Bijlage 1 - Woonprogramma 2020-2024 Naar een duurzaam evenwicht.pdf

Woonprogramma 2020 – 2024: naar een duurzaam evenwicht Gemeente Hillegom

DATUM

20 mei 2020

TITEL

Woonprogramma 2020 – 2024: naar een duurzaam evenwicht

OPDRACHTGEVER

Gemeente Hillegom

AUTEURS

HLTsamen: Thea Aandewiel, Thijs van Drunen, Rosalie Krebber, Eveline Simon Companen: Bram Klouwen, Koen Klouwen, Bas de Ruigh

PROJECTNUMMER

534.109

STATUS

Definitief

Inhoud Leeswijzer

4

1

Wonen in Hillegom: naar een duurzaam evenwicht

5

2

Ambities 2.1 Voldoende en divers aanbod in woningbouw 2.2 Inzet voor woningzoekenden in de knel 2.3 Een toekomstbestendig woonaanbod in de wijken 2.4 Passend woonaanbod bij iedere levensfase

8 9 12 15 18

3

Uitvoering van het woonprogramma 3.1 Uitvoeringsprogramma 3.2 Afwegingskaders 3.3 Onderwerpen prestatieafspraken

21 21 23 24

Bijlage 1: feiten en cijfers Hillegomse woningmarkt

25

Bijlage 2: woonprogramma en omgevingsvisie

26

Bijlage 3: Uitkomsten burgerpanel

27

Leeswijzer Het ‘Woonprogramma 2020 – 2024: naar een duurzaam evenwicht’ is een uitwerking van de omgevingsvisie ‘Heerlijk Hillegom’. In dit woonprogramma beschrijven wij onze visie, ambities en keuzes op het gebied van wonen voor de komende jaren. In het eerste hoofdstuk van dit woonprogramma formuleren we een aantal ambities die bijdragen aan een evenwichtige en duurzame woningvoorraad. Om deze ambities te realiseren doen wij een uitdrukkelijk beroep op onze partners; Stek, zorgpartijen, ontwikkelaars en overige partners. We kunnen dit woonprogramma als gemeente Hillegom namelijk niet alleen uitvoeren. Een gemeente bouwt immers zelf geen woningen. We hebben onze partners dus hard nodig. In hoofdstuk 2 werken we onze ambities verder uit en formuleren we welk instrumentarium we inzetten om deze te bereiken. Het woonprogramma voeren we uit via een jaarlijks uitvoeringsprogramma, zoals opgenomen in het derde hoofdstuk. Hierin schetsen we het tijdspad waarin we onze ambities willen realiseren. Ook geven we onze partners duidelijke handvatten om aan de slag te kunnen. Hiertoe hebben we afwegingskaders opgesteld voor nieuwe ontwikkelingen. Deze vormen de basis voor het toetsen van plannen volgens het ja-mits principe.

534.109 | Woonprogramma 2020 – 2024: naar een duurzaam evenwicht

4

1 Wonen in Hillegom: naar een duurzaam evenwicht Wonen in Hillegom is in trek. Onze gemeente combineert een dorpse woonomgeving met groene woonwijken en een volwaardig voorzieningenaanbod. Hillegom ligt centraal ten opzichte van Haarlem, Leiden en Schiphol. We willen inspelen op de veranderende tijd om ook in de toekomst goed te kunnen wonen in Hillegom. Daarmee willen we de volgende ambities bereiken: 





Enkele kenmerken van Hillegom Uit cijfers over Hillegom krijgen we een beeld van de opbouw van de gemeente. Ten opzichte van andere gemeenten in de woningmarktregio Holland-Rijnland telt Hillegom enerzijds meer gezinnen met kinderen. Gezinnen met kinderen verhuizen graag naar Hillegom. Ook heeft Hillegom relatief meer ouderen. Het aandeel 75-plussers is hoger dan het regionale gemiddelde.

We willen een evenwichtige bevolkingsopbouw behouden. Daarvoor is in Hillegom plek voor starters en doorstromers, jong en oud, ongeacht hun inkomen. Onze woonwijken en woningen zijn klaar voor de toekomst. Ze voldoen aan de eisen en wensen van huidige en toekomstige bewoners, zijn energiezuinig en klimaatbestendig. Mensen kunnen zelfstandig wonen en zijn onderdeel van onze gemeenschap, ook als zij zorg nodig hebben.

Het aandeel sociale huurwoningen is in Hillegom met 26% nagenoeg gelijk aan het gemiddelde in andere gemeenten in Holland Rijnland. 41% van de inwoners van onze gemeente komt op basis van hun inkomen in aanmerking voor een sociale huurwoning. De wachttijd voor sociale huurwoningen neemt nog steeds toe; van gemiddeld 5,5 jaar in 2016 naar 6,3 jaar in 2018 (Woningnet Holland Rijnland, 2018). Ook de gemiddelde zoektijd stijgt: van 0,9 jaar naar 1,3 jaar. De druk op de sociale huur is daarmee nog steeds hoog. In de regio ligt deze druk gemiddeld nog hoger (6,9 jaar wachttijd en 1,5 jaar zoektijd).

Starters en jongeren komen moeilijk de markt op De druk op de woningmarkt is altijd al groot in onze regio, en is de afgelopen jaren verder toegenomen. Dit leidt tot stijgende prijzen en minder beschikbare woningen voor woningzoekenden. Daardoor vinden vooral huishoudens met een laag of middeninkomen moeilijk een woning. Het gaat vaak om starters of jonge huishoudens; zij verdienen te veel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning en te weinig voor het kopen van een woning. We zien in Hillegom vooral tekorten bij het aantal (vrijkomende) sociale- en middeldure huurwoningen of koopwoningen tot € 250.000. Ook ouderen die willen doorstromen naar geschiktere woningen hebben het lastig. Dit blijkt uit een tekort aan toegankelijke levensloopgeschikte woningen.

534.109 | Woonprogramma 2020 – 2024: naar een duurzaam evenwicht

In de Duin- en Bollenstreek zijn de koopwoningen in Hillegom het goedkoopst: gemiddeld 265.000 euro voor een appartement en gemiddeld 305.000 euro voor een tussenwoning (Makelaardij de Leeuw, 4e kwart 2019). Er worden nog relatief veel betaalbare woningen (tot 310.000) te koop aangeboden. Daardoor kunnen mensen in Hillegom makkelijker doorstromen dan in veel andere gemeenten in Holland Rijnland.

5

Meer woningbouw nodig Om in onze woningbehoefte te voorzien, zijn volgens de ramingen de komende tien jaar 1.440 extra woningen nodig. Er staan 760 woningen in de planning. Om op de behoefte in te spelen, moeten we meer locaties vinden voor nieuwbouw. De ruimte is echter beperkt: naast woningbouw willen we ook groen in ons dorp behouden, ruimte bieden aan bedrijven en de energietransitie, en willen we het open landschap en de bollengrond behouden. Daarnaast leidt nieuwbouw tot meer verkeersbewegingen, terwijl de wegen rond Hillegom al behoorlijk vol zijn. Echter als (in de regio) onvoldoende gebouwd wordt, groeit de schaarste op de woningmarkt: prijzen stijgen dan verder en mensen vinden nog moeilijker een woning.

Heerlijk Hillegom: Hillegom als duurzame proeftuin In onze omgevingsvisie Heerlijk Hillegom is duurzaamheid op alle domeinen ons leidend principe. Wij willen samen met onze partners de ontwikkelingen van de fysieke en sociale leefomgeving op een duurzame manier vormgeven. Zo blijven we bijdragen aan de kwaliteiten van Hillegom. De volgende ambities uit de omgevingsvisie zijn van belang voor ons woonprogramma:  Wij maken Hillegom energieneutraal in 2030 en klimaatneutraal in 2050.  Onze woningvoorraad en leefomgeving moet toekomstbestendig zijn. Daarvoor versterken en verduurzamen wij de bebouwde kom.  We gaan duurzaam met onze ruimte om. Woningbouw mag niet ten koste gaan van de leefbaarheid en het groene, dorpse karakter.  We werken aan een inclusieve kern met sterke sociale samenhang.  Iedereen kan wonen in Hillegom. Er zijn genoeg betaalbare huur- en koopwoningen en geschikte woningen voor zorgvragers.  Wij maken woonbeleid in samenhang met andere domeinen en betrokken partijen. Samen voeren we dit beleid uit.

Woningvoorraad nog niet klaar voor de toekomst De bestaande woningvoorraad van Hillegom vraagt aandacht. We hebben in vergelijking met andere gemeenten in de regio relatief veel rijtjeshuizen. Een deel van de woningen is redelijk oud en voldoet steeds minder aan de eisen van (toekomstige) bewoners en aan de strengere energieambities. Dit uit zich in relatief lagere (maar nog altijd hoge) prijzen in Hillegom. Verbetering en modernisering van het woningaanbod is nodig. Dat is gecompliceerd omdat veel van deze woningen particulier eigendom zijn, en de gemeente maar beperkt invloed heeft. Woningen in Hillegom zijn relatief betaalbaard en daarmee zijn ze in de huidige economische omstandigheden voor vermogenden een goed beleggingsobject om te verhuren; deels ook verkamerd aan arbeidsmigranten. Hierdoor zijn woningen niet beschikbaar voor gezinnen die hier willen wonen. Bovendien kan verkamering leiden tot overbewoning met risico van bijvoorbeeld parkeer- of geluidsoverlast.

534.109 | Woonprogramma 2020 – 2024: naar een duurzaam evenwicht

6

Woonzorgzones kansrijk bij langer thuis wonen

Woonprogramma

We hebben in Hillegom de afgelopen jaren gewerkt aan de ontwikkeling van de woonzorgzones rondom de woonzorgcentra Bloemswaard en Parkwijk. Hiermee is het voor mensen die wonen in de directe omgeving van de zorgcentra en een intensieve zorgvraag hebben (die tot voor kort een indicatie voor een verzorgingstehuis kregen) mogelijk om langer zelfstandig thuis te blijven wonen. Dan gaat het bijvoorbeeld om ouderen of mensen met een lichamelijke beperking.

In dit woonprogramma staat onze ambitie voor het wonen in Hillegom: wat willen we bereiken en wat is daarvoor nodig? Wij geven aan wat we als gemeente hieraan bijdragen en zoeken de samenwerking met onze partners. De geschetste ambities en opgaven zijn hiervoor het kader. We vatten de opgave als volgt samen: 1. Een evenwichtige bevolkingsopbouw a. Voldoende en divers woningbouwaanbod b. Inzet voor woningzoekenden in de knel 2. Een toekomstbestendig woonaanbod in de wijken 3. Passend woonaanbod bij iedere levensfase

Nieuwe huisvestingsopgaven Vanaf 2022 worden de financiën van Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang gedecentraliseerd van de centrumgemeente Leiden naar de gemeenten in de regio Holland Rijnland. De zorg wordt anders georganiseerd: dichterbij huis en kleinschaliger, zodat ook kwetsbare inwoners zo zelfstandig mogelijk in hun eigen omgeving kunnen blijven wonen. Deze verandering vraagt meer kleine en goedkope woningen, al dan niet geclusterd.

In het volgende hoofdstuk werken we deze thema’s verder uit: Waar willen wij de komende jaren met prioriteit aan werken, en hoe? Dit vertalen we vervolgens in een uitvoeringsprogramma en afwegingskader voor woningbouw in Hillegom.

Onze ambities realiseren we samen met onze partners We hebben onze ambities voor de gewenste ontwikkeling van het wonen in Hillegom. We signaleren ook dat er de nodige opgaven zijn om deze ambities waar te maken. Wij kunnen dit alleen waarmaken in samenwerking met onze partners. Wij nodigen onze inwoners, Stek, zorgpartijen, ontwikkelaars en anderen uit samen met ons mee te werken aan het bereiken van deze ambities.

534.109 | Woonprogramma 2020 – 2024: naar een duurzaam evenwicht

7

2 Ambities Vormgeven aan samenwerking

Waar gaan wij de komende jaren met ambitie en prioriteit aan werken? We hebben in het vorige hoofdstuk drie ambities genoemd en daaraan een aantal opgaven gekoppeld. Daarmee willen we de komende jaren met prioriteit aan de slag:

De gemeente is verantwoordelijk voor lokaal volkshuisvestingsbeleid. Anderen voeren grote delen van dit beleid uit. De gemeente speelt hierbij een sturende, faciliterende en stimulerende rol. Dit doen we door in dit woonprogramma onze ambities aan te geven en in de uitvoeringsagenda te beschrijven hoe en met wie wij die ambities willen realiseren. Een goede samenwerking vraagt een duidelijke rolverdeling en wederzijds commitment.

Ambitie 1: ruimte bieden aan een gevarieerde woningvraag Twee opgaven hebben hiervoor prioriteit: a. Voldoende en divers aanbod in woningbouw b. Inzet voor woningzoekenden in de knel Ambitie 2: woonwijken en woningen klaar voor de toekomst De volgende opgave heeft hierbij prioriteit: c. Toekomstbestendig woonaanbod in de wijken Ambitie 3: lang zelfstandig wonen als onderdeel van de gemeenschap De volgende opgave heeft hierbij prioriteit: d. Passend woonaanbod bij iedere levensfase Deze ambities zijn het vertrekpunt voor de uitwerking van het woonprogramma, het uitvoeringsprogramma en het afwegingskader voor woningvoorraadontwikkeling.

534.109 | Woonprogramma 2020 – 2024: naar een duurzaam evenwicht

8

2.1 Voldoende en divers aanbod in woningbouw De druk op de woningmarkt is hoog. In de regio blijft de woningbouw achter op de behoefte. De lokale woningbehoefte blijft groeien. Onze ambitie is om te voldoen aan deze lokale woningbehoefte. Dit willen we niet alleen door nieuwe locaties aan te wijzen, maar zeker ook door mogelijkheden voor slim ruimtegebruik en nieuwe woonvormen te benutten. We streven zo naar het behoud van een goed woonklimaat met voldoende groen dichtbij huis, recreatie en een open landschap.

Hoog tempo blijft nodig in de woningbouw De afgelopen jaren zijn gemiddeld 125 woningen per jaar gebouwd. Dit tempo ligt in lijn met de behoefte voor de komende jaren. Volgens de ramingen zijn tot 2030 circa 1.440 extra woningen nodig. Tabel 2.1: Woningbehoefte in Hillegom, naar prijsklassen (2018-2040) Koopprijsklassen 2018-2030 2030-2040 Tot €250.000 +320 +60 €250 tot 400.000 +440 +140 Vanaf €400.000 +340 +180 Totaal koop +1.100 +370 Huurprijsklassen 2018-2030 2030-2040 Tot aftoppingsgrens +280 +100 Vanaf +60 0 aftoppingsgrens Totaal huur +340 +100 Totaal huur en koop +1.440 +470 Bron: Woningmarktonderzoek RIGO 2019

Voldoende bouwmogelijkheden De lokale woningbehoefte bedraagt ruim 1.440 woningen in de periode 2018 tot 2030. Hiervan is ongeveer de helft ingepland, zoals in de projecten Vossepolder, SIZO, Karel Doormanplein, Goed Wonen (fase 2) en de laatste fase van de Woonzorgzone Elsbroek. We moeten bovendien rekening houden met vertraging en zelfs planuitval, omdat diverse andere locaties lastig te ontwikkelen zijn. Daarnaast blijven aanvullende plannen nodig om aan de woningbehoefte te voldoen; zoveel mogelijk binnen de bebouwde kom om het open landschap rondom Hillegom te behouden. We starten een onderzoek naar de mogelijkheden binnen bestaand stedelijk gebied. Als uit het onderzoek blijkt dat er binnen de bebouwde kom onvoldoende mogelijkheden zijn om te voldoen aan de woningbehoefte, zullen we moeten uitbreiden. Daarbij is de reservelocatie woningbouw (Pastoorslaan-Zuid), zoals opgenomen in de reeds vastgestelde omgevingsvisie Heerlijk Hillegom, een logische optie.

2018-2040 +380 +580 +520 +1.470 2018-2040 +380 +60

In elk segment bestaat behoefte, maar de grootste opgaven liggen in de koopsector vanaf €250.000 en in de sociale huursector. Deze behoefte is afhankelijk van economische ontwikkelingen en doorstroming op de woningmarkt. Als de doorstroming stokt zullen juist bij goedkope koopwoningen en huurwoningen de tekorten toenemen. Uit het inwonerspanel (zie bijlage 3): wat vinden onze inwoners belangrijk In volgorde van belang

Ruimte anders benutten We willen de ruimte binnen de bebouwde kom optimaal benutten. Om te voorzien in de woningbehoefte bieden wij ruimte aan transformatie van bestaand vastgoed. Dit kan in de vorm van sloop/nieuwbouw en de transformatie van het bestaand gebouw. Bij bestaand vastgoed waar sprake is van dynamische functies (bijvoorbeeld in het centrum) bieden we mogelijkheden een tijdelijke woonbestemming aan te vragen.

534.109 | Woonprogramma 2020 – 2024: naar een duurzaam evenwicht

+440 +1.910

9



Groen behouden



Dorpse karakter behouden



Voldoende woningen bouwen



Hillegom bereikbaar houden



Wonen in Hillegom is voor iedereen bereikbaar



Parkeren bij de woning

Inbreidingslocaties willen we binnen het woonmilieu van Hillegom (centrum/dorps) intensief benutten. We zien daartoe mogelijkheden voor meer hoogbouw en verdichting. Om intensivering op locaties in het centrum mogelijk te maken, onderzoeken wij differentiatie in parkeer-, speel- en groennormen. Voor de groennormen geldt dat grote groene ruimtes de voorkeur hebben boven klein snippergroen.

Daarom is het belangrijk om in elk geval aan te sluiten bij de behoefte naar kwaliteit van woningbouw en woonomgeving in Hillegom.

Instrumentarium Wat gaan wij zelf doen?  Aanvullende plancapaciteit opbouwen door naar nieuwe woningbouwlocaties te zoeken om aan de lokale woningbehoefte te kunnen voldoen.  Bij het opstellen van nieuwe normen voor parkeerbeleid, groenbeleid en speelplaatsenbeleid onderzoeken we de mogelijkheden voor gedifferentieerde normen om verdichting van woningen in het centrum mogelijk te maken.  In bestemmingsplannen (omgevingsplan) stedenbouwkundige randvoorwaarden opnemen die ruimte bieden voor verdichting en hoogbouw binnen het bestaande centrum-dorps woonmilieu, mits stedenbouwkundig goed inpasbaar in relatie tot de omgeving.  Wij maken een voorstel om een splitsingsvergunning in te voeren zodat de mogelijkheid van woningsplitsen van grote woningen naar kleine appartementen gefaciliteerd wordt.  Bij beoordeling van woningbouwplannen letten we bij goedkoop en middelduur aanbod op het evenwicht tussen prijs en kwaliteit van de woning, zodat de woning ook na de eerste bewoner betaalbaar blijft in de huidige marktomstandigheden.

Nieuwe woonvormen We zien in Hillegom onder alle (ook kleine) huishoudens nog steeds een traditionele wens voor een woning met een tuintje. De haalbaarheid en betaalbaarheid hiervan staat onder druk. De ruimte is schaars en kostbaar. Ook al worden nieuwbouwwoningen tegen een lage prijs aangeboden, bij doorverkoop zijn ze snel duurder. We zien kansen door het ontwikkelen van nieuwe woonvormen; in het bijzonder voor kleine huishoudens. Het aantal kleine huishoudens groeit. Ook al is ook hun eerste wens vaak traditionele rijenwoningen, een deel van deze groep is te verleiden met een modern alternatief woonconcept: zeker als de prijs goed aansluit bij de kwaliteit van deze woningen. Te denken valt hierbij aan tijdelijke bouw, kleinere en smallere woningen, of bijvoorbeeld groepswonen. Maar ook andere contractvormen binnen de bestaande woningvoorraad kunnen hierbij oplossingen bieden. Daarom stimuleren wij toevoeging van andere woonvormen in Hillegom.

Grenzen aan groei Wat doen wij in samenwerking met anderen?  Wij benaderen particuliere grond- en pandeigenaren actief om met hen mogelijkheden te verkennen voor de ontwikkeling van een locatie tot woningbouw.  We werken mee, wanneer passend, aan initiatieven om op nietwoningbouwlocaties tijdelijk wonen toe te staan (maximaal 15 jaar). Tijdelijke locaties voor woningbouw op bollengrond in het buitengebied stemmen we van tevoren af met de Greenportgemeenten.  We gaan, wanneer noodzakelijk, met de provincie Zuid-Holland in gesprek over de huidige begrenzing van het bestaand stads- en dorpsgebied.

Onze ambitie is om voldoende woningen toe te voegen voor de Hillegomse woningbehoefte. De ruimte is echter schaars. Voor het bouwen op bollengrond (zoals de reservelocatie Pastoorslaan-Zuid) zullen we vooraf afstemmen en (zo nodig) nadere afspraken maken met de Greenportgemeenten Duin- en Bollenstreek, de Provincie Zuid-Holland en de Greenport Ontwikkelingsmaatschappij. Extra woningen leiden tot meer verkeersbewegingen op de toch al drukke wegen. Bij toename van het aantal woningen moet daarom ook de capaciteit van vervoersmogelijkheden worden meegewogen. Er zitten dus grenzen aan de groei van Hillegom en de ambities op het gebied van woningbouw.

534.109 | Woonprogramma 2020 – 2024: naar een duurzaam evenwicht

10



Om het aanbod aan de onderkant van de markt betaalbaar te houden, gaan wij met ontwikkelende partijen het gesprek aan over de prijs/kwaliteit verhouding van woningen.

Waar hebben we een rol als platform of netwerk?  Wij hebben een platformfunctie waar het gaat om het bij elkaar brengen van onconventionele woonvormen en leegstaand vastgoed.

534.109 | Woonprogramma 2020 – 2024: naar een duurzaam evenwicht

11

2.2 Inzet voor woningzoekenden in de knel Een woningmarkt in balans biedt voor iedere doelgroep voldoende aanbod. Dit betekent ook dat de prijs van woningen moet aansluiten bij de draagkracht van de woningzoekenden. Zeker aan de onderkant van de woningmarkt komt dit niet vanzelf tot stand. We willen in Hillegom ook mensen met een laag of middeninkomen een plek blijven bieden: in de sociale huur of het middensegment.

Woningvraag verandert: meer kleine en tijdelijke woningen In Hillegom wonen regionaal gezien veel gezinnen. Toch zullen ook hier In de toekomst door demografische en maatschappelijke ontwikkelingen steeds meer kleine huishoudens zijn. We zien in Hillegom ook onder kleine huishoudens doorgaans een traditionele vraag naar grondgebonden woningen met een tuintje. Toch is dit voor veel mensen steeds moeilijker betaalbaar. Dit vraagt alternatief aanbod met een nieuw evenwicht tussen de te bieden kwaliteit en de prijs die mensen kunnen betalen.

Sociale huur: klein en betaalbaar

Nieuwbouw biedt mogelijkheden om op die vraag in te spelen.

Huishoudens met een inkomen tot € 39.055 (prijspeil 2020) vormen de doelgroep voor sociale huurwoningen. Deze groep bestaat voornamelijk uit alleenstaanden. Huishoudens met twee inkomens verdienen namelijk al snel te veel voor een sociale huurwoning. We zien een groeiend tekort aan sociale huurwoningen in Hillegom. Dat blijkt onder meer uit de oplopende wachttijden voor deze woningen. Om aan deze vraag te voldoen, hebben we in de regio Holland Rijnland afgesproken dat 25% van de toe te voegen woningen een sociale huurwoning is. Wij vinden het belangrijk dat deze woningen ook door een woningcorporatie ontwikkeld worden, vanuit hun sociale doelstelling. Wij zien dat de grootste groep woningzoekenden op grond van toewijzingsregels (passend toewijzen) is aangewezen op goedkope en betaalbare woningen (tot de tweede aftoppingsgrens tot € 663,40,-, prijspeil 2020). Ook willen we hiermee aansluiten bij de behoefte aan kleinere en toegankelijke woningen.

Woningvraag arbeidsmigranten Ook de vraag naar tijdelijke woonvormen neemt toe. Vanuit inwoners die moeilijk de woningmarkt op komen en alternatieven zoeken, maar ook vanuit bijvoorbeeld EUmigranten die steeds meer in en om Hillegom wonen en werken. Voor een deel zijn dit mensen die kortdurend verblijven (short-/ mid-stay). Onvoldoende huisvesting voor deze groep kan leiden tot onvoldoende personeel bij lokale bedrijven en ongewenste woonsituaties (overbewoning of parkeeroverlast). Voor een deel vestigen arbeidsmigranten

daarnaast

structureel

(long-stay).

Zij

zijn

regulier

Uit het inwonerspanel (zie bijlage 3): wat vinden onze inwoners belangrijk Voor wie is er aandacht nodig in het woonprogramma, In volgorde van belang:

Middensegment tussen wal en het schip Huishoudens met een inkomen net boven de grens voor sociale huur vinden maar moeilijk hun plek op de Hillegomse woningmarkt. Zij verdienen te veel voor een sociale huurwoning en te weinig voor een koopwoning. Wij willen daarom inzetten op meer woningen in het middensegment: middeldure huur- en betaalbare koopwoningen. Bij middeldure huur gaan we uit van een huurprijs tussen de liberalisatiegrens € 737,14 (prijspeil 2020) en € 1000 euro (jaarlijks maximaal te verhogen met de consumentenprijsindex). Als grens voor betaalbare koopwoningen hanteren we de gemiddelde leencapaciteit van een huishouden dat 534.109 | Woonprogramma 2020 – 2024: naar een duurzaam evenwicht

zich

woningzoekende, met gelijke rechten als andere woningzoekenden.

12



Starters en jongeren



Ouderen



Gezinnen



Mensen met een lager inkomen



Spoedzoekers

1,5 keer een modaal inkomen verdiend. Op dit moment ligt deze grens rond de €250.000. Onze ambitie is om beide segmenten toe te voegen in de woningvoorraad. Met behulp van een starterslening maken we deze woningen voor meer starters betaalbaar. In ons woningbouwprogramma nemen we als ambitie op dat 35% bestaat uit woningen in dit middensegment; in de woonvisie 2015-2019 was dit nog 20% met een maximale koopprijs van € 187.000. Afhankelijk van het project kan er een voorkeur zijn voor koopwoningen of huurwoningen. Wij voeren actief beleid om woningen in dit segment te realiseren en ook om deze woningen naar de toekomst betaalbaar te houden. Het uitgangspunt daarbij is een marktconforme prijs. Dit betekent dat in een overspannen markt met hoge prijzen, deze woningen kleiner kunnen zijn we dan we in het verleden gewend waren. Dit sluit aan bij het groeiend aantal kleine huishoudens. Toch hanteren we hierbij wel een ondergrens. Als hulpmiddel in gesprekken met ontwikkelende partijen ligt die grens in de sociale sector bij voorkeur op minimaal 40 m2 en in de middeldure sector bij voorkeur op minimaal 50 m2. Daarnaast voeren wij een doelgroepenverordening in, zodat deze woningen voor middeninkomens beschikbaar zijn en blijven.

Een doelgroepenverordening creëert de mogelijkheid om in het omgevingsplan voor een vastgestelde periode te regelen dat bepaalde woningen in de categorie middeldure huur dienen te worden verhuurd.

goedkope en betaalbare woningen op andere locaties te stimuleren. Dit werken we verder uit.

Sociale huur door private partijen Wanneer in een bouwplan de sociale huurwoningen door een private partij wordt gerealiseerd en verhuurd, is het de bedoeling dat de huurders zo veel mogelijk dezelfde positie hebben als wanneer zij bij een woningcorporatie zouden huren. Hiervoor formuleren we een aantal randvoorwaarden die onder andere gaan over de wijze van aanbieden van huurwoningen, huurprijzen, huurprijsstijging en exploitatieduur.

Flexibele schil voor mensen met een tijdelijke woonvraag Niet elke vraag naar woningen heeft een langdurig karakter. We zien ook groepen die op korte termijn en tijdelijk een woning nodig hebben; bijvoorbeeld na een echtscheiding of om snel een start te kunnen maken op de woningmarkt. Wij willen deze vraag faciliteren door enerzijds ruimte te bieden aan tijdelijk bestemmen van gebouwen voor wonen, anderzijds door het werken met tijdelijke huurcontracten te stimuleren.

Arbeidsmigranten Vrij programma aan de markt We zien ook een woningbehoefte van hogere inkomens. Nieuwbouw voor hen zorgt voor doorstroming op de woningmarkt. Bovendien draagt dit bij aan een gedifferentieerd woningaanbod, wat goed is voor de leefbaarheid. Voor 40% van het woningbouwprogramma is daarom de behoefte op de markt leidend en vrij in te vullen door ontwikkelaars.

Arbeidsmigranten zijn essentieel onderdeel van onze samenleving. Wij willen hen adequate huisvestingplaatsen bieden, volgens een aantal kwaliteitseisen. Deze zijn vastgelegd in de in 2018 opgestelde (regionale) beleidsregel “Ruimtelijke randvoorwaarden logiesgewijze huisvesting tijdelijke arbeidsmigranten Duin- en Bollenstreek”. Tegelijkertijd handhaven wij op bestaande plekken die niet aan de eisen voldoen, of waar geen vergunning voor is afgegeven.

Vereveningsfonds

Woonwagenbewoners

Ontwikkelaars en bouwers die in hun plannen (> 8 woningen) niet voldoen aan de hiervoor gestelde programmatische doelen, zullen een bijdrage moeten leveren aan een in te stellen gemeentelijke vereveningsfonds. Dan gaat het per woning om een substantieel bedrag. Dit koppelen we aan de aftopping die nodig is om een sociale huurwoning te kunnen bouwen. Dit geld zetten we in om extra bouw van

Op grond van een uitspraak van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens, en de richting die de Nationale Ombudsman en vervolgens het ministerie hebben aangegeven, formuleren wij beleid hoe wij verder gaan inspelen op de woonbehoefte van woonwagenbewoners. Daarmee doen we recht aan de

534.109 | Woonprogramma 2020 – 2024: naar een duurzaam evenwicht

13

culturele identiteit van de woonwagenbewoners. Op grond van het beleidskader van het Rijk, spelen we in op de lokale behoefte aan woonwagens/ standplaatsen.

Instrumentarium Wat gaan wij zelf doen?  Wij hanteren bij nieuwbouw, transformatie en herstructurering een toetsingskader woningbouw. Dit kader geeft richting aan het gesprek met ontwikkelende partijen over de gewenste invulling van een locatie.  Bij nieuwbouw van sociale huurwoningen nemen we richting marktpartijen als regel mee dat deze woningen bij voorrang afgenomen worden door een woningcorporatie.  We stellen een vereveningsfonds in voor woningbouwplannen waarbij niet voldaan wordt aan de normen die in het afwegingskader zijn opgenomen. We werken dit vereveningsfonds, en de afdrachten daaraan, verder uit.  Wij stellen een doelgroepenverordening in voor de categorieën sociale huur, middeldure huur en betaalbare koop. Het doel is nieuwe woningen die in deze categorieën gerealiseerd worden te behouden voor de doelgroep, binnen de wettelijke kaders. In ons omgevingsplan nemen we deze categorieën op.  Wij hebben een starterslening. Wij brengen deze lening onder de aandacht van de doelgroep en van makelaars en hypotheekadviseurs in Hillegom. Ook bij nieuwbouwprojecten vragen we ontwikkelaars de starterslening onder de aandacht te brengen bij de doelgroep.  Om speculatie te voorkomen maken we hierover in anterieure overeenkomsten afspraken met marktpartijen. Een zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding zijn hier voorbeelden van.

 Wij gaan actief op zoek naar locaties voor (tijdelijke) huisvesting van arbeidsmigranten. Wat doen wij in samenwerking met anderen  Wij werken lokaal maatwerk uit voor specifieke woningzoekenden met een lokale binding, in het bijzonder jongeren en senioren.  Samen met Stek maken we prestatieafspraken over de realisatie van sociale huurwoningen, de prijs van deze woningen en de kwaliteit. 534.109 | Woonprogramma 2020 – 2024: naar een duurzaam evenwicht

14

2.3 Een toekomstbestendig woonaanbod in de wijken Duurzaamheid is het speerpunt van onze omgevingsvisie: Hillegom wil energieneutraal zijn in 2030 en klimaatneutraal in 2050. Ook het uitvoeringsprogramma duurzaamheid is van belang voor ons woonprogramma. Daarom willen we doorpakken op verduurzaming. Duurzaamheid is voor ons meer dan het energievraagstuk. Het staat ook voor het toekomstbestendig maken van de bestaande woningvoorraad en het verbeteren van de (groen) kwaliteit van wijken. Wij werken aan een duurzame ontwikkeling van Hillegom, waar wonen een onderdeel van is. Daarbij is betaalbare verduurzaming een belangrijk aandachtspunt.

Aan de slag met de woningvoorraad Ongeveer 70% van onze woningen heeft een ‘groen’ energielabel (A, B of C). Ongeveer 15% heeft een ‘rood’ energielabel (E, F of G). Die woningen moeten het snelst aangepakt worden. Figuur 2.1: Woningvoorraad naar energielabel

35%

30% 25% 20%

Betaalbare verduurzaming van de bestaande woningvoorraad

15%

Wij geven prioriteit aan het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Dit vraagt investeringen van woningeigenaren (verhuurders en particulieren). Dit is primair hun eigen verantwoordelijkheid. Verduurzaming van woningen kost geld, maar levert door lagere energielasten op termijn ook geld op. In hoeverre verduurzaming uiteindelijk kostenneutraal is, is nog onzeker. Zonder verduurzaming is er echter een groot risico dat de kosten voor energie op termijn zodanig stijgen dat woningeigenaren dit niet meer op kunnen brengen: dan spreken we van energiearmoede. Om dit te voorkomen willen wij dat het Rijk verduurzaming voor iedereen mogelijk maakt.

10%

5% 0% A

C

D

E

F

G

Bron: Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, bewerking RIGO 2019

Uit het woonwensenonderzoek (WoON 2018) blijkt dat de helft van de inwoners in Hillegom wil investeren in duurzaamheid. Het overgrote deel wil dit alleen als zij deze kosten terugverdienen.

Focus op informatievoorziening en ‘no-regret’ maatregelen Vanuit het landelijke Klimaat- en Energieakkoord hebben gemeenten een regierol toebedeeld gekregen. Voor de energietransitie stelt de gemeente uiterlijk in 2021 een regionale energiestrategie (RES) en een transitievisie warmte vast. Hierin leggen we het tijdspad vast waarop wijken binnen de gemeente van het aardgas afgaan, en werken we een gebiedsgerichte aanpak van verduurzaming uit. Dit stemmen we af met de woningcorporaties, omdat zij ook meerjarig duurzaamheidsbeleid ontwikkelen. Wij stimuleren duurzaamheidsmaatregelen die woningeigenaren nu al kunnen nemen en altijd zinvol zijn. Dit zijn ‘no-regret’ maatregelen, zoals isolatie en 534.109 | Woonprogramma 2020 – 2024: naar een duurzaam evenwicht

B

15

energiezuinige installaties. Daarnaast zetten we in op informatievoorziening, waarmee we energiezuinig gedrag en bewustwording stimuleren. Een verdere aanpak van verduurzaming van de woningvoorraad volgt op de energie- en warmtetransitieplannen.

woonomgeving te verbeteren. Daarbij zetten we in op meer variatie in de wijk door gedifferentieerde bouwprogramma’s. We hechten veel waarde aan een kwalitatief goede openbare ruimte: door een hoog beeld-kwaliteitsniveau en een aantrekkelijke openbare ruimte. Dit is extra belangrijk omdat door verdichting mensen dichter op elkaar gaan wonen. Hierin zien we een gedeelde verantwoordelijkheid met Stek. Leefbaarheid omvat echter niet alleen fysieke opgaven. Het gaat bijvoorbeeld ook om de zorg dat iedereen kan meedoen en erbij kan horen (sociale inclusiviteit) en sociale veiligheid. In onze gesprekken met de woningcorporatie is leefbaarheid in deze brede zin een belangrijk thema.

Duurzaamheid bij nieuwbouw In het Bouwbesluit zijn minimumnormen ten aanzien van verduurzaming opgenomen. Gelet op de toekomst willen we een stap verder gaan. Bij woningbouw vragen wij ontwikkelende partijen om woningen vergaand te verduurzamen en hogere eisen te hanteren dan het Bouwbesluit. Bij nieuwbouwprojecten gaan we uit van een minimale GPR-norm zoals vastgelegd is in de omgevingsvisie. Daarnaast treedt per 1 januari 2021 de BENG in werking waar alle nieuwbouwplannen aan moeten voldoen. Verder zal rekening gehouden worden met het Kader Duurzame Gebiedsontwikkeling.

Instrumentarium Wat gaan we zelf doen?  We stellen uiterlijk in 2021 de Regionale Energiestrategie, de Transitievisie Warmte en de Hillegomse Energiestrategie (HES) vast.  We zetten de SvN-duurzaamheidslening in om verduurzaming te stimuleren. Via de duurzaamheidslening kan een bedrag worden geleend van €2.500 tot €7.500 voor het financieren van duurzaamheidsmaatregelen. De insteek is (nu) voornamelijk gericht op het isoleren van woningen en plaatsen van zonnepanelen. Verdere verduurzaming volgt op de energie- en warmtetransitieplannen. Daarmee zullen de kosten van maatregelen mogelijk ook stijgen. Daarom onderzoeken we of een verhoogde inzet van de duurzaamheidslening gewenst is.  We stellen een RRE (Regeling Reductie Energieverbruik) subsidie in voor ‘noregret’ maatregelen.  We zetten energiecoaches in om bewust energiegedrag onder inwoners te stimuleren. Zij gaan langs voor voorlichting. Inwoners kunnen ook terecht bij het duurzaam bouwloket.  Bij nieuwbouwprojecten gaan we uit van een minimale GPR-norm zoals vastgelegd is in de omgevingsvisie.  In het afwegingskader woningbouw nemen we op dat plannen die bijdragen aan meer variatie in aanbod in het plan of in de directe omgeving

Duurzame mobiliteit Het aantal verplaatsingen in Nederland neemt nog steeds toe, ook per auto. Deze ontwikkeling zien we ook in Hillegom. Als er tot 2030 nog 1.440 woningen bijkomen, dan betekent dat dat het drukker wordt op de wegen in Hillegom. We zullen blijvend in moeten zetten op fietsverbindingen, openbaar vervoer en innovatieve vervoersoplossingen om Hillegom leefbaar en bereikbaar te houden. Dit willen we bereiken door nieuwbouw nabij openbaar vervoer, het stimuleren van autodelen, het verbeteren van fietsroutes en fietsparkeervoorzieningen en door onderzoek te doen naar gedifferentieerde parkeernormen.

Leefbaarheid Een aantal buurten in Hillegom zijn naar de toekomst mogelijk kwetsbaar: deze buurten hebben én veel sociale huur, én veel oudere woningen, én veel dezelfde woningtypen én een eenzijdige openbare ruimte. Dit geldt ook voor deel van de sociale huurvoorraad. Hierin zet Stek al grote stappen door renovatie of sloop en nieuwbouw, zoals bij Goed Wonen, Karel Doormanplein, Patrimonium en de Graaf Janlaan. We willen dit doorzetten om zo de kwaliteit van de gehele

534.109 | Woonprogramma 2020 – 2024: naar een duurzaam evenwicht

16



gestimuleerd worden. Dit geldt ook voor plannen die bestaande woningen herstructureren of functies transformeren. Bij het opstellen van nieuwe normen voor parkeerbeleid, onderzoeken we de mogelijkheden voor gedifferentieerde normen om verdichting van woningen in het centrum mogelijk te maken.

Wat doen we in samenwerking met anderen?  We gaan met Stek in gesprek over het meerjarig duurzaamheidsbeleid van de woningcorporatie en de samenhang met investeringen vanuit de energieen warmtetransitieplannen. We streven er daarbij naar dat woningen ook na renovatie of hernieuwbouw passend blijven voor mensen met huurtoeslag.  We maken prestatieafspraken met Stek over investeringen ten behoeve van leefbaarheid.

534.109 | Woonprogramma 2020 – 2024: naar een duurzaam evenwicht

17

2.4 Passend woonaanbod bij iedere levensfase Meer zorgvragers in de wijk

We willen dat mensen met een zorgvraag lang zelfstandig kunnen wonen op de plek waar zij sociale binding mee hebben. Dit vraagt in alle wijken een passend woonaanbod en de beschikbaarheid van zorg en dienstverlening. Hier werken we samen met Stek en zorgpartijen aan. In de woonzorgzones rond Bloemswaard en Parkwijk realiseren we een concentratie van hoogwaardige zorginfrastructuur, waardoor zorg aan huis efficiënt kan worden geleverd.

Wij zien een forse groei van het aantal 65-plus huishoudens: met ca. 2.400 huishoudens tot 2040. Dan is maar liefst 46% van de huishoudens in Hillegom 65 jaar of ouder. Figuur 2.2: Totaalaantal huishoudens van 65 jaar en ouder, 2018-2040 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0

Samenwerking wonen, zorg en welzijn Zorgdoelgroepen wonen steeds vaker en langer zelfstandig thuis, zowel door overheidsbeleid als vanuit de behoefte van deze doelgroep. Deels kan dit in de thuissituatie. Deels groeit hierdoor de vraag naar passende toegankelijke woningen, met zorg en dienstverlening in de omgeving. Dit vraagt inzet van verschillende partijen: aanbieders van betaalbare woonruimte (woningcorporaties), zorg- en welzijnsaanbieders en de gemeente. De verantwoordelijkheden van deze partijen lopen in elkaar over, waarbij de regierol bij de gemeente ligt. Wij zetten vanuit onze regierol in op bestendigen van de samenwerking in de klankbordgroep Wonen Zorg Welzijn. Samen brengen we de opgave in beeld en bedenken we hier efficiënte oplossingen bij. Hierover maken we verdere concrete afspraken met Stek en zorgaanbieders. Ook binnen de gemeentelijke organisatie zetten we in op versterking van de interne samenwerking tussen het sociale en het fysieke domein.

Huishoudens 85+ jaar Huishoudens 75-85 jaar Huishoudens 65-75 jaar

2018

2030

2040

Bron: Trendraming Zuid-Holland 2019 Veel inwoners met een zorgvraag blijven wonen in hun ‘normale’ woning, vanwege financiën of binding met de woning en de sociale omgeving. Andere inwoners willen juist verhuizen. Zij zoeken een veilige en beschutte woonomgeving met ruimte voor ontmoeting of zorg. Kwetsbare mensen zijn daarbij afhankelijk van goedkope sociale huurwoningen. Ons aanbod voorziet hier niet voldoende in. Er bestaat behoefte aan nieuwe geclusterde woonvormen zoals het hofjeswonen of appartementen met gezamenlijke (buiten)ruimte. Zorg of begeleiding aan huis kan hier efficiënt worden

Lang zelfstandig thuis in de wijk door toegankelijke woningen…

geleverd.

De behoefte aan zelfstandig wonen met zorg in de eigen omgeving groeit. Veel mensen blijven in hun huidige ‘normale’ woning wonen. Op enig moment kan deze woning niet meer voldoen bij de veranderende levensfase. Wij willen dit voor zijn, en inzetten op het (preventief) toegankelijk maken van woningen en woonomgeving. Dit vraagt dat ouderen zich bewust zijn van de geschiktheid van hun woonsituatie mochten zij een zorgvraag krijgen. Wij bieden financiële ondersteuning voor woningaanpassingen met de blijvers- en verzilverlening.

534.109 | Woonprogramma 2020 – 2024: naar een duurzaam evenwicht

18

Bij nieuwbouw is toegankelijkheid een belangrijk uitgangspunt. Waarmee we ook invulling geven aan het VN-verdrag handicap. We gaan bij ontwikkellocaties nabij voorzieningen of in woonzorgzones uit van strikte uitgangspunten rond toegankelijkheid (conform Woonkeur-label). Overigens hoeven deze woningen niet allemaal voor ouderen en/of zorgdoelgroepen bestemd te worden.

De regionale contingentenregeling faciliteert de uitstroom uit de maatschappelijke zorg. In onze regio is er echter een lange wachttijd voor sociale huurwoningen, waardoor dit een lastige opgave blijft. Daarbij is samenwerking met zorgpartijen van belang, vanuit hun verantwoordelijkheid voor de begeleiding van de doelgroep. We maken met de Duin- en Bollenstreekgemeenten, woningcorporaties en zorgpartijen regionale afspraken over de uitstroom uit maatschappelijke zorg om te voorkomen dat mensen tussen wal en schip vallen.

…en een toegankelijke omgeving Aan een optimaal toegankelijke woning met obstakels in de omgeving hebben we niet veel. Dit vraagt een goede inrichting van de openbare ruimte. In het beheer van de openbare ruimte geven we hier verder invulling aan; in het bijzonder bij de woonzorgzones. Dit draagt bovendien bij aan bewegen, gezondheid en ontmoeting met anderen. Ook moeten voorzieningen in de buurt van de woning beschikbaar zijn, waaronder bijvoorbeeld openbaar vervoer. Per wijk kijken we naar een passend aanbod van voorzieningen en of er ruimte beschikbaar is voor wijkdiensten, activiteiten en ontmoeting.

Naast uitstroom uit de maatschappelijke zorg zien we ook andere groepen die snel een kleine en veelal zeer goedkope huurwoning nodig hebben: het gaat bijvoorbeeld om jongeren met een jeugdhulp achtergrond, of om herplaatsing in situaties van overlast of huiselijk geweld. Al met al is er een blijvend aanbod zeer goedkope huurwoningen nodig, liefst gespreid over de wijken om concentratie/segregatie te voorkomen. Dit aanbod is schaars in Hillegom. We maken daarom prestatieafspraken met Stek over de beschikbaarheid van huurwoningen in het goedkope segment.

Geclusterd wonen met zorg nabij Particuliere woon-zorg initiatieven

Een deel van de mensen met een zorgvraag zoekt een veilige en beschutte woonomgeving met ruimte voor ontmoeting of zorg. Daarbij denken we aan nieuwe geclusterde woonvormen zoals het hofjeswonen of appartementen met gezamenlijke (buiten)ruimte. Zorg aan huis kan hier efficiënt worden geleverd.

We zien een grote opgave rond de ontwikkeling van nieuwe woon-zorginitiatieven. Wij faciliteren initiatieven van particulieren of maatschappelijke partners. Zo kunnen we initiatiefnemers bijvoorbeeld verbinden met grondeigenaren, projectontwikkelaars, Stek en kennisinstellingen om samen mogelijkheden te onderzoeken. Deze initiatieven moeten kunnen rekenen op lokaal draagvlak, passen bij de wijkopbouw en een gezonde meerjarige exploitatie kunnen aantonen.

Nieuwe huisvestingsopgaven Vanaf 2022 worden de financiën van Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang gedecentraliseerd van de centrumgemeente Leiden naar de gemeenten in de regio Holland Rijnland. Een belangrijke opgave is het voorkomen van instromen naar de maatschappelijke zorg en het faciliteren van duurzaam uitstromen naar zo zelfstandig mogelijk wonen, al dan niet groepsgewijs en/of met begeleiding. Voor de mensen die uitstromen zijn woningen nodig die passen bij hun betaalmogelijkheden, woonwensen, levensfase en begeleidingsvraag. Het gaat dan vaak om kleine en zeer goedkope huurwoningen, waarmee de huisvestingsopgave vooral bij de woningcorporatie ligt.

534.109 | Woonprogramma 2020 – 2024: naar een duurzaam evenwicht

Instrumentarium Wat gaan we zelf doen?  Bij nieuwbouw op locaties in de woonzorgzones en nabij voorzieningen (ontmoeting, zorg, welzijn, winkels, ov) stellen we eisen aan de toegankelijkheid van woningen conform Woonkeur-label. Op andere locaties is dit een wens.

19



 

We faciliteren particulieren of maatschappelijke partners bij de ontwikkeling van woon-zorginitiatieven binnen onze mogelijkheden en passend binnen de grote bouw- en verdichtingsopgave. Deze initiatieven moeten kunnen rekenen op lokaal draagvlak, passend bij de wijkopbouw en een gezonde meerjarige exploitatie kunnen aantonen. We willen dat de regionale contingent regeling wordt gecontinueerd. We bieden mensen die hun woning willen aanpassen financiële ondersteuning met de blijvers- en verzilverlening.

Wat doen we in samenwerking met anderen?  We stimuleren het preventief toegankelijk maken en het veilig houden van woningen. Inwoners hebben hierin ook een eigen verantwoordelijkheid.  We zetten lokaal maatwerk in om ouderen voorrang te geven in de toewijzing van sociale huurwoningen met een label voor senioren als zij een eengezinswoning achterlaten.  We maken afspraken in regionaal verband met buurgemeenten, woningcorporaties en zorgpartijen over duurzaam uitstromen en voorkomen van instromen naar de maatschappelijke zorg.  We maken prestatieafspraken met de woningcorporatie over de beschikbaarheid van sociale huurwoningen in het goedkope segment.  In de klankbordgroep Wonen Zorg Welzijn brengen we de opgave op het gebied van wonen met zorg beter in beeld. Op basis van dit onderzoek werken we een gezamenlijk uitvoeringsprogramma uit. Het doel is om tot een bij de zorgvraag passend aanbod van woonconcepten te komen.

534.109 | Woonprogramma 2020 – 2024: naar een duurzaam evenwicht

20

3.1 Uitvoeringsprogramma

3 Uitvoering van het woonprogramma

In het volgende schema benoemen we de maatregelen vanuit dit woonprogramma, inclusief tijdspad. Jaarlijks werken wij dit programma verder uit, waarbij ook de financiële en personele inzet vastgesteld worden.

Het woonprogramma voeren we uit via een jaarlijks uitvoeringsprogramma. Wij nodigen onze partners uit om hier samen met ons invulling en uitvoering aan te geven. Jaarlijks monitoren en actualiseren wij dit programma. Daarbij gaan wij met onze partners na in welke mate de gestelde doelen zijn bereikt en of actuele ontwikkelingen vragen om bijstelling van de uitvoering, gericht op het bereiken van de doelen. Maatregelen

Doorlopend

1e helft 2020

2e helft 2020

Voldoende en divers aanbod in woningbouw Aanvullende plancapaciteit opbouwen Bij het opstellen van nieuw parkeer-, groen- en speelbeleid onderzoeken we de mogelijkheden voor gedifferentieerde normen In het omgevingsplan ruimte bieden voor hoogbouw, mits stedenbouwkundig goed inpasbaar in relatie tot de omgeving Splitsingsvergunning voor grote woningen invoeren Aanpassingen aan de huidige begrenzing stedelijk gebied bespreken In gesprek gaan met marktpartijen over de juiste prijs/kwaliteit verhouding van woningen Marktpartijen uitdagen om met nieuwe woonconcepten te komen Inzet voor woningzoekenden in de knel Toetsingskader opstellen voor nieuwbouw, transformatie en herstructurering Vereveningsfonds instellen voor sociale woningbouw Doelgroepenverordening opstellen Prestatieafspraken maken met Stek over sociale huurvoorraad Met werkgevers en huisvesters op zoek naar geschikte (tijdelijke) locaties huisvesting voor arbeidsmigranten Zelfbewoningsplicht voor koopwoningen opstellen Wij brengen de starterslening onder de aandacht van de doelgroep en van makelaars en hypotheekadviseurs in Hillegom.

534.109 | Woonprogramma 2020 – 2024: naar een duurzaam evenwicht

21

1e helft 2021

2e helft 2021

2022

2023

2024

Inzet lokaal maatwerk voor woningzoekenden met een lokale binding Een toekomstbestendig woonaanbod in de wijken Stimuleren van plannen die bijdragen aan variatie in de omgeving Inzetten leningen om verduurzaming te stimuleren Energiecoaches inzetten Met Stek in gesprek over het meerjarig duurzaamheidsbeleid Met Stek prestatieafspraken maken over de inzet voor leefbaarheid Regionale Energiestrategie en de Transitievisie Warmte vaststellen Passend woonaanbod bij iedere levensfase Faciliteren van planinitiatieven voor wonen met zorg, mits ze op lokaal draagvlak kunnen rekenen Bij nieuwbouw nabij voorzieningen aanvullende eisen t.a.v. toegankelijkheid opnemen Gesprek aangaan over voortzet regionale contingent regeling Blijvers- en verzilverlening inzetten Maatwerk inzetten om ouderen voorrang te geven voor sociale huur bij achterlaten eengezinswoning Regionale afspraken maken over uitstroom uit maatschappelijke zorg Prestatieafspraken maken over beschikbare sociale huurwoningen in goedkope segment Onderzoek doen naar huidige en gewenste woonzorgstructuur Uitwerken uitvoeringsprogramma woonzorgstructuur

534.109 | Woonprogramma 2020 – 2024: naar een duurzaam evenwicht

22

3.2 Afwegingskaders Afwegingskader (bewoners)initiatief Afwegingskader woningbouw Voor woningbouwontwikkelingen hanteren wij het afwegingskader woningbouw. De prijzen in het afwegingskader worden jaarlijks geactualiseerd. Woningbouwplannen toetsen we aan de volgende criteria.

Kwantitatief tot 2030 Kwalitatief  Variatie in het plan

Hillegom Circa 1.440 woningen

Bij kleine plannen, bijdrage aan variatie in de omgeving. Bij grotere plannen van meer dan 8 woningen, variatie binnen het plan. We gaan vanuit ons verduurzamingsbeleid in principe uit  Duurzaamheid van de normering GPR uit onze omgevingsvisie voor nieuwbouw.  Levensloopgeschikt Conform Woonkeur-label op aspect toegankelijkheid;  Als eis op locatie nabij (300 meter) centrum- of zorgvoorzieningen.  Op andere locaties als wens Woonzorg Woonzorginitiatieven op locaties nabij centrum- of zorgvoorzieningen --> zie afwegingskader wonen met zorg Invulling van het bouwprogramma (voor ontwikkelingen van meer dan 8 woningen) 40%  Vrij bouwprogramma  Sociale huur tot € 737,14 (liberalisatiegrens, prijspeil 25% 2020), bij voorkeur door toegelaten instellingen Minimaal woonoppervlak: bij voorkeur 40m2  Betaalbare koopwoningen tot € 250.000/ Middeldure huur tot € 1.000 (jaarlijks maximaal te 35% verhogen met de consumentenprijsindex)) Minimaal woonoppervlak: bij voorkeur 50m2

534.109 | Woonprogramma 2020 – 2024: naar een duurzaam evenwicht

23

Wij vragen initiatiefnemers rekening te houden met de volgende kaders:  Het initiatief past binnen de ruimtelijke kaders die wij hanteren.  Er is sprake van een gegarandeerde exploitatie voor minimaal 15 jaar, blijkend uit aantoonbaar (risicodragende) investeringsmogelijkheden voor het betreffende initiatief.  Het initiatief is gericht op de lokale behoefte, of wel op een regionale behoefte die aansluit bij het woonmilieu van Hillegom, mits hiervoor afstemming is geweest met andere regiogemeenten.  Het initiatief voegt een kwalitatief woonproduct toe aan de voorraad dat nog niet in Hillegom aanwezig is.

Afwegingskader woonzorginitiatieven Wij vragen initiatiefnemers rekening te houden met de volgende kaders:  Initiatiefnemers zijn bereid om samen te werken met andere woonzorginitiatieven, gericht op voldoende (economisch) draagvlak en professionele zorg voor een brede doelgroep.  Er is sprake is van een gegarandeerde exploitatie voor minimaal 15 jaar, blijkend uit aantoonbaar (risicodragende) investeringsmogelijkheden voor het betreffende initiatief.  Het initiatief is gericht op de lokale behoefte (nader te onderbouwen door het nog uit te voeren woonzorgonderzoek), of wel een regionale functie heeft maar hiervoor afstemming is geweest met andere regiogemeenten.  De beoogde locatie ligt bij voorkeur op korte afstand van de woonzorgzone of winkelvoorzieningen voor dagelijkse boodschappen en ontmoetingsfuncties. Zo moet het voor deze mensen mogelijk zijn om in de eigen omgeving te wonen, binnen het eigen sociale netwerk.

3.3 Onderwerpen prestatieafspraken Op basis van dit woonprogramma willen we met Stek, en de huurdersorganisatie, prestatieafspraken maken over in elk geval de volgende onderwerpen: 1. Beschikbaarheid van voldoende sociale huurwoningen in de segmenten die met passend toewijzen bereikbaar zijn, zodat ook de laagste inkomens in de gemeente terecht kunnen, met als uitgangspunt 25% sociale huurwoningen in de totale nieuwbouwprogrammering. 2. Bij nieuwbouw of herstructurering van sociale huurwoningen met voorrang inzetten op meer differentiatie in buurten. 3. Woonlastenbenadering van huurders, met aandacht voor energetische maatregelen in relatie tot de daling van de totale woonlasten van de bewoner, minimabeleid, vroegsignalering en voorkomen betaalachterstanden. 4. Verduurzaming van de bestaande sociale huurwoningvoorraad, afgestemd op het gemeentelijke warmtetransitieplan. 5. Samenwerking bij en ontwikkeling van nieuwe woonzorginitiatieven. 6. Opvang van de uitstroom uit beschermd wonen en maatschappelijke opvang. 7. Geschikte woningvoorraad voor mensen met ondersteuningsvraag. 8. De benodigde investeringen ten behoeve van leefbaarheid, kwalitatief goede openbare ruimte en sociale inclusiviteit.

534.109 | Woonprogramma 2020 – 2024: naar een duurzaam evenwicht

24

Bijlage 1: feiten en cijfers Hillegomse woningmarkt Tabel: De woningmarkt van de gemeente Hillegom in cijfers Aantal inwoners per 1 januari 2019  Groei aantal inwoners 2015 – 2019 (in %) Aantal huishoudens per 1 januari 2019  Groei aantal huishoudens 2015 – 2019 (in %) Gemiddelde huishoudensgrootte 2018 Aandeel gezinnen met kinderen 2018 Aandeel 75-plushuishoudens 2018 Aandeel doelgroep corporaties (< € 38.035) Aantal woningen per 1 januari 2019  Groei aantal woningen 2015 – 2019 (in %) Aantal sociale huurwoningen 2019  Groei sociale huurwoningen 2015 – 2019 (in %) Goedkope scheefheid Aantal particuliere huurwoningen 2019  Groei part. huurwoningen 2015 – 2019 (in %) Aantal koopwoningen 2019  Groei koopwoningen 2015 – 2019 (in %)  Koopprijs <€ 185.000  Koopprijs <€ 250.000  Koopprijs> € 250.000

Hillegom 21.966 +4,1% 9.742 +5,2% 2,3 35% 14% 41% 9.766 +3,9% 2.505 (26%) +10,8% 17% 780 (8%) +6,6% 6.476 (66%) +9,1% 10% 22% 34%

Holland Rijnland 566.831 +3,1% 258.467 +4,7% 2,2 33% 12% 48% 249.424 +4,9% 66.562 (27%) +1,0% 24% 31.853 (13%) +14,2% 150.048 (60%) +5,5% n.b. n.b. n.b.

Bron: CBS, Lokale Monitor Wonen, 2020

534.109 | Woonprogramma 2020 – 2024: naar een duurzaam evenwicht

25

Bijlage 2: woonprogramma en omgevingsvisie Woonprogramma in relatie tot omgevingsvisie In 2022 treedt de Omgevingswet in werking. In de Omgevingswet wordt het oude instrument ‘structuurvisie’ vervangen door de ‘omgevingsvisie’, gericht op alle ontwikkelingen die de fysieke leefomgeving raken. Deze wet heeft enkele hoofddoelen die nadrukkelijk het gemeentelijk woonbeleid raken. In de eerste plaats neemt de wet het ruimte bieden aan het (lokale) initiatief en het verminderen van regels als uitgangspunt. De overheid geeft kaders aan waarbinnen ontwikkelingen mogelijk zijn: het ‘ja-mitsprincipe’. In de tweede plaats neemt de Omgevingswet de integraliteit bij ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving als vertrekpunt; dus het bij elkaar brengen van sectoraal beleid tot een integrale afweging bij ruimtelijke ontwikkelingen. Woonbeleid is hierbinnen één van de facetten die afgewogen worden. Dit woonprogramma is binnen deze context een programmatische en uitvoeringsgerichte bouwsteen voor de omgevingsvisie. Het woonbeleid wordt meegenomen bij het actualiseren van de omgevingsvisie.

534.109 | Woonprogramma 2020 – 2024: naar een duurzaam evenwicht

26

Bijlage 3: Uitkomsten burgerpanel

237 inwoners van Hillegom hebben de online enquête ingevuld. De looptijd van het burgerpanel was van 13 december 2019 tot 13 februari 2020.

534.109 | Woonprogramma 2020 – 2024: naar een duurzaam evenwicht

27

Bijlage 4: Voorwaarden aan sociale en middeldure huurwoningen van marktpartijen Voorwaarden die de gemeente stelt aan sociale huurwoningen    

  



1

Definitie sociale huurwoning: huurwoning zoals bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onder d van het Besluit ruimtelijke ordening De woning volgt gedurende 15 jaar het huurprijsbeleid dat de overheid jaarlijks vaststelt voor toegelaten instellingen De sociale huurwoningen dienen bij mutatie verhuurd te worden voor een rekenhuur onder de liberalisatiegrens De woning wordt gedurende 15 jaar, ook na mutatie, verhuurd conform de Regels voor toewijzing naar inkomen1 die jaarlijks door de rijksoverheid worden gepubliceerd De sociale huurwoningen hebben bij voorkeur een oppervlakte van minimaal 40 m2 GBO De woning wordt gedurende 15 jaar, ook na mutatie, verhuurd aan regulier woningzoekenden via het regionale woonruimteverdeelsysteem De verhuurder rapporteert jaarlijks over gehanteerde huurprijzen, in rekening gebrachte servicekosten en mutaties, gedurende 15 jaar, door middel van een accountantsverklaring, aan de gemeente Gemeente en eigenaar leggen bovengenoemde voorwaarden aan sociale huurwoningen in privaatrechtelijke afspraken met elkaar vast

Zie: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woningcorporaties/toewijzenbetaalbare-woningen

534.109 | Woonprogramma 2020 – 2024: naar een duurzaam evenwicht

28

Voorwaarden die de gemeente stelt aan middeldure huurwoningen   



  



Definitie middeldure huurwoning: huurwoning zoals bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onder j van het Besluit ruimtelijke ordening Bandbreedte: huurwoningen tussen €737 (prijspeil 2020) en €1.000 definiëren we als middeldure huurwoningen Ook op langere termijn in geval van huurverhoging en mutatie blijven de woningen middelduur. De huurprijs is jaarlijks maximaal te verhogen met de consumentenprijsindex (CPI) De hoogte van de huurprijs van middeldure huurwoningen dient gerekend vanaf de eerste ingebruikname gedurende de instandhoudingstermijn te blijven vallen binnen de genoemde bandbreedte De middeldure huurwoningen hebben bij voorkeur een minimale oppervlakte van 50 m2 GBO De middeldure huurwoningen moeten gedurende een termijn van 15 jaar beschikbaar blijven De verhuurder rapporteert jaarlijks over gehanteerde huurprijzen, in rekening gebrachte servicekosten en mutaties, gedurende 15 jaar, door middel van een accountantsverklaring, aan de gemeente Gemeente en eigenaar leggen bovengenoemde voorwaarden aan middeldure huurwoningen in privaatrechtelijke afspraken met elkaar vast

Deze voorwaarden zijn het uitgangspunt. Maatwerk op projectniveau is mogelijk De gemeente en marktpartijen kunnen ervoor kiezen om van een of meerdere van deze voorwaarden - bij uitzondering en met redenen omkleed – af te wijken.