Raadsvoorstel Nieuw plan Kanaalzone met herinrichting sportpark De Broekkant

RAADSVOORSTEL

Raadsvergadering: Onderwerp: Wordt behandeld door:

14 december 2023 Nieuw plan Kanaalzone met herinrichting sportpark De Broekkant Vincent Arts

Voorstel 1. Juliana 31 niet te verplaatsen naar een nieuwe locatie en daarmee de locatie Hatertseweg als voorstel voor mogelijke locatie terug te nemen. 2. Een definitieve GO voor de ontwikkeling van de Kanaalzone en hier 614 woningen te realiseren conform de hoofdlijnen van het nieuwe plan. 3. Als gevolg daarvan in te stemmen met de herinrichting van het sportpark aan de Broekkant. 4. Het college opdracht te geven in het eerste kwartaal van 2024 te komen met een voorstel ter vaststelling van grondexploitatiecomplex (GREX) voor de ontwikkeling van de Kanaalzone, inclusief grondexploitatiebegroting, die voldoet aan de volgende voorwaarden: a. De realisatie van 614 woningen conform de hoofdlijnen van het nieuwe plan b. Een gemeentelijk tekort van € 12 miljoen. Inleiding Het project Kanaalzone Malden is in maart 2022 unaniem door de gemeenteraad omarmd. Het plan voorzag in de bouw van 735 woningen, waaronder 206 in de categorie ‘sociaal’, als onderdeel van in totaal 484 in de categorie ‘betaalbaar’. Dit wordt als een belangrijke toevoeging gezien van de woningvoorraad in de gemeente Heumen en de regio. De positieve effecten van deze woningbouw voor het centrum van Malden en de daar aanwezige voorzieningen zijn in een MKBA opgenomen en door de gemeenteraad onderschreven.

Om het projectdoel te bereiken is in 2022 een traject ingezet om het sportpark van Juliana ’31 te verplaatsen en de betonfabriek aan te kopen. Voor het sportpark zijn meerdere locaties onderzocht en in de raadsvergadering van 15 september 2022 is de locatie Hatertseweg door het college van burgemeester en wethouders als voorkeurslocatie aan de raad voorgelegd. Op 2 februari 2023 heeft de raad in haar vergadering over een vervolgvoorstel voor deze locatiekeuze voor het nieuwe sportpark een amendement aangenomen, waarin gevraagd is om de verplaatsing van het sportpark nog verder te verdiepen voor zowel de locatie Hatertseweg, als de locatie Looistraat op de onderwerpen ecologie en financiën. Daarvoor zijn aansluitend diverse onderzoeken uitgevoerd. Eind 2022, begin 2023 zijn voor de locatie Hatertseweg ook de consequenties van het beleid van de Groene Ontwikkelingszone van de provincie Gelderland duidelijk geworden en dan met name de gevolgen van de nieuwe rekentool (najaar 2022) voor de benodigde compensatie voor het verlies aan natuurwaarden. Hieruit vloeit een compensatieopgave voort die bovenop de al bekende compensatie voor het verlies van foerageergebied van de das komt. Voor de locatie Looistraat is een veilige fietsverbinding met de kern Malden een ingrijpend vraagstuk.

De huidige brug biedt geen veilige fietsverbinding en de vraag is of aanpassing van de bestaande brug technisch mogelijk is. Een alternatieve optie is een geheel nieuwe fietsverbinding over het kanaal te realiseren. Dit vraagstuk is voor beide opties financieel ingrijpend, maar ingeval van een nieuwe fietsbrug ook ruimtelijk.

Zaak Document

: :

191984 191987

De (tussen)resultaten van alle onderzoeken en berekeningen, inclusief de daarbij behorende financiële consequenties, zijn gepresenteerd op 30 mei 2023 en 28 september 2023 tijdens een tweetal raadsinformatieavonden. In deze bijeenkomsten is voor beide locaties ingegaan op de haalbaarheid van eventuele verplaatsing, zowel inhoudelijk als financieel. Met Juliana ’31 is in dit traject ook gesproken over het maximum aantal velden dat benodigd is om als voetbalvereniging goed te kunnen functioneren. Hieruit is een programma voortgekomen met vijf kunstgrasvelden. Dit compacte programma is zowel gebruikt voor de inpassing op de locatie Hatertseweg, als voor beantwoording van de vraag of het sportpark op de locatie Broekkant gehandhaafd zou kunnen blijven. De discussies over de haalbaarheid van de in studie zijnde verplaatsingslocaties Looistraat en Hatertseweg zijn in een overleg met het Rijk op 22 juni 2023 aan de orde gesteld. Dit heeft er toe geleid dat ook het Rijk de gemeente heeft uitgedaagd om de consequenties van het handhaven van een (compact) sportpark in het gebied Kanaalzone inzichtelijk te maken. In de zomermaanden is een nieuwe stedenbouwkundige opzet gemaakt voor het gebied Kanaalzone, inclusief handhaven van een compact sportpark, en zijn de consequenties van dit nieuwe plan doorgerekend.

Het herziene plan voor de woningbouw met herinrichting van het sportpark, is op 28 september 2023 aan de raad gepresenteerd. Op basis van alle resultaten van de onderzoeken en herziene ontwerpen en daarbij behorende berekeningen draait het college van burgemeester en wethouders het eerdere besluit om Juliana ‘31 te verplaatsen naar de Hatertseweg terug. Het voorstel is nu om het sportpark van Juliana ’31 niet meer te verplaatsen, maar in compacte vorm te handhaven en her in te richten op de locatie Broekkant. Op het resterende deel van de Kanaalzone, bestaande uit de percelen van de betonfabriek en het vrijvallende deel van het huidige sportpark, kan een woningbouwproject van in totaal 614 woningen worden gerealiseerd. Het programma is weliswaar lager dan in de WBIaanvraag opgegeven (735 woningen), maar past wel binnen de randvoorwaarden van sociaal/betaalbaar in de WBI-regeling en de kaders voor het aandeel betaalbaar in de woningbouwdeal Groene Metropoolregio met provincie Gelderland. In een overleg met het Rijk en de provincie op 11 september 2023 is positief gereageerd op het gewijzigde ontwerp en het aangepaste programma. Zoals uit dit voorstel blijkt, is het nieuwe plan voor de Kanaalzone binnen de kaders van de financiële positie van de gemeente Heumen op te vangen.

Beoogd effect Met dit voorstel wordt beoogd dat de raad een keuze maakt voor het herziene plan voor de Kanaalzone, inclusief behoud van een compact sportpark aan de Broekkant, binnen financiële kaders. Op basis van dit voorstel wordt de bouw van 614 woningen voor de eigen gemeente en de regio mogelijk, passend binnen de voorwaarden die gelden voor de verleende WBI-subsidie en binnen de kaders van de regiodeal. De raad spreekt de bereidheid uit over te gaan tot ontwikkeling van het woningbouwproject Kanaalzone en de herinrichting van het sportpark binnen de ruimtelijke en financiële kaders zoals in dit voorstel beschreven en geeft akkoord op de verdere planvorming.

2

Met dit herziene plan zijn de positieve effecten voor het centrum van Malden en de daar aanwezige voorzieningen, zoals opgenomen in de MKBA en door de gemeenteraad omschreven, nog steeds haalbaar. Argumenten 1 Voor de realisatie van woningbouw in het plan Kanaalzone op basis van het plan ten grondslag aan de WBI-aanvraag, was het voornemen om het bestaande sportpark van Juliana ’31 naar elders te verplaatsen. Hiervoor waren aanvankelijk 4 locaties in beeld. Op basis van een analyse en een daartoe strekkend B&W-besluit werd in de raadsvergadering van 15 september 2022 de locatie Hatertseweg als meest haalbare voorgesteld, maar deze locatie kon niet op voldoende steun rekenen. De nadere studies leiden tot de conclusie dat verplaatsing van de sportvelden naar Hatertseweg of Looistraat elk vanuit hun eigen overwegingen, geen reële opties meer zijn. 1.1 In de raadsvergadering van 15 september 2022 riep het voorstel voor de locatie Hatertseweg teveel vragen op om tot een besluit te komen. Op 2 februari 2023 heeft de raad in haar vergadering over een vervolgvoorstel voor de locatiekeuze voor het nieuwe sportpark een amendement aangenomen, waarin gevraagd is om de verplaatsing van het sportpark nog verder te verdiepen voor zowel de locatie Hatertseweg, als de locatie Looistraat. De uitdieping moest plaatsvinden op de onderwerpen ecologie en financiën.

1.2 De problematieken bij beide alternatieve locaties zijn uiteenlopend van aard. Voor Hatertseweg is de uitdaging gelegen in compensatie voor het verlies aan foerageergebied voor de das en de inpassing in het GO-beleid van de provincie Gelderland. De compenserende maatregelen vergen ruimte en investeringen. 1.3 De problematiek voor de locatie Looistraat concentreert zich op een veilige fietsverbinding tussen het nieuwe sportpark en de kern Malden. Aanpassing van de bestaande brug of inpassing van een nieuwe fietsbrug zijn nader onderzocht. De onderzoeken en vooral de daaruit voortvloeiende financiële consequenties leiden tot de conclusie dat verplaatsing van het sportpark Juliana ’31 naar een locatie elders voor de gemeente Heumen niet haalbaar is. In bijlage 1 bij dit raadsvoorstel wordt dieper ingegaan op de onderzoeken en de consequenties. Als gevolg hiervan zal het college de vestiging van WVG op locaties Hatertseweg en Looistraat opheffen. 2.

De discussies over de haalbaarheid van de in studie zijnde verplaatsingslocaties voor het sportpark zijn ook in een overleg met het Rijk aan de orde gesteld. Dit heeft er toe geleid dat het Rijk de gemeente heeft uitgedaagd om de consequenties van het handhaven van een (compact) sportpark in het gebied Kanaalzone inzichtelijk te maken. Het nieuwe ontwerp voor het plan Kanaalzone Malden, inclusief inpassing van een compact en heringericht sportpark Juliana ’31, is haalbaar, ook in de ogen van het Rijk en de provincie. 2.1 In de zomermaanden is het plan Kanaalzone opnieuw bekeken en is een nieuwe stedenbouwkundige opzet gemaakt. De consequenties van dit nieuwe plan zijn doorgerekend. In de nieuwe opzet is sprake van het compacter en efficiënter inrichten van het sportpark op de huidige locatie aan de Broekkant. De locatie van de betonfabriek en het vrijkomende deel van het huidige sportpark worden benut voor het realiseren van een bijgesteld woningbouwprogramma en benodigde overige elementen in een nieuwe 3

wijk (groen, water, infrastructuur). Zie ook bijlage 2 stedenbouwkundige opzet: SO en foto’s maquette. Het nieuwe ontwerp kent een gevarieerd programma met 2/3e betaalbaar dat haalbaar lijkt in de markt, in een passende stedenbouwkundige setting met hoogbouw langs het kanaal. De hoogte van de bebouwing loopt op vanaf de Eendepoelseweg met 2 à 3 lagen naar hoogbouw richting Hoge Brug met een woontoren van 20 etages. In vergelijking met de WBI-aanvraag heeft het nieuwe plan vergelijkbare financiële consequenties. In totaal kunnen op de verkleinde woningbouwlocatie Kanaalzone naar verwachting 614 woningen worden gerealiseerd. Met name de woontorens uit het oorspronkelijke plan langs het Maas-Waalkanaal worden van extra woonlagen voorzien, om het verlies in aantal woningen op te vangen als gevolg van het niet benutten van de locatie van het huidige sportpark. Maar ook in het andere deelplan tussen het kanaal en de Ambachtsweg wordt geïntensiveerd door het toevoegen van een 1 of 2 woonlagen. Het verlies van oppervlakte voor woningbouw als gevolg van het compacter herinrichten van het sportpark op de huidige locatie wordt geraamd op 63.000 m2. Dit heeft gevolgen voor de opbrengsten in de exploitatie. Dit verlies van uitgeefbare grond wordt voor een belangrijk deel gecompenseerd door een kleiner oppervlak dat bouw- en woonrijp moet worden gemaakt.

2.2 Het beoogde woningbouwprogramma van 735 uit de WBI-aanvraag van eind 2021 wordt op de verkleinde locatie niet meer gehaald. Het nieuwe aantal van 614 past binnen de kaders van de WBI en de regiodeals die de provincie onder andere met de Groene Metropoolregio heeft gesloten. In de tabel hieronder treft u de onderverdeling van de verschillende categorieën aan van zowel het oorspronkelijke WBI-programma als het nieuwe programma. Het aandeel betaalbaar stijgt met één procent ten opzichte van het oude WBI-programma naar 66,8 %. Het nieuwe woningbouwprogramma bestaat voor een belangrijk deel uit appartementen. Er zijn 542 appartementen en 72 grondgebonden woningen in het nieuwe plan geprojecteerd. Het aandeel betaalbaar past binnen de kaders in de regiodeals van de provincie Gelderland en het WBI-kader van het Rijk. In een overleg met het Rijk en de provincie op 11 september 2023 is positief gereageerd op het gewijzigde ontwerp en programma.

Appartementen

Sociale huur Midden huur Betaalbare koop Dure huur Koop Subtotaal 1 Grondgebonden Sociale huur

WBI aantal 120* 70 77

WBI - %

63 105 435 (267) 86

8,6 14,3 59,2 (36,3) 11,7

16,3 9,5 10,5

614 aantal 181 80 144

614 - %

35 105 542 (405) 0

5,8 16,6 66,8 (65,9) 0

29,5 13 23,4

4

Midden huur Betaalbare koop Dure huur Koop Subtotaal 2

34 97

4,6 13,2

0 5

0 0,9

38 45 300 (217)

5,2 6,1 40,8 (29,5)

12 55 72 (5)

2 8,9 11,8 (0,9)

614 (410)

100 (66,8)

Totaal 735 (484) 100 (65,8) * Rode cijfers hebben betrekking op categorie ‘betaalbaar’ 3

Het sportpark Juliana ’31 blijft in het plangebied Kanaalzone gehandhaafd, maar wel in meer compacte vorm. 3.1 De groenzone tussen Broekkant en sportpark blijft in zijn huidige omvang gehandhaafd, evenals de situering van de velden t.o.v. de Broekkant. Een compacte inrichting van het te vernieuwen sportpark is een voorwaarde om voldoende woningbouw in de Kanaalzone te kunnen realiseren, inclusief de daarbij benodigde ruimte voor voorzieningen (o.a. waterberging, openbare ruimte, parkeren etc.). In vergelijking met het huidige sportpark van 6 velden (2 kunstgras) en de mini arena, worden 5 kunstgrasvelden gerealiseerd. De kantine, kleedkamers en andere voorzieningen worden in één gebouw ondergebracht. Tevens is in het ontwerp voorzien in een tribune langs het hoofdveld met onder de tribune mogelijk ook ruimte voor voorzieningen. 3.2 De nieuwe ontsluiting is in het schetsontwerp geprojecteerd nabij de kruising BroekkantBlankenbergseweg en de Kerkweg. Hiermee is een verbetering van de verkeersituatie (verkeersbelasting en verkeersveiligheid) op het wegvak Broekkant tussen kruising met Raadhuisstraat en kruising met Blankenbergseweg te verwachten. In het nieuwe ontwerp wordt voorzien in de realisatie van meer parkeerplaatsen (ca. 150), dan in de huidige situatie (ca. 75).

Dit moet er voor zorgen dat langsparkeren op de Broekkant tijdens wedstrijddagen sterk wordt teruggedrongen of zelfs niet meer nodig is. 3.3 De herinrichting van de sportvelden is eenvoudiger en mogelijk sneller te realiseren op de huidige locatie van de sportvelden. Het heringerichte sportpark past binnen de vigerende bestemming ‘Sport’ in het bestemmingplan Kern Malden 2017. Wel zal voor de wijziging van de bouwvlakken voor kantine en tribune, alsmede de nieuwe inritsituatie, een procedure moeten worden gevolgd. 3.4 Een belangrijk voordeel van handhaven van het sportpark aan de Broekkant is verder dat er geen gronden verworven hoeven te worden voor het sportpark en de natuurcompensatie. Ook behoeft geen Wnb-vergunningprocedure gevolgd te worden vanwege verlies aan foerageergebied van de das. 3.5 Juliana ’31 is geconsulteerd over de diverse afwegingen en zij tonen zich sterk voorstander van het in compacte vorm handhaven van het sportpark langs de Broekkant.

5

3.6 In vergelijking met de onderzochte locaties voor de verplaatsing van de sportvelden Hatertseweg en Looistraat is de herinrichting van de sportvelden op de bestaande locatie financieel het meest haalbaar. 3.7 In bijlage 3 is een financieel overzicht opgenomen van de geprognotiseerde omvang van de investeringen voor een nieuw sportpark op de locaties Hatertseweg en Looistraat, alsmede aan de Broekkant als gevolg van woningbouw in de Kanaalzone Malden. In orde van grootte: ➢ Hatertseweg € 18,7 miljoen ➢ Looistraat, aanpassen brug € 23,8 miljoen ➢ Looistraat, nieuwe brug € 30,5 miljoen ➢ Broekkant € 11,5 miljoen Het verschil met locatie Hatertseweg wordt veroorzaakt doordat geen verwerving van gronden voor het sportpark hoeft plaats te vinden. Ook is verwerving van compensatiegronden GO en foerageergebied das niet nodig en worden ook geen inrichtingskosten voor deze gronden gemaakt. Het verschil met locatie Looistraat ligt deels in de verwerving van nog benodigde gronden voor het sportpark en compensatie foerageergebied das. Het grootste verschil zit uiteraard in het feit dat voor de locatie Looistraat de noodzakelijke veilige fietsverbinding zeer hoge kosten kent, die voor de locatie Broekkant niet hoeven te worden gemaakt.

3.8 Op dit moment is een globale raming van de investeringskosten voor het nieuwe sportpark beschikbaar, gebaseerd op kentallen voortvloeiende uit het schetsontwerp. De gemeente is met Juliana ’31 in overleg om tot een definitief ontwerp te komen en tevens om te bezien welke bestaande elementen en onderdelen van het huidige sportpark hergebruikt kunnen worden in de nieuwe situatie. De hoofdelementen van de raming voor de investeringen aan de Broekkant zijn met Van Middelkoop Advies gedeeld en bevestigd. 3.9 De investering in de herinrichting van het sportpark gaat onderdeel uitmaken van de grondexploitatie Kanaalzone Malden vanwege de eenheid in plangebied en planontwikkeling. 4.

Voor de Kanaalzone Malden is op basis van het gewijzigde ontwerp en programma en onder actualisatie van de kosten en opbrengsten Q1 2023 een nieuwe financiële prognose voor Kanaalzone opgesteld. Deze prognose wordt afgezet tegen de WBI-aanvraag die ter besluitvorming bij uw raad heeft gelegen. In bijlage 3 treft u een overzicht aan van de financiële stand van zaken, “Actualisatie financiële opzet Kanaalzone WBI – Q1 2023 – scenario 614”. In dit overzicht zijn ook de consequenties van de verschillende opties voor Juliana ’31 (wel of niet verplaatsen) in relatie tot Kanaalzone inzichtelijk gemaakt. 4.1 Als gevolg van de sterk gestegen prijzen in 2022, zijn de kosten in de financiële opzet van Kanaalzone eveneens sterk gestegen. Maar ook de opbrengsten laten per saldo een stijging zien. Er van uitgaande dat de bijdrage vanuit het Rijk (WBI) en de provincie (€ 1.000 / woning) naar evenredigheid van het aantal woningen (614 i.p.v. 735) naar

6

beneden zullen worden aangepast, neemt het aandeel in het tekort voor de gemeente toe. In een besloten raadsvergadering op 8 juni 2023 is de gemeenteraad al een eerste keer geïnformeerd over de stand van zaken als gevolg van de extreme kostenstijgingen in 2022/begin 2023 en de financiële consequenties van de mondelinge overeenkomst met de eigenaar van de betonfabriek. Ook is de raad geïnformeerd over het kunnen toepassen van en aantal besparingen om de kostenstijging voor een deel te kunnen opvangen. Deze consequenties zijn meegenomen in de actualisatie naar aanleiding van het gewijzigde ontwerp voor Kanaalzone. 4.2 Op basis van de herschikking van de functie ‘wonen’ als gevolg van het handhaven van de functie ‘sport’ binnen de locatie Kanaalzone, weegt in de herberekening de verkleining van de oppervlakte bouw- en woonrijp maken zwaarder, dan het verlies aan uitgeefbare grond. Daarin zit per saldo een verbetering van de exploitatie in ten opzichte van het beeld dat begin juni 2023 aan de raad in de besloten bijeenkomst is gepresenteerd. Bovendien zijn in de herberekening nu een aantal besparingsopties doorgevoerd, gebaseerd op het nog eens kritisch doorlopen van alle kostenposten in de exploitatie. Een derde belangrijk verschil t.o.v. de WBI-aanvraag betreft het feit dat geen compensatie nodig is voor de inbreng van gronden van het bestaande sportpark.

De actualisatie van de kosten en baten op basis van het aangepaste ontwerp en de actuele kosten en opbrengsten en inclusief besparingen, laat een tekort van ca € 474.000 zien op de exploitatie van het woningdeel van Kanaalzone. In vergelijking met de WBI-aanvraag per saldo een verbetering. 4.3 De herinrichting van het sportpark aan de Broekkant gaat onderdeel uitmaken van de financiële opzet van de Kanaalzone. Daarmee wordt een nieuwe kostenpost toegevoegd, in de vorm van een schadeloosstelling voor het herinrichten van het sportpark. In de totale financiële prognose voor de Kanaalzone komt het tekort voor rekening van de gemeente op € 12 miljoen uit. Kanttekeningen A. Zonder positief raadsbesluit voor de aankoop van de betonfabriek kunnen de beslispunten 2 tot en met 4 niet ter besluit voorgelegd worden. De aankoop van de betonfabriek en de daarmee gemoeide kosten zijn een voorwaarde om het plan Kanaalzone Malden uit te voeren. De financiële consequenties zijn al wel verwerkt in de actualisatie van de financiële opzet van het plan. B.

Het plan kan niet uitvoerbaar worden door: planologische procedure(s), uitgiftestrategie, veranderende marktontwikkelingen. Per 1 januari 2024 treedt de nieuwe Omgevingswet in werking. De te volgen planologische procedures voor de herinrichting van het sportpark en woningbouw in de Kanaalzone zullen op deze nieuwe wetgeving geënt zijn. De procedures worden met vertrouwen tegemoet gezien. Maar voor deze wettelijke procedures en eventuele juridische vervolgprocedures bestaat altijd het risico dat vertraging optreedt of dat de eindstreep zelfs niet wordt gehaald zoals voorzien. Dat geldt ook voor de uitgiftestrategie en de daarmee samenhangende marktomstandigheden. De gemeente gaat niet zelf de woningen realiseren, maar gaat hiervoor marktpartijen contracteren. 7

Sterk veranderende marktomstandigheden zoals we in het verleden hebben gezien, kunnen het eindresultaat van de ontwikkeling beïnvloeden of zelfs leiden tot de conclusie dat de beoogde plannen niet uitvoerbaar zijn. De uitgiftestrategie zal onderdeel uitmaken van nog te volgen besluitvorming over omgevingsplan en grondexploitatie. C.

In deze vergadering wordt nog geen grondexploitatie ter vaststelling voorgelegd. De feitelijke vaststelling van de grondexploitatie vindt normaliter plaats op hetzelfde moment dat het planologisch regiem voor Kanaalzone wordt vastgesteld. Er is voor het nieuwe plan gerekend met dezelfde uitgangspunten als voor de WBI-aanvraag en het prijsniveau Q1 2023. Het schetsontwerp voor het nieuwe plan is opnieuw doorgerekend op kosten en baten.

D.

Los van de ontwikkelingsmogelijkheden of marktomstandigheden hebben we in 2022 bijzondere omstandigheden gezien met betrekking tot inflatie. Er zal continu monitoring plaatsvinden van de ontwikkeling van kosten en baten om de haalbaarheid van het plan te kunnen beoordelen en de gemeenteraad hierover tijdig te kunnen informeren.

E.

Planning vervolg op besluit 14 december 2023 is cruciaal voor WBI-proces De verleende WBI-subsidie gaat uit van start bouw eind 2024 en start laatste fase eind 2031. Het Rijk is inmiddels bekend met de huidige vertraging in de planvorming en de acties die ondernomen zijn om de planvorming nieuw elan te geven en spreekt vertrouwen uit in de inzet van de gemeente om z.s.m. tot start bouw te komen. Voor het Rijk is de einddatum van 2031 belangrijker dan feitelijke start bouw eind 2024, mits het vertrouwen blijft dat de gemeente er alles aan doet om ten spoedigste tot start bouw te komen. Begin 2024 zal dit schriftelijk bevestigd moeten worden.

Financiën Ontwikkeling Kanaalzone De ontwikkeling van de Kanaalzone (inclusief sportpark) komt op een publiek tekort uit van bijna € 19 miljoen. Hiervan wordt € 2,4 miljoen gedekt door de woningbouw impuls (WBI) subsidie van het Rijk en € 614.000 door de provincie, die € 1.000 per woning subsidieert. Ook kunnen er voor circa € 4 miljoen aan besparingen ingeboekt worden. Dit betekent dat de resterende € 12 miljoen voor rekening van de gemeente komt. Hier zit de herinrichting van het sportpark Broekkant voor een bedrag van € 11,5 miljoen bij in. Tot nu toe werd ervan uitgegaan dat deze investering buiten de grondexploitatie gehouden zou worden, maar naar nu blijkt kunnen deze kosten ook ten laste van de grondexploitatie worden gebracht. Bij het opzetten van een grondexploitatiecomplex (GREX), inclusief grondexploitatiebegroting zal de herinrichting van het sportpark worden meegenomen.

8

In onderstaand overzicht zijn de kosten en opbrengsten uiteengezet. Prijspeil

Scenario 614

Omschrijving Inbrengwaarde sportvelden Verwerving / inbrengwaarden overige gronden Verwerving betonfabriek

27.000.000 subtotaal verw erving

Kosten bouwrijp maken en woonrijp maken Kosten tijdelijke exploitatie /Plankosten VTU / onderzoekskosten Kosten maatregelen 'infrastructurele ontsluiting / bereikbaarheid' Kosten maatregelen herinrichting sportpark Broekkant Totaal Verkoop bouwrijpe / woonrijpe grond Publiek tekort voor rekening Rijk voor rekening provincie Gelderland Tekort exploitatie voor rekening gemeente Heumen Besparingsopties GREX Q1 2023 / GREX scenario 614 Netto tekort na doorvoeren besparingen

(€ 27 mio)

23.850.000 3.894.000 1.467.401 11.500.000 67.711.401 48.687.628 -19.023.773 2.395.690 614.000 -16.014.083 4.040.000 -11.974.083

Inboeken besparingsopties Bij het opstellen van de WBI-aanvraag waren nog veel zaken onduidelijk. Inmiddels is meer duidelijk over de bijvoorbeeld de kwaliteit van de fundering. Deze kan grotendeels worden hergebruikt voor de fundatie van de wegen. Daarnaast zijn er nog een aantal besparingen in beeld gebracht. Het inboeken van deze besparingen, in totaal 4 miljoen, is nodig om tot een haalbaar plan te komen. Besparingsmogelijkheden Q1 2023 Meevallers afbvoer reststoffen en afvalmaterialen - Teerhoudend asfalt € 1.773.212 : 50% - Puinfundatie € 3.472.217 : 100% - Duik ers buiten plangebied € 976.500 : 100% Taak stellende post vlonders aan Maas-Waalk anaal € 2.295.224 : 50% Taak stellende post bestratingsmateriaal € 2.330.036 : 25% Uitvoeringstempo project € 2.802.360 (7 ipv 10 jaar) = 30% Hoogte post onvoorzien k osten Totaal besparingen

Scenario 614

500.000 1.700.000 600.000 350.000 600.000 290.000 4.040.000

Aanpassing Blankenbergseweg Voor de realisatie moet ook de Blankenbergseweg worden aangepast. Van deze infrastructurele maatregel is 20% toegerekend aan het project. Dat betekent dat de overige 80% voor rekening van de gemeentelijke exploitatie komt. Dit betreft een bedrag van circa € 290.000. Dit levert een kapitaallast op van € 26.100 op basis van 20 jaar afschrijving en 4% rente.

9

Extra inkomsten onroerende zaak belasting (OZB) De ontwikkeling van de Kanaalzone betekent een toename van 614 woningen in de gemeente. Extra OZB-opbrengst betekent een uitname uit de algemene uitkering, omdat het Rijk ervan uitgaat dat een gemeente met een hoger totaal aan WOZ-waarde beter in staat is de kosten te dekken. Daarnaast vervalt de huidige OZB opbrengst van Morssinkhof. Per saldo blijft er na realisatie van de Kanaalzone een extra OZB-opbrengst over van circa € 80.000. Algemene uitkering Als gevolg van de ontwikkeling van de Kanaalzone zal er, naast de hierboven beschreven uitname vanwege de toename van de totale WOZ-waarde, ook een toename zijn in de algemene uitkering. De hoogte van de algemene uitkering wordt op basis van een aantal maatstaven bepaald. Het inwoneraantal is bijvoorbeeld een belangrijke maatstaaf en die neemt toe door de ontwikkeling van de Kanaalzone. Tegenover de extra baten uit de algemene uitkering staan ook extra lasten voor bijvoorbeeld het onderhoud van de openbare ruimte binnen de Kanaalzone. Wij gaan er vanuit dat de extra baten uit de algemene uitkering, de extra uitgaven die de ontwikkeling van de Kanaalzone met zich meebrengen in evenwicht houden. Kansen Verkoop inventaris Morssinkhof.

Bij de koop van Morssinkhof is afgesproken dat de inventaris los verkocht wordt en dat de verkoopopbrengst 50/50 wordt verdeeld tussen Morssinkhof en de gemeente. De inventaris bevat bijvoorbeeld de productielijn(en). Het is onzeker hoe veel de verkoop oplevert, maar hier zit wel een kans. Risico’s Bij een meerjarenproject is de factor tijd altijd een risico. Waar op dit moment het verlies wordt becijferd op € 12 miljoen, kan dat door verschillende ontwikkelingen fluctueren. Dit kan door geopolitieke ontwikkelingen, maar ook door nationale of lokale ontwikkelingen. De verkoopbaarheid/verkoopsnelheid van de woningen is een mogelijk risico dat impact heeft op het resultaat van de Kanaalzone. Indien de markt op het verkoopmoment van de woningen ongunstig is, kan dat leiden tot vertraging in de verkoopopbrengsten of een verlaging van de verkoopopbrengsten. Wanneer uw raad instemt met een definitieve ‘GO’ en begin 2024 het grondexploitatiecomplex (GREX) voor de ontwikkeling van de Kanaalzone, inclusief grondexploitatiebegroting vaststelt, betekent dit dat het verwachte resultaat jaarlijks zal worden bijgesteld naar de dan meest realistische prognose. Deze bijstelling kan zowel positief, als negatief zijn.

Het risico bij een (of meerdere) negatieve bijstellingen is, naast het extra tekort, dat het weerstandsvermogen, en daarmee de financiële positie van de gemeente verder onder druk komt te staan. Impact op weerstandsvermogen Bij het openen van de GREX zal een voorzien verlies meteen genomen moeten worden door het vormen van een verliesvoorziening. Hierbij kan gekozen worden voor een dotatie van de nominale waarde of een dotatie van de contante waarde. Bij een voorzien verlies van € 12 miljoen moet er bij een dotatie van de nominale waarde € 12 miljoen vanuit de algemene reserve worden gestort in de verliesvoorziening. Bij gelijkblijvende risico’s neemt het weerstandsvermogen dan af naar 0,61. Een weerstandsvermogen van 1,0 wordt als voldoende beschouwd.

10

Beter is het om de contante waarde in de verliesvoorziening te doteren. Dit bedraagt € 10,2 miljoen. Hierbij wordt een verdisconteringsvoet van 2% en een looptijd van 8 jaar aangehouden. In dit geval daalt het weerstandsvermogen naar 0,99. burgemeester en wethouders

mr. J. de Graaf Gemeentesecretaris

mr. J.W.M.S. Minses Burgemeester

Bijlagen: 1. Memo proces en uitkomsten onderzoeken verplaatsing Juliana ’31 met bijlagen: a. Inpassingsplan sportpark Hatertseweg, CB5 o (IND-00487218-01C Ontwerpbundel Sportpark Malden) b. Compensatieplan Hatertseweg, Econsultancy o (Compensatie GO_Econsultancy 27-10) c. Review naar veilige fietsverbinding locatie Looistraat, Apcon o (23-50.261-MEM-001 Review van beschouwing herinrichting Maldensebrug) d. Brief RWS inzake aanpassen bestaande brug o (Reactie RWS indeling Maldensebrug 2023 def (002) ondertekend MP van Stralen) e. Ontwerp en raming nieuwe fietsbrug, IPV Delft o (HEM.01_Notitie_Quickscan_fietsverbinding_over_het_MaasWaalkanaal_20230508) f. Ecologisch onderzoek Hatertseweg, Econsultancy o (Rapport aanvullend onderzoek (19811.002) Hatertseweg Malden) g. Ecologisch onderzoek Looistraat, Econsultancy o (Rapport aanvullend onderzoek (19811.005) Looistraat Heumen) h. Ontwerpen sportpark Hatersteweg en Looistraat, Middelkoop Advies o (SO Juliana-Veld minder-Variant 2 contouren, 22015 - SO Juliana-Variant 3 Looistraat) i. Memo compensatieopgave (19811.003 D2) Sportpark te Malden, Econsultancy o (memo compensatieopgave (19811.003 D2) Sportpark te Malden) j. Rapport quickscan Wet natuurbescherming Looistraat 46 (19811.006) o (Rapport quickscan Wet natuurbescherming Looistraat 46 (19811.006) 2.

Nieuwe stedenbouwkundige opzet Kanaalzone inclusief sportpark en beelden maquette, Luc Bos Architectuur en Stedenbouw 3. Actualisatie financieel kader Kanaalzone WBI – Q1 2023 – scenario 614, DM Properties en gemeente Heumen.

11