Presentatie woningcorporatie Oosterpoort

Thema-avond woningcorporaties 20 november 2025

Agenda 1. Woonruimteverdeelsysteem door Pieter Rademakers, Manager Klant & Wijken 2. Vastgoedprojecten in de gemeente Heumen door Louis van de Berg, projectontwikkelaar 3. Het huishoudboekje van een woningcorporatie door Kees van Kampen, directeur-bestuurder

Agenda presentatie deel I Het woonruimteverdeelsysteem "We lossen de schaarste niet op met het woonruimteverdeelsysteem". Het is slechts een manier om het beschikbare aanbod op een verantwoorde en transparante manier te verdelen. Agenda toelichting woonruimteverdeling: • Cijfers Woonruimteverdeling 2024 woningzoekenden

• Cijfers verhuringen • Rol Oosterpoort/hoe aan de slag?

Woonruimteverdeling 2024 Ruim 76.500 actief op zoek naar een woning in GMR (+11%) (waarvan uit Heumen: 791) In Heumen: 10.834 actieven (+ 36%) In GMR komen 19.450 daarvan van buiten de regio (25%) In Heumen: 3.324 actieven van buiten de regio (31%)

De gemiddelde woningzoekende: • Heeft op 26 woningen gereageerd; • Ruim 50% van de reacties in de eigen gemeente in de GMR(gelijk 2023); • Heumen: 9% van de reacties (60% in Nijmegen) • Gemiddeld nog 412 andere gegadigden voor een woning (was 330); • In Heumen: 269 (was 277).

Actieven in Heumen naar herkomst en inkomen

De gemiddelde nieuwe huurder • Zoektijd van 1 jaar en 10 maanden (was 1 en 9 maanden); • Heumen 2 jaar en 1 maand (was 1 en 10 maanden); • Stond op positie 7; • Heumen positie 4 of 5; • Gaat gemiddeld €661 betalen;

• 56% woning in eigen gemeente gevonden; • In Heumen 32% (was 33%).

Hoe lang moet een woningzoekende wachten? Het woonruimteverdeelsysteem is gericht op het faciliteren van doorstroming (passende woning en verhuisketen op gang brengen). • Zoektijd: de tijd tussen 1e keer reageren op een woning tot daadwerkelijk verkrijgen van de woning (1x per jaar minimaal). Hoge meettijd is noodzakelijk (of meedoen aan loting of bemiddeling/urgentie). • Meettijd: is de woonduur/inschrijfduur welke de volgorde bepaald. Zegt dus niets over hoe lang je moet wachten, wel hoe kansrijk je bent! • Woning vinden: +/-20 jaar meettijd. Starters +/-10 jaar meettijd. Zoektijd afhankelijk van meerdere factoren! Sturen door: loting (15-30%), urgenties, voorrangregels (VGNB), bemiddeling.

•

Verhuringen (sociaal) en slaagkans 6.791 verhuurde woningen (was 5.912) In Heumen 131 (was 91) 1 op de 11 (9,1%) actief woningzoekenden vond een woning (was 8,8%)

Lange termijn trends

Meer woningen en meer doorstroming nodig!

2024 samengevat: • weer meer actief woningzoekenden • aantal verhuringen toegenomen GMR, ook in Heumen • slaagkans iets gestegen • gemiddelde zoektijd steeg, meettijd loopt op • 85% van de verhuringen aan inwoners stadsregio • Bijna 56% van de verhuringen aan inwoners in de eigen (woon)gemeente: In Heumen: 32%

Resultaat in cijfers 2024 • 1426 sociale huurwoningen in Heumen • 131 verhuringen sociaal, 0 in de middenhuur • Woningzoekende met een geringe meettijd hebben het moeilijk • Starters 37% (GMR 38%) • Doorstromer de grootste groep! En aan het einde van iedere verhuisketen komt een woning vrij voor een (her)starter!

Resultaat in cijfers 2024 • • • • • •

54% verhuurd zonder voorrang Inzet Loting 15% Directe bemiddeling 23% 11,5% statushouders 5% urgenten 7% van groot naar beter (verhuiscoaches)

Overig • Woningdelen: 2 woningen

80% van een wijk is koop of midden/dure huur. Onze doelgroep(en) vinden hun woning in de 20% sociaal!

Uitdagingen/aanpak: Werken aan beschikbaarheid blijft absolute prioriteit!

• Inzetten op meer woningen (nieuwbouw en woningdelen )en verplaatsbare woningen (starters en jongeren) • Woningzoekende met geringe meettijd meer slagingskansen • Doorstroming senioren (van Groot naar Beter met wooncoach) • Huisvesting bijzondere doelgroepen en statushouders (aantallen en spreiding) • Leefbaarheid! • Investeren in middenhuur: incidenteel en kansgedreven

Vragen?

Agenda presentatie deel II Vastgoedprojecten

Lopende projecten Gemeente Heumen

Nieuwbouw Zilverbergweg Overasselt PROGRAMMA

“Initiatieffase”

LOCATIE

SITUATIE

ONTWERP

PLATTEGROND

Voor Oosterpoort 110 x 30% = 33 woningen – 13 beneden- (PMC6) en 13 bovenwoningen (PMC2) en 7 rijwoningen (PMC16LLB).

OVERIGE KENMERKEN - Dit project wordt door de gemeente Heumen getrokken. - Er zijn twee partijen bij betrokken. Aannemingsbedrijf Peters uit Overasselt en de combinatie JJ Oosterhout Wijchen met Peter Peters uit Schaik.

Nieuwbouw Kerkplein te Malden PROGRAMMA

“Initiatieffase” LOCATIE

SITUATIE

ONTWERP

PLATTEGROND

• 15 appartementen PMC7 LLB met een balkon van minimaal 6m2. • Sociale huur tot liberalisatiegrens

OVERIGE KENMERKEN Maximale bouwhoogte van 3 bouwlagen met een half verdiepte parkeerkelder. Project verkeert nog in schetsontwerp.

Nieuwbouw Schoren te Malden PROGRAMMA

“Initiatieffase” LOCATIE

SITUATIE

ONTWERP

PLATTEGROND

• 12 Midden huurwoningen (PMC 8 LLB) A. 12 x 3 slaapkamer appartement (102,7 m2 BVO, ongeveer 87m2 GO). • 20 Sociale huurwoningen (PMC7 LLB) B. 18 x 2 slaapkamer appartement (81m2 BVO, ongeveer 68 m2 GO). • C. 2 x 2 slaapkamer appartement (90,7m2 BVO ongeveer 77m2 • Gemeente zet functie "maatschappelijk" om in "wonen"

OVERIGE KENMERKEN • Gebouw is voorzien van een half-verdiepte parkeerkelder en een 6-tal parkeerplaatsen op het terrein. • Onderhandelingen tussen Oosterpoort en aannemer lopen om project binnen de kaders te krijgen. • Zodra binnen kaders dan kan Oosterpoort de aanvraag omgevingsvergunning starten.

Nieuwbouw Kanaalzone te Malden PROGRAMMA

“Initiatieffase”

LOCATIE

SITUATIE

ONTWERP

PLATTEGROND

Oosterpoort programmeert hier: 110 x PMC 6 LLB (75% 1 slaapkamer appartementen) 73 x PMC 7 LLB (25% 2 slaapkamer appartementen) 9 x PMC16LLB (grondgebonden met 1 slaapkamer + badkamer op de begane grond en 1 slaapkamer op de verdieping). Gebouwstructuur verzamelgebouwen: 75% van de appartementsgebouwen in Corridor opstelling 25% van de appartementsgebouwen, Galerijopstelling.

Waar mogelijk zetten we in op ontmoeten in onze gebouwen.

OVERIGE KENMERKEN • De selectieprocedure is gestart. • Oosterpoort legt de laatste hand aan de documenten voor de afnamegarantie. • Voor Oosterpoort de grootste investering in Heumen ooit op één locatie; 192 sociale huurwoningen bij elkaar meer dan circa € 50mio met een onrendabele top van circa € 20mio

Nieuwbouw Raedstaete te Malden PROGRAMMA

“Initiatieffase”

LOCATIE

SITUATIE

ONTWERP

PLATTEGROND

• Totaal 59 sociale huurwoningen • 30 x PMC 7 LLB(2 slaapkamerwoning) • 29 x PMC 6 LLB (1 slaapkamerwoning)

OVERIGE KENMERKEN • Per etage 8 woningen met uitzondering van de bgg • 100% overname van particulier. • Onderhandelingen lopen nog.

Nieuwbouw Flexwoningen te gemeente Heumen PROGRAMMA

“Initiatieffase”

LOCATIE

SITUATIE

ONTWERP

PLATTEGROND Level

• Afhankelijk van de door de gemeente vast te stellen locatie. • De besluitvorming loopt nog.

OVERIGE KENMERKEN

Duo

Nieuwbouw Heumen West te Heumen PROGRAMMA

“Initiatieffase”

LOCATIE

SITUATIE

ONTWERP

PLATTEGROND

• Voorlopig hebben we hier 20 woningen geprogrammeerd.

OVERIGE KENMERKEN Nog niets van bekend.

Nog niets van bekend.

Nog niets van bekend.

Nieuwbouw Oude Kleefsebaan (plan Vink) Overasselt PROGRAMMA

“Initiatieffase”

LOCATIE

SITUATIE

PLATTEGROND BGG

PLATTEGROND 1E VERDIEPING

Voorlopig • 6 benedenwoningen (PMC6 llb) • 8 bovenwoningen (PMC6)

OVERIGE KENMERKEN Project verkeert nog in de haalbaarheidsfase.

Nieuwbouw 2 woningen Eendenpoelseweg te Malden PROGRAMMA

“Realisatiefase”

LOCATIE

SITUATIE

ONTWERP

PLATTEGROND

• 2 woningen worden bijgebouwd.

OVERIGE KENMERKEN Verwachte opleverdatum in december is afhankelijk van de NUTS.

Locatie Vuurvogel 1 (Maldensveld) te Malden PROGRAMMA

“Initiatieffase”

LOCATIE

SITUATIE

ONTWERP

PLATTEGROND

• 8 koopwoningen in de oude school • 6 tinyhouses (sociale huur) • Blok met 25 sociale huurappartementen

OVERIGE KENMERKEN Project net pas gestart.

Voor de koopwoningen in de School (transformatie) Beoogde architectuur

Vragen?

Agenda presentatie deel III Het huishoudboekje van een woningcorporatie 1. Introductie Oosterpoort 2. Nationale prestatie-afspraken 3. Het huishoudboekje van een woningcorporatie 4. Het huishoudboekje van een nieuwbouwwoning 5. Wat kost een verduurzamingsopdracht? 6. Samenvattend 7. Vragen?

Introductie Oosterpoort o Toegelaten instellingen o Zelfstandige stichtingen, geen financiële subsidies

o Geen winstoogmerk o Toezicht is extern en intern geregeld

Woningcorporaties en hun uitdagingen Uitdagingen voor de woningcorporaties • Beschikbaarheid: druk op de woningmarkt (minimaal 30% sociale huur is noodzakelijk) • Duurzaamheid: Verduurzamen en verbeteren bestaande bezit! • Leefbaarheid: een fijn thuis in een prettige leefbare wijk! • Betaalbaar!

Nationale Prestatie afspraken 2025-2035

Het huishoudboekje van een woningcorporatie (1/4) Totale uitgaven per jaar: € 68 miljoen

Het huishoudboekje van een woningcorporatie (2/4) Totale “inkomsten” per jaar: € 65 miljoen

Het huishoudboekje van een woningcorporatie (3/4)

Het huishoudboekje van een woningcorporatie (4/4)

Het huishoudboekje van een nieuwbouwwoning (1/3)

Het Steenhuys te Malden

Het huishoudboekje van een nieuwbouwwoning (2/3)

Volkshuisvestelijk Appartement - 75 m2 - 2 slaapkamers - € 650,43 huur p.m. - Rollatorgeschikt

Financieel Stichtingskosten (éénmalig) Grondkosten Bouwkosten 8 Bijkomende kosten Totale STIKO € 293.245

Het huishoudboekje van een nieuwbouwwoning (3/3) Opbrengsten per jaar

Huuropbrengsten (12 * € 650)

Tekort

Kosten per jaar

€ 7.805 Onderhoudskosten

€ 1.850

Beheersnorm

€ 1.179

Rentekosten (3% op € 300.00)

€ 9.000

€ 4.224 Totaal

€ 12.029

Bovenstaande tabel betreft een vereenvoudigde weergave van het huishoudboekje van een nieuwbouwwoning.

Onrendabele top: € 106.000

Wat kost een verduurzamingsopdracht? Van rood > groen label € 73.000 incl. kunststof kozijnen, isoleren van gevel, dak en vloer.

Zonnepanelen € 5.000 incl. 4-6 panelen

Hybride warmtepomp (incl. nieuwe CV-ketel) € 10.000

Samenvattend ▪ Grote opgaven (nieuwbouw, verduurzaming, leefbaarheid en betaalbaarheid!) ▪ Veel uitdagingen/obstakels ▪ Alleen mogelijk met partners lokaal en landelijk ▪ Corporaties grote bijdrage aan de lokale opgave ▪ En veel is (financieel) mogelijk ▪ Maar… ▪ Kosten nieuwbouw en verduurzaming nemen toe en grotendeels onrendabel ▪ Maximaal (bij)lenen is daarvoor noodzakelijk. Zoeken de grens! ▪ Financieel niet houdbaar (op termijn) ▪ Maar voor nu: maximale inzet waar het kan!

Vragen?