01. Projectopdracht herontwikkeling Draka-terrein

HLTsamen Postbus 32 2180 AA Hillegom T 14 0252 info@hltsamen.nl Projectopdracht Herontwikkeling Draka Bestuurlijk opdrachtgever: Rory Semrek Ambtelijk opdrachtgever: José Feijen Ambtelijk opdrachtnemer: Arjan Stegeman/ Ewout Zuiderwijk Projectleider: Arjan Stegeman/ Ewout Zuiderwijk Datum: 18/8/2026 Status: concept Definitief Projectopdracht herontwikkeling Draka 2 Inhoudsopgave 1. Inleiding .................................................................................................................. 3 1.1. Aanleiding en context ............................................................................................... 3 1.2. Opdracht en beoogde resultaten ................................................................................ 4 1.3. Projectafbakening .................................................................................................... 5 1.4. Gemeentelijk belang, rol gemeenteraad en besluitvorming ............................................ 5 1.5. Betrokken partijen.................................................................................................... 6 2. Projectbeheersing .................................................................................................... 7 2.1. Geld ....................................................................................................................... 7 2.2.

Organisatie .............................................................................................................. 8 2.3. Tijd en planning ....................................................................................................... 8 2.4. Informatie en voortgang .......................................................................................... 10 2.5. Communicatie en participatie .................................................................................... 10 2.6. Kwaliteit................................................................................................................. 11 Projectopdracht herontwikkeling Draka 3 1. Inleiding Voor ligt u de projectopdracht voor het starten van het ontwikkelproces voor de locatie Draka. In de Omgevingsvisie van Hillegom wordt vermeld: “Sinds 2008 is het Draka-terrein opgenomen in de Structuurvisie Hillegom om woningbouw op termijn te realiseren nabij het centrum (op vrijwillige basis). Daarna is het Draka-terrein met Seveso-bedrijf (hoge milieucategorie met risico's gevaarlijke stoffen) in de Omgevingsvisie 2018 onderdeel van het gebied Heerlijke woonplaats geworden. Vanwege het aangekondigde vertrek van het Seveso-bedrijf zijn er overleggen met de Provincie voor het realiseren van woningbouw.

Hiermee kan zowel nieuwbouw binnenstedelijk gerealiseerd worden als de veilige en gezonde woon- en leefklimaat van de omgeving sterk verbeterd worden, vanwege het vertrek van het Seveso-bedrijf.” Op 13 mei 2026 heeft de eigenaar/ initiatiefnemer van de grond een principeverzoek ingediend teneinde de locatie tot herontwikkeling te brengen. Kortom, het is tijd om de herontwikkeling ter hand te nemen. Om het Draka-terrein te gaan herontwikkelen zijn er op dit moment een aantal onderwerpen actueel. Het omgevingsplan van Hillegom (Omgevingsplan Buitengebied en De Zanderij) vraagt bij de beoordeling van een aanvraag omgevingsplanactiviteit voor de functie ‘Heerlijke woonplaats’ of de bouwactiviteit in voldoende mate bijdraagt aan de doelstellingen die gelden voor werkingsgebied ‘Heerlijke woonplaats’. Dit vraagt een uitgebreid planspecifieke motivering. Om een dergelijke motivering op te stellen is input nodig over het ruimtelijk kader (bijvoorbeeld bouwprogramma, stedenbouwkundige inpassing, bouwhoogte, parkeren en mobiliteit, gezondheid, duurzaamheid, archeologie en erfgoed) en ook over participatie. In deze projectopdracht komen de locatie, het planproces, de organisatie, de besluitvorming en communicatie/participatie aan de orde. Door middel van deze projectopdracht willen we inzichtelijk maken hoe de gemeente haar regierol oppakt en wat ze daarvoor nodig heeft. 1.1.

Aanleiding en context De Draka-locatie aan de Van den Endelaan 15 betreft een terrein waarop het bedrijf Draka was gevestigd. Het is gelegen op een centrale plek in Hillegom, dat vrijkomt als gevolg van verplaatsing van de huidige bedrijfsactiviteiten. De locatie wordt al langere tijd gezien als een kansrijke plek voor binnenstedelijke woningbouw, mede vanwege: • De grote lokale woningbouwopgave; • Passend binnen de omgevingsvisie van Hillegom en het omgevingsplan De Zanderij; • De ligging binnen bestaand stedelijk gebied, nabij het centrum; • De wens om verstedelijking niet ten koste te laten gaan van het omliggende bollengebied. De herontwikkeling vraagt om integrale ruimtelijke kaders, vanwege de combinatie van: • Inpassing van woningbouw in de bestaande omgeving; • Milieutechnische vraagstukken; • Doorlopen planologische procedure. Het project is heeft een grote mate van complexiteit vanwege de juridisch-planologisch context. De locatie is ongeveer 4,4 ha groot. Hieronder is een afbeelding van de locatie opgenomen. Projectopdracht herontwikkeling Draka 4 1.2. Opdracht en beoogde resultaten De opdracht voor deze eerste periode (initiatief- en haalbaarheidsfase) is het opstellen van een integraal ruimtelijk kader en het voorbereiden van de planologische procedure die nodig is om de herontwikkeling van de Draka-locatie naar woningbouw mogelijk te maken.

De opdracht leidt tot de volgende concrete resultaten: 1. Startnotitie ten behoeve het opstellen van het ruimtelijk kader/ ontwikkelingsvisie; 2. Ruimtelijk kader/ ontwikkelvisie waarbij heldere kaders worden gegeven over onder meer programma (woningbouw, bandbreedtes, doelgroepen), stedenbouwkundige uitgangspunten en beeldkwaliteitsplan, mobiliteits- en parkeeroplossingen, inrichting openbare ruimte en groen op hoofdlijnen, duurzaamheids- en milieukaders; 3. Definitieve keuze voor de planologische procedure en het opstellen van beleidsregels/motivering om invulling te geven aan de planologische context; 4. Onderzoeken zoals milieukundige onderzoeken (bodem, geluid, etc.), verkeersonderzoek, financiële/plan economische verkenning. Voor deze transformatie naar woningbouw en de planologische risico's beheersbaar te maken, is het noodzakelijk om ruimtelijke kaders te stellen waarmee een ontwikkelaar tot een passende ontwikkeling kan komen op basis van een private grondexploitatie. De ruimtelijke kaders van deze ontwikkeling moeten toekomstbestendig geborgd worden in het omgevingsplan van Hillegom. Uiteindelijk is het doel om een breed gedragen ruimtelijk kader/ ontwikkelvisie voor het Draka- terrein waarbij het programma, de ruimtelijke opzet en de stedenbouwkundige randvoorwaarden helder zijn.

Het sluiten van een intentieovereenkomst en anterieure overeenkomst met de ontwikkelende partij(en) behoort eveneens tot de opdracht.

Projectopdracht herontwikkeling Draka 5 Belangrijk aspect in de opdracht is de betrokkenheid van de gemeenteraad en de participatie om te komen tot een breed gedragen ruimtelijk kader/ ontwikkelvisie. In paragraaf 1.4 wordt hier nader op in gegaan. 1.3. Projectafbakening Een aantal bestaande beleidskaders is in beginsel van toepassing. Mogelijk kan in een uitzonderlijke situatie maatwerk worden voorgesteld. De besluitvorming ligt hierbij bij het college en de gemeenteraad. Bestaand beleidskaders: • Omgevingsvisie Hillegom • Omgevingsplan Hillegom (inclusief omgevingsplan Buitengebied en de Zanderij) • Mobiliteitsvisie Hillegom • Parkeerbeleid en Nota parkeernormen Hillegom 2023 • LIOR • Groenbeleidsplan Hillegom • Duurzame gebiedsontwikkeling DGO • Woonprogramma Hillegom • Participatie Leidraad gemeente Hillegom • Waterschapsverordening HHR • Provinciale omgevingsverordening • Bedrijventerreinenstrategie Holland-Rijnland • Bedrijventerreinenstrategie Bollenstreek 1.4. Gemeentelijk belang, rol gemeenteraad en besluitvorming Het is evident dat het gemeentelijke belang gelegen is in het dienen van het belang van haar inwoners. Door omgevingsplannen vast te stellen bepaalt de gemeenteraad welke vormen van ruimtegebruik binnen de gemeente zijn toegestaan. De gemeenteraad dient derhalve een zorgvuldige belangenafweging te maken als het gaat om het ruimtegebruik.

Denk hierbij aan wonen (woonvormen/ doelgroepen), sociaal maatschappelijk (sport, zorg, onderwijs), werken, recreatie, gebruik en kwaliteit openbare ruimte, groen en water, duurzaamheid, water, bestaande belangen van bedrijven en particulieren in het gebied. Daarnaast dient het plan financieel uitvoerbaar te zijn. In het coalitieprogramma (hoofdlijnenakkoord) en de bijbehorende programmabegroting van Hillegom is vastgelegd dat de gemeente in samenwerking met de eigenaar/ initiatiefnemer en de provincie concrete stappen zet om van het Draka-terrein een toekomstbestendige woonlocatie te maken. Het terrein is een van de belangrijkste binnenstedelijke ontwikkellocaties om de woningbouwdoelstellingen te behalen. Het hoofdlijnenakkoord voor Hillegom voor de periode 2026–2030 heet “Hillegom maken we samen!” De Omgevingsvisie Hillegom en het Omgevingsplan Hillegom zijn belangrijke kaders voor de herontwikkeling. Projectopdracht herontwikkeling Draka 6 Kortom, het College en de Raad voeren bestuurlijk de regie over de herontwikkeling van het Draka-terrein en het effect van de herontwikkeling op de directe omgeving in Hillegom. Daarom wordt het college en de gemeenteraad nauw betrokken bij het ontwikkelproces. Deze betrokkenheid krijgt vorm door middels van raadsbrieven, technische sessies, participatie bijeenkomsten, beeldvormede sessies.

Verder is er uiteraard het formele besluitvormingstraject. Concreet worden het aankomend jaar de volgende momenten voorgesteld met het college en gemeenteraad. 1. Start van het ontwikkelproces (college 18 augustus 2026, commissie 3 september en raad 24 september 2026) 2. Dialoog-sessie in het kader voortang ruimtelijk- en planologisch kader (voor de kerst 2026) 3. Beeldvormde, opiniërende en besluitvorming ruimtelijk kader (periode maart-juli 2027) 4. Dialoog-sessie over de juridische, planologische en financiële borging (september 2027) 5. Anterieure overeenkomst (voor de kerst 2027) De haalbaarheid van bovenstaande data van college-, commissie- en raadsvergaderingen is afhankelijk van de voortgang van het project en de eventuele knelpunten die al dan niet opgelost zijn. Hierbij valt te denken aan de resultaten van de participatie, eerdere besluitvorming door de Raad, onderhandelingstraject met ontwikkelende partij(en), gezamenlijke visievorming en overleg met Provincie. 1.5. Betrokken partijen Hieronder is een opsomming weergegeven van de partijen die bij Draka betrokken zijn.

• Bestuurlijk: College Hillegom en gemeenteraad van Hillegom, wethouder Rory Semrek • Intern: o Team Planvorming (planologische begeleiding, projectleiding, projectondersteuning), o Team WMEE (Wonen, Mobiliteit, Economie en Erfgoed), o Team IOR (begeleiding openbare ruimte en civiele techniek), o Team JZ (juridische ondersteuning), o Team communicatie (ondersteuning communicatie en participatie). o Daarnaast ingehuurd: planeconomie, stedenbouwkundigbureau, ingenieursbureau tbv onderzoeken, verkeerskundig bureau. o Omgevingsdienst West Holland (ODWH) voor het toetsen en adviseren van de onderzoeken. • Externe partijen: o Eigenaar/ initiatiefnemer van de locatie o Provincie Zuid-Holland o Hoogheemraadschap o Woonstichting Stek o Direct omwonenden o Fioretti o Sport o Tankstation o Geïnteresseerden inwoners o Woningzoekenden 2. | Projectbeheersing 2.1. | Geld Het project heeft in deze fase de onderstaande middelen nodig.

Initiatief en haalbaarheid (2026/2027) | tarief | uren | uur x tarief Planeconoom | € 158,00 | 80 | € 12.640,00 Ruimtelijk kader/ ontwikkelvisie | € 165,66 | 800 | € 132.526,00 Onderzoeken | € 57.500,00 Extern juridisch advies | € 25.000,00 Onvoorzien | € 25.000,00 IOR | € 158,00 | 120 | € 18.960,00 Beheer | € 134,00 | 80 | € 10.720,00 Juridische Zaken | € 158,00 | 52 | € 8.216,00 Communicatie | € 134,00 | 52 | € 6.968,00 Planvorming | € 158,00 | 720 | € 113.760,00 Mobiliteit en economie | € 134,00 | 65 | € 8.710,00 TOTAAL 2026/2027 | € 420.000,00 Het gevraagde voorbereidingskrediet | van € 420.000,- biedt financiering voor: • | Ambtelijke begeleiding en voorbereiding van college | -, commissie- en raadsstukken • | Participatietraject en communicatie • | Startnotitie voor het opstellen van het ruimtelijk kader/ ontwikkelingsvisie • | Ruimtelijk kader/ ontwikkelvisie | inclusief Stedenbouwkundige opzet • | Planspecifieke motivatie • | Intentieovereenkomst en anterieure overeenkomst • | Begeleiding van civiele voorbereiding Deze middelen komen uit de algemene reserve. Wel is het zo dat deze kosten betrokken worden in de anterieure overeenkomst met de ontwikkelde partij(en). Door op strategische punten go/no go momenten te voorzien blijft het financiële risico van de gemeente Hillegom beperkt. Risico’s zijn gelegen op verschillende vlakken.

Enkele voorbeelden zijn: • | Overeenstemming met Provincie over de planologische kaders voor herontwikkeling • | Een breed gedragen ruimtelijk kader (politiek, ontwikkelaar, belanghebbenden) • | Financiële haalbaarheid • | Omgevingsfactoren zoals bodem, geluid, verkeer, cultuurhistorie, licht, water, etc • | Juridische procedures/ bezwaar en beroep • | Mismatch tussen ambitie (aantal woningen) en ruimtelijke kaders en/of haalbaarheid • | De initiatiefnemer ziet af van de ontwikkeling Projectopdracht herontwikkeling Draka 7 Projectopdracht herontwikkeling Draka 8 2.2. Organisatie Projectorganisatie Projectteam Omdat een breed gedragen plan belangrijk is voor de haalbaarheid van de herontwikkeling Draka is een goede de samenwerking met de grondeigenaar/ initiatiefnemer (en ontwikkelende partij) een voorwaarde tot succes. De samenwerking wordt gevormd door een gezamenlijk projectteam gevormd waarin de verschillende vakdisciplines vertegenwoordigd zijn.

Gemeentelijke organisatie • Bestuurlijk opdrachtgever: Rory Semrek • Ambtelijk opdrachtgever: José Feijen • Ambtelijk opdrachtnemer: Arjan Stegeman/ Ewout Zuiderwijk • Projectleider: Arjan Stegeman/ Ewout Zuiderwijk • Planeconomie: Henno Hanselaar => BBN/externe inhuur • Communicatie: Ard Koopman • IOR: Hans Wesdorp • Stedenbouw/ landschapsontwerper: supervisor/eigen ontwerp => extern • Jurist/ grondzaken: Hein van Amstel en Martijn van Geilswijk RO jurist • Diverse vakdisciplines (verkeer, wonen, economie, omgevingswet) Stuurgroep Om de samenwerking met de initiatiefnemer ook bestuurlijk vorm te geven stellen we een projectstructuur voor met een gezamenlijke Stuurgroep. In deze fase tweemaandelijks Stuurgroep- overleg tussen bestuurders van gemeente (Wethouder(s)) en initiatiefnemer (directie). Gemeente zit voor en notuleert. Het projectteam vergadert elke 3 weken. Zij bereiden de Stuurgroep voor, vervaardigen de benodigde verkenningen en analyses, organiseren de participatie en hier worden de gesprekken gevoerd over de mogelijke samenwerkingsvorm en intentieovereenkomst. De wijzen van betrokkenheid en samenwerking van Woonstichting Stek moet nog nader onderzocht worden. Beslismomenten Belangrijke beslismoment voor de Stuurgroep, College en raad zijn hieronder geduid.

• Het Ruimtelijk kader/ ontwikkelvisie inclusief Stedenbouwkundige opzet • Planspecifieke motivering ten behoeve van de planologische procedure • Intentieovereenkomst • Anterieure overeenkomst 2.3. Tijd en planning Planning De planning is hier in grote lijnen weergegeven. Deze planning is uiteraard afhankelijk van vele factoren. Daarom is het een indicatieve tijdslijn. Projectopdracht herontwikkeling Draka 9 fase activiteit start einde wkn Initiatieffase projectopdracht projectopdracht, college en raadsvoorstel opstellen1-8-2026 8-8-2026 1 collegebesluit 18-8-2026 25-8-2026 1 commissie ruimte 3-9-2026 10-9-2026 1 raadsvergadering 24-9-2026 1-10-2026 1 Ruimtelijk kader uitvraag 3-9-2026 24-9-2026 3 selectie 24-9-2026 5-11-2026 6 opstellen SO (incl toets beheer) 5-11-2026 17-12-2026 6 Participatie 17-12-2026 14-1-2027 4 opstellen VO (incl toets beheer) 14-1-2027 25-2-2027 6 Participatie 25-2-2027 11-3-2027 2 opstellen DO (incl toets beheer) 11-3-2027 22-4-2027 6 Participatie 22-4-2027 6-5-2027 2 vaststellen ruimtelijk kader 6-5-2027 15-7-2027 10 Onderzoeken Verkeer 3-9-2026 15-10-2026 6 bodem 15-10-2026 26-11-2026 6 geluid & licht 24-9-2026 5-11-2026 6 parkeren 24-9-2026 5-11-2026 6 externe veiligheid en bedrijven 15-10-2026 26-11-2026 6 overige onderzoeken 15-10-2026 24-12-2026 10 Flora en fauna 15-10-2026 24-12-2026 10 Intentieovereenkomst opstellen 25-8-2026 6-10-2026 6

stuurgroep 6-10-2026 20-10-2026 2 college 20-10-2026 17-11-2026 4 Haalbaarheidsfase en verder Anterieure overeenkomst opstellen 15-7-2027 14-10-2027 13 stuurgroep 14-10-2027 11-11-2027 4 college en raad 11-11-2027 20-1-2028 10 Planologie afstemming PZH, HHR en Veiligheidsregio 8-8-2026 6-2-2027 26 plan specifieke motivering 15-7-2027 26-8-2027 6 Bouwrijpmaken voorbereiding (incl nuts) 15-7-2027 13-4-2028 39 Uitvoering (incl nuts) 13-4-2028 31-8-2028 20 Bouwplan SO-VO-DO 15-7-2027 13-1-2028 26 Verkoop 13-4-2028 13-7-2028 13 procedure tbv vergunning 13-1-2028 13-4-2028 13 Bouw 13-7-2028 12-7-2029 52 WRM voorbereiding (IP, bestek, UO) 13-1-2028 12-10-2028 39 Uitvoering 12-4-2029 30-8-2029 20 beplanting 8-11-2029 6-12-2029 4 Projectopdracht herontwikkeling Draka 10 2.4. Informatie en voortgang Gelet op de toekomstige wijzen van projectadministratie wordt het projectdossier opgeslagen in Microsoft Teams. De voortgang van het project wordt gedeeld via de gemeentelijke website, raadsbrieven, dialoog- en beeldvormende sessies met de raad. Daarnaast vindt via de kadernota en jaarrekening informatieverstrekking plaats over de voortgang. 2.5. Communicatie en participatie Communicatie Communicatie ondersteunt het proces en verbindt de verschillende partijen.

Dit kan door middel van één-op-één-gesprekken, informatieavonden, werkbijeenkomsten, werkateliers, media, maar ook via online communicatiemiddelen als de website en bijvoorbeeld Facebook. De afzender van de communicatie en welke middelen in gezet worden, worden uitgewerkt in het communicatieplan. Het communicatieplan volgt op de participatie aanpak en procesplanning. Onderstaande figuur geeft het communicatie en participatietraject schematisch weer. Participatie De gemeente heeft geen grondpositie in het te ontwikkelen gebied. De initiatiefnemer is verantwoordelijk voor het participatieproces. De gemeente Hillegom heeft wel ambities als het gaat om ruimtelijke ordening, woningbouw, openbare ruimte en bedrijvigheid. Door samen met de initiatiefnemer het participatie- en communicatietraject vorm te geven biedt de gemeente ondersteuning aan de initiatiefnemer op het gebied van participatie en communicatie. Vooruitlopend op het communicatie- en participatieplan is het voor het college belangrijk om de raad en raadscommissie(s) in een vroeg stadium van het participatieproces te betrekken. Te denken valt aan informele sessies, beeldvormende en oordeelvormende raadsvergaderingen (volgens het BOB-model).

Daarnaast zijn op voorhand de volgende belanghebbenden te noemen: - Bestaande om-/aanwonenden en bewoners van Hillegom - Huidige en toekomstige gebruikers - Omliggende school (Fioretti college) en sportaccommodaties (S.V. Hillegom) - Toekomstige bewoners - Toekomstige eigenaren-verhuurders, de lokale corporatie Stek in het bijzonder

Projectopdracht herontwikkeling Draka 11 - Toekomstige bedrijven - Belangenbehartigers van natuur- en cultuurhistorische waarden (oa. Stichting oud Hillegom) - Het Hoogheemraadschap van Rijnland - Provincie Zuid-Holland Rondom de besluitvorming over het voorbereidingskrediet informeren we belanghebbenden over het initiatief en het proces. De eerste fase gaat over het Ruimtelijk kader/ ontwikkelvisie inclusief de stedenbouwkundig opzet en beeldkwaliteitsplan. In deze fase willen we belanghebbenden en stakeholders vragen naar hun ideeën, wensen en behoeften. We vragen ze mee te denken in dit Ruimtelijk kader/ ontwikkelvisie inclusief stedenbouwkundig opzet en beeldkwaliteitsplan. De gemeente en de initiatiefnemer geven een duidelijk kader en een duidelijk proces, waarbinnen de inbreng van stakeholders en belanghebbenden gevraagd wordt. 2.6. Kwaliteit De kwaliteitsborging wordt georganiseerd via het proces projectmatig werken. • Periodieke voortgangsrapportages • Werken met duidelijke fases • Actief risicomanagement • Integrale toetsing door betrokken disciplines (RO, verkeer, milieu, wonen) • Controle op aansluiting bij gemeentelijk beleid en wetgeving Bestuurlijk vindt er regelmatige terugkoppeling plaats aan het college en de raad.

Tijdige besluitvorming op sleutelmomenten zoals het sluiten van de anterieure overeenkomst en het vaststellen van het Ruimtelijk kader/ ontwikkelvisie inclusief stedenbouwkundige opzet. Participatie In samenspraak met de eigenaar/ initiatiefnemer het betrekken van omgeving en stakeholders in passende fasen en het terugkoppelen over het al dan niet verwerken van input in het plan. Tot slot We gaan ervan uit met deze projectopdracht inzicht te hebben gegeven over het planproces en participatietraject in de eerste twee fasen van de herontwikkeling van het Draka-terrein in Hillegom. Zowel ambtelijk als bestuurlijk staat het projectteam klaar om aan de slag te gaan.