Raadsvoorstel Variantkeuze herontwikkeling Vuurvogel I

RAADSVOORSTEL

Raadsvergadering: Onderwerp: Wordt behandeld door:

18 september 2025 Variantkeuze herontwikkeling Vuurvogel I Vincent Arts

Voorstel 1. De stedenbouwkundige variant met behoud van de Vuurvogel I vast te stellen; 2. De verdere uitwerking buiten de deur plaatsen, met nadrukkelijke samenwerking en participatie. Inleiding In de raadsvergadering van 20 april 2023 is uitvoerig gesproken over de Vuurvogel I te Malden. Dit heeft ertoe geleid dat wethouder Arts heeft toegezegd twee denklijnen te zullen onderzoeken. Te weten: • woningbouw op de locatie zonder behoud van het gebouw; • behoud van het gebouw Vuurvogel I met daaromheen woningbouw. In deze denklijn is de invulling van de Vuurvogel I nog niet vastomlijnd. Een vorm van wonen of een andere bestemming behoren tot de mogelijkheden. De twee denklijnen zijn uitgewerkt in varianten (bijlage 1). Dit proces is begeleid door een stedenbouwkundig bureau. Het proces heeft in nauwe samenwerking met een ambtelijke projectgroep en een externe klankbordgroep plaatsgevonden. De klankbordgroep bestond uit bewoners uit de buurt van de Vuurvogel I. Op 20 maart 2025 is het proces en zijn de varianten tijdens een raadsinformatieavond toegelicht. Beoogd effect Een passende invulling van de locatie Vuurvogel I met woningen. Argumenten 1.1 De varianten ontlopen elkaar niet substantieel.

De varianten met behoud en sloop van de Vuurvogel I (respectievelijk varianten 2 en 3 in de bijlage) kennen geen substantiële verschillen in woningaantallen en invulling van het omliggende terrein. De woningaantallen zijn respectievelijk 39 en 48 woningen, waarbij het exacte aantal in de uitwerking lichtelijk kan afwijken. 1.2 De varianten en voorkeuren zijn samen met omwonenden gemaakt. Het proces is samen met een klankbordgroep doorlopen. De klankbordgroep bestond uit inwoners van de gemeente, veelal omwonenden. Nog voordat de raad en het college inbreng konden geven, is samen met de klankbordgroep een groot aantal varianten bestudeerd. Dit heeft geresulteerd in de voorliggende stedenbouwkundige varianten. In een gemêleerd gezelschap is het logisch dat geen unanieme voorkeur bestaat. Desondanks kunnen beide varianten op consensus rekenen. Hierbij wordt opgemerkt dat de direct aanwonenden in meerderheid voorstander zijn van behoud. Hoe verder men weg woont hoe gedifferentieerder de voorkeur voor een van de varianten.

Zaak Document

: :

157175 273554

1.3 Cultuurhistorie wordt behouden. Door te kiezen voor de variant met behoud wordt een waardevol cultuurhistorisch gebouw behouden. Het gebouw is een van de weinige voorbeelden van een school die op basis van het ‘structuralisme’ is gebouwd. Dat is een architectuurstroming uit de jaren ’60 en ’70 waarbij de structuur van een gebouw gebaseerd is op de sociale structuur van mensen. De waarde van de Vuurvogel I is inmiddels landelijk bekend. De Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed (verder: RCE) heeft aangegeven dat de Vuurvogel I een goede kans maakt om aangewezen te worden als rijksmonument uit de Post65 periode. De RCE zal zich schikken in het besluit van de gemeenten. 1.4 De variant met behoud geeft een financieel positief resultaat. Zowel de variant met behoud als met sloop hebben een positief financieel resultaat en zijn daarmee haalbaar. Voor nadere toelichting zie de paragraaf ‘Financiën’. 1.5 De ontwikkeling draagt bij aan het verhogen van het percentage sociale woningen. Momenteel bestaat ongeveer 19% van het woningbestand in de gemeente uit sociale woningen, waarbij het doel 30% is. De exacte invulling en verdeling van de woningtypes dient nog plaats te vinden. Desalniettemin wordt het percentage sociaal in de variant met behoud ingeschat op 64%, waarbij de overige woningen allemaal in de categorie betaalbaar vallen.

Bij de variant met sloop is het aandeel sociaal 58% en het aandeel betaalbaar 29%. Beide ontwikkelingen passen op zichzelf binnen de Woondeal 2.0. 1.6 Binnen het plan bestaat ruimte voor een gemeenschappelijke (buurt)ruimte. Vanuit de klankbordgroep is aangegeven dat behoefte bestaat aan een ontmoetingsruimte voor de buurt. De huidige mogelijkheden zouden klaarblijkelijk niet aansluiten bij de behoeften en wensen. Mogelijk zijn de andere opties binnen de wijk afdoende of zijn relatief eenvoudig aan te passen dat zij passen bij de wensen. Hiermee zou de gemeenteschappelijke ruimte anders, ten bate van de woningen, ingevuld kunnen worden. Dit dient nader onderzocht te worden. Overigens geldt dit voor beide varianten. 1.7 De groene omgeving biedt veel voordelen. Een van de sterke kanten van de locatie is de groene oase binnen de wijk. Een van de belangrijkste uitgangspunten bij de stedenbouwkundige verkenning is behoud van het groen. Met name aan de randen van het plangebied zijn veel oude bomen met hoogteverschil aanwezig. Met name de oude eiken zijn waardevol. In de uitwerking dient een boomeffectanalyse te worden uitgevoerd om de exacte staat van elke boom inzichtelijk te maken. In de klankborgroep is een stedenbouwkundige variant besproken waarbij het groen moest wijken voor woningbouw, deze variant is nagenoeg unaniem als niet wenselijk beoordeeld.

Bomen hebben na circa 30 jaar pas waarde voor de biodiversiteit. Gezien de leeftijd van de bomen is de biodiversiteit nu volledig aanwezig. Indien al het groen zou moeten wijken voor nieuw groen, duurt het jaren voordat de biodiversiteit is hersteld. Het groen is tevens vanuit duurzaamheid waardevol omdat zij bijdragen aan een klimaatadaptieve plek. Naast dat het grondwater beter wordt gereguleerd gaan bomen hittestress tegen. 1.8 De variant met sloop gaat ten koste van meer bomen. Variant 3, met sloop Vuurvogel I, kent meer woningen met bijbehorende hogere parkeerbehoefte. Heirdoor is meer ruimte voor parkeerplaatsen nodig, dit gaat ten koste van het aanwezige groen dan wel ten koste van de mogelijkheden van nieuw groen. 2

1.9 Behoud bestaande gebouwen is duurzaam. Vanuit circulariteit, te verzetten werk en materiaalgebruik bezien is het duurzamer een bestaand gebouw te transformeren dan te slopen en nieuw te bouwen. 2.1 De gemeente treedt niet op als ontwikkelaar. De gemeente heeft geen expertise en capaciteit om op te treden als ontwikkelaar en de woningen in de markt te zetten. Het is gebruikelijk om dergelijke ontwikkelingen aan de markt over te laten. 2.2 De vrijheid in het plan biedt mogelijkheden voor geïnteresseerden. Door het plan in dit stadium op de markt te zetten worden kaders meegegeven, die tegelijk keuzevrijheid geeft aan een initiatiefnemer. Hiermee wordt voorkomen dat een product in de markt wordt gezet dat niet haalbaar is of waar geen behoefte aan bestaat. Zo heeft een geïnteresseerde de mogelijkheid om te kiezen voor een woongroep, individuele woningen of een woon-zorgconcept in het bestaande gebouw en mogelijk andere gebouwen. In een eerdere fase hebben zich uiteenlopende partijen gemeld met interesse. Deze worden op voorhand niet uitgesloten. 2.3 De betrokkenheid van omwonenden en de inhoudelijke kennis van gemeente is een voorwaarde. Zoals onder 1.2 is aangegeven zijn de varianten tot stand gekomen met een constructieve klankbordgroep. Dit is zowel door de omwonenden als de gemeente (inclusief stedenbouwkundig bureau) gewaardeerd.

Het is wenselijk dit proces een goed vervolg te geven. Daarnaast heeft een ambtelijke projectgroep alle vakdisciplines vertegenwoordigd, waardoor het een integrale afweging betreft. Het spreekt voor zich dat de integraliteit van meerwaarde is in het vervolg. Het spreekt voor zich dat Oosterpoort in het geheel een rol heeft, in aansluiting op 1.5. Kanttekeningen 1.1 De variant met sloop zorgt voor meer woningen. In variant 3 zijn meer woningen voorzien dan in variant 2 (met behoud). Het exacte aantal dient in beide varianten uitgewerkt te worden en is afhankelijk van onder meer het marktsegment. Overigens betekent een groter aantal woningen meer verkeersbewegingen en meer parkeerruimte. 1.2 Een andere invulling van de Vuurvogel I dan woningen is denkbaar. Op verschillende momenten hebben zich geïnteresseerden gemeld. Daaronder bevinden zich initiatieven die uitgaan van een andere invulling dan woningen. Enkele van hen geven aan dat daardoor mogelijk minder ingrepen aan het interieur nodig zijn dan bij woningbouw. Dit laatste is niet onderbouwd. 1.3 Behoud van bomen is afhankelijk van de uitwerking. De stedenbouwkundige varianten kennen een groen karakter, met behoud en nieuwe aanplant. Zie hiervoor onder argumenten. De exacte locatie en verschijningsvorm van de gebouwen bepaald voor een deel de onmogelijkheden van de bomen. Enerzijds door ondergronds ruimte voor wortels.

Anderzijds door de combinatie van bijvoorbeeld balkons en de kronen. Daarnaast is (ondergrondse) ruimte benodigd voor de bouw en aanleg, dit kan ten koste gaan van bomen.

3

1.4 Laagbouw heeft de voorkeur. Een klein deel van de klankbordgroep prefereert laagbouw. Eventueel wil men een concessie doen aan het groene karakter. Om een haalbaar plan te ontwikkelen is bouwen in meerdere lagen van belang. Bovendien zijn varianten 2 en 3 in de huidige vorm niet dusdanig hoog dat deze hoger zijn dan een “reguliere” woning van drie bouwlagen. 2.1 De gemeente geeft een deel uit handen. Door de verdere uitwerking aan de markt over te laten, verliest de gemeente een deel van de regie. Immers maakt de gemeente niet zelf de plannen en de keuzes. Al is het de intentie om dit in nauwe samenwerking op te pakken. Financiën Nadat de stedenbouwkundige varianten zijn uitgewerkt diende inzichtelijk gemaakt te worden of de varianten haalbaar zijn. Daarvoor zijn twee stappen gezet: 1. De verbouwkosten van de Vuurvogel I naar woningen is inzichtelijk gemaakt; 2. De grondkosten en de opbrengsten zijn inzichtelijk gemaakt. Voor punt 1 zijn de casco herstelkosten, de kosten voor verduurzaming van het gebouw als de kosten voor verbouwing tot 8 woningen. Onder verduurzaming worden zowel de bouwkundige (isolatie) als de installatietechnische (warmtepomp en vloerverwarming) ingrepen begrepen. Dit resulteert in een beeld dat de verbouwing tot woningen die voldoen aan de moderne maatstaven, realistisch en haalbaar is. In onderstaande zijn de gegevens opgenomen.

In onderstaande tabel zijn de grondkosten en grondopbrengsten weergegeven. Hieruit blijkt dat zowel variant 2 als 3 een positief resultaat geeft. Hierbij is gebruikgemaakt van de meest recente marktgegevens, die in het kader van de Kanaalzone zijn verworven. In variant 2 is uitgegaan van: • 25 sociale appartementen; • 6 tiny houses in het betaalbare segment; • 8 appartementen in de Vuurvogel I, waarbij de grondopbrengsten samen met de verbouwkosten ruim binnen de grenzen van betaalbare woningen blijven. In variant 3 is uitgegaan van: • 28 sociale appartementen; • 14 goedkope koopappartementen; • 6 vrije sector koopappartementen. In variant 3 is bij de koopappartementen uitgegaan van de cijfers van Kanaalzone -15%. Voor deze locatie wordt van lagere grondopbrengsten uitgegaan vanwege de ligging. Variant 3 kent een hogere opbrengst, mede doordat het grotere woningaantal en het grotere aandeel in het duurdere segment. Overigens kan ervoor gekozen worden het percentage sociaal en/of betaalbaar te verhogen, dit heeft direct consequenties voor de opbrengsten. Bij beide varianten is uitgegaan van een realistische maar voorzichtige inschatting van de grondopbrengsten.

4

Variant 1 is niet uitgewerkt omdat op voorhand is ingeschat de opbrengsten niet opwegen tegen de relatief hoge grondkosten. De opbrengsten zijn lager gezien het geringere aantal woningen. De kosten zijn hoger door de verspreide ligging van de woningen. SAMENVATTING (alle bedragen zijn exclusief btw) Variant 2

Variant 3

GRONDKOSTEN Verwerving/ inbrengwaarde Sloop of verplaatsing Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten en VTU Onderzoeken (Nadeel)compensatie Onvoorzien

€ € € € € € € €

117.000 € 15.760 € 105.919 € 432.905 € 274.375 € 50.000 € 50.000 € 165.792 €

117.000 83.886 95.392 554.202 328.044 50.000 50.000 212.305

Totale kosten

€

1.211.751 €

1.490.829

Grondverkoop

€

1.520.956 €

2.423.077

Totale opbrengsten

€

1.520.956 €

2.423.077

€ €

309.205 € -1.796.531

932.248

€ € €

224.566 77.045 301.611

GRONDOPBRENGSTEN

SALDO Saldo nominaal grex excl. Btw Saldo nom. na herontwikkeling gebouw excl. Btw Kosten 'klaslokaal' Herontwikkelingskosten bij 8 woningen excl. Btw Grondkosten klaslokaal excl. Btw

In vorenstaande is geen rekening gehouden met subsidies en dergelijke. Mogelijk verbetert dit haalbaarheid nog meer. Zodra een besluit is genomen over de uit te werken variant, kan een grondexploitatie worden opgezet. Hiervoor zal uw raad opnieuw een besluit dienen te nemen. Communicatie & participatie Allereerst zal de klankbordgroep geïnformeerd worden over het genomen besluit.

5

In aanvulling op de onderbouwing van dit besluit is het raadzaam de omwonenden te blijven betrekken. De manier waarop dit wordt vormgegeven in een volgende fase dient te worden bepaald. burgemeester en wethouders

mr. J. de Graaf Gemeentesecretaris

mr. J.W.M.S. Minses Burgemeester

Bijlage: 1. Stedenbouwkundige studie locatie Vuurvogel I, d.d. 20 maart 2025 (Djumanr. 274632).

6