Raadsvoorstel Bestemmingsplan Malden, Kerkplein 10 - 12

RAADSVOORSTEL

Raadsvergadering: Onderwerp: Wordt behandeld door:

15 december 2022 Bestemmingsplan "Malden, Kerkplein 10 - 12" Vincent Arts

Voorstel 1. Het bestemmingsplan “Malden, Kerkplein 10 -12”, zoals vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0252.MabpKerkpl10en12-VA01, inclusief de daarbij behorende bijlagen en het bijbehorende analoge plan, vast te stellen. 2. Geen exploitatieplan vast te stellen aangezien de dekking van de door de gemeente te maken kosten anderszins is geregeld. Inleiding Op het in het centrum van Malden gelegen perceel Kerkplein 10-12 staat een voormalig schoolgebouwtje met aangebouwde woning, waarin tot enige tijd geleden een horecagelegenheid en een museum werden geëxploiteerd. Door projectontwikkelaar City Developer-S is een bouwplan ontwikkeld dat voorziet in de realisering van een appartementencomplex met 10 wooneenheden op dit perceel. Het plan gaat uit van sloop van de bestaande woning, maar handhaving van het oorspronkelijk schoolgebouw en integratie daarvan in het te bouwen complex. Het te handhaven schoolgebouw wordt verbouwd tot 2 grondgebonden woningen met één bouwlaag en een kap. Tegen dit gebouw komt aan de noordoostzijde daarvan een nieuw woongebouw met 8 appartementen, dat bestaat uit 3 bouwlagen. Het ingediende bouwplan is in strijd met het ter plaatse geldende bestemmingsplan “Kern Malden”, op grond waarvan het perceel de bestemmingen “Horeca” en “Wonen” heeft.

Relatie met het Masterplan Centrum Malden Op 16 december 2021 heeft uw raad het “Masterplan Centrum Malden” vastgesteld als kader voor de toekomstige ontwikkelingen in het centrum. In dit plan zijn globale ruimtelijke randvoorwaarden opgenomen voor elk van de binnen het centrumgebied gelegen herontwikkelingslocaties, waaronder de locatie van De Muse. Het bouwplan voldoet aan deze randvoorwaarden. Bestemmingsplan “Malden, Kerkplein 10 -12” Het ontwerp van het bestemmingsplan dat de beoogde ontwikkeling mogelijk moet maken, heeft ter visie gelegen van 11 juli t/m 22 augustus jl. Er zijn gedurende de periode van tervisielegging 2 zienswijzen binnengekomen (beiden bijgevoegd). Deze zienswijzen worden hieronder samengevat en voorzien van een reactie weergegeven. 1. Erfgoedplatform Heumen Het Erfgoedplatform wijst de beoogde ontwikkeling af. Haar bezwaren richten zich op de volgende punten: 1. De cultuurhistorische waarde van De Muse wordt aangetast door sloop van de aangebouwde woning en de aanbouw van appartementen. 2. Er is een grote kans op behoudenswaardige archeologische resten in het plangebied, die door de beoogde ontwikkeling verstoord kunnen worden.

Zaak Document

: :

137134 140205

3. Het geplande appartementencomplex is gelet op de hoogte, de ligging en de bouwstijl op deze plek stedenbouwkundig niet passend. 4. Door uitvoering van het beoogde bouwplan gaat de ontwikkelpotentie van het hart van Malden als plaats voor ontmoeting, cultuur en recreatie teniet. 5. Het bestaande gebouw van De Muse en de daarbij aanwezige olmen en iepen vormen een eenheid die wordt verbroken door de geplande nieuwbouw. 6. Het risico bestaat dat door de toename van het aantal woningen de parkeerproblematiek vergroot. Reactie Ad 1. Het gebouw van De Muse heeft zeker cultuurhistorische betekenis. Tegelijkertijd moet worden vastgesteld dat het niet is aangewezen als gemeentelijk monument en ook niet als rijksmonument. Een beschermde status heeft het dus niet. Om recht te doen aan de cultuurhistorische betekenis die het gebouw feitelijk wel degelijk heeft, is er voor gekozen het bestaande, historische schoolgebouw te handhaven en te integreren in het bouwplan – een combinatie van oud en nieuw. Ad 2. In het plangebied zijn eerst een Bureau-onderzoek en een Inventariserend Veldonderzoek gehouden en daarna een aanvullend Inventariserend proefsleuvenonderzoek. De rapportages van deze onderzoeken zijn als bijlagen bij het bestemmingsplan gevoegd.

Bij het uitvoeren ervan zijn archeologische resten aangetroffen, maar na toetsing van de vindplaats aan de geldende waarderingscriteria is de conclusie getrokken dat het hier gaat om een niet behoudenswaardige vindplaats en dat verder onderzoek niet noodzakelijk is. Ad 3. Zoals hiervoor aangegeven, is er in het nu voorliggende ontwerp bewust voor gekozen om het schoolgebouw te handhaven en dit te koppelen aan een sterk contrasterend woongebouw met een totaal afwijkende architectuur. Dit uit oude en nieuwe elementen samengestelde ontwerp is onder begeleiding van een door de gemeente aangewezen stedenbouwkundige tot stand gekomen. Wij menen dat hierbij op evenwichtige en verantwoorde wijze recht wordt gedaan aan de wens om het meest historische deel van De Muse te bewaren en een zinvolle herbestemming te geven enerzijds én aan de wens om aan het centrum een eigentijds invulling met de gewenste woningbouw te geven anderzijds. Met de nieuw invulling krijgt én het oude schooltje én de nieuwbouw aan alle kanten een voorkantinvulling in plaats van de huidige, ietwat rommelige achterkantsituatie aan de zijde van Maldensteijn. Ad 4. Het is allerminst zeker of voor De Muse na beëindiging van de horeca- en museumfunctie een rendabel te exploiteren publieksfunctie gevonden zou kunnen worden.

Zoals aangegeven betreft het geen pand met een monumentale status en is het bovendien in particuliere handen. Het is dus primair aan de eigenaar en niet aan de gemeente om te beslissen over de benutting en functie er van. De gemeente heeft slechts te beoordelen of, voor zover deze van het geldende bestemmingsplan afwijkt, een nieuwe functie voldoet aan het criterium van een goede ruimtelijke ordening. Overigens zijn wij van mening dat er in het centrum voldoende andere faciliteiten zijn voor ontmoeting, cultuur en recreatie. Ad 5. Voor De Muse staan 4 lindebomen. Deze 4 bomen zijn opgenomen op de lijst van beeldbepalende bomen. Bomen die op deze lijst staan, mogen niet worden gekapt zonder dat daarvoor een vergunning is verleend. Uitgangspunt is dat deze bomen niet worden gekapt. Deze bomen vormen ook geen belemmering voor de uitvoering van het beoogde bouwplan. Ad 6. In paragraaf 3.2 van de bestemmingsplantoelichting wordt ingegaan op de aspecten verkeer en parkeren. Zoals daar aangegeven, is de met het appartementencomplex samenhangende 2

parkeerbehoefte van bewoners en bezoekers bepaald op 14,6 parkeerplaatsen, afgerond 15. Op eigen terrein worden 10 parkeerplaatsen gerealiseerd voor de bewoners van het complex. Bezoekers dienen in de openbare ruimte te parkeren. Dit zal niet leiden tot vergroting van de parkeerdruk omdat aan de vorige functies van De Muse, horeca en museum, een grotere parkeervraag was gerelateerd. 2. Aanwonende van het Kerkplein 1. Gepleit wordt voor het aanbrengen een haag om het zicht vanuit de woningen Kerkplein 14 t/m 18 op het bij de nieuwbouw behorende parkeerterrein weg te nemen. 2. De bestaande grote boom aan de zuidzijde van De Muse ontneemt het zicht vanuit de woningen Kerkweg 14 t/m 18 op het gemeentehuis. Gepleit wordt voor het terugplaatsen van enkele bomen om het zicht op de te bouwen appartementen en het gemeentehuis te beperken. Reactie Ad 1 en 2. Het voorlopig ontwerp voor de terreininrichting voorziet in het aanbrengen van groen in de vorm van het toevoegen van hagen en bomen op het privéterrein. Op het parkeerterrein is ruimte voor het plaatsen van een boom en het parkeerterrein wordt deels omsloten door een haag. Voor de tuinen van de 2 woningen aan de straat is ook een haag voorzien. Dit om een aantrekkelijke woonomgeving te realiseren voor bewoners als ook voor omwonenden.

Beoogd effect Met het bestemmingsplan wordt in algemene zin beoogd een bijdrage te leveren aan de verwezenlijking van de doelstellingen van het Masterplan Centrum Malden en meer specifiek te voorzien in de behoefte aan woningen, in dit geval vooral de behoefte van ouderen die nu in een te grote woning met tuin wonen en graag naar een in het centrum gelegen levensloopbestendig appartement willen verhuizen. Argumenten 1.1 Het bestemmingsplan voldoet aan de eis van een goede ruimtelijke ordening In de bestemmingsplantoelichting en de bijbehorende onderzoeken wordt onderbouwd, dat de beoogde ontwikkeling voldoet aan de wettelijke eis van een goede ruimtelijke ordening. 1.2 Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten Het betreft een particulier initiatief. Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst zijn de afspraken over de vergoeding van de initiatiefnemer van de door de gemeente te maken kosten, waaronder de vergoeding van eventuele planschadeclaims, vastgelegd. Verder is in deze overeenkomst opgenomen dat de gemeente de voor de uitvoering van het plan benodigde gemeentegrond aan de initiatienemer verkoopt en is de daarvoor overeengekomen koopprijs benoemd. 1.3.

Het voorstel is in lijn met de Strategische Visie: ‘Natuurlijk met iedereen’ Ten eerste draagt het voorzien in voldoende huisvesting bij aan onze inclusieve samenleving en aan de levensvatbaarheid van de voorzieningen in Malden. Daarnaast gaat het om verdichting binnen de kern en niet om uitbreiding en bevordert de beoogde woningbouw de doorstroming van ouderen waardoor ook de kansen van jongeren en starters op de woningmarkt toenemen. Kanttekeningen N.v.t. Financiën In artikel 6.12 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening is bepaald dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van een bestemmingsplan waarmee onder andere woningen mogelijk worden 3

gemaakt een exploitatieplan moet vaststellen. Deze verplichting vervalt als het verhaal van de door de gemeente te maken kosten op een andere manier verzekerd is. De kosten verbonden aan het opstellen van het bestemmingsplan en alle in dat verband te verrichten onderzoeken zijn voor rekening van de ontwikkelaar. De kosten verbonden aan de ambtelijke begeleiding van de planologische procedure worden op basis van de Legesverordening in rekening gebracht. De kosten verbonden aan de noodzakelijk aanpassingen van de openbare infrastructuur worden op basis van de gesloten anterieure overeenkomst bij de ontwikkelaar in rekening gebracht. Ditzelfde geldt voor de eventuele aan de behandeling van planschadeclaims verbonden kosten en de eventueel door de gemeente te betalen planschadevergoedingen. Een en ander betekent dat geen exploitatieplan behoeft te worden vastgesteld. Vervolg Na vaststelling wordt het besluit gepubliceerd en het vastgestelde bestemmingsplan wederom voor een periode van zes weken ter visie gelegd. Wanneer geen beroep wordt aangetekend treedt het bestemmingsplan na afloop van deze beroepstermijn in werking. burgemeester en wethouders

Garmt Kolhorn Gemeentesecretaris

Joerie Minses Burgemeester

Bijlagen: 1. Raadsbesluit 2. Vast te stellen bestemmingsplan - toelichting (inclusief bijlagen) 3. Vast te stellen bestemmingsplan – regels 4. Vast te stellen bestemmingsplan – verbeelding 5. Schriftelijke zienswijze Erfgoedplatform Heumen 6. Mondeling zienswijze omwonende

4