02. Raadsvoorstel herontwikkeling Leembruggenstraat dd 26-03-2014.pdf

Z-12-14457 3. Bestuur - 4664

Hoofdstraat

115, 2181 EC Hillegom

T

14 0252

F 0252

Postbus 32, 2180AAHillegom

537290

E info@h|llegom

Nr.

Bestuur\4664

B&W-besluit

18-02-2014

Uitwisseling

13~03-2014

Raad

26-03-2014

Agendanummer

9

Ondeniverp: Herontwikkeling

Leembruggenstraat

RAADSVOORSTEL

Wij stellen voor: Een budget van 750.000 euro beschikbaar te stellen voor de aankoop van ca. 2.000 m2 grond aan de Leembruggenstraat

en voor de herinrichting

als openbaar

groengebied. A5 vaststellen.

Begrotingswijziging

Bestaand kader: Buurtvisie

Havenkwartier (2001

Bestemmingsplan

Elsbroek

Doelstelling: Duurzaam

verbeteren van de stedenbouwkundige

kwaliteit en vergroten

van de

in de wijk Havenkwartier.

belevingswaarde

Inleiding: Stek bezit woningen

Woningcorporatie

Leembruggenstraat

is gesitueerd tussen

parochietuin van de St. jozefkerk. zijn en tevens

funderingsproblemen

aan de Leembruggenstraat.

De

de Brouwerlaan, de begraafplaats

Omdat 40 van deze woningen

en de

aan verbetering

toe

hebben, heeft Stek besloten tot sloop en

nieuwbouw van de woningen. de voorgenomen herontwikkeling van de woningen van Stek. Wel zijn er vraagtekens geplaatst bij het

Hillegom staat positief tegenover aan de Leembruggenstraat

terugbouwen grote

van zoveel mogelijk woningen,

vanwege de ruimtelijke

dichtheid en de beperkte parkeermogelijkheden.

de situatie er niet beter op maken. Ruimtelijke eisen parkeernormen

kwaliteit, de

Vervangende nieuwbouw zal woningbouw

maken met name de ruimte voor groenvoorzieningen

Een stedenbouwkundige

inventarisatie

en huidige tot sluitpost.

leert dat de openbare ruimte in de wijk onder

druk staat. Niet alleen in de Leembruggenstraat,

maar vrijwel overal in het

zogenoemde Havenkwartier zijn de wegprofielen

smal, de parkeerdruk

groenvoorzieningen

ver beneden de norm. De woonbuurten

nl

hillegom nl

l

hoog en

zelf beschikken over niet

Z-12-14457 3. Bestuur - 4664

i

al te veel groen. Er zijn zelfs woonstraten

aantal groene (speel)plekken

waar geen boom te vinden is. Wel is er een

in de buurtjes. Een aantal daarvan ligt aan het water.

de oude Avenbeeck, loopt als het ware ongezien door de buurt. Met name de achterkanten van woningen, de dichte bossages er langs en de ontoegankelijkheid voor de buurtbewoners is hiervan de oorzaak. Het ontbreekt de buurt aan een duidelijke groenstructuur. De grote, overwegend groene binnenruimte nabij de St. Dit water,

Jozefkerk en aansluitend de begraafplaats vormen de grootste

aaneengesloten groene Helaas is een groot deel van dit gebied niet openbaar en zorgen hekwerken en opstallen en/oor dat de ruimte versnipperd wordt. Groenvoorzieningen in ruimtes.

naastgelegen wijken zijn weinig toegankelijk kundige barrières (Olympiaweg,

vanwege de afstand en stedenbouw-

Leidsestraat, Hillegommerbeek

Het initiële plan van Stek betreft de sloop van 40 woningen

De groenvoorziening

37 woningen.

huidige twee groenplekjes

en Hoofdstraat).

en de nieuwbouw van 36-

in dit plan betreft maximaal het behoud van de

aan de Leembruggenstraat,

die in eigendom zijn van de

gemeente.

met Stek is er een alternatief

ln samenwerking

verkavelingsplan

ontwikkeld met een lager woningbouwprogramma en een hogere norm voor de aanleg van groen. Uitgangspunt daarbij is het met meer groen omzomen van de Avenbeeck. De aanleg van een brede groenstrook maakt deze oude waterloop weer toegankelijk en legt een verbinding met de parochietuin van de St.Jozefkerk.Niet alleen in ruimtelijke, maar

1

ook in fysieke zin middels de aanleg van een langzaamverkeerroute door het groengebied. ln de toekomst kan deze groene route mogelijk nog verder de wijk in worden getrokken over de herontwikkelingslocatie

van de huidige Savioschool. s

Waardebepaling:

l

bezit twee kleine groengebiedjes in de Leembruggenstraat. Om de realisatie van een brede groenstrook langs de oude Avenbeeck mogelijk te maken De gemeente

moet de gemeente

een deel van de grond, ter grootte

van Stek overnemen.

woonpercelen,

In gezamenlijke

van 14 bestaande

opdracht is door Twijnstra

Gudde gekeken naar een passende vergoeding voor de aankoop. Belangrijk uitgangspunt

daarbij is de inbrengwaarde van de bestaande woningen.

Gerelateerd aan de WOZ~waarde vertegenwoordigen

geschatte waarde van ca. 80.000 euro per woning. woningen

op de koopwoningmarkt

grondexploitatie inbrengwaarde

de 14 bestaande woningen

een

Dit is de getaxeerde waarde die de

zouden opleveren. Een gezamenlijke

voor het gehele plangebied, waarbij wordt gerekend met een van 80.000 euro per woning,

geeft een exploitatietekort

van ca. 2,5

miljoen euro. Op basis van de grondexploitatiewet

zou dit deficit door de gemeente worden betaald. Beide partijen realiseren zich dat op deze basis het plan niet haalbaar is.

aan Stek moeten

Vervolgens is gezocht naar een andere benadering van het waarderingsvraagstuk.

2

Z-12-14457 3. Bestuur - 4664 É i

Stek heeft daarbij aangegeven

te willen meewerken aan de wens van Hillegom,

maar

verwacht wel een reële financiële compensatie

voor het verlies van de bouwpotentie

en voor gemaakte kosten. Door de gewenste

planwijziging

onmogelijk

om alle geplande nieuwbouwwoningen

wordt het voor Stek

aan de Leembruggenstraat

realiseren. Daarnaast zijn er door Stek al plankosten gemaakt en moeten kosten worden gemaakt om de woningen

leeg aan de gemeente

te

er nog

op te leveren. ln deze

wordt er gerekend met een vergoeding van 20.000 euro per woonperceel. Dit is de momenteel geldende kavelprijs voor een sociale woningbouwkavel. Met deze opzet

vergoeding

kan Stek, indien gewenst,

een andere (nader te bepalen) bouwkavel terug

kopen. Op basis van deze uitgangspunten

vergoeding door de gemeente

komt de berekening uit op een totale

aan Stek van 410.000 euro. Hiermee komen de

I 1

woonpercelen,

met een omvang van ca. 2.000 m2, in het bezit van de gemeente.

inclusief het slopen van de woningen

kosten en niet van de (markt)waarde biedt. Een onoverbrugbare

vergelijkbaar

e

kan worden gesteld dat de insteek van Stek om een vergoeding van

Concluderend opening

komt de berekening uit op 450.000 euro.

te vragen, voor de gemeente

patstelling was ontstaan,

met een reguliere particuliere

voordelig

is en een

als Stek zich

eigenaar of commerciële partij had

opgesteld. Argumenten:

7. Dit 5/uit aan op de Buurtvisie

Eind 2001 heeft de gemeente

Havenkwartier. de Buurtvisie Havenkwartier laten opstellen als basis

voor het opstellen van een nieuw bestemmingsplan.

Het bestemmingplan

is voor

de bestaande wijken in hoofdzaak conserverend opgesteld. Maar de Buurtvisie

heeft niet aan kracht ingeboet. Op basis van een ruimtelijke en functionele analyse geeft de Buurtvisie een probleemanalyse en doet op basis van een ruimtelijk streefbeeld aanbevelingen. Door de drukte van de winkels in de nabijheid en de toch al hoge parkeerdruk van bewoners is de parkeeroverlast groot. Op sommige plekken is het probleem zelfs zo groot

dat onveilige situaties ontstaan.

gebruik van de openbare ruimte vormt

een bedreiging

aantal straten

geheel te krijgen en meer structuur

wordt, waar mogelijk, voorgesteld

om een relatie tussen

de verschillende

het lint waaraan de diverse groenplekken

2. Dit sluit aan bij het Groenbeleidsplan eerste

in de buurt

te leggen. Daarin heeft de oude beekloop Avenbeeck een belangrijke

functie. Het water vormt

De gemeente

voor de leefbaarheid. ln een

bepalen geparkeerde auto's het beeld.

Om een meer samenhangend

groenplekken

Oneigenlijk

(in ontwikkeling).

wil in 2014 een vernieuwd Groenbeleidsplan

inventarisatie

op wijkniveau

liggen.

laten vaststellen. Een

laat zien dat de hoeveelheid groen in de wijk

Havenkwartier ver beneden de regionaal vastgestelde norm ligt en t.o.v. andere wijken in Hillegom het laagst is. De omgeving van de Brouwerlaan scoort slecht op de oppervlaktenorm

én heeft geen enkel park binnen de wijk. Een eerste

3

Z-12-14457 3. Bestuur - 4664

aanbeveling luidt om het groenareaal in dit gebied uit te breiden en nieuw groen te in de vorm van groenzones

concentreren

of een park.

herontwikkeling

3. De door Stek voorgenomen

van de Leembruggenstraat

biedt een

eenmalige kans. Een nieuw aangelegde woonwijk

kent een theoretische levensduur van 50 jaar. De

van de Leembruggenstraat

herontwikkeling

biedt een uitgelezen,

eenmalige kans om de buurt in stedenbouwkundige

kwaliteitsimpuls

te geven en de belevingswaarde

maar bovenal

zin de benodigde

te vergroten.

Financiële dekking: De gemeente heeft overeenstemming met Stek over de aankoop van de benodigde l4 woonpercelen, incl. het slopen van de bestaande woningen, voor 450.000 euro. Hierbij komen nog de kosten voor de herinrichting als groengebied. inclusief de twee naastgelegen bestaande groengebieden omvat het her in te richten gebied in totaal met zoveel een kleine 4.000 m2. Uitgaande van een gemiddeld inrichtingsniveau enkele voorzieningen mogelijk groene open ruimte, een langzaamverkeerverbinding, en plankosten worden de kosten voor herinrichting geraamd op 300.000 euro. De aankoop van de grond, incl. het slopen van de woningen

herinrichting

en plankosten,

vraagt

een investering

en tezamen

met

van maximaal 750.000 euro (excl.

BTW). Dit kan worden gedekt uit de algemene reserve.

bestaan in ieder geval uit kapitaalslasten en kosten verbonden aan groenonderhoud. Wanneer de raad besluit tot de grondaankoop en herinrichting dan ven/verken wij de extra kapitaalslasten en Gevolgen voor de exploitatiebegroting

exploitatiekosten

in de begroting.

Participatie: Zie bijgevoegde

communicatieparagraaf.

Urgentie: De factor tijd is voor Stek van groot

wanneer de besluitvorming

belang. Het plan is voor Stek alleen haalbaar

en effectuering

plannen voor de sloop-nieuwbouw

op korte termijn

grotendeels

plaatsvindt.

Stek had de

gereed. Het gemeentelijk

verzoek

ingezet en afspraken doorkruist de plannen. Stek heeft al uitplaatsingprocedures gemaakt met de huurders, en derft huurinkomsten door de leegstand en de tijdelijke

huurcontracten.

Besluitvorming

in uw raad van 26 maart

2014 is voor Stek

voorwaarde voor een haalbare transactie. Kanttekeningen: Herontwikke/ing

St. jozefpark

De parochietuin

bij de St. Jozefkerk maakt onderdeel uit van de buurtvisie

Havenkwartier en speelt een belangrijke rol bij de aanbevelingen om tot een betere

4

Z-12-14457 3. Bestuur - 4664

en meer samenhangende groenstructuur

de beoogde groenstrook

in de Leembruggenstraat

verschillende groenplekken

doelstelling

vormt.

De herontwikkeling

van het St.Jozefpark

belangrijke wijzigingen

van

is om een relatie te leggen tussen l

in de wijk, waarbij de parochietuin als grootste

ruimte de afsluiting vanwege

te komen. Een belangrijke

l

groene

E

door ontwikkelaar

in het ontwikkelprogramma.

Horsman is onzeker

Hierdoor zijn de eerder

door uw raad vastgestelde ontwikkelingskaders niet haalbaar. Er ligt ook een bestuursopdracht ter besluitvorming voor om de herontwikkelingsmogelijkheden nader te onderzoeken. Deze willen wij u gelijk met dit voorstel hetjozefpark

van

aanbieden.

› i

Echter los van de herinrichting van de parochietuin is er voldoende aanleiding voor de voorgestelde aanpak in de Leembruggenstraat. De uiteindelijke ontwikkelingsvariant van het St.jozefpark is van belang, echter worden er met de aanleg van de groenstrook langs de oude Avenbeeck voldoende doelstellingen bereikt om deze

ï I I E

I

|

aanpak nu te rechtvaardigen. Volkshuisvesting De aankoop van de grond van Stek heeft als direct gevolg dat er minder woningen

dan gesloopt. Ten opzichte van het herontwikkelingsplan van Stek gaat het echter om een beperkt aantal woningen. Het alternatieve plan omvat de nieuwbouw van ca. 27 woningen t.o.v. 36-37 woningen in het initiële plan. Met Stek

worden teruggebouwd

is de afspraak gemaakt dat van de 27 nieuwbouwwoningen

› r ›

er minimaal 12 als sociaal 1

worden verhuurd. Ook wanneer dit wordt afgezet tegen het initiële plan voldoet dit aan de 30%-eis.

›|

Financiën

de algemene reserve en de reserve algemene investeringen (RAI) onder druk. Wanneer alle mogelijke en geplande investeringen de komende twee jaar in de berekening worden betrokken, zal de algemene reserve in 20l 5 en 2Ol 6 Op dit moment

staan

onder de minimum

omvang van E 6 miljoen duiken (Programmabegroting

2014).

Dit

adviseren. namens het college van burgemeester en wethouders, j. Broekhuis

secretaris

burgemeester

I 1

>

wordt veroorzaakt door vertragingen in het incasseren van grondopbrengsten. Mocht de algemene reserve en de RAI op termijn het minimum niveau niet halen wegens tegenvallende grondexploitatie opbrengsten, dan zullen wij u daar nader over

ing. G.P. van Lierop

l

5

Z-12-14457 3. Bestuur - 4664

<

z

4

s

1

Ter inzage gelegd'

Schets situatie

-

Schets huidige verkaveling Leembruggenstraat

-

-

-

-

en huidige verkaveling

-

1

en aan/eggebied brede groenstrook

1

Alternatief verka velingsp/an, variant l en 2 Communicatie herontwikkeling Leembruggenstraat dd i i -02-2074 Buurtvisie Havenkwartier, ZE concept dd l 6-08-2007

Vertrouwelijk

ter inzage gelegd.'

Rapport

Gudde

Tw/jnstra

informatie bij.' dhr. R. van Thienen, r.vant/1ienen@hil/egom.nl,

te/.nr. (06) 5382 5677

1

»

í l i

Z-12-14457 3. Bestuur - 4664

Hoofdstraat l 15, 218i

GEMEENTE HILLEGOM

EC Hillegom

Postbus 32, 2180 AA Hillegom

T

l4 0252

F 0252

-

537 290

E info@hillegom.n|

| |

l

vvww.hillegom.n|

Nr.

3. Bestuur\4664

B&W-besluit

18-02~20i4

Uitwisseling

l3-03-2014

I

Raad

26-03-2014

i

Agendanummer

9

I

x

Onderwerp: Herontwikkeling

Leembruggenstraat r

x i

Hillegom,

gelezen het voorstel van burgemeester

en wethouders,

gelet op het bepaalde in artikel 108 van de Gemeentewet,

besluit: l.

een budget van 'fi 450.000

2.

begrotingswijziging

beschikbaar te stellen voor de aankoop van ca. 2000 m2 grond aan de Leembruggenstraat; nr. A5 vast te stellen met inachtneming van het genoemde

i

bij punt l.

Aldus besloten in de vergadering van 26 maart 2014.

llll

\"~

J

í

RAADSBESLUIT

š

De Raad van de gemeente

drs. P.M. Hulspa -Jord griffier

n

i

.Broekhuis voorzitter

7