Raadsvoorstel Flexwoningen locatie Hoogenhofsepad, Malden

RAADSVOORSTEL

Raadsvergadering: Onderwerp: Wordt behandeld door:

30 januari 2025 Flexwoningen locatie Hoogenhofsepad, Malden Vincent Arts

Voorstel In te stemmen met het onderzoeken van een plan voor de realisatie van flexwoningen op de locatie Hoogenhofsepad. Inleiding De gemeente Heumen staat voor de urgente opgave om te voorzien in extra woonruimte, vooral in het sociale segment. We zetten ons als gemeente daarom in om (versneld) woningbouw te realiseren om zo beter te kunnen voorzien in de grote woonvraag. Met woningcorporatie Oosterpoort hebben we prestatieafspraken gemaakt om op zoek te gaan naar een locatie waar snel flexwoningen kunnen worden geplaatst omdat de druk op de (sociale) woningmarkt steeds verder toeneemt. Flexwoningen kunnen sneller en betaalbaarder worden gebouwd dan traditionele woningen en bieden een mogelijkheid om op korte termijn te voorzien in een woonvraag. Na een eerste globale verkenning lijkt de locatie aan het Hoogenhofsepad kansrijk om kleinschalige flexwoningen te realiseren die voor een deel aan deze behoefte kunnen voldoen, mits goed ingepast. De eerste schetsen gaan uit van de plaatsing van 32 á 40 flexwoningen op deze locatie. In dit voorstel wordt u gevraagd om het college de opdracht te geven deze locatie verder te onderzoeken en uit te werken. Wat is het probleem? Op de sociale huurwoningmarkt is de afgelopen jaren het aantal actief woningzoekenden sterk gestegen en de slaagkans verder gedaald (zie figuur 1 en 2).

Met name mensen met acute woonvraag zoals starters en spoedzoekers hebben vanwege de beperkte voorraad sociale huurwoningen en hun lage meettijd weinig kans op een woning.

Figuur 1: Ontwikkeling verhuringen en slaagkans in gemeente Heumen (Entree)

Figuur 2: Actief woningzoekenden in gemeente Heumen (jaarverslag Entree 2023)

Zaak Document

: :

188206 239675

Om deze manifeste woningnood deels en versneld te kunnen invullen is gezocht naar een locatie voor flexwoningen, in aanvulling op de reguliere woningbouwplannen. Dit omdat deze plannen in veel gevallen een lange voorbereidingstijd hebben waarvan de haalbaarheid niet in alle gevallen is verzekerd. Dit vraagt extra inspanning in het vergroten van de planvoorraad in algemene zin en in de ontwikkeling van alternatieve, betaalbare, versneld te realiseren woonvormen, zoals flexwoningen, in het bijzonder. Kleinschalige flexwoningen zijn bovendien geschikt voor 1 of 2 persoonshuishoudens en sluiten daarmee heel goed aan de op de actuele woonvraag. Van het aantal actief woningzoekenden is 64% alleenstaand (jaarverslag Entree 2023). Geschikte locaties Het vinden van een locatie waar relatief snel, betaalbaar en makkelijk ingepast flexwoningen kunnen worden geplaatst is een grote uitdaging. Dit heeft onder meer te maken met complexe eigendomssituaties, strenge milieuwetgeving, de druk om groen te behouden, beschermende natuurwaarden en specifieke voorwaarden voor de realisatie van flexwoningen. Voor flexwoningen is daarbij van belang dat ze relatief makkelijk op een bestaand voorzieningenniveau en nutsvoorzieningen moeten kunnen worden aangesloten. Gezien de geringe ruimte in de kernen komt dit uitsluitend neer op locaties aan de kernranden.

Verder moet het geheel ruimtelijk inpasbaar zijn, milieutechnisch haalbaar en de civieltechnische uitwerkingen moeten geen onoverkomelijke problemen opleveren. In de bijlage is een overzicht opgenomen van onderzochte en tijdens een bewonersbijeenkomst op 12 september genoemde locaties. Een (inhoudelijk) verslag van deze bijeenkomst en een reactie op gestelde vragen en opmerkingen treft u in de bijlage. Uit het overzicht blijkt dat de locatie (perceel 3068) aan het Hoogenhofsepad naar voren komt als een mogelijk kansrijke locatie voor de plaatsing van flexwoningen. Uit verkennende onderzoeken op het gebied van flora & fauna en geluid zijn geen onoverkomelijke punten naar voren gekomen waaruit blijkt dat realisatie onhaalbaar is. Daarnaast heeft bij de locatiekeuze een rol gespeeld dat het perceel op de bestaande infrastructuur en nutsvoorzieningen kan worden aangesloten en dat de gemeente al beschikt over het eigendom ervan. Waar speelt het zich af? De beoogde locatie aan het Hoogenhofsepad (perceel 3068) heeft een oppervlakte van circa 6.000m2, is onbebouwd en bestaat uit grasland. Het Hoogenhofsepad is momenteel een doodlopende verlenging van de Boterdijk in de kern Malden. De weg is vanaf de Boterdijk een voet- en fietspad tot aan waar de bebouwing van De Strengen ophoudt. De locatie wordt aan de zuidzijde omsloten door een bomenlaan en de Jan J. Ludenlaan.

Aan de noordzijde ligt de bestaande wijkbebouwing van de wijk Hoogenhof en een onbebouwd stuk grond van circa 50m breed. Aan de oostkant grenst het gebied aan enkele weilanden, een aantal woningen en even verderop de N271 (Rijksweg). Ten westen van de locatie ligt een wadi, veld en een hondenlosloopveld. 2

Beoogd effect Middels dit voorstel wordt uw raad gevraagd het college opdracht te geven de locatie aan het Hoogenhofsepad nader te onderzoeken en het plan voor de realisatie van flexwoningen verder uit te werken. Het maatschappelijk effect dat hiermee wordt beoogd, is extra woonruimte in het sociale segment, een betere toegang tot (flexibele) woonruimte en het lenigen van de nood op de sociale woningmarkt in de gemeente. Argumenten 1.1 Het plan past binnen de strategische visie 2023 Toetsing aan het wegingskader in de visie leert dat het voorstel om te komen tot duurzame, flexibele (en inclusieve) woningbouw in lijn is met deze visie en bijdraagt aan de doelstellingen. In het bijzonder zijn de volgende punten van belang: • De visie streeft naar duurzame woningbouw die inspeelt op demografische veranderingen. Flexwoningen voor starters en spoedzoekers sluiten hierop aan door snel in te spelen op de woningbehoefte. • Het project draagt bij aan de doelstelling om een inclusieve samenleving te creëren door huisvesting te bieden aan spoedzoekers en starters, groepen die anders moeilijk toegang krijgen tot de woningmarkt. • De strategische visie vraagt om flexibele woonvormen. Flexwoningen bieden die flexibiliteit doordat ze snel kunnen worden gerealiseerd en aangepast aan toekomstige woningbehoeften.

1.2 Het plan voldoet aan de beleidsdoelstellingen zoals vastgelegd in de Omgevingsvisie Heumen, de Woondeal 2.0 Arnhem-Nijmegen en het beleidsnotitie Woningbouw gemeente Heumen. •

Omgevingsvisie Heumen (2023) De Omgevingsvisie benadrukt de noodzaak van een diverse woningvoorraad die inspeelt op de veranderende behoeften van de samenleving. Flexwoningen vormen een passend antwoord hierop. De visie geeft ruimte voor initiatieven die voorzien in woningbouw, mits dit zorgvuldig wordt ingepast in de omgeving. Bij een verdere verkenning en uitwerking zal daar aandacht voor moeten zijn. In de Omgevingsvisie is verder bepaald dat transformatie en herontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied (inbreiding) gaat boven uitbreiding. De locatie aan het Hoogenhofsepad valt onder bestaand stedelijk gebied, mede gezien de aanwezigheid van omringende infrastructuur die het perceel sterk omsluit. Het gebied grenst oostwaarts aan een woonwijk met aangesloten woonbestemmingen en ten zuiden aan functies waar recreatie en beleving centraal staan, zoals het hondenlosloopgebied, een wadi, groen en wandelpaden. Verder is er in de nabijheid sprake van hobbymatig, niet volwaardig agrarisch gebruik. Het perceel maakt daarom ook deel uit van het bestemmingsplan Kern Malden en niet van het bestemmingsplan Buitengebied.

3

•

Woondeal 2.0 Arnhem-Nijmegen Middels vaststelling van de woondeal 2.0 heeft Heumen zich gecommitteerd om te zorgen voor een woningvoorraad die divers genoeg is om aan de groeiende vraag te voldoen, inclusief een substantieel deel sociale huur. Afgesproken is dat gemeenten inzetten op het verhogen van de woningbouwproductie, onder ander andere door inzet op flexwoningen. Daarnaast is afgesproken dat gemeenten woningcorporaties maximaal in positie brengen om het aandeel sociale huurwoningen ook te kunnen gaan realiseren. De Woondeal 2.0 benadrukt het belang van diversiteit in woningtypes en wijken, waarbij sociale huurwoningen en betaalbare woonoplossingen moeten worden geïntegreerd in bestaande wijken om inclusieve, leefbare gemeenschappen te bevorderen. Flexwoningen voegen in aanvulling op de bestaande woningvoorraad in Malden een betaalbare woonvorm toe, gericht op alleenstaanden en kleine huishoudens zoals starters en spoedzoekers. Dit zorgt voor een meer diverse woningvoorraad. De gemeente brengt daarbij woningcorporatie Oosterpoort in positie om te kunnen gaan realiseren. Het plan voldoet daarmee aan de Woondeal 2.0.

•

Beleidsnotitie Woningbouw gemeente Heumen De beleidsnotitie benoemt een duidelijke behoefte aan betaalbare woningen, in het bijzonder voor specifieke doelgroepen zoals starters. Het beleid is erop gericht dat de gemeente inzet op een snelle realisatie van woningbouwprojecten om deze woningbehoefte te lenigen. De realisatie van flexwoningen sluit aan bij het woonbeleid door een bijdrage te leveren aan de lokale behoefte aan flexibele, betaalbare woningen voor verschillende doelgroepen, waaronder starters. Dit past binnen het streven om de toegankelijkheid van de woningmarkt te vergroten en de diversiteit in de woningvoorraad te verbeteren. Het voornemen voldoet aan de beleidsdoelen om bij te dragen aan de doorstroming en beschikbaarheid van sociale huur, hetgeen aansluit bij de langetermijnambities voor een evenwichtige en inclusieve woningmarkt in Heumen.

1.3 Het grote aantal actief woningzoekenden rechtvaardigt snelle actie De vraag naar sociale huurwoningen is onverminderd groot en verder toegenomen de afgelopen jaren. De gemeente Heumen heeft een structureel tekort aan met name sociale huurwoningen. Er zijn honderden actieve woningzoekenden binnen de gemeente Heumen, waarvan velen al jaren wachten op een woning. Het grootste deel van de woningzoekenden zijn alleenstaanden. Met name spoedzoekers en starters hebben het bijzonder moeilijk op de sociale huurmarkt, vooral vanwege de lange wachttijden en de beperkte beschikbaarheid van sociale huurwoningen in Heumen. Ook hebben zij niet tot nauwelijks nog meettijd opgebouwd. Het realiseren van flexwoningen zal direct kunnen bijdragen aan het verlichten van deze druk. 1.4 Kleine woningvoorraad sociale huurwoningen vraagt en rechtvaardigt extra inzet De afspraken en de ambitie van de gemeente is erop gericht toe te werken naar het ophogen van het aandeel sociale huurwoningen richting het regionale en landelijke gemiddelde van 30% van het totale woningvoorraad. Met een voorraad van slechts 19% sociale huurwoningen zit de gemeente Heumen fors onder het regionale en landelijke gemiddelde van 30%.

4

1.5 Planologisch gezien is deze locatie voorstelbaar Momenteel kent perceel 3068 de bestemming ‘Groen’ in het omgevingsplan (bestemmingsplan) Kern Malden. Binnen deze bestemming is het niet toegestaan om woningen te bouwen. Ondanks de open, groene uitstraling van de omgeving kennen de gronden ten oosten van de locatie uitsluitend aaneengesloten woonbestemmingen. Flexwoningen kunnen hierop aansluiting vinden. Bovendien ligt het geheel binnen de bebouwde kom en is in lijn met het gemeentelijke beleid (zie 1.2). Tussen het perceel en de woonwijk ligt nog een stuk onbebouwd stuk grond van circa 50m breed, waardoor er extra ruimte is tussen de beoogde planlocatie en de woonwijk. Dit zorgt ook voor meer behoud van doorzichten naar het achtergelegen buitengebied en meer mogelijkheden voor een goede (stedenbouwkundige) inpassing. 1.6 De locatie lijkt ingepast te kunnen worden met een beperkte ecologische impact Het gebied rond het Hoogenhofsepad is momenteel een open, groen gebied waar zich verderop een wadi en een hondenlosloopveld bevinden. Het bebouwen van een deel van dit gebied kan voor aantasting van dit karakter zorgen. Daarentegen zijn dit geen harde argumenten en maakt dit geen inbreuk op daadwerkelijke landschappelijke waarden of doorzichten.

Op het betreffende perceel wordt het zicht op achtergelegen buitengebied reeds ontnomen door de aanwezige bomenlaan, bebouwing en de Jan J. Ludenbaan. Een verdere uitwerking van de plannen vraagt wel om een zorgvuldig en groene inpassing. De kleinschalige aard van de bebouwing aan de rand van de bebouwde kom biedt hiervoor kansen. Uit een quickscan onderzoek flora & fauna door adviesbureau Econsultancy volgde dat de locatie geen beschermde soorten of waardevolle natuurwaarden bevat die door de bebouwing worden bedreigd. 1.7 Voldoende akoestisch klimaat voor toekomstige bewoners Om de geluidseffecten afkomstig van de Jan J. Ludenlaan goed in kaart te brengen is reeds een onderzoek uitgevoerd (zie bijlage 3). Dit heeft het betreffende adviesbureau gedaan op basis van een schetsmatige situatietekening van een mogelijke invulling van het gebied. Het rapport toont aan dat de geluidbelasting op de gevels van de woningen op bepaalde plaatsen de standaardwaarde overschrijdt. De grenswaarde wordt nergens overschreden. De aanbeveling uit het geluidsonderzoek is om nader onderzoek te doen naar de geluidwering van de gevels, zodat het binnenklimaat optimaal is. Dat waarborgt ook dat de toekomstige bewoners geen overlast ondervinden van verkeerslawaai.

Kanttekeningen 2.1 Er zijn nog onzekerheden vanwege nader onderzoek Het is belangrijk te onderkennen dat er nog veel zaken onderzocht moeten worden. Dit omvat onder andere de exacte inpassing van de woningen, het aantal woningen, de verkeerskundige gevolgen, de civieltechnische uitwerking en de impact op de leefomgeving. Deze aspecten brengen een zekere mate van onzekerheid met zich mee.

5

2.2 Ontsluitingsalternatieven en verkeerskundige impact wordt nader onderzocht Veel zorgen en vragen vanuit de omgeving hadden betrekking op de wijze van ontsluiten en de verkeerskundige impact van de mogelijke ontwikkeling. Op de tijdens de bewonersavond op 12 september getoonde presentatie zijn opties voor de ontsluiting van de te realiseren woningen aangegeven via de Kopacker en via De Strengen. Om de wijze van ontsluiten en het effect hiervan op de omgeving in beeld te brengen is aan een adviesbureau gevraagd om een verkeerskundig advies. Ook een aanvullende optie van een ontsluiting via de Oosterkanaaldijk/ Sluisweg wordt daarin meegenomen en nader onderzocht. Vanuit de omgeving werd ook de suggestie gedaan voor een rechtstreekse ontsluiting op de Rijksweg. Dit is echter geen kansrijke ontsluitingsoptie. Ten eerste heeft de provincie, die de beheerder is van de Rijksweg, aan de gemeente laten weten dat een extra aansluiting (bij een eventuele ontwikkeling op deze locatie) niet in beeld is/ komt en in strijd is met de bepalingen uit de provinciale verordening. De tweede reden is dat de hieraan verbonden kosten veel hoger zijn omdat hiervoor grond moet worden verworven en er sprake is van meer verharding dan wanneer wordt aangetakt op de bestaande infrastructuur.

2.3 De tijdelijkheid van de flexwoningen is nog niet volledig gegarandeerd Hoewel de flexwoningen in eerste instantie bedoeld zijn als tijdelijke oplossing, kan de ontwikkeling van de woningmarkt en de blijvende vraag naar sociale huur ertoe leiden dat deze woningen mogelijk een permanent karakter krijgen. Dit is een overweging die in de verdere planuitwerking goed zal worden meegewogen. 2.4 Draagvlak vanuit de directe omgeving is onzeker De ontwikkeling heeft lokaal tot veel zorgen geleid over de impact op leefbaarheid en veiligheid. Dit bleek ook bij een eerste bewonersbijeenkomst op 12 september. Bij de verdere planuitwerking zal het participatieproces zorgvuldig moeten worden ingevuld met als inzet misverstanden en weerstand te verminderen. Of dit ook leidt tot meer draagvlak vanuit de directe omgeving is onzeker. Overig - procedureel 3.1 Er volgt nog een planologische procedure De locatie valt geheel binnen de bestemming ‘groen’ in het plan Kern Malden. Er ligt geen archeologische verwachtingswaarde en/of specifieke natuurwaarden op dit perceel. Het geldende omgevingsplan (bestemmingsplan) maakt de realisering van flexwoningen niet mogelijk. Er zal een planologische procedure dienen te worden gevolgd om woningbouw op deze locatie mogelijk te maken. Deze procedure is volledig gelijk aan de procedure die voor reguliere, permanente woningen gevolgd moet worden.

De keuze die hierin kan worden gemaakt, is die tussen een omgevingsplan en een buitenplanse omgevingsplanafwijking (BOPA). 3.2 Bindend adviesrecht is van toepassing bij een omgevingsvergunning voor een BOPA In uw vergadering van 30 juni 2022 heeft u categorieën van gevallen aangewezen waarin bindend advies is vereist over een omgevingsvergunning voor een BOPA. Eén van deze gevallen betreft “De bouw van meer dan 10 woningen”. Voor dit initiatief is derhalve bindend advies van uw raad nodig. Het college is gehouden aan uw advies bij het wel of niet verlenen van de omgevingsvergunning. Zodra de aanvraag voor de afgifte van de omgevingsvergunning door ons is ontvangen, leggen wij dit initiatief voor bindend advies aan u voor. 6

Participatie Op 12 september 2024 vond er een bewonersbijeenkomst plaats. Tijdens deze avond en in de weken erna kwamen er veel vragen en zorgen naar voren. Om hier beter op in te spelen, hebben we de intentie om een klankbordgroep op te richten. Een klankbordgroep kan een platform te bieden waar bewoners hun zorgen en suggesties kunnen delen met als op een constructieve manier samen in gesprek te gaan om oplossingen te vinden. Financiën De door de gemeente te maken kosten zullen worden verhaald via een (anterieure) overeenkomst, danwel worden verwerkt in een nog te openen grondexploitatie. burgemeester en wethouders

mr. J. de Graaf Gemeentesecretaris

mr. J.W.M.S. Minses Burgemeester

Bijlagen: 1. Concept raadsbesluit Flexwoningen locatie Hoogenhofsepad, Malden 2. Verslag bewonersbijeenkomst 12 september 3. Overzicht locaties 4. Presentatie bewonersbijeenkomst 12 september 2024 5. Rapport natuurwaardenonderzoek Hoogenhofsepad d.d. 13 mei 2024 6. Rapport onderzoek verkeerslawaai Hoogenhofsepad d.d. 19 juni 2024

7