D10 GOM Jaarverslag 2021.pdf

Ondertussen

Terwijl de herstructurering vertraagt

Jaarverslag 2021

Greenport Ontwikkelingsmaatschappij B.V.

Over GOM Greenport Ontwikkelingsmaatschappij (GOM) is een besloten vennootschap op publieke basis. Met als taak het ruimtelijk herstructureren en moderniseren van het buitengebied van de Duin- en Bollenstreek. Het doel is een economisch en ruimtelijk vitale Greenport in een aantrekkelijk landschap.

2

GOM is als uitvoerend grondbedrijf opgericht in 2010. De Greenportgemeenten zijn gezamenlijk aandeelhouder. GOM werkt geheel binnen het beleidskader van de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek (2009, geactualiseerd in 2016) die door de gemeenten is vastgesteld. GOM heeft geen ruimtelijke ordeningsmandaat. De overheid (gemeenten en provincie) is verantwoordelijk voor het ruimtelijk beleid en alle daaronder begrepen beslissingen over de ISG, bestemmingsplannen, bestemmingswijzigingen en het al dan niet toestaan van ruimtelijke ontwikkelingen, waaronder bedrijfsuitbreiding en woningbouw. In het verlengde daarvan draagt GOM bij aan het uitvoeren van deze overheidsbesluiten door bollengrondcompensatie, het realiseren van opvanglocaties voor greenportbedrijven, de verkoop van bouwtitels voor Greenportwoningbouw, het verstrekken van financiële vergoedingen voor het produceren van nieuw bollenteeltareaal en landschapsontwikkeling en het “opruimen” van verouderde en landschappelijk ongewenste bedrijfsbebouwing.

Het GOM-team Het team bestond in 2021 uit: Onno Zwart directeur-bestuurder Martin Stout financieel manager Debbie Haak projectmanager Ammo van Bennekom manager civiel Dennis van Meerendonk administrateur Michelle Hardijzer officemanager

Colofon Datum: mei 2022 Vormgeving: Gaaf bureau Tekst: Onno Zwart Fotografie: Sven van der Vlugt

GOM is partner van overheid, bedrijfsleven en grondeigenaren en kan alleen door samenwerking haar taken uitvoeren. Daarom wil GOM met zoveel mogelijk grondeigenaren in het Greenportgebied in contact komen en blijven. En samen met hen en met de gemeenten beoordelen, op basis van haalbaarheid en uitvoerbaarheid, op welke wijze er een bijdrage kan worden geleverd aan de modernisering van het buitengebied en de economische en landschappelijke versterking van de Duin- en Bollenstreek.

Financiering GOM zorgt zelf voor de bekostiging van de herstructurering en werkt daartoe met een gesloten financieel systeem zonder winstoogmerk. Alle inkomsten zijn bedoeld voor de herstructureringsoperatie. Greenportwoningbouw en bollengrondcompensatie zijn de belangrijkste kostendragers voor de herstructurering.

Raad van Commissarissen Een onafhankelijke Raad van Commissarissen ziet namens de aandeelhouders toe op het bestuur en op de werkzaamheden van GOM. Deze Raad bestond ultimo 2021 uit mr. prof. dr. C.P. Veerman (voorzitter), W.R. Duursema, RA en ir. N.C.A. Koomen.

Inhoud • Over GOM

2

Het werk van GOM

• Inhoud

3

• Het werk van GOM

• GOM tijdlijn

4

• Voorwoord

5

GOM in bedrijf

13

Financieel jaarverslag • Meerjarenprogramma

20

• Investeringsniveau

21

• Productie 2021

6

• Organisatie

21

• Performance 2011 – 2021

6

• Winst & verliesrekening

21

• Contractenoverzicht 2011 - 2021 (map)

8

• Regionaal Investringsfonds (RIF)

21

• Performance 2011 - 2021 per gemeente

10

• Balanspositie

21

• Voortgang herstructurering in perspectief

11

• Risicomanagement en governance

21

• Grondexploitatieprojecten

12

• Greenportwoningen

12

Goed om te weten over GOM • FAQ

22

3

Hogeveensepolder

GOM tijdlijn Oprichting Greenport Ontwikkelings­ maatschappij

Offensief van Teylingen

Provinciale Verordening Ruimte

Integrale evaluatie Intergemeentelijke Structuurvisie

Provinciale Omgevingsvisie en Omgevings­ verordening

(Mogelijke) inwerkingtreding Omgevingswet

2004

2010

2015

2019

2023

1996

2009

2014

2016

2022

Pact van Teylingen

Samenwerkings­ overeenkomst Greenport Duin- en Bollenstreek

Geactualiseerde provinciale Verordening Ruimte met afsprakenkader Duin- en Bollenstreek

Herziene Intergemeentelijke Structuurvisie 2016

Integrale evaluatie Intergemeentelijke Structuurvisie

Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek

4

Duinschooten

?

“Het is nu aan de aandeelhouders” Na meer dan 10 jaar beleidsstabiliteit is er in een aantal gemeenten behoefte aan een heroverweging van het ruimtelijk beleid. Zo is de ontwikkeling van (clusterlocaties voor) Greenportwoningen als kostendrager voor de herstructurering geen vanzelfsprekendheid meer. En dienen andere ruimteclaims, zoals die voor eventuele duurzame energieopwekking door windmolens of zonnevelden, zich aan. In afwachting van hernieuwde politiek-bestuurlijke duidelijkheid maken wij noodgedwongen een pas op de plaats. Om onze herstructureringstaken uit te kunnen voeren is politiek-bestuurlijk commitment immers noodzakelijk. Door het uitblijven van planologische besluitvorming over locaties voor Greenportwoningen stagneren onze inkomsten. En zijn de perspectieven onzeker. Wij hebben daarom onze herstructureringsproductie moeten afbouwen, investeringen moeten verminderen en onze organisatie moeten afschalen. Ondanks dat hebben wij in 2021 nog een aantal resultaten kunnen boeken, zij het in bescheiden mate: - De projecten Bulb Trade Park en Abeelenpark zijn afgerond met de definitieve inrichting van de openbare ruimte. - De bouw van de Greenportwoningcluster Mezenlaan in Rijnsburg (onderdeel van het project TrappenbergKloosterschuur) is gestart. - Er zijn 4 bollengrondcompensatiecontracten gesloten voor in totaal 0.17 ha onttrokken bollengrond.

- Er zijn 2 productiecontracten (d.m.v. opruimen verrommeling) gesloten voor 0.65 ha nieuwe 1e klas bollengrond respectievelijk 1.1 ha open graslandschap. - Er zijn 4 bouwtitelcontracten gesloten voor samen 10 Greenportwoningen. - Er is 1,5 ha nieuw 1e klas bollenteeltareaal gerealiseerd. - Er is 2,4 ha verrommeling opgeruimd. - Er zijn 12 bouwtitels verkocht (planologisch onherroepelijk geworden). Het glastuinbouwproject Trappenberg-Kloosterschuur in Katwijk heeft ons in 2021 veel hoofdbrekens gekost. In de bestaande opzet is het project niet meer financieel verantwoord te realiseren. Met de gemeente Katwijk zijn besprekingen gestart om te onderzoeken of het project kan worden gewijzigd. In 2022 zal blijken of dit lukt dan wel of wij zullen moeten besluiten met het project te stoppen.

2022 zou daarmee weleens een sleuteljaar kunnen worden voor GOM. Maar feitelijk breder: voor de toekomst van de herstructurering en voor de toekomst van de Duinen Bollenstreek. De gemeenten hebben een integrale evaluatie van de ISG aangekondigd, mogelijk gevolgd door een actualisering. Gedurende dat proces zal de huidige situatie voortduren. In die tijd blijven wij vanzelfsprekend naar vermogen werken, maar is het helaas onvermijdelijk om een stap terug te doen. Wij houden rekening met een periode van één tot twee jaar waarin onze werkzaamheden en werkorganisatie afgeschaald zullen blijven. Het is nu aan de gemeenten en aan onze aandeelhouders om keuzes te maken over de toekomst van de Duin- en Bollenstreek en de Greenport. En van GOM…… Onno Zwart Directeur GOM

5

GOM in bedrijf Productie 2021 Initiatiefprojecten In 2021 heeft GOM in totaal 41 nieuwe initiatiefprojecten in onderzoek genomen. In overleg met de betrokken grondeigenaren en gemeenten wordt onderzocht welke mogelijkheden er zijn voor (her)ontwikkeling en modernisering, en op welke termijn.

Herstructurering In 2021 zijn de volgende concrete herstructureringsresultaten geboekt (projecten uitgevoerd en afgerond): • 1,5 ha nieuw 1e klas bollenteeltareaal gerealiseerd • 2,4 ha verrommeling opgeruimd • 12 bouwtitels definitief verkocht (planologisch onherroepelijk geworden)

Contracteringen 6

• 2 contracten voor het opruimen van in totaal 1,75 ha verrommeling • 4 bouwtitelcontracten voor samen 10 Greenport­ woningen (overeenkomsten onder de opschortende voorwaarde van planologische onherroepelijkheid.)

Bollengrondcompensatie In het verslagjaar 2021 is in de Duin- en Bollenstreek 0,4 ha 1e klas bollengrond planologisch onttrokken. Anderzijds is 1,5 ha nieuwe 1e klas bollengrond geproduceerd en planologisch verankerd. Dit is gerealiseerd door het verwijderen van bedrijfs­ bebouwing en onderliggende bouwvlakken (opruimen van verrommeling). Deze jaarproductie is toegevoegd aan de algehele bollengrondbalans voor de Duin- en Bollenstreek (zie elders in dit jaarverslag).

In 2021 is een aantal nieuwe overeenkomsten gesloten: • 4 bollengrondcompensatieovereenkomsten voor in totaal 0,17 ha onttrokken 1e klas bollengrond

Performance 2011 - 2021 Gerealiseerde herstructurering De totale gerealiseerde herstructureringsproductie over de gehele ISG-planperiode t/m het verslagjaar 2021 is samengevat en gespecificeerd in het onderstaande overzicht. Contracten

Bollengrondcompensatie

Bollengrondproductie

Opgeruimde verrommeling

148 gesloten contracten

46,3 ha gecontracteerd

54,9 ha gecontracteerd

33,8 ha in totaal gesloopt

112 Afgeronde contracten

36,3 ha gerealiseerd

54,0 ha reeds gerealiseerd

23,5 ha door GOM

10,3 ha Ruimte voor ruimte

10,3 ha Ruimte voor ruimte

103 Afgeronde projecten

44,6 ha door GOM

Greenportwoningen 70 bouwtitels door GOM • 36 Abeelenpark • 16 TBKS fase 1 • 18 TBKS fase 2

74 gecontracteerd met derden plus stadium principe verzoek • 61 bouwtitels in buitengebied obv gesloten overeenkomsten • 46 planologisch gerealiseerd en onherroepelijk • 15 in het stadium van planologische procedure • 13 bouwtitels zijn in onderzoek (stadium van het principe verzoek)

GOM heeft in totaal op 103 locaties verspreid door het buitengebied van de Bollenstreek projecten gerealiseerd en opgeleverd. Deze zijn in het overzicht verwerkt. Op 17 locaties zijn projecten in uitvoering. Deze zijn nog niet in het overzicht opgenomen.

Locatieportefeuille

of vanwege de financiële onhaalbaarheid van een bepaalde herontwikkelingsgedachte. Ook planologische aspecten (bestemmingsplanregime of ruimtelijke ordeningsafweging/besluitvorming door de gemeenten staan een bepaalde ontwikkeling niet toe) kunnen leiden tot het afvallen van een locatie. De lijst laat daarom van jaar tot jaar mutaties zien omdat de status van een bepaald initiatief in de loop van de tijd (en soms meerdere keren) kan wijzigen. Zelfs een eerder afgesloten project kan op enig moment alsnog heropend worden.

In totaal zijn t/m 2021 658 locaties in onderzoek genomen op verzoek van en in samenspraak met de betreffende grondeigenaren en de betrokken gemeenten. Dit illustreert het grote aanwezige herstructureringspotentieel. Een aanzienlijk deel van de onderzochte locaties valt overigens om uiteenlopende redenen ook weer af. Vaak heeft dit te maken met financiële aspecten, zoals een niet realistisch financieel verwachtingspatroon bij een grondeigenaar Status

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Totaal

%

Afgesloten

16

70

39

32

30

28

29

37

33

18

15

7

354

54%

Initiatief

1

16

9

3

10

9

12

20

17

18

27

32

173

26%

Voorbereiding

3

-

-

-

-

-

1

2

2

-

3

-

11

2%

Uitvoering

2

1

2

0

2

1

1

1

2

1

3

1

17

3%

Gereed

10

19

12

10

10

9

15

8

5

3

1

1

103

16%

Totaal aantal initiatieven

32

106

62

44

52

47

58

68

59

40

49

41

658

100%

7

Bollengrondbalans Per 1/1/2022 bedraagt de bollengrondbalans + 17,7 ha 1e klas bollengrond ten opzichte van de uitgangsdatum 1/1/2011. De bollengrondbalans is opgebouwd uit het saldo van alle gronden met de bestemming bollenteelt en de classificatie 1e klas bollengrond die planologisch zijn onttrokken én alle bollengrond die planologisch en met 1e klas kwaliteit is toegevoegd (e.e.a. overeenkomstig de regels daarvoor die in de ISG zijn vastgelegd). In de balans zijn zowel projecten opgenomen die via investeringen van GOM tot stand zijn gebracht als bollengrond die door middel van toepassing van de Ruimte voor Ruimte regeling is geproduceerd. Van alle door GOM (door middel van gesloten prestatieovereenkomsten met grondeigenaren) geproduceerde, nieuwe 1e klas bollengrond is overigens 62% gerealiseerd door middel van “opruimen verrommeling”.

Areaalbalans Volgens de in de ISG vastgelegde bollengrondcompensatieregelgeving moet planologisch onttrokken 1e klas bollengrond in oppervlakte worden gecompenseerd, maar planologisch onttrokken 2e klas bollengrond niet. Indien daarentegen 2e klas bollengrond wordt opgewaardeerd tot 1e klas niveau, dan mag deze worden aangemerkt als nieuwe, 1e klas bollengrond

en als zodanig ook in de f­ormele bollengrondbalans worden opgenomen. Omdat deze 2e klas bollengrond al de bestemming bollenteelt heeft en als zodanig ook in gebruik is, is er dan feitelijk geen sprake van een kwantitatieve toename van het teelt­areaal in de streek (maar wel van een kwalitatieve). Om daarop zicht te houden is de onderstaande balans van het totale teeltareaal (areaalbalans) gemaakt (per 1/1/2022): - Totaal onttrokken 1e klas areaal - 36,3 ha - Totaal onttrokken 2e klas areaal - 1,7 ha - Geproduceerd 1e klas areaal door opruimen verrommeling GOM + 23,5 ha - Geproduceerd 1e klas areaal door ruimte voor ruimte + 10,3 ha - Geproduceerd 1e klas areaal door omspuiten grasland + 2,9 ha - Totale balans teeltareaal - 1,3 ha Het totale teeltareaal in de Bollenstreek is aldus sinds 1/1/2011 afgenomen met 1,3 ha. Over diezelfde periode is in totaal 18 ha 1e klas bollengrond geproduceerd door opwaardering van grond van 2e klas kwaliteit. Deze oppervlakte speelt geen rol in de “areaalbalans” maar wel in de formele “bollengrondbalans”.

Contractenoverzicht 2011 - 2021 1 1

1

1 1 1

2

2 1

1 4

4

1

1 4

4

1

1

2

4 4 2 4

1 2

4 2 1 4 2

8

2

1

2

2 2 2 4 2 1 4

2 2

1

2 2

1 1

1 1 4

4

2

1

5

1

2

3

1

2

2 1

1

2 2

2

4

4 3

2

1

2

2 2

1 4 1 4 4

5 4

4

1

3

4 2 2

1

2

2 2

1

4

4

1

1

1

2

2

2

2

1

2

2

2

4

2

4 1 5 2

4

2

1

4 4

2

4

4 4

4 1

4

2

2

2

2

1

2 2 2

3

1

2 1

3 3

2

9

2

1

1

2

1

2

1

4

1

1

Opruimen verrommeling / sloop opstallen

2

Bollengrondcompensatie

3

Bollengrondverbetering

4

Greenportwoningen

5

Project

4

Performance 2011 - 2021 per gemeente Gerealiseerde herstructurering De totale door GOM gerealiseerde herstructureringsproductie over de gehele ISG-planperiode t/m het verslagjaar 2021 is per gemeente samengevat in het onderstaande overzicht.

10

Duinschooten

Gemeente

Bollengrondcompensatie

Bollengrondproductie

Opgeruimde verrommeling

Greenportwoningen

Hillegom

2,1 ha

2,1 ha

2,1 ha

23

Lisse

10,1 ha

5,0 ha

5,0 ha

5

Teylingen

0,4 ha

8,3 ha

5,4 ha

18

Noordwijk

33,7 ha

29,2 ha

11,0 ha

64

Katwijk

-

-

-

34

Voortgang herstructurering in perspectief De ISG doelstellingen worden door GOM periodiek doorgerekend om grip te krijgen en houden op de omvang van de herstructureringswerkzaamheden. De pijplijn van initiatieflocaties wordt hier vanzelfsprekend bij betrokken, evenals de in meer dan tien jaar binnen GOM opgebouwde specifieke gebiedskennis. De doorrekening geeft enerzijds inzicht in de aantallen projecten die mogelijk zijn en anderzijds in het verdienpotentieel. In de onderstaande figuur is per herstructureringscategorie grafisch weergegeven welk deel wij inmiddels hebben gerealiseerd en welke opgave nog voor ons ligt. Aan de basis van deze doorrekening ligt ons Masterplan herstructurering. Hierin zijn de ISG beleidsdoelstellingen en onze initiatievenlijst op elkaar gelegd, gekwantificeerd en op uitvoerbaarheid getoetst. In de figuur is nog onderscheid

gemaakt tussen projecten die gerealiseerd zouden kunnen worden in de huidige meerjarenplanperiode (t/m 2025) en in de jaren daarna. Of deze verdeling nog realistisch is en of wij überhaupt nog voldoende investeringsmiddelen kunnen (mogen) realiseren uit Greenportwoningbouw laat zich gezien de aangekondigde herijking van de ISG niet voorspellen.

11 6,9 177

116 33,8

24,4

35,2 279

woningbouwtitels in aantallen

opruimen verrommeling in ha

21

46,3

46,1

overige investeringen en herverkaveling (mln)

6,8 88

13,3

12,4

bollengrond­compensatie in ha

kavelverbetering (2e klas en grasland omspuiten in ha)

verkoop bedrijfs- en glaskavels

• Gerealiseerd - • Te realiseren tot en met 2025 - • Te realiseren na 2025

Grondexploitatieprojecten Bulb Trade Park/Abeelenpark

Greenhouse Park Rijnsburg

In circa tien jaar tijd zijn het agrarisch bedrijven­ terrein Bulb Trade Park en de naastgelegen Greenportwoninglocatie Abeelenpark ontwikkeld en aangelegd. Een prestatie waarop wij met voldoening terugkijken. In 2021 hebben wij de openbare ruimte in beide plandelen definitief ingericht. Onze werkzaamheden zijn daarmee afgerond. In 2022 wordt de openbare ruimte overgedragen aan de gemeente Noordwijk.

Het glastuinbouwproject Trappenberg-Kloosterschuur in Katwijk (Rijnsburg) verloopt zeer moeizaam. Het lang ontbreken van concrete vraag naar glastuinbouwkavels in het gebied is hier mede debet aan. Net als de nodige, nadelige financiële ontwikkelingen. Begin 2021 hebben wij daarom besloten het project in de huidige opzet niet te continueren en onze werkzaamheden in het gebied op te schorten, met uitzondering van de aanleg van de woningbouwkavels aan de Mezenlaan. Met de gemeente Katwijk is een onderzoek gestart naar de mogelijkheden om de projectopzet te wijzigen. Dit onderzoek neemt de nodige tijd in beslag. In 2022 verwachten wij uitsluitsel. Wij zullen dan ook een besluit nemen over het al dan niet continueren van het project.

12

Greenport­woningen De inkomsten die worden verkregen door de financiële bijdragen uit de ontwikkeling van Greenportwoningen vormen de belangrijkste kostendrager voor de herstructurering. Het maximaal aantal in de ISG toegestane woningen bedraagt 600. De uiteindelijke omvang en het verloop van de herstructurering zijn dus direct afhankelijk van de ontwikkeling van het aantal Greenportwoningen. Veel hangt daarmee af van de besluitvorming binnen de gemeenten over de planologische medewerking aan clusterlocaties. En van de bereidheid tot medewerking bij grondeigenaren. Dat is de realiteit. Nu de gemeenten voornemens zijn de ISG integraal te evalueren en mogelijk daarna te actualiseren, is niet duidelijk wat dit gaat betekenen voor de ontwikkeling van clusterlocaties en de ontwikkeling van individuele plots voor Greenportwoningen in het buitengebied. De herstructurering stagneert hier niet alleen door, maar is zonder een adequaat bekostigingsmodel simpelweg ook niet (meer) uitvoerbaar. De kansen die de zeer gunstige woningmarkt en de belangstelling van grondeigenaren biedt, blijven daardoor op dit moment onderbenut.

De stand van zaken met betrekking tot de ontwikkeling van het aantal Greenportwoningen was per ultimo 2021 als volgt: - 70 gerealiseerde bouwtitels die deel uitmaken van de grondexploitaties van GOM in Abeelenpark en Trappenberg-Kloosterschuur. Dit aantal is verlaagd ten opzichte van vorig jaar omdat wij de ontwikkeling van het project Trappenberg-Kloosterschuur hebben opgeschort vanwege het lopende onderzoek. De aanvankelijk voor de 3e projectfase gereserveerde bouwtitels zijn hierdoor vrijgevallen. - 74 bouwtitels elders in het buitengebied (op basis van gesloten overeenkomsten en projecten waarvoor planologische principeverzoeken zijn ingediend), waarvan • 46 titels planologisch onherroepelijk en afgerekend met GOM • 15 titels in stadium van formele planologische procedure • 13 titels in stadium van planologisch principeverzoek. Er zijn meerdere op zichzelf kansrijke clusterlocaties in onderzoek. Of en wanneer realisatie hiervan concreet zou kunnen worden, is helaas onzeker. Het is aan de betreffende gemeenten om hierover duidelijkheid te verschaffen.

Het werk van GOM Meer dan 10 jaar herstructurering heeft het nodige bijgedragen aan de hoofddoelstelling van de ISG: een vitale (bollen)economie in een vitaal (bollen)landschap. Het kaartbeeld en de tabellen en grafieken elders in dit jaarverslag illustreren dit. Tegelijkertijd blijkt het keer op keer lastig om alle veranderingen die zich wel, maar soms juist ook niet in het buitengebied hebben voorgedaan, te bevatten. Een kas die acht jaar geleden is gesloopt en verdwenen, is inmiddels vergeten. Een nieuw gebouwde woning is echter volop zichtbaar. Bedrijfsgebouwen die zijn vergroot, hebben het landschap zichtbaar veranderd. Maar dat geldt evenzeer voor bedrijfscomplexen die juist volledig en duurzaam zijn ontmanteld. Of voor gewenste uitbreidingen die door het ruimtelijk beleid van de gemeenten juist zijn tegengehouden of afgewezen. Dat zie je echter niet. Maar het is wel gebeurd.

In de ISG zijn concrete herstructurerings­doelstellingen beschreven. In het verlengde van het ruimtelijk beleid van de gemeenten en de provincie draagt GOM met haar taken en werkzaamheden bij aan de realisatie daarvan. Het bollenteeltareaal dient qua omvang minimaal gelijk te blijven, in kwaliteit verbeterd en qua verkaveling gemoderniseerd. Door middel van bollengrondcompensatie en het verstrekken van financiële herstructureringsvergoedingen wordt dit bereikt.

13 Er wordt vervangende, nieuwe 1e klas bollengrond gerealiseerd door het duurzaam verwijderen van bedrijfsopstallen en onderliggende bouwvlakken en het creëren van nieuw, open teeltlandschap.

Torenlaan

Groeiende, moderne bedrijven worden op adequate wijze ruimtelijk ingepast dan wel uitgeplaatst naar moderne bedrijfslocaties.

14 Ambachtsweg

Loosterweg

Het bollencomplex heeft zich economisch en ruimtelijk versterkt doordat de streek niet ruimtelijk “op slot” is gezet, maar er wel degelijk uitbreidingen en moderniseringen hebben kunnen plaatsvinden, al dan niet via maatwerk.

15 Delfweg

Nieuweweg

Het landschap wordt opener gemaakt en het bollenteeltareaal hersteld. Projecten van GOM dragen daar zeker toe bij.

16

Loosterweg zuid

Vooral incourant vastgoed komt voor opruimen in aanmerking. Juist op locaties waar het landschap en het teeltareaal een impuls kan worden gegeven.

17

Zuider Leidsevaart

De bekostiging van dit alles moet komen uit gecontracteerde bollengrondcompensatie en uit Greenportwoningen. Woningen in het buitengebied die bij uitzondering door de gemeenten ruimtelijk toegestaan kunnen worden. GOM contracteert de afdracht van bouwtitelgelden bij projecten door derden.

18 Rijnsburgerweg

Beeklaan

Greenportwoningen zijn echter ook nodig om de herstructureringslocaties Bulb Trade Park en Greenhousepark financieel mogelijk te maken en worden dan geclusterd gerealiseerd.

19 Mezenlaan

Abeelenpark

Financieel Jaarverslag 2021 De financiële kaders van GOM worden bepaald door het in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders vastgestelde meerjarenprogramma. Het uitvoeringsprogramma van GOM is hiermee in lijn. Meerjarenprogramma GOM geeft uitvoering aan de herstructureringsopdracht die de gemeenten in de ISG hebben vastgelegd. Alle werkzaamheden van GOM vormen één integraal project met één meerjarenbegroting. Op deze manier kan GOM de winsten en verliezen op projecten met elkaar verevenen en de volledige herstructureringsagenda uitvoeren. De meerjarenbegroting bestaat zowel uit projecten met een positief resultaat als projecten met een (per definitie) negatief resultaat. Dat is immers inherent aan

20

Bulb Trade Park

herstructurering. Ook de organisatiekosten van GOM maken deel uit van het meerjarenprogramma en worden hierin geactiveerd. De meerjarenprogramma’s van GOM zullen altijd een positief financieel resultaat laten zien omwille van de continuïteit. Het in mei 2021 vastgestelde meerjarenprogramma heeft een meerjarenbegroting die doorloopt tot en met 2025. Het programma van GOM heeft per 1-1-2022 een investeringsvolume van een kleine € 72 miljoen, gemeten

vanaf de start in 2010. Tot en met 2021 heeft GOM reeds € 62 miljoen geïnvesteerd. Het meerjarenprogramma wordt jaarlijks per 1 januari herzien.

Investeringsniveau GOM beschikte voor het boekjaar 2021 over de financiële ruimte om tot ruim € 6 miljoen te kunnen investeren. Per saldo heeft GOM in 2021 € 5,3 miljoen geïnvesteerd en verplicht. Door het voorlopig stopzetten van het project Trappenberg-Kloosterschuur en de gedwongen afschaling van onze herstructureringsinvesteringen is zowel de investeringsruimte als de feitelijke investeringssom aanzienlijk teruggebracht ten opzichte van voorgaande jaren.

Organisatie Alle organisatiekosten en algemene kosten van GOM worden geactiveerd in het meerjarenprogramma. De totale organisatiekosten bedroegen in 2021 € 531.000. Ruim € 256.000 hiervan is besteed aan vaste algemene apparaatskosten zoals personeelskosten, huisvestingskosten, kantoorkosten e.d. De overige kosten betreffen variabele apparaatskosten die gemaakt zijn voor de diverse projecten (initiatiefprojecten, voorbereidingsprojecten en uitvoeringsprojecten). De organisatiekosten bleven in 2021 ruim binnen de begroting. Het afschalen van onze werkorganisatie is hier mede debet aan.

Winst- & verliesrekening Het verslagjaar 2021 is afgesloten met een nihil exploitatieresultaat. Dit is in overeenstemming met de doelstellingen van GOM. De bedrijfsvoering van GOM is ingericht als één integraal herstructureringsproject met één integrale projectexploitatie. Alle kosten en opbrengsten worden in beginsel volledig aan dat totaalproject toegerekend en geactiveerd. De winst- & verliesrekening van GOM is daardoor zeer beperkt in omvang en bevat uitsluitend de verwerking van uit voorzichtigheidsbeginsel getroffen voorzieningen.

Regionaal Investeringsfonds (RIF) In 2018 heeft GOM van Holland-Rijnland de volledige, resterende bijdrage van de gecontracteerde RIF-middelen ontvangen ten behoeve van “de versterking van de Greenport Duin- en Bollenstreek”. De volledige bijdrage van in totaal € 10 miljoen is verwerkt in het meerjarenprogramma.

Balanspositie De totale balanspositie van GOM per ultimo 2021 bedraagt € 17.294.000 miljoen. GOM heeft een financieringsovereenkomst gesloten met de BNG Bank (Bank Nederlandse Gemeenten). De vijf huidige aandeelhouders hebben hiertoe een garant­stelling verstrekt. Met behulp van deze financierings­overeenkomst kan GOM in de komende jaren het meerjarenprogramma financieren.

Risicomanagement en governance GOM is zich terdege bewust van de noodzaak om financieel zorgvuldig te manoeuvreren en de aanwezige risico’s te beheersen. In het boekjaar 2018 zijn de financiële risico’s toegenomen doordat na besluitvorming door de aandeelhouders de businesscase Versnelling Herstructurering is toegevoegd aan het meerjarenprogramma. Hierdoor is het mogelijk dat GOM - vooruitlopend op de inkomsten uit woning­ bouwtitels - maximaal € 12 miljoen in de herstructure­ ring kan (voor)investeren. In 2021 is dit risico niet verder verzwaard omdat wij hebben afgezien van het investeren van de tweede tranche van 6 miljoen euro. Aanleiding hiervoor is de gerezen onzekerheid over de robuustheid van het verdienmodel van GOM, onder invloed van de politieke discussie in Teylingen en Noordwijk. Directie en Raad van Commissarissen hebben alle aandacht voor risicobeheersing. GOM beschikt over een door onze accountant als zodanig beoordeelde, adequate planning & control organisatie, governance structuur en risicomanagementaanpak. Jaarlijks wordt een integrale risicoanalyse gemaakt, die periodiek wordt bijgesteld en op grond waarvan specifieke risicobeheersingsmaatregelen worden genomen. Doordat wij financieel terughoudend handelen, en feitelijk uitsluitend investeren indien wij beschikken over de daarvoor benodigde middelen, zijn en blijven onze financiële risico’s goed beheersbaar.

21

Goed om te weten over GOM Wordt het buitengebied volgebouwd met woningen? Natuurlijk niet. De ISG is wat dat betreft glashelder. Er kunnen in het hele buitengebied van de Duin- en Bollenstreek geen woningen/woonbestemmingen meer bijkomen. Uitgezonderd de maximaal 600 toegestane Greenportwoningen. Maar dan alleen op locaties die de gemeenten in hun bestemmingsplan toestaan. De gemeenten streven daarbij juist naar zoveel mogelijk clustering. Dat dit beleid werkt, blijkt ook uit het feit dat er heel wat planinitiatieven van grondeigenaren ruimtelijk worden afgewezen.

22

Bepaalt GOM het ruimtelijk beleid voor het buitengebied? Nee. Dat beleid ligt vast in de Intergemeentelijke Structuurvisie ISG die door de gemeenteraden van de Duin- en Bollenstreekgemeenten is vastgesteld en in de diverse bestemmingsplannen. Ook die worden door de gemeenten vastgesteld. GOM is bijvoorbeeld dus ook niet betrokken bij vraagstukken als de tracékeuze voor de Duinpolderweg. Als je een bollengrondcompensatiecontract of een bouwtitelovereenkomst hebt gesloten met GOM, betekent dat dan dat het project ruimtelijk akkoord is? Nee. GOM sluit deze overeenkomsten altijd onder “opschortende voorwaarde” van een onherroepelijke bestemmingsplanwijzing of omgevingsvergunning. Pas als die er zijn, treedt het contract met GOM in werking en dient er betaald te worden. Indien er geen ruimtelijke ordeningstoestemming komt, vervallen de overeenkomsten met GOM. Koopt GOM grond of gebouwen in het buitengebied? Nee, dat is niet het geval. Alleen op locaties waar GOM zelf als grondbedrijf een herstructureringsproject realiseert, zou dat bij uitzondering het geval kunnen zijn.

Bepaalt GOM waar woningen gebouwd mogen worden? Nee. GOM bepaalt niet waar woningen of woonbestemmingen in het buitengebied mogen komen en beslist dus ook niet waar woningen wel of niet zijn toegestaan. Dit is de bevoegdheid van de gemeenteraden. GOM bepaalt dus ook niet waar clusterlocaties voor Greenportwoningen kunnen komen. Waarom worden er soms woonbestemmingen gerealiseerd op plekken waar eerst een bedrijfsgebouw stond? In beginsel wordt bij het “opruimen van bedrijfsbebouwing” gestreefd naar het open maken van het landschap. Indien de betreffende grondeigenaar echter een wens heeft om één of enkele woningen daarvoor in de plaats te realiseren, dan kan hij/zij daarvoor een verzoek indienen bij de gemeente. Indien dat verzoek wordt gehonoreerd (nadat door de gemeente een ruimtelijke ordeningsafweging is gemaakt) dan kunnen dergelijke woningen uitsluitend worden gerealiseerd indien daarvoor bij GOM het bijbehorende aantal bouwtitels voor Greenportwoningen wordt gekocht. Waarom worden bedrijfsgebouwen gesloopt? Bedrijfsgebouwen worden gesloopt om twee redenen. Enerzijds om de hoeveelheid bedrijfsgebouwen en bouwmogelijkheden in het buitengebied te verminderen en daardoor een meer open landschap te maken.

Anderzijds omdat in het kader van bollengrondcompensatie is vastgelegd dat vervangende bollengrond voor het grootste gedeelte moet worden terug gemaakt door het verwijderen van bedrijfsbebouwing. Dit wordt ook wel “opruimen van verrommeling” genoemd. In de ISG zijn de deelgebieden en locaties benoemd waar bij voorkeur - en zo mogelijk - verrommeling wordt opgeruimd.

Onderhandelt GOM over de hoogte van vergoedingen? Nee. Vergoedingen worden verstrekt op basis van onafhankelijke taxaties door een gecertificeerd taxateur. Daarover wordt niet onderhandeld. In deze waardebepalingen worden de (vrijwel altijd geldende) verouderde en niet meer marktconforme staat van het vastgoed en het slechte of ongunstige verkoop- of verhuurperspectief (binnen de vigerende bestemming) verdisconteerd. Liggen de tarieven voor bollengrondcompensatie en bouwtitels voor altijd vast en wie bepaalt dat eigenlijk? De hoogte van de tarieven is verankerd in de ISG en gekoppeld aan de vastgestelde herstructureringsopgave. De aandeelhouders van GOM hebben de mogelijkheid de tarieven eventueel aan te passen. De tarieven worden periodiek gemonitord. Moeten er 600 Greenportwoningen in het buitengebied komen? Greenportwoningen zijn geen doel, maar de enige toegestane manier om aan financiën te komen voor de herstructurering. Er zijn niet méér woonbestemmingen nodig dan er aan financiële middelen gevraagd wordt voor de herstructureringsopgave. Indien er andere, realistische, bronnen van financiering zijn, kunnen die ook dienen ter dekking van de herstructureringskosten.

Waarom is het tarief voor 1e klas bollengrondcompensatie € 40 per m²? Dit bedrag is de gemiddelde kostprijs die moet worden betaald voor het terug maken van vervangende bollengrond volgens de in de ISG vastgelegde regels. Het bedrag is dus niet gekoppeld aan de waarde van bollengrond, maar aan het bedrag dat moet worden geïnvesteerd om nieuw bollenareaal te maken, onder meer door het opruimen van bedrijfsgebouwen en bouwvlakken. Overigens is over de €40 ook btw verschuldigd.

Wie beslist welke gebouwen er worden gesloopt? GOM sluit overeenkomsten met eigenaren. Dat gebeurt altijd op vrijwillige basis. Een eigenaar moet het dus zelf willen. Sterker nog, in de praktijk is het vrijwel altijd de eigenaar die GOM benadert. GOM beoordeelt deze initiatieven in samenspraak met de betreffende gemeente. Enerzijds wordt gekeken naar de ISG en naar de mate waarin het opruimen van het betreffende object bijdraagt aan de doelstellingen van het beleid, anderzijds worden keuzes gemaakt op basis van onder meer de bollengrondcompensatieplicht, het op dat moment bestaande contracteerbare aanbod, het aanwezige momentum en de beschikbare financiële middelen.

Waarom kost een bouwtitel minimaal € 165.000? In de ISG is bepaald dat de herstructurering (grotendeels) bekostigd moet worden uit de opbrengst van bouwtitels. Omdat er maximaal 600 bouwtitels zijn toegestaan, kan op die wijze worden berekend hoe hoog de opbrengst per bouwtitel zou moeten zijn om aan voldoende middelen te komen. Overigens is bij aankoop van een bouwtitel ook btw verschuldigd. De waarde van de bouwtitel moet in verhouding staan tot de waardesprong die een grondeigenaar realiseert als hij een woning mag bouwen op zijn grond. Zowel de kosten van de herstructurering als de gecreëerde meerwaarde van de grond bepalen dus de hoogte van de bouwtitelprijs.

Wat gebeurt er als er geen clusterlocaties voor Greenportwoningen komen? Dan ontstaat er grote vertraging in de herstructurering van het buitengebied (vitale economie in vitaal landschap) vanwege het ontbreken van voldoende inkomsten voor GOM als uitvoerend grondbedrijf. Clusterlocaties zorgen ervoor dat er snel voldoende investeringsbudget vrijkomt voor belangrijke projecten ‘in de pijplijn’ van GOM. Er is behoefte aan versnelling van (grote) projecten, die de regio – en met name de telers - veel ruimtelijke en economische voordelen kunnen opleveren en die een stevige kwaliteitsverbetering van het landschap tot gevolg zullen hebben.

Werkt herstructurering prijsopdrijving in de hand? Nee. Marktprijzen komen door vraag en aanbod tot stand. GOM werkt bij het verstrekken van vergoedingen voor het opruimen van vastgoed echter uitsluitend op basis van een onafhankelijk bepaalde, financiële schadeloosstelling, gebaseerd op marktwaarde. Daar wordt niet over onderhandeld. Dat de beschikbaarheid van een opruimvergoeding in een specifiek geval kan interveniëren in een vraag-aanbod onderhandeling tussen een verkoper en koper, is mogelijk. Opruimen van vastgoed - één van de hoofddoelstellingen van de ISG - kan echter niet “gratis”. Zonder reële vergoeding zullen eigenaren ervoor kiezen hun gebouwen te laten staan of anders te gaan gebruiken, overigens niet zelden in strijd met de vigerende, agrarische bestemming. Omdat er in de Greenport een overaanbod is aan incourant en niet meer binnen het teeltcomplex benodigd vastgoed en GOM niet over de financiële middelen beschikt om dit vastgoed in één keer of überhaupt op te ruimen, is prijsopdrijving in algemene zin zeker niet aan de orde. Het gegeven dat menig gebouweigenaar geen gebruik maakt van een vergoeding van GOM, omdat deze als te laag wordt beoordeeld, ontkracht bovendien het eventuele bestaan van prijsopdrijving.

Mogen Greenportwoningen alleen vrijstaande woningen zijn? Ja. Dit is als zodanig in de Intergemeentelijke Structuurvisie vastgelegd. Enerzijds omdat de “reguliere woningbouw” binnen BSD-gebied (bestaand stedelijk en dorpsgebied) gepland is en er geen verdere verstedelijking van het buitengebied wordt toegestaan. Anderzijds omdat Greenportwoningen primair bedoeld zijn als kostendrager voor de herstructurering en het financieel niet mogelijk is om een vergelijkbare (bouwtitel)opbrengst te halen bij een gelijk aantal maximaal toegestane woningen van een ander type (als bijvoorbeeld twee onder één kap woningen, rijwoningen of gestapelde bouw).

Worden de linten in het buitengebied vol gebouwd? Zeker niet. Gemeenten beslissen over ruimtelijke ordening, en dus ook over het wel/ niet toewijzen van locaties voor de te bouwen Greenportwoningen. De meeste linten dan wel zijdes van een lint zijn bovendien in de Intergemeentelijke Structuurvisie aangewezen als open te houden/open te maken zones. Ten gevolge hiervan zullen gemeenten op die locaties niet meewerken aan woningbouwbestemmingen. Wat doet GOM met de inkomsten die zij realiseert uit bollengrondcompensatiecontracten en bouwtitelcontracten? In de ISG, in de geldende regelgeving en in de statuten van GOM is verankerd dat GOM al haar inkomsten moet aanwenden ten behoeve van de herstructurering. GOM kan geen winst maken, noch worden de gelden anders besteed. Zit GOM jonge ondernemers en starters in de weg? Het ISG-beleid en de herstructurering en modernisering van het buitengebied hebben mede tot doel de regio als bollenteeltcomplex toekomstbestendig te maken en te houden; vandaar ook het motto: een vitale economie in een vitaal landschap. Herstructurering geeft juíst meer perspectief voor de jongere generatie telers en aanverwante bedrijven in de Greenport. Door letterlijk ruimte te maken voor een moderne en meer grootschalige verkaveling.

Door te voorkomen dat er een teveel aan incourant en niet meer voor het teeltcomplex benodigd vastgoed in het buitengebied blijft staan waarmee geld wordt verdiend buiten het teeltcomplex. En door, indien dat wel het geval is, adequaat te handhaven. Door te voorkomen dat agrarisch vastgoed wordt herbestemd of anders gebruikt, wordt bovendien bereikt dat deze objecten ook voor jongere generaties ondernemers beschikbaar kunnen blijven en wordt speculatie tegengegaan.

23

Greenport Ontwikkelingsmaatschappij B.V. Leidsestraat 130F 2182 DS Hillegom T 0252 - 34 11 50 www.gomdb.nl Email: info@gomdb.nl Twitter: @InfoGomdb.nl Postbus 11 2180 AA Hillegom