Presentatie woningbouw De Schoren-Vuurvogel 1

Woningbouw Schoren/Vuurvogel 2 Werkbijeenkomst raad 28 mei 2024

Welkom

Inhoud 1. Geschiedenis 2. Veranderingen sinds 2021 3. Scenario’s 4. Uitleg bij vergelijking 5. Vragen en gesprek

Vooraf

Vooraf • College mag niet buiten beleidskaders en wetgeving • Drie scenario’s: effecten aanpassing volume en programma • Deze scenario’s geven beeld en richting (niet drie cijfers achter komma) • Presentatie over hoofdlijn (ca 30 minuten)

• Na afloop ruim gelegenheid voor vraag en antwoord

1. Voorgeschiedenis

Geschiedenis 2014 2017 2018 2019 2020

- Besluit geen nieuwbouw School aan de Schoren - Ruimtelijke verkenning - Raadsbesluit: keuze voor “verkenning 3”; max 10 appartementen - Start Werkgroep Molenwijk (initiatief vanuit wijk) - Woondeal 1.0 (50% betaalbaar waarbij 30% sociale huur) - Verzoek zorginstelling (wens zonder aanbesteding) 2021 - Motie raad (budget park; max 16 appartementen) - Ontwerptraject met LOS - Doorrekening op hoofdlijnen (GREX; projectontwikkelaar; park) - Subsidieaanvraag Groene Icoonprojecten 2022 - Subsidieaanvraag provincie: afgewezen - (Kleinere) subsidie gevonden bij gemeente Nijmegen - Woondeal 2.0 (67% betaalbaar waarbij 30% sociale huur) - Sterke stijging kosten

2. Veranderingen sinds 2021 (eerste studie)

Ontwikkelingen sinds 2021 • Hogere bouwkosten (o.a. door inflatie) • Problemen op woningmarkt, daarom regionale woondeal: – 67% van woningen bij ieder project moet betaalbaar zijn – sociale woningbouw; midden huur tot € 1.123 p/m; koop max. € 390.000,= (in 2022 was dit € 355.000) • Gevolg: overal in Nederland worden plannen aangepast

• Gevolg is een negatief verschil in de GREX van € 160.000,=

Woondeal 2.0 voor nieuwe projecten Starters, senioren, lager inkomen

Sociale woningbouw: 30%

Overig betaalbaar : 37%

Duurdere woningen: 33%

(max. € 879,66 p/m) (maximaal € 1.123 p/m) (goedkope koopwoningen € 250,000,= tot € 390.000,=)

Uitzonderingen: 1. Projecten BP gepubliceerd vóór 1 juli 2023 of anterieure overeenkomst 2. Project niet te financieren

3. Scenario’s

Puzzelstukjes Staatssteun

Ontwerp park zoveel mogelijk behouden Verdiept parkeren

Woondeal: 30% + 37%

Btw

Technisch te bouwen Gevolgen aanwonenden Appartementen in max 3 lagen

Regelgeving (Bouwbesluit; Didam arrest)

Betaalbaar gemeente én corporatie/ontwikkelaar

Schoren

Randwijksingel

Gezien vanaf de Schoren

Raadsvoorstel Tussenwoningen

Zuidzijde

Sociale huur

Noordzijde

Middenhuur

Drie aanvullende scenario’s B. LOS naar 2024 (kolom eraf; koop)

A. Raadsvoorstel

C. Gelijk aan B én aan noordzijde verlaagd

D. Gelijk aan B – 100% sociale huur

4. Uitleg bij vergelijking

Samenvatting vergelijking No. Omschrijving 1 Sociale en/of middenhuur

A. Plan 32 appartementen 32

2 Koopwoningen

B. LOS naar 2024

-

14

C. LOS naar 2024 (deels verlaagd) 10

12

12

3 Kleiner gebouw

- 277 m2

- 277 m2

4 Ruimte voor het park

+ 500 m2

+ 400 m2

D. LOS naar 2024 (sociale huur) 26 - 277 m2

5 Parkeren 6 Woondeal 7 Precedent Zilverbergweg 8 Didam-proof (aanbesteding) 9 Exploitatie gemeente

€

53.000

10 Planning (besluit raad)

December 2024

€

-581.000

Ergens in 2026

€

-635.000

Ergens in 2026

€

-575.000 April 2025

Toelichting op onderdelen I. Gevolgen ander programma II. Omvang gebouw en park III. Financiën IV. Planning V. Effecten voor andere projecten

I Gevolgen van een ander programma • Oosterpoort: kleiner aantal woningen – Verplichte gescheiden administratie voor woningen middenhuur (Staatsteun) – te duur bij klein aantal woningen – Daarom alleen sociale huur => lagere grondopbrengst gemeente • Koopwoningen: – Aanbesteding wanneer aandeel SH kleiner dan 60% (SH 60%–K 40%) – Schikte scheiding koop en huur (2x lift en 2x noodtrap) – Afhankelijk van prijscategorie is nieuw ontwerp nodig (omvang pand kan veranderen)

Ondergronds parkeren bepaalt ontwerp

Toelichting op onderdelen I.

Gevolgen ander programma

II. Omvang gebouw en park III. Financiën IV. Planning V. Effecten voor andere projecten

II Gevolgen voor gebouw en park • Nu focus op massaliteit gebouw • Ook zorgen over omvang en kwaliteit van het park • En zorgen over parkeren • Kleiner gebouw: minder parkeerplaatsen verdiept parkeren • Koopwoningen: • hogere parkeernorm • Meer parkeerplaatsen nodig • Kleinere parkeergarage • Parkeren op maaiveld

Visualisatie parkeren

II Gevolgen voor gebouw en park No.

Gevolgen voor park

Scenario B

Scenario C

Scenario D

1

Winst kleiner gebouw

277 m2

277 m2

277 m2

2

Verlies aan parkeren

500 m2

400 m2

0 m2

3

Netto

-223 m2

-123 m2

277 m2

Toelichting op onderdelen I. Gevolgen ander programma II. Omvang gebouw en park

III. Financiën IV. Planning V. Effecten voor andere projecten

III Financiën • Twee partijen moeten er financieel uitkomen: – Gemeente (grondexploitatie/kostenverhaal) – Ontwikkelaar (Oosterpoort of marktpartij) • Aandacht gaat in eerste instantie vaak naar gemeente

Gemeente: grondexploitatie Kosten gemeente

• • • • •

Boekwaarde grond Sloop en saneringen Openbare werken Voorbereiding Overige kosten

Opbrengsten gemeente

Aantal woningen

x

grondprijs per woning

Oosterpoort • Oosterpoort heeft bij appartement sociale huur (stichtingskosten ca. € 275.000) een onrendabele top van € 95.000 per woning • Verdiept parkeren en lift met 4 haltes: geen gangbare voorzieningen (verdiept parkeren 4 x zo duur als regulier parkeren)

• Minder woningen: kosten lift en verdiept parkeren delen door kleiner aantal woningen => onrendabele top per appartement hoger • Onrendabele top te hoog voor Oosterpoort => kan gemeente alleen lagere grondprijs betalen => tekort op gemeentelijke exploitatie

Gemiddelde kosten per appartement Gemiddelde kosten lift:

Gemiddelde kosten lift:

€ 70.000 / 8 = € 8.750

€ 70.000 / 16 = € 4.375

Gemeente: grondexploitatie Kosten gemeente

• • • • •

Boekwaarde grond Sloop en saneringen Openbare werken Voorbereiding Overige kosten

Opbrengsten gemeente

Aantal woningen

x

grondprijs per woning

Ontwikkelaar • Wil aan project kunnen verdienen (anders geen inschrijving) • Doorrekening planeconoom scenario B en C met koopwoningen: (Sociale huur tegen kostprijs doorverkopen aan Oosterpoort)

A. Wat zijn opbrengsten? (vrij op naam prijs) B. Wat zijn de stichtingskosten? (excl. sociale huur) C. Grondprijs die ontwikkelaar aan gemeente kan betalen • Bij deze residuele grondprijs heeft gemeente tekort op de exploitatie

Doorrekening ontwikkelaar

Aanbesteding

Verkoop grond aan marktpartij

Bouw alle appartementen

Kostprijs koop Kostprijs SH

Verkoop koop appartementen

Verkoop grond aan Oosterpoort Verkoop tegen kostprijs aan Oosterpoort

Toelichting op onderdelen I. Gevolgen ander programma II. Omvang gebouw en park III. Financiën

IV. Planning V. Effecten voor andere projecten

IV Planning A. RV

Omgevingsplan

B.

Ontwerp aanpassen

PvE opstellen

Aanbesteding

Detaillering ontwerp

Omgevingsplan

C.

Ontwerp aanpassen

PvE opstellen

Aanbesteding

Detaillering ontwerp

Omgevingsplan

D.

Ontwerp aanpassen

Omgevingsplan

2024

2025

2026

2027

Toelichting op onderdelen I. Gevolgen ander programma II. Omvang gebouw en park III. Financiën IV. Planning

V. Effecten voor andere projecten

V Effecten voor andere projecten

No. Omschrijving 1 Kaders Raad

Schoren Ja

Overasselt - Zilverbergweg Ja

2 Participatietraject 2021

Ja

Ja

3 Plan met bewoners

Ja

Ja

4 Besluit Raad over het plan dat met bewoners is opgesteld

Nee

Plan door raad vastgesteld

5 Kostenstijging 2022

Oude plan financieel niet langer sluitend

Oude plan financieel niet langer sluitend

6 Woondeal 2.0 uit 2023

Oude plan voldoet niet

Oude plan voldoet niet

32

72

160.000

1.400.000

488

1254

7 Aantal woningen Woondeal 8 Onrendabele top 9 Aantal adressen in wijk

Uw vragen en reacties

Schoren

Randwijksingel

Afsluiting bijeenkomst