Raadsvoorstel Aankoop betonfabriek

RAADSVOORSTEL

Raadsvergadering: Onderwerp: Wordt behandeld door:

14 december 2023 Aankoop betonfabriek Rob Engels

Voorstel 1. Over te gaan tot aankoop van betonfabriek Morssinkhof te Malden. 2. In te stemmen met de hoofdlijnen van de afspraken die in de overeenkomst tot koop worden vastgelegd. 3. Hiervoor het benodigde krediet van € 27 miljoen beschikbaar te stellen en dit op te nemen in de kosten voor de ontwikkeling van Kanaalzone Malden. Inleiding Het project Kanaalzone Malden is in maart 2022 unaniem door de gemeenteraad omarmd. De uitplaatsing in de vorm van verwerving van de betonfabriek is daartoe noodzakelijk. Dit is voor de gemeente Heumen een financieel vraagstuk, geen ruimtelijk vraagstuk. De gemeente Heumen koopt de locatie (in totaal 76.170 m2). Op basis van de WBI-aanvraag en de daaronder liggende haalbaarheidsanalyse, is begin april 2022 een eerste biedingsbrief door de gemeente verzonden. In reactie daarop en een medio 2022 gevoerd overleg tussen de gemeente en de eigenaren (familie Morssinkhof), is in oktober 2022 een tegenbod ontvangen, gebaseerd op een door de eigenaren uitgevoerde taxatie. Vanaf januari 2023 zijn meerdere gesprekken gevoerd en in mei 2023 is mondelinge overeenstemming bereikt over de verwervingsprijs en de hoofdlijnen van de verder te maken afspraken. Deze afspraken zijn ook per mail tussen de gemeente en de eigenaren vastgelegd. De zomer en het najaar van 2023 zijn benut om de afspraken in een schriftelijke overeenkomst vast te leggen.

Het college van burgemeester en wethouders is conform artikel 160, lid 1, sub d, bevoegd tot het aangaan van privaatrechtelijke rechtshandelingen. Hieronder valt ook het aangaan van een koopovereenkomst zoals deze nu aan de orde is. Gelet op het budgetrecht van de gemeenteraad is het beschikbaar stellen van het benodigde krediet een besluit van de raad. Beoogd effect Met dit voorstel wordt beoogd dat de raad het krediet beschikbaar stelt ter grootte van € 27 miljoen, zodat de verwerving van de betonfabriek Malden ten behoeve van realisatie van woningbouw in de Kanaalzone geëffectueerd kan worden. Argumenten 1. Voor de verwerving van betonfabriek is in het kader van de WBI-aanvraag een taxatie uitgevoerd. Het hieruit voortvloeiende aankoopbedrag voor de betonfabriek van € 20 miljoen in de WBI-aanvraag bleek in het onderhandelingsproces ontoereikend. 1.1 De WBI kent uitvoeringstermijnen, te weten de start van de bouw van de eerste woningen eind 2024 en de start van de bouw van de laatste woningen eind 2031. De verwerving van de betonfabriek past binnen deze termijnen.

Zaak Document

: :

191963 191971

1.2 Het Rijk en de provincie zijn in overleggen in juni en september 2023 meegenomen in de huidige stand van zaken van het project, inclusief de bereikte overeenstemming met de eigenaren van de betonfabriek. Het Rijk en de provincie spreken hun vertrouwen uit in de inzet van de gemeente om z.s.m. tot start bouw te komen. Voor het Rijk is de einddatum van 2031 belangrijker, dan feitelijke start bouw eind 2024, mits het vertrouwen blijft dat de gemeente er alles aan doet om ten spoedigste tot start bouw te komen. In de zomermaanden is het plan Kanaalzone opnieuw bekeken en is een nieuwe stedenbouwkundige opzet gemaakt en zijn de consequenties van dit nieuwe plan doorgerekend. In deze nieuwe opzet is de gehele locatie van de betonfabriek nog steeds nodig voor het realiseren van het beoogde woningbouwprogramma en bijbehorende elementen (groen, water, infrastructuur). Het nieuwe ontwerp kent een gevarieerd programma dat haalbaar lijkt in de markt, in een passende stedenbouwkundige setting met hoogbouw langs het kanaal. In de nieuwe planopzet voor de Kanaalzone concentreert het woningbouwprogramma zich nagenoeg geheel op de locatie van de betonfabriek. 2. De tekst van de concept koopovereenkomst is als bijlage bij het raadsvoorstel opgenomen. Samenvattend zijn de hoofdlijnen als volgt: I. De gemeente koopt en de eigenaren verkopen 76.170 m2 ten behoeve van toekomstige woningbouw.

II. De koopsom bedraagt € 27 miljoen, exclusief notariskosten en belastingen. Een deel van dit bedrag ter grootte van € 2.193.000 is geoormerkt voor de locatie van de voormalige zelfstandige betonfabriek met ingang aan de Eendepoelseweg. III. Juridische levering vindt in principe plaats voor eind 2023 en de feitelijke levering vindt uiterlijk 31 december 2026 of zoveel eerder als partijen onderling overeenkomen. IV. In de periode tussen de juridische levering en de feitelijke levering kunnen de huidige activiteiten door de firma Morssinkhof gecontinueerd worden, mist deze activiteiten binnen de verleende milieuvergunningen worden uitgeoefend. V. De aanwezige aansluiting op het elektriciteitsnet, inclusief de capaciteit, blijft beschikbaar en gaat feitelijk over naar de gemeente. Alleen de overeenkomst van Morssinkhof met Liander als zodanig is niet overdraagbaar. VI. De installaties worden door de firma Morssinkhof onderhouden, en waar nodig worden onderdelen zelfs vervangen, om continuering van de productie te borgen en om de waarde van deze installaties zoveel als mogelijk te behouden ten behoeve van de verkoop na beëindiging van de productie. VII. De milieuhygiënische staat van de bodem is onderzocht om te voorkomen dat de gemeente gronden verwerft met (ernstige) verontreinigingen die aan de voormalige eigenaren zijn toe te rekenen.

Bodem en fundering zijn ook onderzocht op de aanwezigheid van asbest en asbesthoudende materialen. VIII. De aanwezige gebouwen zijn onderzocht op de aanwezigheid van asbest en asbesthoudende materialen. IX. De overeengekomen koop kan uiterlijk op 17 december 2023 worden ontbonden als de gemeenteraad niet uiterlijk op 14 december 2023 de noodzakelijke goedkeuring verleent.

2

3

Met de aankoop van de betonfabriek is een bedrag gemoeid van € 27 miljoen, hetgeen hoger uitpakt dan de oorspronkelijk geraamde verwervingsprijs van € 20 miljoen in de WBIaanvraag. 3.1 Ten behoeve van de WBI-aanvraag bleek het niet mogelijk om het terrein van de betonfabriek te betreden om een uitgebreide taxatie uit te voeren. In plaats hiervan is een taxatie uitgevoerd van hetgeen van buiten de hekken zichtbaar was en op basis van alle schriftelijke informatie die over het bedrijf bekend is (bouw- en milieuvergunningen, verslagen milieucontroles). Dat levert wel informatie op van de activiteiten en aanwezige installaties, maar geeft geen beeld van bijvoorbeeld de staat van onderhoud van deze installaties en de gebouwen. Naar aanleiding van de eigen taxatie door de eigenaren van de betonfabriek bleken de eigenaren wel bereid toestemming tot betreding van de locatie te verlenen en is een algehele hertaxatie uitgevoerd. Taxateurs van beide partijen hebben alle installaties en gebouwen gezamenlijk bekeken. De nieuwe gemeentelijke taxatie en de taxatie van de eigenaren waren de input voor een intensivering van de onderhandelingen in het voorjaar van 2023. 3.2 De taxaties liepen in waardering van locatie en installaties uiteen. Op de inhoud van de taxatierapporten ligt geheimhouding vanwege de bedrijfsmatige informatie die daarin is opgenomen.

De uiteenlopende waarderingen zijn uiteindelijk overbrugd in het onderhandelingsproces. Redenen voor de uiteenlopende waarderingen lagen onder andere in verschillen van inzichten over afschrijvingstermijnen van de installaties en de waardering van de huidige technische staat, uiteenlopende gehanteerde rentepercentages en verschillen van waardering eventuele vervangende locaties. 3.3 In de onderhandelingen is de focus komen te liggen op een all-in bedrag voor het gehele complex inclusief installaties, zonder een concrete restwaarde toe te kennen aan deze installaties. Na feitelijke oplevering van het complex, uiterlijk op 31 december 2026 gaan partijen gezamenlijk de installaties verkopen (via een systeem van veiling) en delen de opbrengst 50-50. Hiermee komt feitelijk het uiteindelijke verwervingsbedrag voor de gemeente lager te liggen en het verkoopbedrag voor de eigenaren komt feitelijk hoger uit dan de genoemde € 27 miljoen. 3.4 De WBI kent uitvoeringstermijnen, te weten de start van de bouw van de eerste woningen eind 2024 en de start van de bouw van de laatste woningen eind 2031. De verwerving van de betonfabriek past binnen deze termijnen. 3.5 Het voornemen is zeer snel na het raadsbesluit de koopovereenkomst te tekenen en nog voor eind 2023 de juridische levering te laten plaatsvinden onder betaling van 80% van de koopsom van € 27 miljoen (ergo: € 21,6 miljoen).

Het restant van de koopsom wordt betaald op moment van feitelijke levering van het complex uiterlijk 31 december 2026, of zoveel eerder als partijen onderling overeenkomen.

3

Kanttekeningen A. Het plan Kanaalzone kan niet uitgevoerd worden door: planologische procedure(s), uitgiftestrategie, veranderende marktontwikkelingen. Per 1 januari 2024 treedt de nieuwe Omgevingswet in werking. De te volgen planologische procedures voor de herinrichting van het sportpark en woningbouw in de Kanaalzone zullen op deze nieuwe wetgeving geënt zijn. De procedures worden met vertrouwen tegemoet gezien. Maar voor deze wettelijke procedures en eventuele juridische vervolgprocedures bestaat altijd het risico dat vertraging optreedt of dat de eindstreep zelfs niet wordt gehaald zoals voorzien. Dat geldt ook voor de uitgiftestrategie en de daarmee samenhangende marktomstandigheden. De gemeente gaat niet zelf de woningen realiseren, maar gaat hiervoor marktpartijen contracteren. Sterk veranderende marktomstandigheden zoals we in het verleden hebben gezien, kunnen het eindresultaat van de ontwikkeling beïnvloeden of zelfs leiden tot de conclusie dat de beoogde plannen niet uitvoerbaar zijn. De uitgiftestrategie zal onderdeel uitmaken van nog te volgen besluitvorming over omgevingsplan en grondexploitatie. De gemeente is dan wel eigenaar van de gronden van de betonfabriek met de daarbij behorende financiële lasten. B. De betonfabriek maakt gebruik van gronden die in eigendom zijn van Rijkswaterstaat.

Een strook grond langs het kanaal is eigendom van Rijkswaterstaat in verband met de waterkering van het Maas-Waalkanaal. De gemeente kan net als de firma Morssinkhof een overeenkomst sluiten voor het gebruik van deze strook grond. Op deze gronden is in het plan Kanaalzone het doortrekken van de noord-zuid fietsverbinding geprojecteerd. Eerdere contacten met Rijkswaterstaat geven aan dat het gebruik voor de aanleg van de fietsverbinding mogelijk is. Financiën Voor de aankoop van de betonfabriek is een bedrag van € 27 miljoen exclusief notariskosten en belastingen afgesproken. De aanschaf van Morssinkhof zal als materieel vast actief op de balans worden gezet. Zodra uw raad een grondexploitatie opent ter ontwikkeling van de Kanaalzone zal dit actief in zijn geheel worden ingebracht in deze grondexploitatie. Tot die tijd wordt er een rentelast van 4% per jaar toegerekend. Dit betreft € 1.080.000 per jaar aan rente. Afschrijving vindt niet plaats. Overigens vindt binnen de grondexploitatie ook rentetoerekening plaats. Hier is binnen de WBIaanvraag reeds rekening mee gehouden. Om de rentelasten in de gemeentelijke exploitatie zo laag mogelijk te houden, is het zaak om zo spoedig mogelijk na aanschaf de grondexploitatie te openen. burgemeester en wethouders

mr. J. de Graaf Gemeentesecretaris

mr. J.W.M.S. Minses Burgemeester 4

Bijlage: • Concept koopovereenkomst

5