RV Ruimtelijk kwaliteitskader Kanaalzone Malden

RAADSVOORSTEL

Raadsvergadering: Onderwerp: Wordt behandeld door:

11 december 2025 Ruimtelijk kwaliteitskader Kanaalzone Malden Vincent Arts

Voorstel In te stemmen met de ruimtelijke kaders voor de ontwikkeling van woningbouwlocatie Kanaalzone Malden, zoals opgenomen in het document “Ontwikkelkader Kanaalzone Malden”, d.d. 15 oktober 2025. Inleiding De huidige planvorming voor Kanaalzone Malden kent een voorgeschiedenis sinds 2020 toen een haalbaarheidsonderzoek naar woningbouw is uitgevoerd en op basis daarvan een WBI-aanvraag is ingediend en in december 2020 gehonoreerd. Naar aanleiding hiervan heeft de gemeenteraad op 10 maart 2021 besloten de ontwikkeling van de woningbouwlocatie, onder gelijktijdige verplaatsing van het sportpark van Juliana ’31, verder uit te werken. In de volgende anderhalf jaar is gebleken dat verplaatsing van de sportvelden naar een locatie elders, ondanks uitgebreide studies, voor de gemeente onhaalbaar is. Zoals bekend is in december 2023 besloten het sportpark op zijn huidige locatie aan de Broekkant in verkleinde vorm te handhaven. Als gevolg daarvan is het plangebied voor de woningbouw verkleind tot 10,1 hectare. Op basis van een stedenbouwkundige en financiële verkenning is een woningbouwprogramma van circa 640 woningen in het gebied geprojecteerd. De gemeente wil deze locatie door een ondernemer laten ontwikkelen tot een woongebied met een aantrekkelijk, groen, stedelijk karakter.

Dertig procent van deze woningen zal bestaan uit sociale huurwoningen, die worden ontwikkeld in opdracht van woningcorporatie Oosterpoort. In de zomer van 2024 is een marktconsulatie gehouden met een zevental ontwikkelende partijen. In de marktconsultatie hebben deze partijen uitdrukkelijk gevraagd om de toenmalige stedenbouwkundige verkenning niet langer als uitgangspunt te nemen, maar te vervangen door kaders waarbinnen een goed en haalbaar plan ontwikkeld kan worden in het kader van de binnenkort te starten aanbestedingsprocedure. Deze kaders zijn nu neergelegd in het document ‘Ontwikkelkader Kanaalzone Malden’ d.d. 15 oktober 2025. Met het project streeft de gemeente meerdere doelen na. Allereerst worden woningen gerealiseerd om te voorzien in de woningbehoefte. Daarnaast draagt het project bij aan het versterken van de kernfunctie en de economische structuur van Malden, waardoor ook het draagvlak voor voorzieningen wordt vergroot. Een belangrijke opgave is de ontsluiting van de kanaaloever, zodat deze beter toegankelijk wordt voor de kern van Malden. Tot slot streeft de gemeente naar een groene en aantrekkelijke kanaaloever, die bijdraagt aan de leefbaarheid en de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. Beoogd effect Door in te stemmen met de kaders wordt het speelveld afgebakend waarbinnen nader te selecteren ontwikkelende partijen een stedenbouwkundig plan kunnen maken.

Deze stedenbouwkundige plannen concurreren met elkaar in de aanbestedingsprocedure om te komen tot het beste plan voor Kanaalzone Malden.

Zaak Document

: :

261527 286097

Argumenten 1.1 Het ontwikkelkader is uitdrukkelijk geen stedenbouwkundig plan of stedenbouwkundige visie voor Kanaalzone Malden. Het document bevat hoofdzakelijk kwalitatieve randvoorwaarden (eisen) en wensen/ambities van de gemeente om tot een stedenbouwkundig plan te komen. Een toekomstig stedenbouwkundig plan moet aan de randvoorwaarden voldoen. De ambities / wensen zijn bedoeld om onderscheid tussen plannen en partijen zichtbaar te maken. Enerzijds kan het kader gebruikt worden om te toetsen of de marktpartijen voldoen aan de randvoorwaarden gedurende de gunningsfase, als ook bij de uitwerking van de plannen. Anderzijds is dit kader ook bedoeld om marktpartijen te inspireren en enthousiasmeren om met creativiteit plannen te ontwikkelen die aansluiten bij de ambities voor het gebied en onderscheidend van elkaar te zijn. 1.2 Het ontwikkelkader is opgezet vanuit het beoogde woningbouwprogramma, de fysieke kenmerken van het gebied, staand beleid van de gemeente en wet- en regelgeving die bij ruimtelijke ontwikkelingen relevant is. Het gaat alleen om zaken die de ontwikkelaar bij de verdere ontwikkeling zelf in de hand heeft, dan wel zelf kan bepalen. Onderwerpen waarop de ontwikkelaar geen invloed heeft, zijn buiten de ontwikkelkaders gehouden. Als voorbeeld kan het onderwerp openbaar vervoer dienen.

Een ontwikkelaar moet wel de randvoorwaarden scheppen dat een bus door het gebied kan rijden (doorgaande noord-zuidroute moet voldoende breed zijn en bochten voldoende ruim), maar een ontwikkelaar heeft geen enkele invloed op de concessies voor openbaar vervoer en daarmee het laten rijden van een busdienst door het gebied. 1.3 Het ontwikkelkader geeft vlakken aan waarbinnen woningbouw mogelijk is. Het plangebied wordt fysiek begrensd door het Maas-Waalkanaal (west), Blankenbergseweg (noord), sportpark en bedrijventerrein Ambachtsweg (oost) en Eendepoelseweg (zuid). Tezamen met een aantal milieu gerelateerde contouren (externe veiligheid kanaal), geluid sportpark en milieuzonering Ambachtsweg, wordt hiermee de ruimte afgebakend waarbinnen woningbouw mogelijk is. De positionering en de verschijningsvorm binnen deze vlakken wordt niet bepaald. 1.4 In het ontwikkelkader worden maximale hoogtes voor bebouwing aangegeven. In de marktconsultatie hebben ontwikkelaars aangegeven dat hoogbouw boven de 10 etages extra bouwkosten met zich meebrengen, maar dat een beperkt aantal accenten wel aantrekkelijk kunnen zijn. Van zuid naar noord is in eerste instantie wat meer aangesloten bij bebouwingshoogten die passen bij Ambachtsweg en Eendepoelseweg (tot max ca. 7 lagen en aan de randen lager). In het zuidelijke deelgebied is ruimte voor één duidelijk accent tot 45 meter.

In het noordelijke bouwvlak zijn hogere gebouwen mogelijk (ca. 12 etages), met ook weer één duidelijk accent tot 70 meter. 1.5 Het woningbouwprogramma is kwantitatief vastgelegd. De gemeente wenst 640 woningen te realiseren met een procentuele onderverdeling in categorieën zoals binnen de GMR-regio afgesproken: 30% sociaal, 37% middelduur en 33% duur. Met inachtneming van de procentuele verdeling en mits passend binnen de ruimtelijke kwaliteitskaders is een beperkte afwijking van het aantal van 640 mogelijk. Het gebied voorziet vooral in de realisering van woningen, die gelet op de nabijheid van het centrum van Malden op de voorzieningen aldaar. Echter een levensloop- en toekomstbestendige woonwijk vraagt mogelijk ook om het toevoegen van een beperkte 2

hoeveelheid voorzieningen, bijvoorbeeld op het gebied van gezondheidszorg. Maar ook om het ‘ontmoeten’ in de wijk te bevorderen. De plinten van hoogbouw zijn erg geschikt om dit soort voorzieningen onder te brengen en dit vergroot ook de levendigheid in het gebied. 1.6 Het ontwikkelkader sluit zoveel mogelijk aan bij de oorspronkelijke intenties van de opgave Kanaalzone en input t.b.v. WBI-aanvraag. Bij het haalbaarheidsonderzoek en de uiteindelijk daaruit voortvloeiende visie en WBI-aanvraag is uitgegaan van een woonwijk die voorziet in de opvang van zowel lokale als regionale woningbehoefte. Oorspronkelijk waren 735 woningen geprojecteerd op ca 16,4 hectare. Inmiddels zijn het 640 woningen op 10,1 hectare. In beide gevallen is sprake van een woningdichtheid die sterk afwijkt van hetgeen gebruikelijk is in Malden en kun je zowel bij het oorspronkelijke scenario van 735 woningen als bij het huidige scenario van 640 woningen spreken van een stedelijk karakter. 1.7 De gemeente wil een groene en duurzame woonwijk realiseren. De kaders voor de ontwikkeling geven duidelijk handvatten voor een groen-blauwe invulling van het gebied. Zo is de wateropgave voor het gebied best complex, maar de wateropgave kan ook een zichtbare kwaliteit toevoegen aan het openbare gebied in de nieuwe woonwijk.

Het bevat ook richtinggevende uitspraken hoe om te gaan met bestaand groen en hoe daar kwaliteit aan is toe te voegen. Tenslotte bevat het document ambities en wensen op het gebied van energie en circulariteit vanuit de gemeentelijke en regionale context. Kanttekeningen A. De kaders laten ruimte voor verschillende invullingen. Binnen een beperkt aantal randvoorwaarden (waaraan een ontwikkelaar moet voldoen, zoals bouwvlakken en woningbouwcategorieën) worden ontwikkelende partijen uitgedaagd hun creativiteit en oplossingsgerichtheid maximaal in te zetten. De kaders bepalen als het ware de randen van het speelveld en de belangrijkste spelregels, waarbinnen de ontwikkelaars met elkaar de competitie kunnen aangaan om het beste plan te maken. In het op te stellen omgevingsplan voor de Kanaalzone worden de ontwikkelkaders waar nodig en mogelijk vertaald in regels en de verbeelding. Ook hierbij wordt uitgegaan van het vastleggen van het ‘speelveld’ en de ‘spelregels’, waarbinnen flexibiliteit mogelijk is. Denk aan vastleggen van bouwvlakken en bouwhoogtes en categorisering van de te realiseren woningen en bijbehorende parkeernormering.

Het voornemen is het om gelijktijdig met de start van de gunningfase (Q1 2026) ook het ontwerp omgevingsplan voor Kanaalzone in procedure te brengen, zodat het vastleggen van het planologisch kader gelijk oploopt met het maken van een stedenbouwkundig plan voor de Kanaalzone. B.

Mobiliteit is een belangrijk aandachtspunt bij de ontwikkeling van de Kanaalzone Malden. Uitgevoerde verkeersonderzoeken (ten grondslag aan o.a. WBI-aanvraag) vormen de basis voor de verkeersstructuur rondom het plangebied en planologische verankering daarvan in het Omgevingsplan voor de Kanaalzone. De noordelijke ontsluiting en de rotonde op de aansluiting Broekkant-Blankenbergseweg vloeien hieruit voort. De kosten voor aanleg van de rotonde maken integraal onderdeel uit van de WBI-beschikking. De aanleg van de rotonde en de nieuwe ontsluitingsweg (tevens t.b.v. nieuwe sportpark) valt buiten de opgave voor de te contracteren ontwikkelaar. 3

Een tweede element om hier te noemen is het toevoegen van de ontbrekende schakel in het fietspad Cuyk – Nijmegen langs het kanaal. Ook het doortrekken van het fietspad maakt qua kosten onderdeel uit van de WBI-beschikking. Het realiseren van het fietspad valt wel binnen de opgave voor de te contracteren ontwikkelaar. C.

Parkeeropgave wijkt af van wat gebruikelijk is in Malden Voor auto parkeren in Kanaalzone is de minimale parkeernorm uit de CROW uitgave 744 (nu versie 2024) van toepassing. De Kanaalzone in Malden valt daarbij onder een ‘weinig stedelijke’ omgeving in ‘rest bebouwde kom’. Deze normering is vanaf het begin van de planvorming gehanteerd, ook in het kader van de WBI-aanvraag voor 735 woningen. Om parkeren te faciliteren kan de ontwikkelaar diverse opties kiezen, zoals (half)verdiept parkeren, het realiseren van een of meer parkeerhub’s en zelfs dubbelgebruik ter plaatse van het nieuwe parkeerterrein op het sportpark. Om autobezit in de nieuwe woonwijk niet te stimuleren en de parkeerdruk laag te houden, is de inzet op de fietsverbinding langs het MaasWaalkanaal belangrijk, alsmede de wens richting ontwikkelaars om deelmobiliteit te bevorderen. Tenslotte is er minder risico op parkeren in omliggende wijken, doordat er geen directe autoverbinding met de Broekkant en de Raadhuisstraat wordt gerealiseerd.

D.

Stikstofbeleid in Nederland geeft onzekerheid Zoals overal in Nederland vormt het onderwerp ‘stikstof’ momenteel een grote uitdaging om tot realisering van nieuwe woonwijken over te gaan. De tot op heden uitgevoerde berekeningen laten in vergelijking met de huidige situatie (een werkende betonfabriek met aan- en afvoer) een lichte afname van de stikstofuitstoot en daarmee stikstofdepositie op het dichtstbij gelegen Natura2000-gebied zien: de St. Jansberg. Vanwege onzekerheid over beleid, c.q. wet- en regelgeving, valt nog niet te zeggen of dit voldoende is en binnen afzienbare tijd leidt tot een succesvolle aanvraag voor een Wnb-vergunning op dit punt. Met het oog op de planning voor de gunningfase (1e helft van 2026) en de benodigde tijd voor de uitwerking van de plannen door degene die de aanbesteding wint, is het verdedigbaar om niet langer te wachten met het vaststellen van het ontwikkelkader. De gemeente volgt de ontwikkelingen met betrekking tot het stikstofbeleid en wet- en regelgeving op de voet.

Financiën De beoogde ontwikkeling en aanbesteding passen binnen de financiële kaders van de meest recent vastgestelde grondexploitatie voor Kanaalzone Malden. Communicatie & participatie De voorgenomen ontmanteling van de betonfabriek en de realisering van de nieuwe woonwijk heeft impact op de omgeving en de bewoners. In het najaar van 2023 is gestart met informatieavonden en mailings van nieuwsbrieven. Ook op een aparte deel van de gemeentelijke website wordt regelmatig aandacht besteed aan de vorderingen van het project.

4

Op 12 november 2025 heeft de meest recente informatieavond plaatsgevonden. burgemeester en wethouders

mr. J. de Graaf Gemeentesecretaris

mr. J.W.M.S. Minses Burgemeester

Bijlage: Ontwikkelkader Kanaalzone Malden, SAB, 15 oktober 2025.

5