Raadsvoorstel Bindend advies woningsplitsing Garstkampsestraat 7 Overasselt

RAADSVOORSTEL

Raadsvergadering: Onderwerp: Wordt behandeld door:

18 september 2025 Bindend advies woningsplitsing Garstkampsestraat 7, Overasselt Vincent Arts

Voorstel Positief te adviseren op de aanvraag omgevingsvergunning voor woningsplitsing aan de Garstkampsestraat 7, Overasselt, in het kader van het bindend advies, onder voorbehoud dat bij uitwerking voorzien wordt in een goede ruimtelijke onderbouwing. Inleiding Op 4 november 2021 heeft uw raad het bestemmingsplan Garstkamsestraat 7, Overasselt gewijzigd vastgesteld. Doel was te regelen dat een agrarisch complex werd omgezet naar woningbouw op grond van de regeling ruimte voor ruimte. De woningbouw betekende het toevoegen van één woongebouw met 3 wooneenheden, één vrijstaande woning en het omzetten van de bedrijfswoning naar burgerwoning. Uw raad besloot dat de burgerwoning in de toekomst niet mocht worden gesplitst. December 2023 is de aanvraag ingediend om toch splitsing mogelijk te maken. Bindend adviesrecht Wij achten wenselijk dat uw raad zich kan uitspreken over de aanvraag door het geven van een advies. Dit baseren we op het besluit “Bindend adviesrecht, delegatie en participatie Omgevingswet” (ingegaan op 1 juli 2023) zoals van toepassing bij een politiek gevoelig initiatief. We zijn van mening dat hiervan sprake is bij deze aanvraag, omdat door uw raad in voorbereiding van het toenmalige plan expliciet besloten is om geen mogelijkheid te geven voor woningsplitsing op dit adres.

Waarom geen woningsplitsing Het beperken van de mogelijkheid van woningsplitsing had te maken met de afwijkende aspecten van dit plan, waarbij na sloop van de intensieve varkenshouderij meer wooneenheden (totaal 4) zijn toegevoegd dan volgens het beleidskader ruimte voor ruimte is toegestaan. Uw raad wilde voorkomen dat er ten gevolge van splitsing nog een extra woning zou kunnen worden gerealiseerd. Verzoek tot nieuwe afweging Op 4 december 2023 ontvingen wij de aanvraag omgevingsvergunning namens de eigenaar om de exbedrijfswoning toch te splitsen. Dit met het doel om de klassieke boerderij van ca. 1.200 m³ duurzaam te kunnen behouden. Het betekent ons inziens een aanleiding om de in 2021 gestelde verplichting te heroverwegen – of juist te bevestigen, indien uw raad (onder goede motivering) negatief besluit. Beoogd effect Het beoogd effect van dit raadsvoorstel is invulling te geven aan het bindend adviesrecht zoals vastgesteld en met uw inbreng de procedure voor de aangaande ontwikkeling te kunnen vervolgen. Argumenten 1.1. Bij het verbieden van de splitsing zijn geen kenbare ruimtelijke argumenten betrokken. In het hele buitengebied is woningsplitsing toegestaan op basis van artikel 24.4.2 van het bestemmingsplan Buitengebied 2009 (nu onderdeel van het tijdelijk Omgevingsplan).

Voorwaarde is dat de woning minimaal 1.200 m³ inhoud heeft en aan diverse criteria voldoet, te weten:

Zaak Document

: :

245448 273984

24.4.2 woningsplitsing Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen voor het toestaan van woningsplitsing in ten hoogste twee woningen, met inachtneming van de volgende voorwaarden: a. het gebouw reeds voor een deel een woonfunctie vervult; b. het niet leidt tot uitbreiding van het te splitsen gebouw; c. het gebouw behouden blijft; d. het te splitsen gebouw een inhoud heeft van minimaal 1200 m3; e. de resterende bijgebouwen zodanig worden gesplitst dat iedere woning, indien mogelijk, ten minste 50 m2 krijgt, tot een maximum van 75m2. f. alle overige bijgebouwen worden gesloopt; g. geen onevenredige aantasting mag plaatsvinden van in de omgeving aanwezige functies en waarden; h. geen onevenredige aantasting mag plaatsvinden van de belangen van eigenaren en gebruikers van omliggende gronden; i. de splitsing inzichtelijk wordt gemaakt middels een aanduiding 'specifieke bouwaanduiding gesplitste woningen'.

Hoewel elk verzoek afzonderlijk wordt beoordeeld, biedt de regeling vertrouwen dat bij naleving van de voorwaarden splitsing haalbaar is. Alleen bij zwaarwegende planologische omstandigheden kunnen wij een andere beoordeling maken wat leidt tot het afwijzen van een verzoek. Deze regeling achten wij wenselijk omdat zij (A) extra woonruimte creëert zonder grote ruimtelijke impact en (B) bijdraagt aan het behoud van karakteristieke, voormalige agrarische woningen. Bij vaststelling van het bestemmingsplan Garstkampsestraat 7 (2021) amendeerde uw raad af te wijken van dit beleid door splitsing van de voormalige bedrijfswoning uit te sluiten. Het argument was dat er gezien de toevoeging van woningen niet nog een extra woning mocht ontstaan door splitsing. Dit leidde tot de aanduiding “woningsplitsing niet toegestaan” op de plankaart en het schrappen van het artikel voor woningsplitsing in de regels van het plan. Hoewel het amendement begrijpelijk is, wijzen wij erop dat woningsplitsing een ander doel dient dan de ruimte-voor-ruimte-regeling, namelijk behoud zonder extra verstening of aantasting van het landschap. De impact hiervan wordt in het buitengebied algemeen aanvaardbaar gevonden, mits voldaan wordt aan de criteria die boven zijn genoemd.

Voorts zijn er ook geen planologische argumenten betrokken die rechtvaardigen dat de splitsingsregeling op deze locatie op voorhand is uitgesloten, lees: ruimtelijke argumenten die aantonen dat aan de voorwaarden voor inpasbaarheid niet zou kunnen worden voldaan. Onduidelijk is dus ook welke exacte ongewenste ruimtelijke effecten dienden te worden voorkomen met het verbod. Wij concluderen dat voor deze locatie splitsing hoofdzakelijk is uitgezonderd op basis van speelruimte die in een andere regeling is gegeven, maar vinden hierin geen zwaarwegend argument voor het planologisch handhaven van het verbod. 1.2. We vinden geen specifieke ruimtelijke omstandigheden om de aanvraag te weigeren. Er is een aanvraag ingediend om toch woningsplitsing toe te staan aan de Garstkampsestraat 7, ondanks dat het geldende bestemmingsplan dit uitsluit. Er zijn echter weinig ruimtelijke of beleidsmatige gronden om deze afwijking te weigeren. De splitsing vindt plaats binnen een bestaande woning en woonlocatie, in overeenstemming met het geldend landschappelijk inpassingsplan, en kan naar verwachting voldoen aan de eisen voor inpasbaarheid zoals gesteld zijn in de algemeen gehanteerde beleidsregel voor splitsing in het buitengebied. Ruimtelijke bezwaren betreffen mogelijke toename van bijgebouwen, verkeer, verharding en een intensiever gebruik van buitenruimte.

Toch is de impact hiervan beperkt: de verbouwing blijft binnen 2

het bestaande perceel, extra bebouwingsmogelijkheden zijn door de ligging en erfomvang minimaal, en ontsluiting is al geregeld in de huidige situatie. Vergelijkbare effecten zouden ook kunnen optreden bij ander gebruik binnen de woonfunctie, zoals een groot huishouden of B&B. Aangezien de locatie al geschikt is voor wonen en overwegende het beleid voor woningsplitsing dat in het verdere buitengebied geldt, is het lastig bij deze concrete aanvraag beleidsmatig of ruimtelijk te motiveren waarom we de uitzondering voor deze plek in stand willen houden. 1.3. Er spelen nieuwe beleidsmatige argumenten om positief te besluiten. Hoewel aanvankelijk onwenselijk, biedt woningsplitsing op deze locatie voordelen: efficiënter gebruik van bestaande woonruimte en behoud van een karakteristieke boerderij uit de jaren ’30. Exploitatie als twee woningen biedt ruimte aan een extra huishouden en maakt instandhouding, verbetering en verduurzaming van het pand financieel haalbaarder. De Omgevingsvisie Heumen (2023) onderstreept bovendien de druk op de woningmarkt en de groeiende behoefte aan kleinere woningen. Dit staat tegenover het verplicht behouden van één woning van 1.200 m³. Splitsing sluit juist aan bij het streven naar beter benutten van bestaande woonruimte. Vasthouden aan het verbod op splitsing lijkt daarom niet doelmatig in het licht van het actuele woonbeleid. Kanttekeningen 1.1.

We handelen naar de geest van de regeling, maar juridisch is geen sprake van een bindend advies. We volgen het bindend adviesrecht als zijnde een afspraak die in juli 2023 gemaakt is met uw raad om bij politiek gevoelige initiatieven een adviesrol in te nemen. Echter is uw advies in dit geval niet in formele zin bindend, omdat de bevoegdheid op grond is van de Omgevingswet en deze aanvraag nog valt onder het oude stelsel Wabo/Wro. Hoewel uw advies dus op zichzelf geen argument kan zijn om de vergunning te verlenen of te weigeren, kan en zal het college de motivering achter uw (positief of negatief) advies wel meewegen om tot een besluit te komen. Immers moet een weigering altijd gebaseerd zijn op ruimtelijke argumenten, ongeacht of deze vanuit uw raad of vanuit het college worden gegeven. Daarom moet uw bindend advies – formeel of niet – ook op basis van ruimtelijke argumenten worden gemotiveerd. Hierbij is het ook mogelijk om (eveneens op basis van ruimtelijke argumenten) voorschriften te stellen. 1.2. We hebben nog geen ruimtelijke onderbouwing ontvangen en integraal beoordeeld. De aanvraag valt onder het stelsel van vóór de Omgevingswet en volgt een uitgebreide procedure onder de Wabo. Na technische uitwerking van de bouwactiviteit is voor de ruimtelijke procedure eerst gekozen om de casus voor bindend advies voor te leggen aan uw raad.

Omdat uw medewerking leidend is, zijn nog niet alle onderdelen van de ruimtelijke onderbouwing uitgewerkt, zoals milieu, water, natuur en bodem. Nader te onderzoeken is ook of aansluiting op het drukriool ter plaatse mogelijk is. Deze onderbouwing moet nog worden ingediend en beoordeeld, waardoor de aanvraag formeel in een later stadium ook nog kan worden geweigerd. De locatie is echter in 2021 al geschikt bevonden voor ontwikkeling naar wonen. Bestaande onderzoeken kunnen deels worden hergebruikt en aanvullende onderbouwing wordt nog verwacht, inclusief bewijs van kennisgeving aan de omgeving (participatie). Op basis van de uitwerking tot nu toe zien we vooralsnog geen reden dat niet aan de ruimtelijke vereisten zou kunnen worden voldaan. Financiën N.v.t. Communicatie & participatie 3

De uitkomst en motivering van uw besluit worden gebruikt om de aanvraag (uitgebreide procedure onder de Wabo) verder te behandelen. Hierna zal een ontwerp besluit en vervolgens een vergunning ter inzage worden gelegd waartegen de reguliere rechtsmiddelen open staan (zienswijze en beroep). Deel van de ruimtelijke onderbouwing bij het plan is dat de initiatiefnemer ook zelf de omgeving in kennis stelt. burgemeester en wethouders

mr. J. de Graaf Gemeentesecretaris

mr. J.W.M.S. Minses Burgemeester

Bijlagen: - Aanvraag omgevingsvergunning voor woningsplitsing Garstkampsestraat 7, Overasselt - Situatietekening horende bij het verzoek tot woningsplitsing - Raadsbesluit voor medewerking aan het verzoek tot woningsplitsing

4