Raadsvoorstel Aanvulling starterslening

RAADSVOORSTEL

Raadsvergadering: Onderwerp: Wordt behandeld door:

16 maart 2023 Aanvulling starterslening Rob Engels

Voorstel 1. Akkoord te gaan met aanvullend budget voor de Starterslening; 2. Hiervoor een totaalbedrag van € 600.000 beschikbaar te stellen; 3. De daaruit voortvloeiende structurele lasten binnen de jaarlijkse exploitatie van de gemeente te dekken; 4. De begroting 2023 i.v.m. het beschikbaar stellen van een investeringskrediet van € 600.000 en de daaruit voortvloeiende exploitatielasten aan te passen; 5. De ontvangen aflossingen en rente weer opnieuw in te zetten voor nieuwe leningen. Inleiding Op 25 juni 2020 heeft de raad besloten om de starterslening met bijbehorende verordening in te voeren en hier een bedrag van € 525.000 voor beschikbaar te stellen. De aanleiding daarvoor was dat de raad op 19 december 2019 een motie had aangenomen waarin het college de opdracht kreeg om het voor inwoners van de gemeente Heumen mogelijk te maken een beroep te doen op een SVnstarterslening. De invoering van de starterslening blijkt een succes. Sindsdien zijn er 14 aanvragen geweest en 13 leningen verstrekt. De pot voor de starterslening is nagenoeg leeg. Om starters te kunnen blijven ondersteunen bij het kopen van een eerste woning, adviseren wij een aanvullend krediet beschikbaar te stellen. Wat is een Starterslening? De starterslening is een tweede hypotheek bovenop de eerste hypotheek, speciaal voor mensen die hun eerste huis kopen.

De starterslening overbrugt het verschil tussen de koopsom van een woning en het bedrag dat de koopstarter maximaal kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De starterslening heeft een rentevaste periode van 15 jaar en looptijd van 30 jaar. De essentie is van deze lening is dat de starter de eerste 3 jaar geen rente en aflossing betaalt. Daarna wel, tenzij een hertoets uitwijst dat dit op basis van de NHG normen nog niet kan. De gedachte achter de starterslening is dat de groei van het inkomen van de starter het op termijn mogelijk maakt wel rente en aflossing te betalen. De gemeente bepaalt tot welk bedrag een starterslening maximaal kan worden verstrekt, maar kan nooit meer zijn dan 20% van koopsom of kostengrens van de woning (volgens definitie van NHG). De gemeente beslist wat de maximale aankoopprijs mag zijn of verbeter- en/of meerwerkkosten meegenomen mogen worden, waarbij geldt dat de norm van NHG niet mag worden overschreden en deze verbouwingskosten een waardevermeerdering betekenen. Voor 2023 is de kostengrens vastgesteld op € 405.000. Voor woningen waarbij energiebesparende maatregelen zijn getroffen is de kostengrens 6% hoger namelijk € 429.300. Zaak Document

: :

155769 156122

De Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) verstrekt de starterslening namens de gemeente. SVn verzorgt de afhandeling en administratie van de leningen. De gemeente Heumen is sinds 2000 deelnemer aan SVn. Hoe werkt een Starterslening? De starterslening wordt verstrekt uit een revolverend fonds (rente en aflossing vloeien terug). Het fonds wordt voor 100% gefinancierd door de gemeente Heumen. Bij de uitvoering geldt het principe wie het eerst komt, die het eerst maalt. Wanneer het budget volledig is toegekend, stopt de betreffende regeling waardoor de starterslening ophoudt te bestaan voor nieuwe aanvragen, totdat er geld teruggevloeid is in het fonds. Wat zijn de randvoorwaarden? De gemeente moet drie zaken regelen: 1. De gemeente sluit een deelnemingsovereenkomst met SVn af. Een dergelijke overeenkomst heeft de gemeente Heumen reeds met SVn. 2. De gemeenteraad stelt een verordening vast waarin regelgeving en procedure voor de te

verstrekken Starterslening is opgesteld. De gemeenteraad heeft op 25 juni 2020 een verordening vastgesteld (zie bijlage 1, ‘Raadsbesluit Verordening Startersleningen gemeente Heumen 2020’). 3. De gemeente opent een rekening courant bij SVn.

De gemeente heeft reeds een rekening courant bij SVn. De verordening stelt verder de volgende voorwaarden: ▪ De starterslening is uitsluitend bedoeld voor iedere koopstarter die nog niet eerder eigenaar van een woning is geweest, die zich wil vestigen in de gemeente Heumen, minimaal 18 jaar en maximaal 35 jaar oud is. ▪ De starterslening is bedoeld voor het verwerven van nieuwe en bestaande woningen in de gemeente Heumen, die bestemd zijn voor permanente en niet-recreatieve bewoning door particulieren. ▪ De starterslening bedraagt minimaal € 2.500 en maximaal 20% van de verwervingskosten met een maximum van € 40.000. ▪ Meerwerk, verbeterkosten en energiebesparende voorzieningen zijn toegestaan voor de berekening van de hoogte van de starterslening. ▪ Zowel de eerste hypotheek als de starterslening moeten afgegeven worden met NHG garantie, waardoor de maximale koopsom van de woning vaststaan. Dit komt voort uit de productspecificaties van de Starterslening.

Beoogd effect Het aanvullen van het fonds voor het verstrekken van startersleningen vormt op korte termijn een positieve impuls op de woningmarkt. In de huidige woningmarkt is het voor starters nog steeds 2

moeilijk om een woning te kopen. Enerzijds door aangescherpte regelgeving voor hypotheekverstrekking, anderzijds door de hoge prijzen van koopwoningen en verminderd aanbod. Met startersleningen kunnen meer mensen de eerste stap op de koopmarkt toch maken. Bovendien brengt het beweging in de huizenmarkt: starters op de koopmarkt maken vaak tegelijkertijd een huurwoning vrij. Hiermee kan een andere woningzoekende weer aan een huurwoning geholpen worden. Daarnaast zorgt een woningaankoop van een bestaande woning voor vervolgaankopen, de verkoper kan ook weer kopen. Argumenten 1.1. Het voorstel is in lijn met de Strategische Visie Hoewel het verstrekken van startersleningen geen wettelijke taak is, draagt het bij aan de inclusieve samenleving. Het is namelijk een effectief instrument om jongeren aan de gemeente te binden. 1.2. Met het aanvullen van de starterslening kunnen meer mensen de eerste stap op de koopmarkt toch maken In de huidige woningmarkt is het voor starters nog steeds moeilijk om een woning te kopen. Enerzijds door aangescherpte regelgeving voor hypotheekverstrekking, anderzijds door de stijgende prijzen van koopwoningen en verminderd aanbod. 1.3. De starterslening is een instrument op maat De starterslening werkt op basis van het draagkrachtprincipe. Maandlast die past bij het inkomen.

Er is dus geen sprake van overcreditering omdat men niet eerder de maandlasten van de starterslening draagt, dan dat kan volgens de normen van NHG / Nibud. Daarnaast ondersteunt de gemeente uitsluitend kopers die het nodig hebben voor het deel dat men tekort komt en voor de duur dat het nodig is. 1.4. Het financieel risico dat de gemeente loopt is beperkt door garantie van NHG en SVn. Sinds 1 januari 2014 geldt een eigen risico van 10% op verliezen bij NHG hypotheken. Vooralsnog neemt SVn het eigen risico voor eigen rekening. SVn heeft aangegeven dit in elk geval tot 1 januari 2024 te blijven doen. 1.5. De huidige starterslening is een succes Op basis van de ervaringen met de starterslening tot nu toe, verwachten we voor de komende 3 jaar 15 aanvragen. Uitgaande van een gemiddeld lening bedrag ter hoogte van € 40.000 zal de gemeente voor de eerste drie jaar een bedrag van € 600.000 moeten storten. Over deze beschikbare gestelde gelden ontvangt de gemeente geen rente. Kanttekeningen 1.1. De starterslening bedient niet alle doelgroepen op de koopmarkt De doelgroep voor de starterslening betreft uitsluitend mensen die nog niet eerder eigenaar van een koopwoning zijn geweest. Nog niet iedereen die een woning wil kopen, bijvoorbeeld een doorstarter, wordt dus bediend.

3

1.2.

Geld dat aan startersleningen uitstaat, is maximaal 30 jaar niet beschikbaar voor de gemeente Het is voor de gemeente een vordering bij de SVn.

1.3.

De rente staat vast gedurende de eerste 15 jaar De voorwaarden staan vast vanuit de productspecificaties van de SVn. Zo staat de rente vast gedurende de eerste 15 jaar. Dat is aan de ene kant een zekerheid die prettig is wanneer de rente stijgt, zoals nu najaar 2022 en begin 2023 het geval is. Hierdoor kan een nieuwe koopstarter worden geholpen.

1.4.

Voor de koopstarter kan het leiden tot extra kosten De starterslening is een tweede hypotheek, waardoor er mogelijk extra kosten zijn voor notaris, inschrijving Kadaster en afsluitkosten en mogelijk extra kosten financieel adviseur omdat deze meer werk heeft met het aanvragen van twee hypotheken voor een klant.

1.5.

Aan de startersleningen zijn voor de gemeente kosten verbonden. Uitgaande van 5 leningaanvragen per jaar met een gemiddelde lening bedrag ter hoogte van € 40.000,-: 1e jaar € 8.340, 2e jaar € 16.680, 3e jaar € 25.020. Bij voldoende draagkracht gaat de starter vanaf het 4e jaar rente en aflossing betalen. Wanneer de starter na drie jaar onvoldoende draagkracht heeft, blijft de gemeente de rente derven en neemt te betalen beheersvergoeding aan de SVn (gebaseerd op 0,57% van het schuldrestant per 31 december) niet af.

1.6.

Zolang leningen worden verstrekt zijn de middelen niet beschikbaar Omdat er sprake is van een revolverend fonds stroomt er periodiek geld terug in het fonds door rente en aflossing. Door deze middelen opnieuw in te zetten voor nieuwe leningen, is er sprake van een effectievere inzet van het beschikbare budget. Er zijn echter ook nadelen aan verbonden. Zolang leningen worden verstrekt zijn de middelen niet beschikbaar en heeft deze vorm een onbegrensd karakter (leningen hebben een looptijd van 30 jaar). Voor beëindiging van de regeling is een raadsbesluit nodig.

Financiën De structurele lasten worden binnen de jaarlijkse exploitatie van de gemeente gedekt. Bij een uiteindelijk nadelig exploitatieresultaat wordt het tekort gedekt door aanwending van de algemene reserve. De verwachting is dat er jaarlijks ca 5 aanvragen voor een Starterslening binnenkomen. Uitgaande van een gemiddeld lening bedrag ter hoogte van € 40.000 zal de gemeente voor de eerste drie jaar

4

een bedrag van € 600.000 moeten storten. Over deze beschikbare gestelde gelden ontvangt de gemeente geen rente. Aan het fonds zijn voor de gemeente kosten verbonden. Deze bestaan enerzijds uit een beheersvergoeding van 0,57% aan de SVn over het totaalbedrag (schuldrestant per 31 december) dat de gemeente aan leningen heeft uitstaan. En anderzijds uit rentelasten. De eerste drie jaar betaald (en langer wanneer bij hertoetsing onvoldoende financiële draagkracht blijkt) de koopstarter geen rente en aflossing. Het rentecomponent zijn te derven ontvangsten voor de gemeente en worden gerekend tot exploitatielasten. Hiermee komen de kosten voor de gemeente de eerste drie jaar neer op (voor een specificatie zie bijlage 2, ‘kosten startersleningen’):

Jaar 1 Jaar 2 Jaar 3

Te derven rente Beheersvergoeding Exploitatielasten ontvangsten € 7.200,00 € 1.140,00 € 8.340,00 € 14.400,00 € 2.280,00 € 16.680,00 € 21.600,00 € 3.420,00 € 25.020,00

De afgelopen jaren zijn de volgende hertoetscijfers (gemiddeld) bekend vanuit de SVn: ▪ Na 3 jaar betaalt ca. 70% de hele maandlast van de Starterslening, ca. 20% naar draagkracht en ca. 10% niet. ▪ Na 6 jaar betaalt ca. 85% de hele maandlast van de Starterslening, ca 10% naar draagkracht en ca. 5% niet. Van het derde toetsmoment zijn nog onvoldoende ervaringen om hier adequate cijfers van te noemen. Omdat er sprake is van een revolverend fonds stroomt er periodiek geld terug in het fonds door rente en aflossing. Door deze middelen opnieuw in te zetten voor nieuwe leningen, is er sprake van een effectievere inzet van het beschikbare budget. Er zijn echter ook nadelen aan verbonden. Zolang leningen worden verstrekt zijn de middelen niet beschikbaar en heeft deze vorm een onbegrensd karakter (leningen hebben een looptijd van 30 jaar). Voor beëindiging van de regeling is een raadsbesluit nodig.

burgemeester en wethouders

Jaap de Graaf Gemeentesecretaris

Joerie Minses Burgemeester 5

Bijlagen: 1. Raadsbesluit Verordening Starterslening gemeente Heumen 2020 2. Berekening kosten startersleningen 3. Raadsbesluit aanvulling Starterslening gemeente Heumen 2023

6