4. Rapport Pieters bouwtechniek februari 2025.pdf
Tekst van het document
Pieters Bouwtechniek Vlietsorgstraat 15 2012 JB Haarlem 023-5431999
Villa Santwyck - Wilhelminalaan 1 Hillegom Constructieve staat van het casco
info.haarlem@pieters.net www.pietersbouwtechniek.nl
Opdrachtgever: Architect:
HLTsamen – Gemeente Hillegom -
Opgesteld door: Projectleider: Datum: Wijziging: Ref.:
M. Martina, ing. J. Huppelschoten M. Martina 30 januari 2025 Concept R-124191-AD-001
Paraaf:
Datum: 30 januari 2025 Concept
Project: Villa Santwyck - Wilhelminalaan 1 Hillegom
Betreft: Constructieve staat van het casco
Ref.: R-124191-AD-001
Inhoudsopgave 1
Inleiding ..................................................................................................................................................................... 3 1.1 Object en locatie ............................................................................................................................................ 3 1.2 Vraagstelling .................................................................................................................................................. 3 1.3 Opdracht ........................................................................................................................................................ 4 1.4 Opzet onderzoek en rapportage .................................................................................................................... 4 2 Onderzoek ................................................................................................................................................................. 5 2.1 Archiefonderzoek ........................................................................................................................................... 5 2.1.1 Objectinformatie..............................................................................................................................
5 2.2 Inspecties ....................................................................................................................................................... 6 2.2.1 Opzet inspecties ............................................................................................................................... 6 2.2.2 Niet-inspecteerbare (onder)delen ................................................................................................... 6 2.3 Draagconstructie en constructieve veiligheid ................................................................................................ 7 3 Resultaten en bevindingen per casco onderdeel ...................................................................................................... 9 3.1 Funderingen ................................................................................................................................................... 9 3.2 Vloeren......................................................................................................................................................... 11 3.2.1 Begane grondvloer ......................................................................................................................... 11 3.2.2 Verdiepingsvloeren ........................................................................................................................
12 3.3 Binnenwanden en interieur ......................................................................................................................... 14 3.3.1 Binnenwanden ............................................................................................................................... 14 3.3.2 Interieur ......................................................................................................................................... 15 3.4 Gevels........................................................................................................................................................... 17 3.5 Kozijnen, ramen en deuren .......................................................................................................................... 20 3.6 Kapconstructie en daken ............................................................................................................................. 21 3.7 Overig ........................................................................................................................................................... 23 4 Samenvatting en conclusies ....................................................................................................................................
24 Bijlage 1 Reconstructieschets (draag)constructie casco en overzicht niet-inspecteerbare delen Bijlage 2 Fotorapportage selectie per casco onderdeel Bijlage 3 Overzicht Schade en vervanging fundering, vloeren en kapconstructie Bijlage 4 Overzicht schade en vervanging metselwerk gevels Bijlage 5 Overzicht schade en vervanging gevelkozijnen Bijlage 6 Archiefstukken
2
Datum: 30 januari 2025 Concept
1
Project: Villa Santwyck - Wilhelminalaan 1 Hillegom
Betreft: Constructieve staat van het casco
Ref.: R-124191-AD-001
Inleiding
1.1 Adres:
Object en locatie Wilhelminalaan 1 2182 CA Hillegom
Vrijstaande zgn. bollenvilla uit 1905. Destijds genaamd villa “Casa Cara” en later omgedoopt tot villa “Santwyck”. De villa is gebouwd rond 1905 en heeft daarna verscheidene eigenaren en diverse functies gehad. Het pand staat al meerdere jaren leeg en is ernstig in verval geraakt. Het interieur van het pand is geheel gestript tot op de kale wanden en vloeren.
Situatie en kadastrale kaart
Huidige voor- en zijgevel
1.2
1946, Bron: Internet Archive
Vraagstelling
Het pand en terrein is aangekocht door een vastgoed ontwikkelaar die plannen heeft ontwikkeld voor sloop van de villa en nieuwbouw van een woonzorgcomplex. Bij de gemeente Hillegom is door de ontwikkelaar een sloopvergunning ingediend. Vanwege historische belangen heeft de gemeente behoefte aan inzicht in de bouwtechnische en constructieve staat van de villa om een goede afweging te kunnen maken of objectief en constructief beschouwd, er een renovatie scenario binnen het bestaande casco mogelijk is en waar de eventuele risico’s zitten. 3
Datum: 30 januari 2025 Concept
1.3
Project: Villa Santwyck - Wilhelminalaan 1 Hillegom
Betreft: Constructieve staat van het casco
Ref.: R-124191-AD-001
Opdracht
De gemeente Hillegom heeft Pieters Bouwtechniek opdracht gegeven voor een objectief bouwkundig en constructief onderzoek ter beantwoording van de vraagstelling. De scope van het onderzoek betreft het casco van de villa. De aanen bijgebouwen met kelder vallen buiten het onderzoek. Hierbij dient ook rekening te worden gehouden met de waardevolle elementen zoals geduid in het waardestellend rapport van IDDS “Bouwhistorische verkenning met waardestelling” d.d. april 2022. Deze betreffen globaal en voor zover relevant binnen de scope van het onderzoek: – Vanuit typologisch en architectuurhistorisch oogpunt is het gebouw waardevol; – Interieuronderdelen die behoren tot de oorspronkelijke opzet: indelingen (hal), trap, stookplaatsen en en-suite kast; – De later toegevoegde serre op de begane grond aan de oostkant heeft indifferente waarde en het balkon aan de westkant op de 1e verdieping is niet benoemd. – De vloer- en plafondafwerkingen. Daarbij moet opgemerkt worden dat het rapport van IDDS vóór de sloop van het interieur is opgesteld. Op de foto’s zijn de plafond en vloerafwerkingen te zien. Naderhand is bij de sloop van het interieur (en asbest) het grootste deel van o.a. de plafonds, wanden, vloeren en interieurelementen – behoudens de trap – verwijderd.
In de analyse in hoofdstuk 6 van het rapport van IDDS was er overigens al rekening mee gehouden dat (afwerkingen van) oorspronkelijke vloeren en wanden niet houdbaar zouden zijn bij een renovatie. 1.4
Opzet onderzoek en rapportage
In voorliggende rapportage zijn de constructieprincipes van het casco, de relevante schades en de conditie van de diverse casco elementen in kaart gebracht. De betreffende onderdelen van het casco zijn op hoofdlijnen geïnspecteerd en zijn telkens algemeen beschouwd in relatie tot het kader van het onderzoek. De doelstelling is om een inzicht te schetsen van de huidige staat van het casco en een globaal beeld op de omvang van noodzakelijk herstelwerk of te vervangen delen bij een renovatiescenario. Hierbij is, op principe niveau, telkens meegewogen dat er rekening gehouden zal moeten worden met de huidige vereisten en met name op te nemen energetische maatregelen. Hoofdstuk 2 Bureau- en archiefonderzoek Schouw en inspecties op locatie Reconstructieschets, constructieve opbouw en de constructieve veiligheid Hoofdstuk 3 Beschrijving van de resultaten van de inspectie en de bevindingen per casco onderdeel. Tevens wordt per onderdeel als principe de risico’s en omvang van herstel of aanpassing beschouwd bij een renovatie. Daarbij wordt rekening gehouden met de schades, constructieve gebreken en globaal te nemen energetische maatregelen. De volgende casco delen worden beschouwd: 1 Funderingen 2 Vloeren: begane grond en verdiepingen 3 Binnenwanden en interieur 4 Metselwerk gevels 5 Gevelinvullingen (kozijnen, ramen en deuren) 6 Kapconstructie en daken Eventuele overige bevindingen.
Hoofdstuk 4 Samenvatting en aanbevelingen.
4
Datum: 30 januari 2025 Concept
2 2.1
Project: Villa Santwyck - Wilhelminalaan 1 Hillegom
Betreft: Constructieve staat van het casco
Ref.: R-124191-AD-001
Onderzoek Archiefonderzoek
Er is bureau- en archiefonderzoek uitgevoerd teneinde informatie te verzamelen over de opbouw en constructie van de betreffende delen van het gebouw. De volgende stukken zijn beschikbaar: – Tekeningen gemeentearchief: oprichting villa 1905 en aanbouw serre 1951. – Bouwkundig rapport AvB 21 januari 2021 inclusief bijlage met tekeningen verbouw en toevoegingen 1995 H. van Egmond. Betreffende inspectie en rapportage zijn uitgevoerd en opgesteld voordat er sloopwerkzaamheden aan de binnenzijde zijn uitgevoerd. – Waardestellend Rapport IDDS A2169 april 2022 Hoewel er geen nadere constructieve stukken (detailleringen en/of berekeningen) beschikbaar zijn geven de beschikbare tekeningen in combinatie met de inspecties op locatie voldoende inzicht voor de doelstelling van dit onderzoek.
Ter illustratie deel tekeningen (1905)
2.1.1 Objectinformatie Bouwjaar Type Omvang Opbouw casco
Verbouw
1905/1906 Vrijstaande woonvilla of bollenvilla Circa 12,5 x 15 m, drie bouwlagen, grofweg 500 m². Traditionele gemetselde fundering op staal, gemetselde massieve wanden, begane grond- en verdiepingsvloeren houten vloeren met houten balklagen, entree’s met granitovloeren, dakconstructie houten spanten en dakbalken, houten dakbeschot met dakpannen, plat dak koud dak. Geen isolerende maatregelen aanwezig. 1951 Bouw van een serre aan de oostgevel. 1905-2020 Diverse binnenwanden en kleine aanpassingen toegespitst op de diverse gebruikers; Erkers aan voor-linker zijgevels zijn verwijderd en gevels aangepast, inclusief houten balkons en dakuitbreiding op de hoek. 1995 Grondige verbouwing onder Architectuur (architect H. van Egmond). Hierbij zijn kantoorfuncties ingepast en bijgebouwen/aanbouwen toegevoegd inclusief een kelder tegen het hoofdgebouw aan. 2021-2023 Leegstand, verwijderen en strippen interieur.
5
Datum: 30 januari 2025 Concept
Project: Villa Santwyck - Wilhelminalaan 1 Hillegom
Betreft: Constructieve staat van het casco
Ref.: R-124191-AD-001
Locatie en overzicht 3D view massa hoofdgebouw (bron: Google maps)
2.2
Inspecties
Pieters Bouwtechniek heeft op 30 oktober 2024 een 1e verkenning op locatie uitgevoerd; Op 21 november 2024 een inspectie en op 25 november 2024 een nadere inspectie uitgevoerd. 2.2.1 Opzet inspecties De opnames/ inspecties betreffen een visuele opname en zijn uitgevoerd in lijn met de doelstelling en scope en betreft zodoende niet een 100% opname van conditie en/of schades. Incidenteel is licht fysiek onderzoek uitgevoerd middels beperkte steekproeven door middel van boorgaatjes en met behulp van een spouwkijker, waaronder: indicatief vaststellen van houtrot, conditie metselwerk en mortels. Er is verder geen destructief onderzoek uitgevoerd. De gevels zijn vanaf maaiveld visueel en met behulp van een zoomcamera geïnspecteerd. De situatie van de fundering(en) is beschouwd op basis van visuele indicaties op mogelijke funderingsproblemen. Fysieke funderingsonderzoeken zijn in het kader van dit onderzoek niet uitgevoerd behoudens enig wegscheppen van zand intern (ter plaatse van reeds eerder verwijderde vloerdelen) ten behoeve van bepalen aanlegdiepte fundering. De kozijnen zijn globaal geïnspecteerd op onderscheid naar “oorspronkelijk” en “later vernieuwd”. De oorspronkelijke kozijnen worden als kozijn of in groepen beoordeeld naar conditie en haalbaarheid van behoud bij renovatie.
Veel kozijnen waren tijdens de inspecties dichtgetimmerd waardoor opname lastig of deels niet mogelijk was. 2.2.2 Niet-inspecteerbare (onder)delen De volgende delen zijn niet geïnspecteerd, of althans niet van nabij geïnspecteerd, in verband met het niet veilig of gezond kunnen betreden en/of delen die niet bereikbaar waren. – De platte en schuine daken aan de buitenzijde (veiligheid). – De dakconstructie intern van het torentje (niet bereikbaar en niet zichtbaar in verband met nog aanwezig plafond). – Het balkon op de zuidkant (veiligheid). – Het keukendeel en slaapkamer op de begane grond aan de zuidgevel (niet toegankelijk). – Badkamer begane grond (niet veilig i.v.m. naar beneden gekomen plafonds). – Delen van de gevels rond de hoek aan de noord- en westzijde (i.v.m. verwilderde begroeiing). – De later aangebrachte aan- en uitbouwen inclusief de kelder (vallen buiten de scope en tevens veiligheid en gezondheid luchtkwaliteit). – Aspecten van eventuele nog aanwezige installaties én/of toekomstige installaties (vallen buiten de scope).
6
Datum: 30 januari 2025 Concept
Project: Villa Santwyck - Wilhelminalaan 1 Hillegom
Betreft: Constructieve staat van het casco
Ref.: R-124191-AD-001
In bijlage 1 zijn de niet-inspecteerbare (onder)delen rood gestippeld gearceerd.
2.3
Draagconstructie en constructieve veiligheid
In het onderzoek is de “constructieve veiligheid” in zijn algemeen van de huidige constructie beschouwd en op gebouwdeel niveau. In deze paragraaf beschouwen we de algemene constructieve veiligheid van het pand in relatie tot de bruikbaarheid voor een renovatiescenario. Op basis van de archiefgegevens en de inspecties is een reconstructie opgesteld van de (draag)constructie van het casco: zie bijlage 1. De funderingen en het casco van het pand is opgezet met voor die periode gebruikelijke constructieve elementen en een gebruikelijke wijze van opbouw. De aangetroffen constructieve opzet komt grotendeels overeen met de oorspronkelijke bouwtekeningen uit 1905 en die van de verbouwing van Van Egmond uit 1995. Er zijn echter géén constructietekeningen aanwezig (of nooit opgesteld) zijn van de vloer van de zolderverdieping. Ten opzichte van de beschikbare bouwtekeningen zijn er een groot aantal afwijkingen geconstateerd in constructieonderdelen. Dit is het gevolg van eerdere – al of niet gedocumenteerde – verbouwingen dan wel zijn elementen mogelijk al tijdens de oprichting anders uitgevoerd dan ontworpen. Dit betreft onder andere: de daklijnen/ goothoogtes, voormalige erkers, de balkonoverkapping, kozijnindelingen en gevelopbouw rond de nu nog aanwezige haarden op de begane grond en 1e verdieping.
Er zijn in het verleden geen relevante constructieve wijzigingen in de hoofddraagstructuur gedaan. De hoofddraagconstructie bestaat uit funderingen op staal en is opgetrokken in gemetselde massieve wanden (zonder spouw) met houten balklagen voor de vloeren en een houten kapconstructie. Op enkele plaatsen zijn stalen liggers toegepast voor het opvangen van gemetselde wanden. Bij de inspecties is geconstateerd dat bij meerdere individuele constructieonderdelen of -elementen alsmede in de samenhang daartussen (ernstige) constructieve tekortkomingen aanwezig zijn. Hierdoor zijn constructieve aanpassingen, - aanvullingen of - vervanging van delen noodzakelijk. De oorzaak hiervan ligt zowel in schades die in de loop der tijd zijn opgetreden en/of het niet voldoen van onderdelen aan de geldende eisen. Hieronder zijn enkele meest relevante zaken opgesomd. – Essentieel voor de stabiliteit en algemene veiligheid van een (dergelijk) pand is de “samenhang” ofwel “samenwerking” tussen de verschillende constructieve elementen. Op basis van een solide samenwerking van al deze elementen ontstaat er een stabiel geheel. De vloerbalken en de gemetselde wanden en gevels moeten met elkaar verbonden zijn.
Bij de inspecties zijn slechts enkele ankers bij de koppen van de balken aangetroffen die de vloerconstructies met de gevels verbinden, echter is het aantal onvoldoende en de conditie is discutabel. Koppelingen van de “niet-dragende” gevels aan de vloerconstructie zijn in het geheel niet aangetroffen. Dit leidt niet direct tot instortingsgevaar maar de verankeringen en stabiliteit zal bij een renovatie opnieuw gewaarborgd moeten worden. – In de kapconstructie moeten de kapspanten en sporen de spatkrachten afdragen aan de 2e verdiepingsvloer (zoldervloer). Er ontbreken delen van deze constructie en verankeringen in de borstweringen zijn discutabel. – Enkele “niet-dragende” binnenwanden hebben wel een functie met betrekking tot de stabiliteit van het pand. Een koppeling van deze wanden met de overige aansluitende wanden is essentieel. Deze koppeling is op meerdere locaties niet of onvoldoende aanwezig vanwege ontstane scheurvorming en/of is destijds niet (voldoende) aangebracht. – Een tweetal dragende binnenwanden rusten op doorgaande dragende vloerbalken zonder direct ondersteunende wand. Dit voldoet niet en vervormingen als gevolg hiervan hebben zich afgetekend in de vorm van scheuren en doorbuiging van vloerbalken.
7
Datum: 30 januari 2025 Concept
Project: Villa Santwyck - Wilhelminalaan 1 Hillegom
Betreft: Constructieve staat van het casco
Ref.: R-124191-AD-001
– De samenhang in het metselwerk van aanzienlijke delen van de buitengevels is ernstig verminderd als gevolg van degradatie van metselmortels. Dit heeft een ernstig negatieve invloed op de draagkracht en stabiliteit van het casco. In hoofdstuk 3 is e.e.a. meer specifiek en per afzonderlijke bouwdelen benoemd. Bevindingen constructieve veiligheid Voor de constructie van het gebouw als geheel geldt dat er in de huidige staat geen directe risico’s zijn geconstateerd. Wel is de stabiliteit en samenhang onvoldoende waardoor schades ontstaan zijn en kunnen toenemen. Voor diverse lokale constructieonderdelen geldt dat de constructieve veiligheid wel in het geding is en op dit moment onveilig zijn. Dit zijn o.a.: het balkondeel in de zuidgevel met zoldervloer en de dakconstructie er direct boven, de westelijke metselwerkgevel boven de entree, enkele delen van het dak en diverse vloervelden. Voor deze delen is vervanging of ingrijpend herstel noodzakelijk. Veel van deze schades zijn al langere tijd geleden geïnitieerd. Dit geldt met name voor de schade aan de houten constructieonderdelen en de samenhang van het metselwerk van de gevels. Vanwege de huidige indringing van water las gevolg van schades eb gebreken én de zeer hoge vocht- en schimmelcondities zal de conditie van deze onderdelen een in de loop der tijd versnellende achteruitgang hebben.
Mocht men overgaan tot renovatie van het pand is het noodzakelijk om de her te gebruiken – en van schade en conditie herstelde – constructieve elementen door middel van berekeningen te toetsen aan de nu geldende eisen. Ook in relatie tot de toekomstige functie van het pand. Daarbij moet, naast eerder genoemde, met name gedacht worden aan de afmetingen (en hart-op-hart-maten) van de houten balklagen, kapspanten en de stalen liggers. Naar verwachting zullen er aanpassingen nodig zijn. Zie hoofdstuk 3 voor de constateringen en bevindingen van de specifieke onderdelen.
8
Datum: 30 januari 2025 Concept
3
Project: Villa Santwyck - Wilhelminalaan 1 Hillegom
Betreft: Constructieve staat van het casco
Ref.: R-124191-AD-001
Resultaten en bevindingen per casco onderdeel
Tijdens de inspecties zijn een groot aantal foto’s gemaakt. In bijlage 2 is per casco onderdeel (3.1 t/m 3.6) een selectie van de foto’s ter illustratie ingevoegd. Bij de foto’s zijn diverse annotaties geplaatst ter verduidelijking. 3.1
Funderingen
De fundering bestaat uit verbrede gemetselde stroken die op een zandgrond zijn aangelegd. Op basis van de oorspronkelijke bouwtekeningen lijkt het aannemelijk dat destijds een zandophoging (terp-achtig) is aangebracht waarop het pand is gebouwd. a Op één locatie waar er door derden reeds eerder destructief onderzoek is gepleegd aan de begane grondvloer is met een beperkte steekproef visueel en licht fysiek onderzoek uitgevoerd aan de funderingen. Hierbij is een stukje van de fundering uitgegraven om deze op te meten en de conditie te inspecteren. De aanlegdiepte op deze locaties is circa 70 cm onder peil (bovenkant vloer). Hierbij is geconstateerd dat de bovenste zandlaag ter plaatse van de fundering droog is. De metselwerk versnijding van de fundering oogt grotendeels redelijk goed. Met name op de diepste delen van het metselwerk is er een verminderde samenhang als gevolg van degradatie van de kwaliteit van de metselmortel en -stenen. Incidenteel zijn als gevolg hiervan ook losse stenen aangetroffen en zijn enkele lichte scheurvormingen aangetroffen. Vanaf de buitenzijde zijn meerdere lichte scheurvormingen geconstateerd in het gevelmetselwerk nabij maaiveldniveau (net boven de fundering) die erop duiden dat er door de jaren heen enige zettingen en zettingsverschillen zijn opgetreden. Meest waarschijnlijk is dat deze scheurvormingen doorlopen over de funderingen.
Fundering in de woonkamer gevel zuid
9
Datum: 30 januari 2025 Concept
Project: Villa Santwyck - Wilhelminalaan 1 Hillegom
Betreft: Constructieve staat van het casco
Ref.: R-124191-AD-001
Locaties onderzoek en aannemelijke schades zuidoost hoek resp. westgevel rond entreedeur
b Onder de begane grondvloer in de woonkamer is een onderslagbalk aanwezig die als tussenondersteuning van de vloerbalken fungeert. Hoe deze onderslagbalk is gefundeerd is (en de conditie daarvan) kon niet worden vastgesteld. Meest waarschijnlijk is dat deze is opgelegd op gemetselde poertjes op zand. c Op een tweetal locaties is aannemelijk dat er schade of gebreken zijn aan de fundering. Een deel rond de entreedeur in de westgevel lijkt iets meer zettingsverschil te hebben. Dit is vastgesteld middels een indicatieve lasermeting. Dit kan het gevolg zijn van extra belasting door verbouwingen en/of andere schades, of als gevolg van spoeling van grond door lekke hemelwaterafvoeren. Het geveldeel rond de zuidoost hoek ter plaatse van het voormalige terras heeft zeer waarschijnlijk schade. Hier is een zeer grote boom strak tegen de fundering gegroeid. Bevindingen funderingen Er zijn geen bijzonderheden waargenomen waaruit opgemaakt zou kunnen worden dat er generieke funderingsproblemen zouden zijn. Op basis van de zeer beperkte steekproef kan aangenomen worden dat de funderingen (behoudens de bovengenoemde locaties) in redelijke conditie verkeren. Bij een renovatie kunnen de bestaande funderingen hergebruikt worden. Hierbij dient rekening gehouden te worden met lokaal te herstellen delen. En aanbevolen wordt om geen extra belastingen te hanteren.
Aanbevolen wordt om bij een renovatie nader onderzoek uit te laten voeren naar de draagkrach van de bodem en naar de conditie van de overige delen van de fundering.
10
Datum: 30 januari 2025 Concept
3.2
Project: Villa Santwyck - Wilhelminalaan 1 Hillegom
Betreft: Constructieve staat van het casco
Ref.: R-124191-AD-001
Vloeren
Zie bijlage 3 zijn globaal de vloerdelen aangeduid met zichtbare schade en/of die vervangen zullen moeten worden.
Deel bijlage 3.
3.2.1 Begane grondvloer a Een groot deel van de begane grondvloer bestaat uit houten balklagen die in de gemetselde wanden zijn opgelegd. In de entreeportalen en in de hal is van oorsprong een betonplaat op zand gestort met daarop een granito vloerafwerking. Er is in het geheel geen (na-)isolatie aanwezig. b Het grootste gedeelte van de houten vloer van de woonkamer lijkt droog en kwalitatief nog in orde. De separatie rust op de houten balken van de vloer. Rond deze separatie zijn zeer ernstige langdurige en actieve lekkages aanwezig. Het deel van de vloer rond deze locatie zal vervangen moeten worden.
Situatie kruipruimte, vloer woonkamer, granito vloer entree west.
c Geconstateerd is dat de vloerbalken en zeker de onderslagbalk vlak boven of zelfs in de zandlaag liggen. Hierdoor is er verhoogt risico op aantasting als gevolg van onvoldoende ventilatie en mogelijk (lokaal) optrekkend vocht. d De vloer in de oorspronkelijke spreekkamer vertoont vochtschade (houtrot) en is deels verzakt. De oorzaak zijn lekkages in combinatie met waarschijnlijk geen of te weinig ventilatie van de kruipruimte.
11
Datum: 30 januari 2025 Concept
Project: Villa Santwyck - Wilhelminalaan 1 Hillegom
Betreft: Constructieve staat van het casco
Ref.: R-124191-AD-001
Vloer spreekkamer geheel verloren a.g.v. vochtschade
e De vloerbalken van de nieuwe erker op de noordgevel zijn voor zover zichtbaar in redelijke conditie. f
Niet alle opleggingen van de balken in de begane grond zijn geïnspecteerd. Hoewel de wel geïnspecteerde locatie droog was, bestaat er risico dat opleggingen van balken lokaal houtrot hebben. Dit dient bij een renovatie gecontroleerd te worden.
3.2.2 Verdiepingsvloeren a De 1e en 2e verdiepingsvloer zijn geheel uitgevoerd in houten balklagen. Algemeen genomen zijn de vloerbalken grotendeels nog in redelijke staat. Op enkele locaties is er zichtbaar ernstige schade aan de vloerbalken in de vorm van houtrot als gevolg van vochtdoorslag en (langdurige) lekkages. Op deze locaties zal het vloerdeel in zijn geheel vervangen moeten worden.
Gemiddeld beeld droge vloeren; resp. locatie vochtschade
b Niet alle vloerbalken zijn individueel geïnspecteerd (geen 100% opname) zodat rekening gehouden moet worden aanvullende lokale schades. Een groot en reëel risico ligt echter bij de opleggingen van de vloerbalken in het gevelmetselwerk. Het gevelmetselwerk kent een matig tot slechte conditie zodat er een reëel risico aanwezig is dat vocht is ingetreden in de constructie. Bij een steekproef is geconstateerd dat er als gevolg daarvan enkele opleggingen schade hebben. De opleggingen zijn niet direct zichtbaar zodat rekening moet worden gehouden met meer schade. c De verankeringen van de vloeren aan de gevels zijn essentieel voor de stabiliteit en overdracht van krachten. Middels een steekproef zijn op een 3-tal locaties de verankeringen van de vloerbalken aan het gevelmetselwerk bekeken. Deze vertonen gebreken in de vorm van corrosie, - aan de wijze van bevestiging en onvoldoende aantallen of 12
Datum: 30 januari 2025 Concept
Project: Villa Santwyck - Wilhelminalaan 1 Hillegom
Betreft: Constructieve staat van het casco
Ref.: R-124191-AD-001
zelfs het ontbreken ervan. Ook bestaat een groot risico dat de niet zichtbare delen van de wel aanwezige verankeringen in het metselwerk gecorrodeerd zijn. De scheuren en vervormingen in de gevels zijn deels mede het gevolg van gebreken in de verankeringen (verminderde stabiliteit van de gevels). d Ter plaatse van de gang/hal vertonen vloerbalken van de 2e verdieping aanzienlijke doorbuiging. Hier rusten in lengterichting delen van binnenwanden van de zolder op. Ter plaatse van deze vloerdelen zullen constructieve voorzieningen getroffen moeten worden.
Risico vocht vloerbalken-gevels, gebreken balk-ankers, doorbuiging zoldervloer t.p.v. overloop
e Het overdekte balkon op de zuidwest hoek heeft zichtbaar ernstige schade en gebreken. Het vloerdeel en de borstwering op de zolderverdieping heeft ernstige vervormingen (buigt door). Dit deel is niet inspecteerbaar en tevens onveilig zodat de constructie niet vastgesteld kon worden. In ieder geval is het gehele balkon inclusief een deel van het dak, de gevel/borstwering en zoldervloer geheel vervangen moeten worden.
Schade aan balkon, vloer en dakconstructie zuidwest hoek
Bevindingen vloeren In bijlage 3 zijn globaal de vloerdelen aangeduid met zichtbare schade en/of die vervangen zullen moeten worden. Diverse delen van de houten begane grondvloer ter plaatse van de woonkamer zouden op basis van conditie hergebruikt kunnen worden. Dit geldt ook voor de betonvloeren op zand.
13
Datum: 30 januari 2025 Concept
Project: Villa Santwyck - Wilhelminalaan 1 Hillegom
Betreft: Constructieve staat van het casco
Ref.: R-124191-AD-001
Echter, bij een renovatie inclusief energetische verbeteringen levert de geringe ruimte onder de houten vloer een probleem op voor na-isolatie, en is na-isoleren van de betonnen vloeren op het zand alleen mogelijk bovenop de vloeren. Daarbij meegenomen dat delen vervangen zullen moeten worden als gevolg van schade en/of versterkt moeten worden, zal bij een renovatie het meest voor de hand liggen alle vloeren te vervangen door een geïsoleerde systeem- of betonvloer of schuimbeton. Deze laatste twee opties kunnen dan tevens bijdragen aan de versterking of stabilisatie van de huidige fundering. Diverse delen van de houten verdiepingsvloeren kunnen op basis van conditie hergebruikt worden. Bij een renovatie is rekening te houden met het herstellen en verbeteren van de samenhang en stabiliteit van vloeren en wanden, zoals: aanbrengen en herstellen van balk-ankers in gevels en verbeteren van vloeren door aanbrengen van constructief plaatmateriaal op de vloerbalken of planken vloeren. Bij hergebruik van de houten vloeren moet rekening gehouden worden met aan te brengen voorzieningen voor brandwering en beperking van geluid. Bij een renovatie zullen de vloervelden getoetst moeten worden op de geldende eisen voor constructieve veiligheid met de toe te passen belastingen (gebruiksfunctie en aan te brengen installaties) en eventuele wijzigingen in separaties en/of vloersparingen.
Rekening moet gehouden worden dat daardoor vloerdelen – naast noodzakelijk herstelwerk – tevens versterkt zullen moeten worden.
3.3
Binnenwanden en interieur
3.3.1 Binnenwanden a De binnenwanden (dragende en niet-dragende) met de oorspronkelijke indeling op de bouwlagen zijn grotendeels als opzet nog aanwezig. De belangrijkste binnenwanden betreffen de twee dragende lijnen links en rechts van de hal/gang en op de begane grond en op de 1e verdieping. In de loop der tijd zijn echter zeer veel deuren en deursparingen gewijzigd. Ook zijn veel binnenwanden toegevoegd, waarschijnlijk ten tijde van de opsplitsing in kamergewijze verhuur. b In de gemetselde binnenwanden zijn op meerdere locaties forse scheurvormingen zichtbaar. Veelal is dit in de loop der jaren ontstaan door enige zettingen en zettingsverschillen van de fundering, maar ook ten gevolge van onvoldoende samenhang met de overige constructieve elementen en in combinatie met eerdere verbouwingen. Vele van deze scheurvorming is aanwezig op “logische” posities, zoals: metselwerk boven wandopeningen (wand dus opgevangen door stalen liggers of houten balken), binnenwand-buitengevel aansluitingen, afdracht van spatkrachten kapspanten enz. De gebreken en schades moeten bij een renovatie hersteld worden. Voor het overige kunnen de binnenwanden behouden worden. c Een tweetal dragende binnenwanden rusten op doorgaande dragende vloerbalken zonder direct ondersteunende wand. Dit voldoet niet en vervormingen als gevolg hiervan hebben zich afgetekend in de vorm van scheuren en schades.
Vooral de (onder)constructie van de binnenwand die uitkomt op de hoek in de hal/gang op de 1e verdieping, waar tevens de stalen balk in opgelegd is, is niet veilig en er zullen bij een renovatie constructieve voorzieningen getroffen moeten worden.
14
Datum: 30 januari 2025 Concept
Project: Villa Santwyck - Wilhelminalaan 1 Hillegom
Betreft: Constructieve staat van het casco
Ref.: R-124191-AD-001
Voorbeeld betreffende locaties
3.3.2 Interieur a Op enkele delen na, zoals onder het torentje en in de hoofdentree op de noordgevel, zijn alle plafonds verwijderd tot op de plafondrachels of kale vloerbalken. Het plafond ter plaatse van de hoofdentree is nog aanwezig, echter in slechte conditie als gevolg van scheurvormingen en waterschade. Bij een renovatie zal het behouden van het plafond naar verwachting niet haalbaar zijn, mede als gevolg van installatiewerk, controle van vloerconstructie etc. Het plafond onder het torentje is onderdeel van een deels gesloopt plafond.
Plafonds
b De nis met haard op de begane grond is als opzet (met aanpassingen in het verleden) nog aanwezig maar is geheel gestript tot op het kale metselwerk. c De haard en schouw op de 1e verdieping is nog redelijk intact, overigens zijn hier ten opzichte van de oorspronkelijke opzet met zitbankjes en in de kozijnen in het verleden eveneens ingrijpende aanpassingen gedaan.
15
Datum: 30 januari 2025 Concept
Project: Villa Santwyck - Wilhelminalaan 1 Hillegom
Betreft: Constructieve staat van het casco
Ref.: R-124191-AD-001
Haardplaats begane grond en verdieping
d Overige eventueel nog aanwezige haardplaatsen zijn reeds geheel verwijderd inclusief metselwerk en kanalen. e De separatie op de begane grond is in het verleden flink gewijzigd en deels verwijderd. Als gevolg van ernstige en langdurige lekkages is de conditie zeer gebrekkig. Omdat ook de vloerbalken schade vertonen zal bij een renovatie de gehele separatie verwijderd moeten worden.
Separatie begane grond
f
Overige kasten en interieurelementen zijn reeds geheel verwijderd. Behoudens een drietal vaste kasten op de verdieping.
g De hoofdtrap is nog aanwezig en algemeen in redelijke conditie. Wel zijn er in de loop der tijd wijzigingen aan de opzet en verloop van de trap aangebracht ten opzichte van het oorspronkelijke ontwerp. De trap zou op basis van de huidige conditie bij een renovatie mogelijk hergebruikt kunnen worden. Wel dient er rekening mee gehouden te worden dat de trap niet voldoet aan de huidige eisen en comfort qua breedte en op- en aantreden. Zie tevens onder § 3.4 met betrekking tot het vervangen van de aangrenzende gevel.
16
Datum: 30 januari 2025 Concept
Project: Villa Santwyck - Wilhelminalaan 1 Hillegom
Betreft: Constructieve staat van het casco
Ref.: R-124191-AD-001
Hoofdtrap
Bevindingen binnenwanden en interieur In bijlage 3 zijn globaal de vloerdelen aangeduid met zichtbare schade en/of die vervangen zullen moeten worden.
3.4
Gevels
Alle gevels zijn opgebouwd in massief metselwerk dat aan de buitenzijde voorzien is stucwerk. In het stucwerk zijn sierbanden en togen boven de ramen van schoon metselwerk opgenomen. Het stucwerk is voorzien van een witte verflaag. Het stucwerk is uitgevoerd in een kalkhoudende mortel. Het stucwerk is waarschijnlijk op de meeste delen nog oorspronkelijk, behoudens in ieder geval op diverse delen waar wijzigingen in gevels zijn uitgevoerd (dichtgezette sparingen en aangeheelde delen). Middels steekproeven is de kwaliteit van de stuclaag aan de buitenzijde en het metselwerk onderzocht. Overigens op locaties vanaf maaiveld bereikbaar met een schuiftrap of aan de binnenzijde. a De stucwerklagen hebben wisselende kwaliteit maar gemiddeld een matige tot zeer slechte conditie. Op grote delen van de gevel, met name de westgevel, is de toplaag geheel onthecht. In de stuclagen is door schades en via de sierstroken kennelijk langdurig vocht ingetreden met als gevolg dat de stuclagen in meer of mindere mate verzand zijn. Hierdoor zijn ook de verflagen onthecht of in slechte conditie. Het is mogelijk dat door toepassing van onjuiste verflagen het stucwerk langere tijd nat is gebleven.
b In de gevels zijn op veel plekken scheurvorming en vervormingen zichtbaar, veelal is dit in de loop der jaren ontstaan door enige zettingen en zettingsverschillen van de fundering maar ook ten gevolge van onvoldoende samenhang met de overige constructieve elementen in combinatie met de eerdere verbouwingen. Vele van deze scheurvorming is aanwezig op “logische” posities zoals nabij raam- of deursparingen, aansluitingen op hoeken, binnenbuiten aansluitingen en bij afdracht van spatkrachten vanuit de kapspanten en dergelijke. Overigens zijn scheurvormingen en schades reeds in 2015 in gevels zichtbaar via Google Streetview. c De metselmortel van de buitengevels blijkt van wisselende kwaliteit en van slechte tot zeer slechte kwaliteit. De mortels zijn, in meer- of mindere mate, zacht geworden en verzand. Op diverse locaties en op divers georiënteerde gevels is dit tot diep in het metselwerk het geval. Ook aan de binnenzijde van de metselwerk gevels (binnen in de woning) is de kwaliteit matig tot slecht. De oorzaak is meest waarschijnlijk het langdurig aanwezig zijn van vocht in de gevels. Waarbij mogelijke van invloed is geweest dat de stuclaag aan de buitenzijde onvoldoende dampdoorlatend én onvoldoende waterdicht is geweest. Als gevolg van deze situatie is de samenhang van het metselwerk sterk verminderd.
Dit uit zich onder andere in scheurvormingen en vervormingen in de gevels bij spanningen als gevolg van zettingen en bij krachtsoverdracht 17
Datum: 30 januari 2025 Concept
Project: Villa Santwyck - Wilhelminalaan 1 Hillegom
Betreft: Constructieve staat van het casco
Ref.: R-124191-AD-001
van vloeren, wanden en daken van en naar deze gevels. Ook het ontbreken van - of gebreken aan verankeringen met de vloeren heeft hier een negatieve invloed op. Meest opvallend is dit bij het middendeel van de westgevel. Hier is ernstige schade ontstaan in de vorm van scheuren, ontzet en losgekomen metselwerk. In de toiletten op de begane grond en de verdieping lopen ernstige schades door tot aan de binnenzijde van de gevels. Dit geveldeel is onvoldoende stabiel.
Diverse situaties gevelmetselwerk en stucwerk incl. boormonster gevelsteen, zie ook bijlage 2.
d De metselstenen zijn gemiddeld van matige tot redelijke kwaliteit. Behoudens de sierbanden op de overige gevels en de stenen op de westgevel, daar is ook de toplaag van metselstenen onder het stucwerk, van de sierbanden en waterslagen zacht geworden. e Op de zuidwest hoek ter plaatse van het omkadert balkon is ernstige schade zichtbaar. De toegepaste constructie in de gevel is niet bekend, maar ook dit geveldeel zal in het geheel vervangen moeten worden. f
Het schoonwerkmetselwerk in de vorm van sierbanden en togen is in slechte conditie. Veel scheurvormingen en vervormingen lopen door of over deze sierbanden. Het voegwerk is slecht en moet vervangen worden. De mortel en ook de stenen zijn in meer of mindere mate zacht geworden. Hierdoor is ook schade aan de glazuur en/of toplaag ontstaan of ontstaat dit gemakkelijk bij herstelwerk of bewerken.
g Tegen de oostgevel is een zeer grote klimop gegroeid tot over de goot en door het dak heen. De gevels rond die locatie zijn zeer nat (natter dan andere gevels). Deze konden niet van nabij geïnspecteerd worden. Naar inschatting zijn deze delen in zeer slechte conditie qua stucwerk en metselmortel. Op Google Streetview is af te leiden dat de klimop sinds 2018 tot in de goot groeide en dat daarvoor de gevel reeds vochtig is geweest.
Begroeiing oost- en hoek zuidgevel.
18
Datum: 30 januari 2025 Concept
Project: Villa Santwyck - Wilhelminalaan 1 Hillegom
Betreft: Constructieve staat van het casco
Ref.: R-124191-AD-001
h De in 1951 aangebrachte serre met terras op de noordgevel heeft dermate veel vocht en waterschade aan dak en kozijnen dat deze niet veilig zijn en als verloren beschouwd worden. Mogelijk dat de fundering, borstwering en vloerbalken (deels) hergebruikt zouden kunnen worden.
Latere uitbouw
Bevindingen gevels In bijlage 4 is een overzicht gemaakt met een inschatting van de hoeveelheid te vervangen geveldelen en delen waar de mortel zeer slecht is en de samenhang ernstig is verminderd. Daar waar schades zijn gemarkeerd zijn deze door-endoor (dus ook aan de binnenzijde).
Overzicht deel bijlage 4
De gevels hebben naast relatief veel gebreken of schades ook een slechte conditie en slechte samenhang vanwege een slechte kwaliteit van de mortel. Vanwege deze conditie moet rekening gehouden worden dat, om de gevels bij een renovatie weer voor langere tijd te kunnen garanderen, alle stucwerk aan de buitenzijde verwijderd en hersteld moet worden, inclusief een deel van de mortel/voegen. Tevens zal de samenhang in het metselwerk constructief verbeterd moeten worden. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan het constructief koppelen van geïsoleerde voorzetwanden aan de binnenzijde van de gevels (over de gehele hoogte van vloer naar vloer). Deze situatie geldt ook voor de borstweringen op de zolderverdieping die als geveldelen beschouwd kunnen worden. Diverse gehele geveldelen zullen vanwege de ernst van schades en/of onherstelbare schade aan de mortel deze opnieuw opgetrokken moeten worden. Zoals op de westgevel waarbij dit hele geveldeel vervangen zal moeten worden bij een renovatie. Ook is de samenhang en stabiliteit met de vloeren onvoldoende. Dit is een meer generiek gebrek. Het renoveren met behoud van architectuur en uitstraling is hierdoor kostbaar en vergt veel en tijdrovend werk.
19
Datum: 30 januari 2025 Concept
Project: Villa Santwyck - Wilhelminalaan 1 Hillegom
Betreft: Constructieve staat van het casco
Ref.: R-124191-AD-001
Het isoleren van de gevels zal in die optiek aan de binnenzijde moeten plaatsvinden middels bijvoorbeeld voorzetwanden. Deze dienen dan tevens uitgevoerd als noodzakelijke constructieve versterking van de constructie en verbetering van de stabiliteit van de gevels. Het is technisch wellicht mogelijk om de sierbanden te behouden en de scheurvormingen te herstellen, echter zal dit kostbaar en risicovol zijn vanwege de zeer geringe voegen in de togen in combinatie met de brosheid van de stenen. Ook zal de gewenste (garantie op) duurzaamheid na herstel mogelijk een risico vormen. Dit kan problemen opleveren met de waterdichting of garantie richting het nieuw aan te brengen stucwerk.
3.5
Kozijnen, ramen en deuren
In de loop der tijd zijn bij diverse verbouwingen een groot aantal oorspronkelijke gevelopeningen dichtgezet, zijn kozijnen vervangen, verwijderd of gewijzigd. Een aantal oorspronkelijke (gevel)kozijnen is nog wel aanwezig. In nagenoeg alle gevallen zijn de draaiende delen reeds een keer vervangen, met uitzondering van de twee entreedeuren. Vanwege leegstand zijn op de begane grond alle kozijnen dichtgezet met plaatmateriaal. Hierdoor zijn deze niet goed inspecteerbaar geweest. De, in meer- of mindere mate, oorspronkelijke kozijnen zijn globaal onderzocht op conditie. Hierbij is gekeken naar aanwezigheid van eventuele houtrot en met het oog op de mogelijkheid of een kozijn als totaal hersteld en hergebruikt zou kunnen worden. Dit los van noodzakelijke aanpassingen ten behoeve van energetische verbeteringen (zie ook onderaan bij de bevindingen). Overige later aangebrachte of later vernieuwde kozijnen zijn verder buiten beschouwing gelaten en worden geacht sowieso geheel vervangen te worden bij een renovatie .
Overzicht deel bijlage 5
Zie bijlage 5 voor volledigheid. Meest relevante die op dit moment nog mogelijk te herstellen en te behouden zijn op basis van conditie: – De kozijnen en deur van de entree op de noordgevel inclusief de kozijnen en deuren rond de vestibule binnen.
20
Datum: 30 januari 2025 Concept
Project: Villa Santwyck - Wilhelminalaan 1 Hillegom
Betreft: Constructieve staat van het casco
Ref.: R-124191-AD-001
– De kozijnen en deur van de entree op de westgevel, alsmede de beide puien op de verdiepingen er recht boven. Noot: rekening gehouden dient te worden met het grotendeels vervangen van deze metselwerk gevel boven betreffende entree. – De erkerkozijnen op de noordgevel op begane grond van de woonkamer. – Enkele andere kozijnen zijn mogelijk ook herbruikbaar maar hebben draaiende delen die in het verleden reeds een keer vervangen zijn, schade daaraan hebben of een te geringe houtmaat voor zwaardere beglazing. Voor de kozijnen die beoordeeld zijn als “mogelijk te hergebruiken” dient wel rekening gehouden te worden dat er lokaal delen met schade of aftimmeringen reeds verwijderd zijn en er zodoende ook op deze kozijnen gemiddeld redelijk wat herstelwerk nodig is. Dit geldt met name voor de draaiende delen en op plaatsen waar langdurig beglazing kapot is. Alle overige kozijnen worden als verloren beschouwd als gevolg van conditie, schades en/of niet voldoende waardevol. Hieronder vallen in ieder geval de erkerkozijnen van de later rond 1951 aangebrachte erker en alle kozijnen van de dakkapellen. Bevindingen kozijnen, ramen en deuren Enkele kozijnen zijn nog in voldoende mate oorspronkelijk en in voldoende conditie om mogelijk hersteld en (deels) hergebruikt te kunnen worden. Voor het overgrote deel zal dit financieel of technisch niet haalbaar zijn.
Bij hergebruik van de oude kozijnen in een renovatie zullen er naast het nodige herstelwerk, ingrijpende aanpassingen nodig zijn op het gebied van veiligheid (inbraakwerendheid), warmteweerstand en luchtdichtheid om deze aan de huidige vereisten te laten voldoen. Zoals bijvoorbeeld aanpassingen in houtwerk ten behoeve van dubbelglas en/of in combinatie met voorzetramen. Het betreft geen monument zodat vrijstellingen op dat gebied in principe niet mogelijk zijn.
3.6
Kapconstructie en daken
Zie bijlage 1 voor de schets met huidige kapconstructie; En in bijlage 3 een overzicht van de delen die sowieso vervangen of aangepast zullen moeten worden.
Overzicht deel kapconstructie in bijlage 3
a De kap is opgezet met kapspanten welke geheel van zijgevel noord naar zijgevel zuid lopen met één tussensteunpunt in de dragende binnenwand. De oplegging en verbinding van de spanten in de borstwering (gevels) is uitgevoerd middels blokkelen. Ten behoeve van zowel het platte dak als voor de hellende dakdelen zijn over deze spanten gordingen aangebracht. De zichtbare kwaliteit van de houten spanten, dakbalken en gordingen is gemiddeld redelijk tot goed te noemen, behoudens lokale en incidentele schades en gebreken als gevolg van voornamelijk lekkages. 21
Datum: 30 januari 2025 Concept
Project: Villa Santwyck - Wilhelminalaan 1 Hillegom
Betreft: Constructieve staat van het casco
Ref.: R-124191-AD-001
Noot: van oudere foto’s van Google Streetview is af te leiden dat de onderhoudsstaat van het dak reeds lang in slechte conditie verkeerd en veel van de lekkages en schades langdurig aanwezig zijn (reeds zichtbaar in 2015). Hierdoor is het risico groot dat veel van de delen die niet zichtbaar of niet inspecteerbaar zijn aanvullende schade hebben. b De delen van de blokkelen en muurplaten in en op de borstweringen zijn niet direct zichtbaar. Ook hier geldt dat rekening gehouden moet worden met aanvullende schades aan deze opleggingen/verankeringen. c De noodzakelijke verankeringen aan de vloer teneinde de spatkrachten te kunnen opnemen en afdragen zijn zover zichtbaar onvoldoende aanwezig. d Een flink deel van het hellend dakvlak op de zuidgevel is geheel weggevallen (inclusief spant). e In de zuidwest hoek boven het oorspronkelijke balkon is de kapconstructie in het verleden aangepast en oogt onvoldoende solide. f
Op de zuidwest hoek (zie ook § 3.2.2) boven het omkaderde balkon is de kapconstructie meegezakt met de vloeren gevelconstructie.
g De dakbedekking betreft een keramisch kruispan de leeftijd is onbekend. Deze zijn niet van nabij te inspecteren geweest. Echter kan op basis van visuele opname met een zoomlens met enige zekerheid aangenomen worden dat deze niet hergebruikt kunnen worden bij een renovatie in verband met de huidige schades en een risico van onvoldoende conditie voor garantie op langere termijn. h Alle dakgoten en overstekken zijn in zeer slechte conditie en dienen als verloren beschouwd te worden. i
Alle dakkapellen en dakramen verkeren in zeer slechte conditie en dienen als verloren beschouwd te worden.
j
De constructie van het torentje aan de zuidgevel was niet inspecteerbaar. De dakbedekking betreft een specifieke geglazuurde gladde “beverstaartpan” met specifieke nokvorsten. De pannen lijken van een afstand in redelijke conditie. De nokvorsten zijn allen gebarsten in de lengterichting. De oorzaak is niet bekend, maar kan duiden op een gebrek in de bevestiging en/of de onderconstructie. Hoewel de pannen er op een afstand nog goed en strak gemonteerd lijken bestaat het risico dat bij een renovatie deze afgehaald en opnieuw geplaatst/bevestigd moeten worden om de verankeringen op lange termijn te kunnen garanderen, vernieuwen gootconstructie, energetische/bouwfysische maatregelen etc.
Bevindingen kapconstructie In bijlage 3 zijn globaal de delen van de kapconstructie aangeduid met zichtbare schade en/of die vervangen zullen moeten worden. De kapconstructie zijnde: de spanten en gordingen, zou bij een renovatie voor een groot deel hergebruikt kunnen worden. Echter zal bij een renovatiescenario vanwege de aanpassingen als gevolg van te verwijderen van dakkapellen, te herstellen schades en door te voeren energetische verbeteringen, rekening gehouden moeten worden met het volledig afhalen en opnieuw aanbrengen van dakafwerkingen en dakbeschot; Dus tot op het kale hout van spanten en gordingen. Bij een renovatie zullen de dakconstructies getoetst moeten worden aan de geldende eisen voor constructieve veiligheid. De houten constructieonderdelen van het dak hebben geen overmaatse dimensies en zijn met vrij
22
Datum: 30 januari 2025 Concept
Project: Villa Santwyck - Wilhelminalaan 1 Hillegom
Betreft: Constructieve staat van het casco
Ref.: R-124191-AD-001
ruime hart-op-hart maten aangebracht. Zodoende is het zeer reëel dat naast noodzakelijk herstelwerk tevens de dakconstructie versterkt zal moeten worden om te voldoen aan de huidige eisen. Gedacht moet worden aan het bijleggen van houten delen en/of opdikken ter vergroting van dimensies.
3.7
Overig
Enkele delen op de begane grond (voormalige keuken) waren niet toegankelijk en zodoende niet inspecteerbaar. Deze delen zijn in het verleden bijgetrokken bij de uitbreiding (uitbouwen en kelder). De conditie is zodoende nog onbekend, echter is de verwachting dat deze delen gemiddeld eenzelfde casco situatie kennen of minder. In het rapport van Aveco de Bondt zijn inspecties aan de kelder en de uitbouwen opgenomen. Daaruit blijkt dat er (vocht)schades aan constructiedelen zijn en deze delen algeheel in zeer slechte conditie verkeren.
23
Datum: 30 januari 2025 Concept
4
Project: Villa Santwyck - Wilhelminalaan 1 Hillegom
Betreft: Constructieve staat van het casco
Ref.: R-124191-AD-001
Samenvatting en conclusies
In voorliggend rapport zijn meer in detail de constateringen en bevindingen per onderdeel omschreven. Bij de bevindingen zijn tevens de aspecten en risico’s in het kader van een renovatie geduid. Dit moet gezien worden als handvat voor een risicoanalyse richting een renovatieplan voor keuzes en haalbaarheid in relatie tot de toekomstige ontwerp binnen de omschreven bouwtechnische aspecten. Resumé zijn de meest in het oog springende risico’s en schades van het huidige casco: – De verzwakte samenhang van de gevels als gevolg van de slechte kwaliteit mortels, met als gevolg daarvan geheel te vervangen geveldelen. – Slechts enkele puien zullen hergebruikt kunnen worden. – De slechte constructieve samenhang van vloeren-gevels en de kapconstructie. – De slechte staat van delen van de dakconstructie en het dak. Op basis van de huidige technische staat is het desondanks niet onmogelijk om het pand te renoveren. De mogelijkheid voor renovatie zal liggen in de economische haalbaarheid van zowel zeer hoge investeringen als van de bruikbaarheid van de huidige opzet in een nieuwe gebruiksfunctie. Met name zal daarin, voor wat betreft de bouwtechnische kant, vervanging van alle dakvlakken en versterking van dakconstructie, vervangen van geveldelen, het herstel van intrinsieke kwaliteit van alle gevels en de constructieve voorzieningen zeer zwaar wegen.
Een uitgangspunt vanuit de resultaten van het onderzoek is dat bij een renovatie in principe de hoofdindeling van het pand als bestaand (dragende structuur) gerespecteerd wordt. Bij ingrijpende wijzigingen in de hoofdopzet én in functie lijkt dit, in combinatie met de slechte conditie en samenhang van gevels en beperkingen van de funderingen, zeer kostbaar. Tevens is een zeer ingrijpende en grondige renovatie nodig om het gebouw weer bruikbaar te maken en te laten voldoen aan de huidige (wettelijke) eisen en maatstaven. Dit ligt, naast de noodzakelijke herstelwerkzaamheden van de gebreken om het pand weer constructief solide en veilig te maken en te laten voldoen aan de huidige constructieve eisen, ook in de ingrijpende aanpassingen om het weer naar huidige maatstaven van gezondheid (installaties) en energiezuinigheid om te zetten. Dit zal bouwkundig én constructief ingrijpende gevolgen hebben. Risico’s hierbij zullen zijn dat, naast dat er al veel gewijzigd is in de oorspronkelijke opzet, niet zondermeer de gewenste architectonische kwaliteit als omschreven in het waardestellend onderzoek gehaald kan worden. Ook zullen de bruikbare oppervlaktes geringer worden. Indien het gewenst is om mogelijk delen te behouden is het aanbevolen niet te lang te wachten (< 3-5 jaar) omdat met het verstrijken van tijd de onherstelbare schade versneld toeneemt.
24
Datum: 30 januari 2025 Concept
Project: Villa Santwyck - Wilhelminalaan 1 Hillegom
Betreft: Constructieve staat van het casco
Ref.: R-124191-AD-001
Bijlage 1 Reconstructieschets (draag)constructie casco en overzicht niet-inspecteerbare delen
B1-1
Datum: 30 januari 2025 Concept
Project: Villa Santwyck - Wilhelminalaan 1 Hillegom
Betreft: Constructieve staat van het casco
Ref.: R-124191-AD-001
Bijlage 2 Fotorapportage selectie per casco onderdeel
B2-2
Datum: 30 januari 2025 Concept
Project: Villa Santwyck - Wilhelminalaan 1 Hillegom
Betreft: Constructieve staat van het casco
Ref.: R-124191-AD-001
Bijlage 3 Overzicht Schade en vervanging fundering, vloeren en kapconstructie
B3-3
Datum: 30 januari 2025 Concept
Project: Villa Santwyck - Wilhelminalaan 1 Hillegom
Betreft: Constructieve staat van het casco
Ref.: R-124191-AD-001
Bijlage 4 Overzicht schade en vervanging metselwerk gevels
B4-4
Datum: 30 januari 2025 Concept
Project: Villa Santwyck - Wilhelminalaan 1 Hillegom
Betreft: Constructieve staat van het casco
Ref.: R-124191-AD-001
Bijlage 5 Overzicht schade en vervanging gevelkozijnen
B5-5
Datum: 30 januari 2025 Concept
Project: Villa Santwyck - Wilhelminalaan 1 Hillegom
Betreft: Constructieve staat van het casco
Ref.: R-124191-AD-001
Bijlage 6 Archiefstukken
B6-6
Datum: 30 januari 2025 Concept
Project: Villa Santwyck - Wilhelminalaan 1 Hillegom
Betreft: Constructieve staat van het casco
Ref.: R-124191-AD-001
B0-7