D15 Greenport Ontwikkelingsmij. DenB-streek, jaarverslag 2023.pdf

Wachten op...

de nieuwe stip aan de horizon

Jaarverslag 2023

Greenport Ontwikkelingsmaatschappij B.V.

Over GOM Greenport Ontwikkelingsmaatschappij (GOM) is een besloten vennootschap op publieke basis. Met als taak het ruimtelijk herstructureren en moderniseren van het buitengebied van de Duin- en Bollenstreek. Ons doel is een economisch en ruimtelijk vitale Greenport in een aantrekkelijk landschap.

2

GOM is als uitvoerend grondbedrijf opgericht in 2010. De Greenportgemeenten zijn gezamenlijk aandeelhouder. GOM werkt geheel binnen het beleidskader van de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek (2009, geactualiseerd in 2016) die door de gemeenten is vastgesteld. GOM heeft geen ruimtelijke ordeningsmandaat. De overheid (gemeenten en provincie) is verantwoordelijk voor het ruimtelijk beleid en alle daaronder begrepen beslissingen over de ISG, bestemmingsplannen, bestemmingswijzigingen en het al dan niet toestaan van ruimtelijke ontwikkelingen, waaronder bedrijfsuitbreiding en woningbouw. In het verlengde daarvan draagt GOM bij aan het uitvoeren van deze overheidsbesluiten door bollengrondcompensatie, het realiseren van opvanglocaties voor greenportbedrijven, de verkoop van bouwtitels voor Greenportwoningbouw, het verstrekken van financiële vergoedingen voor het produceren van nieuw bollenteeltareaal en landschapsontwikkeling en het “opruimen” van verouderde en landschappelijk ongewenste bedrijfsbebouwing.

Het GOM-team Het team bestond in 2023 uit: Onno Zwart directeur - bestuurder Martin Stout financieel manager Debbie Haak projectmanager Ammo van Bennekom manager civiel Dennis van Meerendonk administrateur Jeanette Smittenaar officemanager

Colofon Datum: mei 2024 Vormgeving: Gaaf bureau Tekst: Onno Zwart Fotografie: Sven van der Vlugt - Taco van der Eb (p.14-15)

GOM is partner van overheid, bedrijfsleven en grondeigenaren en kan alleen door samenwerking haar taken uitvoeren. Daarom wil GOM met zoveel mogelijk grondeigenaren in het Greenportgebied in contact komen en blijven. En samen met hen en met de gemeenten beoordelen, op basis van haalbaarheid en uitvoerbaarheid, op welke wijze er een bijdrage kan worden geleverd aan de modernisering van het buitengebied en de economische en landschappelijke versterking van de Duin- en Bollenstreek.

Financiering GOM zorgt zelf voor de bekostiging van de herstructurering en werkt daartoe met een gesloten financieel systeem zonder winstoogmerk. Alle inkomsten zijn bedoeld voor de herstructureringsoperatie. Greenportwoningbouw en bollengrondcompensatie zijn de belangrijkste kostendragers voor de herstructurering.

Raad van Commissarissen Een onafhankelijke Raad van Commissarissen ziet namens de aandeelhouders toe op het bestuur en op het gevoerde beleid. Deze Raad bestond ultimo 2023 uit prof. dr. C.P. Veerman (voorzitter), W.R. Duursema RA en ir. N.C.A. Koomen.

Inhoud • Over GOM

2

Financieel jaarverslag

• Inhoud

3

• Meerjarenprogramma

16

• GOM tijdlijn

4

• Investeringsniveau

16

• Voorwoord

5

• Organisatie

17

• Winst & verliesrekening

17

GOM in bedrijf

• Regionaal Investringsfonds (RIF)

17

• Productie 2023

6

• Balanspositie

17

• Productie 2011 – 2023

6

• Risicomanagement en governance

17

• Contractenoverzicht 2011 – 2023 (map)

8

• Productie 2011 – 2023 per gemeente

10

Goed om te weten over GOM

• Voortgang herstructurering in perspectief

10

• FAQ

• Grondexploitatieprojecten

12

• Greenportwoningen

12

18

3

GOM tijdlijn Oprichting Greenport Ontwikkelings­ maatschappij

4

Offensief van Teylingen

Provinciale Verordening Ruimte

Integrale evaluatie Intergemeentelijke Structuurvisie

Provinciale Omgevingsvisie en Omgevings­ verordening

Integrale evaluatie Inter­ gemeentelijke Structuurvisie

Start actualisering Inter­gemeentelijke Structuurvisie

2004

2010

2015

2019

2022/2023

2024

1996

2009

2014

2016

2021

2024

Pact van Teylingen

Samenwerkings­ overeenkomst Greenport Duinen Bollenstreek

Geactualiseerde provinciale Verordening Ruimte met afsprakenkader Duin- en Bollenstreek

Herziene Inter­ gemeentelijke Structuurvisie 2016

Omgevingsvisies Hillegom, Katwijk, Lisse

Inwerking­ treding Omgevingswet

Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duinen Bollenstreek

Op weg naar een nieuwe stip aan de horizon In 2023 is de Intergemeentelijke structuurvisie (ISG) geëvalueerd. Dit heeft een duidelijk rapport met drie heldere conclusies opgeleverd. De ISG is een stevig ruimtelijk instrument waarmee veel resultaten behaald zijn. GOM levert als intergemeentelijk grondbedrijf goed werk. En herijking van beleid is nodig omdat er verschillende ideeën zijn ontstaan over de ambities en doelen voor het buitengebied. Met het evaluatierapport is de basis gelegd voor een nieuwe stip aan de horizon. Die hopelijk ook weer gaat zorgen voor nieuw enthousiasme en eendrachtige samenwerking ten behoeve van een vitaal buitengebied en een duurzame Greenport. Greenport Ontwikkelingsmaatschappij draagt daar graag aan bij. In afwachting van nieuw beleid konden wij helaas ook in 2023 slechts op beperkte schaal opereren. Het uitblijven van besluiten over ISG gerelateerde onderwerpen in enkele gemeenten en het toenemende gebrek aan draagvlak voor het bekostigingsinstrument Greenportwoningen raakt direct aan ons functioneren. Meerdere kansrijke herstructureringsprojecten konden daardoor niet doorgaan. Desalniettemin hebben we kans gezien om toch nog een redelijk aantal contracten te sluiten en projecten te realiseren. 2023 was daarom geen verloren jaar.

In 2023 werd de volgende productie gerealiseerd: - Er is 1 ha 1e klas bollengrond onttrokken (planologisch onherroepelijk). - Er is 1,2 ha nieuw 1e klas bollenteeltareaal gerealiseerd (planologisch verankerd). - Er is geen verrommeling opgeruimd (planologisch verankerd). - Er zijn 8 bouwtitels verkocht (planologisch onherroepelijk). - We konden 6 bollengrondcompensatiecontracten sluiten voor in totaal 1,8 ha te onttrekken 1e klas bollengrond en 0,2 ha te onttrekken 2e klas bollengrond. - Er zijn 5 productiecontracten (d.m.v. opruimen verrommeling) gesloten voor 1,6 ha nieuwe 1e klas bollengrond en er is 1 productiecontract gesloten voor de omzetting van 1,2 ha grasland in bollengrond. - Er zijn 8 bouwtitelcontracten gesloten voor samen 29 Greenportwoningen.

In vervolg op ons vorig jaar genomen besluit om te stoppen met het project Trappenberg-Kloosterschuur, hebben wij gedurende het verslagjaar nauw samengewerkt met de Gemeente Katwijk om te komen tot een voor beiden passende ontbinding van de projectovereenkomst. Deze is gevonden in een overname van de gronden en het project door de Gemeente. In 2024 zal dit worden bekrachtigd. Zoals gezegd, 2023 was geen verloren jaar. Zeker niet als de uitgevoerde ISG evaluatie in 2024 wordt omgezet in een heldere beleidskoers en planologische duidelijkheid voor de toekomst van onze Greenport. Er wacht immers nog een grote opgave. Onno Zwart Directeur GOM

5

GOM in bedrijf Productie 2023 Initiatiefprojecten

Contracteringen

In 2023 heeft GOM in totaal 14 nieuwe initiatiefprojecten in onderzoek genomen (19 in 2022). In overleg met de betrokken grondeigenaren en gemeenten wordt onderzocht welke mogelijkheden er zijn voor (her)ontwikkeling en modernisering, en op welke termijn.

In 2023 heeft GOM 20 nieuwe overeenkomsten gesloten (13 in 2022): • 3 bollengrondcompensatieovereenkomsten (2022: 4) voor in totaal 1,8 ha te onttrekken 1e klas bollengrond (2022: 2ha) • 3 bollengrondcompensatieovereenkomsten (2022: 1) voor 0,2 ha te onttrekken 2e klas bollengrond (2022: 0,5 ha) • 5 contracten (2022: 3) voor het opruimen van in totaal 1,6 ha verrommeling (2022: 0,7 ha) • 1 contract (2022: 1) voor het produceren van 1,2 ha nieuwe 1e klas bollengrond door het omzetten van grasland (2022: 1,2 ha) • 8 bouwtitelcontracten (2022: 4) voor samen 29 Greenportwoningen (2022: 7) (overeenkomsten onder

Herstructurering

6

GOM heeft in 2023 de volgende concrete herstructureringsresultaten geboekt (projecten uitgevoerd en afgerond): • 1,2 ha nieuw 1e klas bollenteeltareaal gerealiseerd (in 2022 was dit 1,1 ha) • 0 ha verrommeling opgeruimd (0,2 ha in 2022) • 8 bouwtitels definitief verkocht (planologisch onherroepelijk geworden) (10 in 2022)

de opschortende voorwaarde van planologische onherroepelijkheid.)

Bollengrondcompensatie In het verslagjaar 2023 is in de Duin- en Bollenstreek 1 ha 1e klas bollengrond planologisch onttrokken (2022: 0,5 ha). Anderzijds is 1,2 ha nieuwe 1e klas bollengrond geproduceerd en planologisch verankerd (1,1 ha in 2022). Dit is gerealiseerd door de omzetting van grasland. Deze jaarproductie is toegevoegd aan de algehele bollengrondbalans voor de Duin- en Bollenstreek (zie elders in dit jaarverslag).

Productie 2011 - 2023 Gerealiseerde herstructurering De totale gecontracteerde (inclusief voorgenomen) en gerealiseerde herstructureringsproductie over de gehele ISGplanperiode t/m het verslagjaar 2023 is samengevat en gespecificeerd in het onderstaande overzicht. Hierin is tevens de voortgang ten opzichte van het vorige verslagjaar 2022 weergegeven. Onder ‘opgeruimde verrommeling’ is uitsluitend de productie opgenomen die heeft geleid tot nieuwe bollengrond. 1e klas Bollengrondcompensatie

Contracten t/m 2023

t/m 2022

t/m 2023

gesloten contracten 181

161

122

t/m 2023

gecontracteerd +20

gerealiseerde contracten 136

t/m 2022

49,6 ha

48 ha

37,8 ha

36,8 ha

+1,6 ha

59,4 ha

111

58,1 ha

+1 ha

56,2 ha

55,1 ha

Opgeruimde verrommeling t/m 2023

+1,3 ha

37,1 ha

+1,1 ha

34 ha

34 ha

t/m 2022

gecontracteerd +1,4 ha

168

139

+0 ha

134

126

10,3 ha ruimte voor ruimte +1,1 ha

23,7 ha 23,7 ha door GOM door GOM

+29

gerealiseerd

waarvan

10,3 ha ruimte voor ruimte 45,9 ha 44,8 ha door GOM door GOM

35,7 ha

Greenportwoningen t/m 2023

gerealiseerd

waarvan

+4

t/m 2022

gecontracteerd

gerealiseerd

afgeronde projecten 115

t/m 2022

gecontracteerd

gerealiseerd +14

1e klas Bollengrondproductie

+0 ha

GOM heeft in totaal op 115 locaties verspreid door het buitengebied van de Bollenstreek projecten gerealiseerd en opgeleverd (111 per ultimo 2022). Op nog eens 21 locaties zijn projecten in uitvoering genomen, maar nog niet afgerond. Voor in totaal 45 gesloten contracten lopen nog planologische procedures.

+8

Locatieportefeuille Tot en met 2023 zijn door GOM in totaal 691 locaties in onderzoek genomen op verzoek van en in samenspraak met de betreffende grondeigenaren en de betrokken gemeenten (t/m 2022 waren dat er 677). Dit illustreert het grote herstructureringspotentieel. Een aanzienlijk deel van de onderzochte locaties is overigens om uiteenlopende redenen ook weer afgevallen. Vaak heeft dit te maken met financiële aspecten, zoals een niet realistisch financieel verwachtingspatroon bij een grondeigenaar Status

of vanwege de financiële onhaalbaarheid van een bepaalde herontwikkelingsgedachte. Ook planologische aspecten (bestemmingsplanregime of ruimtelijke ordeningsafweging/besluitvorming door de gemeenten staan een bepaalde ontwikkeling niet toe) kunnen leiden tot het afvallen van een locatie. De lijst laat daarom van jaar tot jaar mutaties zien omdat de status van een bepaald initiatief in de loop van de tijd (en soms meerdere keren) kan wijzigen. Het komt daarbij zelfs voor dat eerder afgesloten projecten toch weer worden geopend.

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Totaal

%

Afgesloten

16

71

39

32

30

26

27

36

31

18

14

7

2

1

350

51%

Initiatief

2

15

8

2

9

11

13

18

17

15

28

27

15

11

191

27%

Voorbereiding

2

-

-

-

-

-

1

2

-

1

3

2

1

2

14

2%

Uitvoering

1

1

2

-

3

-

2

3

3

2

-

3

1

-

21

3%

Gereed

11

19

13

10

10

10

15

9

8

4

4

2

-

-

115

17%

Totaal aantal initiatieven

32

106

62

44

52

47

58

68

59

40

49

41

19

14

691

100%

7

Bollengrondbalans Per 1/1/2024 bedraagt de bollengrondbalans + 18,4 ha 1e klas bollengrond ten opzichte van de uitgangsdatum 1/1/2011 (was +18,3 ha per 1/1/2023). De bollengrondbalans is opgebouwd uit het saldo van alle gronden met de bestemming bollenteelt en de classificatie 1e klas bollengrond die planologisch zijn onttrokken én alle bollengrond die planologisch en met 1e klas kwaliteit is toegevoegd. In de balans zijn zowel projecten opgenomen die via investeringen van GOM tot stand zijn gebracht als bollengrond die door middel van toepassing van de Ruimte voor Ruimte regeling is geproduceerd (NB. deze regeling bestaat inmiddels niet meer). Van alle inmiddels geproduceerde en door middel van gesloten prestatieovereenkomsten met grondeigenaren nog te produceren 1e klas bollengrond, wordt overigens 62% gerealiseerd door middel van “opruimen verrommeling”.

Areaalbalans Volgens de in de ISG vastgelegde bollengrondcompensatieregelgeving moet planologisch onttrokken 1e klas bollengrond in oppervlakte worden gecompenseerd, maar planologisch onttrokken 2e klas bollengrond niet. Indien daarentegen 2e klas bollengrond wordt opgewaardeerd tot 1e klas niveau, dan mag deze worden aangemerkt als nieuwe, 1e klas bollengrond en

als zodanig ook in de formele bollengrondbalans worden opgenomen. Omdat deze 2e klas bollengrond meestal al de bestemming bollenteelt heeft en als zodanig ook in gebruik is, is er dan geen sprake van een kwantitatieve maar “slechts” van een kwalitatieve toename van het teeltareaal in de streek. Om daarop zicht te houden is de onderstaande balans van het totale teeltareaal gemaakt (per 1/1/2024): - Totaal onttrokken 1e klas areaal - 37,8 ha - Totaal onttrokken 2e klas areaal - 2,2 ha - Geproduceerd 1e klas areaal door opruimen verrommeling GOM + 23,7 ha - Geproduceerd 1e klas areaal door ruimte voor ruimte + 10,3 ha - Geproduceerd 1e klas areaal door omspuiten grasland + 4,1 ha - Totale balans teeltareaal - 1,9 ha Het totale teeltareaal in de Bollenstreek is aldus sinds 1/1/2011 afgenomen met 1,9 ha. Over diezelfde periode is in totaal 18 ha 1e klas bollengrond geproduceerd door opwaardering van grond van 2e klas kwaliteit. Deze oppervlakte speelt geen rol in de “areaalbalans” maar wel in de formele “bollengrondbalans”.

Contractenoverzicht 2011 - 2023

2

1

1

4 1

1

1 2

2

Opruimen verrommeling / sloop opstallen

1

2

1 4

2

1 4

4 4 4 2

Project

5

4

1

1

1

1 4

3 3

1

2

4

1

2

2

1

2

2

1

Greenportwoningen

1

1

1

4

2

4

Bollengrondverbetering

4

2

1

Bollengrondcompensatie

3

4

1 1

1 4 2

4

4

4 2

2 2

2

2 12

4

4

2 1 4

8

2

1 2

1

2

3

2

2

1 1

1

2 2 2

3

4

1

2 1 4

4

2

1 2

2 1 4

4

2

4

3

1 2 2

2

3

4

1

2

1

2

4

2

3

2

2 2

4

1

1

4 4

4 1

1

4

5 4 4

1

4

1

CATEGORIE 1 OPRUIMEN VERROMMELING/SLOOP OPSTALLEN (IN HA) Hillegom: Fredrikslaan 0,32 | Zuiderleidsevaart 0,04 | Beeklaan 0,05 | Beeklaan 0,03 | Beeklaan 0,15 | Beeklaan 0,15 | Noorderleidsevaart 0,61 | Zuiderleidsevaart 0,34 | Noorderleidschevaart 0,53 | Lisse: Loosterweg Zuid 0,17 | Achterweg Zuid 0,01 | Zwartelaan 0,02 | Achterweg Zuid 0,01 | Middenweg 1,10 | 3e Poellaan 0,65 | Akervoorderlaan 0,72 | Akkervoorderlaan 2,84 | Zwartelaan 0,09 | Achterweg Zuid 1,46 | Heereweg 0,4 | Noordwijk: ‘t laantje 0,20 | Boender 0,43 | Bouwvlak Aanhane 1,00 | Herenweg 0,02 | Boender 0,23 | Leidsevaart 0,54 | Duinschooten 0,30 | Zwarteweg 0,42 | Boender 0,52 | Westeinde 1,11 | Gooweg 1,30 | Zilkerduinweg 0,30 | Leidsevaart 0,02 | Vogelaardreef 0,06 | Westeinde 0,04 | Zilkerbinnenweg 0,38 | Herenweg 0,06 | Gerleeweg 0,80 | Leeweg - | Schulpweg 0,22 | Kraaijerslaan 0,67 | Duinschooten 0,50 | Langevelderlaan 0,80 | Herenweg 0,09 | Herenweg 0,34 | Herenweg 0,11 | Herenweg 0,72 | Schippersvaartweg 0,02 | Langevelderlaan 0,48 | Herenweg 1,08 | Herenweg 0,68 | Herenweg 0,12 | Tespellaan 0,07 | Zilkerduinweg 0,6 | Herenweg 0,1 | Westeinde 0,6 | Schulpweg 0,4 | Teylingen: Prinseweg 0,35 | Akervoorderlaan 0,15 | Loosterweg 0,46 | Eikenhorstlaan 0,01 | Eikenhorst laan 0,01 | Loosterweg Zuid 1,00 | Vinkenbaan 0,93 | Rijnsburgerweg 0,37 | Rijnsburgerweg 0,19 | Torenlaan 1,42 | CATEGORIE 2

BOLLENGRONDCOMPENSATIE(IN HA) Hillegom - Eerste klas: Leidsestraat 0,00 | Zuiderleidsevaart 0,07 | Oosteinderlaan 0,07 | Nieuweweg 0,00 | Fredrikslaan 0,04 | Nieuweweg 0,44 | Noorderlaan 0,18 | Noorderleidsevaart 0,06 | Veenenburgerlaan 0,00 | Veenenburgerlaan 0,05 | Leidsestraat 0,03 | Veenenburgerlaan 0,06 | Loosterweg 0,50 | Hyancinthenlaan 0,11 | Pastoorslaan 0,09 | Noorderleidsevaart 0,15 | 1e Loosterweg 0,06 | Noorderlaan 0,07 | Pastoorslaan 0,03 | Hillegom - Tweedeklas Oosteindelaan 0,40 | Oude Weerlaan 0,46 | Lisse - Eerste klas: Keukenhof 4,74 | Keukenhof 4,74 | Fietspad De Engel 0,16 | Achterweg Zuid 0,16 | Achterweg Zuid 0,36 | Zwartelaan 0,02 | Heereweg 0,10 | Achterweg Zuid 0,04 | Heereweg 0,12 | Heereweg 0,14 | Frederikslaan 0,30 | Lisse Tweede klas: Heereweg 0,1 | Noordwijk - Eerste klas: Delfweg 14,42 | Watergang Bronsgeest - | De Zilk 0,92 | Schippersvaartweg 0,63 | Schippersvaartweg 0,24 |

1

4

4 2 2

1

1

4

1

1

2

2 2

1

1

2 2

2

1

2

2

2

2

4

1

4 5

2

2

4

2

4

5

1

4

1 2

1

1

2

2

4

4

4 4

2 4 4

4 1

4

2

2

2

2

1

2 2 2

3

1

2 1 1

3

2

2

9 1

2

1 1

1 1

2

2

2

2

1

4

Schippersvaartweg 0,24 | Schippersvaartweg 0,24 | Gooweg 0,22 | Delfweg 0,02 | Vogelaarsdreef 0,02 | Herenweg 0,07 | Herenweg 0,67 | Duinweg 0,24 | Gooweg 0,09 | Herenweg 1,12 | Leidsevaart 0,10 | Ambachtsweg 1,46 | Ambachteweg 0,60 | Schulpweg 0,07 | Herenweg 0,06 | Zilkerbinnenweg 0,07 | Pilarenlaan 0,01 | Middengebied 2,46 | Westeinde 0,07 | Westeinde 38 0,05 | Langevelderlaan 0,05 | Langevelderlaan 0,26 | Gerleeweg 0,02 | Herenweg 0,06 | Gooweg 0,84 | Gooweg 0,18 | Schippersvaartweg 0,06 | Klein Leeuwenhorst 0,95 | Bronsgeest 2,76 | Bronsgeest 2,76 | Bronsgeest 2,79 | Duindamseweg 1,7 | Herenweg 0,06 | Noordwijk - Tweede klas: Herenweg 0,03 | Achterweg 0,06 | Achterweg 0,01 | Herenweg 0,1 | Achterweg 0,1 | Teylingen - Eerste Klas: Jac.

van Beierenlaan 0,17 | 1e Loosterweg 0,28 | Torenlaan 0,05 | Teylingen - Tweede klas: Loosterweg 0,09 | Loosterweg 0,05 | Loosterweg 0,15 | Bergamolaan 0,14 | CATEGORIE 3 BOLLENGRONDVERBETERING (IN HA) Noordwijk: Menakkerweg 1,03 | Leidsevaart 6,14 | Leidsevaart 2,64 | Leidsevaart 3,29 | Leidsevaart 5,10 | Klein Leeuwenhorst 1,19 | Lisse: Heereweg 0,22 | Teylingen: Loosterweg 2,90 CATEGORIE 4 GREENPORTWONINGEN (AANTAL BOUWTITELS) Hillegom: Fredrikslaan 2 | Zuiderleidsevaart 3 | Fredrikslaan 1 | Fredrikslaan 1 | Fredrikslaan 1 | Zandlaan 2 | Kalkovensbrug 3 | Fredrikslaan 1 | Fredrikslaan 1 | Veenenburgerlaan 1 | Zandlaan 4 | Noorderleidsevaart 2 | Oude Weerlaan 1 | Lisse: Akervoorderlaan 1 | Middenweg 1 | 3e Poellaan 4 | Noordwijk: Zeestraat 6 | Zwarteweg 1 | Gooweg 1 | Pilarenlaan 1 | Westeinde 1 | Maandagsewetering 1 | Duinweg 1 | Westeinde 1 | Westeinde 1 | Schulpweg 1 | Achterweg 1 | Achterweg 1 | Schulpweg 1 | Zilkerbinnenweg 1 | De Boender 1 | Herenweg 1 | Gerleeweg 1 | Herenweg 1 | Gooweg 4 | Gooweg 1 | Schippersvaartweg 1 | Langevelderlaan 1 | Abeelenpark 36 | Herenweg 1 | Duindamseweg 21 | Westeinde 1 | Herenweg 1 | Achterweg 1 | Schulpweg 1 | Teylingen: Rijnsburgerweg 3 | Rijnsburgerweg 7 | Torenlaan 3 | Vinkenbaan 3 | Rijnsburgerweg 1 | Akervoorderlaan 1 | Katwijk: Project Droomhuis 34 | CATEGORIE 5 PROJECTEN (IN HA) Bulb Trade Park/ Abeelenpark 18 | Greenhouse

Park/Droomhuis 23 |

Productie 2011 - 2023 per gemeente Gecontracteerde herstructurering De totale door GOM gecontracteerde herstructureringsproductie (dit is inclusief opgeruimde verrommeling die tot grasland of natuur heeft geleid) over de gehele ISG-planperiode t/m het verslagjaar 2023 is per gemeente samengevat in het onderstaande overzicht.

Bollengrondcompensatie

Bollengrondproductie

Opgeruimde verrommeling

Greenportwoningen

gecontracteerd

gecontracteerd

gecontracteerd

gecontracteerd

Hillegom

2,1 ha

2,2 ha

2,2 ha

21

Lisse

10,6 ha

6 ha

6,4 ha

8

Teylingen

0,5 ha

6,8 ha

4,7 ha

17

Noordwijk

36,4 ha

34,1 ha

14,8 ha

88

Katwijk

-

-

-

34

Ruimte voor ruimte

-

10,3 ha

10,3 ha

-

Totaal

49,6 ha

59,4 ha

38,4 ha

168

Gemeente

10

Voortgang herstructurering in perspectief Het in 2023 vastgestelde meerjarenprogramma heeft een looptijd tot en met 2025 in lijn met de omvang van onze huidige investeringsagenda en de onzekerheden over het langere termijnperspectief voor zowel de herstructurering en de bekostiging daarvan als voor GOM als onderneming. Pas als er nieuwe beleidsmatige duidelijkheid is over het regionale ruimtelijke ordeningsbeleid, de herstructureringsambities, de rol van GOM en de van ons verwachte werkzaamheden en hun bekostigingssysteem, zullen wij een nieuw en geactualiseerd meerjarenperspectief kunnen schetsen. GOM kan alleen goed functioneren indien duidelijk is wat onze aandeelhouders van ons verwachten. Wij hebben begin van dit jaar ons Masterplan geactualiseerd. Dit geeft inzicht in het totale volgens onze informatie aanwezige herstructureringspotentieel in de Duin- en

Bollenstreek anno 2024. Een aanzienlijke taak ligt nog voor. Sinds de inwerkingtreding van de ISG is 112 ha buitengebied geherstructureerd. De totale opgave kan echter zo’n 490 ha groot zijn. Ofwel eenvoudig gesteld: er is nog veel werk te doen.

11

12

Dever Lisse, gesloopte bedrijfsbebouwing t.b.v. uitbreiding kasteelbiotoop.

Grondexploitatieprojecten

Greenport­woningen

Greenport Ontwikkelingsmaatschappij heeft geen grondexploitatieprojecten meer in portefeuille. Bulb Trade Park is afgerond en Trappenberg-Kloosterschuur beëindigd. Dit project en de gronden zullen in 2024 worden overgenomen door de Gemeente Katwijk.

De inkomsten die worden verkregen door de financiële bijdragen uit de ontwikkeling van Greenportwoningen vormen de belangrijkste kostendrager voor de herstructurering. Het maximaal aantal in de ISG toegestane woningen bedraagt 600. Dit aantal is bepaald op basis van het berekende maximaal benodigde investeringsbedrag ten behoeve van de in de ISG opgenomen herstructureringsopgave. De uiteindelijke omvang en het verloop van de herstructurering zijn direct afhankelijk van de ontwikkeling van het aantal Greenportwoningen. Veel hangt dus af van de bereidheid tot initiatieven bij grondeigenaren en van de besluitvorming door gemeenten over de planologische medewerking aan plannen en locaties.

13

Bij de evaluatie van de ISG is vastgesteld dat er sprake is van verminderd draagvlak voor Greenportwoningen. Feit blijft echter dat de herstructurering betaald moet worden. Zorgvuldige ruimtelijke ordening bij het vaststellen van bouwlocaties voor Greenportwoningen zal bijdragen aan het kunnen behouden van dit bewezen effectieve bekostigingsinstrument.

planologische principeverzoeken zijn ingediend), waarvan • 64 titels planologisch onherroepelijk en afgerekend met GOM (2022: 56) • 36 titels in stadium van formele planologische procedure (2022: 12) • 95 titels in stadium van planologisch principeverzoek (2022: 9).

De stand van zaken met betrekking tot de ontwikkeling van het aantal Greenportwoningen was per ultimo 2023 als volgt: - 36 gerealiseerde kavels in Abeelenpark Noordwijkerhout - 34 gerealiseerde kavels in Rijnsburg (Voorhouterweg en Mezenlaan) - 195 bouwtitels elders in het buitengebied (op basis van gesloten overeenkomsten en projecten waarvoor

Onderdeel van deze laatste categorie zijn meerdere mogelijk kansrijke clusterlocaties. Gegeven de actualisering van de ISG is onduidelijk of deze locaties nog gerealiseerd zullen (kunnen) worden.

14

15

Financieel Jaarverslag 2023 De financiële kaders van GOM worden bepaald door het in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders vastgestelde meerjarenprogramma. Het uitvoeringsprogramma van GOM is hiermee in lijn. Meerjarenprogramma

16

GOM geeft uitvoering aan de herstructureringsopdracht die de gemeenten in de ISG hebben vastgelegd. Alle werkzaamheden van GOM vormen één integraal project met één meerjarenbegroting. Op deze manier kan GOM de winsten en verliezen op projecten met elkaar verevenen en de volledige herstructureringsagenda uitvoeren. De meerjarenbegroting bestaat zowel uit projecten met een positief resultaat als projecten met een (per definitie) negatief resultaat. Dat is immers inherent aan herstructurering. Ook de organisatiekosten van GOM maken deel uit van het meerjarenprogramma en worden hierin geactiveerd. De meerjarenprogramma’s van GOM zullen altijd een positief financieel resultaat laten zien omwille van de continuïteit.

Het in mei 2023 vastgestelde meerjarenprogramma heeft een meerjarenbegroting die doorloopt tot en met 2025. Het programma van GOM heeft per 1-1-2024 een investeringsvolume van € 78,2 miljoen, gemeten vanaf de start in 2010. Tot en met 2023 heeft GOM reeds € 67,4 miljoen geïnvesteerd. Het meerjarenprogramma wordt jaarlijks per 1 januari herzien.

Investeringsniveau GOM beschikte voor het boekjaar 2023 over de financiële ruimte om tot ruim € 4,3 miljoen te kunnen investeren. Per saldo heeft GOM in 2023 echter slechts € 1,5 miljoen geïnvesteerd en verplicht. Door de onduidelijkheid over de continuering van het ISG beleid en de pas op de

plaats die wij daardoor hebben moeten maken, is zowel de investeringsruimte als de feitelijke investeringssom aanzienlijk teruggebracht ten opzichte van voorgaande jaren.

Organisatie Alle organisatiekosten en algemene kosten van GOM worden op de balans gezet. De totale organisatiekosten bedroegen in 2023 € 295.913. Hiervan is € 165.545 besteed aan vaste algemene apparaatskosten zoals personeelskosten, huisvestingskosten, kantoorkosten e.d. De overige kosten betreffen variabele apparaatskosten die gemaakt zijn voor de diverse projecten (initiatiefprojecten, voorbereidingsprojecten en uitvoeringsprojecten). De organisatiekosten bleven in 2023 ruim binnen de begroting.

Winst- & verliesrekening Het verslagjaar 2023 is afgesloten met een nihil exploitatieresultaat. Dit is in overeenstemming met de doelstellingen van GOM. De bedrijfsvoering van GOM is ingericht als één integraal herstructureringsproject met één integrale projectexploitatie. Alle kosten en opbrengsten worden in beginsel volledig aan dat totaalproject toegerekend en geactiveerd. De winst- & verliesrekening van GOM is daardoor zeer beperkt in omvang en bevat uitsluitend de verwerking van uit voorzichtigheidsbeginsel getroffen voorzieningen.

Regionaal Investeringsfonds (RIF) Holland-Rijnland heeft in totaal € 10 miljoen aan RIF middelen beschikbaar gesteld ten behoeve van “de versterking van de Greenport Duin- en Bollenstreek”. Deze bijdrage is verwerkt in het meerjarenprogramma en inmiddels formeel afgerekend.

Balanspositie De totale balanspositie van GOM per ultimo 2023 bedraagt € 17,9 miljoen. GOM heeft een financieringsovereenkomst met de BNG Bank (Bank Nederlandse Gemeenten). De vijf huidige aandeelhouders hebben hiertoe een garantstelling verstrekt. Met behulp van deze financieringsovereenkomst kan GOM indien nodig het meerjarenprogramma financieren. GOM is momenteel niet gefinancierd.

Risicomanagement en governance GOM is zich terdege bewust van de noodzaak om financieel zorgvuldig te manoeuvreren en de aanwezige risico’s te beheersen. Directie en Raad van Commissarissen hebben alle aandacht voor risicobeheersing. GOM beschikt over een door onze accountant als zodanig beoordeelde, adequate planning & control organisatie, governance structuur en risicomanagementaanpak. Jaarlijks wordt een integrale risicoanalyse gemaakt, die periodiek wordt bijgesteld en op grond waarvan specifieke risicobeheersingsmaatregelen worden genomen. Doordat wij financieel terughoudend handelen, en uitsluitend investeren indien wij beschikken over de daarvoor benodigde middelen, zijn en blijven onze financiële risico’s goed beheersbaar. Zeker nu GOM geen grondexploitaties meer in portefeuille heeft. Als onderneming is GOM verantwoordelijk voor het genereren van eigen inkomsten ter bekostiging van de herstructurering. Als uitvoeringsorganisatie past ons begrip voor de politiekbestuurlijke realiteit bij onze aandeelhouders. En voor hun wens om het gezamenlijke, regionale ruimtelijke ordeningsbeleid te actualiseren, inclusief het instrument Greenportwoningen.

Dit neemt echter niet weg dat wij ons zorgen maken over de lange duur van dit proces en over (de toekomst van) het instrument Greenportwoningen, het realiteitsgehalte van een eventueel vervangend bekostigingsmodel en de eventuele (financiële) risico’s die het gevolg zouden kunnen zijn van het wijzigen van de vigerende kostenverhaalsystematiek. Voor de continuïteit van onze operatie is het cruciaal om duidelijkheid te krijgen over de (nabije zowel als over de wat verder weggelegen) toekomst van het bekostigingsmodel. Tot die tijd zijn wij genoodzaakt om een pas op de plaats te maken. Door onze activiteiten en investeringen terug te schroeven beperken we onze risico’s. De beschikbare financiële middelen in onze fondsen bepalen de lengte van onze polsstok en zijn voor de korte termijn nog toereikend om de organisatie draaiende te houden en te investeren in herstructureringsprojecten voor zover de nog aanwezige middelen dat toelaten.

17

Goed om te weten over GOM Bepaalt GOM het ruimtelijk beleid voor het buitengebied? Nee. Dat beleid ligt vast in de Intergemeentelijke Structuurvisie ISG die door de gemeenteraden van de Duin- en Bollenstreekgemeenten is vastgesteld en in de diverse bestemmingsplannen. Ook die worden door de gemeenten vastgesteld. GOM is bijvoorbeeld dus ook niet betrokken bij vraagstukken als de tracékeuze voor de Duinpolderweg.

18

Wordt het buitengebied volgebouwd met woningen? Zeker niet. De ISG is wat dat betreft glashelder. Er kunnen in het hele buitengebied van de Duin- en Bollenstreek geen woningen/woonbestemmingen worden gerealiseerd. Uitgezonderd de maximaal 600 toegestane Greenportwoningen. Maar dan alleen op locaties die de gemeenten in hun bestemmingsplan toestaan. De gemeenten streven daarbij juist naar zoveel mogelijk clustering. Dat dit beleid werkt, blijkt ook uit het feit dat er heel wat planinitiatieven van grondeigenaren ruimtelijk worden afgewezen. Waarom worden er soms woonbestem­ mingen gerealiseerd op plekken waar eerst een bedrijfsgebouw stond? In beginsel wordt bij het “opruimen van bedrijfsbebouwing” gestreefd naar het open maken van het landschap. Indien de betreffende grondeigenaar echter een wens heeft om één of enkele woningen daarvoor in de plaats te realiseren, dan kan hij/zij daarvoor een verzoek indienen bij de gemeente. Indien dat verzoek wordt gehonoreerd (nadat door de gemeente een ruimtelijke ordeningsafweging is gemaakt) dan kunnen dergelijke woningen uitsluitend worden gerealiseerd indien daarvoor bij GOM het bijbehorende aantal bouwtitels voor Greenportwoningen wordt gekocht.

Koopt GOM grond of gebouwen in het buitengebied? Nee, dat is niet het geval. Alleen op locaties waar GOM zelf als grondbedrijf een herstructureringsproject realiseert, zou dat bij uitzondering het geval kunnen zijn. Bepaalt GOM waar woningen gebouwd mogen worden? Nee. GOM bepaalt niet waar woningen of woonbestemmingen in het buitengebied mogen komen en beslist dus ook niet waar woningen wel of niet zijn toegestaan. Dit is de bevoegdheid van de gemeenteraden. GOM bepaalt dus ook niet waar clusterlocaties voor Greenportwoningen komen. Moeten er 600 Greenportwoningen in het buitengebied komen? Greenportwoningen zijn geen doel, maar de enige toegestane manier om aan financiën te komen voor de herstructurering. Er zijn niet méér woonbestemmingen nodig dan er aan financiële middelen gevraagd wordt voor de herstructureringsopgave. Indien er andere, realistische, bronnen van financiering zijn, kunnen die ook dienen ter dekking van de herstructureringskosten. Waarom worden bedrijfsgebouwen gesloopt? Bedrijfsgebouwen worden gesloopt om twee redenen. Enerzijds om de hoeveelheid bedrijfsgebouwen en bouwmogelijkheden in het buitengebied te verminderen en daardoor een meer open landschap te maken. Anderzijds omdat in het kader van bollengrondcompensatie is vastgelegd dat vervangende bollengrond voor het grootste gedeelte moet worden terug gemaakt door het verwijderen van bedrijfsbebouwing.

Dit wordt ook wel “opruimen van verrommeling” genoemd. In de ISG zijn de deelgebieden en locaties benoemd waar bij voorkeur - en zo mogelijk - verrommeling wordt opgeruimd.

Als je een bollengrondcompensatie­ contract of een bouwtitelovereen­ komst hebt gesloten met GOM, betekent dat dan dat het project ruimtelijk akkoord is? Nee. GOM sluit deze overeenkomsten altijd onder “opschortende voorwaarde” van een onherroepelijke bestemmingsplanwijzing of omgevingsvergunning. Pas als die er zijn, treedt het contract met GOM in werking en dient er betaald te worden. Indien er geen ruimtelijke ordeningstoestemming komt, vervallen de overeenkomsten met GOM. Wie beslist welke gebouwen er worden gesloopt? GOM sluit overeenkomsten met eigenaren. Dat gebeurt altijd op vrijwillige basis. Een eigenaar moet het dus zelf willen. Sterker nog, in de praktijk is het vrijwel altijd de eigenaar die GOM benadert. GOM beoordeelt deze initiatieven in samenspraak met de betreffende gemeente. Enerzijds wordt gekeken naar de ISG en naar de mate waarin het opruimen van het betreffende object bijdraagt aan de doelstellingen van het beleid, anderzijds worden keuzes gemaakt op basis van onder meer de bollengrondcompensatieplicht, het op dat moment bestaande contracteerbare aanbod, het aanwezige momentum en de beschikbare financiële middelen. Onderhandelt GOM over de hoogte van vergoedingen? Nee. Vergoedingen worden verstrekt op basis van onafhankelijke taxaties door een gecertificeerd taxateur. Daarover wordt niet onderhandeld.

In deze waardebepalingen worden de (vrijwel altijd geldende) verouderde en niet meer marktconforme staat van het vastgoed en het slechte of ongunstige verkoop- of verhuurperspectief (binnen de vigerende bestemming) verdisconteerd.

Liggen de tarieven voor bollengrond­ compensatie en bouwtitels voor altijd vast en wie bepaalt dat eigenlijk? De hoogte van de tarieven is verankerd in de ISG en gekoppeld aan de vastgestelde herstructureringsopgave. De aandeelhouders van GOM hebben de mogelijkheid de tarieven aan te passen. De tarieven worden periodiek gemonitord. Wat doet GOM met de inkomsten die zij realiseert uit bollengrondcompensatie­ contracten en bouwtitelcontracten? In de ISG, in de geldende regelgeving en in de statuten van GOM is verankerd dat GOM al haar inkomsten moet aanwenden ten behoeve van de herstructurering. GOM kan geen winst maken, noch worden de gelden anders besteed. Waarom is het tarief voor 1e klas bol­ lengrondcompensatie € 40 per m²? Dit bedrag is de gemiddelde kostprijs die moet worden betaald voor het terug maken van vervangende bollengrond volgens de in de ISG vastgelegde regels. Het bedrag is dus niet gekoppeld aan de waarde van bollengrond, maar aan het bedrag dat moet worden geïnvesteerd om nieuw bollenareaal te maken, onder meer door het opruimen van bedrijfsgebouwen en bouwvlakken. Overigens is over de € 40 ook btw verschuldigd. Waarom kost een bouwtitel minimaal € 165.000? In de ISG is bepaald dat de herstructurering (grotendeels) bekostigd moet worden uit de opbrengst van bouwtitels.

Omdat er maximaal 600 bouwtitels zijn toegestaan, kan op die wijze worden berekend hoe hoog de opbrengst per bouwtitel zou moeten zijn om aan voldoende middelen te komen. Overigens is bij aankoop van een bouwtitel ook btw verschuldigd. De waarde van de bouwtitel moet in verhouding staan tot de waardesprong die een grondeigenaar realiseert als hij een woning mag bouwen op zijn grond. Zowel de kosten van de herstructurering als de gecreëerde meerwaarde van de grond bepalen dus de hoogte van de bouwtitelprijs.

Mogen Greenportwoningen alleen vrijstaande woningen zijn? Ja. Dit is als zodanig in de Intergemeentelijke Structuurvisie vastgelegd. Enerzijds omdat de “reguliere woningbouw” binnen BSD-gebied (bestaand stedelijk en dorpsgebied) gepland is en er geen verdere verstedelijking van het buitengebied wordt toegestaan. Anderzijds omdat Greenportwoningen primair bedoeld zijn als kostendrager voor de herstructurering en het financieel niet mogelijk is om een vergelijkbare (bouwtitel)opbrengst te halen bij een gelijk aantal maximaal toegestane woningen van een ander type (als bijvoorbeeld twee onder één kap woningen, rijwoningen of gestapelde bouw). Wat gebeurt er als er geen clusterloca­ ties voor Greenportwoningen komen? Dan ontstaat er grote vertraging (en mogelijk afstel) in de herstructurering van het buitengebied (vitale economie in vitaal landschap) vanwege het ontbreken van voldoende inkomsten voor GOM als uitvoerend grondbedrijf. Clusterlocaties zorgen ervoor dat er snel voldoende investeringsbudget vrijkomt voor belangrijke projecten ‘in de pijplijn’ van GOM. Er is behoefte aan versnelling van (grote) projecten, die de regio – en met name de telers - veel ruimtelijke en economische voordelen kunnen opleveren en die een stevige kwaliteitsverbetering van het landschap tot gevolg zullen hebben. Worden de linten in het buitengebied vol gebouwd? Zeker niet.

Gemeenten beslissen over ruimtelijke ordening, en dus ook over het wel/ niet toewijzen van locaties voor de te bouwen Greenportwoningen. De meeste linten dan wel zijdes van een lint zijn bovendien in de Intergemeentelijke Structuurvisie aangewezen als open te houden/open te maken zones. Ten gevolge hiervan zullen gemeenten op die locaties niet meewerken aan woningbouwbestemmingen. Werkt herstructurering prijsopdrijving in de hand? Nee. Marktprijzen komen door vraag en aanbod tot stand. GOM werkt bij het verstrekken

van vergoedingen voor het opruimen van vastgoed echter uitsluitend op basis van een onafhankelijk bepaalde, financiële schadeloosstelling, gebaseerd op marktwaarde. Daar wordt niet over onderhandeld. Dat de beschikbaarheid van een opruimvergoeding in een specifiek geval kan interveniëren in een vraag-aanbod onderhandeling tussen een verkoper en koper, is mogelijk. Opruimen van vastgoed - één van de hoofddoelstellingen van de ISG - kan echter niet “gratis”. Zonder reële vergoeding zullen eigenaren ervoor kiezen hun gebouwen te laten staan of anders te gaan gebruiken, overigens niet zelden in strijd met de vigerende, agrarische bestemming. Omdat er in de Greenport een overaanbod is aan incourant en niet meer binnen het teeltcomplex benodigd vastgoed en GOM niet over de financiële middelen beschikt om dit vastgoed in één keer of überhaupt op te ruimen, is prijsopdrijving in algemene zin zeker niet aan de orde. Het gegeven dat menig gebouweigenaar geen gebruik maakt van een vergoeding van GOM, omdat deze als te laag wordt beoordeeld, ontkracht bovendien het eventuele bestaan van prijsopdrijving. Zit GOM jonge ondernemers in de weg? Het ISG-beleid en de herstructurering en modernisering van het buitengebied hebben mede tot doel de regio als bollenteeltcomplex toekomstbestendig te maken en te houden; vandaar ook het motto: een vitale economie in een vitaal landschap.

Herstructurering geeft juíst meer perspectief voor de jongere generatie telers en aanverwante bedrijven in de Greenport. Door letterlijk ruimte te maken voor een moderne en meer grootschalige verkaveling. Door te voorkomen dat er een teveel aan incourant en niet meer voor het teeltcomplex benodigd vastgoed in het buitengebied blijft staan waarmee geld wordt verdiend buiten het teeltcomplex. En door, indien dat wel het geval is, adequaat te handhaven. Door te voorkomen dat agrarisch vastgoed wordt herbestemd of anders gebruikt , wordt bovendien bereikt dat deze objecten ook voor jongere generaties ondernemers beschikbaar kunnen blijven en wordt speculatie tegengegaan.

19

Greenport Ontwikkelingsmaatschappij B.V. Leidsestraat 130F 2182 DS Hillegom T 0252 - 34 11 50 www.gomdb.nl Email: info@gomdb.nl Twitter: @InfoGomdb.nl Postbus 11 2180 AA Hillegom