Raadsvoorstel Aanvulling starterslening gemeente Heumen

RAADSVOORSTEL

Raadsvergadering: Onderwerp: Wordt behandeld door:

12 december 2024 Aanvulling starterslening gemeente Heumen Vincent Arts

Voorstel • Akkoord te gaan met aanvullend budget voor de Starterslening; • Hiervoor een totaalbedrag van € 920.000 beschikbaar te stellen; • De daaruit voortvloeiende structurele lasten te dekken met de rente-inkomsten van de reeds verstrekte leningen; • De begroting 2025 i.v.m. het beschikbaar stellen van een investeringskrediet van € 920.000 en de daaruit voortvloeiende exploitatielasten aan te passen; • De ontvangen aflossingen en rente weer opnieuw in te zetten voor nieuwe leningen. Inleiding Sinds 2020 komt de gemeente Heumen starters tegemoet met een starterslening. Startende huizenkopers kunnen daarmee een deel extra financieren boven op hun hypotheek. In totaal is een bedrag € 1.125.00 beschikbaar gesteld (€ 525.000 in 2020 en € 600.000 in 2023). De vraag naar de starterslening blijft onverminderd hoog. Er zijn in 2023 8 leningen toegewezen in 2024 tot op heden 12. Daarmee voorziet het instrument in een behoefte. Als gevolg van de populariteit van de starterlening is per oktober 2024 de bodem van het budget voor startersleningen bereikt. Om te voorkomen dat er geen startersleningen meer verstrekt kunnen worden, wordt de gemeenteraad gevraagd het fonds voor startersleningen met € 920.000 aan te vullen. Wat is een starterslening? De starterslening is een tweede hypotheek bovenop de eerste hypotheek, speciaal voor mensen die hun eerste huis kopen.

De starterslening overbrugt het verschil tussen de koopsom van een woning en het bedrag dat de koopstarter maximaal kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De gemeente bepaalt tot welk bedrag een starterslening maximaal kan worden verstrekt, maar dit kan nooit meer zijn dan 20% van koopsom of kostengrens van de woning (volgens definitie van NHG). De gemeente Heumen hanteert als maximale aankoopprijs de actuele NHG-grens en de starterslening mag maximaal € 40.000 bedragen. De actuele NHG-grens bedraagt per 1.1.2024 € 435.000. De starterslening heeft een rentevaste periode van 15 jaar en looptijd van 30 jaar. De essentie is van deze lening is dat de starter de eerste 3 jaar geen rente en aflossing betaalt. Daarna wel, tenzij een hertoetsing uitwijst dat dit op basis van de NHG-normen nog niet kan. De gedachte achter de starterslening is dat de groei van het inkomen van de starter het op termijn mogelijk maakt wel rente en aflossing te betalen. De Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) verstrekt de starterslening namens de gemeente. SVn verzorgt de afhandeling en administratie van de leningen. De gemeente Heumen is sinds 2000 deelnemer aan SVn. Zaak Document

: :

238240 239122

Beoogd effect Het continueren van de uitvoering van de starterslening van de gemeente Heumen, waarmee invulling wordt gegeven aan een beter bereikbare woningmarkt voor starters. Argumenten A. Het voorstel is in lijn met de Strategische Visie: ‘Natuurlijk met iedereen’ Hoewel het verstrekken van startersleningen geen wettelijke taak is, draagt het bij aan de inclusieve samenleving. Het is namelijk een effectief instrument om jongeren aan de gemeente te binden. B. Het voortzetten van de starterslening past binnen de beleidsdoelstellingen Omgevingsvisie Heumen De Omgevingsvisie Heumen stelt dat het bevorderen van een aantrekkelijke woonomgeving essentieel is. Het behouden en aantrekken van jonge gezinnen en starters is daarbij een belangrijk speerpunt. De starterslening draagt hieraan bij door betaalbare woonruimte toegankelijker te maken, waardoor meer jonge mensen de mogelijkheid krijgen om binnen de gemeente te blijven wonen. Woonbeleid gemeente Heumen In het woonbeleid van de gemeente Heumen wordt aandacht besteed aan het vergroten van de bereikbaarheid en betaalbaarheid van woningen voor specifieke doelgroepen, waaronder starters. De starterslening biedt hiervoor een direct financieel instrument om starters te ondersteunen die zonder aanvullende lening geen eigen woning kunnen kopen. C.

Met het aanvullen van de starterslening kunnen meer mensen de eerste stap op de koopmarkt toch maken In een markt waar huizenprijzen blijven stijgen, vooral in het betaalbare segment, kunnen starters vaak niet genoeg hypotheek krijgen om de aankoop van een woning te realiseren. De starterslening biedt hen een aanvullende lening tegen gunstige voorwaarden, waardoor zij alsnog de mogelijkheid krijgen om een woning te kopen. Dit zorgt ervoor dat de koopmarkt ook voor deze doelgroep toegankelijker wordt. D. De starterslening is een instrument op maat De starterslening werkt op basis van het draagkrachtprincipe. Maandlast die past bij het inkomen. Er is dus geen sprake van overcreditering omdat men niet eerder de maandlasten van de starterslening draagt, dan dat kan volgens de normen van NHG Nibud. Daarnaast ondersteunt de gemeente uitsluitend kopers die het nodig hebben voor het deel dat men tekortkomt en voor de duur dat het nodig is.

2

E. Het financieel risico dat de gemeente loopt is beperkt door garantie van NHG en SVn Sinds 1 januari 2014 geldt een eigen risico van 10% op verliezen bij NHG-hypotheken. Vooralsnog neemt SVn het eigen risico voor eigen rekening. F. De huidige starterslening is een succes De vraag naar de starterslening blijft onverminderd hoog. Er zijn in 2023 8 leningen toegewezen in 2024 tot op heden 12. Daarmee voorziet het instrument duidelijk in een behoefte. Kanttekeningen A. Financiële risico’s Deelnemers aan de starterslening lopen het risico dat hun schuldenpositie groeit, zeker als de huizenprijzen stagneren of dalen. In periodes van economische neergang kan dit leiden tot restschulden of betalingsproblemen. Er is echter wel een vangnet met deze regeling doordat er pas rente en aflossing wordt gevraagd bij voldoende draagkracht. B. De starterslening bedient niet alle doelgroepen op de koopmarkt De doelgroep voor de starterslening betreft uitsluitend mensen die nog niet eerder eigenaar van een koopwoning zijn geweest. Nog niet iedereen die een woning wil kopen, bijvoorbeeld een doorstarter, wordt dus bediend. C. Aan de startersleningen zijn voor de gemeente kosten verbonden. Aan de starterslening zijn kosten voor de gemeente verbonden (zie financiën).

Het revolverende karakter van het fonds is echter een belangrijke meerwaarde, omdat het budget periodiek wordt aangevuld door terugbetalingen van rente en aflossing. Deze doorlopende werking helpt om de lasten te beperken, hoewel de gemeente wel voor structurele kosten moet zorgen zolang de regeling actief blijft. Bij voldoende draagkracht gaat de starter vanaf het 4e jaar rente en aflossing betalen. Wanneer de starter na drie jaar onvoldoende draagkracht heeft, blijft de gemeente de rente derven en neemt te betalen beheersvergoeding aan de SVn (gebaseerd op 0,57% van het schuldrestant per 31 december) niet af. D. Zolang leningen worden verstrekt zijn de middelen niet beschikbaar Het revolverend fonds zorgt voor een effectieve inzet van middelen door teruggestort geld opnieuw uit te lenen, maar de lange looptijd van de leningen (tot 30 jaar) betekent dat de gemeente middelen tijdelijk vastlegt. Dit vraagt om een goed beheerde financiering en een duidelijke beëindigingsstrategie, mocht de regeling in de toekomst aangepast of gestopt worden.

3

E. Prijsopdrijvend effect Hoewel onderzoek (van onder meer CPB en DNB) wijst op een mogelijk prijsopdrijvend effect door subsidies en leningen, heeft de starterslening een relatief bescheiden impact gezien de beperkte doelgroep. De woningmarktprijzen worden immers grotendeels bepaald door bredere economische factoren, zoals rentestanden en beschikbaarheid van woningen. Financiën De structurele lasten kunnen worden gedekt met de rente-inkomsten uit reeds verstrekte leningen. Bij een uiteindelijk nadelig exploitatieresultaat wordt het tekort gedekt door aanwending van de algemene reserve. De verwachting is dat er jaarlijks 7 á 8 aanvragen voor een Starterslening binnenkomen. Uitgaande van een gemiddeld lening bedrag ter hoogte van € 40.000 zal de gemeente voor de komende drie jaar gefaseerd een bedrag van € 920.000 moeten storten. Over deze beschikbare gestelde gelden ontvangt de gemeente geen rente. Aan het fonds zijn voor de gemeente kosten verbonden. Deze bestaan enerzijds uit een beheersvergoeding van 0,57% aan de SVn over het totaalbedrag (schuldrestant per 31 december) dat de gemeente aan leningen heeft uitstaan. En anderzijds uit rentelasten. De eerste drie jaar betaald (en langer wanneer bij hertoetsing onvoldoende financiële draagkracht blijkt) de koopstarter geen rente en aflossing.

Het rentecomponent zijn te derven ontvangsten voor de gemeente en worden gerekend tot exploitatielasten. Hiermee komen de kosten voor de gemeente de eerste drie jaar neer op (voor een specificatie zie bijlage 2, ‘kosten startersleningen’):

Jaar 1 Jaar 2 Jaar 3

Te derven rente Beheersvergoeding Exploitatielasten ontvangsten € 12.800,00 € 1.824,00 € 14.624,00 € 24.000,00 € 3.420,00 € 27.420,00 € 36.800,00 € 5.244,00 € 42.044,00

De afgelopen jaren zijn de volgende hertoetsingscijfers (gemiddeld) bekend vanuit de SVn: ▪ Na 3 jaar betaalt ca. 70% de hele maandlast van de Starterslening, ca. 20% naar draagkracht en ca. 10% niet. ▪ Na 6 jaar betaalt ca. 85% de hele maandlast van de Starterslening, ca 10% naar draagkracht en ca. 5% niet. Van het derde toetsingsmoment zijn nog onvoldoende ervaringen om hier adequate cijfers van te noemen. Omdat er sprake is van een revolverend fonds stroomt er periodiek geld terug in het fonds door rente en aflossing. Door deze middelen opnieuw in te zetten voor nieuwe leningen, is er sprake van een effectievere inzet van het beschikbare budget. Er zijn echter ook nadelen aan verbonden. 4

Zolang leningen worden verstrekt zijn de middelen niet beschikbaar en heeft deze vorm een onbegrensd karakter (leningen hebben een looptijd van 30 jaar). Voor beëindiging van de regeling is een raadsbesluit nodig.

burgemeester en wethouders

mr. J. de Graaf Gemeentesecretaris

mr. J.W.M.S. Minses Burgemeester

Bijlage: • Raadsbesluit Aanvulling starterslening gemeente Heumen

5