Raadsvoorstel Erfpacht kerkplein te Heumen

RAADSVOORSTEL

Raadsvergadering: Onderwerp: Wordt behandeld door:

3 februari 2022 Erfpacht kerkplein te Heumen René Waas

Voorstel In te stemmen met de conceptafspraken voor erfpacht van het kerkplein gelegen voor de Georgiuskerk te Heumen, zoals opgesteld in de samenvatting van de akte in bijlage 2, door hiertegen geen bedenkingen uit te spreken.

Inleiding De H. Georgiuskerk te Heumen wordt verbouwd tot woongebouw met 17 huurappartementen in het middensegment. In december jongstleden is de omgevingsvergunning hiervoor verleend door de ODRN en vanaf medio januari ’22 wordt met de verbouwing gestart. De appartementen worden ingepast in het bestaande kerkgebouw, waarbij het beeldbepalende uiterlijk wordt gerespecteerd. De ontwikkeling levert bijzondere woonruimte op voor starters en senioren in het hart van Heumen en zorgt voor een duurzaam voortbestaan van het prominente kerkgebouw. Erfpacht van het kerkplein Gelegen vóór het gebouw is het kerkplein, dat qua eigendom bij het kerkgebouw hoort maar sinds 1995 door de gemeente Heumen wordt gepacht. In het huidige pachtcontract is afgesproken dat wij het plein gebruiken, inrichten en onderhouden als openbare ruimte. Daaronder wordt het gebruik voor parkeren en (kleinschalige) evenementen verstaan. Ook staat in het contract dat wij zorg dragen

Zaak Document

: :

66366 103929

Dat er gedurende kerkdiensten onbelemmerd door kerkgangers kan worden geparkeerd. Het contract loopt tot 2024, maar zal op grond van notarieel recht vervallen wanneer het kerkgebouw en voorliggend plein aan de nieuwe eigenaar worden overgedragen. Raadsmotie ‘open voor iedereen’ Per motie van 28 januari 2021 gaf uw raad aan van mening te zijn dat het plein als publieke ruimte behouden diende te blijven, en droeg u het college op te onderzoeken hoe door de gemeente een hoofdrol kan worden gespeeld bij de ontwikkeling van parkeerruimte en bij, indien mogelijk, overname van het plein. Verder droeg u het college op de raad te informeren voordat onomkeerbare besluiten worden genomen, waar het voorliggend raadsvoorstel uitvoering aan geeft. Behoud van het dorpshart Het huidige gebruik van het plein kenmerkt zich als (1) parkeerruimte ten behoeve van de kerk en functies rondom het dorpshart en (2) ruimte voor kleinschalige evenementen, waaronder in ieder geval festiviteiten wanneer de Vierdaagse door Heumen komt. Hierdoor, maar ook door de centrale ligging en kwalitatieve uitstraling, voelt het plein als ruimte voor het dorp. Hieraan kan nog een extra bijdrage worden geleverd door het toestaan van een kleine Mariakapel die aan het oorspronkelijke gebruik van de kerk herinnert, waar een werkgroep van de parochie nu ruimte voor zoekt.

Inhoud volgend contract Om zo dicht mogelijk bij de bestaande situatie te blijven, hebben we de insteek gekozen om ook de oorspronkelijke afspraken te volgen. Dat betekent: de gemeente pacht het plein voor €0,- en beheert en gebruikt het plein in een openbaar karakter. Inrichten passend voor dit gebruik hoort daaronder. Daartegenover staat dat het kerkgebouw, in dit geval ingevuld door appartementen, het plein mede mag gebruiken onder voorwaarde dat de plekken openhaar blijven. Er blijft jaarlijks ruimte beschikbaar voor een maximum aantal evenementen, waarvoor de eigenaar tijdig wordt geïnformeerd zodat deze zijn huurders op de hoogte kan stellen. De volledige conceptakte is een technisch/juridisch zwaar, privaatrechtelijk document en is daarom niet als bijlage opgenomen. Wel bijgevoegd is de samenvatting van de inhoudelijke punten zoals ook in de akte zijn opgenomen. Toekomstige situatie qua parkeren In de huidige situatie is algemeen gebruik mogelijk ten behoeve van de omliggende functies in het dorpshart, maar biedt het plein nadrukkelijk ook parkeerruimte voor de functie als kerk. Omdat het plein qua eigendom bij het kerkgebouw hoort, was vanuit de ruimtelijke ontwikkeling al gegeven dat het plein ook in het gebruik van het kerkgebouw als appartementencomplex zou voorzien.

Daarbij hebben we in het traject van de vergunningsprocedure als voorwaarde gesteld dat het plein vanuit het belang voor de voorzieningenstructuur een openbaar karakter dient te behouden, waarbij de mogelijkheid voor algemeen gebruik (lees: dubbelgebruik) wordt gehandhaafd. Deze planologische aspecten waren uitgangspunt bij de verdere uitwerking van de akte van erfpacht. Hoeveel ruimte resteert? De parkeervraag van het nieuwe appartementencomplex is volgens normen van het CROW berekend op 23 plekken. Zoals het plein (open) is ingericht kunnen auto’s kriskras gaan staan, waardoor er plek is voor zo’n 32 wagens. Door echter op een subtiele manier parkeervakken aan te geven, oogt de situatie overzichtelijker en kunnen de mogelijkheden van het plein beter worden benut. Door het aanbrengen van metalen schildjes op de grond is de bedoeling dat er 10 extra plekken ontstaan, wat meer capaciteit geeft voor parkeren door de toekomstige bewoners alsook de omgeving.

2

Tijdens de verbouwing Vanaf medio januari zal de verbouwing van de kerk worden voorbereid. De aanpassingen van het interieur en deels het dak van het gebouw vragen om een goede bouwplaats. Hiervoor is nodig dat een deel van het plein met bouwhekken wordt afgezet. Deze situatie zal uiteraard tijdelijk zijn en naar verwachting tot einde 2022 duren. Er zijn afspraken gemaakt om het resterende deel (ongeveer de helft) van het plein zo goed mogelijk beschikbaar te houden voor algemeen gebruik. Sinds december jl. is ook een container zichtbaar die buiten de bouwhekken zal blijven staan. Deze is in overleg met ons op de meest handige plek gezet door de werkgroep Mariakapel. De container dient als tijdelijke opslag van de inventaris van de kerk. De bedoeling is dat deze stukken een plekje krijgen in de uiteindelijke Mariakapel, waarvoor het ontwerp nog door de initiatiefnemers wordt gemaakt. Beoogd effect Met de opvolgende akte van erfpacht willen we zeker stellen dat de huidige functie als openbaar plein voor parkeren en evenementen behouden blijft. Argumenten 1.1. Er is geen reële mogelijkheid om het plein in eigendom te krijgen. Plus: erfpacht volstaat. We hebben geconcludeerd dat er geen reële mogelijkheid bestaat om als gemeente eigenaar te worden van het plein. De ontwikkelaar en toekomstige eigenaar gaven in gesprekken geen bereidheid aan om het plein over te dragen.

We hebben geen middelen en juridisch onvoldoende onderbouwing om onteigening in te zetten (waarbij altijd een financiële compensatieplicht speelt). Ook is een prima alternatief beschikbaar, namelijk het regelen van het behoud van de huidige functie met een nieuw pachtcontract. De ontwikkelaar was altijd bereid om tot deze nieuwe akte te komen. 1.2. De concept-akte voor erfpacht voorziet in de opdracht voor behoud van het kerkplein. U gaf het college de opdracht om het plein als dorpsplein te laten behouden, maar wij zijn geen eigenaar en het verwerven is niet reëel. Daarom is aangestuurd op een nieuw (concept) pachtcontract. Uitgangspunt hierbij was het behoud van het huidige openbare karakter en de gebruiksmogelijkheden hierbij. Ons inziens hebben we onze rol en mogelijkheden benut om een goede middenweg tussen de belangen van project en omgeving te bereiken, en is dit naar tevredenheid van de betrokkenen in de overeenkomst verwoord. 1.3. In de nieuwe parkeersituatie kan nog steeds ruimte worden geboden voor iedereen. In de nieuwe situatie bestaan nog voldoende parkeerplekken, zelfs extra na het aanbrengen van de schildjes waardoor ook een overzichtelijkere situatie ontstaat. Op momenten van piekgebruik door het appartementencomplex zal nog bijna de helft van de plekken vrij zijn voor algemeen gebruik.

Dit resterend aantal plekken is ruim voldoende ten opzichte van het nu bekende gebruik (en is zelfs groter dan het aantal plekken dat bij piekgebruik door de oorspronkelijke kerkfunctie zou resteren). In de nieuwe situatie kan daarom goed aan de belangen van de omgeving én het project tegemoet worden gekomen. Kanttekeningen 1.1. De conceptakte is een eindproduct van lang lopende afspraken en onderhandelingen. Uw raad wenste in te spreken over de toekomst van het kerkplein voordat onomkeerbare besluiten worden genomen, maar in een deel van de afspraken zit weinig bewegingsvrijheid. Gegeven vanuit de planologische procedure is dat wij de parkeervraag van het appartementencomplex op het kerkplein moeten accepteren. Verder bouwen de afspraken voort op het pachtcontract uit het verleden, waarin geen dwang zit tot een volgend contract.

3

De ontwikkelaar heeft aangegeven (en dit eerder ook laten zien) open te staan voor gesprek over eventuele aanvullende wensen en specificaties van onze kant, maar we zijn als privaatrechtelijke partij ook afhankelijk van zijn bereidwilligheid om tot een voor beide kanten acceptabele afspraak te komen. 1.2. Er is een voorbehoud aangegeven, mocht zich ooit een scenario van onacceptabele parkeerdruk voordoen. Uitgangspunt blijft dat de parkeerplekken op het plein door iedereen gebruikt kunnen worden, maar de ontwikkelaar heeft het voorbehoud gemaakt dat een acceptabele parkeersituatie blijft bestaan voor de bewoners van het complex. Mocht in de toekomst parkeerdruk vanuit de omgeving zo drastisch toenemen dat het plein (ondanks omliggende uitwijkruimte zoals bij de Terp) structureel wordt overbelast, dan geldt de afspraak dat de gemeente bereid zal zijn om in gesprek te gaan over een passende oplossing. Welke oplossing dat zou zijn, is afhankelijk van de precieze problematiek en hoeft niet automatisch te betekenen dat (een deel van) de openbaarheid van het plein wordt opgegeven. (Denk bijv. aan een blauwe zone.) Hoewel dit scenario erg onwaarschijnlijk is in het dorp Heumen, is het ook in het belang van de gemeente om in dat geval tot een oplossing te komen. Daarom is het voorbehoud in onze ogen redelijk.

Financiën De notariële kosten voor het sluiten van de erfpachtovereenkomst worden gedekt uit lopende budgetten voor 2022.

burgemeester en wethouders

Dirk van Eeten Gemeentesecretaris

Marriët Mittendorff Burgemeester

Bijlagen:  Raadsbesluit erfpacht kerkplein te Heumen  Samenvatting inhoudelijke punten concept-akte van erfpacht kerkplein te Heumen

4