldo dreigt beschikbare ruimte voor werken af te nemen, terwijl economische ontwikkeling en woningbouw juist extra ruimtevraag met zich meebrengen. Tegelijkertijd spelen bedrijventerreinen een belangrijke rol in de lokale economie en bij opgaven rondom verduurzaming, energie en de overgang naar een circulaire economie. Doel Onderzoek In de Bedrijventerreinenstrategie Bollenstreek hebben de gemeenten afgesproken om beschikbare ruimte zorgvuldig en efficiënter te benutten. Dit betekent onder meer inzetten op intensivering, het stimuleren van het juiste bedrijf op de juiste plek en het versterken van duurzaamheid en circulariteit. Onze bedrijventerreinen, zoals Hillegom Zuid, Hillegommerbeek, Hillegom Noord en Treslong, vervullen een belangrijke rol voor onze lokale ondernemers, en de regionale economie. Tegelijkertijd zijn er op deze terreinen verschillende ruimtelijke en economische vraagstukken zichtbaar, zoals beperkte uitbreidingsmogelijkheden, kwaliteitsopgaven, kansen voor intensivering en de noodzaak om bedrijven toekomstperspectief te bieden.

Dit vraagt om actuele inzichten en een robuuste basis voor toekomstige beleidskeuzes. Om deze keuzes goed te kunnen maken, starten wij een onderzoek naar de bedrijventerreinen Hillegom. Dit onderzoek brengt de ruimtelijke en economische positie van onze bedrijventerreinen in beeld, inclusief benutting, intensiveringsmogelijkheden, de kwaliteit en toekomstbestendigheid van terreinen en de verwachte ruimtevraag van ondernemers. Het onderzoek dient uitsluitend als feitelijke onderbouwing en legt nog geen beleidskeuzes vast. De resultaten van het onderzoek vormen de basis voor een notitie bedrijventerreinen Hillegom. In deze notitie leggen wij de raad verschillende 1

beleidsrichtingen en ontwikkelkeuzes voor, die richting geven aan het op te stellen Omgevingsprogramma bedrijventerreinen. Daarbij kan de visie per terrein verschillen. Zo kan op het ene terrein de nadruk liggen op verduurzaming en kwaliteitsverbetering, terwijl op een ander terrein transformatie of herontwikkeling meer voor de hand ligt. Het onderzoek wordt uitgevoerd in samenwerking met de Bollenstreekgemeenten Noordwijk, Teylingen en Lisse, zodat een gezamenlijke regionale basis ontstaat die vertaald wordt naar lokaal toepasbare inzichten. Proces Het onderzoek bestaat uit vijf samenhangende onderdelen: • Analyse van de huidige situatie, waaronder ruimtegebruik, bouwhoogtes, milieuruimte, economische betekenis en trends; • Gesprekken met ondernemers, ondernemend Hillegom, vastgoedeigenaren en grondeigenaren, om per bedrijventerrein concreet inzicht te krijgen in wat er speelt, welke knelpunten en kansen er zijn en welke ontwikkelingen ondernemers zelf zien; • Integrale afstemming met de betrokken afdelingen binnen HLTsamen, zodat de inzichten uit het onderzoek goed aansluiten bij andere opgaven en beleidsvelden; • Verkenning van mogelijke ontwikkelscenario’s, zoals intensivering, herstructurering of (gedeeltelijke) transformatie, inclusief effecten op mobiliteit, duurzaamheid, energie-infrastructuur en leefomgeving.

Lopende initiatieven worden hierin meegenomen; • Bundeling van de bevindingen in een notitie bedrijventerreinen Hillegom. Met deze brief informeren wij u over het doel, de opzet en het proces van het onderzoek. De resultaten worden verwerkt in de notitie bedrijventerreinen Hillegom, die naar verwachting in het vierde kwartaal van 2026 aan de raad wordt voorgelegd. De notitie is bedoeld om als gemeenteraad richting geven aan het op te stellen Omgevingsprogramma bedrijventerreinen.

Bijlagen: 1. Strategie bedrijventerreinen Bollenstreek

2

Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek

Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek Evert-Jan de Kort, David van Doesburg en Anneloes Bouma 5 maart 2024

1

2

Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

3

2.

Regionale uitgangspunten

5

2.1 2.2 2.3

6 8 10

3.

4.

Waardevolle en intensief benutte bestaande bedrijventerreinen Ontwikkeling hoogwaardige nieuwe terreinen Afspraken voor een sterke economische regio

Afspraken bedrijventerreinen Bollenstreek

11

3.1 3.2 3.3

11 15 22

Afspraken waardebehoud en intensief benutten bestaande terreinen Afspraken ontwikkelen hoogwaardige nieuwe terreinen Afspraken voor een sterke economische regio

Samenvatting regionale afspraken

Bijlage A. Economische foto bedrijventerreinen A.1 Bedrijventerreinen van groot belang voor brede welvaart A.2 Innovatie op de bedrijventerreinen in de Bollenstreek A.3. Regionale bereikbaarheid staat onder druk A.4. Aanpak klimaatadaptatie op de bedrijventerreinen A.5 Mismatch in opleidingsniveau arbeid op de bedrijventerreinen A.6. Beter benutten bestaande bedrijventerreinen A.7. Trends en ontwikkelingen op bedrijventerreinen in de regio

Bijlage 1 Bijlage B. Vraag en aanbod

5.

24 27 27 31 33 34 35 38 41

43

B.1 Vertaling provinciale behoefteraming naar de Bollenstreek B.2 Indicatieve vraag- aanbodconfrontatie binnen de regio

43 48

Bijlage C. Overzicht subsidieregelingen

51

Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek

1. Inleiding Flink tekort aan bedrijventerrein in de Bollenstreek De Bollenstreek maakt deel uit van de grotere regio Holland Rijnland. Binnen dit verband zijn er de laatste jaren verdiepende bedrijventerreinonderzoeken en een bedrijventerreinenstrategie gemaakt. Hieruit blijkt een aanzienlijke krapte binnen de regio. Met name voor gewone MKB bedrijven en Greenport-bedrijvigheid is sprake van een tekort. Druk neemt extra toe door geplande transformaties De provinciale behoefteraming (dinsdag 9 november 2021 vastgesteld) bevestigt dit beeld en onderstreept het tekort extra; de vraag in Holland-Rijnland en de verschillende deelregio’s, zoals Duin- en Bollenstreek, groeit nog harder dan eerder voorspeld en het aanbod is verder opgedroogd. Beperkt staan er nieuwe locaties op de planning (bijv. Pastoorslaan-Noord in Hillegom en de uitbreiding Gravendam), maar deze plannen zijn allemaal nog ‘zacht’. Tegelijk zijn er in de recente omgevingsvisies van de gemeenten diverse plannen voor transformatie van bestaande bedrijventerreinen vanwege de woningbouwopgave. In Lisse gaat het bijvoorbeeld om de geplande omvorming van bedrijventerrein Grevelingenstraat tot woongebied met lichte (innovatieve) werkfuncties en om de transformatie van bedrijventerrein Dever. In Hillegom zijn de bedrijventerreinen Hillegommerbeek en Hillegom-Noord in beeld voor verkleuring naar woonwerkgebied.

Per saldo dreigt hierdoor juist nog meer aanbod voor ‘werken’ te verdwijnen, terwijl de extra woningbouw en inwoners op hun beurt tot extra economische dynamiek en ruimtevraag kunnen leiden. Hiervoor moet dus vervangende ruimte komen. En dan liefst in de betreffende gemeenten of regio gezien de lokale gebondenheid van veel bedrijven op deze bedrijventerreinen. Gebeurt dit niet dan dreigt het reguliere MKB, de motor van de lokale en regionale economie, steeds meer in de knel te komen. Bedrijventerreinen zijn echter belangrijke motor voor economie en brede welvaart in regio De bedrijventerreinen, met het MKB voorop, vormen een belangrijke stuw- en innovatiemotor van de lokale en regionale economie. Met 35% van de werkgelegenheid zijn de bedrijventerreinen in de Bollenstreek nog belangrijker dan gemiddeld in Zuid-Holland. Voor de economie en brede welvaart in de gemeenten en regio is het kortom belangrijk de waarde van de terreinen te borgen en de terreinen toekomstbestendig te maken. Zo spelen de bedrijventerreinen een belangrijke rol in verduurzamingsopgaven als de energietransitie (RES Holland Rijnland) en circulaire economie. Recent onderzoek (zie circulair.biz) van Stec Groep en New Economy laat bijvoorbeeld zien dat er veel circulaire kansen liggen rondom afvalstromen op bedrijventerreinen in Zuid-Holland, waaronder in regio Holland Rijnland.

Maar denk ook aan economische kansen en nieuwe activiteiten (innovatie, praktische toepassing) rondom klimaatadaptatie en transities in de bloemen- en bolleneconomie. Kansen en opgaven waar bedrijven in de gemeenten op in moeten spelen om klaar te zijn voor de toekomst. De Bollenstreek wil komen tot een gezamenlijke bedrijventerreinenstrategie Tegen deze achtergrond wil de Bollenstreek daarom komen tot een gezamenlijke bedrijventerreinenstrategie. Zo vraagt de geplande transformatie van diverse bedrijventerreinen om compensatie van de ruimte die verloren gaat. De provincie vereist dit (omgevingsverordening), zeker wanneer sprake is van een al bestaand tekort aan bedrijventerrein. Daarbij is het makkelijker om tot constructieve afspraken (woon-werkakkoord)

3

Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek

met de provincie te komen als daar een actuele, goed onderbouwde en afgewogen bedrijventerreinenstrategie onder ligt. Bedrijventerreinenstrategie heeft veel raakvlakken met Uitvoeringsagenda Duin- en Bollenstreek De bedrijventerreinenstrategie voor de Bollenstreek heeft veel raakvlakken met de in 2022 opgestelde ‘Uitvoeringsagenda Duin- en Bollenstreek’. Hierin is gekozen voor zes topprioriteiten, waarop de regio zich intensief op inzet. Opgenomen topprioriteiten zoals het verbeteren van de bereikbaarheid van de regio en het ontwikkelen van een ‘regiobrand’ hebben een directe koppeling met de bedrijventerreinenstrategie. Maar bijvoorbeeld ook de woningbouwopgave heeft een indirecte impact op de toekomst van de bedrijventerreinen in de Bollenstreek.

Figuur 1: Zes Topprioriteiten voor de Duin- en Bollenstreek

Bron: Uitvoeringsagenda Duin- en Bollenstreek, 2022

Strategie staat niet op zichzelf en vormt input naar bedrijventerreinstrategie Holland Rijnland Deze strategie moet uiteraard voortbouwen op alle relevante beleidsdocumenten in de regio, zoals de eerdere kwalitatieve verdieping van de bedrijventerreinenmarkt in Duin- en Bollenstreek, de Economische Agenda van de Duin- en Bollenstreek en diverse gemeentelijke beleidsvisies. De bedrijventerreinenstrategie vormt daarnaast input voor de bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland, die vanaf dit najaar wordt opgesteld. Immers, de Bollenstreek is geen eiland en heeft sterke wisselwerking met omliggende regio’s. Bijvoorbeeld vanwege bedrijventerreinen die gemeente-/regiogrens overstijgend zijn, zoals Klei-Oost (NoordwijkKatwijk). Maar ook omdat sommige opgaven niet alleen op het niveau van Bollenstreek opgelost kunnen worden.

4

Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek

2. Regionale uitgangspunten In dit hoofdstuk staan de leidende principes voor het behouden, creëren en ontwikkelen van toekomstbestendige bedrijventerreinen in de Bollenstreek. We hanteren drie leidende principes (gebaseerd op de analyses en bevindingen uit bijlagen A en B) die de basis zijn voor onze afspraken en acties komende jaren (te lezen in hoofdstuk 3). Deze principes zijn niet volgordelijk en worden parallel aan elkaar opgepakt. In dit hoofdstuk worden de drie regionale uitgangspunten verder verdiept.

Figuur 2: Regionale uitgangspunten toekomstbestendige bedrijventerreinen

Waardevolle en intensief benutte bedrijventerreinen We spannen ons in om onze bestaande bedrijventerreinenvoorraad op niveau te houden en waar mogelijk kwalitatief te optimaliseren. Denk aan verduurzamen en het zo zorgvuldig mogelijk benutten van de ruimte. Zo willen we de bijdrage van onze terreinen aan onze regionale economie en samenleving borgen en bedrijventerreinen benutten bij het realiseren van maatschappelijke ambities. Denk aan de energietransitie, klimaatadaptatie en circulaire economie.

Ontwikkeling hoogwaardige nieuwe terreinen We gaan nieuwe, duurzame bedrijventerreinen ontwikkelen om tegemoet te komen aan de flinke ruimtebehoefte van bedrijven in de Bollenstreek. Bij de toevoeging van nieuw terrein kijken we goed hoe dit terrein maximale meerwaarde voor de regio kan creëren en hebben we aandacht voor regionale opgaven zoals mobiliteit, energie en klimaatadaptatie.

Afspraken voor een sterke economische regio We realiseren de juiste randvoorwaarden voor toekomstbestendige bedrijventerreinen, zowel onze bestaande als nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen in de Bollenstreek. Hiervoor werken we onder andere een regionaal economisch profiel uit en werken we aan onze economische doelen.

5

Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek

2.1 Waardevolle en intensief benutte bestaande bedrijventerreinen Verschillende opgaven vragen om ruimte in de Bollenstreek: er is behoefte aan woningen, behoefte aan ruimte voor ondernemers, behoefte aan ruimte voor de energietransitie en tegelijkertijd is het ook belangrijk om goede landbouwgrond en cultuur- en natuurlandschappen te behouden. De beschikbare ruimte is niet eindeloos en iedere vierkante meter heeft al een bestemming. De keuze voor het faciliteren van de ene opgave gaat dan ook vaak ten koste van de ruimte voor de andere. Binnen de Bollenstreek is nauwelijks meer aanbod van uitgeefbare bedrijfskavels en de vraag tot en met 2030 is vanuit de provinciale prognose geraamd op circa 10 tot 25 hectare netto. Ook worden enkele terreinen getransformeerd naar bijvoorbeeld wonen, waardoor de werkfunctie van deze plekken (gedeeltelijk) verdwijnt. Er moeten dus nieuwe terreinen bij als de regio de vraag wil faciliteren. Nieuwe terreinen zijn echter niet zomaar gerealiseerd. Het is daarom van groot belang dat in elk geval de bestaande bedrijventerreinen in de regio zo optimaal mogelijk worden benut. Een terrein dat zowel nu als in de toekomst een fijne plek is om te ondernemen en werken, zorgt ervoor dat het terrein zijn functie en waarde kan behouden. Hierbij maken we wel onderscheid in het type terrein.

Een bedrijventerrein dat in beeld is om binnen afzienbare tijd te transformeren, valt buiten de inzet vanuit dit uitgangspunt.

Kwaliteitsverbetering bestaand: investeringen nodig om terreinen aantrekkelijk te houden De Bollenstreek wil dat het aanbod aan bedrijventerreinen nu en in de toekomst aansluit bij de behoefte van bedrijven, waarbij bedrijven(terreinen) naast behoud (en groei) van werkgelegenheid tegelijkertijd een bijdrage leveren aan het behalen van de energie- en klimaatdoelstellingen. De kwaliteitsopgave op de bestaande voorraad is essentieel. Voor toekomstbestendige en aantrekkelijke bedrijventerreinen zijn investeringen nodig in de openbare ruimte, de infrastructuur (energie, weg, water en digitaal) en het private vastgoed. Ook willen we zorgen voor bedrijventerreinen waar het veilig ondernemen is. We zetten ons als regio in op het tegengaan van ondermijnende activiteiten op onze bedrijventerreinen. We vinden het belangrijk dat het goed ondernemen is op onze bedrijventerreinen. Als het goed gaat met ondernemers en zij investeren in hun bedrijf, vastgoed en personeel heeft dit positieve effecten voor regionale economie als geheel. Samen met ondernemers, vastgoedeigenaren en andere belanghebbenden blijven we werken aan de toekomstwaarde van onze bestaande bedrijventerreinen om te voorkomen dat deze de aansluiting met de (snel veranderende) marktvraag verliezen. Dit is een gezamenlijke verantwoordelijkheid. Voor gemeenten is het belangrijk om te weten wat er speelt onder ondernemers.

Dit kan bijvoorbeeld door het in contact blijven met de ondernemers, het delen van kennis en netwerk met ondernemers, of door bepaalde subsidies te verlenen. Uiteindelijk is de ondernemer echter zelf verantwoordelijk voor zijn eigen kavel. Tegenover besteding van tijd, aandacht en geld door gemeenten staan private investeringen in de marktwaarde en ruimtelijke kwaliteit van eigen vastgoed en kavel door ondernemers.

6

Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek

Om de kwaliteitssprong te kunnen maken op de bestaande bedrijventerreinen is een goede publiek-private samenwerking vereist. Het alleen verbeteren van de openbare ruimte draagt niet optimaal bij aan de kwaliteitsslag op een terrein, maar het verbeteren van de private ruimte terwijl de openbare ruimte achterblijft ook niet. Om de publiek-private samenwerking te versterken, zetten we ons als streek in op het verhogen en verbeteren van de organisatiegraad op onze bedrijventerreinen. Verduurzamen en vergroenen als norm op onze bedrijventerreinen We zetten samen met ondernemers en vastgoedeigenaren stappen om vastgoed te verduurzamen en te vergroenen. Gerichte investeringen zijn nodig om duurzame en inclusieve groei en de aantrekkelijkheid van de regio als vestigingsplaats te bevorderen. Het vergroenen van bedrijventerreinen helpt om wateroverlast bij piekbuien te verminderen (hittestress, klimaatadaptie). Dit draagt bij aan de biodiversiteit en maakt van bedrijventerreinen een comfortabelere werkomgeving. Tevreden personeel is belangrijk voor een werkgever, maar ook om als bedrijf talentvolle werknemers aan je te kunnen binden. Zeker in een krappe arbeidsmarkt en arbeidsmarktconcurrentie met omliggende regio’s is dit van groot belang. Ondernemers en gebouwen en gebieden die hierop inspelen, zijn aantrekkelijk en toekomstgericht.

Hierbij werken we de aanpak klimaatadaptie verder uit (zie bijlage A.4.) We willen dat er zoveel mogelijk energie lokaal en duurzaam opgewekt wordt, bijvoorbeeld door zonnepanelen op daken, maar ook bijvoorbeeld door ‘restenergie’ van andere bedrijven in het gebied te hergebruiken. Met grote dakoppervlakken kunnen bedrijventerreinen energieopwekkers zijn. Hiermee zijn de opgaven en ambities vanuit de RES Holland Rijnland leidend. Beter benutten van bestaande bedrijventerreinen waar mogelijk Over het algemeen worden de bedrijventerreinen in de Bollenstreek redelijk intensief benut. Hoe intensief en efficiënt bedrijfskavels daadwerkelijk worden benut – en in welke mate intensiveren daadwerkelijk een mogelijkheid is – is verschillend per kavel en afhankelijk van het type bedrijvigheid dat zich daar huisvest. Zo is voor bijvoorbeeld logistieke en industriële bedrijvigheid een ruim opgezette kavel met voldoende opslag-, parkeer- en manoeuvreerruimte en hierbij automatisch minder intensieve bebouwing cruciaal voor de bedrijfsvoering. Voor bijvoorbeeld bedrijven waarbij parkeren een aanzienlijk deel van het maaiveld in gebruik neemt, is wel een ruimtewinst haalbaar. Denk bijvoorbeeld aan parkeeroplossingen op het dak. Het intensiever benutten van bedrijventerreinen en de toename van de verkeer- en parkeerdruk op de terreinen gaan hand in hand.

Bij het intensiveren van de bestaande bedrijventerreinen wordt hier rekening mee gehouden, onder andere in de parkeernormen en het voorkomen van parkeeroverlast. Parkeren wordt altijd gefaciliteerd op het eigen kavel, waarbij de voorkeur is om de parkeeroplossing in de bebouwing op te lossen (op het dak, onder het gebouw e.d.).

7

Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek

2.2 Ontwikkeling hoogwaardige nieuwe terreinen Om in de toekomstige ruimtevraag te kunnen voorzien, is ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen noodzakelijk. Het is van belang een goede afweging te maken welk type bedrijventerrein er ontwikkeld zal worden (denk bijvoorbeeld aan regulier-gemengd, logistiek of ruimte voor bedrijven met een hogere milieucategorie) en aan te sluiten op de (actuele) koers van de regio (vanuit de Economische Agenda Duin- en Bollenstreek) en van de provincie Zuid-Holland met betrekking tot grootschalige ontwikkelingen. De provincie kiest hierbij voor een selectief beleid en, waar mogelijk, het clusteren en ruimtelijk combineren van grootschalige functies aan de hand van ruimtelijke kwaliteit, mobiliteit, energietransitie en klimaatadaptatie. Bij de ontwikkeling van nieuwe terreinen hebben we hoge ambities en stellen we eisen op het gebied van duurzaamheid en intensief ruimtegebruik. Een ruime opzet met veel aandacht voor groen en waterberging op de terreinen en verplichte deelname aan parkmanagement of andere vorm van organisatiegraad is hierbij een goede uitgangspositie. Verder kan ook worden gedacht aan uitgiftecriteria waaraan (grote) bedrijven moeten voldoen om zich in de regio te mogen vestigen.

Uitgangspunt: evenwicht in vraag en aanbod In lijn met de provinciale beleidsinzet rondom bedrijventerreinen streeft de Bollenstreek voor een aantrekkelijk en toekomstbestendig vestigings- en werkklimaat naar een goede kwantitatieve en kwalitatieve balans tussen vraag en aanbod, waarbij ook spreiding van aanbod een rol speelt met oog op de lokale behoefte. Zowel overaanbod als een tekort aan bedrijventerreinen is niet wenselijk. De huidige situatie van een tekort aan bedrijventerreinen is niet wenselijk, omdat het aanbod dan niet kan voorzien in de uitbreidingsbehoefte of vestigingsbehoefte van een bedrijf waardoor de provincie potentiële werkgelegenheid en economische kracht misloopt. Aan de andere kant is overaanbod ook niet wenselijk, omdat dat vaak leidt tot leegstand en verloedering op bestaande terreinen waardoor vastgoedwaardes, grondwaardes en vestigingsklimaat verslechteren. Daarnaast kan overaanbod leiden tot concurrentie tussen gemeenten (en regio’s) en wordt daardoor onnodig beslag op de ruimte gelegd, terwijl die ruimte in de regio al schaars is. Bovendien wordt herstructurering of terreinen kwalitatief op peil houden lastiger doordat uitwijken naar een nieuw perceel gemakkelijker is.

Nieuw te ontwikkelen terreinen worden intensief benut met aandacht voor duurzaamheid Nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen lenen zich bij uitstek om opgaven rondom verduurzaming, waterhuishouding, mobiliteit, biodiversiteit, circulariteit en de energietransitie bij de ontwikkeling van het terrein concreet in te vullen. In essentie zijn nieuwe bedrijventerreinen in de Bollenstreek duurzaam en toekomstgericht als deze zorgvuldig omgaan met de omgeving en de beschikbare ruimte, de gebouwen, grondstoffen, afval, water en energie, biodiversiteit, mobiliteit en mensen. Belangrijk is ook dat terreinen voorbereid zijn op de gevolgen van de klimaatverandering en klimaatadaptief zijn ingericht. Daarnaast moeten onze terreinen kunnen inspelen op trends als digitalisering, robotisering door bijvoorbeeld een sterk glasvezelnetwerk te bieden, maar ook de netcapaciteit speelt hierin een belangrijke rol. Is er voldoende ruimte beschikbaar op het stroomnet om de extra energievraag als gevolg van automatisering of elektrificatie van het wagenpark op te vangen? Ook in de Bollenstreek doet netcongestie zich voor, terwijl de aanwezigheid van stroom de eerste randvoorwaarde is voor nieuwe bedrijventerreinen.

8

Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek

Het intensiever benutten van bedrijventerreinen en de toename van de verkeer- en parkeerdruk op de terreinen gaan hand in hand. Bij nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen wordt hier rekening mee gehouden, onder andere ook in de parkeernormen en het voorkomen van parkeeroverlast. Parkeren wordt altijd gefaciliteerd op het eigen kavel, waarbij de voorkeur is om de parkeeroplossing in de bebouwing op te lossen (op het dak, onder het gebouw e.d.). Nieuwe terreinen bieden plek voor lokale en regionale bedrijvigheid We dragen zorg voor het ontwikkelen van voldoende nieuwe bedrijventerreinen zodat ook in de toekomst ondernemers zich in de Bollenstreek kunnen blijven vestigen en/of kunnen uitbreiden. Hierbij houden we rekening met het diverse palet van bedrijven in onze regio. Er is een tekort aan ruimte voor zowel kleinschalige, reguliere (lokaal) als grootschalige (bovenregionaal) bedrijven, waaronder bedrijven met een hogere milieucategorie (HMC). Binnen de Bollenstreek zijn er diverse terreinen waar HMC-(milieu)ruimte is en waar deze ook goed benut wordt. Denk bijvoorbeeld aan het Akzoterrein. Aan de andere kant zijn er terreinen waar een milieucategorie t/m 4.2 is toegestaan, maar momenteel bedrijven met een maximale milieucategorie van 3.1 of 3.2 gevestigd zijn (zoals Jagtlust).

De toekomstige HMC-opgave hoeft niet per definitie te worden opgevangen in de Bollenstreek, hiervoor kunnen we ook in breder regioverband (regio Holland Rijnland) afspraken maken.

Aandacht voor HMC-bedrijvigheid, watergebondenheid minder relevant in de Bollenstreek In de behoefteraming van de provincie Zuid-Holland wordt voor de bredere regio Holland Rijnland een vraag naar HMC terreinen (vanaf 4.1) verwacht van circa 5 tot 15 hectare in de periode t/m 2030. Tegelijkertijd wordt in de behoefteraming geconstateerd dat er voor HMCbedrijvigheid een opgave ligt om bestaande terreinen beter te benutten. Regelmatig zijn op bestaande terreinen ‘lichte’ bedrijven gevestigd op een plek waar hoge milieucategorie is toegestaan. Om de bestaande ruimte voor HMC-bedrijven beter te benutten is wel schuifruimte (‘schuifpuzzel’) nodig aan reguliere bedrijfskavels elders in de regio, om zo lichte functies te kunnen verplaatsen. De vraag naar watergebonden kavels wordt (in de bredere Holland Rijnlandregio) geschat op circa 5 tot 10 hectare. Deze vraag is naar verwachting minder relevant voor de Bollenstreek. De enige noemenswaardige waterverbinding in de streek is de Noordelijke ringvaart van de Haarlemmermeerpolder (vaarklasse CEMT-II), wat gezien de schaalvergroting in de binnenvaart weinig economische waarde heeft. Naar verwachting zal het gros van de watergebonden ruimtevraag in de regio Holland-Rijnland worden opgevangen langs vaarwegen met een hogere CEMT-klasse (zoals Leiden en Alphen a.d. Rijn).

9

Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek

2.3 Afspraken voor een sterke economische regio Tot slot zien we een aantal overkoepelende afspraken die kunnen helpen bij een goede regionale samenwerking voor een sterke bedrijventerreinenmarkt en economische regio in de Bollenstreek. Deze afspraken zijn zowel voor toepassing voor (het versterken van) bestaande bedrijventerreinen als nieuwe te ontwikkelen terreinen.

Uitdragen economisch profiel als uithangbord en wegwijzer voor de streek We bouwen voort op in de Economische Agenda gemaakte afspraak om te werken aan een bepaalde (economische) regiobranding van de Bollenstreek. Vanuit de bestuursopdracht regiobranding wordt momenteel al gewerkt aan het bewust en krachtig neerzetten van het merk en eenduidige positionering van de regio (in dit geval de regio Bollenstreek). Met deze regiobranding wordt ingezet op het bevorderen van de algemene zichtbaarheid van de streek als geheel, voor zowel bedrijvigheid, werkgelegenheid maar bijvoorbeeld ook voor een betere aansluiting van het onderwijs en de arbeidsmarkt. Binnen dit economisch profiel speelt ESA ESTEC en de NL Space Campus een belangrijke rol. Als unieke locatie in Nederland met een focus op lucht- en ruimtevaart is het een innovatief kenniscluster van internationaal belang. Met de ontwikkeling van de NL Space Campus wordt de aantrekkingskracht op onderwijsinstellingen, kennisinstituten en bedrijven nog verder vergroot. Met Leiden Bio Science Park, Unmanned Valley en Universiteit Leiden dragen ESA ESTEC en de NL Space Campus in hoge mate bij aan de kennisindustrie en het internationale vestigingsmilieu in de ‘Brainport Holland-Rijnland’.

Het economische profiel gebruiken we ook als wegwijzer bij het aantrekken en faciliteren van nieuwe bedrijvigheid (en het faciliteren van al aanwezige bedrijvigheid met een uitbreidingsvraag) in de Bollenstreek. Welk type bedrijvigheid is passend in onze regio (zowel kijkend naar de sector waar dit bedrijf in actief is, als kijkend naar de aansluiting bij de arbeidsmarkt en verkeersgeneratie met oog op de mobiliteitsopgave in de regio). Vanwege de grote krapte kunnen we selectief zijn en onze bedrijventerreinen waar zinvol sterker thematiseren/profileren. Als basis hiervoor benutten we onze economische doelen zoals beschreven door Bureau Buiten (2022): 1) duurzame greenport; 2) kennisintensieve maakindustrie en 3) gezond toerisme. In het uitvoeringsprogramma moet hieraan verder invulling worden gegeven. Het juiste bedrijf op de juiste plek in de Bollenstreek In de Bollenstreek vinden we het van belang te weten welke (uitbreidings)plannen onze bedrijven hebben en waar mogelijk moeten we ons inzetten op het behouden van deze bedrijven door actief mee te denken met deze bedrijven in hun ruimtevraagstuk. Hierbij kijken we niet alleen binnen de gemeentegrenzen voor ruimte, maar wordt binnen de Bollenstreek gekeken naar een geschikte vestigingslocatie om deze ondernemer binnen de gemeente te houden.

We zetten ons in op het faciliteren van de doorgroei van onze bestaande bedrijven – passend binnen ons economisch profiel. Lokale bedrijvigheid met een ruimtevraagstuk niet passend binnen het economisch profiel van de Bollenstreek wordt niet actief gefaciliteerd. Dit geldt ook voor bedrijfsvestigingen ‘van buitenaf’. Bedrijven die zich willen vestigen in één van de gemeentenworden gewezen op de verschillende kenmerken van onze bedrijventerreinen. De betreffende gemeente bekijkt op welk bedrijventerrein een bedrijf het beste past. De leads die binnenkomen bij de accountmanager van een gemeente worden binnen de regio gedeeld om te zorgen voor het juiste bedrijf op de juiste plaats.

10

Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek

3. Afspraken bedrijventerreinen Bollenstreek In de Bollenstreek streven we naar een goede balans tussen vraag en aanbod op de bedrijventerreinenmarkt. Gezien het grote tekort betekent dit dat er nieuwe terreinen moeten worden toegevoegd. Niet alleen in kwantiteit (hectares) maar ook in kwaliteit, duurzaamheid en mobiliteit. Het bedrijfsleven moet de beschikking hebben over voldoende passende en toekomstbestendige terreinen om te kunnen groeien, verduurzamen en investeren. Om te komen tot een gezonde en toekomstbestendige bedrijventerreinenportefeuille werken we in de Bollenstreek aan de hand van diverse regionale afspraken aan een integrale en duurzame (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen. Dit doen we om economische kracht en kansen te versterken en verzilveren. De hieronder opgesomde afspraken zijn afgeleid van de in hoofdstuk twee opgenomen regionale uitgangspunten. Hierbij moet bij het toepassen van de afspraken altijd rekening worden gehouden met het type terrein. Per opgave zijn in deze notitie mogelijke regionale keuzes/afspraken geschetst. Deze zijn vetgedrukt en worden aangegeven met dit icoon:

3.1 Afspraken waardebehoud en intensief benutten bestaande terreinen 1.

Verhogen organisatiegraad als basis voor kwalitatief sterke, toekomstbestendige bedrijventerreinen Georganiseerde ondernemers bereiken meer, hebben over het algemeen meer slagkracht voor collectieve voorzieningen, collectieve investeringen in bijvoorbeeld verduurzamen, vergroenen of de algemene uitstraling van een terrein te verbeteren. Ook draagt een collectief bij aan het elkaar versterken met ideeën en innovaties. Een hogere organisatiegraad vereenvoudigt communicatie tussen ondernemers onderling en tussen gemeente en ondernemers. Ook kan het een vereiste zijn bij het verkrijgen van een bepaalde subsidieregeling op een terrein (zie bijlage C). Het belang van samenwerking en organisatiegraad is onlangs ook nog extra onderstreept in het advies van de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur: kiezen voor toekomstbestendige bedrijventerreinen. Als gevolg van een hogere organisatiegraad staat een bedrijventerrein sterker tegenover ondermijning. Ook het verkrijgen van een Keurmerk Veilig Ondernemen Bedrijventerreinen (KVO-B) valt hieronder. Minder dan de helft van de bedrijventerreinen in de Bollenstreek heeft nu een vorm van organisatie. Regionale afspraak: we spannen ons als gemeenten in om de organisatiegraad op bestaande bedrijventerreinen of terreinen waar de gemeente geen grond uitgeeft te verhogen en/of verder te professionaliseren.

Daarbij benutten we de hulp die de provincie Zuid-Holland hierbij aanbiedt, zoals de inzet van ambassadeurs 1. 1

Klik hier voor meer informatie.

11

Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek

2. Omgevingsplan herzien waar marktconforme verruiming mogelijk is Alle bestemmingsplannen van gemeenten zijn op 1 januari 2024 overgegaan in een tijdelijk omgevingsplan. Er volgt een overgangsfase tot 1-1-2032 waarin de gemeenten alle regels over de fysieke leefomgeving moeten bundelen in één Omgevingsplan dat voldoet aan de eisen van de Omgevingswet. Deze overgangsfase biedt een kans om de verouderde eisen aan bedrijventerreinen in de bestemmingsplannen aan te passen aan de huidige tijd en de uitkomsten uit deze strategie. Voornamelijk op het gebied van de maximaal toegestane bouwhoogte en bebouwingspercentage valt soms ruimtewinst te boeken. Waar bijvoorbeeld 20 jaar geleden vaak éénlaags bedrijfsvastgoed marktconform was, komt anno 2023 steeds vaker het geluid van ondernemers dat zij de hoogte wel in willen gaan, maar dat planologische beperkingen dit niet toestaan. Regionale afspraak: we stellen ons proactief op en houden onze planregels tegen het licht. In hoeverre is het haalbaar en realistisch om de planologische mogelijkheden op onze terreinen te verruimen naar marktconforme standaarden? Hierbij houden we rekening met de ligging van het terrein nabij bijvoorbeeld natuur of woningen. Ook wordt rekening gehouden met geldende parkeernormen en eventuele (al aanwezige) parkeerproblematiek als gevolg van intensiveren. 3.

Vergroenen en verduurzamen bestaande bedrijventerreinen De bedrijventerreinen in de regio Bollenstreek zijn over de gehele linie behoorlijk versteend. Indien er groen aanwezig is, is dit vaak op gemeentegrond (openbaar terrein). Relatief weinig ondernemers zijn actief bezig met de aanwezigheid en kwaliteit van de groenvoorziening op hun eigen kavel. Hierdoor zien we dat de bedrijventerreinen gemiddeld 2 tot 3 graden warmer zijn dan de gemiddelde regionale temperatuur. Dit ondanks de overwegende ligging in landelijk gebied; de bollenvelden zijn namelijk na de bloeiperiode belangrijke ‘warmtebronnen’. Hittestress beïnvloedt de locatiewaarde van een gebied in negatieve zin. Het heeft een negatieve impact op de gezondheid van mensen, leefbaarheid van de omgeving, comfort in gebouwen en ook de arbeidsproductiviteit. Het ‘vergroenen’ van de bedrijventerreinen draagt niet alleen bij aan een betere klimaatadaptatie en biodiversiteit, ook de aantrekkelijkheid van de terreinen als werklocatie wordt verhoogd. Werknemers voelen zich daarnaast ook prettiger in een aantrekkelijke groene omgeving. Daarmee kan vergroening bijdragen aan een aantrekkelijk werk- en verblijfklimaat

Figuur 3: hittestress (rechts) en groenkaart (links) op bedrijventerreinen Hillegommer Beek

12

Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek

Regionale afspraak: we zetten ons in op het vergroenen van onze bedrijventerreinen. Veel grond op de bedrijventerreinen is echter in handen van particuliere eigenaren, willen we onze terreinen vergroenen dan moet er een publiek-private samenwerking worden aangegaan om zowel private als openbare ruimte collectief te vergroenen. Idealiter gaan we vanuit een ondernemerscollectief het gesprek aan met de ondernemers en onderstrepen het belang (meerwaarde) van vergroenen op onze terreinen. Voor subsidiering kijken we ook naar de subsidieregeling groene bedrijventerreinen van de provincie. 4. Tegengaan ondermijnende activiteiten op de bedrijventerreinen Bedrijventerreinen kunnen vanwege verschillende factoren interessant zijn voor criminelen. Denk aan de aanwezigheid van sectoren als autoverhuur, opslagfaciliteiten (garageboxen en self-storage ) of de wat afgelegen locatie van een bedrijventerrein. Dit maakt dat er situaties kunnen ontstaan die zich lenen voor criminele activiteiten of bijvoorbeeld illegale bewoning. Bedrijventerreinen waar deze zogenaamde ‘vitaliteitsproblematiek’ heerst hebben een negatieve invloed op de fysieke en sociale kwaliteit van het gebied en verstoort het ondernemersklimaat. Op kwetsbare bedrijventerreinen zijn vaak ondernemingen actief die een bepaald ‘onderbuikgevoel’ of ‘niet pluis gevoel’ oproepen bij ondernemers, gemeente en omwonenden.

Regionale afspraak: we zetten ons als regio in op het tegengaan van ondermijnende activiteiten op onze bedrijventerreinen. Hiermee behouden en versterken we het ondernemersklimaat voor onze ondernemers. Naast het verhogen van de organisatiegraad, luisteren en werken we intensief samen met ondernemers, parkmanagement en KVO-B’s om deze activiteiten op te sporen en actie te ondernemen. Hiervoor maken we gebruik van de handreiking ondermijning bedrijventerreinen van de provincie Zuid-Holland. 5. Intensiveren ruimtegebruik waar mogelijk en haalbaar op bestaande terreinen Door intensiever gebruik te maken van de beschikbare ruimte kan mogelijk een gedeelte van de ruimtevraag op de bestaande terreinen in de Bollenstreek worden opgevangen. We zien over het algemeen dat lang niet overal deze maximaal toegestane planologische ruimte wordt benut. Op de verschillende bedrijventerreinen in de Bollenstreek ligt de maximale bouwhoogte tussen 10 tot 15 meter. Hiermee is bedrijfsvastgoed met 2 á 3 bouwlagen goed haalbaar. In welke mate intensiveren daadwerkelijk een mogelijkheid is hangt af van het type bedrijvigheid dat zich op een kavel huisvest. Zo is voor bijvoorbeeld logistieke en industriële bedrijvigheid een ruim opgezette kavel met voldoende opslag-, parkeer- en manoeuvreerruimte en hierbij automatisch een lagere FSI (zie bijlage A.6.) logisch gezien de bedrijfsvoering.

Ook moet met de intensiveringsopgave rekening worden gehouden met de parkeersituatie en (ontsluitings)infrastructuur van een bedrijventerrein. Kan bijvoorbeeld het wegennet de extra verkeersbewegingen faciliteren als gevolg van het intensiveren van de bedrijfsactiviteiten? Regionale afspraak: als ondernemers met een uitbreidingsvraag aankloppen, vragen we eerst inzicht in de (on)mogelijkheden om de uitbreidingsvraag op het huidige kavel te realiseren, bijvoorbeeld door intensiever te benutten. Als dat niet kan, dan wijzen we ondernemers actief op het bekijken van de uitbreidings/vestigingsmogelijkheden binnen de bestaande voorraad. We faciliteren ondernemers hierin door de informatie vanuit de PowerBI als handvat aan te reiken. En door te zorgen dat we als gemeente / regio ons accountmanagement / bedrijfscontact op orde hebben. Verder ligt de verantwoordelijkheid hiervoor bij de ondernemer en zijn adviseurs, zoals de makelaar.

13

Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek

6.

Terughoudendheid transformatie en functiemenging in tijd van krapte op de bedrijventerreinenmarkt De druk op de bestaande bedrijventerreinen is hoog. Ondernemers zitten klem en kunnen vrijwel niet doorgroeien vanwege het gebrek aan uitgeefbare kavels en/of leegstaand bedrijfsvastgoed op onze terreinen. We zijn terughoudend met de (gedeeltelijke) transformatie of het toestaan van niet-bedrijfsfuncties (functiemenging) op onze bedrijventerreinen. De sociaaleconomische bijdrage van de terreinen voor de regionale brede welvaart is te hoog om onder druk te zetten en bovendien is er sprake van een fors tekort aan ruimte voor bedrijvigheid in de regio. Zeker op terreinen waar een hogere milieucategorie is toegestaan (4.1 en hoger) of terreinen waar veel vrachtbewegingen worden gegenereerd (zoals logistieke terreinen) is verkleuring van het terrein met andere functies niet wenselijk. Uitzondering op deze afspraak zijn terreinen waarin in gemeentelijke of regionale (visie)stukken is opgenomen dat op termijn (gedeeltelijke) transformatie of functiemenging plaats kan vinden (zie Bijlage B.1.). Voor bedrijven die van deze locaties uitgeplaatst moeten worden zoeken we een nieuwe vestigingslocatie. Transformatie en dus verplaatsing van bedrijven op een bedrijventerrein kan pas plaatsvinden indien een vervangende locatie bekend is.

Specifiek valt te overwegen om cruciale terreinen voor de economie van de Bollenstreek en Zuid-Holland voor te dragen als categorie A bedrijventerrein bij de toekomstige herzieningen van het Omgevingsbeleid. Bedrijventerreinen op deze lijst krijgen een beschermde status, waarop transformatie- en functiemenging (voor een periode van 20 jaar) niet mag plaatsvinden. Doel is om zo investeringszekerheid en ruimte aan ondernemers te bieden. De NL Space Campus zou in de toekomst in beeld kunnen komen als mogelijke categorie A terrein. Dit vanwege de strategische economische functie van de campus. Daarbij moet wel een duidelijke zonering worden gemaakt, zodat maatwerk en andere ontwikkelingen mogelijk blijven. Op een deel van het bedrijventerrein wil de gemeente Noordwijk namelijk de ontwikkeling van shortstay mogelijk maken voor werknemers op de campus. Dit deel moet dus niet de A-status krijgen. Bij een eventuele plaatsing op de categorie A-lijst is het ook raadzaam om een periodieke evaluatietermijn op te nemen om te evalueren of het gebied zich ontwikkelt zoals bedacht en of er bijsturing noodzakelijk wordt geacht. Regionale afspraak: we zijn terughoudend in het transformeren van bestaande bedrijventerreinen met een hoge toekomstbestendigheid naar een nietbedrijfsfunctie.

Voor bedrijventerreinen die in beeld zijn als toekomstige transformatielocatie, spreken we af eerst helder in beeld te hebben of er sprake is van een bepaalde vervangingsvraag door te verplaatsen bedrijvigheid. Indien hier sprake van is, is voor deze bedrijven een vervangende locatie in beeld voordat transformatie van het bestaande terrein doorgezet kan worden.

14

Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek

3.2 Afspraken ontwikkelen hoogwaardige nieuwe terreinen 1. Water- en bodemsturend bij (her)ontwikkeling bedrijventerreinen Bij ruimtelijke keuzes, zoals de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen, is het nog belangrijker dan voorheen om rekening te houden met de effecten van klimaatverandering. Het gaat dan onder meer om verzilting, verdroging, hitte, bodemdaling, wateroverlast en waterveiligheid. Sommige delen van de Bollenstreek zijn hierdoor wellicht meer geschikt voor de ene functie, andere delen zijn meer geschikt voor andere functies. Als input hiervoor heeft de provincie ZuidHolland samen met de Waterschappen een Klimaatonderlegger (klik hier) gemaakt. Met de klimaatonderlegger willen de provincie en de waterschappen niet een set regels opleggen, maar gemeenten en andere belanghebbenden behoeden voor keuzes met grote negatieve gevolgen voor inwoners, zo ook in de Bollenstreek. De klimaatonderlegger moet helpen om het gesprek aan te gaan over slimme keuzes. Het betreft een eerste versie en het komende jaar hopen de provincie en de waterschappen met de ervaringen die zij opdoen met de klimaatonderlegger, deze verder te ontwikkelen.

Figuur 4: Klimaatonderlegger verstedelijking provincie Zuid-Holland

Regionale afspraak: de klimaatonderlegger is een belangrijk richtsnoer voor ruimtelijke keuzes rondom nieuw te plannen – maar ook te herstructureren/renoveren – bedrijventerreinen in de Bollenstreek.

15

16

Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek

2. Ontwikkeling nieuwe terreinen met provinciale behoefteraming als leidraad Ondernemers geven aan klem te zetten, niet te kunnen groeien en is er het risico dat ze de regio verlaten naar een plek waar nog wel groeiruimte geboden wordt. Ondernemers roepen dan ook op nu écht tot actie te komen en nieuwe bedrijventerreinen te ontwikkelen. Leidraad hierbij is de in november 2021 opgestelde behoefteraming bedrijventerreinen van de provincie Zuid-Holland. Hierin wordt voor de periode 2021 t/m 2030 (en een doorkijk in de periode 2031 t/m 2040) een uitbreidingsvraag voor de Bollenstreek uiteen gezet. De bandbreedte van de uitbreidingsvraag in de Bollenstreek in de periode 2021 tot en met 2030 is 12 tot 27 hectare bedrijventerrein. Los van deze uitbreidingsvraag speelt erop diverse plekken nog een vervangingsvraag door transformatie van bestaande bedrijventerreinen. Deze additionele ruimtevraag komt bovenop de hierboven genoemde uitbreidingsbehoefte.

Tabel 1: Uitbreidingsvraag in de Bollenstreek in netto hectare Tijdsperiode ▼

Scenario ►

WLO laag

WLO hoog 12

2021 tot en met 2030

27

Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland, Stec Groep, 2021

Binnen de regio is er nog nauwelijks aanbod van bedrijventerreinen: verspreid over de gehele regio is er slechts circa 2 hectare uitgeefbaar aanbod. In onderstaande tabel is het beschikbare aanbod per bedrijventerrein in de Bollenstreek weergegeven. Hiermee is er sprake van een tekort aan hard planaanbod. In het WLO-laag scenario is er sprake van een behoefte van maximaal 10 hectare, en in het WLO-hoog scenario is sprake van een behoefte van maximaal 25 hectare tot en met 2030. We merken daarbij op dat de component vervangingsvraag een onzekere factor is (want afhankelijk van de daadwerkelijke realisatie en eventuele compenserende maatregelen, zoals alternatief aanbod), en dat additionele vraag hierin niet is meegerekend.

Tabel 2: Beschikbaar aanbod op de bedrijventerreinen in de Bollenstreek Gemeente

Bedrijventerrein

Uitgeefbaar oppervlakte

Uitgeefbaar oppervlakte

(1-1-2021)

(1-11-2023)

Lisse

Dever

0,4

0,0

Teylingen

BT Rijksstraatweg

1,8

0,8

Teylingen

Voorhout

0,6

0,4

Noordwijk

Space Business Park

1,0

1,0

Noordwijk

Uitbr. Delfweg Bulb TP

1,6

0,0

Noordwijk

'S-Gravendijck

0,2

0,0

Noordwijk

Klei-Oost (Noordwijk)

0,1

0,0

5,7

2,2

Bollenstreek

Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland, (Stec Groep, 2021) en regiogemeenten (2023)

17

Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek

Behoefte in de Bollenstreek exclusief vervangingsvraag De totale uitbreidingsvraag in de Bollenstreek beslaat 12 tot 27 hectare in de periode 2021 t/m 2030, afhankelijk van het gekozen scenario (op basis van economische ontwikkeling). Los van deze uitbreidingsvraag speelt erop diverse plekken nog een vervangingsvraag door transformatie van bestaande bedrijventerreinen. Deze additionele ruimtevraag komt bovenop de hierboven genoemde uitbreidingsbehoefte. Zie hiervoor ook de tabel met (mogelijke) toekomstige transformatielocaties. Afhankelijk van de concreetheid van de transformatieplannen, is er een mogelijke additionele vervangingsvraag door de transformatie van bestaande bedrijventerreinen in de Bollenstreek van circa 8 hectare t/m 2030 (bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland, Stec Groep, 2021). Extra ruimtevraag door verplaatsers vanuit het buitengebied naar een bedrijventerrein valt buiten de geprognosticeerde ruimtevraag. Veel zachte plannen in de regio, in totaal circa 30 hectare Naast de harde plannen zijn er diverse zachte plannen in de Bollenstreek, in totaal goed voor zo’n 30 hectare. Onderstaande plannen zijn plannen waarvoor in 2023 nog geen bestemmingsplan is vastgesteld en waarbij de regels in het tijdelijk omgevingsplan nog geen functiewijziging toestaan.

De status van zachte plannen kan sterk verschillen (van idee tot afgestemd in de regio tot voorontwerp bestemmingsplan/wijziging omgevingsplan). Het zachte planaanbod is dynamisch en verandert door de tijd, onderstaande tabel is een momentopname en kan in de toekomst qua locaties en hectares (sterk) verschillen.

Beoordeling zachte plannen naar provinciaal stoplichtmodel De provincie Zuid-Holland hanteert een stoplichtmodel voor regionale programmering. Onderstaande tabel met zachte plannen (en daarbij horende kleurcodes) zijn als volgt: • Groen: ontwikkeling is regionaal afgestemd en passend binnen provinciaal Omgevingsbeleid • Oranje: alleen onder voorwaarden passend binnen provinciaal Omgevingsbeleid • Rood: komende jaren (in ieder geval vóór 2030) geen ontwikkeling voorzien

Tabel 3: Zachte plannen in de Bollenstreek 2 Gemeente

Naam terrein

Hillegom

Status provinciaal stoplichtmodel

Omvang (netto ha)

Reguliergemend

XXLlogistiek

HMC

Status op provinciale 3 hectare kaart

Pastoorslaan Noord Hillegom

15

15

-

-

Nee

Lisse

Mallegatspoort 2

3

3

-

-

Nee

Lisse

Rooversbroekpolder 3

n.n.b.

n.n.b.

n.n.b.

n.n.b.

Nee

Noordwijk

Gravendam-Oost

7

7

-

-

Ja

Teylingen

Greenib

4

4

-

-

Ja

Teylingen

Uitbreiding Akzo

1

-

-

1

n.v.t.

Totaal 2 3

30

zie de Omgevingsverordening (bijlage X, tabel 2)

De ontwikkeling van Rooversbroekpolder is pas mogelijk indien een ontsluitingsweg door de Rooversbroekpolder wordt aangelegd. Geen ontwikkeling verwacht in de periode t/m 2030.

Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek

Regionale afspraken zijn onderhevig aan verandering, monitoring van belang voor realistisch en actueel beeld De regionale afspraken rondom nieuwe bedrijventerreinenontwikkeling in de Bollenstreek zijn een momentopname, de lijst is aan verandering onderhevig. Nieuwe plannen kunnen periodiek aan de programmeringsafspraken worden toegevoegd of juist geschrapt, afhankelijk van de economische ontwikkeling. Monitoring van de actuele vraag- en aanbodsituatie op de bedrijventerreinen is dan ook van groot belang voor een gezonde balans tussen vraag en aanbod. Voorkeursvolgorde ontwikkeling nieuwe terreinen in lijn met NOVI en provincie De ambitie van de Bollenstreek is om in de toekomst te beschikken over genoeg en goede ontwikkelruimte voor zowel bestaande als nieuwe bedrijvigheid, maar ook voor andere opgaven, zoals natuur, landschap, infrastructuur en wonen. In samenwerking met gemeenten en grondeigenaren werken we toe naar werklocaties die zowel in kwantitatief- als kwalitatief opzicht aan de maat zijn. Daarbij gaan we zo efficiënt mogelijk om met de ruimte. Hiervoor hanteren we de voorkeursvolgorde vanuit de Nationale Omgevingsvisie (NOVI): 1. Gebruik ruimte op bestaande terreinen 2. Ontwikkeling nieuwe terreinen aansluitend aan stedelijk gebied 3.

Ontwikkeling nieuw bedrijventerrein in landelijk gebied Concreet betekent dit dat ruimte voor (nieuwe) bedrijvigheid in eerste instantie op moet worden gevangen op de bestaande bedrijventerreinen in de Bollenstreek. Is dit niet mogelijk, dan wordt met oog op een goede ruimtelijke ordening en behoud van landschappelijke waarden gekeken naar uitbreidingslocaties aansluitend aan bestaande bedrijventerreinen of ander stedelijk gebied. Regionale afspraak: nieuwe bedrijventerreinen ontwikkeling conform behoefteraming en regionaal akkoord. Welke nieuwe plannen we de komende jaren in procedure en ontwikkeling brengen is afhankelijk van regionaal gemaakte afspraken rondom onze zachte plannen en of deze plannen zijn opgenomen op deze zogeheten ‘3 hectarekaart’ van de provincie Zuid-Holland. Deze is opgenomen in de Omgevingsverordening van de provincie Zuid-Holland. We spreken af om de lijst met nieuwe bedrijventerreinontwikkeling niet als een statische lijst te zien. Afhankelijk van de economische ontwikkeling en terreinontwikkeling- en uitgiftetempo monitoren we de lijst met nieuwe terreinen periodiek. Zo kan het nodig zijn om in de regio aanvullende (zachte) plannen voor bedrijventerreinen tot ontwikkeling en uitgifte te brengen. Voor de regionale afstemming hierover hanteren we het processchema zoals in figuur op de volgende pagina is weergegeven.

Nieuwe ontwikkelingen >3 hectare moeten op ‘3-hectarekaart’ Nieuwe stedelijke ontwikkelingen (waar bedrijventerreinen onder vallen) met een omvang van meer dan 3 hectare die buiten bestaand stads- en dorpsgebied worden gerealiseerd, kunnen alleen als deze locatie is opgenomen op de zogenaamde 3-hectare kaart en de bijbehorende tabellen in het Programma ruimte van de provincie Zuid-Holland. Voorwaarden voor een registratie op de 3-hectarekaart zijn: (1) passend binnen het provinciaal beleid, (2) er is desgewenst instemming van de gemeenteraad omtrent de ontwikkeling van het terrein en (3) het plan is opgenomen in de regionale visie. De provincie biedt verder de mogelijkheid om al op de 3-hectarekaart staande terreinen te vervangen voor andere locaties, als deze andere locaties bij nader inzien beter geschikt zijn voor ontwikkeling.

18

Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek

19

Werkwijze en stappenplan bij ruimtelijke ontwikkeling Voor nieuwe bedrijventerreinontwikkeling is de omvang van de nieuwe ruimtelijke ontwikkeling leidend voor de mate van regionale afstemming. Na regionaal akkoord moeten uiteraard de overige (onderzoeks)stappen worden doorlopen (flora- en faunaonderzoeken, toetsing aan de Ladder voor de duurzame verstedelijking e.d.). • •

Voor kleinschalige (lokale) ontwikkelingen < 3 hectare bruto terrein volstaat lokale goedkeuring, gevolgd door het informeren van de regio. Voor ontwikkelingen > 3 hectare bruto terrein is regionale afstemming en akkoord nodig. Hierin worden afspraken gemaakt over de beoogde functieen doelgroep van het nieuw te ontwikkelen terrein. Initiatiefnemers moeten hun plan onderbouwen met een afwegingskader (zie volgende pagina). Als op basis hiervan – eventueel na bijstelling – regionaal akkoord wordt gegeven op het plan, dan gaat het plan naar de provincie Zuid-Holland. Wanneer de provincie – eventueel na bijstelling – akkoord gaat, dan wordt het plan opgenomen in het Programma ruimte en op de provinciale 3-hectarekaart.

Figuur 5: Schematische weergave werkwijze nieuwe ruimtelijke ontwikkeling

Bron: Stec Groep, 2023

20

Format voor regionaal afstemmingskader bedrijventerreinontwikkeling Om regionale goedkeuring voor een plan (>3 hectare) te verkrijgen, kan worden gedacht aan het opstellen van een regionaal afstemmingskader waarin onder andere wordt voldaan aan een aantal regionale afspraken vanuit de bedrijventerreinenstrategie van de Bollenstreek. In onderstaande tabel is ter inspiratie een kader opgesteld met verschillende onderdelen die uitgewerkt moet worden voor nieuwe plannen, en waar een regionaal akkoord over moet zijn. We werken aan het opstellen van een vergelijkbaar kader.

Tabel 4: Regionaal afstemmingskader ontwikkeling bedrijventerreinen (ter inspiratie) Onderdeel

Uitleg/verklaring

Beschrijving plan

• Omvang • Doelgroep (type bedrijvigheid) • Verkaveling (omvang van kavels) • Opzet

Reikwijdte plan

• Bovenlokaal / regionaal

Bijdrage aan ambities Economische Agenda Duin- en Bollenstreek?

• Aansluiting bij ambities / kansrijke sectoren

Omschrijving plan in relatie tot een gezonde balans tussen vraag- en aanbod

• Is er vraag (zowel kwantitatief als kwalitatief)? • Kan vraag opgevangen worden in bestaande voorraad? • Kan vraag opgevangen worden door herstructurering? • Kan vraag opgevangen worden door bestaande aanbod bedrijfskavels in verzorgingsgebied?

Sluit plan aan bij de leidende principes vanuit de regionale bedrijventerreinenstrategie?

• Duurzaamheid / biodiversiteit • Mate van organisatiegraad • Intensief ruimtegebruik • Mobiliteit, ontsluiting en bereikbaarheid • Ruimtelijke kwaliteit • Spreiding aanbod over de regio

Bron: Stec Groep, 2023

3. Regionale set van uitgiftecriteria als uitgangspunt voor locatiekeuze en gronduitgifte Als regio kunnen we afspraken maken over een set van criteria voor de locatiekeuze en uitgifte van kavels op nieuwe bedrijventerreinen. Zo kunnen we sturen op de meest optimale inzet van de schaarse ruimte voor bedrijventerreinen en ervoor zorgen dat nieuwe functies en activiteiten maatschappelijke en economische waarde toevoegen aan de Bollenstreek, rekening houdend met de ruimtelijke kwaliteit. Dit sluit aan bij de aanscherpingen in het ruimtelijk beleid van de provincie Zuid-Holland. Zo kiest de provincie in zijn geactualiseerde omgevingsbeleid voor een selectief vestigingsbeleid en, waar mogelijk, het samenbrengen (clusteren) en ruimtelijk combineren van grootschalige functies aan de hand van ruimtelijke kwaliteit, mobiliteit, energietransitie en klimaatadaptatie.

Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek

Regionale afspraak: we spreken in de Bollenstreek een set van uitgiftecriteria af voor een zorgvuldige ontwikkeling en uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen, passend binnen de regionale visie en uitgangspunten in de Bollenstreek, waarin duurzame bedrijventerreinen voorop staan. De invulling van de uitgiftecriteria wordt op lokaal (gemeentelijk) niveau ingevuld en krijgen verder vorm in de gemeentelijke omgevingsvisies. Ook wordt bij het opstellen van de criteria rekening gehouden met de omvang van het terrein en het type terrein (lokaal versus regionaal). 4. Minimale eisen in planregels om intensief en optimaal ruimtegebruik af te dwingen Intensief ruimtegebruik is af te dwingen op nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen door bijvoorbeeld – naast een maximale bouwhoogte – gebruik te maken van een minimale bouwhoogte. Dit verplicht bedrijven meerdere bouwlagen te ontwikkelen en hun kavel intensief te benutten. Indien deze bouwlaag niet nodig is voor de eigen bedrijfsvoering, kan de ruimte door een ander bedrijf dat juist geen begane-grond oppervlakte nodig heeft worden benut. Hierbij hoeft niet alleen te worden gedacht aan kantoorachtige bedrijvigheid: ook bijvoorbeeld kleinere installateurs of onderhoudsbedrijven zijn hier mogelijk. Ook naar een minimale (en maximale) milieucategorie wordt gekeken.

Met een minimale milieucategorie (bijvoorbeeld 3.1) wordt de schaarse ruimte op de bedrijventerreinen gereserveerd voor bedrijven die daadwerkelijk behoefte hebben aan deze milieuruimte. Hiermee worden automatisch functies zoals sportscholen en consumentendienstverlening geweerd vanaf onze bedrijventerreinen. Regionale afspraak: we spreken af om voor onze nieuwe bedrijventerreinen een minimale bouwhoogte op te nemen. Hierbij houden we rekening met het type en omvang van het terrein (lokaal versus regionaal) en de (on)mogelijkheden gezien omringend gebied. Ook werken we met een minimale milieucategorie om de schaarse milieuruimte te reserveren voor bedrijven die hier echt behoefte aan hebben.

21

Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek

3.3 Afspraken voor een sterke economische regio 1. Uitdragen economisch profiel om te sturen op bedrijvigheid en aantrekken personeel De druk op de ruimte op de bedrijventerreinen is groot. Gekeken vanuit de provinciale prognose is er (in de Bollenstreek) een aanzienlijke vraag naar nieuwe bedrijfskavels vanuit de (grootschalige) logistiek. Tegelijkertijd spelen er in de regio mobiliteitsvraagstukken en is er een aanzienlijk aandeel van de arbeidsmigranten in de regio werkzaam op de bedrijventerreinen. Meer logistiek in de Bollenstreek zorgt voor meer generatie van vrachtverkeer en een toenemend belang van arbeidsmigranten, terwijl deze sector niet van grote meerwaarde voor de brede welvaart in de Bollenstreek zorgt. Anders ligt dit bij (doorgroeiende) logistiek die al in de regio gevestigd is en een regionaal verzorgende functie heeft. Denk aan logistiek die is verbonden aan productiebedrijven in de regio en logistiek die de retail en consumentenmarkt in de Bollenstreek bedient. Denk hierbij ook aan kleinschalige hubs voor stadslogistiek. De vraag naar dit soort plekken groeit door de groeiende bevolking in de Bollenstreek en de toename van kleine leveringen met korte doorlooptijden. Daar komt de invoering van Zero Emissie (ZE) zones 4 bij.

Hierdoor is er meer behoefte aan logistieke overslagcentra net buiten de stedelijke gebieden, om zo vervoersbewegingen te verduurzamen en de leefbaarheid in de regio te vergroten. Het ‘etaleren’ van een bepaald economisch profiel van de regio draagt ook bij aan het beter positioneren van de regio voor het aantrekken van nieuw personeel en verbinding met het onderwijs. Onbekend maakt immers onbemind. Hierbij sluiten we aan bij de afspraak dat Regiobranding vanuit de Economische Agenda Duin- en Bollenstreek wordt georganiseerd. De Duin- en Bollenstreek formuleert haar economische doel in een rapportage van Bureau Buiten (2022) als volgt: “De Duin- en Bollenstreek kent een vitale en toekomstbestendige economie. We hebben in 2030 een Duurzame Greenport, Kennisintensieve maakindustrie, en Gezond Toerisme. Deze clusters floreren en kansen die crossovers tussen deze clusters bieden, worden benut.” Van belang bij het uitdragen van een bepaald profiel is langdurig commitment, ook verankerd in gemeentelijk beleid: een gekozen strategie moet voor langere tijd worden uitgedragen en niet binnen een paar jaar weer veranderen. Niet alleen kijkt de Bollenstreek naar een economisch profiel voor de gehele regio, ook tussen de bedrijventerreinen onderling kan worden gekeken naar een bepaalde profilering en thematisering.