Raadsvoorstel Ontwikkeling locatie Steenhuys

RAADSVOORSTEL

Raadsvergadering: Onderwerp: Wordt behandeld door:

16 december 2021 Ontwikkeling locatie Steenhuys René Waas

Voorstel 1. De kaders voor de ontwikkeling van locatie Steenhuys in Malden vast te stellen, te weten: - een plan verder uitwerken voor een appartementencomplex met vier woonlagen en 28 sociale huurappartementen. - De parkeeropgave op te vangen op twee locaties, te weten op eigen terrein/Kloosterhof (8 plaatsen aan te leggen door Oosterpoort) en de verwijzing naar het lang-parkeren. 2. In te stemmen met de financiële consequenties van deze kaders, te weten: - vaststellen van de grondexploitatie. - voor het tekort op de exploitatie een subsidie aanvraag in te dienen uit het programma Steengoed Benutten van de provincie Gelderland. - voor de gederfde gemeentelijke inkomsten en eventuele planschade € 150.000 te betrekken uit de raadsmotie van “ontwikkeling kavel aan de Boterdijk in Malden” d.d. 29 oktober 2020. Inleiding Het Steenhuys is sinds 2017 eigendom van de gemeente. Tot 2020 heeft de vorige eigenaar, Driestroom het Steenhuys gebruikt. Sinds januari 2020 is het gebouw ondergebracht bij leegstandsbeheerder Adhoc en zijn er acht éénpersoonsunits ingericht voor tijdelijke bewoning. De vergunning voor tijdelijke bewoning loopt tot uiterlijk juni 2026. Sinds november 2019 is de gemeente met Oosterpoort in gesprek om op de locatie Steenhuys een appartementencomplex te ontwikkelen. Met Oosterpoort is na lang rekenen en tekenen overeenstemming bereikt over deze locatie.

Tijdens de beeldvormende vergadering van de raad op 11 juni 2020 is aangegeven welke varianten er voor de locatie Steenhuys denkbaar zijn. Het college heeft toen de opdracht gekregen om deze varianten meer in detail uit te werken, te visualiseren en aan de raad aan te bieden, zodat de raad een keuze kan maken voor een variant. De richting die de raad daarin mee gaf, is: - we gaan uit van sloop / nieuwbouw; - er komt geen parkeer garage; - het voorleggen van verschillende scenario’s . In de periode september-januari is met Oosterpoort de varianten in woonprogramma en financiële haalbaarheid met bijbehorende huurprijzen uitgewerkt en meermalen aan het college voorgelegd. Er zijn varianten uitgewerkt in bouwhoogten, betaalbare en dure woningen, parkeeroplossingen, financiële haalbaarheid met of zonder provinciale subsidie. Het college heeft bij een bureau een second opinion op de financiële paragraaf en de insteek van de gemeentelijke positie gevraagd. De stuurgroep van Oosterpoort en gemeente komt alles overwegende tot het oordeel dat er geen varianten zijn voor te leggen aan de gemeenteraad. Er is één variant die tegemoet komt aan de visie van gemeente en Oosterpoort: de variant met vier woonlagen en 28 huurappartementen. Het college heeft daarom besloten om deze variant ter besluitvorming aan de raad voor te leggen.

Zaak Document

: :

15219 97656

Beoogd effect Het college vraagt nu aan de raad om de programmatische (1) en financiële kaders (2) vast te stellen zodat Oosterpoort het plan verder kan uitwerken en de gemeente de bestemmingsplan- en vergunningprocedure kan opstarten. Argumenten 1.1. Strategische aankoop en regievoeren op de locatie De aankoop van het Steenhuys (2017) was een strategische aankoop van de gemeente. Het college heeft daarmee aangegeven regie te willen voeren op de ontwikkeling van deze locatie en deze locatie een sociaal maatschappelijke invulling te geven. Deze sociaal maatschappelijke invulling is eerst verkend met zorgorganisatie Pluryn. Deze verkenning is in 2019 afgesloten. Omdat de gemeente nog steeds deze locatie een sociaal maatschappelijke invulling wil geven en een impuls wil geven in nieuwbouw mogelijkheden in de sociale huur, wil de gemeente verder met deze ontwikkeling met Oosterpoort Wooncombinatie. 1.2. Kaders van de raad zijn verwerkt in het voorstel In de gesprekken met Oosterpoort zijn de kaders vanuit de gemeenteraad (2017) leidend geweest om een schetsontwerp en businesscase te maken. Deze kaders waren: volledige sloop is mogelijk, mits nieuwbouw met een knipoog naar het verleden.

In de beeldvormende vergadering van juni 2020 hebben we bij de raad opgehaald dat een parkeergarage niet nader onderzocht hoeft te worden en dat de raad graag zoveel mogelijk betaalbare huurwoningen op deze locatie ziet. 1.3. Uitbreiding met maximaal aantal sociale huurappartementen past in de woonvisie Oosterpoort heeft een studie verricht op drie varianten: a. drie woonlagen met kap: 21 sociale huur appartementen waarvan 14 sociale huur (€ 633) en 7 sociale huur (€ 752) (prijspeil 2021) b. drie woonlagen (zonder kap) en 21 sociale huurappartementen (€ 633) c. Vier woonlagen (zonder kap) met 28 huur appartementen waarvan 20 sociale huur (€ 633) en 8 sociale huur (€ 752) (prijspeil 2021) Bij de varianten met drie woonlagen, zijn er minder woningen én minder betaalbare woningen. Bij variant a. zijn dure huurwoningen (of koop) nodig om de exploitatie van Oosterpoort sluitend te krijgen. Variant a. en b. leveren voor Oosterpoort een dusdanig exploitatietekort op dat dit financieel niet haalbaar is. Bij variant c. kunnen de meeste sociale huurwoningen worden gerealiseerd en is het exploitatietekort het laagst. Met een provinciale subsidie (zie verder) is de exploitatie sluitend te krijgen.

Gezien de behoefte aan appartementen voor ouderen in het centrum en de wens om doorstroming op de woningmarkt te realiseren, spreekt Oosterpoort haar nadrukkelijke voorkeur uit om op deze locatie vier woonlagen te bouwen met het maximale aan sociale huurappartementen.

1.4 Er is te weinig ruimte om de parkeervraag op te lossen op eigen terrein. Bij het realiseren van 28 huurwoningen is ruimte nodig voor 28 parkeerplaatsen. Een uitgangspunt bij nieuwbouw is dat parkeergelegenheid op eigen terrein moet worden 2

aangelegd. Het is echter niet mogelijk om de totale parkeervraag op het kadastrale perceel van het Steenhuys in te passen. Er kunnen maximaal 8 parkeerplaatsen worden aangelegd en dat zal Oosterpoort dan ook meenemen in hun planontwikkeling en exploitatie. Het is aan Oosterpoort om deze acht parkeerplaatsen te verdelen onder de huurders. De overige parkeervraag kan worden opgevangen 100m verder in de Raadhuisstraat. De nieuwe huurders hebben geen recht op een ontheffing van de blauwe zone. Na het besluit van de raad over deze kaders wordt dit in het verdere proces formeel geregeld door: a. het aanpassen van de beleidsregel van de blauwe zone (het nieuwe appartementencomplex valt niet in deze zone) b. de toekenning van een nieuwe straatnaam en huisnummering (conform de beleidsregels (huis)nummering en straatnaamgeving). 1.5 Toename van de parkeerdruk is inherent aan het realiseren van woningen in het centrum Nieuwbouw van een appartementencomplex op locatie Steenhuys leidt tot een veranderende parkeersituatie in het centrum. De parkeerplaats op het Kloosterhof heeft een lage bezettingsgraad. De parkeerdruk op het Kloosterhof zal door nieuwbouw van 28 appartementen toenemen doordat de nieuwe huurders daar voor twee uur kunnen parkeren (beleid blauwe zone). Een toename van de parkeerdruk is inherent aan de wens om woningen te bouwen in het centrum.

De parkeerdruk in het centrum neemt toe maar blijft onder de kritieke waarden zoals in de CROW normen is opgenomen. 1.6 Uitbreiden parkeren op Kloosterhof is opgenomen in het programma Vitaal Centrum Malden In de ontwikkeling van een visie op de openbare ruimte Vitaal Centrum Malden is rekening gehouden met een vergroening van het Kloosterhof. In het project Steenhuys worden 8 parkeerplaatsen aangelegd op het kadastrale perceel Steenhuys. De vergroening van het Kloosterhof met daarbij de aansluiting met de parkeerplaats van het nieuwe Steenhuys kan t.z.t. worden ingepast in een nieuw project van het programma VCM. 2.1. Gemeente gaat uit van een kostendekkende grondexploitatie (cq projectexploitatie) Oosterpoort heeft een globale project exploitatie gemaakt en gaat hierbij uit van een aankoopprijs van het Steenhuys van € 543.000 (gelijk aan de gemeentelijke aankoopprijs van 2017). Oosterpoort neemt de kosten voor rekening van sloop, bouwrijp maken, waarmee het totaal bedrag dat Oosterpoort betaalt gelijk is aan de vastgestelde grondprijzen. Hiermee komt de projectexploitatie voor de gemeente uit op een neutrale GREX. In overleg met een fiscalist is gekeken naar de fiscaal meest gunstige overdrachtsroute. Bij overdracht van het huidig gebouw aan Oosterpoort is toepassing van overdrachtsbelasting mogelijk. Oosterpoort heeft aangegeven gebruik te willen maken van deze constructie.

Dit zal voor Oosterpoort een voordeel opleveren van € 24.124. Dit betekent dat het slopen en bouwrijp-woonrijp maken van de locatie na overdracht van het huidige pand door en voor rekening van Oosterpoort worden uitgevoerd (dus geen gemeentelijke GREX). In onderstaand financieel overzicht is aangegeven welke kostenbedragen de gemeente (in totaal € 613.000) en Oosterpoort (€ 264.870) voor haar rekening nemen. De totale kosten van het project Steenhuys worden geraamd op € 877.870. De grondkosten die doorberekend kunnen worden in het te realiseren appartementsgebouw bij 4 bouwlagen en 28 appartementen bedragen in totaal € 610.728.

3

Voor dekking van het tekort van € 267.142 is overleg geweest met de provincie om in aanmerking te komen voor een subsidie van € 200.000 volgens de regeling ”Steengoed benutten”. Daarbij is van de zijde van de provincie positief op gereageerd. Voor de definitieve toezegging is indiening van het concrete plan nodig. (zie kanttekeningen) Met de toezegging van Oosterpoort het resterend tekort te dekken is voldaan aan de voorwaarde om een kostendekkende grondexploitatie op de locatie Steenhuys te realiseren. Dit argument is inzichtelijk gemaakt in onderstaande tabel:

2.2. De grond- cq. project- exploitatie is sluitend te maken een provinciale subsidie Bij 1.3. is reeds vermeld dat Oosterpoort op alle varianten die zij hebben doorgerekend een tekort op de exploitatie ziet. Het tekort is dus vooral een tekort van Oosterpoort, de gemeente heeft een nihil tekort op de grondexploitatie. Het tekort van Oosterpoort is bij de variant met vier woonlagen en 28 appartementen het laagst. Verder gaan met Oosterpoort impliceert een gemeentelijke bijdrage, de gemeentelijke bijdrage is het laagste bij de uitwerking van de variant die nu voorligt. De gemeentelijke bijdrage kan in deze variant bestaan uit de inzet van de provinciale subsidie. Oosterpoort en gemeente zullen in het vervolg traject zoeken naar financiële- en plan optimalisatie mogelijkheden, waarbij Oosterpoort bereid is het dan nog resterende tekort voor rekening te nemen. 2.3 Voor de gederfde gemeentelijke inkomsten en eventuele planschade op deze locatie

4

€ 150.000 te betrekken uit de raadsmotie van “ontwikkeling kavel aan de Boterdijk in Malden” d.d. 29 oktober 2020 Alhoewel de bovenstaande grondexploitatie een nihil tekort voor de gemeente laat zien, zijn er inkomsten die de gemeente op deze locatie “laat liggen”. Aangezien de gemeente echter op deze locatie graag sociale woningbouw gerealiseerd wil zien, is in de gesprekken met Oosterpoort gerekend aan een neutrale grondexploitatie. Er zijn echter gederfde inkomsten, risico’s en kosten die de gemeente niet direct bij Oosterpoort in rekening brengt, deze kosten zijn onderstaand gespecificeerd. Voor deze gederfde inkomsten wil het college gebruik maken van de uitspraak van de raad in een aangenomen motie van oktober 2020 dat het de raad € 150.000 waard is om sociale woningen te bouwen. In deze motie werd het college opgedragen: - een bedrag van (minimaal) € 150.000 te betrekken in een volgend woningbouwproject met een onrendabele top, ten behoeve van de doelgroepen: starters, ouderen en jongeren en - de raad zo spoedig mogelijk te informeren voor welk project dit bedrag efficiënter kan worden ingezet. Gederfde inkomsten: mogelijk hogere opbrengst Steenhuys bij verkoop aan een projectontwikkelaar De verkoopwaarde van locatie Steenhuys tbv. dure appartementen (koop/huur) aan een projectontwikkelaar is naar verwachting meer dan de aankoopprijs van 2017 van € 543.000.

Stel dat de gemeente hierbij zou rekenen met kavelprijzen in de categorie duur (dat is € 37.000 incl. BTW). Het BVO is dan waarschijnlijk groter dan 60m2, maar stel dat er in vier woonlagen 20 appartementen kunnen worden gerealiseerd dan is de opbrengst: € 740.000. Gederfde inkomsten zijn daarmee bij benadering € 130.000. Het risico voor planschade neemt de gemeente voor rekening → € 50.000 Bij een gemeentelijk grondexploitatie is het gebruikelijk dat de planschade voor rekening van de gemeente komt. Bij een eventuele toegekende planschade gaat het college uit van een bedrag volgens de (wettelijke) formule “een vermindering van de waarde van de woning van 25%”. Dit risico is aanvaardbaar. Oosterpoort heeft in de kosten bouwrijp/woonrijp slecht 8 parkeerplaatsen in plaats van 28. Gebruikelijk is dat de ontwikkelaar in het bouwplan voorziet in de aanleg van voldoende parkeerplaatsen, in deze ontwikkeling zou het gaan om 28 parkeerplaatsen. Gezien de argumenten bij beslispunt 1. worden 8 parkeerplaatsen aangelegd en deze zijn verwerkt in de grondexploitatie. 20 parkeerplaatsen zijn dus niet verwerkt in de grondexploitatie. Als we deze 20 parkeerplaatsen zoals gebruikelijk ook zouden opnemen in de grondexploitatie zouden de kosten voor Oosterpoort hoger zijn, te weten ca € 40.000 Kanttekeningen 1.1.

Het plan wijkt af van het stedenbouwkundig advies Johan Galjaard heeft in 2017 een stedenbouwkundig advies gegeven over het bouwvolume op deze locatie. Gekeken is naar de massa, de positie ten opzichte van de Rijksweg en de bouwhoogte. In dit stedenbouwkundig advies wordt aangegeven dat drie hoog maximaal te bouwen is op deze locatie. In de opdracht van de stedenbouwkundige was destijds opgenomen om het behoud van de bestaande gevel te onderzoeken en nieuwbouw in een variant van wonen en zorg voor de doelgroep van Pluryn. In november 2019 is aan Johan Galjaard gevraagd opnieuw 5

een stedenbouwkundig advies te geven, maar nu gericht op een (regulier) appartementencomplex. Uit het stedenbouwkundig advies van 2019 blijkt opnieuw dat een voorkeur wordt uitgesproken voor maximaal drie bouwlagen. Vanuit het programma VCM wordt dit ondersteund. Bij de ontwikkeling van vier bouwlagen wijkt het college dus af van het stedenbouwkundig advies. Het college heeft deze kanttekening gewogen met andere argumenten. Het college weegt het belang om zo veel mogelijk sociale huurwoningen te realiseren en daarmee te voorzien in de woningbehoefte zoals in de woonvisie is opgenomen zwaarder dan de stedenbouwkundige voorkeur voor drie woonlagen op deze locatie. Een ander zwaarwegend argument is de financiële onhaalbaarheid van een appartementencomplex met drie woonlagen. Dit is een onderdeel in de ruimtelijke procedure dat aandacht vraagt en een mogelijke risico is in de procedure van de wijziging van het bestemmingsplan. 1.2

Bouwen met een “knipoog naar het verleden” is beperkt mogelijk In 2017 heeft de raad besloten dat het Steenhuys gesloopt mag worden mits er nieuw gebouwd wordt “met een knipoog naar het verleden”. Er zit echter een spanning op de financiële haalbaarheid en het bouwen met historiserende accenten. Het schetsontwerp dat op 7 juli aan de inwoners is gepresenteerd, voldeed onvoldoende aan deze “knipoog naar het verleden”, zie hiervoor het verslag van de inloopbijeenkomst (bijlage 1). Oosterpoort heeft het schetsontwerp daarop aangepast (zie bijlage 2). Deze detaillering wordt de komende tijd verder uitgewerkt en is een onderdeel van de ruimtelijke procedure die t.z.t. in de besluitvorming van het bestemmingsplan aan de raad wordt voorgelegd.

1.3

Parkeerdruk centrum is al jaren onderwerp van gesprek en raakt verschillende belangen De voorgestelde parkeeroplossing kan leiden tot kritiek als gevolg van de langlopende discussie over de parkeerdruk in het centrum. Het projectteam denkt echter met deze oplossing zoveel mogelijk rekening te houden met de belangen van bewoners, ondernemers en bezoekers. Toename van de parkeerdruk is inherent aan de wens voor betaalbare woningbouw op deze locatie.

1.4.

Herinrichting van het Kloosterhof is een nieuw project Als het appartementencomplex wordt opgeleverd, zijn er acht nieuwe parkeerplaatsen. Een volgende stap is de (her)inrichting van het Kloosterhof. Voor de herinrichting van de Kloosterhof moet t.z.t. een nieuw project worden opgestart met een nieuw ontwerp en eigen kostenraming.

2.1

Provinciale subsidie nog niet toegekend De aanvraag voor de subsidie is bij de provincie besproken en ambtelijk is aangeven dat de aanvraag inhoudelijk aansluit bij het beleid van de provincie en past binnen de uitgangspunten en doelstelling van de subsidieregeling Steengoed Benutten. De officiële aanvraag voor de provinciale subsidie kan worden ingediend als er een plan ligt waarop gemeente en Oosterpoort akkoord hebben gegeven. Dus pas na een raadsbesluit kan de aanvraag van de fase “ambtelijk vooroverleg” door naar een formele aanvraag en volgt beoordeling van de aanvraag. Alhoewel we dus in de financiële paragraaf rekenen met de provinciale subsidie, is deze nog niet toegekend. Mocht de provinciale subsidie niet worden toegekend, dan wordt het proces onderbroken en een nieuwe financiële paragraaf aan de raad voorgelegd.

6

Aansluiting bij de strategische visie “Natuurlijk met iedereen” Bij de ontwikkeling van locatie Steenhuys houden we sinds de aankoop van 2017 rekening met diverse vastgestelde beleidsdocumenten en wetgeving waar bij de argumenten en kanttekeningen naar verwezen is. In 2021 is de strategische visie vastgesteld “Natuurlijk met iedereen”. Het voorstel is in lijn met de strategische visie want: Woningbouw op locatie Steenhuys draagt bij aan onze inclusieve gemeenschap, het draagt bij aan een aantrekkelijk woonklimaat en er wordt duurzaam (gasloos) gebouwd. Vervolg Als de raad de deze programmatische (1) en financiële kaders (2) vaststelt, kan Oosterpoort het plan verder uitwerken en de gemeente de bestemmingsplan- en vergunningprocedure opstarten. Tevens kan de formele subsidieaanvraag bij de provincie worden ingediend en met omwonenden een vervolg gesprek worden aangegaan. burgemeester en wethouders

Dirk van Eeten Gemeentesecretaris

Marriët Mittendorff Burgemeester

Bijlagen: 1. Verslag inloopbijeenkomst 6 juli 2021 2. Ontwerp en verklaring Oosterpoort Wooncombinatie

7