Raadsvoorstel Integrale stedenbouwkundige visie woningbouw Zilverbergweg Kruisbergsestraat, Overasselt

RAADSVOORSTEL

Raadsvergadering: Onderwerp: Wordt behandeld door:

3 februari 2022 Integrale stedenbouwkundige visie woningbouw Zilverbergweg/Kruisbergsestraat, Overasselt René Waas

Voorstel 1. In te stemmen met de bijgevoegde integrale stedenbouwkundige visie voor het plangebied Zilverbergweg/Kruisbergsestraat en deze leidend te laten zijn voor de ontwikkeling van het gebied. 2. In te stemmen met het daarbij horende indicatieve woningbouwprogramma. 3. Ter kennisgeving aan te nemen het voorlopige verkavelingsplan. Inleiding Op 20 februari 2020 heeft uw raad ingestemd met het woningbouwprogramma voor de gemeente Heumen voor de periode 2020-2029. De raad heeft bij amendement besloten om de locatie Zilverbergweg expliciet toe te voegen aan dit programma. De gemeente heeft in het verleden ter hoogte van de Zilverbergweg strategisch gronden aangekocht met als doel daar woningbouw te realiseren. Om diverse redenen is dat indertijd niet van de grond gekomen. Grenzend aan deze locatie ligt een particulier perceel (C2150) waarvan de eigenaren medio 2019 een initiatief hebben ingediend. Wij hebben besloten om voor het totale plangebied één integrale stedenbouwkundige visie op te stellen en niet twee separate plannen te ontwikkelen. Op 14 juli 2020 heeft het college ingestemd met het projectplan voor het opstellen van een integrale stedenbouwkundige visie. Deze visie biedt het ruimtelijk en programmatisch kader voor de ontwikkeling van het plangebied. Hiermee geeft het college uitvoering aan het raadsbesluit van 20 februari 2020.

Nu ligt de genoemde integrale stedenbouwkundige visie, voorzien van het ruimtelijk en programmatisch kader, ter besluitvorming voor (zie bijlage 1).

Afbeelding 1. Plangebied Perceel 2150

Zaak Document

: :

102299 102306

Integrale stedenbouwkundige visie Wij hebben stedenbouwkundig bureau LOS stadomland opdracht gegeven een integrale stedenbouwkundige visie te ontwikkelen. De visie moet bestaan uit een ruimtelijk kader, woningbouwprogramma, uitgangspunten voor de inrichting van de openbare ruimte, ontwikkelstrategie en globaal financieel kader. De stedenbouwkundige visie gaat in op de wijze waarop in het gebied omgegaan wordt met onder meer infrastructuur, parkeren, het woningbouwprogramma, woningtypologie, positionering, klimaatadaptatie, waterberging, openbare ruimte, overgangen en randen, bestaande woningen en voorzieningen. Deze visie is bindend voor de met ontwikkelaars te maken afspraken over de realisatie ervan. Naast deze integrale stedenbouwkundige visie heeft het bureau een proefverkaveling opgesteld om te testen of alle uitgangspunten uit de visie ruimtelijk en financieel passen en wat de bandbreedte daarin is. De conclusie is dat de visie goed te vertalen is naar een verkavelingsplan dat ruimtelijk en financieel haalbaar is. De bijgevoegde proefverkaveling wordt u in dit stadium ter kennisgeving aangeboden. Na vaststelling van de stedenbouwkundige visie werken wij de proefverkaveling verder uit tot een definitief verkavelingsplan dat te zijner tijd middels de bestemmingsplanprocedure aan u ter besluitvorming wordt aangeboden.

Proces Om te komen tot een stedenbouwkundige visie is een aantal processtappen gezet: Stap 1: ophalen en verkennen Stap 2: ontwikkelen modellen Stap 3: selectie voorkeursmodel Stap 4: opstellen concept stedenbouwkundige visie Stap 5: besluitvorming definitieve stedenbouwkundige visie Na selectie van het stedenbouwkundig bureau zijn wij in het najaar van 2020 gestart met de uitvoering. Zowel intern als extern is relevante informatie opgehaald en zijn kansen en knelpunten benoemd (stap 1). Op basis van alle verzamelde informatie heeft het stedenbouwkundig bureau een gebiedsanalyse opgesteld. Vervolgens heeft het bureau drie onderscheidende modellen ontwikkeld (stap 2). Het is belangrijk om te vermelden dat deze modellen géén eindontwerpen waren, maar dat dit ideeën betreffen, die aangeven in welke richting de stedenbouwkundige visie verder ontwikkeld kan worden.

2

Model ‘De Clusters’

Model ‘Verscholen Enclaves’

Model ‘De Kruisberg’

Op 28 april 2021 heeft het college ingestemd met het selecteren van het model ‘De Clusters’, als voorkeursmodel voor de woningbouwontwikkeling aan de Zilverbergweg/Kruisbergsestraat (stap 3). Tevens hebben wij toen besloten om de bandbreedte te onderzoeken wat binnen dit model ruimtelijk en financieel haalbaar is wanneer alle uitgangspunten uit de stedenbouwkundige visie vertaald worden in een verkavelingsplan (zie bijlage 2). Het bureau had in juni de concept stedenbouwkundige visie gereed en heeft vervolgens gewerkt aan de proefverkaveling (stap 4). Dit resulteerde in een maximale variant, uitgaande van een zo hoog mogelijk woningbouwbouwprogramma en optimaal financieel resultaat en een meer ontspannen variant, passend bij het dorpse karakter en aansluitend bij de woningbehoefte van het dorp, uitgaande van een toekomstbestendige openbare ruimte en budgettair neutrale grondexploitatie. Op basis van deze verkavelingen hebben wij aangegeven dat wij het belangrijk dat er rekening gehouden wordt met de bezwaren van de bewoners in het plangebied én dat er gezien de huidige woningnood goed wordt ingespeeld op de woningbouwmogelijkheden. Onderstaande proefverkaveling komt aan beide tegemoet (zie ook bijlage 3). Consequentie is echter wel dat de huidige voetbal- en basketbalvoorziening en de fietscrossbaan verplaatst moeten worden.

Voor eerstgenoemde worden gesprekken met het sportpark gevoerd. Of beide verplaatsingen gaan lukken, is nog onzeker. Op 25 november jl. hebben wij de integrale stedenbouwkundige visie, de proefverkaveling, het doorlopen proces en de participatie aan u toegelicht (zie bijlage 4). Nu ligt de visie ter besluitvorming voor (stap 5).

3

Participatie Met het vaststellen van het woningbouwprogramma in februari 2020 heeft u aangegeven voor dit project participatietrede 2, raadplegen, toe te passen en indien mogelijk hoger. Omdat het door corona niet mogelijk is geweest om fysieke bijeenkomsten te organiseren, hebben wij naar digitale mogelijkheden gezocht. De algemene communicatie is per brief, Gemeentenieuws, website en heumenpraatmee.nl verlopen. Daarnaast zijn bewoners in het plangebied, direct aanwonenden, en andere geïnteresseerden uitgenodigd om deel te nemen aan de meedenkgroep. Deze groep bestond uit 25 – 30 deelnemers. Vooraf zijn de spelregels voor deelname en inspraak toegelicht. Tevens is een groep stakeholders samengesteld, die bestond uit belanghebbenden, anders dan bewoners. Bij iedere stap in het proces zijn beide groepen (al dan niet gecombineerd) gevraagd om mee te denken over kansen, aandachtspunten, knelpunten etc. Meedenkgroep en stakeholders zijn in totaal 4 keer bijeen geweest. Daarnaast zijn er twee gesprekken geweest met uitsluitend de bewoners in het plangebied. Vervolgens zijn er op het moment dat er een proefverkaveling is opgesteld, met alle bewoners in het plangebied individuele ‘keukentafelgesprekken’ gevoerd. De inhoudelijke bezwaren zijn zo goed als mogelijk is, verwerkt in een nieuwe variant van de proefverkaveling. Deze is ter kennisgeving bijgevoegd.

Brief perceel Kruisbergsestraat U heeft een brief d.d. 23 november 2021 ontvangen van eigenaren van een perceel aan de Kruisbergsestraat (zie bijlage 5). De strekking van de brief is dat zij niet gehoord zijn in de opzet van het verkavelingsplan, dat zij de suggestie wekken dat het plan langzaam is verschoven naar hun perceelgrens en dat zij verzoeken om de besluitvorming over de stedenbouwkundige visie en de verkaveling uit te stellen. Er is voor gekozen om de bewoners ín het plangebied individueel te spreken en de bewoners aangrenzend aan het plangebied uit te nodigen voor de meedenkgroep. Het onderhavige perceel hebben wij als buiten het plangebied liggend beschouwd. Een andere keuze daarin was ook denkbaar geweest. Op 22 november hebben wij alsnog een gesprek met hen gevoerd en hebben zij inhoudelijke bezwaren geuit. Wij zien geen aanleiding om het vaststellen van de visie uit te stellen. Voor wat betreft het verkavelingsplan, dat nu niet ter besluitvorming voorligt maar pas bij het vaststellen van het bestemmingsplan, krijgt het voorgaande gesprek een vervolg om te bezien op welke wijze we tot een passende oplossing kunnen komen, zonder afbreuk te doen aan de hoofdopzet van de visie en de proefverkaveling.

4

Woningbouwprogramma Tijdens de ontwikkeling van de stedenbouwkundige visie is gewerkt met een globaal woningbouwprogramma. Het opstellen van het woningbouwprogramma is immers onderdeel van de opdracht. Het globale woningbouwprogramma is gebaseerd op de regionale afspraken uit de Woondeal, lokaal gemeentelijk beleid, de woonbehoefte op basis van het woningmarktonderzoek van Companen uit 2019 en de inbreng van de lokale bevolking, afspraken met Oosterpoort en raadsopdracht. De uiteindelijke samenstelling van het woningbouwprogramma hangt ook af van het samenspel van alle factoren die tot de juiste balans leiden in het plan. Het gaat dus óók om de ingrepen die in de openbare ruimte nodig zijn, de bovengrondse en ondergrondse infrastructuur, de financiële uitgangspunten die meegegeven zijn en de inbreng van het participatieproces. Zolang er geen definitief verkavelingsplan voor het gebied vastgesteld is, is het woningbouwprogramma indicatief van aard en aan verandering onderhevig. Opgemerkt wordt dat het de bedoeling is dat er in ieder cluster sprake is van een gedifferentieerd woningbouwprogramma, ter bevordering van spreiding van doelgroepen. In de proefverkaveling komt dat neer op de volgende verdeling:

Wij vragen uw raad om dit indicatieve woningbouwprogramma leidend te laten zijn bij de verdere ontwikkeling van het verkavelingsplan. Ontwikkelstrategie Op 19 januari 2021 heeft het college ingestemd met het toepassen van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) op de percelen C2150 en C1879 te Overasselt. Door het toepassen van de Wvg wordt het de gemeente mogelijk gemaakt om een actief grondbeleid te voeren bij deze herontwikkeling door, bij verwerving van de percelen, zelf volledig de regie te houden bij de uitvoering van haar woningbouwplan. Het gemeentelijk voorkeursrecht voorkomt dat een andere partij zich in het gebied een positie verschaft, waardoor de gemeentelijke regierol kan worden verstoord en daardoor het plan onevenredig kan worden beïnvloed. Het is wenselijk dat er voor de ontwikkeling van dit plangebied een actieve grondpolitiek gevoerd wordt en alle integrale plan- en ontwikkelingskosten te dekken door de uitgifte van bouwrijpe grond. Het verdient dan ook aanbeveling alle gronden in het plangebied, niet zijnde de woonpercelen te verwerven. Dit om maximaal regie te krijgen op het te realiseren programma voor zowel 5

woningbouw als de openbare ruimte en om zoveel mogelijk grip te hebben op het integraal kostenverhaal. Met de eigenaar van perceel C2150 sluiten wij een nader in te vullen bouwclaimovereenkomst, voor realisering van een deel van het woningbouwprogramma, naar evenredigheid van grondinbreng en in overeenstemming met de beoogde differentiatie. Daarnaast worden nadere afspraken gemaakt over de invulling van de reeds bestaande historische bouwclaim voor realisering van 40% van het programma. Planning Indien uw raad op 3 februari instemt met de integrale stedenbouwkundige visie ziet het vervolgproces er op hoofdlijnen als volgt uit: Fase 2: Bestemmingsplan 2022 1. Opstellen bestemmingsplan, heden - februari 2022 Per 1 juli 2022 wordt de Omgevingswet van kracht. Om te voorkomen dat we voor dit project te maken krijgen met het volstrekt nieuwe omgevingsplan, zijn we medio 2021 reeds gestart met het opstellen van een bestemmingsplan. 2. Ontwerp bestemmingsplan ter inzage, - februari/maart 2022 3. Vaststelling bestemmingplan, eind 2022 4. Mitigerende en compenserende maatregelen als gevolg van resultaten onderzoeken Wet Natuurbescherming, heden – eind 2022 5. Grondverwerving, heden – medio 2022 6. Overeenkomsten sluiten met ontwikkelaars, heden – medio 2022 Fase 3: Realisatie, 2023 en verder 1. Start bouw- en woonrijp maken 2.

Gronduitgifte Beoogd effect Door in te stemmen met de integrale stedenbouwkundige visie hebben we een weloverwogen ruimtelijk en programmatisch kader als ook adequate uitgangspunten voor een toekomstbestendige inrichting van de openbare ruimte, voorzien van een passende ontwikkelstrategie en positief financieel resultaat. Argumenten 1.1 Het voorstel is in lijn met de strategische visie Het stellen van ruimtelijke kaders bij woningbouwprojecten is een wettelijke taak. Door met dit voorstel in te stemmen, hebben we weloverwogen ruimtelijke en programmatische kaders voor dit plangebied. Bovendien wordt indirect een bijdrage geleverd aan een meer inclusieve en duurzame samenleving. 1.2

Door in te stemmen met de stedenbouwkundige visie ligt er een duidelijk ruimtelijk en programmatisch kader voor de ontwikkeling van het gebied De stedenbouwkundige visie geeft sturingsmogelijkheden aan de wijze waarop het gebied ontwikkeld kan worden. 6

1.3

Door in te stemmen met de stedenbouwkundige visie wordt nadrukkelijk ingespeeld op klimaatadaptatie Beleid is dat bij nieuwbouwontwikkelingen het hemelwater binnen het plangebied moet worden opgevangen. Volgens de meest recente berekeningen is het benodigde water dat geborgen moet worden, goed op te vangen. Daarnaast is er momenteel in de aangrenzende wijken een waterbergingsprobleem. Dit overtollige water kan ook in dit plangebied opgevangen worden.

1.4

Door in te stemmen met het woningbouwprogramma wordt richting gegeven aan de invulling van de woonbehoefte van Overasselt Op basis van regionale afspraken, lokaal woonbeleid, het vastgestelde woningbouwprogramma en de woningbehoefte in Overasselt is een woningbouwprogramma opgesteld. Dit programma is indicatief van aard en kan daarom gaande het proces om tot een definitief verkavelingsplan te komen op onderdelen bijgestuurd worden, maar is wel het vertrekpunt.

Kanttekeningen 1.1 Het is niet zeker dat de aan de Kruisbergsestraat gelegen voetbal- en basketbalvoorziening verplaatst kan worden naar het sportpark Hoewel het initiatief om de huidige voetbal- en basketbalvoorziening naar het sportpark te verplaatsen, afkomstig is van het bestuur van de voetbalvereniging, daar ook constructieve gesprekken over gevoerd zijn en er over een weer goede intenties zijn uitgesproken, is het nog geen uitgemaakte zaak dat de voorzieningen daadwerkelijk verplaatst kunnen worden. Er ligt een risico dat het niet tot overeenstemming leidt. Consequentie daarvan is dat er circa 7 woningen minder gebouwd kunnen worden en er navenant minder grondopbrengst wordt gerealiseerd óf dat de voorzieningen naar een nader te bepalen alternatieve locatie buiten het plangebied verplaatst worden. 1.2

Inspanningsverplichting kan ook leiden tot vervallen van de fietscrossbaan leiden Het uitgangspunt is dat we de fietscrossbaan die in de bestaande situatie aan de westkant van het plangebied gelegen is, elders in Overasselt neerleggen. Er is momenteel nog geen concrete locatie in beeld. We spannen ons in om een geschikt alternatief te vinden. Er ligt een risico dat er geen geschikte locatie te vinden is en dat daarmee de fietscrossbaan volledig komt te vervallen in Overasselt.

Financiën Op basis van het nu voorgelegde verkavelingsplan (model ‘De Clusters’ variant ‘Ontspannen’) is een globale grondexploitatieberekening gemaakt. Hierin is een aantal onzekere componenten opgenomen waarvoor aannames zijn gedaan. Deze componenten worden in de komende periode nader uitgewerkt. In deze globale grondexploitatieberekening zijn behalve de nu te maken kosten ook de in het verleden gemaakte verwervingskosten van € 1,6 miljoen meegenomen. Uit de uitkomsten van deze globale exploitatieberekening kan vooralsnog de conclusie getrokken worden dat een sluitende grondexploitatie in het plan Zilverberg Overasselt haalbaar is. 7

De verder uitgewerkte en daarmee definitieve exploitatieopzet wordt te zijner tijd bij de vaststelling van het bestemmingsplan ter besluitvorming aan uw raad aangeboden. burgemeester en wethouders

Dirk van Eeten Gemeentesecretaris

Marriët Mittendorff Burgemeester

Bijlagen: 1. Stedenbouwkundige visie 26 november 2021 2. Raadsmededeling 28 april 2021 3. Proefverkaveling 4. Presentatie raadsinformatieavond 5. Brief perceel Kruisbergsestraat d.d. 23 november 2021

8