Bijlage 4 Concept Regionale Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2023.pdf

Schaarste De Huisvestingswet 2014 verplicht de gemeente aan te tonen dat er sprake is van schaarste in de woningvoorraad, voordat het instrument van de huisvestingsverordening in het schaars bevonden deel van de woningvoorraad mag worden ingezet (Uitspraak 201106290/1/H3 en 2011060290/2/H3). Hieronder wordt aangetoond dat sprake is van schaarste, vooral in de sociale huurvoorraad van woningen met een huur tot de huurprijsgrens. Ook voor middeldure woonruimten is de schaarste merkbaar. Met de druk op de woningmarkt komt ook de leefbaarheid in wijken onder druk te staan. Hoewel leefbaarheid zonder de toepassing van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek geen onderdeel uitmaakt van de verdeling, vormt leefbaarheid wel een belangrijke belangenafweging bij regulering van de samenstelling van de woonruimtevoorraad (Uitspraak 201502455/1/A3). Een doelmatige, rechtvaardige en evenwichtige verdeling van de woningvoorraad staat hiermee onder druk en overheidsingrijpen is daarmee vereist. Het uitgangspunt van zowel de Huisvestingswet 2014 als deze verordening is de vrijheid van vestiging van woningzoekenden en een open regionale woningmarkt. Niettemin legitimeren schaarste en de aanwezigheid van specifieke groepen woningzoekenden dat er door de Regio Holland Rijnland tijdelijk wordt (bij-)gestuurd.

Dit alles met het besef dat de meer structurele oplossing van het vraagstuk in de ontwikkeling van de woningvoorraad (zowel kwantitatief als kwalitatief) in brede zin ligt en niet in de verdeling er van. Met deze verordening wordt geborgd dat het aanbieden en toewijzen van woningen op een evenwichtige, rechtvaardige en op een transparante wijze gebeurt en dat wijzigingen in de woningvoorraad weloverwogen plaatsvinden. Doordat de verordening een publiekrechtelijke basis kent en bestuurlijk wordt vastgesteld, is bovendien geborgd dat de bepalingen democratisch gelegitimeerd zijn. Hieronder wordt eerst ingegaan op regionale schaarste en daarna op lokale schaarste. Regionale schaarste De Huisvestingswet 2014 stelt dat gemeenten binnen de regio hun huisvestingsverordeningen op elkaar afstemmen. De Provincie Zuid-Holland stelt daarbij ook dat de schaarste regionaal moet worden aangetoond. Aanvullend stelt de provincie Zuid-Holland in Omgevingsvisie 2021 dat er sprake moet zijn van een voldoende aanbod van sociale woonruimten. De huisvestingsverordening is een instrument om de schaarste te verdelen. Gemeenten en regio’s moeten maatregelen nemen om de schaarste te beperken en als het kan te laten verdwijnen, in de vier jaar dat de huisvestingsverordening geldig is.

23

Concept Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2023 In de woningmarktregio Holland Rijnland zijn goedkope huurwoningen tot de huurprijsgrens schaars. Daarom is in de huisvestingsverordening opgenomen dat het verplicht is voor deze woningen een huisvestingsvergunning aan te vragen. Het is immers binnen dat deel van de regionale woningvoorraad dat zich onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen voordoen. De samenwerkende gemeenten in Holland Rijnland hebben er voor gekozen het schaarstebegrip voor de hele regio te definiëren. De mate waarin specifieke woonruimte schaars is kan per gemeente verschillen. Wanneer de schaarste niet op regionaal niveau wordt gedefinieerd, maar op gemeentelijk niveau, zou dit er toe kunnen leiden dat sommige groepen huishoudens in de ene gemeente van de regio wel in aanmerking komen voor een bepaalde categorie woonruimte onder de huurprijsgrens en in een andere gemeente niet. Dit is in strijd met het principe van een ongedeelde woningmarktregio, die toegankelijk is voor alle huishoudens uit de doelgroep, uit alle gemeenten. Om de woningmarktregio zo open en toegankelijk te houden voor de doelgroep is er daarom voor gekozen om het schaarste begrip niet verder te definiëren. De vraag in de regio naar sociale huurwoningen overschrijdt het aanbod ieder jaar in ruime mate. Uit het Jaarrapport van Holland Rijnland Wonen (2021) blijkt het volgende: •

in de regio staan ruim 58.300 zelfstandige huurwoningen van woningcorporaties die worden verhuurd tegen een prijs onder de huurprijsgrens en bereikbaar zijn voor de huishoudens met een inkomen van minder dan €45.014 (2022);

•

Hiervan hebben ongeveer 47.850 een huur onder de hoogste aftoppingsgrens . Deze woningen zijn bereikbaar voor huishoudens met een inkomen onder €27.150;

•

In de regio Holland Rijnland staan bijna 127.000 huishoudens ingeschreven voor een sociale huurwoning. Daarvan zijn ruim 32.150 huishoudens actief woningzoekend, wat betekent dat zij reageren op vrijkomend aanbod. Jaarlijks komt ongeveer 6,2% van de zelfstandige corporatiewoningen onder de huurprijsgrens vrij. Dit betekent ongeveer 3.600 woningen per jaar. Het aantal reacties op aangeboden corporatiewoningen lag in 2021 op gemiddeld 347 reacties per woning. Dit duidt op een woningmarktsituatie waarin sprake is van schaarste. Ondanks de inspanningen van corporaties en gemeenten, is het niet aannemelijk dat de schaarste op korte termijn vermindert. Er is immers sprake van een forse inhaalvraag (behoefte waar in de afgelopen jaren nog niet in voorzien is). De inhaalvraag voor sociale huurwoningen wordt geschat op ongeveer 6.000 sociale huurwoningen in 2020. Het jaarrapport van HRW laat zien dat de inhaalvraag van 2020 op 2021 is toegenomen naar ongeveer 6.500. Het regionale woningmarktonderzoek laat zien dat de schaarste in de huursector (sociale en middenhuur) zich in alle segmenten voordoet. Tegelijkertijd verwacht de provinciale prognose (2021) een sterkere groei van het aantal huishoudens richting 2030 dan eerdere prognoses (2019 en 2017). Dit zal de druk op de huursector verder verhogen.

Een analyse van inkomensgegevens, woonwensen (op basis van WoOn2018), verhuisbewegingen van inwoners in de regio (CBS) en de huishoudensprognose (2021) geeft een indicatie van de benodigde groei van de sociale en middeldure huurvoorraad. Hieruit blijkt dat de voorraad sociale huurwoningen in de regio netto (dus nieuwbouw minus onttrekkingen door sloop of verkoop) tot 2030 met 30% moet zijn toegenomen om de inhaalvraag weg te werken en aan de toenemende vraag te voldoen. Dit staat gelijk aan 9.150 woningen. Voor middeldure huurwoningen betreft dit 15%. Dit staat ongeveer gelijk aan 4.500 woningen. Deze gegevens tonen aan dat het te verwachten is dat de schaarste aan huurwoningen de komende jaren (tot 2030) zal blijven voortduren.

24

Concept Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2023

10.2 Artikelsgewijze toelichting Artikel 1: Begripsbepalingen In artikel 1 is een aantal begrippen die in de huisvestingsverordening voorkomen nader omschreven: d. DAEB-norm: Voor het bepalen van de inkomensgrens voor middenhuur wordt de DEABnorm gebruikt. Daarom is een toelichting op deze norm toegevoegd aan de definities. e. Doorstromer: Definitie is aangepast om aan te sluiten bij de nieuwe verordening waarbij niet enkel corporatiewoningen maar ook particuliere woningen onder de verordening vallen. g. Huishouden: Van een gemeenschappelijke huishouding is sprake indien twee personen hun hoofdverblijf in dezelfde woning hebben en zij blijk geven zorg te dragen voor elkaar door middel van het leveren van een bijdrage in de kosten van de huishouding. Familieleden in de eerste graad (ouder die met meerderjarig kind in hetzelfde huis woont) voeren geen gezamenlijk huishouden. Kinderen die het hoofdverblijf bij de andere ouder hebben worden niet gerekend tot het huishouden van de woningzoekende. De basisregistratie personen is hierin leidend. h. Huurprijsgrens: Het gaat hier om de rekenhuur, dus de netto huurprijs vermeerderd met dat deel van de servicekosten dat meetelt voor de huurtoeslag. j. Inkomen: Het gaat hier om het verzamelinkomen zijnde het belastbaar inkomen uit de boxen 1 (“werk en woning”), 2 (“aanmerkelijk belang”) en 3 (“sparen en beleggen”). n.

Middeldure huurwoning: In de woonagenda zijn afspraken gemaakt over het beschermen van de betaalbare voorraad voor lage en middeninkomens. Dit begrip is toegevoegd om te definiëren wat we in de regio verstaan onder een middeldure huurwoning. De definitie is gebaseerd op de huurprijsgrenzen die in de regio worden aangehouden voor middeldure huur (van €763,48 t/m €1.000 in 2022). Daarnaast wordt gekeken naar het aantal punten dat een woning scoort op basis van het Woningwaardestelsel (WWS). Dit betekent dat woningen die een huur hebben die hoger is dan de huurprijsgrens voor middeldure huur, maar lager dan het aantal punten dat correspondeert met de huurprijsgrens voor middeldure huurwoningen, onder deze verordening, meetellen als middeldure huurwoning en dus vergunningsplichtig kunnen worden gesteld. Bij de puntenvaststelling van de gemeente wordt met het oog op efficiëntie en effectiviteit (mede) uitgegaan van gegevens van de woonruimten die de gemeente zelf heeft verkregen ten behoeve van het vaststellen van de waarde onroerende zaakbelasting. Er wordt momenteel vanuit het Rijk gewerkt aan een definitie van een middeldure huurwoning. Zo gauw deze bekend is passen we de huisvestingsverordening hierop aan; s. Regionaal gebondene: Regionale binding is vereist om in aanmerking te kunnen komen voor urgentie.

Dit wordt toegepast om te voorkomen dat woningzoekenden vanuit een andere regio voorrang krijgen op die uit de regio Holland Rijnland. Personen uit die andere regio’s hebben immers het alternatief om een urgentieverklaring aan te vragen in hun huidige regio. Er zijn ook personen die nergens in Nederland regionale binding hebben, zij kunnen zich in principe vestigen in een regio waar geen schaarste is aan sociale huurwoningen (krimpregio). x. Sociale huurwoning: Definitie is aangepast om beter aan te sluiten bij de rijksdefinitie. Naast een betere aansluiting bij het nationale is het van belang dat een woning niet meer een sociale huurwoning is als de aanvangshuur boven de dan geldende liberalisatiegrens ligt. De huurder moet zelf binnen zes maanden na ingebruikname van de woning om een huurtoets vragen bij de huurcommissie. Mocht naar aanleiding van deze toets blijken dat de woning op basis van het aantal punten een sociale huurwoning is, dan moet liberalisatie worden teruggedraaid. 25

Concept Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2023 hh. Woonruimte: Het gaat hier om een zelfstandige woonruimte, dat wil zeggen met een eigen toegang, die door een huishouden kan worden bewoond zonder dat wezenlijke voorzieningen als keuken, toilet en badruimte hoeven worden gedeeld met andere huishoudens. ii. Woonruimteverdeelsysteem: Definitie is toegevoegd ter ondersteuning van artikel 2: Werkingsgebied zodat middeldure huurwoningen kunnen worden toegevoegd aan de huisvestingsverordening en het woonruimteverdeelsysteem.

Artikel 2: Toepassing van de verordening 1.

De toepassing van de verordening is beperkt tot (zelfstandige) woonruimten (tijdelijk of permanent). Dit betreft woonruimten met een huurprijs beneden de huurprijsgrens verhuurd door corporaties én sociale huurwoningen van particuliere verhuurders die reeds voor het instellen van deze verordening zijn aangesloten bij het woonruimteverdeelsysteem, evenals sociale huurwoningen van particulieren met 10 of meer sociale huurwoningen woningen waarvan de betreffende woning na het instellen van deze verordening zijn gebouwd. De verordening is ook van toepassing op standplaatsen.

2.

De verordening is niet van toepassing op onzelfstandige woonruimten zoals studentenkamers, verzorgingstehuizen of hotels die voor tijdelijke huisvesting worden ingezet. Ook is zij niet van toepassing op het verlenen van ligplaatsen voor woonschepen. Dit is de voorraad waarop de regiogemeenten willen en kunnen sturen om zo het schaarse woningen doelmatig te kunnen verdelen.

3.

Op voordracht van burgemeester en wethouders van de deelnemende gemeenten kan het Dagelijks Bestuur middeldure huurwoningen die in de betreffende gemeenten staan onder de verordening laten vallen en bewoning van deze woningen vergunningsplichtig stellen. Gemeenten kunnen ervoor kiezen om alle (nieuwe en bestaande) middeldure huurwoningen vergunningsplichtig te stellen of om enkel nieuwe middeldure huurwoningen vergunningsplichtig te stellen die na de inwerkingtreding van deze verordening zijn gerealiseerd.

4.

Op voordracht van burgemeester en wethouders van een van de deelnemende gemeenten kan het Dagelijks Bestuur ook verhuurders met tien of meer middeldure huurwoningen die in de betreffende gemeente staan en die op basis van artikel 2 lid 4 onder deze verordening vallen toelaten tot het woonruimteverdeelsysteem.

5.

Op grond van de Gemeenschappelijke regeling Holland Rijnland liggen de bevoegdheden voor woningtoewijzing bij Holland Rijnland. De regiogemeenten hebben bevoegdheden tot sloop, splitsing of samenvoeging. Zij kunnen hiervoor hun eigen verordening vaststellen.

Artikel 3: Uitvoeringsovereenkomst In artikel 3 wordt benoemd onder welke voorwaarden de woonruimteverdeling in praktijk wordt geregeld. Afspraken voor de uitvoering van de verordening worden vastgelegd in een uitvoeringsovereenkomst. De uitvoering is voor een groot deel opgedragen aan de vereniging Holland Rijnland Wonen (HRW). Particuliere verhuurders met tien of meer midden huurwoningen in de woningmarktregio kunnen op basis van artikel 2 lid 5 verplicht worden aan te sluiten bij het woonruimteverdeelsysteem.

26

Concept Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2023

Artikel 4: Beleidscommissie De beleidscommissie adviseert het Dagelijks Bestuur van de regio en HRW over het huisvestingsbeleid en de werking daarvan. Als woningmarktontwikkelingen het noodzakelijk maken dat de verordening of de uitvoeringsovereenkomst worden aangepast, dan adviseert de beleidscommissie hierover.

Artikel 5: Register van woningzoekenden Dit register is bedoeld voor de bepaling van de rangorde bij woningtoewijzing van woningen die in het centrale aanbodmedium worden aangeboden. De HRW onderhoudt dit register. HRW stelt op basis van het mandaat (artikel 3) regels op over de wijze van inschrijving, registratie van gegevens, opschorting en einde van de inschrijving. Vaststelling en wijziging van deze regels gebeurt na advies van de beleidscommissie woonruimteverdeling. Door in de verordening zelf expliciet op te nemen dat HRW ook een inschrijving kan opschorten heeft de corporatie een middel in handen om maatregelen te nemen in geval van “no show” bij het aanbieden van woonruimte. Nu komen kandidaten die gereageerd hebben op een woning vaak niet opdagen tijdens de bezichtiging zonder zich hiervoor af te melden. Hierdoor staan woningen onnodig lang leeg en vergt veel extra werk voor de corporaties. Daarnaast kan de HRW doorstromers stimuleren door te stromen door hen na verhuizing de optie te bieden 75% van hun inschrijftijd te behouden indien zij zich binnen een jaar na het betrekken van een nieuwe sociale huurwoning die onder deze verordening valt herinschrijven om terug te verhuizen naar een andere (bijvoorbeeld grotere) woning. Een persoon kan niet als zowel hoofdaanvrager als medeaanvrager ingeschreven staan.

Daarmee wordt voorkomen dat een persoon dubbel ingeschreven staat en inschrijftijd opbouwt met twee inschrijvingen, waarvan er maar één komt te vervallen bij het accepteren van een woning via het aanbodsysteem. Bij het aanvaarden van woonruimte wordt een inschrijving beëindigd om te voorkomen dat leden van het huishouden hun inschrijfduur behouden, omdat ze niet op het huurcontract staan maar wel meetellen bij het vaststellen van het huishoudinkomen. Voor volwassen inwonende kinderen moet een uitzondering gemaakt worden. Zij verliezen anders hun inschrijfduur en daarmee hun kans op een eigen huurwoning.

Artikel 6: Inschrijving als woningzoekende 3. Woningzoekenden mogen niet van inschrijving ruilen of de opgebouwde inschrijftijd op een andere manier overdragen. Wanneer een medeaanvrager aan een inschrijving wordt toegevoegd, wordt de datum van de inschrijving als medeaanvrager geregistreerd. Wanneer er later een splitsing van de inschrijving plaats vindt, krijgt de eerdere medeaanvrager de inschrijftijd vanaf het moment dat hij/zij zich heeft geregistreerd als medeaanvrager.

Artikel 7: Inschrijftijd 1. In principe bouwt een woningzoekende inschrijftijd op vanaf de datum dat de woningzoekende als zodanig in het register is opgenomen. Hier zijn enkele uitzonderingen op gemaakt. Om het optimaal benutten van de woningvoorraad te stimuleren is het wenselijk om kleine huishoudens in een grotere woning die verhuizen naar een kleinere woning te bevorderen. Dit kan door voor deze ingeschrevenen naast de inschrijftijd ook de woonduur tot een maximum van vijf jaar mee te rekenen.

27

Concept Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2023

Artikel 8: Verbodsbepaling Het stelsel van de huisvestingsvergunningen is bedoeld om meer grip te hebben op een rechtvaardige en evenwichtige verdeling van woonruimte. Als er woningen worden verdeeld op basis van een huisvestingsverordening geldt er volgens de Huisvestingswet 2014 een vergunningplicht.

Artikel 9: Aanvraag van een huisvestingsvergunning In het geval van verhuur door een corporatie behandeld de verhuurder in naam van het Dagelijks Bestuur een aanvraag voor de huisvestingsvergunning. In het geval van verhuur door een particuliere verhuurder behandeld de betreffende gemeente in naam van het Dagelijks Bestuur een aanvraag voor de huisvestingsvergunning. Een vergunning kan pas worden verleend als er ook een huurovereenkomst tot stand is gekomen. De gemeente handhaaft (bij mandaat) de rechtmatige bewoning. De nationaliteit en de leeftijd van alle leden van het huishouden moet blijken uit een (kopie van) een paspoort, identiteitskaart of een uittreksel uit de gemeentelijke basisregistratie personen (BRP). Recente stukken aan de hand waarvan het inkomen van de aanvrager en alle leden van het huishouden kunnen worden vastgesteld in ieder geval de stukken die naar de mening van de minister van Wonen en Rijksdienst nodig zijn voor het vaststellen van het inkomen en de verantwoording van corporaties in het kader van de regeling voor diensten van algemeen economisch belang en het passend toewijzen in het kader van de Woningwet.

Artikel 10: Huisvestingsvergunning 1. Naast de wettelijke inkomenseisen voor sociale huurwoningen stelt de verordening ook inkomens eisen voor het afgeven van een huisvestingsvergunning voor middeldure huurwoningen indien een gemeente de bewoning van middeldure huurwoningen als vergunningsplichtig heeft gesteld. Deze grens is vastgelegd op 1,5x de DEAB grens voor éénpersoonshuishoudens en 1,5x de DEAB grens + €10.000 voor meerpersoonshuishoudens. In 2022 komt dit neer op €61.147,- en €71.147,-

Artikel 11: Intrekking van de huisvestingsvergunning a. Dit lid dient om te vermijden dat woningen onnodig lang leegstaan.

Artikel 13: Aanbieding van woonruimte Door toevoeging van het 5e lid aan deze bepaling kan een sanctie toegepast worden tegen woningzoekenden die zonder opgave van redenen wegblijven bij een afspraak, die nadrukkelijk met wederzijdse instemming is gemaakt. Een uitnodiging voor een groepsbezichtiging, zonder nadrukkelijke verplichting voor afmelding valt niet onder wederzijdse instemming.

Artikel 16: Voorrang doelgroepen Voor genoemde categorieën woningzoekenden kan het Dagelijks Bestuur woningen laten labelen en bij voorrang toewijzen of direct aan de doelgroep toewijzen. Op deze manier wordt geprobeerd het schaarse aanbod zoveel mogelijk te laten aansluiten bij de fysieke of sociale mogelijkheden van woningzoekenden. Corporaties zullen (in overleg met doelgroep) bepalen aan welke criteria een woning voor een bepaalde doelgroep exact moet voldoen. Daarbij zullen zowel woning- als 28

Concept Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2023 omgevingskenmerken van belang zijn. Van de toewijzing van woningen aan onderscheiden doelgroepen zal jaarlijks verslag worden gedaan.

Artikel 17: Passendheidseisen Per 1 januari 2016 zijn corporaties op grond van de Woningwet verplicht om passend toe te wijzen aan huishoudens die een inkomen hebben onder de huurtoeslaggrens. Woningcorporaties moeten hun huurprijzen meer afstemmen op inkomensniveaus van de doelgroep. Woningcorporaties verhuren vanaf 1 januari 2016 aan ten minste 95% van de huishoudens met potentieel recht op huurtoeslag woningen met een huurprijs tot en met de aftoppingsgrens(het maximumbedrag waarover de huurtoeslag wordt berekend). 1b. en c. Naast het stellen van passendheidseisen o.b.v. inkomen is het gezien het tekort aan sociale gezinswoningen wenselijk dat toegelaten instellingen ook passendheidseisen kunnen stellen op basis van de grootte van het huishouden. Zo kunnen grote gezinnen voorrang krijgen bij het toewijzen van een gezinswoning ten opzichte van kleine huishoudens met twee personen of minder en wordt de bestaande voorraad optimaal benut.

Artikel 19: Bijzondere toewijzing door wooncorporaties Door toevoeging van het derde en vierde lid aan deze bepaling wordt het nu voor corporaties mogelijk om een woning niet aan te bieden aan een woningzoekende met de meeste inschrijftijd, maar een woning via loting aan te bieden. Per kalenderjaar mag een corporatie maximaal 10% van de vrijgekomen woningen via loting aanbieden. Door dit Artikel te formuleren als een “kan” bepaling heeft een corporatie (eventueel in overleg met de betreffende gemeente) zelf de keuze of zij woningen uit hun bestand door middel van loting willen aanbieden. In principe kunnen alle woningzoekenden die in het woonruimteverdeelsysteem van de regio staan ingeschreven als woningzoekende deelnemen aan de loting.

Artikel 20: Lokale beleidsruimte (dit artikel wordt meegenomen in een volgende wijziging) Het opnemen van lokale beleidsruimte is een breed gedragen compromis als resultaat van een langdurige discussie over de verscheidenheid in woningaanbod en woonmilieus, die leidt tot verschillende volkshuisvestelijke vraagstukken. Om recht te doen aan die verschillen mag een deel worden toegewezen volgens afwijkende, lokale beleidsregels. Het Dagelijks Bestuur stelt, na advies van de beleidscommissie, het aantal woningen voor lokaal maatwerk vast, net als een eventuele overschrijding daarvan. Lokale toewijzing kan kansen van anderen zonder binding onnodig belemmeren. Daarom kan toewijzing aan eigen inwoners geen doel op zich zijn. Lokaal beleidsruimte is bedoeld om lokale problemen op te lossen waarvoor de regionale toewijzingsregels onvoldoende ruimte bieden of te generiek zijn. De basis voor het lokaal maatwerk moet zijn beschreven in lokale beleidsdocumenten (zoals lokale woonvisie of prestatieafspraken). Bij de toepassing dient de corporatie vooraf afspraken te maken met de gemeente over het doel en de vorm van het lokaal maatwerk. Achteraf vindt verantwoording plaats aan het Dagelijks Bestuur.

Artikel 21: Specifieke toewijzing nieuwbouw In praktijk is gebleken dat generieke regionale regels om de doorstroming te bevorderen nauwelijks effect hebben. Nieuwbouw en transformatie zijn de enige echte mogelijkheden om schaarste te verminderen en daarmee doorstroming te genereren. Daarom dient dit te worden beloond. Voor de regionaal woningzoekende blijven er voldoende woningen beschikbaar. Immers de meeste mensen verhuizen lokaal. Bovendien gaat het om 29

Concept Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2023 uitbreiding van het aanbod door nieuwbouw, dus voor andere woningzoekenden komt hetzelfde aantal woningen vrij. Daarom kunnen deze woonruimten aan woningzoekenden met andere passendheidseisen, via een ander volgordecriterium of op andere wijze afwijkend van de regionale regels worden toegewezen. Als nieuwbouw voor starters wordt gerealiseerd, dan mag die lokaal worden toegewezen. Maar dit is onderdeel van het aandeel 25% lokaal maatwerk, omdat deze toewijzing de doorstroming niet bevordert.

Artikel 22: Experimenten woonruimteverdeling Dit artikel is in de verordening opgenomen om het mogelijk te maken dat woonruimte tijdelijk kan worden verhuurd. Het gaat dan om woonruimte in complexen die zijn (om)gebouwd om woningzoekenden die niet vallen onder de urgentieregeling of (nog) niet op eigen kracht op basis van inschrijftijd een woning te huren, tijdelijk woonruimte te kunnen bieden.

Artikel 23: Urgentiecommissie Het Dagelijks Bestuur geeft de urgentiecommissie mandaat om namens haar de bevoegdheden uit te oefenen zoals omschreven in hoofdstuk V en artikel 35 van de verordening.

Artikel 24: Aanvraag van een urgentieverklaring 1. De woningcorporatie waar de aanvraag is ingediend beoordeeld de volledigheid van de aanvraag. Zo nodig kan de urgentiecommissie de woningcorporatie om extra informatie vragen. De aanvraag gaat in ieder geval vergezeld van de volgende gegevens en bescheiden: a. een inschrijfnummer waaruit blijkt dat de aanvrager als woningzoekende is ingeschreven in het regionale register van woningzoekenden en; b. informatie over de aard en de oorsprong van het huisvestingsprobleem dat aan de aanvraag ten grondslag ligt en; c. een toelichting over welke handelingen de aanvrager heeft verricht en op welke wijze de aanvrager heeft geprobeerd het huisvestingsprobleem op te lossen alvorens een aanvraag in te dienen en; d. informatie over het inkomen en de samenstelling van het huishouden van de aanvrager en; e. indien de aanvraag is gedaan op verwijzing van een instelling waar aanvrager is opgenomen dient een advies van de instantie te worden toegevoegd.

Artikel 25: Verlenen van een urgentieverklaring 1. Een basisvoorwaarde voor het verkrijgen van een urgentieverklaring is dat de woningzoekende niet in staat is zelf te voorzien in zijn herhuisvesting en/of kan aantonen dat er een noodzaak is om in de regio te wonen (bijvoorbeeld omdat voor van belang is dichtbij het ondersteuningsnetwerk te wonen), met andere woorden de woningzoekende is niet zelfredzaam. De woningzoekende wordt in elk geval geacht zelfredzaam te zijn in drie gevallen: 1. financiële zelfredzaamheid: het belastbaar jaarinkomen en/of het vermogen van de aanvrager is naar het oordeel van de urgentiecommissie voldoende om zelf een huurof koopwoning te betrekken op de particuliere markt; 2.

zelfstandigheid op basis van inschrijftijd: de positie op de woningmarkt (inschrijftijd) van de aanvrager is zodanig dat de deze zelf binnen een redelijke termijn een woning via de reguliere weg binnen de regio kan vinden;

30

Concept Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2023 3.

zelfredzaamheid door het bewonen van een onzelfstandige woonruimte (kamerbewoning): de mogelijkheid om het woonprobleem op te lossen door het (tijdelijk) bewonen van onzelfstandige woonruimte. Een inschatting van deze vorm van zelfredzaamheid hangt af van de individuele omstandigheden van de aanvrager, bijvoorbeeld omdat zij kunnen aantonen dat op basis van hun leeftijd, kamer bewoning niet mogelijk of onrealistisch is. Aan dit criterium wordt in ieder geval voldaan indien is vastgesteld dat er geen contra-indicatie is voor kamerbewoning.

Een urgentie kan worden toegekend op grond van medische als psychosociale beperkingen. Indien er geen sprake is van een medische of psychosociale gronden, zijn er enkele andere situaties waarin urgentie kan worden toegekend. 1a. De beperkingen moeten dan wel gerelateerd zijn aan de woonruimte. Als de urgentiecommissie het noodzakelijk acht dient een onafhankelijk medisch deskundige (dit zal veelal de GGD zijn), dus niet de eigen behandelend (huis)arts of psycholoog, te toetsen of de klachten gerelateerd zijn aan de woning. Indien in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning een verhuisindicatie is gegeven, kan deze gelden als een medische indicatie voor het verkrijgen van een urgentieverklaring. 1a ii. Vóór afgifte wordt, voor zover van toepassing, eerst beoordeeld of het probleem van de aanvrager niet kan worden verholpen met woningaanpassingen of het verbeteren van de staat van de huidige woning. Onderhoudsproblemen zijn geen reden voor urgentie. Dit dient opgelost te worden in overleg met de verhuurder, tenzij het aantoonbaar niet lukt dit met de verhuurder op te lossen. 1a iii. Een woningzoekende kan urgent worden verklaard, als er een dringende noodzaak bestaat voor andere woonruimte binnen zes maanden, het niet aanvaardbaar is dat langer dan zes maanden moet worden gewacht op andere passende woonruimte en er geen voorliggende voorziening is. 1b ii.

In principe kan een alleenstaande in de woonbehoefte voorzien door onzelfstandige woonruimte te huren. Echter, in situaties dat de woningzoekende aantoonbaar niet in staat is vanwege medische- of psychische omstandigheden om voorzieningen als keuken en badkamer met anderen te delen, dan kan urgentie worden toegekend. De noodzaak hiertoe kan eventueel door een deskundige nader worden onderzocht. 1c. Om op deze grond in aanmerking te komen voor urgentie moet de aanvrager aangetoond hebben dat er een noodzaak is tot herhuisvesting op financiële indicatie (te hoge woonlasten in relatie tot het inkomen). Zo wordt voorkomen dat door een limitatieve opsomming bepaalde situaties (ongewenst) uitdrukkelijk worden uitgesloten. 1d. De aanvrager moet aangetoond hebben dat er sprake is van een zorgtaak voor een minderjarig(e) kind(eren). Wanneer de aanvrager met de kinderen inwoont, is hiervan geen sprake. In het geval dat er sprake is van een relatiebreuk moet ook aangetoond worden dat het woonprobleem niet in overleg met de andere ouder opgelost kan worden. Het is de gezamenlijke verantwoordelijkheid van beide ouders om voor huisvesting van de kinderen te zorgen. Als één van de ouders zelfstandige huisvesting heeft en er sprake is van, kan van de ouders worden verwacht het woonprobleem zelf op te lossen. 1e.

Alleen aanvragers die het traject doorlopen hebben (zoals op de afdeling intensieve hulpverlening) komen in aanmerking voor urgentie. Indien de aanvrager verblijft in de crisisopvang, komt de aanvrager niet op grond van lid e in aanmerking. 31

Concept Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2023 1f. De woningzoekende die op grond van dit artikel een urgentieverzoek indient, moet zelf aantonen dat de gemeente hem of haar heeft erkend als mantelzorger of -ontvanger op grond van de Wmo. Urgentie op basis van dit artikel kan worden verleend als aangetoond is dat de verzorging de gebruikelijke zorg die partners of familieleden aan elkaar verlenen overstijgt. Daarnaast moet worden aangetoond dat verhuizing vereist is om de noodzakelijke mantelzorg op een adequate manier te kunnen verrichten. Criteria daarbij zijn: a. frequentie en intensiteit van de mantelzorg (ten minste 8 uur/week en meermalen per week), en; b. verwachte noodzakelijke duur van de mantelzorg (minimaal 6 maanden), en; c. reisafstand en reiskosten in redelijkheid en naar draagkracht. Geen urgentie zal verleend worden indien de mantelverzorger geen sociale huurwoning achterlaat. In het geval dat een mantelverzorger bijvoorbeeld een kamer huurde, kan hij of zij in staat worden geacht ook in de nabijheid van degene die verzorgt gaat worden een kamer te huren. De noodzaak tot mantelzorg en eventueel de noodzaak voor een sociale huurwoning kan zo nodig extern worden getoetst door een onafhankelijke deskundige.

Een mantelverzorger die mantelzorg verleende volgens de criteria in deze bepaling en die voor het verlenen van de mantelzorg is gaan inwonen bij degene aan wie zorg is verleend, kan in aanmerking komen voor urgentie nadat degene die verzorgd werd is komen te overlijden en betrokkene geen medehuurder is van de sociale huurwoning. In de overweging of urgentie wordt verleend, zal worden meegenomen: de leeftijd van betrokkene, de woonsituatie van betrokkene voorafgaande aan het inwonen en de uiteindelijke duur dat betrokkene heeft ingewoond. 3. Wanneer naar het oordeel van de urgentiecommissie het noodzakelijk is dat de urgent woningzoekende begeleid wordt bij het zelfstandig wonen, kan zij besluiten dat er een driepartijenovereekomst tussen de huurder, verhuurder en zorginstelling wordt afgesloten. In deze gevallen zal ook een directe bemiddeling plaats vinden. De woningzoekende krijgt dan een passende woning aangeboden en kan niet zelf, met behulp van de urgentieverklaring op zoek gaan naar een sociale huurwoning.

Artikel 26: Weigering Urgentieverklaring 1b. Er dient naar het oordeel van de urgentiecommissie onbetwist sprake te zijn van een noodsituatie die buiten eigen schuld of invloed is ontstaan waarin naar algemene maatschappelijke maatstaven niet geduld kan worden dat deze situatie zich nog een half jaar of langer voortsleept. Het initiatief om deze omstandigheden naar voren te brengen en aan te tonen ligt bij de aanvrager. Gezinsvorming dan wel gezinsuitbreiding wordt in ieder geval aangemerkt als een noodsituatie die zelf is veroorzaakt dan wel had kunnen worden voorkomen. 1g. De woningzoekende krijgt alleen een urgentieverklaring wanneer de woningzoekende regionaal gebonden is en het probleem aantoonbaar alleen kan worden opgelost met een andere zelfstandige woonruimte. 1k. Als de aanvrager dreigementen heeft geuit of zich agressief heeft gedragen jegens de uitvoerder van de verordening, kan een urgentieverklaring worden geweigerd of ingetrokken. Het gaat daarbij om herhaaldelijke verbale of fysieke bedreiging die gestaafd worden door bevindingen van andere uitvoerders of collega’s. 32

Concept Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2023 1l. Een woningzoekende met bijvoorbeeld huurschuld kan een huisvestingsvergunning worden geweigerd. Op bijvoorbeeld medische redenen zou die persoon misschien wel met voorrang moeten verhuizen. De urgentiecommissie kan besluiten een urgentieverklaring af te geven als na overleg met de corporatie blijkt dat er mogelijkheden zijn om ondanks het verleden van huurschuld of overlast toch een huurovereenkomst te sluiten. Dit kan het geval zijn als de woningzoekende door de corporatie aangeboden begeleiding aanvaart.

Artikel 27: Urgentieverklaring 1. Een urgentieverklaring betekent voor de woningzoekende, dat deze zes maanden de tijd krijgt om binnen een door de urgentiecommissie vast te stellen zoekprofiel passende woonruimte in de regio te vinden. 5. Urgenten komen niet in aanmerking voor elke willekeurige woning. Voorkomen moet worden dat woningzoekenden urgentie aangrijpen om wooncarrière te maken. De urgentiecommissie stelt een zoekprofiel op met eisen waaraan een woning voor de urgente moet voldoen. Hierbij geldt dat een zoekprofiel met voorrang voor een eengezinswoning of benedenwoning zelden wordt afgegeven. Alleen als er een aantoonbare (medische) noodzaak voor is, kan men dit woningtype opgenomen krijgen in het zoekprofiel. Voor woningen die buiten het zoekprofiel vallen, geldt geen recht op voorrang als urgent woningzoekende. In het zoekprofiel wordt een tevens het aantal slaapkamers genoemd waarvoor de urgentie geldt. Een alleenstaande krijgt voorrang voor een (etage) woning met maximaal 1 slaapkamer. Een huishouden bestaande uit 2 personen krijgt voorrang op een (etage) woning met maximaal 2 slaapkamers. Een huishouden bestaande uit 3 personen krijgt voorrang op een (etage) woning met maximaal 3 slaapkamers. Wanneer het huishouden uit 4 of meer personen bestaat wordt geen maximum gesteld aan het aantal slaapkamers.

Artikel 28: Einde en intrekking van een urgentieverklaring 2. Een urgentieverklaring wordt ingetrokken als de urgente zonder goede gronden een aangeboden passende woning weigert. Theoretisch zouden er geen goede gronden kunnen worden aangeduid, aangezien de aangeboden woning immers moet voldoen aan de (passendheids)criteria omschreven in het zoekprofiel. Indien echter in de praktijk afdoende blijkt dat de woning in werkelijkheid niet overeenkomt met het zoekprofiel of de schriftelijke aanbieding, dan kan deze worden geweigerd. Het is aan de woningzoekende om aan te tonen dat de aangeboden woning niet voldoet aan het zoekprofiel. Ook wordt de urgentie ingetrokken wanneer een woningzoekende met een urgentieverklaring niet reageert op de aanbiedingsmail voor bezichtiging van de woning waarop is gereageerd dan wel niet aanwezig is bij de bezichtiging van de woning.

Artikel 29: Urgentie voor vergunninghouders Ten opzichte van de Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2019 is een éénmalig aanbod in de verordening opgenomen. We gaan uit van eigen verantwoordelijkheid van de woningzoekende, waarbij de zorgplicht van de gemeente en verhuurder wat betreft huisvesting eindigt indien het éénmalig aanbod wordt geweigerd. Daarbij wordt aangesloten bij de manier van werken bij AZC’s.

Artikel 30: Toekenning stadsvernieuwingsurgentie De verordening is leidend. Een sociaal plan is een nadere uitwerking. Daarin zijn allerlei afspraken mogelijk zolang deze niet strijdig zijn met de verklaring voor stadsvernieuwingsurgentie of andere regels van de verordening.

33

Concept Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2023

Artikel 31: Stadsvernieuwingsurgentie 2. Het aangeboden zoekprofiel is gelijk aan de huidige woning en beperkt zich tot een jaar voor sloop van of ingrijpende verbetering aan de bestaande woning tot de gemeente waar de ingreep plaatsvindt. 4. De verantwoordelijkheid voor het vinden van de woonruimte en het vragen van hulp daarbij ligt tot 6 maanden voor de sloop in principe bij de stadsvernieuwingsurgente zelf. 5. Een jaar voor de ingreep wordt het zoekprofiel uitgebreid naar de gehele regio. De ervaring leert dat de meeste zo niet alle stadsvernieuwingsurgenten een nieuwe woning in de desbetreffende gemeente kunnen betrekken.

Artikel 33: Woonwagenstandplaatsen Met invoeging van artikelen 33A t/m 33G wordt voorzien in de toewijzing van standplaatsen door middel van huisvestingsvergunningen. Het beschikken over passende regels voor de toedeling van deze vorm van woonruimte dient, net als andere vormen van woonruimte, te berusten op de wet. Anders dan de reguliere woonruimte moet de toewijzing van standplaatsen ook voldoen aan de mensenrechtelijke eisen die onder andere volgen uit de jurisprudentie van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens (hierna: EHRM) en de oordelen van het College voor de Rechten van de Mens (EHRM 27 mei 2004, nr. 66746/01 (Connors/VK); EHRM 17 oktober 2013, nr. 27013/07 (Winterstein/Frankrijk); EHRM 18 januari 2001, nr. 27238/95 Chapman/VK; EHRM 8 december 2009, nr. 49151/07 (Munos Diaz/Spanje). Uit de jurisprudentie van het EHRM volgt onder meer dat de overheid een positieve verplichting heeft om de identiteit en de levensstijl van woonwagenbewoners te beschermen en te faciliteren. Dit kan betekenen dat woonwagenbewoners een gedifferentieerde behandeling krijgen ten opzichte van andere woningzoekenden. Hoewel standplaatsen ‘woonruimte’ zijn in de zin van de wet, is de wijze waarop de huisvestingsvergunning wordt geregeld niet identiek aan die van niet-standplaatsen. Voor niet-standplaatsen geldt dat vergunning wordt afgegeven voor de gehele huisvesting.

Voor standplaatsen geldt echter dat alleen de ondergrond waarop de uiteindelijke huisvesting wordt aangebracht, wordt vergund met een huisvestingsvergunning. De uiteindelijke huisvesting is bijvoorbeeld de eigen woonwagen. In de praktijk blijkt ook dat woonwagenbewoners relatief vaak in het bezit zijn van een woonwagen. Om die reden is gekozen om alleen voor standplaatsen een huisvestingssysteem te hanteren.

Artikel 35: Hardheidsclausule De aard en de strekking van de hardheidsclausule zijn zodanig dat deze slechts met uiterste terughoudendheid kan worden toegepast. Bij de toetsing van de bijzondere gevallen dient in elk geval beoordeeld te worden of het Dagelijks Bestuur in eerdere, vergelijkbare situaties heeft besloten tot toepassing van de hardheidsclausule.

Artikel 37: Overgangsbepaling Een overgangsregeling is nodig zodat alle lopende procedures volgens de regels kunnen worden afgehandeld die golden op het moment dat de procedure startte. Het is meestal niet praktisch hiervoor de regels uit de nieuwe huisvestingsverordening toe te passen.

34