1.1 Presentatie van de onderzoeksuitkomsten door Companen en KuiperCompagnons. .pdf

Woningbehoefteonderzoek en Woningbouwkalender

15 februari 2024

Startnotitie ‘Wonen, nu en in de toekomst’ Doel -

Onderzoek om keuzes op gebied van Wonen te kunnen maken Wat, waar, wanneer en voor wie moeten we bouwen?

De verschillende onderdelen 1.

Onderzoek naar woningbehoefte in Hillegom

2.

Locatieonderzoek voor woningbouw binnen BSD

3.

(Globaal) locatieonderzoek voor woningbouw buiten BSD (+flexwoningen)

4.

Een woningbouwkalender op hoofdlijnen 2

Algemene bevindingen +525 • +1.400 •

Tot en met 2025: staat het vast, veel dure koop Tot en met 2030: kwantitatief klein tekort (30), kwalitatief groot tekort (400) Kwantitatieve opgave groter door spreidingswet en herhuisvesting Oekraïners (175 personen) Kwalitatief tekort voor starters en aandachtsgroepen

•

Dus t/m 2030 oplossen tekorten minimaal 400 woningen kwalitatief toevoegen + extra opvangplekken. Optie 1: nieuwe binnenstedelijke locaties optimaal benutten (155) Optie 2: ombuigen van plannen  vertraging of uitstel Optie 3: flexlocaties buiten BSD

•

Na 2030 blijft er een woningbouwopgave (1.000). Binnenstedelijke locaties (inclusief transformatie bedrijventerreinen) blijven complex en daarmee onzeker.

3

1. Inleiding

4

Opzet 1. 2.

Bestaande kaders en uitgangspunten Lokale woningbehoefte in beeld -

3. 4. 5.

Kwantitatieve behoefte Kwalitatieve woningbehoefte Woningbouwagenda korte termijn (binnen BSD) Kansen op langere termijn Plan van aanpak vervolgstappen

5

Definities termijnen 1. Korte termijn: 2023 t/m 2025 - Plannen met een omgevingsvergunning (bouw gestart / start binnenkort) 2. Middellange termijn: 2026 t/m 2030 (regionale woonagenda) - Planvorming is gestart of (bijna) afgerond, maar nog geen omgevingsvergunning -

Planologische procedure gestart of (deels) doorlopen

-

Bij nieuwe plannen valt procedure onder de Omgevingswet

3. Lange termijn: 2031 t/m 2040 - Planvorming nog niet gestart of in de beginfase -

Planologische procedure moet nog volledig doorlopen worden onder de Omgevingswet 6

Werkwijze • Analyse woningbehoefte • Bestaande planlocaties getoetst • Nieuwe kansen binnen BSD in beeld gebracht en beoordeeld - Ruimtelijke impact, beleid, eigendom grond, uitvoerbaarheid, verwacht tempo • Match van woningbehoefte -> bestaande plannen -> nieuwe kansen • Plan van aanpak voor oplossen mismatch 7

Belangrijkste bestaande kaders Coalitieakkoord Hillegom ‘Met trots vooruit’ • Hillegom bouwt voor eigen behoefte • Bouwen voor vitaliteit (gedifferentieerde leeftijdsopbouw)

Regionale Woonagenda Holland-Rijnland

Omgevingsvisie Heerlijk Hillegom • Inbreiding niet ten koste van leefbaarheid / groene-dorpse karakter • Op termijn bedrijventerreinen transformeren • Pastoorslaan-Zuid als reservelocatie woningbouw

8

2. Lokale woningbehoefte in beeld

9

Ontwikkeling aantal huishoudens in Hillegom Woonprogramma Hillegom 2018-2030: Huishoudens groei na 2030:

+1.440 huishoudens +770 huishoudens

4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0

1-2phh tot 35 jaar

1-2phh tussen de 35 1-2phh tussen de 55 1-2phh tussen de 65 1-2phh ouder dan 75 en 55 jaar en 65 jaar en 75 jaar jaar 2023

2025

2030

2035

2040

gezin

10

Maatschappelijke woonopgave • Gemeente mag bouwen voor eigen behoefte, maar wat is dat?

traditionele eigen behoefte: behoefte bij migratiesaldo = 0 (evenveel mensen komen naar Hillegom toe als dat er vertrekken) • Definitie onhoudbaar, vanwege migratie (50 woningen per jaar). Daarom nieuwe definitie eigen behoefte:

maatschappelijke eigen behoefte: woningbehoefte om de vitaliteit van

de gemeenschap en de vitale maatschappelijke functies overeind te houden, waarbij te denken is aan scholen, verenigingen, (mantel)zorg, arbeidsmarkt 11

Kwantitatieve woningbehoefte 2030 11.520 woningen

2018 9.680 woningen

Extra behoefte 2023-2030

+400

Woonvisie 2018-2030: + 1.440

2023

2040 12.290 woningen

Huishoudensgroei na 2030

+770

2025

2030

2040

- 440 Gerealiseerde woningen 2018-2022 Woningbehoefte:

Korte termijn 2023 t/m 2025 +525 woningen

Middellange termijn 2023 t/m 2030 +1.400 woningen

Lange termijn 2023 t/m 2040 +2.170 woningen

12

Maar…. prognoses blijven voorspellingen 20500000

Bevolkingsprognoses (CBS) voor NL door de jaren heen

20000000 19500000 19000000 18500000 18000000 17500000 17000000 16500000 16000000

24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20

CBS Prognose 2010

CBS Prognose 2014

CBS Prognose 2017

CBS Prognose 2020

CBS Prognose 2023

13

Kwalitatieve woningbehoefte (zelfstandige woningen) Huur grondgebonden sociaal

50

Huur appartement sociaal / levensloopgeschikt

60 135

Vrije sectorhuur grondgebonden

5

Vrije sectorhuur appartement / levensloopgeschikt

85

115

Koop rij tot 250

90

105

Koop rij 250-355

45

Koop rij 355+

-85

-40 15

Koop 2-1 kap/vrijstaand 355-450

30 40

Koop 2-1 kap/vrijstaand 450+

70

95

Koop appartement tot 250

70

85

Koop appartement 250+

75

110

2023-2025

-200

-100

2025-2030

Er is veel behoefte aan betaalbare woningen: • Sociale huur • Betaalbare koopwoningen • Middenhuur

85

Koop 2-1 kap/vrijstaand tot 355

-300

Veel bestaande woningen zijn voor starters op dit moment niet betaalbaar.

170

0

100

200

300

400

Er is een ander soort product nodig om in de lokale woningvraag te voorzien: • Appartementen • Kleine grondgebonden woningen 14

Conclusies lokale woningbehoefte • Er is een woningtekort in Hillegom. Het zwaartepunt van de woningvraag ligt op de korte termijn: - 2023 – 2025: + 525 woningen. -

2026 – 2030: + 875 woningen.

-

Na 2030 blijvende groei van de woningbehoefte.

• Er is veel behoefte aan betaalbare woningen in Hillegom (in lijn met regionale afspraken) 15

3. Woningbouwagenda korte termijn

16

Woningbouwplannen korte termijn (2023 t/m 2025) •

Plannen voor ca. 600 woningen met verwachte oplevering vóór 2026 - Opgeleverd in 2023: 170 woningen -

•

Verwachte oplevering 2024 / 2025: 430 woningen

Verdeling plannen Sociale huur

75 (13%)

Middensegment

175 (29%)

Vrije sector

350 (58%)

17

Woningbouwplannen middellange termijn (2026 t/m 2030) •

Plannen voor ca. 1.000 woningen met verwachte oplevering in 2026-2030 - Planvorming is begonnen -

•

Precieze invulling nog niet bekend (type woning + huur/koop)

Invulling plannen:

Sociale huur

295 (30%)

Middensegment

290 (29%)

Vrije sector Verdeling nog onbekend

260 (26%) 155 (15%)

18

Kwalitatieve invulling van de woningbouwplannen Plannen (netto uitbreiding) Behoefte t/m 2030

<2026

<2030

Totaal

Restopgave Behoefte t/m 2030 na 2030

Sociale huur

410

75

295

370

40

Middensegment

820

175

290

465

355

Vrije sector

170

350

260

610

-440

1.400

600

155 1.000

155 1.600

-155 -200

Nader in te vullen Totaal

•1

1

2 3

225 495 50 770

•2

Om in de lokale behoefte te voorzien zijn er op korte termijn ca 400 extra betaalbare woningen nodig Er is een ‘over-programmering’ aan woningen in de vrije sector

•3

Bij een deel van de (nieuwe) plannen is precieze invulling nog niet bekend 19

Conclusies • •

T/m 2030 plannen voor ca. 1.600 woningen. Verwachte realisatie op basis van planuitval 1.400 woningen. - Dit is een flinke tempoversnelling t.o.v. afgelopen 5 jaar (200 woningen p/j t.o.v. 90 p/j ).

•

In vergelijking met de lokale behoefte is er op dit moment geen kwantitatief tekort aan plannen.

•

Wel een kwalitatief tekort (ca 400 woningen): - Sociale huur woningen - Middensegment (middenhuur, koop <€355.000)

40 355 woningen 20

Oplossingsrichtingen kwalitatief tekort korte/middellange termijn 1: Benutten binnenstedelijke plannen die nog uitgewerkt moeten worden. 2: In de periode 2026-2030 sturen op een extra betaalbaar programma. -

Zet businesscase onder druk.

-

Voor veel plannen is al anterieure overeenkomst gesloten. Niet (financieel) reëel om de programmering aan te passen.

-

Dus: risico op vertraging of uitstel.

21

Oplossingsrichtingen kwalitatief tekort korte/middellange termijn 3: Flexwoningen realiseren als alternatief voor het tekort aan betaalbare woningen. • •

Verschillende locaties bekeken. Meest geschikte locatie: Pastoorslaan-Zuid.

22

Opgave Flexwoningen Locatie binnen Pastoorslaan-Zuid •

Kwalitatieve behoefte ca 400 woningen - Behoefte sociale huur + betaalbare koop: oplossen in sociale huur -

Behoefte middensegment: oplossen in middenhuur

•

Ongeveer 2,5 hectare nodig voor ca 400 woningen - Op basis van concept Teydelijk Voorhout

•

Voorstel: 400 Flexwoningen deels sociale huur (310), deels middenhuur (90) 23

Flexwoningen op locatie

Locatie binnen Pastoorslaan-Zuid • Grootte circa 22 ha, waarvan circa 2,5 - 3 hectare nodig is • 40 woningen per unit (zie visualisaties) • 10 units op ongeveer 2,5 hectare (inclusief parkeren) • Extra opgave voor spreidingswet/Oekraïners 24

4. Locaties voor de lange termijn

25

Conclusies lange termijn • Binnen BSD voldoende mogelijkheden om in de behoefte 1.000 woningen(=130%) te voorzien - Diverse kleinere locaties binnen BSD (675 woningen) •

Deze locaties zijn complex en daarmee onzeker: - Inbreidingslocaties gevoelig voor inspraak omwonenden -

•

Herontwikkeling bedrijventerreinen (1.100 woningen)

Transformatie bedrijventerreinen ingewikkeld vanwege uitplaatsingen, compensatie, etc.

Reservelocatie buiten BSD als buffercapaciteit behouden. - Pastoorslaan-Zuid (reservelocatie Omgevingsvisie) 26

5. Plan van aanpak ontwikkeling locaties

27

Aanpak

(Woningbouwkalender wordt in nieuwe Omgevingsvisie ingevoegd) Middellange termijn 2026 t/m 2030

Korte termijn t/m 2025

• Plannen lopen al • Geen verdere sturing nodig

• Als planologische procedure doorlopen / gestart is: geen verdere sturing nodig • Nieuwe plannen:  Opnemen in lopende proces wijziging Omgevingsplan  Of realiseren met BOPA (Buitenplanse procedure in Omgevingswet)

•

Lange termijn 2031 t/m 2040 • Binnen BSD: meenemen in wijziging Omgevingsplan of realiseren BOPA • Bedrijventerreinen: 1. Omgevingsprogramma opstellen (randvoorwaarden transformatie helder krijgen) 2. Afspraken maken met provincie voor compensatie (indien nodig). 3. Vervolgens wijzigen Omgevingsplan

Sturen op - en instrumentarium voor - een betaalbaar programma (aansluiten bij de behoefte)

28

Aanpak Flexlocatie Pastoorslaan-Zuid • •

Toestemming van Provincie noodzakelijk, vanwege strijdigheid Provinciale Omgevingsvisie - Doorlooptijd moeilijk in te schatten Financiële haalbaarheid voor een exploitatieperiode van 15 jaar moet aangetoond worden - Initiatiefnemer moet worden gezocht -

• •

Doorlooptijd planvorming moeilijk in te schatten

Omgevingsvergunning tijdelijk bouwwerk - doorlooptijd vergunningstraject 8 weken Looptijd vergunning is 15 jaar. - Hierna moeten de woningen worden afgebroken of voldoen aan nieuwbouweisen en Omgevingsplan