Raadsvoorstel Kaderstelling voor nieuwbouw appartementencomplex aan De Schoren

RAADSVOORSTEL

Raadsvergadering: Onderwerp: Wordt behandeld door:

18 april 2024 Kaderstelling voor nieuwbouw appartementencomplex aan De Schoren Vincent Arts

Voorstel 1. In te stemmen met de verdere uitwerking van het plan voor de realisering van een appartementengebouw aan De Schoren met 32 wooneenheden in 3 bouwlagen; 2. In te stemmen met het starten van de planologische procedure door ons college; 3. Voor de woningbouw zowel de uitgangspunten van de Woondeal als een sluitende exploitatieopzet als uitgangspunt te nemen; 4. De detailindeling van het park samen met bewoners uit te werken binnen het beschikbare budget (raadsbudget plus subsidie - participatieladder trede 4). Inleiding/voorgeschiedenis Op 25 januari 2018 heeft de gemeenraad besloten tot nieuwbouw van een schoolgebouw t.b.v. De Vuurvogel op een locatie in het Kroonwijkplantsoen. Tevens heeft u als raad besloten het college van burgemeester en wethouders opdracht te geven de herontwikkeling van de twee vrijkomende schoollocaties aan de Veldsingel (Vuurvogel I) en De Schoren (Vuurvogel II) verder uit te werken. Dit voorstel gaat over de herontwikkeling van de locatie aan De Schoren. Voor de herontwikkeling van de voormalige schoollocatie aan De Schoren heeft de raad in 2018 de volgende uitgangspunten meegegeven: 1. Sloop van het bestaande schoolgebouw (die inmiddels heeft plaatsgevonden). 2. De nieuwbouw van een appartementengebouw met 10 appartementen, indien door de wijkbewoners gewenst eventueel aangevuld met 2 a 3 patiowoningen. 3.

Verdere vergroening van de locatie tussen De schoren en de Randwijksingel en het aanbrengen van voldoende elementen die bijdragen aan de levendigheid in de Molenwijk. In verband met uw oordeel over de verslechterende financiële positie van onze gemeente heeft u als raad op 3 juni 2021 een motie aangenomen waarmee het college opdracht heeft gekregen om: 1. In samenspraak met de buurt een ontwerp voor de inrichting van het park uit te werken rekening houdend met een financieel kader van maximaal € 200.000,=. 2. Bij het ontwerp van het appartementen uit te gaan van 10 a 16 appartementen in plaats van het eerder aangegeven aantal van 10 appartementen. 3. Bij de realisatie van het appartementencomplex een goede combinatie van betaalbare en duurdere appartementen te bewerkstelligen zodat er een optimaal exploitatieresultaat in verhouding tot het totale project ontstaat. 4. Met de buurt in gesprek te gaan over het vervolgproces en daarover een gezamenlijk communicatietraject af te spreken. Ontwerp/participatietraject 2021 Na het besluit van de raad van 3 juni 2021 is een ontwerp- en participatietraject gestart in samenspraak met de eerdere gevormde wijkwerkgroep en de wijkbewoners. Dit traject heeft eind 2021 geresulteerd in een ontwerp voor de inrichting van een park met daarin een appartementencomplex bestaande uit 3 bouwlagen met circa 18 wooneenheden, waarvoor

Zaak Document

: :

64590 207557

draagvlak in de buurt bestond. Bijgevoegd treft u de notitie aan waarin dit ontwerp is opgenomen (bijlage 1 - concept Beeldkwaliteitsplan Park De Schoren d.d. 14-2-2022). Veranderde omstandigheden In de periode daarna bleek dit plan echter financieel onuitvoerbaar. Oorzaken waren de snel en sterk gestegen bouwkosten. Daarnaast zijn intussen in het kader van de Woondeal met de regio afspraken gemaakt over het vergroten van het aandeel betaalbaar in het algemeen en in het bijzonder het aandeel sociale huur en middenhuur in het woningbouwprogramma. Het verplichte aandeel betaalbare woningen is gestegen naar 67%. Bovendien dient 30% van de totaal in onze woningen te realiseren woningen uit sociale huur te bestaan. Dit alles maakt dat het aanpassen van het ontwerp uit 2021 onvermijdelijk werd. Uitgangspunten aanpassing ontwerp 2023 Uitgangspunt was om zo dicht mogelijk bij het ontwerp uit 2021 te blijven en hierbij zo goed mogelijk recht te doen aan de uitgangspunten die voor de buurt belangrijk zijn: • De komst van een nieuw park en zoveel mogelijk groen én het behoud van de bestaande bomen. • Geen extra parkeerbelasting voor de buurt door ondergronds parkeren. • Realisatie van voldoende speelvoorzieningen. Verder hebben we (net als in 2021) te maken met feitelijke omstandigheden, zoals hoogteverschillen en de afvoer van regenwater, bodemgesteldheid (i.v.m.

de aanleg van het park), de beschikbaarheid/locatie van nutsvoorzieningen, de uitdagingen van klimaatverandering, het lopende rioleringsproject in de Molenwijk en de vorm van het perceel. De combinatie van het ontwerp uit 2021, de wensen uit de buurt en de feitelijke omstandigheden beperkt het aantal opties sterk. Daardoor komen we (net als in 2021) onvermijdelijk uit op één complex dat gesitueerd is aan de zijde van de Schoren. Verkenning met Oosterpoort i.v.m. sociale woningbouw De bepaling uit de Woondeal dat minstens 30% van de te realiseren appartementen sociale huur moet zijn, maakt dat samen met woningcorporatie Oosterpoort Wonen een verkenning is verricht naar de mogelijkheden om het appartementencomplex volledig in de sociale huur en/of middenhuur te realiseren. Volgens eerste globale financiële verkenningen was er een programma van 30 tot 35 woningen noodzakelijk om dit financieel rond te krijgen. Met dit als uitgangspunt is het ontwerptraject met de eerder ingestelde meedenkgroep Molenwijk opnieuw opgestart. Het nieuwe ontwerptraject heeft geresulteerd in een aangepast plan voor 32 woningen in een uit 2 delen bestaand woongebouw met 3 bouwlagen (bijlage 2). Het parkeren is in dit plan half verdiept onder het woongebouw voorzien.

Dit aangepaste ontwerp is tijdens een op 20 november 2023 gehouden bijeenkomst gepresenteerd aan de wijkbewoners en andere belangstellenden. Tijdens deze bijeenkomst kon op de presentatie worden gereageerd en voorts is de aanwezigen de mogelijkheid geboden om na afloop een schriftelijke reactie te geven. Bijgevoegd treft u aan de nota waarin alle reactie zijn gebundeld en van een antwoord zijn voorzien (bijlage 3). Er bestaan twee versies van deze reactienota. De eerste nota bevatte een feitelijke onjuistheid. Die is gecorrigeerd en de aangepaste versie is gedeeld met de inwoners van de buurt. U ontvangt de definitieve versie.

2

Beoogd effect Het effect is dat we voorzien in de woningbehoefte van vooral de doelgroep met een bescheiden inkomen, terwijl er voldoende ruimte over blijft voor de realisering van het realiseren van een park van voldoende omvang en kwaliteit. Met de keuze voor Oosterpoort als partner voor de ontwikkeling van de locatie aan De Schoren vullen we de opgave uit de Woondeal in voor de realisering van voldoende betaalbare woningen. Verder voldoen we aan de in de prestatieafspraken vastgelegde afspraak dat Oosterpoort voor de gemeente de preferente partner is voor de realisering van sociale huur. Daarnaast vergroten we de leefbaarheid door Vergroening van de Molenwijk. Dit bereiken we door nieuw park aan te leggen en de kwaliteit van het bestaande parkdeel te verbeteren. Door water uit de omliggende wijk in het park op te vangen en te laten infiltreren dragen we ook bij aan de klimaatneutrale samenleving. Argumenten 1.1 Dit plan past binnen de Woondeal 2.0 en het Woonbeleid van de gemeente Heumen 2024 - 2030 Op 16 maart 2023 heeft uw raad ingestemd met de Woondeal 2.0. Regio Arnhem – Nijmegen. Voor alle regiogemeenten is een indicatieve woningbouwopgave vastgesteld voor de periode 2022 t/m 2030. De opgave van de gemeente Heumen voor deze periode is 850 woningen.

Verder moet 67% van de nieuw te bouwen woningen “betaalbaar” zijn.1 Op 21 september 2023 heeft uw raad ingestemd met de beleidsnotitie Woonbeleid gemeente Heumen als lokale uitwerking van de Woondeal 2.0. In deze beleidsnotitie is als uitgangspunt opgenomen dat bij ieder nieuwbouwproject van zowel gemeente als van ontwikkelaars de differentiatie van de Woondeal wordt gehanteerd. Met het voorlopig ontwerp uit 2021 voldeed niet aan de Woondeal 2.0. Daarom is het type woningen aangepast (meer betaalbare woningen). Omdat dit gezien de geringere grondopbrengst zou leiden tot een plan dat financieel onhaalbaar is, zijn meer woningen toegevoegd. Het resultaat is een ontwerp dat voorziet in de realisering van 20 appartementen in de sociale huur en 12 appartementen in de middenhuur. 1.2 Met dit plan dragen we bij aan de gewenste inhaalslag ten aanzien van betaalbare woningen Met 20 appartementen in de sociale huur en 12 appartementen in de middenhuur voor starters, jongeren en doorstromers is 100% betaalbaar volgens de definitie van de woondeal 2.0. Dit is ook nodig, omdat de gemeente Heumen wat betreft sociale huur achterblijft bij de regiogemeenten. Daar is het aandeel sociale huur in de totale voorraad circa 30%, terwijl dit in Heumen nog geen 20% is.

Daarnaast weten we uit woningmarktonderzoek dat er ook veel vraag is naar middenhuur, ook voor inwoners die willen doorstromen vanuit een grotere koopwoning.

1 Onder betaalbaar wordt verstaan: minstens 30% sociale uur (maximaal € 879,66 per maand), middenhuur

woningen (maximaal € 1.129,39 per maand) en betaalbare koopwoningen (maximaal 390.000, maar liever maximaal circa € 278.000)

3

1.3 Dit plan is (gelet op alle wensen en feitelijke omstandigheden) ruimtelijk de best passende oplossing Het nu voorliggende voorlopig ontwerp is wat betreft volume, hoogte en parkeren stedenbouwkundig goed inpasbaar op deze locatie. Door de appartementen te concentreren in één gebouw blijft er zoveel mogelijk park beschikbaar. En er is zo voldoende volume om verdiept parkeren mogelijk te maken. Breedte en hoogte komen overeen met het plan uit 2021. De enige afwijking is dat het gebouw 14 meter langer is dan het ontwerp uit 2021. Er blijft nog meer dan genoeg ruimte over de inrichting van een park van voldoende omvang en kwaliteit. Een korter gebouw zou ook mogelijk zijn maar dan zou één van de twee gebouwdelen met 4 i.p.v. 3 bouwlagen uitgevoerd moeten worden om aan hetzelfde aantal woningen te komen. Gebleken is dat er met name bij de direct omwonenden veel weerstand is tegen een vierde bouwlaag. Door de combinatie van wensen en omstandigheden ter plaatse zijn (behoudens variaties op het huidige ontwerp) fundamenteel andere oplossingen niet goed inpasbaar. 1.4 Sociale woningbouw kan feitelijk alleen door woningcorporatie Oosterpoort Wonen worden gerealiseerd.

Eén van de uitgangspunten van de Woondeal 2.0 is dat toegelaten instellingen (corporaties) maximaal in de positie worden gebracht om hun bijdrage te leveren aan het realiseren van in ieder geval de opgave wat betreft de sociale huur, maar ook wat betreft de opgave voor middenhuur. In het eerdergenoemde door uw raad vastgestelde woonbeleid is het uitgangspunt dat Oosterpoort de preferente partner is voor de realisering van sociale huur én middenhuur expliciet vastgelegd. Dit heeft als voordeel dat dit de beste garantie geeft voor een goed balans in prijs/kwaliteit van woningen. En een corporatie geeft de beste garantie dat deze woningen langdurig voor de doelgroep behouden blijven. Verder wordt de bewoning gekoppeld aan inkomensgrenzen zodat scheefhuren nagenoeg onmogelijk is. Verder heeft een corporatie een transparant, uniform en eerlijk toewijzingssysteem (Entree). Binnen de gemeente Heumen is feitelijk maar één woningbouwcorporatie actief. Op grond van jurisprudentie, het zogenaamde Didam-arrest, moet de gemeente bouwgrond die beschikbaar is voor de realisering van woningen die niet tot de categorie sociale huurwoningen horen openbaar aanbieden. Alle marktpartijen die belangstelling hebben kunnen dan meedingen.

Wanneer er echter sprake is van één gebouw, zoals hier het geval is, en het aandeel sociale huur in dat gebouw is groter dan het aandeel commerciële huur of koop dan mag de gemeente de betreffende bouwgrond ook enkelvoudig onderhands aan de woningcorporatie aanbieden, mits de verhouding sociale huur en andere woningtypes minimaal 60%-40% bedraagt. Wij hebben Oosterpoort gevraagd of zij bereid is in plaats van woningen in de middenhuur woningen in de door de buurt gewenste betaalbare koopwoningen in het project op te nemen. Oosterpoort heeft aangegeven hiertoe niet bereid te zijn omdat dit te veel complicaties en hogere kosten in het beheer en de exploitatie met zich meebrengt. Oosterpoort heeft daarenboven aangegeven dat de realisering van koopwoningen niet past bij haar prioritaire activiteit, te weten het realiseren van huisvesting voor haar primaire doelgroep. En onze gemeente heeft op dat punt een achterstand in te halen. Daarvoor zijn elders in onze gemeente maar zeer beperkt mogelijkheden. 4

1.5 Dit plan past binnen de Strategische Visie 2030 De Strategische Visie 2030 “Natuurlijk met iedereen” bepaalt m.b.t. wonen: ”Woonaantrekkelijkheid wordt belangrijker en woningnood neemt toe. Door met name voor jongeren en starters op de woningmarkt een aantrekkelijke woongemeente te zijn, bieden wij ook aan hen een plek en komen we tot een evenwichtiger bevolkingsopbouw. Wij bouwen voor senioren, ook om doorstroom voor jongeren te creëren”. Toetsing aan het wegingskader in de Visie leert dat dit voorstel in lijn is met deze visie en bijdraagt aan de doelstellingen. In het bijzonder punt 12 van dit wegingskader is in dit verband van belang: “Indien nieuwbouw noodzakelijk is: betreft het verdichting van de dorpen en/of hoger bouwen in Malden (want dat gaat boven uitbreiding)”. 3.1 Er volgt nog een proces om de ontwerpen te detailleren en er volgt een planologische procedure Dit voorstel voldoet aan de uitgangspunten van de Woondeal en de voorlopige exploitatie is sluitend. Door deze uitgangspunten nu voor iedereen helder vast te leggen kan het vervolgproces efficiënt worden doorlopen. 4.1 Het ontwerp voor het Molenwijkpark moet worden aangepast aan het laatste ontwerp Omdat het ontwerp van dit plan net iets langer is dan de versie uit 2021. Verder worden op dit moment riolering en wegen in de Molenwijk vernieuwd. Het parkontwerp moet hierop worden aangepast.

4.2 Al vanaf 2021 is trede 4 het participatieniveau voor het park Ook voor de herinrichting van het park in 2021 is in overleg met de buurt een voorlopig ontwerp uitgewerkt (zie bijlage 1). Het voorstel is om de aanpassing ook weer in nauw overleg met de buurt door te voeren. 4.3 Ontwerp en budget moeten met elkaar in evenwicht blijven Er zijn veel wensen voor het park. Het huidige ontwerp is (met enkele aanpassingen die het algemene beeld in stand houden) financieel realiseerbaar. Het is de bedoeling dat dit zo blijft. Kanttekeningen 1.1 Dit plan wijkt deels af van de kaders uit de motie uit 2021 De wereld heeft de afgelopen jaren niet stil gestaan. Om aan de afspraken uit de Woondeal te kunnen voldoen (die recent zijn vastgesteld) én om het plan financieel haalbaar te maken, zijn aanpassingen noodzakelijk. Zonder deze aanpassingen kunnen er helemaal geen woningen gebouwd worden. Woningen die juist hard nodig zijn. 1.2 Een deel van de buurt vraagt ons af te wijken van de uitgangspunten Woondeal en een sluitende exploitatie Er zouden daardoor minder woningen nodig zijn. Wanneer we afzien van toepassing van de Woondeal ontstaat precedentwerking en is het zeer de vraag of we de doelstellingen ooit gaan halen én zouden we de inhaalslag op het gebied van betaalbare woningen in gevaar brengen.

Kostenneutraliteit is bij planontwikkeling altijd het uitgangspunt om de financiële positie niet in gevaar te brengen. De raad heeft in 2021 bij motie ook aandacht gevraagd voor een optimale exploitatieopzet en de gemeentelijke bijdrage gemaximeerd op € 200.000,= voor het park. Een grotere bijdrage staat niet in verhouding tot de omvang van het plan en gaat ten koste van andere gemeentelijke activiteiten. 5

1.3 Een deel van de buurt geeft aan dat het ontwerp uit 2021 een ‘packagedeal’ is waaraan niets veranderd mag worden Dit plan bouwt voort op het ontwerp uit 2021. Het is dít plan dat we op onderdelen hebben moeten aanpassen. Ook overheden moeten rekening houden met gewijzigde omstandigheden. Dat maakt de gemeente nog niet onbetrouwbaar. Verder blijven grote delen van het oorspronkelijke plan overeind. De footprint van de appartementen in het huidige voorstel is slechts 14 meter langer dan de versie uit 2021. Er komt een groter park dan nu het geval is (vergroening) en dat park krijgt bovendien een betere kwaliteit. 1.4 Dit plan bevat in afwijking van het ontwerp uit 2021 geen koopwoningen meer Sommige buurtbewoners zij hier teleurgesteld over. Zo komt er voor hen geen concrete mogelijkheid om binnen de Molenwijk door te verhuizen naar een kleinere koopwoning. We zijn voor de uitvoering afhankelijk van Oosterpoort, die aangeeft geen koopwoningen te willen realiseren. Belangrijke argumenten van Oosterpoort zijn dat het alle tijd en middelen wil inzetten voor de eigen doelgroep en dat er hiervoor in onze gemeente al te weinig woningen zijn. Er zijn wel enkele nuances aan te brengen. De algemene trend is dat sommige bezitters van koopwoningen wel degelijk willen doorstromen naar middenhuur woningen.

Verder is er bij het ontwerp uit 2021 rekening gehouden met slechts 9 koopwoningen (op een totaal van 18 appartementen) omdat er toen een eerdere versie van de Woondeal gold (Woondeal 1.0). 1.5 De subsidie voor de aanleg van het park vervalt mogelijk Om het parkdeel te realiseren, kunnen we het door uw raad vastgestelde krediet gebruiken. Dit bedrag is onvoldoende om het ontwerp uit 2021 volledig te realiseren. Daarom is een aanvullende provinciale subsidie aangevraagd via de gemeente Nijmegen. Deze dreigt te vervallen omdat de realisatie niet tijdig kan plaatsvinden. We zijn daarom in overleg getreden met de gemeente en provincie. Verder onderzoeken we andere subsidiemogelijkheden. Financiën Uitgangspunt bij de planvorming is geweest dat er geen sprake mag zijn van een gemeentelijk tekort op de grondexploitatie. Bij een programma dat bestaat uit 20 appartementen in de sociale huur en 12 appartementen in de middenhuur is er sprake van een kostendekkende grondexploitatie. Deze exploitatieopzet zal lopende het planproces worden verfijnd en na definitief worden ter vaststelling aan uw raad worden voorgelegd waarbij het uitgangspunt van een kostendekkende grondexploitatie zal worden gehandhaafd. burgemeester en wethouders

mr. J. de Graaf Gemeentesecretaris

mr. J.W.M.S. Minses Burgemeester

6

Bijlagen: 1. Concept Beeldkwaliteitsplan Park De Schoren v01f 2. Schoren - Plattegrond en driedimensionale impressie van het plangebied d.d. nov 2023 3. Reactienota inzake reactie buurtbewoners Molenwijk n.a.v. presentatie op 20 november 2023 inzake Woningbouwplan De Schoren en herinrichting Molenwijkpark.

7