Raadsvoorstel Vaststelling exploitatieopzet woningbouwplan Zilverbergweg Kruisbergsestraat

RAADSVOORSTEL

Raadsvergadering: Onderwerp: Wordt behandeld door:

10 april 2025 Vaststelling exploitatieopzet woningbouwplan Zilverbergweg/Kruisbergsestraat Rob Engels

Voorstel 1. De grondexploitatie van het woningbouwplan Zilverbergweg/Kruisbergsestraat te openen; 2. De exploitatieopzet vast te stellen. Inleiding Op 3 februari 2022 heeft de raad ingestemd met het kaderstellende voorstel betreffende stedenbouwkundige opzet van en de te bouwen woningen in het plangebied Zilverbergweg/Kruisbergsestraat. Het plangebied waarop deze visie betrekking hebben heeft is hieronder aangeduid met een rode Omlijning. Dit is het eigenlijke woningbouwgebied. Het natuurcompensatiegebied is met een blauwe omlijning aangegeven. Afbeelding 1: plangebied

Zaak Document

: :

54794 253404

Beoogd effect Het aanvankelijk vastgestelde indicatieve woningbouwprogramma ging uit van de realisering van circa 88 woningen. Na de vaststelling van de visie en het programma zijn verschillende externe omstandigheden sterk gewijzigd. Deze externe factoren betreffen de sinds 2021 opgetreden kostenstijgingen, de rentestijging, de natuurcompensatie (in verband met de aanwezigheid van dassen en de compensatieregels die de provincie Gelderland hiervoor heeft vastgesteld) en de Woondeal 2.0, waaraan de raad zich op 16 maart 2023 heeft geconformeerd. Op grond van de Woondeal moet 67% van elk nieuwbouwprogramma uit betaalbare woningen bestaan en minimaal 30% uit sociale huur. Volgens de per 1 januari 2025 geldende prijsgrenzen worden onder betaalbare woningen verstaan koop tot € 405.000,00, sociale huur tot € 900,07 en middeldure huur van € 900,07 tot € 1.184,82. Vóór de Woondeal 2.0 gold dat van elk nieuwbouwprogramma 50% betaalbaar moest zijn en specifiek voor het aandeel sociale huur gold geen ondergrens. Genoemde ontwikkelingen noopten tot een aanpassing van het plan. U bent hierover door middel van een raadsmededeling d.d. 28 juni 2023 (bijlage 1) geïnformeerd. Gewijzigde plan In samenspraak met de eerder gevormde meedenkgroep en de bewoners van het plangebied is een verdichting van de verkaveling doorgevoerd.

Aangezien het plan uit 2022 bijzonder ruim was opgezet, bleek deze verdichting mogelijk zonder te veel afbreuk te doen aan het dorps en groene karakter van de verkaveling. Het gewijzigde plan, dat op 9 december 2024 aan de Overasseltse bevolking is gepresenteerd, is als bijlage bij dit voorstel gevoegd (bijlage 2). De reacties waren overwegend positief. Kritische kanttekeningen werden geplaatst bij het geringe aantal voor senioren geschikte woningen. Dit is aanleiding geweest om nog eens kritisch naar verkaveling en programma te kijken. Op het programma wordt hieronder nog nader ingegaan. Het bijbehorende programma bestaat uit indicatief 118 woningen, in de hieronder weergegeven indicatieve differentiatie.

Het programma is in lijn met de Woondeal 2.0, waarin is vastgelegd dat in een plan 67% van de woningen in het betaalbare segment moet zijn, waarvan 30% in de sociale huur. Zoals uit de tabel blijkt voorziet het programma in 66% betaalbaar en 35% in de sociale huur.

2

Van de in de tabel opgenomen woningen zijn er tenminste 32 tevens geschikt voor ouderen, waarvan 21 in de sociale huur en 11 in de betaalbare koop. Deze woningen zijn voorzien van een badkamer en een slaapkamer op de begane grond. Natuurcompensatie Door de ontwikkeling van het woningbouwplan wordt een aantal in het plangebied gevestigde en foeragerende diersoorten verstoord, waaronder de das. In verband daarmee is een door de provincie te verlenen vergunning op grond van de Omgevingswet noodzakelijk. Deze vergunning kan alleen worden verleend indien wordt voorzien in compenserende maatregelen. Daarom is door een ecologisch adviesbureau, in samenspraak met de stichting Das & Boom, een natuurcompensatieplan opgesteld. De globale inrichtingsschets van het natuurcompensatiegebied is als bijlage toegevoegd (bijlage 3). Grondexploitatie Uitgangspunt bij de ontwikkeling van het woningbouwplan Zilverbergweg/Kruisbergsestraat is dat de gemeente dit plan zelf ontwikkelt en realiseert en in dat kader een actieve grondpolitiek voert. Een groot deel van de in het plangebied gelegen gronden zijn reeds sinds jaar en dag in handen van de gemeente. Een deel dient echter nog te worden verworven. De nog te verwerven grond betreft 2 percelen in het eigenlijke woningbouwgebied, met een gezamenlijke oppervlakte van 11.850 m2. Deze grond is in handen van een projectontwikkelaar.

De insteek van de onderhandelingen met deze projectontwikkelaar is verwerving van de gronden door de gemeente tegen de taxatiewaarde en het toekennen van een bouwclaim aan de ontwikkelaar. De omvang van de bouwclaim is gerelateerd aan de oppervlakte van de in te brengen grond. Er is overigens reeds sprake van een in het verleden aan twee plaatselijke ondernemers toegekende bouwclaim van 40%. Tussen de projectontwikkelaar waarmee wij nu in gesprek zijn en de twee bedoelde ondernemers is overigens overeenstemming bereikt over een overname van de bouwclaim, waarmee de betreffende projectontwikkelaar beschikt over een claim die recht geeft op realisering van 65% van het totale programma. Aangezien het aandeel sociale huur in het programma 35% is, betekent dit dat er geen kavels meer beschikbaar zijn om aan particulieren die zelf een woning willen bouwen uit te geven. Daarnaast dienen van 2 eigenaren gronden met een gezamenlijke oppervlakte van circa 31.630 m2 te worden verworven ten behoeve de realisering van het natuurcompensatiegebied. Tot slot moet nog met 2 grondeigenaren een grondruil plaatsvinden. Deze ruilingen verlopen echter met gesloten beurzen en daarom nagenoeg budgettair neutraal. Voor een ruimtelijke ontwikkeling waarvoor de gemeente zelf (deels) eigenaar is van de ondergrond wordt een grondexploitatie opgesteld.

Een grondexploitatie (afgekort: grex) geeft een overzicht van de kosten, de opbrengsten, de risico's en de factor tijd behorende bij een ruimtelijke ontwikkeling. Deze is van belang voor het beoordelen van de haalbaarheid van een project/plan en voor risico- en budgetbeheersing. De gemeente kan zo beoordelen of een project de gemeente geld kost of oplevert en hoeveel.

3

De grondexploitaties worden (ten minste) jaarlijks herzien. Indien nodig past de gemeente jaarlijks ook de parameters rente en inflatie aan, om zo exploitaties te actualiseren. Ramingen worden vergeleken met werkelijke kosten en opbrengsten uit het voorgaande jaar en waar nodig op basis hiervan geactualiseerd. Voor de planvoorbereiding is door de raad reeds een krediet beschikbaar gesteld van € 650.000. Dit krediet is grotendeels verbruikt. In verband met de nog komende kosten verbonden aan de planvoorbereiding, de grondverwerving, de inrichting van het natuurcompensatiegebied en het bouw- en woonrijp maken is het gewenst dat uw raad opnieuw een budget beschikbaar stelt. Omdat er inmiddels een betrouwbare raming voorhanden is van de totale kosten en opbrengsten van het totale woningbouwproject, verdient het aanbeveling dat thans door uw raad een grondexploitatie wordt vastgesteld. Daarmee stelt u ook het budget beschikbaar voor de verdere planvoorbereiding, grondverwerving en planuitvoering benodigde budget zodat ons college slagvaardig kan handelen. De samenvatting van de exploitatieopzet, voorzien van een toelichting, treft u als bijlage aan (bijlage 4). Uitgifteprijzen Een belangrijke factor die het resultaat van de grex bepaalt, is de prijs waarvoor de gemeente grond aan een ontwikkelaar verkoopt.

Ingevolge de Aanbestedingswet 2012 moet de gemeente de grond tegen een marktconform tarief verkopen. Over de te hanteren uitgifteprijzen is daarom advies gevraagd aan taxatie- en rentmeesterskantoor Gloudemans. De door Gloudemans geadviseerde uitgifteprijzen zijn in onderstaande tabel weergegeven: Type Vrijstaande woning Rijwoning betaalbare koop Half vrijstaande woning Sociale huur eengezins Sociale huur meergezins

Prijs per m2 excl. btw € 425,00 € 455,00 € 395,00 € 21.000 per woning € 19.500 per woning

Bij het opstellen van de exploitatieopzet zijn wij uitgegaan van de door Gloudemans geadviseerde uitgifteprijzen, inclusief de jaarlijkse indexering Argumenten 1. Het openen en vaststellen van een grondexploitatie is de bevoegdheid van de raad. Eerder is een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld voor de planvorming. Voor de te maken kosten voor verdere planvoorbereiding- en uitwerking, grondverwerving en bouw- en woonrijp maken is een grondexploitatie gewenst. 3. Dit besluit moet genomen worden vóórdat er grond bouwrijp kan worden gemaakt Een bouwgrond in exploitatie (BIE) moet worden geopend vanaf het moment van het vaststellen van het raadsbesluit met daarin de vaststelling van het grondexploitatiecomplex inclusief grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment is de BIE geopend en kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie bij onderhanden werk (bouwgronden in exploitatie) op de balans. Met andere woorden: zodra uw gemeenteraad een besluit heeft genomen om de grondexploitatie te starten, kunnen de kosten worden geregistreerd en toegevoegd aan de boekhouding van het project. 4

2. Bieden van inzicht in de financiële aspecten Met het voorleggen van de exploitatieopzet wordt uw raad inzicht geboden in de aan de planvorming verbonden financiële aspecten. Kanttekening Het Omgevingsplan is nog niet vastgesteld Volgens de huidige planning zal het omgevingsplan (dat de ontwikkeling van het woningbouwplan in juridisch zin mogelijk moet maken) in het 3e kwartaal van dit jaar ter vaststelling aan uw raad worden voorgelegd. Tegen het besluit tot vaststelling staat beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Desondanks is het voor het (snelle) slagen van het plan cruciaal dat we de gronden die nodig zijn voor zowel de woningbouw als de natuurcompensatie op zeer korte termijn kunnen aankopen. Dat rechtvaardigt het vaststellen van de exploitatieopzet voorafgaand aan de vaststelling van het omgevingsplan. Planning en fasering De planning van het project is globaal weergegeven in het onderstaande schema. No. Omschrijving 1 Omgevingsplan 2 Juridische procedures 3 Onteigening

2024 2025 2026 2027 2028 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2

4 Rustperiode dassen 5 Aanleg natuurcompensatie 6 Bouwrijp maken 7 Start woningbouw fase 1

Bij de hiervoor weergegeven planning moet nadrukkelijk het voorbehoud worden gemaakt dat als er beroep wordt aangetekend tegen het omgevingsplan en er een onteigeningsprocedure moet worden gevolgd omdat niet met alle grondeigenaren op minnelijke basis tot overeenstemming wordt gekomen, het zomaar één tot twee jaar langer kan duren voordat met de bouw begonnen kan worden. Financiën De vast te stellen exploitatieberekening ligt, zoals gezegd, voor de leden van uw raad vertrouwelijk bij de griffie ter inzage. Verwachte eindwaarde van de bouwgrondexploitatie Een bouwgrond in exploitatie (BIE) moet worden geopend vanaf het moment van het vaststellen van het raadsbesluit met daarin de vaststelling van het grondexploitatiecomplex inclusief grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment is de BIE geopend en kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie bij onderhanden werk (bouwgronden in exploitatie) op de balans. Met andere woorden: zodra uw gemeenteraad een besluit heeft genomen om de grondexploitatie te starten, kunnen de kosten worden geregistreerd en toegevoegd aan de

5

boekhouding van het project. Nadat alle kosten zijn gemaakt en de opbrengsten zijn gerealiseerd heeft de grondexploitatie een verwachte eindwaarde van € 1.706.000 positief (winst) ultimo 2033. Gemaakte kosten tot heden In de eindwaarde zijn de kosten opgenomen die de gemeente tot en met 2024 heeft gemaakt voor dit project. Deze kosten worden als beginwaarde in de grondexploitatie verwerkt. Toekomstige winsten Winst nemen is een belangrijk aspect van het realisatiebeginsel, maar wordt beheerst door het voorzichtigheidsbeginsel. Positieve resultaten, ofwel winsten, worden pas in de jaarrekening verwerkt als zij met voldoende zekerheid vaststaan en dus zijn gerealiseerd. Het voorzichtigheidsbeginsel krijgt concrete invulling met de Percentage of Completion (POC) methode. Voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd, kan tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst op basis van de eindwaarde worden genomen. De eerste opbrengsten zijn voorzien in 2028. Dit betekent dat de eerste winstneming in 2028 plaatsvindt, mits de eindwaarde van de grondexploitatie positief blijft. De onderbouwing van de tussentijdse winstneming vindt plaats in de paragraaf grondbeleid bij de jaarstukken. De bedragen die voortkomen uit het winstnemen op grondexploitaties staan ter beschikking aan de raad om bestemd te worden conform het budgetrecht.

(Tussentijdse) winsten kunnen worden ingezet om risico’s in bouwgrondenexploitaties op te vangen, toekomstige bouwgrondexploitaties met tekorten te dekken, het weerstandsvermogen te versterken en incidentele uitgaven te bekostigen. Een gemeente kan de (tussentijdse) winstneming niet duurzaam inzetten voor het opvangen van structurele lasten in de begroting. Risico’s Een grondexploitatie kent altijd onzekerheden en risico’s die het financiële eindresultaat kunnen beïnvloeden. Voor de toekomstige verwachte kosten en opbrengsten worden aannames gebruikt ten aanzien van de planning, verwachte verkoopprijzen, geraamde kosten, verwachte rentelasten en plankosten etc. Er zijn verschillende onzekerheden en risico’s die het begrote financiële eindresultaat van de grondexploitatie bemoeilijken. Hierbij moet onderscheid worden gemaakt tussen enerzijds risico’s met betrekking tot de kosten en opbrengsten die specifiek binnen het grondexploitatiecomplex kunnen worden onderkend (projectspecifieke risico’s) en anderzijds risico’s die voor de grondexploitatieportefeuille als geheel gelden (ten aanzien van markt- en conjunctuurinvloeden, waardoor prijzen en afzetmogelijkheden over de gehele linie kunnen veranderen ten opzichte van de planning). Project specifieke risico’s Het omgevingsplan is nog niet vastgesteld.

Tegen het besluit tot vaststelling staat beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Deze uitkomst kan leiden tot vertraging of planaanpassingen die het nu berekende exploitatieresultaat beïnvloeden.

6

Risico’s voor de grondexploitatie als geheel Bij hogere kosten- en rentestijgingen dan in de grondexploitatiebegroting geraamd, is een risicobedrag van € 770.000 ingecalculeerd. Als deze risico’s zich voordoen, daalt de verwachte eindwaarde met dit bedrag.

burgemeester en wethouders

mr. J. de Graaf Gemeentesecretaris

mr. J.W.M.S. Minses Burgemeester

Bijlagen: 1. Raadsmededeling d.d. 28 juni 2023 2. Verkavelingsplan 3. Inrichtingsschets natuurcompensatiegebied

7