Verslag schouw 26 juni 2024 AVG geanonimiseerd

Verslag schouw marktconsultatie Kanaalzone Malden Datum: 26 juni 2024 Tijd: 13.00 – 16.00 uur Plaats: Gemeentehuis Heumen, Kerkplein 6 te Malden

Aanwezig: AM BPD Dura Vermeer Heijmans Janssen de Jong Synchroon Ter Steege Vastgoed Gemeente Heumen

- 5.1.2e - 5.1.2e - 5.1.2e - 5.1.2e - 5.1.2e - 5.1.2e - 5.1.2e - 5.1.2e

en 5.1.2e

en 5.1.2e en 5.1.2e , 5.1.2e , 5.1.2e

, 5.1.2e

,

5.1.2e

Oosterpoort Wonen DM Properties Luc Bos Stedenbouw

- 5.1.2e - 5.1.2e - 5.1.2e

Na het welkom door wethouder 5.1.2e en een korte introductie van alle aanwezigen, volgde een wandeling langs en door het plangebied, onder leiding van 5.1.2e (directeur Morssinkhof 5.1.2e Groep) (projectmanager). Om 15.00 uur weer terug in het gemeentehuis waar 5.1.2e een presentatie verzorgde over het stedenbouwkundig plan, inclusief de laatste ontwikkelingen daarin met een beperkte uitbreiding van het plangebied aan de zuidkant bij de 5.1.2e en een ophoging van het aantal woningen van 614 naar 639 woningen. Tijdens de presentatie en direct aansluitend, vond een levendige discussie plaats over de insteek van het plan en de onderliggende uitgangspunten en argumenten. Vraag: In hoeverre is ondergronds gebouwd parkeren een voorwaarde? Reactie: Het stedenbouwkundig plan gaat uit van ondergronds parkeren om het aantal benodigde parkeerplaatsen te halen en het openbaar gebied zo groen mogelijk te houden: “het blik” uit het beeld te houden. Alternatieven zijn ook mogelijk, mist auto’s niet massaal op het maaiveld of langs het kanaal komen en ook de groene as vanuit het centrum van Malden naar het kanaal autovrij blijft. Er zijn meer oplossingen denkbaar zoals bijvoorbeeld half verdiept parkeren en het landschappelijk inpakken van parkeerkoffers.

Vraag: Wat als grondwatersituatie of positie dicht bij kanaal ondergronds parkeren extra duur maakt? Reactie: Momenteel wordt specifiek naar dit punt nader onderzoek gedaan. Mocht hieruit blijken dat de opbrengstpotentie van betaald parkeren ver achterblijft op de kosten, dan zal de gemeente dit aspect opnieuw bekijken en hierover een standpunt bepalen. Van belang is dat de beoogde kwaliteit van het gebied enerzijds en de parkeernorm van ca 1,1 per woning in balans blijft. Vraag: Staat het woningbouwprogramma vast of is er nog flexibiliteit mogelijk? Reactie: In het kader van de WBI-aanvraag is commitment aangegaan voor aanvankelijk 735 woningen. In 2023 is op basis van de ontwikkelingen rondom de onmogelijke verplaatsing van het sportpark met RVO gecommuniceerd dat het aangepaste plan 614 woningen telt.

Hiervan is conform de Woondeal 2.0 30% sociale huur en in totaal 2/3e betaalbaar. Het totale aantal woningen en de categorisering zijn uitgangspunt voor de verdere ontwikkeling. ligt vast. Maar er zijn eventueel wel mogelijkheden voor omschakelen van midden huur en dure huur appartementen naar koop. Binnenkort wordt aan RVO gemeld dat een ophoging naar 639 woningen gaat plaatsvinden, met naar rato toevoeging van sociale huur, betaalbaar en duur. De verwachting is dat RVO hier geen problemen mee heeft. Vraag: Is marktonderzoek gedaan naar het woningbouwprogramma? Reactie: Een aantal lokale makelaars is gevraagd naar een reactie op aantallen, categorieën en gehanteerde prijzen. Zij vinden de ontwikkeling uitdagend, maar haalbaar. Er is geen uitgebreid woningmarktonderzoek op de schaal van Heumen of zelfs Malden uitgevoerd. Het woningbouwprogramma is maar ten dele voor de gemeente Heumen en een belangrijk deel betreft bouwen voor de regio. Vraag: Hoeveel flexibiliteit zit er in het op te stellen Omgevingsplan? Reactie: De gedachte is een zo flexibel mogelijk Omgevingsplan te maken en daarin een aantal hoofdfuncties vast te leggen. Wonen, water/groen, onbebouwde en groene parkzone langs kanaal, ontsluitingsstructuur. Binnen de hoofdfunctie ‘wonen’ zodanige flexibiliteit toestaan dat bijvoorbeeld een hoger aantal woningen of meer bouwlagen zijn toegestaan.

Ook een aanpassing van de ruimtelijke indeling binnen de hoofdfuncties moet tot de mogelijkheden behoren. Vraag: Welke flexibiliteit zit er in de plankwaliteit? Reactie: Het ligt in de bedoeling om in het kader van de wijziging van het Omgevingsplan ook kaders voor beeldkwaliteit vast te leggen. De ligging van het plangebied vraagt om een goede kwaliteit van hetgeen gerealiseerd gaat worden. Vraag: Hoeveel flexibiliteit zit er in de planning? Reactie: Conform de WBI-beschikking moeten de laatste woningen in 2031 in aanbouw worden genomen. Vraag: Maakt gemeente onderscheid tussen ‘must haves’ en ‘nice to haves’? Reactie: De gemeente speelt met deze gedachte, maar laat het ook afhangen van de opvattingen en adviezen die uit de marktconsultatie komen. In dit stadium van de planvorming wordt nog niets uitgesloten. Vraag: Welke grondopbrengst streeft de gemeente na? Reactie: Met inachtneming van hetgeen de WBI voorschrijft en een reële inschatting van de kosten, wenst de gemeente uit de kosten te komen. Voor een beeld van hetgeen de gemeente daarbij voor ogen heeft, wordt verwezen naar de besluitvorming in de gemeenteraad van 14 december 2023 en de daarbij behorende stukken. Het raadsvoorstel zal naar alle partijen worden rondgestuurd. Verder zal ook de WBI-aanvraag, inclusief gebruikte spreadsheet, worden rondgestuurd dat overigens nog uitgaat van 735 woningen.

2

Vraag: Hoe kijkt woningbouwstichting Oosterpoort aan tegen mengen van categorieën woningen? Reactie: Oosterpoort ziet mogelijkheden om sociale huur en midden huur te mengen, maar is absoluut geen voorstander van het mengen van sociale huur met koop. De VVE wordt dan veel te ingewikkeld. Ten behoeve van een aanbesteding zal Oosterpoort een gedetailleerd PvE opstellen, zodat ontwikkelaars precies weten waar zij aan moeten voldoen. Vraag: Gaat de gemeente zelf bouw- en woonrijp maken of laten ze dat aan de ontwikkelaars over? Reactie: De gemeente denkt hier nog over na, maar laat het vooral afhangen van de opvattingen en adviezen die uit de marktconsultatie komen. In dit stadium van de planvorming wordt nog geen standpunt ingenomen. Vraag: Is er sprake geweest van een participatietraject? Reactie: Ja, er is tot nu toe twee keer een bijeenkomst met de omgeving geweest. De reacties zijn overwegend positief op basis van het feit dat het sportpark blijft en de betonfabriek wordt vervangen door woningbouw. Zorgen zijn er omtrent toename van verkeersbewegingen, met name via de Broekkant, en in mindere mate de hoogbouw die men minder vindt passen bij de kern Malden. Vraag: Is er iets bekend over de bodemkwaliteit? Reactie: Ten behoeve van de aankoop is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, inclusief asbestinventarisatie bodem en gebouwen.

De locatie is als geheel geschikt voor woningbouw en vrijkomende funderingen zijn te beschouwen als secundaire bouwstoffen. Asbestsanering van de gebouwen zal overeenkomstig het onderzoek maximaal op € 50.000 uitkomen. Vraag: Is de presentatie van 26 juni 2024 beschikbaar? Reactie: Ja.

3

Legenda toegepaste uitzonderingsgrondslagen In dit document zijn gegevens geanonimiseerd op grond van: Wet

Artikel

Omschrijving

Pagina's

Wet open overheid

Art. 5.1 lid 2 sub e

De eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer

1