Raadsvoorstel Masterplan Centrum Malden

RAADSVOORSTEL

Raadsvergadering: Onderwerp: Wordt behandeld door:

16 december 2021 Masterplan Centrum Malden G.M. Mittendorff

Voorstel 1. Kennis te nemen van: o Het Masterplan Centrum Malden; o de MKBA Vitaal Centrum Malden; o de Reactienota Ontwikkelingen Centrum Malden; o de Financiële toelichting mogelijke dekking investering openbare ruimte; o de Brief Oosterpoort aan bewoners Ericastraat en o de Procesbeschrijving Masterplan centrum Malden. 2. Het “Masterplan Centrum Malden” vast te stellen als kader voor de toekomstige ontwikkelingen in het centrum, bestaande uit: a) de ontwikkelkaders voor de bouwontwikkelingen in het centrum van Malden en b) het schetsplan Centrumplan Malden dat als basis dient voor de verdere inrichting van de openbare ruimte van Vitaal Centrum Malden. 3. In te stemmen met een maximum investeringsbereidheid van € 3,7 miljoen voor de toekomstige inrichting van de openbare ruimte en deze in de toekomst ten laste te brengen als kapitaallast binnen de exploitatie. 4. In te stemmen met een voorbereidingskrediet van € 135.000 voor de voorbereidingskosten en kosten voor de projectleiding voor de verdere begeleiding en uitvoering van het Masterplan en deze te dekken uit het begrotingsoverschot van 2022. Inleiding Op 19 augustus 2020 heeft u ingestemd met het concept programma Vitaal Centrum Malden. Dit is opgesteld als actualisatieprogramma van de Houtskoolschets uit 2013. In het programma is de visie en ambitie voor het centrum van Malden opgeschreven.

Naar aanleiding van dit concept programma zijn er sindsdien diverse haalbaarheidsonderzoeken en verdiepingsslagen uitgevoerd om te onderzoeken in hoeverre het gewenste programma mogelijk is. Dit heeft geresulteerd in een aantal mogelijke woningbouwplannen, een schetsplan voor de openbare ruimte en diverse onderzoeksresultaten. Vanuit de ontwikkelende partijen is nu de vraag in hoeverre zij door kunnen gaan met verdere uitwerking van hun bouwplannen. Voordat deze vraag beantwoord kan worden, is het van belang om de plannen in samenhang te bekijken en hiervoor kaders op te stellen. In het concept programma Vitaal Centrum Malden is gesproken over het opstellen van een Masterplan waarin een concreet eindbeeld wordt getoond.

Zaak Document

: :

11967 103373

De plannen zijn op 16 september 2021 gepresenteerd aan omwonenden, bewoners, winkeliers, eigenaren en andere belanghebbenden. De plannen hebben ter inzage gelegen waarbij een ieder in de gelegenheid is gesteld om op de plannen voor het centrum van Malden zijn of haar reactie te geven. De reacties zijn meegenomen bij het bepalen van de ontwikkelkaders. Het Masterplan Vitaal Centrum Malden is gereed en bestaat het ontwikkelkader voor bouwontwikkelingen in het centrum van Malden en het Schetsplan voor de openbare ruimte. Voorgesteld wordt om hiermee in te stemmen. Voor het realiseren van het schetsplan van de openbare ruimte is een raming opgesteld. De verwachting is dat de kosten hiervoor in totaal € 3,7 miljoen zijn. Dit is inclusief voorbereidingskosten. Het college vindt dit een forse investering. Voorgesteld wordt om dit bedrag als maximale kader mee te geven bij de verdere uitwerking van de plannen en dit in de toekomst als kapitaalslast in de begroting mee te nemen. Om verdere uitvoering te kunnen geven aan het Masterplan is ten behoeve van de voorbereidingskosten een voorbereidingskrediet nodig van € 135.000. Beoogd effect Het vaststellen van kaders voor de toekomstige bouwontwikkelingen en het meegeven van een richting voor de toekomstige inrichting van de openbare ruimte en de financiële kaders hiervoor. Argumenten 1a.

De ontwikkelingen binnen het centrum van Malden vragen om hoge investeringen van gemeente, provincie, eigenaren en bewoners. Een maatschappelijke kosten baten analyse laat zien in hoeverre de investeringskosten opwegen tegen de maatschappelijke baten. Om de financiële en maatschappelijke effecten van de plannen voor het plan VCM in kaart te brengen is gekozen voor een (quickscan) maatschappelijke businesscase. De (quickscan) maatschappelijke businesscase zorgt ervoor dat op een pragmatische wijze de lokale maatschappelijke en financiële effecten van (de realisatie van) het plan in kaart kunnen worden gebracht. Naast de financiële effecten zijn de maatschappelijke effecten -indien mogelijkgekwantificeerd, zoals bijvoorbeeld de kwaliteit van de leefomgeving of het woongenot. De MKBA is als bijlage 2 aan dit voorstel toegevoegd. De conclusie van de MKBA geeft het volgende weer. “Het plan Vitaal Centrum Malden voorziet in de noodzaak om het centrum van Malden aantrekkelijker en toekomstbestendig te maken, waarbij de aanpak van de openbare ruimte een flinke investering vergt van de gemeente Heumen. Tegelijkertijd zijn als gevolg van het realiseren van het plan Vitaal Centrum Malden verschillende significante maatschappelijke baten te verwachten. De bestedingen in het centrum als gevolg van een toename van het aantal Maldenaren nemen bijvoorbeeld toe.

Het betreffende effect wordt versterkt doordat de huidige bewoners een groter deel van hun bestedingen in Malden gaan doen in plaats van elders, als gevolg van een meer aantrekkelijk centrum om te verblijven. Bovendien resulteren de extra bestedingen indirect in een aantal lokale effecten op het gebied van werkgelegenheid en bedrijvigheid. Als laatste springen de toename van het woongenot in Malden als geheel en de maatschappelijke waarde van het openbaar groen in het oog.

2

Daarmee toont de maatschappelijke businesscase aan dat de investering door de gemeente Heumen in het plan Vitaal Centrum Malden zich niet helemaal terugverdient door extra belastinginkomsten. Desalniettemin zorgt het plan Vitaal Centrum Malden voor een flinke impuls voor de lokale economie, die bij het niet doorgaan van het plan achterop dreigt te raken. Daarnaast zijn er significante maatschappelijke baten die de burgers van Malden toekomen”. Daarbij wordt aangetekend dat investeringen die door de gemeente worden gedaan niet (geheel) worden gecompenseerd door baten die ten goede komen aan de gemeente. 1b. Door kennis te nemen van de Reactienota ontwikkelingen centrum Malden geeft u aan dat u de reacties van bewoners, ondernemers en andere belanghebbenden kent en dat u dit heeft meegenomen in de besluitvorming. Op 16 september is het schetsplan voor de openbare ruimte en de mogelijke bouwplannen van initiatiefnemers gepresenteerd aan bewoners, ondernemers en eigenaren. De plannen hebben van 20 september tot en met 8 oktober ter inzage gelegen waarop een ieder op de plannen voor het centrum van Malden zijn of haar reactie heeft kunnen geven. De reacties zijn thematisch samengevat en vanuit de gemeente is hierop kort en bondig een reactie gegeven. De reactienota is als bijlage 3 aan dit voorstel toegevoegd. 2a.

Met het Masterplan weten bewoners, ondernemers, ontwikkelaars en andere belanghebbenden welke ontwikkelingen binnen het centrum mogelijk gemaakt kunnen worden. Met het Masterplan wordt richting gegeven aan de toekomstige ontwikkeling van het centrum van Malden. Het geeft aan waar wonen in het gebied toegevoegd kan worden en welke kaders daaraan verbonden zijn. Voor huidige en toekomstige ondernemers laat het zien met welke mogelijke ontwikkelingen zij in de toekomst rekening kunnen houden. Voor ontwikkelaars/investeerders laat het zien wat de mogelijke ontwikkelkansen zijn. Ook voor bewoners geeft het op hoofdlijnen helderheid over welke verandering zij in de toekomst kunnen verwachten. Het schetsplan dient als basis voor de verdere uitwerking van de plannen voor de openbare ruimte. 2b. Het Masterplan is in lijn met de strategische visie van Heumen ‘Natuurlijk met iedereen’. In de visie is aangegeven om tot een evenwichtige bevolkingsopbouw te komen door te bouwen voor jongeren, starters en senioren. Binnen het ontwikkelkader zijn eisen ten aanzien van gewenste woningdifferentiatie aangegeven. De verwachting is dat er vooral appartementen in het centrum worden toegevoegd. Daarnaast wordt er door in te stemmen met het Masterplan ruimte geboden aan verdichting in stedelijk gebied wat de voorkeur geniet boven bouwen in het buitengebied.

Het schetsplan gaat uit van een vergroening van het centrum dat een bijdrage moet leveren aan de doelen die gesteld zijn om de leefomgeving zoveel mogelijk te beschermen tegen klimaatextremen ‘te droog’ en ‘te heet’. Ook is er voor een deel rekening gehouden met de klimaatextremen ‘te nat’ door tijdelijke wateropvang mogelijk te maken. Op de hete zomerdagen biedt het Kerkplein verkoeling en schaduwplekken, erg belangrijk voor ouderen en kinderen die veel gebruik maken van deze omgeving. Het is een belangrijke route naar de school en het winkelcentrum. Het groen kan regenwater opvangen en in de bodem infiltreren en zorgt voor meer biodiversiteit. 2c. Het schetsplan leidt tot verkeerstechnische verbeteringen t.o.v. de huidige situatie. 3

In de plannen is een HOV-halte opgenomen en verdwijnt het langsparkeren langs de Promenade. Deze halte vervangt de bestaande bushalten (Rijkweg/Groesbeekseweg en Rijksweg/ Kloosterstraat). Voor de provincie is dit een verbetering voor de doorstroming van de buslijn. Bijkomend effect is dat het winkelcentrum van Malden hierdoor beter bereikbaar is met het openbaar vervoer en de benodigde fietsenstalling ook benut kan worden voor het Winkelcentrum. 2d. Het schetsplan voor de openbare ruimte is door veel bewoners en ondernemers positief ontvangen. Tijdens de informatiebijeenkomst en ook bij de ingediende reacties is positief gereageerd op de verdere vergroening van de openbare ruimte. Vanuit de bewoners is dit afgelopen jaren ook vaker benoemd bij de bijeenkomsten. 3. Voor de verdere uitwerking van het Schetsplan is het van belang om een financieel kader mee te geven. In de grove raming is op dit moment een bedrag van € 3,7 miljoen berekend. Dit is exclusief de aanpassing van de HOV halte naar het centrum. De provincie heeft aangegeven dat zij bereid is om de kosten te betalen die gemaakt moeten worden voor het realiseren van de HOV halte binnen het plan. Hiervoor heeft zij op dit moment geld gereserveerd staan.

De kans is aanwezig dat de een deel van de totale investeringskosten (€ 3,7 miljoen) voor een deel gedekt kunnen worden uit subsidie en bijdrage van Provincie, verkoop van gronden, Gemeentelijk Rioolplan (GRP). Op dit moment kunnen deze kansen echter nog niet concreet gemaakt worden aangezien er nog geen concreet plan ligt. In bijlage 4 zijn de mogelijkheden en financiële consequenties inzichtelijk gemaakt. Voor de verdere planvorming is het wenselijk om te weten tot welke investering de gemeente bereid is te gaan en dit als kader mee te geven. Dit betekent dat er nu nog geen investering wordt aangevraagd maar wel richting wordt gegeven aan de maximale investeringskosten vanuit de gemeente. 4. Voor de volgende stap in de voorbereidingsfase van het ontwerp van de openbare ruimte en de verdere uitvoering van het Masterplan is een budget nodig van € 135.000. Het schetsplan van de openbare ruimte is een plan waarbij de mogelijke richting voor de openbare ruimte is weergegeven. Hieraan liggen nog geen nadere onderzoeken of een concreet programma van eisen ten grondslag. De vervolgstap in de voorbereidingsfase is om een plan van aanpak en een concreet programma van eisen op te stellen dat als eisenpakket wordt gehanteerd voor het nog op te stellen Voorontwerp.

In het programma van eisen worden alle technische en functionele eisen voor de inrichting van de openbare ruimte vastgelegd waarin naast vakinhoudelijke aspecten ook de wensen van bewoners en ondernemers wordt meegenomen en afgewogen. De opdracht voor het opstellen van programma van eisen inclusief eventuele onderzoeken wordt neergelegd bij een ingenieursbureau en het proces wordt begeleid door een externe projectleider. Ook voor de verdere gesprekken met ontwikkelende partijen en samenhang van de verschillende activiteiten is er externe capaciteit nodig voor projectleiding en advies. De totale kosten zijn als volgt geraamd: 4

Raming VCM 2022 Civiel projectleider (fase PVE en VO) Ingenieursbureau PVE Projectmanager VCM Ondersteuning (stedenbouw, landschap, planeconoom, verkeer) Onvoorzien Totaal

€ 46.000 € 20.000 € 44.000 € 15.000 € 10.000 € 135.000

Kanttekeningen Bewoners van de Ericastraat worden mogelijk gedwongen te verhuizen Door in te stemmen met het ontwikkelkader ontstaat er de mogelijkheid dat de woningen van Oosterpoort aan de Ericastraat, Schoolstraat en Groesbeekseweg in de toekomst gesloopt worden. Dit ligt bij de bewoners zeer gevoelig. De bewoners zijn hierover door Oosterpoort ingelicht. Wanneer Oosterpoort daadwerkelijk besluit om deze woningen te slopen, krijgen bewoners de stadsvernieuwingsurgentie om al dan niet een tijdelijke nieuwe woning te vinden. Er is ook de mogelijkheid om terug te keren naar de nieuwbouw. Te zijner tijd stelt Oosterpoort voor de bewoners een sociaal plan op. In bijlage 5 is een brief van Oosterpoort aan de bewoners van de Ericastraat toegevoegd waarin antwoord wordt gegeven op de meest gestelde vragen. Omwonenden zijn tegen een hogere bouwhoogte dan 4 bouwlagen. Als reactie op de getoonde plannen van de initiatiefnemers hebben veel bewoners aangegeven niet hoger te bouwen dan 4 lagen om zo beter aan te sluiten bij de omgeving. In het ontwikkelkader wordt alleen hoger bouwen toegestaan aan de zijde van het Zuidplein met een vijfde terugliggende laag. Daarnaast wordt er ruimte gemaakt voor twee hoogteaccenten van 8 lagen bij Raedstaete en op de kruising van de Groesbeekseweg/Ericastraat.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit als ruimtelijk inpasbaar geacht, waardoor er een wat stedelijker karakter ontstaat nabij het winkelcentrum. De verwachting is dat een deel van de bewoners zich kunnen vinden binnen dit kader, maar ook dat een deel tegen het hoogteaccent zullen zijn en hiertegen bezwaar gaan maken. De huidige bouwplannen van de ontwikkelende partijen passen op dit moment nog niet binnen de kaders. Vanuit de haalbaarheidsstudie is de gemeente al enige tijd in overleg met verschillende partijen over mogelijke bouwplannen binnen het centrum van Malden. Deze plannen voldoen nog niet allemaal aan de opgestelde ontwikkelkaders. Dit betekent dat partijen nog verder moeten onderzoeken op welke wijze zij de plannen haalbaar kunnen maken. Dit geldt met name voor Raedstaete en het bouwblok aan de Ericastraat. Een risico is aanwezig dat de bouwplannen niet doorgaan. Met het vaststellen van het Masterplan wordt wel een stip op de horizon gegeven over de mogelijke toekomstige ontwikkeling van Malden. Communicatie Masterplan Na het vaststellen van het Masterplan worden de initiatiefnemers op de hoogte gebracht over de vastgestelde kaders. Het is aan hen om te komen tot een haalbaar plan binnen de kaders.

Degene die een reactie op de plannen heeft ingediend, wordt ingelicht over de besluitvorming en het vastgestelde Masterplan en krijgen het eindverslag ‘Reacties plannen Vitaal Centrum Malden’ toegestuurd. 5

Bouwplanontwikkelingen • Wanneer het Masterplan is vastgesteld worden de bouwplanontwikkelingen als aparte ontwikkelingen verder uitgewerkt en behandeld. • Aan de initiatiefnemers wordt gevraagd om de omgeving van de bouwplanontwikkeling regelmatig te informeren over de stand van zaken van de plannen. • De bouwplanontwikkelingen in het Masterplan passen niet binnen het huidige bestemmingsplan. Hiervoor dienen aparte procedures gevolgd te worden. Voorafgaand aan de besluitvorming van college en raad over deze procedures worden omwonenden over de plannen geïnformeerd via een informatiebijeenkomst. • Vanuit het college wordt de raad minimaal eens in de drie maanden geïnformeerd over de stand van zaken van de plannen. Schetsplan openbare ruimte Tijdens het opstellen van het programma van eisen worden omwonenden, ondernemers, eigenaren en provincie geraadpleegd over de gewenste eisen t.a.v. de inrichting van de openbare ruimte waarbij het schetsplan als uitgangspunt wordt gehanteerd. Hierbij gaat het niet om ambities maar om concrete eisen en doelen. In bijlage 6 is een iets uitgebreidere versie weergegeven van het toekomstig proces van de uitvoering van het Masterplan. Financiën Op dit moment wordt alleen een voorbereidingsbudget van € 135.000 euro aangevraagd voor de volgende fase. Dekking vindt plaats uit het begrotingsoverschot van 2022 en wordt via de maandrapportage verwerkt.

Er wordt nog geen budget aangevraagd voor de daadwerkelijke investering van de openbare ruimte. Bij het opstellen van het plan van aanpak en het programma van eisen wordt een gedetailleerde raming opgesteld en aan het financiële kader getoetst.

Bij de vaststelling van het Voorontwerp wordt pas de daadwerkelijke investering met de bijbehorende dekking aan u voorgelegd. Aangezien het dan om concrete plannen gaat, is er ook veel beter zicht op de daadwerkelijke dekkingsbronnen. burgemeester en wethouders

Dirk van Eeten Gemeentesecretaris

Marriët Mittendorff Burgemeester

6

Bijlagen: 1. Masterplan Centrum Malden 2. MKBA 3. Reactienota 4. Financiële toelichting mogelijke dekking investering openbare ruimte 5. Brief Oosterpoort aan bewoners Ericastraat 6. Procesbeschrijving Masterplan centrum Malden

7