Raadsvoorstel Vaststelling bestemmingsplan Overasselt, Hoogstraat 4

RAADSVOORSTEL

Raadsvergadering: Onderwerp: Wordt behandeld door:

6 oktober 2022 Vaststelling bestemmingsplan Overasselt, Hoogstraat 4 Vincent Arts

Voorstel 1. Het bestemmingsplan “Overasselt, Hoogstraat 4”, zoals vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0252.OvbpHoogstraat4-VA01 inclusief de daarbij behorende bijlagen en het bijbehorende analoge plan inclusief de daarbij behorende bijlagen gewijzigd vast te stellen, gewijzigd in die zin dat de plangrens aan de zijde van de Laagstraat wordt teruggelegd op de kadastrale grens, een en ander conform het bijgevoegde besluit (bijlage 1); 2. Geen exploitatieplan vast te stellen omdat het verhalen van kosten op de ontwikkelaar anderszins is geregeld. Inleiding Begin 2020 is tussen de V.O.F. Derks en de gemeente Hemen een intentieovereenkomst gesloten met op hoofdlijnen de volgende afspraken: 1. de gemeente verleent planologische medewerking aan een hervestiging van de supermarkt annex bakkerij die op het perceel Hoogstraat 4 wordt geëxploiteerd op een aan de Schoonenburgseweg gelegen en van het zogenaamde Werklandschap Overasselt deel uitmakende perceel; 2. de exploitatie van het tevens op het perceel Hoogstraat aanwezige verkooppunt voor motorbrandstoffen wordt na de verplaatsing van supermarkt en bakkerij beëindigd; 3.

de gemeente verleent planologische medewerking aan woningbouw op het vrijkomende perceel aan de Hoogstraat door middel van het vaststellen van een daarop geënt bestemmingsplan, waarbij als indicatie van het programma geldt maximaal 30 woningen met een verdeling van 50% sociale huur/betaalbare koop en 50% overige huur/koop. Met de afspraak om woningbouw op het vrijkomende perceel mogelijk te maken worden twee doelen gediend: 1. het financieel mogelijk maken van de verplaatsing en vergroting van de supermarkt en bakkerij en daarmee zeker stellen van het behoud van deze voor het dorp Overasselt belangrijke voorziening; 2. het voorzien in de woningbehoefte. De hervestiging van de supermarkt en bakkerij heeft inmiddels daadwerkelijk plaatsgevonden en de exploitatie van het benzinestation is beëindigd. Het perceel van de V.O.F. Derks is aangekocht door JOP Projectontwikkeling B.V. Met JOP Projectontwikkeling is in november 2021 een anterieure overeenkomst gesloten waarin is vastgelegd dat de gemeente planologische medewerking verleend aan een bouwplan 32 woningen en waarin afspraken over de vergoeding van de door de gemeente te maken kosten zijn opgenomen. In de overeenkomst is de volgende, voor de ontwikkelaar bindende, afspraak over het te realiseren programma opgenomen:

1. 12 dure appartementen; Zaak Document

: :

133253 133257

2. 6 betaalbare appartementen (onder betaalbaar wordt in dit verband verstaan een huurprijs van maximaal € 1.000 per maand, prijspeil 2021, en een koopsom tot maximaal de prijsgrens van de Nationale Hypotheek Garantie, in 2022 € 355.000); 3. 9 middeldure grondgebonden rijwoningen (onder middelduur wordt in dit verband verstaan een huurprijs van maximaal € 1.000 per maand, prijspeil; 20212); 4. 5 dure grondgebonden geschakelde c.q. vrijstaande woningen. Om een indruk te geven van de verschijningsvorm van der beoogde bebouwing is een “artist impression” bijgevoegd (bijlage 5). Participatie Aan de participatie door de bevolking van Overasselt in het algemeen en de direct omwonenden in het bijzonder, is vorm gegeven door het houden van twee digitale bijeenkomsten, één op 15 juli 2021 en één op 9 februari 2022. Hetgeen in deze bijeenkomsten naar voren is gebracht, is meegenomen bij de verdere planvorming. Bestemmingsplan “Overasselt, Hoogstraat 4” Van 7 juni t/m 19 juli jl. heeft ter inzage gelegen het ontwerp van het bestemmingsplan “Overasselt, Hoogstraat 4”. Met dit bestemmingsplan wordt beoogd het hiervoor omschreven woningbouwplan planologisch mogelijk te maken. Gedurende de genoemde periode konden zienswijzen worden ingediend. Van deze mogelijkheid is geen gebruik gemaakt.

Het bestemmingsplan, bestaande uit toelichting, regels en verbeelding, is bij dit voorstel gevoegd (bijlagen 2 t/m 4). Na de publicatie van het ontwerpbestemmingsplan is gebleken dat de plangrens aan de zijde van de Laagstraat niet correct is weergegeven op de verbeelding (plankaart). Deze dient te worden teruggelegd op de kadastrale grens. Het plan dient daarom gewijzigd te worden vastgesteld. Besluit hogere grenswaarden Uit het uitgevoerde akoestisch onderzoek blijkt dat de geluidsbelasting op de naar de Hoogstraat gekeerde gevels van de te bouwen appartementen de in de Wet geluidhinder (Wgh) genoemde voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschrijdt. Op basis van artikel 83 lid 2 van de Wgh kan met betrekking tot nog te bouwen woningen een hogere waarde dan 48 dB worden vastgesteld, met dien verstande dat de te hoog belaste gevel zodanig wordt uitgevoerd dat de binnenniveau’s voldoen aan de wettelijke grenswaarde van 33 dB en er moet aan bepaalde indelingsvereisten worden voldaan. Wij hebben besloten hogere grenswaarden vast te stellen. Dit besluit is een vereiste om tot vaststelling van het bestemmingsplan over te kunnen gaan. Beoogd effect Met de vaststelling van het bestemmingsplan ontstaat het juridische kader voor het verlenen van de voor de beoogde woningbouw vereiste omgevingsvergunning.

Argumenten 1. Het voorstel is in lijn met de Strategische Visie: ‘Natuurlijk met iedereen’. Ten eerste draagt het voorzien in voldoende huisvesting bij aan onze inclusieve samenleving en aan de levensvatbaarheid van de voorzieningen in Overasselt. Daarnaast gaat het om verdichting binnen 2

de kern en niet om uitbreiding en neemt de woonaantrekkelijkheid voor onder andere jongeren en starters toe. 2. Het gaat om een vanuit stedenbouwkundig oogpunt logische invulling van een vrijkomende locatie. 3. Herontwikkeling van deze locatie vormt de financiële drager van de verplaatsing van supermarkt en bakkerij en de sanering van het benzinestation. Kanttekeningen Programma Het bouwplan voorziet in de realisering van 32 woningen, in de volgende differentiatie: 18 appartementen, waarvan 6 betaalbaar en 12 duur, 5 dure grondgebonden seniorenwoningen en 9 betaalbare rijwoningen (middenhuur of koop). Met dit programma wordt niet voldaan aan het in de met de V.O.F. Derks gesloten intentieovereenkomst genoemde verdeling van 50%, betaalbaar en 50% duurder. Het programma omvat nu 15 betaalbare woningen, is 47% en, 17 duurder, dat is 53%. Deze verdeling is een gevolg van de bouwkundige opzet van het appartementencomplex waarbij de 6 betaalbare woningen alle in één vleugel van het gebouw zijn geconcentreerd. De omvang en uitvoering van de overige 12 appartementen rechtvaardigt een hogere prijs. Deze appartementen zijn slechts met kunstgrepen, zoals bijvoorbeeld het achterwege laten van een keuken, onder de grens van betaalbaar, te weten € 355.000, te brengen.

Terugbrengen van het aantal woningen van 32 naar 30 kan, maar dan worden de 9 geplande grondgebonden middeldure huurwoningen omgezet naar 7 grotere koopwoningen. De ontwikkelaar heeft ons college gevraagd toch in te stemmen met het voorgestelde programma, zowel wat betreft aantal als wat betreft verdeling betaalbaar/duurder. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is er geen bezwaar tegen 32 i.p.v. 30 woningen. En ook gelet op de parkeerbalans is daartegen geen bezwaar. Gelet op de zeer grote woningbehoefte, zowel lokaal als regionaal, is er aanleiding, nu inpassing stedenbouwkundig en planologisch verantwoord mogelijk is, af te wijken van het eerdergenoemde indicatieve aantal van 30 en ook aan 32 woningen medewerking te verlenen. De afwijking van de in de intentieovereenkomst afgesproken verdeling betaalbaar/duurder wordt dezerzijds als zo marginaal beoordeeld dat daartegen geen bezwaar bestaat. Eigendom en beheer nieuwe insteekstraat Gebruikelijk is dat de door een ontwikkelaar in een nieuw woongebied te realiseren openbare ruimte na aanleg daarvan om niet aan de gemeente wordt overgedragen. Daarmee valt dus ook het beheer en onderhoud aan de gemeente toe.

Omdat de ontwikkelaar een deel van de in de openbare ruimte te realiseren parkeerplaatsen wil reserveren voor de bewoners van het appartementencomplex heeft deze aangegeven het eigendom en het beheer van de nieuwe insteekstraat in handen van de op te richten vereniging van eigenaren te willen leggen. Daar bestaat op zich geen bezwaar tegen, mits een duidelijke aanduiding wordt aangebracht dat het hier om een “eigen” weg gaat. Consequentie van het niet openbaar maken van de straat is dat daaraan geen eigen straatnaam kan worden toegekend en dat de daaraan gelegen woningen aan de Garstkampsestraat genummerd moeten worden. Financiën In artikel 6.12 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening is bepaald dat de gemeenteraad tegelijkertijd met de vaststelling van een bestemmingsplan waarmee een bij AMvB aangewezen bouwplan

3

mogelijk wordt gemaakt een exploitatieplan moet vaststellen. Deze verplichting vervalt als het verhaal van de kosten verbonden aan de grondexploitatie anderszins verzekerd is. De kosten verbonden aan het opstellen van het bestemmingsplan en alle in dat verband te verrichten onderzoeken zijn voor rekening van de ontwikkelaar. De kosten verbonden aan de ambtelijke begeleiding van de planologische procedure worden op basis van de Legesverordening in rekening gebracht. De kosten verbonden aan de noodzakelijk aanpassingen van de openbare infrastructuur worden op basis van de gesloten anterieure overeenkomst bij de ontwikkelaar in rekening gebracht. Ditzelfde geldt voor de eventuele aan de behandeling van planschadeclaims verbonden kosten en de eventueel door de gemeente te betalen planschadevergoedingen. Een en ander betekent dat geen exploitatieplan behoeft te worden vastgesteld. Vervolg Na vaststelling wordt het besluit gepubliceerd en het vastgestelde bestemmingsplan wederom voor een periode van zes weken ter visie gelegd. Wanneer geen beroep wordt aangetekend treedt het bestemmingsplan na afloop van deze beroepstermijn in werking. burgemeester en wethouders Garmt Kolhorn Joerie Minses

Gemeentesecretaris

Burgemeester

Bijlagen: 1. Raadsbesluit 2. Vast te stellen bestemmingsplan – regels 3. Vast te stellen bestemmingsplan – verbeelding 4. Vaststellen bestemmingsplan – toelichting (inclusief bijlagen) 5. Artist impression van het bouwplan

4