Db02 Raadsbrief Onderzoek - programma bedrijventerreinen
Tekst van het document
In de Bollenstreek is dit met onder andere het Bulbpark en het ESTEC-terrein/ NL Space campus terrein al gedeeltelijk aanwezig. Mogelijk hebben onze andere terreinen ook een bepaald profiel, waarbij het wenselijk is om bedrijvigheid in dezelfde keten ook op dit terrein te laten landen.
4
Vanaf 2025 mogen gemeenten een stadsgebied aanwijzen waar geen vervuilende bestelbussen en vrachtwagens mogen rijden; een Zero Emissie (ZE) zone.
22
Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek
Regionale afspraak: we dragen ons economische profiel van de Bollenstreek uit. Welk type bedrijvigheid draagt maximaal bij aan de brede welvaart in de regio, en welk type bedrijvigheid is onwenselijk op nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen? We kijken hierbij niet puur naar sectoren, maar vooral in hoeverre een nieuw bedrijf het economische ecosysteem verder kan versterken. Hierin zijn de speerpuntsectoren vanuit de Strategische Agenda Duin- en Bollenstreek een belangrijke uitgangspositie. Ook gebruiken we het vestigingenregister om bepaalde proflering op onze bestaande bedrijventerreinen in beeld te brengen. Vanuit deze economische profielen werken we aan het juiste bedrijf op de juiste plek en het wel of niet faciliteren van de (door)groei van onze bestaande bedrijvigheid (zie volgende stap). Wél is er binnen de Bollenstreek ruimte voor het faciliteren van grotere ‘specials’. Deze bedrijven zijn niet direct passend binnen onze speerpuntsectoren, maar zijn van grote positieve meerwaarde voor de regio. Vanuit regionaal overleg kan worden besloten deze grotere ‘specials’ wel of niet te faciliteren in de Bollenstreek. 2.
Meer en gezamenlijk accountmanagement voor het juiste bedrijf op de juiste plek Als regio is het van belang te weten welke (uitbreidings)plannen onze bedrijven hebben en waar mogelijk moeten we ons inzetten op het behouden van deze bedrijven door actief mee te denken met deze bedrijven in hun ruimtevraagstuk. Hierbij kijken we niet alleen binnen de gemeentegrenzen voor ruimte, maar wordt binnen de Bollenstreek gekeken naar een geschikte vestigingslocatie om deze ondernemer binnen de gemeente te houden. Dit geldt ook voor bedrijfsvestigingen ‘van buitenaf’. Bedrijven die zich willen vestigen op een bedrijventerrein in één van de gemeenten worden gewezen op de verschillende kenmerken van onze bedrijventerreinen zodat de betreffende ondernemer kan bepalen op welk terrein zijn bedrijf het beste past. De leads die binnenkomen bij de accountmanager van een gemeente worden binnen de regio gedeeld om te zorgen voor het juiste bedrijf op de juiste plaats. Regionale afspraak: we intensiveren onze inzet op gemeentelijk accountmanagement en onderzoeken de mogelijkheid tot het oprichten van gemeenschappelijk accountmanagement.
23
24
Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek
4. Samenvatting regionale afspraken In onderstaande tabel worden de acties en afspraken vanuit bovenstaande afsprakenlijnen uiteengezet. Ook wordt ingegaan op het schaalniveau van de afspraken: vindt de uitvoering van de afspraken voornamelijk op regionaal of op lokaal (gemeentelijk) niveau plaats?
Tabel 5: Overzicht regionale afspraken in de Bollenstreek
Onderwerp
Afspraak / acties
Schaalniveau van uitvoering
Wie is betrokken?
Waardevolle en intensief benutte bestaande terreinen
We spannen ons als gemeenten in om de organisatiegraad op bestaande bedrijventerreinen of terreinen waar de gemeente geen grond uitgeeft te verhogen en/of verder te professionaliseren door bijvoorbeeld initiatieven samen te brengen.
Lokaal
Gemeenten (in de lead), ondernemers
Waardevolle en intensief benutte bestaande terreinen
We stellen ons proactief op en houden onze planregels tegen het licht. In hoeverre is het haalbaar en realistisch om de planologische mogelijkheden op onze terreinen te verruimen naar marktconforme standaarden? Hierbij houden we rekening met de ligging van het terrein nabij bijvoorbeeld natuur of woningen.
Lokaal
Gemeenten
Waardevolle en intensief benutte bestaande terreinen
We zetten ons in op het vergroenen van onze bedrijventerreinen. Veel grond op de bedrijventerreinen is echter in handen van particuliere eigenaren, willen we onze terreinen vergroenen dan moet er een publiek-private samenwerking worden aangegaan om zowel private als openbare ruimte collectief te vergroenen. Idealiter gaan we vanuit een ondernemerscollectief het gesprek aan met de ondernemers en onderstrepen het belang (meerwaarde) van vergroenen op onze terreinen.
Lokaal
Gemeenten, ondernemers (eventueel provinciale betrokkenheid via subsidieregeling)
Waardevolle en intensief benutte bestaande terreinen
We zetten ons als regio in op het tegengaan van ondermijnende activiteiten op onze bedrijventerreinen. Hiermee behouden en versterken we het ondernemersklimaat voor onze ondernemers. Naast het verhogen van de organisatiegraad, luisteren en werken we intensief samen met ondernemers, parkmanagement en KVO-B’s om deze activiteiten op te sporen en actie te ondernemen.
Regionaal
Gemeenten (in de lead), ondernemers
25
Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek
Waardevolle en intensief benutte bestaande terreinen
Als ondernemers met een uitbreidingsvraag aankloppen, vragen we eerst inzicht in de (on)mogelijkheden om de uitbreidingsvraag op het huidige kavel te realiseren, bijvoorbeeld door intensiever te benutten. Als dat niet kan, dan wijzen we ondernemers actief op het bekijken van de uitbreidings-/vestigingsmogelijkheden binnen de bestaande voorraad. We faciliteren ondernemers hierin door de informatie vanuit de PowerBI als handvat aan reiken.
Lokaal
Gemeente en ondernemers (in de lead)
Waardevolle en intensief benutte bestaande terreinen
We zijn terughoudend in het transformeren van bestaande bedrijventerreinen met een hoge toekomstbestendigheid naar een nietbedrijfsfunctie. Voor bedrijventerreinen die in beeld zijn als toekomstige transformatielocatie, spreken we af eerst helder in beeld te hebben of er sprake is van een bepaalde vervangingsvraag door te verplaatsen bedrijvigheid. Indien hier sprake van is, bieden we deze bedrijven een vervangende locatie binnen de regio voordat transformatie van het bestaande terrein doorgezet kan worden.
Lokaal
Gemeenten en eventueel private ontwikkelaars
Ontwikkelen hoogwaardige nieuwe terreinen
De klimaatonderlegger is een belangrijk richtsnoer voor ruimtelijke keuzes rondom nieuw te plannen – maar ook te herstructureren/renoveren – bedrijventerreinen in de Bollenstreek.
Regionaal
Gemeenten en provinciale input
Ontwikkelen hoogwaardige nieuwe terreinen
Nieuwe bedrijventerreinen ontwikkeling conform behoefteraming en regionaal akkoord. Welke nieuwe plannen we de komende jaren in procedure en ontwikkeling brengen is afhankelijk van regionaal gemaakte afspraken rondom onze zachte plannen en of deze plannen zijn opgenomen op deze zogeheten ‘3-hectarekaart’ van de provincie Zuid-Holland.
Regionaal
Gemeenten en provinciale input
Regionaal
Gemeenten, eventuele private ontwikkelaars
Ontwikkelen hoogwaardige nieuwe terreinen
We spreken in de Bollenstreek een set van uitgiftecriteria af voor een zorgvuldige ontwikkeling en uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen, passend binnen de regionale visie en uitgangspunten in de Bollenstreek, waarin duurzame bedrijventerreinen voorop staan. De invulling van de uitgiftecriteria wordt op lokaal (gemeentelijk) niveau ingevuld en krijgen verder vorm door gemeentelijke visies.
26
Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek
Ontwikkelen hoogwaardige nieuwe terreinen
Afspraken voor een sterke economische regio
We spreken af om voor onze nieuwe bedrijventerreinen een minimale bouwhoogte op te nemen. Hierbij houden we rekening met het type en omvang van het terrein (lokaal versus regionaal) en de (on)mogelijkheden gezien omringend gebied. Ook werken we met een minimale milieucategorie om de schaarse milieuruimte te reserveren voor bedrijven die hier echt behoefte aan hebben.
Regionaal
Gemeenten, eventuele private ontwikkelaars
Regionaal
Gemeenten
Regionaal
Gemeenten
We dragen ons economische profiel van de Bollenstreek uit. Welk type bedrijvigheid draagt maximaal bij aan de brede welvaart in de regio, en welk type bedrijvigheid is onwenselijk op nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen? We kijken hierbij niet puur naar sectoren, maar vooral in hoeverre een nieuw bedrijf het economische ecosysteem verder kan versterken. Hierin zijn de speerpuntsectoren vanuit de Strategische Agenda Duin- en Bollenstreek een belangrijke uitgangspositie. Ook gebruiken we het vestigingenregister om bepaalde proflering op onze bestaande bedrijventerreinen in beeld te brengen. Vanuit deze economische profielen werken we aan het juiste bedrijf op de juiste plek en het wel of niet faciliteren van de (door)groei van onze bestaande bedrijvigheid (zie volgende stap). Wél is er binnen de Bollenstreek ruimte voor het faciliteren van grotere ‘specials’. Deze bedrijven zijn niet direct passend binnen onze speerpuntsectoren, maar zijn van grote positieve meerwaarde voor de regio. Vanuit regionaal overleg kan worden besloten deze grotere ‘specials’ wel of niet te faciliteren in de Bollenstreek.
Afspraken voor een sterke economische regio
We intensiveren onze inzet op gemeentelijk accountmanagement en onderzoeken de mogelijkheid tot het oprichten van gemeenschappelijk accountmanagement.
Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek
Bijlage A. Economische foto bedrijventerreinen A.1 Bedrijventerreinen van groot belang voor brede welvaart
KWALITEITSPASPOORTEN PER BEDRIJVENTERREIN ALS UITGANGSPOSITIE VOOR REGIOFOTO Voor alle bedrijventerreinen in de Bollenstreek (gemeenten Hillegom, Lisse, Teylingen en Noordwijk) groter dan 5 hectare is een Kwaliteitspaspoort opgesteld. Hierin wordt de uitgangspositie van het terrein uiteengezet, als belangrijke springplank voor de uiteindelijke strategische (regionale) opgaven. Zo is per terrein inzichtelijk gemaakt hoe duurzaam, groen en intensief de terreinen zijn en worden benut, en waar kansen liggen om de terreinen beter te benutten. De paspoorten zijn verwerkt in het interactieve (online) dashboard PowerBI. Klik op de button hiernaast om naar het dashboard te gaan.
In totaal huisvesten de bedrijventerreinen binnen de Bollenstreek circa 18.000 banen. Dat is circa 31% van de totale werkgelegenheid binnen de regio. Naast deze directe werkgelegenheid zorgen de bedrijven ook voor spin-off (en indirecte werkgelegenheid). Deze creatie van indirecte werkgelegenheid wordt ook wel de multiplier genoemd. Gemiddeld gezien is de multiplier in de Bollenstreek circa 1,6. Dit betekent dat voor iedere baan op een bedrijventerrein, er 0,6 baan extra ‘gecreëerd’ wordt elders (grotendeels in de regio). Naar schatting gaat het om circa 11.000 ‘indirecte’ banen, direct gekoppeld aan bedrijven op bedrijventerreinen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan dienstverlening zoals catering, schoonmaak, accountancy, onderhoud of beveiliging. Inclusief indirecte banen schatten we dus dat circa 29.000 (circa 51%) van alle banen in de Bollenstreek samenhangt met activiteiten op de bedrijventerreinen in de regio. Deze cijfers komen overeen met het landelijk gemiddelde. Niet alleen vertegenwoordigen de bedrijventerreinen in de regio een belangrijke rol op het gebied van werkgelegenheid, ook op het gebied van de bijdrage aan het Bruto Regionaal Product (BRP) spelen de bedrijventerreinen een belangrijke rol. In totaal is de jaarlijkse toegevoegde waarde op de terreinen circa € 2,0 miljard.
Hiermee dragen de bedrijventerreinen in de Bollenstreek bij aan circa 39% van het totale BRP – in totaal circa € 5,1 miljard – binnen de regio.
27
Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek
Figuur 6: Overzicht bedrijventerreinen in de Bollenstreek
Bedrijfsleven divers; van grote beeldbepalende bedrijven tot lokaal MKB In de Bollenstreek zijn meerdere grote beeldbepalende bedrijven gevestigd. Deze bedrijven geven de regio kleur. Deze bedrijven dienen als uithangbord voor de regio, wat een positieve uitwerking heeft op de aantrekkelijkheid van de regio. Naast grote bedrijven zijn ook de diverse mkbbedrijven sterk vertegenwoordigd. Deze bedrijven zijn belangrijk voor de lokale werkgelegenheid: circa 71% van de werkgelegenheid is gevestigd binnen een bedrijf dat als MKB geclassificeerd wordt 5.
Tabel 6: Enkele beeldbepalende bedrijven in de regio 6 Gemeente Bedrijf
Hillegom
Plasthill
Vervaardiging van verpakkingsmiddelen van kunststof
Jetmail
Secretariële dienstverlening
Equinox Material Handling Equipment
Vervaardiging van meet-, regel-, navigatie- en controleapparatuur
Schulte en Lestraden
Installatie van verwarmings- en luchtbehandelingsapparatuur
Hobaho
Groothandel in bloemen en planten
Lisse
5
Sector
Op basis van de afbakening van het CBS geldt dat bedrijven met minder dan 250 arbeidsplaatsen als MKB wordt gezien. 6 De bedrijven zoals opgenomen in deze lijst zijn geselecteerd op werkgelegenheid, naamsbekendheid en zichtbaarheid binnen de regio. Het is echter geen uitputtende lijst en moet als puur indicatief worden gezien.
28
29
Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek
Noordwijk
Teylingen
Cremer Assembly
Vervaardiging van machines en apparaten
Machinefabriek West End
leverancier van machines voor de ruimtevaart, luchtvaart en industrie
ESTEC Europees Centrum voor Ruimtetechniek
Lucht- en ruimtevaart
ATG Netherlands
Ingenieurs en overig technisch ontwerp
DMN Machinefabriek Noordwijkerhout
Vervaardiging van overige machines en apparaten
Eichholtz
Groothandel in huismeubilair
Akzo Nobel
Vervaardiging van verf
Menken Salades & Sauzen
Vervaardiging van overige voedingsmiddelen
Detailresult Logistiek
Expediteurs
Wesseling
Goederenvervoer over de weg
Bron: LISA, 2021. Bewerking Stec Groep
Economisch profiel verschilt sterk per gemeente We zien in alle vier de gemeenten dat de sectoren die doorgaans gevestigd zijn op bedrijventerrein een bijdrage leveren op het gebied van werkgelegenheid. Het gaat vooral om de sectoren bouwnijverheid, industrie en vervoer en opslag. Uitzondering hierop zijn de terreinen in de gemeente Noordwijk. Voor een groot deel is dit te verklaren doordat ESTEC gevestigd is op bedrijventerrein ‘Estec Space Business terrein’. De werkgelegenheid op het terrein bedraagt ongeveer 3.000 banen actief in de lucht- en ruimtevaartsector. In Hillegom, Lisse en Teylingen zien we een sterker industrieel cluster. In Teylingen is bijvoorbeeld Akzo Nobel gevestigd, in Hillegom Plasthill en in Lisse Hobaho.
Figuur 7: Sectorverdeling banen op bedrijventerreinen 100% 90% 80% Overig
70%
Zorg, onderwijs en openbaar bestuur
60%
Lucht- en ruimtevaart
50%
Zakelijke dienstverlening
40%
Bouwnijverheid
30%
Industrie
20%
Vervoer en opslag
10% 0%
Teylingen
Noordwijk
Bron: LISA, 2021. Bewerking Stec Groep
Lisse
Hillegom
30
Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek
Figuur 8: Sectorverdeling werkgelegenheid en economische waarde op bedrijventerreinen
Economische waarde bedrijventerreinen
Alle bedrijventerreinen Hillegom Lisse Noordwijk Teylingen
Areaal
Vestigingen
Banen
Toegevoegde waarde
340 hectare
1.330 vestigingen
17.960 banen
€ 2,0 miljard
op bedrijventerreinen
op bedrijventerreinen
op bedrijventerreinen
240 vestigingen
1.780 banen
€ 197 miljoen
(18% binnen regio)
(10% binnen regio)
(10% binnen regio)
320 vestigingen
3.160 banen
€ 338 miljoen
(17% binnen regio)
(24% binnen regio)
(18% binnen regio)
(17% binnen regio)
122 hectare
450 vestigingen
6.500 banen
€ 738 miljoen
(36% binnen regio)
(34% binnen regio)
(36% binnen regio)
(36% binnen regio)
101 hectare
330 vestigingen
6.520 banen
€ 771 miljoen
(30% binnen regio)
(25% binnen regio)
(36% binnen regio)
(38% binnen regio)
(netto uitgegeven)
58 hectare (17% binnen regio)
59 hectare
Bron: IBIS (2021), LISA (2021), BAG (2021) & CBS (2021). Bewerking Stec Groep.
A44 en diverse N-wegen vitaal belang voor de regionale bedrijvigheid De A44 en de N206 (maar ook de A4, N208 en de N443) zijn van essentieel belang voor de bedrijven in de Bollenstreek. Vrijwel alle grote bedrijventerreinen – zowel in omvang als in werkgelegenheid – zijn direct gelegen aan deze wegen. Gedeeltelijk is de binding met de A44 van belang als zichtlocatie (bijvoorbeeld op Jagtlust of het Akzo terrein). Nog belangrijker is de functie van de wegen voor de grote logistieke- en transportsector in de regio. Voor met name de grootschalige (logistieke) bedrijvigheid is de A44 absoluut onmisbaar om het landelijke verzorgingsgebied van deze bedrijven te kunnen bereiken.
UNIEK WERKMILIEU IN EUROPA: ESTEC Space Business TERREIN I NOORDWIJK In de duinen bij Noordwijk bevindt zich een werkmilieu dat uniek is in Europa, namelijk het European Space Research and Technology Centre (ESTEC). Op dit terrein werken 22 lidstaten van de Europese ruimtevaartorganisatie ESA samen om een breed scala aan ruimtevaartdoelen te realiseren. Naast dat er veel R&D plaatsvindt is het gebied ook een broedplaats voor ruimtevaart gerelateerde startups en scale-ups en heeft de NL Space Campus een samenwerking met de universiteiten in Leiden, Delft en Rotterdam. Er werken op het terrein ongeveer 3000 mensen waarvan een groot deel hightech professionals. ESTEC biedt ruimte aan bedrijvigheid en onderwijs.
Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek
A.2 Innovatie op de bedrijventerreinen in de Bollenstreek De toekomstbestendigheid van de bedrijventerreinen wordt in belangrijke mate bepaald door de huidige bedrijvigheidsstructuur. Zit op een terrein veel innovatieve bedrijvigheid in de ‘nieuwe economie’ of is sprake van een grote concentratie van bedrijven in ‘fossiele’ sectoren die aan het einde van hun levenscyclus zijn? Zijn er op die terreinen mogelijkheden om de transitieslag te maken? Veel aandacht bij onderzoeken naar vernieuwende bedrijvigheid gaat uit naar ontwikkeling van interactiemilieus, campussen en andere kennisintensieve werkmilieus in combinatie met onderwijs- /onderzoeksinstellingen. Veel innovatie is echter ook te herleiden naar ‘doodgewone’ bedrijventerreinen. Aan de voorkant is het niet altijd zichtbaar, maar juist industriële en ook logistieke bedrijven innoveren in hoge mate (NB. de industrie is goed voor 50% van alle R&D investeringen van bedrijven in Nederland en 80% van de top 30 R&D bedrijven is gevestigd op een bedrijventerrein!). De innovatie- en nieuwe economie-footprint is een belangrijke indicator in onze analyse, waarbij we gebruik maken van de data van onze samenwerkingspartner Innovatiespotter 7.
Met hun gegevens kunnen we per terrein de innovatiefootprint in beeld brengen en bepalen wat het aandeel bedrijvigheid is op het terrein in nieuwe, toekomstbestendige (top)sectoren, zoals energie (waterstof) en circulariteit, maar bijvoorbeeld ook innovatie op het gebied van Medtech of Agrofood.
Figuur 9: Innovatieve bedrijven in de Bollenstreek
7
Innovatiespotter vindt met AI (Artificial Intelligence) bedrijven die actief zijn op het gebied van innovatie, technologie en duurzaamheid. Innovatiespotter ontsluit deze bedrijven, geeft inzicht in innovatietrends en onderbouwt die met data. Bronnen voor de analyse zijn websites, rapporten, roadmaps, nieuwsberichten, en de analyses en onderzoeken van de topsectoren zelf. Maar ook subsidieregisters, overzichten van investeerders, awards en nominaties, incubators, octrooidatabases en netwerken waarin de bedrijven actief zijn.
31
32
Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek
Veel bouw- en hightechinnovatie op de bedrijventerreinen In totaal zijn er circa 240 bedrijven met meer dan één werknemer binnen de Bollenstreek die op basis van Innovatiespotter als innovatief worden weergeven. Bedrijventerreinen spelen hier een belangrijke rol in: circa 60% van alle innovatieve bedrijven is op een bedrijventerrein gevestigd. Ook uitgedrukt in werkgelegenheid spelen de bedrijventerreinen een belangrijke rol. Ten opzichte van de totale werkgelegenheid op de bedrijventerreinen in de Bollenstreek is circa 24% van de banen te classificeren als innovatief. Met name de bedrijven op bedrijventerreinen in Hillegom zijn volgens Innovatiespotter innovatief. Opvallend is de verdeling van de innovatieve segmenten over de regio. We zien een hele duidelijke hightech clustering in Noordwijk nabij het ESTEC Space Business terrein. De (woon)kernen daarentegen huisvesten veel innovatieve bedrijven actief in de Health, Bouw en ICT-sectoren.
Figuur 10: Verdeling banen bij innovatie bedrijvigheid in de Bollenstreek Bollenstreek Teylingen Noordwijk Lisse Hillegom 0%
10%
20%
30%
Innovatieve banen
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Overige banen
Bron: Innovatiespotter, 2023. Bewerking Stec Groep
Innovatie in verhouding: landelijk gezien circa 3% van totaal aantal banen innovatief De hierboven getoonde verdeling van het aantal innovatieve banen bij bedrijven in de Bollenstreek moet wel in verhouding worden gezien. Landelijk gezien is circa 3% van de totale werkgelegenheid binnen innovatieve bedrijven ook daadwerkelijk bezig met innovatie / R&D-activiteiten, waarbij in de provincie Zuid-Holland circa 1,2% van de totale toegevoegde waarde van het bedrijfsleven wordt geïnvesteerd in innovatie. Naar verwachting ligt dit percentage in de Bollenstreek hoger. Zeker gezien de activiteiten op het ESTEC Space Business terrein, maar bijvoorbeeld ook bij Akzo Nobel, Ook is in de regio is veel innovatie op het gebied land- en tuinbouw en hieraan gekoppelde industrie (voedingsmiddelenindustrie) aanwezig.
Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek
A.3. Regionale bereikbaarheid staat onder druk Het verbeteren van bereikbaarheid, verkeersveiligheid en leefbaarheid van de Bollenstreek is als topprioriteit opgenomen in de Uitvoeringsagenda Duin en Bollenstreek en als businesscase in de Economische Agenda van de Duin en Bollenstreek. De mobiliteitsopgave binnen de Bollenstreek heeft directe raakvlakken met de bestaande- en nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen in de streek. Ook de diverse woningbouwplannen zorgen uiteraard voor een additionele druk op het wegennet. Rondom de bestaande (regionale) verkeersaders – met name de N206, N208, N443 en N444 zijn de afgelopen jaren diverse projecten uitgevoerd om de doorstroming te bevorderen en verkeersveiligheid te verhogen. Desalniettemin kennen de N-wegen in de Bollenstreek één van de hoogste verkeersdruktes in Nederland. Zo staat de N206 (als ontsluiting richting de A4) in de top 10 drukste N-wegen van Nederland. Ook de A4 zelf kent een aanzienlijke verkeersdruk, ook kijkend naar de toekomst. Momenteel staat de A4 op plek twee in de file top 10 van 2023. In de integrale mobiliteitsanalyse van het ministerie van I&W zal de A4 ook richting 2040 een aanzienlijke mobiliteitsopgave kennen. De (aanhoudende) verkeersdruk en veiligheidsopgave op zowel de regionale N-wegen als A44 is een belangrijk criteria om mee te wegen bij toekomstige bedrijventerreinontwikkeling.
Welk type bedrijvigheid is passend bij de regio, gekeken vanuit mobiliteitsoogpunt? Zo heeft logistieke bedrijvigheid een aanzienlijk hogere verkeersgeneratie per hectare in vergelijking met bijvoorbeeld de industrie of reguliere bedrijvigheid.
Figuur 11: Drukste wegen van Nederland in 2023
Bron: ANWB, filejaarcijfers 2023
33
Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek
A.4. Aanpak klimaatadaptatie op de bedrijventerreinen De bedrijventerreinen in de Bollenstreek zijn over de gehele linie behoorlijk versteend. Indien er groen aanwezig is, is dit vaak op gemeentegrond (openbaar terrein). Relatief weinig ondernemers zijn actief bezig met de aanwezigheid en kwaliteit van de groenvoorziening op hun eigen kavel. Hierdoor zien we – ondanks een ligging voornamelijk in het landelijk gebied – dat de bedrijventerreinen gemiddeld 2 tot 3 graden warmer zijn dan de gemiddelde regionale temperatuur. Deze hoge waarden spelen voornamelijk op de meer binnenstedelijk gelegen bedrijventerreinen in de Bollenstreek (zoals Hillegommerbeek en Jagtlust). Een vertekenend beeld wordt echter gecreëerd door het (agrarisch) grondgebruik rondom bedrijventerreinen gelegen in meer landelijk gebied. Veel akkers rondom deze bedrijventerreinen zijn in gebruik voor de bloemen- en bollenteelt. Na het oogsten van de bloemen in het voorjaar, blijft een kale zandgrond over, wat een vergelijkbaar verhittend effect heeft als ‘reguliere’ bebouwde omgeving. Zie ook het tabblad ‘groenkaart’ in de PowerBI. Hittestress beïnvloedt de locatiewaarde van een gebied in negatieve zin. Het heeft een negatieve impact op de gezondheid van mensen, leefbaarheid van de omgeving, comfort in gebouwen en ook de arbeidsproductiviteit.
Het ‘vergroenen’ van de bedrijventerreinen draagt niet alleen bij aan een betere klimaatadaptatie en biodiversiteit, ook de aantrekkelijkheid van de terreinen als werklocatie wordt verhoogd. Werknemers voelen zich daarnaast ook prettiger in een aantrekkelijke, groene omgeving, en daarmee kan vergroening bijdragen aan een aantrekkelijk werk- en verblijfklimaat. Ook het toevoegen (en vasthouden) van water wordt steeds belangrijker. Tijdens piekbuien neemt het overstromingsrisico van kelders en lager gelegen panden verder toe.
Figuur 12: Water op straat na piekbui op Jagtlust (70 mm neerslag in 2 uur tijd)
Bron: Deltares, richtlijn overstromingsrisico (2018)
34
35
Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek
Werk onderzoek en uitvoeringsagenda klimaatadaptatie uit voor de bedrijventerreinen in de Bollenstreek In 2021 is in opdracht van de HLT-regio onderzoek uitgevoerd naar de effecten van klimaatadaptatie in de regio. De vier uitgangspunten in dit onderzoek zijn van toepassing op de gehele regio, dus ook de bedrijventerreinen. Fysieke ingrepen zoals het toevoegen van meer groene- en blauwe voorzieningen maar bijvoorbeeld ook meer procesmatige ingrepen zoals het creëren van bewustwording bij ondernemers hoort tot de mogelijkheden.
A.5 Mismatch in opleidingsniveau arbeid op de bedrijventerreinen Veel middelbaar opgeleiden in de regio ten opzichte van landelijk gemiddelde Op basis van cijfers van het CBS en het UWV kunnen we uitspraken doen over het opleidingsniveau van de inwoners van de Bollenstreek, en de verwachte ontwikkeling van dit niveau voor de komende 10 jaar. Uit de cijfers blijkt dat de regio relatief veel middelbaar opgeleiden kent. Het aandeel lager-opgeleiden in de regio is gelijk aan het landelijk gemiddelde. Het relatief hoge aandeel middelbaar opgeleide beroepsbevolking valt niet te verklaren door de aanwezigheid van eventuele mbo-opleidingsinstituten in de regio, er zijn namelijk in de regio geen openbare MBO-, HBO- of WO-opleidingsinstituten gevestigd. Wel ligt de regio tussen Leiden en Amsterdam in. Op basis van pendeldata zien we een sterke uitstroom van inwoners woonachtig in de Bollenstreek richting deze gemeenten, om daar te werken. Naar verwachting zijn dit hoger opgeleiden die in de relatieve ‘rust & ruimte’ van de bollenstreek wonen ten opzichte van de drukte in bijvoorbeeld Amsterdam. In lijn met de landelijke prognose, zal het opleidingsniveau van de bevolking in de regio de komende 10 jaar verder toenemen. Het aandeel lager opgeleiden zal naar verwachting in 2030 dalen tot 25%, terwijl het aandeel hoger opgeleiden zal stijgen tot 35%.
Het aandeel middelbaaropgeleiden zal ongeveer stabiel blijven (bron: CBS, 2019).
Figuur 13: Opleidingsniveau Bollenstreek en landelijk
Opleidingsniveau inwoners Bollenstreek
28%
Nederland
28% 0%
Praktisch geschoold
20%
44%
34% 40%
Middelbaar opgeleid
Bron: kengetallen ISCO, CBS, LISA en bureauexpertise Stec Groep
28%
38% 60% Hoger opgeleid
80%
100%
36
Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek
Het beroepsniveau is niet in alle gevallen gelijk aan het opleidingsniveau van een werknemer. Doorgroeimogelijkheden of onder-gekwalificeerde arbeid kunnen ervoor zorgen dat het opleidingsniveau van een werknemer niet overeenkomt met het beroepsniveau. Een één op één match tussen deze gegevens is dan ook niet mogelijk, vanwege het ontbreken van statistische gegevens. Het opleidingsniveau geeft een indicatie van het type werkgelegenheid dat aan sluit bij de bevolking.
Regionale mismatch tussen gevraagd en aangeboden opleidingsniveau op bedrijventerreinen Vergelijken we het opleidingsniveau van de bevolking met het gevraagde opleidingsniveau van arbeid op de bestaande bedrijventerreinen in de regio, dan ontstaat er een mismatch. De bedrijventerreinen in de regio huisvest veel banen in de sectoren (groot)handel, logistiek, industrie en de bouwnijverheid. Deze sectoren hebben juist overwegend praktisch geschoold personeel nodig (gemiddeld gezien 50 -75% van de banen in deze sectoren is praktischgeschoold werk). De mismatch ontstaat voornamelijk in het laag- en middelbaar segment. De bevolking van de Bollenstreek bestaat voor circa 44% uit middelbaar opgeleiden, terwijl de vraag naar arbeid voor 54% uit laagopgeleide banen bestaat. In het hogere segment zijn vraag- en aanbod in evenwicht. 8
Figuur 14: Regionale mismatch opleidingsniveau op de bedrijventerreinen
Gevraagd opleidingsniveau
54%
Opleidingsniveau inwoners Bollenstreek
18%
28%
0% Praktisch geschoold
20%
44%
40%
Middelbaar opgeleid
28%
28%
60%
80%
Hoger opgeleid
Bron: CBS (2020), LISA (2021). Bewerking Stec Groep
Als we deze constateringen combineren met de toekomstige ontwikkeling, concluderen we dat de mismatch groter wordt. Het aandeel arbeidskrachten dat middelbaar tot hoger opgeleid is wordt groter. De uitdaging is om meer middelbaar en hoogopgeleide arbeid aan de regio te binden. Ook het bedrijfsleven kan hieraan bijdragen: door het innoveren van productieprocessen (denk aan robotisering) kan het gevraagd opleidingsniveau verhoogd worden.
8
Op basis van de Beroepenclassificatie (ISCO en SBC), gebruikt door het CBS. Hierin wordt onderscheid gemaakt in (1) laag opleidingsniveau (ISCO-1 & 2): basisonderwijs, vmbo, eerste 3 leerjaren van havo/vwo en entreeopleiding, voormalige assistentenopleiding (2) Middelbaar opleidingsniveau, basisberoepsopleiding (mbo2) (ISCO-3): bovenbouw van havo/vwo, vakopleiding (mbo3), middenkader- en specialistenopleidingen (mbo4) en (3) hoog opleidingsniveau (ISCO-4): hbo, wo
100%
Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek
Tekort aan praktisch geschoolden (gedeeltelijk) opgevuld door inzet van arbeidsmigranten Het aantal arbeidsmigranten in Nederland ligt naar schatting tussen 500.000 en 700.000 in 2021. Deze zijn voornamelijk afkomstig uit Midden- en Oost-Europese landen. Op een totale beroepsbevolking van ongeveer 9 miljoen Nederlanders, hebben arbeidsmigranten een aandeel van circa 5,5%. 30% van de arbeidsmigranten is werkzaam in de logistieke sector, gevolgd door de voedingsindustrie (circa 25%). Juist de logistieke sector is sterk vertegenwoordigd in de regionale economie van de Bollenstreek. In 2021 is door Decisio onderzoek uitgevoerd naar het aantal arbeidsmigranten werkzaam binnen de Greenport Duin- en Bollenstreek. Hieruit blijkt dat er in 2019 circa 10.400 arbeidsmigranten werkzaam waren binnen de regio. Hiervan waren er circa 9.500 werkzaam binnen de Bollenstreek (gemeenten Hillegom, Lisse, Teylingen en Noordwijk). Hiermee hebben arbeidsmigranten een aandeel va. circa 15% in de totale werkgelegenheid binnen de regio. Het valt op basis van de beschikbare werkgelegenheids-gegevens echter niet uit te sluiten dat een deel van de banen die bijvoorbeeld geregistreerd staat bij een uitzendbureau zich niet op een andere locatie (dan op het bedrijventerreinen in de Bollenstreek) bevindt.
De meeste arbeidsmigranten in de Duin- en Bollenstreek zijn actief in de landbouw, groothandel, industrie en horeca, blijkt uit gesprekken die Decisio voerde met arbeidsmigranten. Maar er komt ook steeds meer vraag vanuit andere sectoren naar arbeidsmigranten, zoals de zorg.
Figuur 15: Aantal arbeidsmigranten naar werklocatie in 2010 en 2019
Bron: Decisio (2021), op basis van CBS Microdata
37
38
Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek
A.6. Beter benutten bestaande bedrijventerreinen Over het algemeen worden de bedrijventerreinen in de Bollenstreek – in lijn met het landelijk gemiddelde – relatief goed benut. Op verschillende terreinen (of delen van de terreinen) is een intensiveringsslag echter haalbaar. Door het intensiever gebruik te maken van de beschikbare ruimte (denk aan het benutten van het bebouwingspercentage of bouwhoogte) kan mogelijk een gedeelte van de ruimtevraag op de bestaande terreinen worden opgevangen.
Floor Space Index als graadmeter voor intensief benutten De Floor Space Index (FSI) geeft inzicht in de bebouwingsdichtheid (inclusief verdiepingen). De FSI is de verhouding tussen bebouwde vloeroppervlak en de netto uitgegeven oppervlakte. Een FSI lager dan 1 geeft aan dat het bruto vloeroppervlak op een kavel (inclusief verdiepingen) lager is dan het netto oppervlak van het kavel. Hoe meer verdiepingen een pand telt, hoe hoger de FSI. Een lage FSI houdt in dat bedrijfskavels relatief extensief bebouwd zijn. Landelijk zien we een FSI van 0,6 tot 0,7 op regulier gemengd bedrijventerrein. Voor meer industriële en logistieke locaties ligt dit vaak (fors) lager, gezien de extra buitenruimte voor bijvoorbeeld vrachtwagenbewegingen of buitenopslag van grondstoffen. Voor meer kantoorachtige en hoogwaardige bedrijventerreinen is een FSI tussen 1 en tot 2 realistisch.
Figuur 16: Floor Space Index op de terreinen in de Bollenstreek Akzo Nobel Terrein Rijksstraatweg Bedrijventerrein Rijksstraatweg Bedrijventerrein Sassenheim Zuid De Wetering Warmond Delfweg Dever Estec Terrein Gravendam Hillegom Zuid Hillegommer Beek Industriekade Jagtlust Klei Oost Noordwijk Mallegatspoort Meer En Duin S Gravendijck Treslong Veerpolder Voorhout
0
0,1
Bron: Stec Groep op basis van IBIS (2022) en BAG (2022)
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek
Geen prioritaire terreinen aan te wijzen als focusgebied, intensiveringsslag op kavelniveau Over het algemeen worden de bedrijventerreinen in de Bollenstreek zoals gezegd relatief intensief benut. De gemiddelde FSI in de Bollenstreek ligt op 0,6. Hiermee ligt het gemiddelde in lijn met het landelijk gemiddelde. Terreinen met uitschieters naar beneden (zoals het ESTEC Space Business terrein en de Rijksstraatweg) zijn vanwege de aard van de bedrijfsactiviteiten verklaarbaar. Om ruimtewinst door intensivering van het kavel te realiseren, moet worden gekeken naar individuele kavels en panden. In welke mate intensiveren daadwerkelijk een mogelijkheid is hangt af van het type bedrijvigheid dat zich daar huisvest. Zo is voor bijvoorbeeld logistieke en industriële bedrijvigheid een ruim opgezette kavel met voldoende opslag-, parkeer- en manoeuvreerruimte en hierbij automatisch een lagere FSI cruciaal voor de bedrijfsvoering. Voor bijvoorbeeld bedrijven waarbij parkeren een aanzienlijk deel van het maaiveld in gebruik neemt, is wel een ruimtewinst haalbaar. Denk bijvoorbeeld aan parkeeroplossingen op het dak. Deze oplossing wordt al toegepast in het (voormalige) pand van Bakker Logistics in Lisse.
Figuur 17: niet realistische en realistische ruimtewinst intensiever gebruik kavel
Bron: Satellietdataportaal (2023), bewerking Stec Groep
Naast intensiveren in de breedte ook kijken naar mogelijkheden in de hoogte Het beter benutten van de bestaande bedrijventerreinen kan niet alleen worden gerealiseerd door het verhogen van de FSI door kavels intensiever te bebouwen, ook kan worden gekeken naar het beter benutten van de bouwhoogte. Op de meeste bedrijventerreinen in de Bollenstreek ligt de maximale bouwhoogte tussen 10 tot 15 meter. Hiermee is bedrijfsvastgoed met 2 á 3 bouwlagen goed haalbaar. Uiteraard is het maximaal benutten van de bouwhoogte op bestaande terreinen lastig te realiseren. Een extra laag toevoegen op bestaand vastgoed kan lastig zijn in verband met de bouwconstructie of de huidige eindgebruiker heeft geen behoefte aan extra bedrijfsruimte. Bij herontwikkeling van bestaande kavels of vastgoed kan hier echter wel op worden gestuurd: denk bijvoorbeeld aan het opleggen van een minimale bouwhoogte.
39
Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek
Figuur 18: onbenutte bouwhoogte in de Bollenstreek
Bron: 3D BAG (2023) en Ruimtelijkeplannen.nl, bewerking Stec Groep
Mes snijdt aan twee kanten: ook oude planregels herzien Het beter benutten van de bestaande bedrijventerreinen hoeft niet alleen maar te gebeuren door de ruimte in de huidige bestemmingsplannen beter te benutten: soms zijn de geldende planregels een beperking in de gebruiksmogelijkheden. Om de bestaande bedrijventerreinen zo optimaal mogelijk te benutten, kan het kansrijk zijn de bestaande bestemmingsplannen (en rekening hiermee houden in toekomstig op te stellen omgevingsplannen) nader te bekijken. Deze zijn soms al tientallen jaren oud en bevatten mogelijk verouderde eisen. Voornamelijk op het gebied van de maximaal toegestane bouwhoogte en bebouwingspercentage valt soms ruimtewinst te boeken. Waar bijvoorbeeld 20 jaar geleden vaak éénlaags bedrijfsvastgoed marktconform was, komt anno 2022 steeds vaker het geluid vanuit ondernemers dat zij de hoogte wel in willen gaan, maar dat beperkingen vanuit het bestemmingsplan dit niet toestaan. De toekomstige omgevingsplannen bieden hier kansen toe: bij het opstellen van (onder andere) bouwhoogtes in deze plannen kan hier rekening mee worden gehouden.
40
Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek
A.7. Trends en ontwikkelingen op bedrijventerreinen in de regio Trends en ontwikkelingen met ruimtelijke impact op bedrijventerreinen Verschillende trends en ontwikkelingen hebben impact op de aard en omvang van de ruimtevraag naar bedrijventerreinen. We zoomen hieronder in op de drie meest relevante – en sterk samenhangende – technologisch-maatschappelijke megatrends, waarvan we de grootste ruimtelijke effecten verwachten in de komende jaren 9 : • Circulaire economie • Energie & klimaat • Digitalisering
Drie next economy-megatrends met sterke samenhang en impact op bedrijventerreinen
Circulaire economie Landelijk doel is een 100% circulaire economie in 2050. Tussendoelstelling is 50% circulair in 2030. Er is nog een flinke weg te gaan; uit onderzoek van PBL (ICER 2021) blijkt nog maar 6% van de bedrijven in Nederland circulair. Het merendeel van de bedrijven richt zich daarbij nu op (down)recycling 10 of Bron: Stec Groep, 2022. Zie ook ons whitepaper. claimt zijn product of dienst nog te voorbarig als circulair 11. Om flinke stappen te zetten in circulariteit moeten bedrijven en de samenleving als geheel hoger gaan opereren op de ‘Trap tegen troep’ 12. Al met al staat de circulaire economie nog in de kinderschoenen, al zien we een duidelijke toename in het aantal circulaire activiteiten op bedrijventerreinen afgelopen paar jaar. We zien dat de transitie naar een meer circulaire bedrijfsvoering impact heeft op de ruimtevraag. De drie meest relevante voor de Bollenstreek zijn: • Bestaande bedrijven zetten nieuwe activiteiten en productielijnen op en hebben meer ruimte nodig voor het verzamelen, tussentijds opslaan en hoogwaardig scheiden van secundaire materiaalstromen. • Tot 2032 is er vooral vraag naar plekken om te experimenteren en op te schalen van bewezen circulaire toepassingen, daarna is er steeds meer ruimte nodig voor volledige circulaire productie en logistiek.
• Steeds meer concentratie van circulaire ruimtevraag gaat plaatsvinden op plekken met een kwalitatief onderscheidend profiel. Denk aan plekken waar stromen (grondstoffen, reststromen, warmte, water) maar ook kennis en innovatie makkelijk kunnen worden uitgewisseld. Circulaire bedrijven werken steeds meer cross sectoraal samen rond een specifiek thema, product of plek met een unieke locatiekwaliteit en hoge milieuruimte.
9
Zie ook ons whitepaper: https://stec.nl/ruimte-voor-bedrijventerreinen-topprioriteit-voor-next-economy/
10 11
Denk aan sloopafval van de bouw dat als fundering onder de weg komt in plaats van in nieuwe huizen.
Zie Trouw: https://www.trouw.nl/economie/ondernemers-verkopen-hun-product-vaak-ten-onrechte-alscirculair~bea8411a/ 12 Zie voor meer informatie: https://duurzaamheid.nl/artikelen/trap-tegen-troep-r-ladder-voor-dummies/. De trap tegen troep is gebaseerd op de R-ladder die onder meer door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) en het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) gebruikt wordt. De trap geeft op een begrijpelijke wijze en in ‘gewone mensen taal’ weer wat er precies moet gebeuren in de strijd tegen afval en voor de transitie naar een circulaire economie.
41
Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek
Digitalisering Robotisering en automatisering nemen de laatste jaren sterk toe in de grote bedrijventerreinsectoren industrie, bouw en logistiek. De krappe arbeidsmarkt geeft daarbij een extra boost. Door investeringen in machines en robots kunnen bedrijven de productie vaak opschroeven zonder extra ‘handjes’. Tegelijkertijd ontstaat nieuwe werkgelegenheid voor technische vakmensen, ICT-ers en programmeurs. We zien tot nu toe dat dit leidt tot meer ruimtevraag op bedrijventerreinen. Voor de Bollenstreek zijn de drie meest relevante ontwikkelingen: • We verwachten de komende jaren een sterke groei van robotisering en automatisering in de industrie, logistiek en bouw. Logistiek en bouw kennen nog een lage robotdichtheid in Nederland, terwijl er een enorm potentieel is. Bovendien is krappe arbeidsmarkt een belangrijke versneller van deze trend. • Toenemende robotisering leidt tot verdere schaalvergroting en productiegroei en leidt zeker komende vijf tot tien jaar tot toenemende ruimtevraag. Op langere termijn verwachten we dat er juist minder uitbreidingsruimte nodig is. Na robotisering kunnen bedrijven immers efficiënter de ruimte benutten, bijvoorbeeld door de hoogte in te gaan (mits planologisch mogelijk). Dit verhoogt de effectiviteit per kubieke meter in een pand en daarmee ook de effectiviteit per vierkante meter.
• Een groeiende groep bedrijven overweegt én besluit daadwerkelijk om een deel van hun productieketen terug te halen of dichterbij te organiseren om zo kosten en leveringsrisico’s te reduceren 13. Dit is vooral interessant voor activiteiten die door automatisering en robotisering beter, sneller en goedkoper in Nederland gemaakt kunnen worden en voor kritieke componenten en producten. Uiteindelijk gaat het om relatief kleine volumes en is reshoring een ingrijpende keuze die niet zomaar gerealiseerd is. Het grootste ruimtelijk effect verwachten we door het aanhouden van grotere voorraadbuffers en spreiding van toeleveranciers door bedrijven. Energie & klimaat Het kabinet heeft het klimaatdoel verder aangescherpt. In 2030 moet sprake zijn van tenminste 55% CO2-reductie. Na 2030 wordt ingezet op verdere reductie oplopend naar 80% in 2040. De industrie speelt een belangrijke rol in het behalen van de doelstellingen. De overstap van fossiele naar duurzame grondstoffen is belangrijk om het vestigingsklimaat voor bedrijven te versterken. Uiteindelijk hebben de energietransitie en klimaatadaptatie over de volle breedte van het bedrijfsleven en bedrijventerreinen impact. De drie meest relevante voor de Bollenstreek zijn: • Flinke groei bij het MKB die werk halen uit de energie- en klimaatdoelstellingen.
Zo groeien bestaande en nieuwe installatiebedrijven die zich richten op zonnepanelen, windturbines, warmtepompen, isolatie, airco’s, laadpalen, et cetera. • Komst van nieuwe activiteiten op bedrijventerreinen, zoals waterstof- en/of batterijfabrieken en noodzakelijke ruimte voor de duurzame energie-infrastructuur. Denk hierbij aan de realisatie van nieuwe onderstations (110/150 kV) waarvoor regelmatig bedrijventerreinen in beeld zijn. Maar bijvoorbeeld ook ruimte die nodig is voor grootschalige tijdelijke opslag van duurzaam opgewekte energie. Dit zijn voorbeelden van additionele ruimtevraag die niet in de reguliere raming van de uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen zit. • Klimaatdoelstellingen die vragen om extensivering van bestaande en nieuwe bedrijventerreinen om zo voor groen, wateropvang, voorkomen hittestress en biodiversiteit te zorgen. Dit kan zorgen voor meer ruimtevraag, maar tegelijkertijd ligt er natuurlijk ook een belangrijke uitdaging in het zo slim mogelijk ruimtelijk combineren van de duurzaamheidsopgaven. Dit kan bijvoorbeeld hand en hand gaan met het intensiveren van bedrijventerreinen. Denk aan groene bedrijfsdaken met zonnepanelen en halfverharding op parkeerplekken. 13
Zie bijvoorbeeld: https://eenvandaag.avrotros.nl/item/niet-langer-afhankelijk-van-china-bedrijven-willen-doorcoronacrisis-productie-terug-naar-nederland-halen/ en https://www.consultancy.nl/nieuws/39555/merendeelbedrijven-wil-azie-productie-terughalen-naar-europa en https://www.re-shoring.nl/nieuws/coronacrisis-is-niet-dereden-om-productie-naar-nederland-te-halen
42
43
Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek
Bijlage 1 Bijlage B. Vraag en aanbod Provinciale behoefteraming belangrijke bouwsteen voor toekomstbestendige bedrijventerreinen De provincie Zuid-Holland streeft naar een vitale, toekomstbestendige bedrijventerreinenmarkt. Dit begint bij een goede balans tussen vraag naar en aanbod van bedrijventerreinen. Daarnaast zet de provincie in op het beter benutten van de ruimte op bestaande bedrijventerreinen en het verduurzamen en voorbereiden van de bedrijventerreinen op de toekomst. Deze drie beleidslijnen staan centraal in de nieuwe bedrijventerreinenstrategie die Zuid-Holland begin 2021 heeft vastgesteld. Een actuele raming van de verwachte ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen is hiervoor een belangrijke bouwsteen. Zo vormt de raming bijvoorbeeld input voor nieuwe regionale visies en afspraken over bedrijventerreinen.
Behoefteraming: vraag – aanbod bedrijventerreinen
Onder meer via regionale bedrijventerreinenvisies
Bron: Bedrijventerreinenstrategie Zuid-Holland (2021) en Stec Groep (2021)
B.1 Vertaling provinciale behoefteraming naar de Bollenstreek In november 2021 is de nieuwe behoefteraming bedrijventerreinen van de provincie Zuid-Holland vastgesteld. In deze paragraaf vertalen we de bevindingen vanuit de raming naar het niveau van de Bollenstreek. De vraagraming bestaat uit een drie onderdelen: • Uitbreidingsvraag: raming uitbreidingsvraag op basis van economische- en werkgelegenheidsscenario’s en trends. Op basis van de verwachte economische- en werkgelegenheidsontwikkeling (WLO Hoog en WLO Laag) in Zuid-Holland en inschattingen over de betekenis van trends als robotisering, circulaire economie en energietransitie op het (toekomstige) ruimtegebruik van bedrijven is een raming van de autonome uitbreidingsvraag naar ruimte op bedrijventerreinen van bedrijven in Zuid-Holland opgesteld. Ofwel: het verwachte extra ruimtebeslag dat nodig is op bedrijventerreinen ten opzichte van nu.
44
Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek
•
Vervangingsvraag: ruimtevraag doordat bestaande bedrijventerreinen transformeren. Er kan ook vraag naar bedrijventerreinen ontstaan doordat een gemeente een bestaand bedrijventerrein omzet naar een andere functie, zoals woningen. Voor de (actieve) bedrijven op het bedrijventerrein moet dan vervangende ruimte worden aangeboden. Vanuit de provinciale behoefteraming is bij alle regiogemeenten geïnventariseerd of dit soort plannen er zijn, om hoeveel hectare het precies gaat, om welk type bedrijven en bovenal hoe concreet de plannen zijn. Additionele vraag: nieuwe, grote ruimtevragers van buiten of belangrijke beleidswijzigingen. Tot slot kan additionele ruimtevraag ontstaan door de komst van grote, nieuwe bedrijven van buiten de regio of Zuid-Holland, die niet in de reguliere raming te voorspellen zijn. En er kan extra (of andere) vraag ontstaan door grote beleidswijzingen en infrastructurele ontwikkelingen.
•
1. Autonome behoefteraming Bollenstreek: jaarlijks behoefte aan circa 1,2 tot 2,7 hectare t/m 2030
In de provinciale behoefteraming wordt de uitbreidingsvraag naar regio’s geraamd, deze raming wordt weer opgesplitst naar subregio. De gemeenten Hillegom, Lisse, Noordwijk en Teylingen vallen binnen de provinciale prognose onder de noemer ‘Duin- en Bollenstreek’ maar komen overeen met de Bollenstreek zoals bedoeld in deze visie. Om verwarring te voorkomen noemen we in deze bijlage de ‘Duin- en Bollenstreek’ de ‘Bollenstreek’. De bandbreedte van de uitbreidingsvraag in de Bollenstreek in de periode 2021 tot en met 2030 is 12 tot 27 hectare bedrijventerrein. Dit betekent een jaarlijkse vraag van circa 1,2 tot 2,7 hectare in de periode 2021 tot en met 2030. In de periode 2031 tot en met 2040 is er een uitbreidingsvraag van circa -/-11 tot 62 hectare in de gehele regio Holland-Rijnland. De uitbreidingsvraag in deze periode ligt op een lager niveau vanwege een afvlakkende werkgelegenheidsontwikkeling (negatief in WLO laag scenario) en naar verwachting minder harde stijging van de terreinquotiënt.
Tabel 7: Uitbreidingsvraag in de Bollenstreek in netto hectare Tijdsperiode ▼
Scenario ►
WLO laag
2021 tot en met 2030
WLO hoog 12
27
Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland, Stec Groep, 2021
Vraag naar werkmilieus: voornamelijk vraag vanuit reguliere bedrijvigheid De uitbreidingsvraag vertaalden we voor de regio Holland-Rijnland naar vijf typen werkmilieus. Uit de behoefteraming blijkt dat in Holland-Rijnland de vraag het grootst is naar het reguliere segment en grootschalige distributie. Wanneer we deze verdeling op hoofdlijnen voor de subregio de Bollenstreek maken 14 zien we dat de meerderheid van de vraag uit gaat naar een kavel in een regulier werkmilieu, net als in Holland-Rijnland. In de Bollenstreek ligt de vraag naar kavels geschikt voor grootschalige distributie in verhouding flink lager ligt dan in de regio Holland Rijnland. Door een beperkt geschikt aanbod in het verleden en mindere infrastructurele ontsluiting in vergelijking met omliggende gemeenten is dit werkmilieu niet zo prominent aanwezig in de Bollenstreek. In de Bollenstreek is de vraag vanuit het reguliere bedrijfsleven juist dominant.
14
Omdat de verdeling van de uitbreidingsvraag naar werkmilieu in de provinciale prognose niet is geraamd per subregio projecteren we de verhouding tussen de totale uitbreidingsvraag van subregio de Bollenstreek en de regio Holland-Rijnland op de regionale getallen naar werkmilieu. We finetunen deze getallen op basis van de verschillen in economische structuur in de verschillende deelgebieden in de regio.
45
Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek
Tabel 8: Uitbreidingsvraag naar werkmilieu in netto hectare, 2021 t/m 2030 Holland-Rijnland Werkmilieu ▼
Scenario ►
WLO Laag
Bollenstreek
WLO Hoog
WLO Laag
WLO Hoog
Gemengd stedelijk
4
8
1
2
Campus
5
12
3
6
Regulier
20
42
5
10
Grootschalige distributie (XXL > 3 ha)
19
34
3
5
Grootschalige productie (HMC)
4
14
1
3
Totaal
51
111
12
27
Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland, Stec Groep, 2021 & Stec Groep, 2023.
2. Vervangingsvraag door transformatie bestaande werklocaties: circa 8,5 hectare binnen 10 jaar Als gevolg van transformatie van bestaande bedrijventerreinen verwachten we een vervangingsvraag van maximaal circa 17,4 hectare in de Bollenstreek tot en met 2040. Deze transformatieopgave beslaat bijna 5% van de huidige uitgegeven voorraad. 7,5 hectare van deze vervangingsvraag zal echter organisch plaatsvinden (op Veerpolder). Voor deze transformatie hoeft geen compensatielocatie in beeld te zijn. Voor circa 8,5 hectare is de verwachting dat de uitvoering van de transformatie binnen nu en 10 jaar start. Het faciliteren van de ruimtevraag die voortkomt uit de transformatie van bestaande bedrijventerreinen is afhankelijk van de compensatieplannen van de individuele gemeenten waar transformatieplannen spelen. De gemeente Lisse heeft voor de vervangingsvraag die ontstaat door transformatie op bedrijventerrein Dever (locatie Swets en Zeitlinger) bijvoorbeeld al een specifieke locatie op het oog. Het gaat om de Onderwaterhallen aan de Achterweg-Zuid. Maar ook voor andere verplaatsingen is deze locatie in beeld. Om de vervangingsvraag op deze locatie te kunnen faciliteren is nog wel een bestemmingswijziging nodig.
Momenteel vigeert hier nog de enkelbestemming Bedrijf – Handels- en exportbedrijf, deze bestemming zal nog gewijzigd moeten worden naar een bestemming die een reguliere bedrijfskavel kan faciliteren. In de tabel op de volgende pagina is de vervangingsvraag in de Bollenstreek uiteen gezet. Ook is hierin inzichtelijk gemaakt in hoeverre de transformatieplannen per locatie concreet zijn.
Aanvullende behoefte door verplaatsingsvraag vanuit het buitengebied Binnen de Bollenstreek spelen er ook enkele initiatieven om bestaande bedrijvigheid vanuit het buitengebied te verplaatsen naar de bestaande of nieuwe bedrijventerreinen. Deze verplaatsingsvraag levert een additionele ruimtevraag op bovenop de geraamde uitbreiding- of vervangingsvraag. De inventarisatie van de omvang van deze verplaatsingsvraag loopt momenteel.
46
Tabel 9: Transformatielocaties in de Bollenstreek 15 Transformatie-
Start
Te
Indicatieve
Status / hoe
Waar staat het
Compensatielocatie
Compensatie-
In welke stukken
locatie
transformatie
transformeren
vervangings-
concreet is het
transformatieplan in
(indien bekend)
locatie op de
staat deze
oppervlakte
vraag
plan?
vermeld?
provinciale
compensatie-locatie
3ha kaart?
beschreven?
Onderzoek loopt
Nee
Onderzoek
Pastoorslaan Noord
Nee
Omgevingsvisie
(netto ha) Hillegommer-
Onbekend
Onbekend
Onbekend
beek Hillegom-Noord
Grevelingen-
0 tot 7 jaar
0 tot 5 jaar
5,5 hectare
4,5 hectare
4,1 hectare
Haalbaarheids-
Omgevingsvisie
onderzoek 2023
Hillegom
Haalbaarheids-
Omgevingsvisie
onderzoek 2023
Hillegom
4,5 hectare
Hillegom
Omgevingsvisie Lisse
Nee
Dever
Omgevingsvisie Lisse
straat Onbekend
2,0 hectare
2,0 hectare
Omgevingsvisie Lisse
Achterweg-Zuid
Nee
(Onderwater-locatie)
(locatie Swets
Omgevingsvisie Lisse
en Zeitlinger) Veerpolder
0 tot 15 jaar
7,5 hectare
6,8 hectare
(Warmond)
Organische
Gebiedsvisie Veerpolder
Organische
ontwikkeling,
(2017) en
ontwikkeling, geen
faciliterende rol
bestemmingsplan
aangewezen
voor gemeente
Bedrijventerreinen
transformatielocatie
Nee
n.v.t
Teylingen (2012) Totaal vervangingsvraag
17,4 hectare
Totaal (concrete) vervangingsvraag, exclusief
10,6 hectare
organische transformatie Veerpolder Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland (Stec Groep, 2021), Inventarisatie regiogemeenten (2023) en Omgevingsvisie Hillegom 2030 (2018)
15
In het traject van de provinciale behoefteraming is gemeenten gevraagd een indicatie te geven van de omvang van het plan, of er bedrijven moeten vertrekken als gevolg van de transformatie, op welk termijn het plan wordt uitgevoerd en welke functies er terugkeren op de locatie na transformatie. Op basis van deze kenmerken is de vervangingsvraag ingeschat voor de plannen die voor 2041 van start gaan. Bij transformatieplannen kan het aandeel voor bedrijven bestemde grond dat verdwijnt namelijk verschillen: denk bijvoorbeeld aan het gedeeltelijk behouden van de werkfunctie op het terrein waardoor niet alle bedrijfsgrond behoeft te worden gecompenseerd.
47
3. Additionele ruimtevraag: vooral gericht op de campuslocaties en specifieke clusters De regio Holland-Rijnland en daarmee de Bollenstreek is de enige Zuid-Hollandse regio die de afgelopen jaren geen grootschalige distributiecentra heeft aangetrokken. Deels is dit te verklaren doordat de regio minder hoog op het lijstje staat als logistieke vestigingslocatie bij ontwikkelaars en eindgebruikers (ten opzichte van logistieke hotspots als de A12-corridor en het Rotterdamse havengebied). Deels heeft dit ook te maken met het ontbreken van courant aanbod en krapte, zowel in de bestaande voorraad als op nieuw uit te geven terreinen. De potentie voor additionele vraag zien we in Holland-Rijnland vooral voor de campuslocaties, bijvoorbeeld vanuit het ruimtevaartcluster op het ESTEC Space Business terrein en het Space Business Park in Noordwijk.
48
Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek
B.2 Indicatieve vraag- aanbodconfrontatie binnen de regio De totale ruimtevraag bestaat uit de uitbreidingsvraag (circa 12 tot 27 hectare) plus vervangingsvraag (circa 8,5 hectare). De bandbreedte van de totale ruimtevraag in de Bollenstreek in de periode 2021 tot en met 2030 is dus 20,5 tot 35,5 hectare bedrijventerrein. Fors tekort aan (hard) planaanbod in de regio Binnen de regio is er nog nauwelijks aanbod van bedrijventerreinen: verspreid over de gehele regio is er slechts circa 2 hectare uitgeefbaar aanbod. In onderstaande tabel is het beschikbare aanbod per bedrijventerrein in de Bollenstreek weergegeven. Hiermee is er sprake van een tekort aan hard planaanbod. In het WLO-laag scenario is er sprake van een behoefte van circa maximaal 18 hectare, en in het WLO-hoog scenario is sprake van een behoefte van maximaal 33 hectare tot en met 2030. We merken daarbij op dat de component vervangingsvraag een onzekere factor is (want afhankelijk van de daadwerkelijke realisatie en eventuele compenserende maatregelen, zoals alternatief aanbod), en dat additionele vraag hierin niet is meegerekend.
Tabel 10: Beschikbaar aanbod op de bedrijventerreinen in de Bollenstreek Gemeente
Bedrijventerrein
Uitgeefbaar oppervlakte
Uitgeefbaar oppervlakte
(1-1-2021)
(1-11-2023)
Lisse
Dever
0,4
0,0
Teylingen
BT Rijksstraatweg
1,8
0,8
Teylingen
Voorhout
0,6
0,4
Noordwijk
Space Business Park
1,0
1,0
Noordwijk
Uitbr. Delfweg Bulb TP
1,6
0,0
Noordwijk
'S-Gravendijck
0,2
0,0
Noordwijk
Klei-Oost (Noordwijk)
0,1
0,0
5,7
2,2
Bollenstreek
Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland (Stec Groep, 2021) en regiogemeenten (2023)
Veel zachte plannen in de regio, in totaal circa 30 hectare Naast de harde plannen zijn er diverse zachte plannen in de Bollenstreek, in totaal goed voor zo’n 30 hectare. Dit zijn plannen waarvoor nog een bestemmingsplan/omgevingsplan moet worden vastgesteld. De status van zachte plannen kan sterk verschillen (van idee tot afgestemd in de regio tot voorontwerp bestemmingsplan/wijziging omgevingsplan). Het zachte planaanbod is dynamisch en verandert door de tijd, onderstaande tabel is dus een momentopname en kan in de toekomst qua locaties en hectares (sterk) verschillen.
49
Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek
De provincie Zuid-Holland heefteen stoplichtmodel voor regionale programmering. Onderstaande tabel met zachte plannen (en daarbij horende kleurcodes) zijn als volgt: • •
Groen: ontwikkeling is regionaal afgestemd en passend binnen provinciaal omgevingsbeleid Oranje: alleen onder voorwaarden passend binnen provinciaal omgevingsbeleid en wat zijn die voorwaarden? Rood: komende jaren (in ieder geval vóór 2030) geen ontwikkeling voorzien
•
Tabel 11: Zachte plannen in de Bollenstreek 16 Gemeente
Naam terrein
Hillegom
Status provinciaal stoplichtmodel
Omvang (netto ha)
Reguliergemend
XXLlogistiek
HMC
Status provinciale 3 hectare kaart
Pastoorslaan Noord Hillegom
15
15
-
-
Nee
Lisse
Mallegatspoort 2e fase
3
3
-
-
Nee
Lisse
Rooversbroekpolder 17
n.n.b.
-
-
-
Nee
Noordwijk
’s-Gravendijck-Oost
7
7
-
-
Ja
Teylingen
Greenib
4
4
-
-
Ja
Teylingen
Uitbreiding Akzoterrein
1
-
-
1
n.v.t.
Totaal
30
Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland (Stec Groep, 2021) en input regiogemeenten (2023)
De leegstand op de bedrijventerreinen in de Bollenstreek is met 1,5% erg laag In totaal wordt er op de bedrijventerreinen in de Bollenstreek 46 panden aangeboden (peilmoment eind 2022). Het totale aanbod van bedrijfspanden op bedrijventerreinen in de Bollenstreek bedraagt daarmee circa 29.800 m² (peildatum eind 2022). Hiermee komt het aanbodpercentage op bedrijventerreinen in de Bollenstreek op circa 1,5%. Met de genoemde 1,5% ligt de leegstand ver onder frictieniveau. Over het algemeen wordt een leegstandspercentage van 5% in de markt beschouwd als een gezond percentage. Een gezond leegstandsniveau is belangrijk voor het behouden van voldoende schuifruimte voor bedrijven. Een gezond leegstandsniveau geeft bedrijven bijvoorbeeld ruimte om te groeien binnen het bestaande vastgoed en helpt daarmee om de markt in beweging te houden. Met een combinatie van zowel weinig aanbod van bouwgrond als weinig aanbod in het bestaande vastgoed, komt de markt op slot te zitten.
16 17
zie de Omgevingsverordening (bijlage X, tabel 2)
De ontwikkeling van Rooversbroekpolder is pas mogelijk indien een ontsluitingsweg door de Rooversbroekpolder wordt aangelegd. Geen ontwikkeling verwacht in de periode t/m 2030.
50
Bedrijventerreinen strategie voor de Bollenstreek
Confrontatie vraag-aanbod: ontwikkeling zachte plannen noodzakelijk om in vraag te voorzien Zoals aangegeven, is er binnen de Bollenstreek kwantitatief gezien onvoldoende uitgeefbaar aanbod aanwezig op de bestaande bedrijventerreinen. Ontwikkeling van nieuwe terreinen is dus noodzakelijk om in de toekomstige ruimtevraag te kunnen voorzien. Echter: het tegelijkertijd ontwikkelen van alle zachte plannen waarvan de planvorming tot op heden in een structuurvisie is opgenomen zorgt voor een overaanbod binnen de regio. Onderstaand figuur geeft een kwantitatieve confrontatie weer tussen de vraag en aanbod (zowel hard aanbod als zacht aanbod in structuurvisie). In kwalitatieve zin bestaat er ook een discrepantie tussen de vraag en het (op termijn) beschikbare aanbod. Er is namelijk relatie veel ruimte voor start-ups, maar niet altijd om bedrijven die verder in de levenscyclus zijn. De gemeenten merken dat bedrijven om door te kunnen groeien er soms voor kiezen de Bollenstreek te verlaten. Deze ontwikkeling onderschrijft de druk op de ruimte in de Bollenstreek.