Bijlage XI NEN 2699

X1E Met mutaties worden hier veranderingen in het gebouw bedoeld. Nadrukkelijk wordt opgemerkt dat hier niet het mutatieonderhoud wordt bedoeld zoals dit bij woningcorporaties gebruikelijk is. Dit kan worden opgevoerd bij X1D2. Hiervoor kan in de meest rechtse kolommen binnen een kolom afzonderlijk worden gedifferentieerd naar eigenaar en eindgebruiker.

51

NEN 2699:2017 Toelichting

gem. ontw. eig. 1 A

B

2 A

1 A

2 A

1 A

B

C

D

E

52

eind.

BELASTINGEN Omzetbelasting Omzetbelasting binnenland 1 Verrekenbaar 2 Niet verrekenbaar Omzetbelasting buitenland 1 Verrekenbaar 2 Niet verrekenbaar Bijzondere belastingen Andere belastingen 1 Diversen

FINANCIERING Financieringskosten/rente (grond) Grondrente 1 Afsluitkosten 2 Rente 3 Overige kosten Financieringskosten/rente (bouw) Bouwrente 1 Afsluitkosten 2 Rente 3 Overige kosten

EXPLOITATIEKOSTEN Huisvesting Voorzien in huisvesting 1 Bouwwerk 2 Terrein 3 Stalling Belastingen e.d. 1 Belastingen 2 Heffingen 3 Compensatie niet‐opteerbare BTW 4 Overig Verzekeringen 1 Bouwwerk 2 Inboedel Onderhoud 1 Bouwkundig (exterieur) 2 Bouwkundig (interieur) 3 Installaties — Werktuigbouw: vloeistof‐ en gasinstallaties 4 Installaties — Werktuigbouw: klimaatinstallaties 5 Installaties — Elektrotechniek: energievoorziening, verlichting 6 Installaties — Elektrotechniek: communicatie, beveiliging 7 Installaties — Transportinstallaties 8 Terrein Mutaties 1 Herindeling 2 Beëindiging









x x x x x x x



x

x x x x x x x x x x

x x x x x x x x x

NEN 2699:2017 Normtekst

X1F Onder ‘overig’ worden energievormen bedoeld die niet bij de andere onderdelen omschreven staan, zoals bijv. stadsverwarming. In de praktijk komen in toenemende mate gecombineerde installaties voor (bijvoorbeeld installaties voor verwarming en koeling, plafondinductie-units (voor koeling, verwarming en luchtbehandeling), klimaatplafonds (voor koeling en verwarming) enz.). Dit soort gecombineerde installaties moeten bij het meest relevante onderdeel worden opgevoerd.

X1G3 Hieronder worden ook de kosten verstaan die worden gemaakt om huurders voor objecten te vinden. X1H1

Dit betreft ook rente over investeringen die tijdens de exploitatie worden gedaan.

53

NEN 2699:2017 Toelichting

gem. ontw. eig. X 1 F

G

H

2 A B C

D E F G 3

54

EXPLOITATIEKOSTEN (vervolg) Huisvesting (vervolg) Verbruik van energie, water, enz. 1 Energie t.b.v. klimaatinstallaties en warm tapwater: gas 2 Energie t.b.v. klimaatinstallaties en warm tapwater: elektriciteit 3 Energie t.b.v. klimaatinstallaties en warm tapwater: overig 4 Energie t.b.v. verlichting: gas 5 Energie t.b.v. verlichting: elektriciteit 6 Energie t.b.v. verlichting: overig 7 Energie t.b.v. niet‐gebouwgebonden installaties: gas 8 Energie t.b.v. niet‐gebouwgebonden installaties: elektriciteit 9 Energie t.b.v. niet‐gebouwgebonden installaties: overig 10 Water: tapwater 11 Water: grijs water 12 Water: overig Beheer 1 Voorraadbeleid/portefeuillebeheer/verwerven/afstoten 2 (Financiële) administratie per object/complex 3 Reclame/public relations Rente 1 Rente 2 Overig

 x x x x x x x x x x x x x x x x

Diensten en middelen Consumptieve diensten (niet in deze norm) Risicobeheersing (niet in deze norm) Schoonmaken 1 Schoonmaakonderhoud exterieur (glas) 2 Schoonmaakonderhoud exterieur (semi‐openbare ruimten) 3 Schoonmaakonderhoud interieur (vloeren, deuren enz.) 4 Schoonmaakonderhoud interieur (sanitaire ruimten enz.) 5 Schoonmaakonderhoud interieur (keukens enz.) Verhuizen (niet in deze norm) Documenten managen (niet in deze norm) Reststoffen managen (niet in deze norm) Overige diensten (niet in deze norm) ICT (niet in deze norm)

4

Externe voorzieningen (niet in deze norm)

5

Facility management (niet in deze norm)

eind.



x

x x x x x



NEN 2699:2017 Normtekst

55

NEN 2699:2017 Toelichting

gem. ontw. eig. Z

BATEN Baten grondexploitatie Periodieke baten 1 Tijdelijke verhuur grond en opstallen 2 Overige inkomsten uit tijdelijk gebruik grond en opstallen Eenmalige baten 1 Verkoopopbrengst 2 Overdrachtsopbrengst

1 A

B

2

Baten bouw‐/verbouwproject Periodieke baten 1 Tijdelijke verhuur 2 Overige inkomsten Eenmalige baten 1 Verkoopopbrengst 2 Overdrachtsopbrengst

A

B

3

x x

x x

x x

x

x x

x x

Baten gebouwexploitatie Periodieke baten 1 Huur (opbrengsten) 2 Servicekosten (opbrengsten) 3 Overige diensten (opbrengsten) 4 Periodieke subsidies (opbrengsten) Eenmalige baten 1 Restwaarde (verkoopopbrengsten) 2 Eenmalige subsidies (opbrengsten)

A

B

Legenda gem. ontw. eig. eind. wtb. 

gemeente/overheid ontwikkelaar eigenaar eindgebruiker werktuigbouwkundig hyperlink naar ander tabblad in het Excelbestand

Figuur B.1 — Overzicht niveau 4 van de uitklaptabel

56

eind.



x x

x x x x

x

x x

x

NEN 2699:2017 Normtekst

57

NEN 2699:2017 Toelichting

Bijlage C (informatief)

Niveau 5 en 6 van de uitklaptabel – Technische oplossingen en Stabu-specificaties/Mamo-regels (voorbeeld)

B 1 D (21) (31) (41)

BOUWKOSTEN Bouwkundige werken Gevelafbouw/gevelafwerking buitenwandafbouwconstructies buitenwandopeningen buitenwandafwerkingen 41.12.20310 gevelwand afwerking: red cedar op rachels 41.12.20320 gevelwand afwerking: aluminium golfplaat op rachels 41.12.20330 gevelwand afwerking: kunststofplaat op rachels 24.32.10‐x.21 vuren rachels wand, 22x50 24.42.71‐x.10 volkern‐panelen 8mm dik 24.42.71‐x.11 volkern‐panelen schroeven + vinyl kapjes 24.42.71‐x.12 volkern‐panelen afdekband Figuur C.1 — Niveau 5 en 6 van de uitklaptabel (voorbeeld)

De inrichting van de niveaus 5 en 6 wordt door de norm vrijgelaten.

58

NEN 2699:2017 Normtekst Bij het opstellen van een berekening van de levensduurkosten en -baten van een bouwproject is het van belang dat wordt vastgesteld vanuit welke actor in het proces de berekeningen worden beschouwd. Als een projectontwikkelaar een betaling doet aan een bouwbedrijf vanwege door dat bouwbedrijf uitgevoerde werkzaamheden in het kader van het tot stand brengen van een gebouw, gaat het vanuit de optiek van de projectontwikkelaar om de betaling van bouwkosten. Voor het bouwbedrijf is diezelfde betaling een opbrengst van zijn bedrijfsvoering. Men zou dat bouwbaten kunnen noemen. De berekening van de levensduurkosten en -baten in het gepresenteerde voorbeeld valt uiteen in drie onderdelen, die elk vanuit een andere actor worden beschouwd: 1) 2) 3)

De balans van de investering (vanuit de optiek van de projectontwikkelaar); De balans van de exploitatie (vanuit de optiek van de eigenaar/verhuurder); De balans van de huisvesting (vanuit de optiek van de eindgebruiker/huurder).

De gepresenteerde voorbeeldberekening geeft de posten weer die kunnen worden verwacht bij een (nieuwbouw- of renovatie)project van woningen in de zorgsector. De getallen geven een beeld van de orde van grootte die verschillende posten ten opzichte van elkaar kunnen laten zien. Per situatie kunnen echter aanzienlijke verschillen optreden in die verhoudingen. Het voorbeeld is puur illustratief en er mogen dan ook geen conclusies worden verbonden aan de hier gepresenteerde getallen. De opzet van de berekening van levensduurkosten en –baten kan anders zijn voor verschillende soorten projecten. Het is echter sterk aan te raden altijd een doorberekening te maken naar de kosten (en baten) van de eindgebruiker. Het faciliteren van die eindgebruiker is immers het ultieme doel van elk bouw- of renovatieproject. Een goede verhouding tussen kosten en kwaliteit (of tussen kosten en opbrengsten) voor de eindgebruiker is in het belang van alle andere actoren in een onroerendgoedproject. De balans van de investering (vanuit de optiek van de projectontwikkelaar) In de balans van de investering zijn aan de kostenkant posten uit de rubrieken A tot en met G van de uitklaptabel opgenomen. Aan de batenkant staan posten uit cluster Z2 (Baten bouw-/verbouwproject). NB 1: Rubriek C (Inrichtingskosten) is in deze opstelling niet opgenomen.

Het voorbeeld betreft kennelijk een project waarin de individuele bewoner/eindgebruiker zelf voor de inrichting zorgt. NB 2: In de opstelling is rubriek E (Onvoorzien) gevuld. Dat impliceert dat de bouw van het project waarop de berekening betrekking heeft, nog niet is afgerond. Anders zou deze post immers op nul moeten staan. NB 3: De verkoopopbrengst onder element Z2B1 is inclusief btw. Als onder elementencluster D2I (Verkoopkosten) alle kosten van makelaar en notaris zijn opgenomen, is deze verkoopopbrengst de vrij-op-naamprijs van de woningen. NB 4: De balans van de investering wordt (aan de kostenkant) afgesloten met een batig saldo voor de projectontwikkelaar.

Gebruikelijk is dat de balans van de investering wordt opgesteld zonder dat rekening wordt gehouden met waardeverschillen die voortvloeien uit het feit dat niet alle kosten op hetzelfde moment worden gemaakt. Vaak wordt wel een toeslag op de begrote bouwkosten opgenomen om de prijsontwikkeling tot het moment van start bouw of tot het moment van oplevering te waarderen. Alleen in grote gefaseerde projecten wordt met contante waarden van de op verschillende momenten te realiseren posten gewerkt. De balans van de exploitatie (vanuit de optiek van de eigenaar/verhuurder) In de balans van de exploitatie zijn aan de kostenkant posten uit rubriek X (Exploitatiekosten) opgenomen, voor zover die betrekking hebben op kosten in de kolom “eigenaar”. Let erop dat in deze balans alle posten contant gemaakt zijn naar het moment van aanvang van de exploitatie. In het voorbeeld is de exploitatieperiode (n) waarmee wordt gerekend 30 jaar en wordt uitgegaan van een discontovoet (d) van 3 % reëel. Zowel de exploitatieperiode als de discontovoet waarmee zal worden gerekend, is ter beoordeling van de gebruikers van de norm. Het voorbeeld is ook ten aanzien van deze parameters puur illustratief en ook hier mogen geen conclusies worden verbonden aan de gepresenteerde getallen.

NB 1: Onder elementencluster X1A (Voorzien in huisvesting) wordt de onroerende zaak, zorgwoningen met bijbehorende grond, ingebracht in de balans. De kosten (voor de exploitant) van deze inbreng zijn gelijk aan de verkoopopbrengst (voor de projectontwikkelaar) uit de balans van de investering. NB 2: De (contante waarde van de kosten uit) elementenclusters X1B tot en met X1G hebben, zoals al opgemerkt, in deze balans alleen betrekking op kosten in de kolom “eigenaar”.

59

NEN 2699:2017 Toelichting

Bijlage D (informatief)

Voorbeeld van levensduurkosten en -baten "Contante waarde‐balans van huisvesting" INVESTERING (ONTWIKKELAAR) Prijspeil 1‐1‐2010 kosten A A1 A2A2

Kosten

Grondkosten o (aankoop) grond en opstallen o sloop opstallen

122 4

B B(totaal) B(totaal)

Bouwkosten o nieuwbouw o renovatie

288 0

D D2A t/m D2H D2I

Bijkomende kosten o bijkomende kosten bouw ‐ algemeen o bijkomende kosten bouw ‐ overdracht/verkoop

60 38

E E1A

Onvoorzien o onvoorzien algemeen

10

F F1A

Belastingen o omzetbelasting

107

G G1 en G2

Financiering o financieringskosten / rente

15

baten Z Z2B1 Z2B2

Projectopbrengst o verkoopopbrengst o overdrachtopbrengst

Baten

659

saldo

15

totaal

659

659

Kosten

Baten

EXPLOITATIE (EIGENAAR/VERHUURDER) Contante waarde (n=30, d=3% reëel) kosten X X1A X X1B en X1C X1D en X1E X1G

Stichtingskosten o inbreng onroerende zaak

659

Exploitatiekosten huisvesting o zakelijke lasten o onderhoud o beheer

29 52 35

baten Z Z3A1 Z3A4

Periodieke baten o huur o subsidie

520 ‐

Z Z3B1

Eenmalige baten o restwaarde

270

saldo

15

totaal

790

790

Kosten

Baten

HUISVESTINGSLASTEN (EINDGEBRUIKER, HUURDER) Contante waarde (n=30, d=3% reëel) kosten X X1A X1B en X1C X1D en X1E X1D7 en X2C X1F X1G2 X2C totaal

60

Nieuwbouw / renovatie

Huisvestingslasten o huur o belastingen en verzekeringen o huurdersonderhoud o servicekosten (onderhoud liften en alg.ruimten) o energie en water o administratie o schoonmaakonderhoud

520 10 50 20 135 5 50 790

NEN 2699:2017 Normtekst NB 3: Bij de bepaling van de (contante waarde van de) huuropbrengsten onder element Z3A1 (Huur (opbrengsten)) is rekening gehouden met een verwachting van periodieke leegstand (huurderving) ten gevolge van mutaties (verhuizingen). NB 4: Bij element Z3A4 (Periodieke subsidies (opbrengsten) is uitdrukkelijk geen opbrengst genoteerd, zodat duidelijk is dat het hier gaat om een kostprijs-exploitatiebalans, waarbij eventuele subsidies (nog) niet zijn verrekend. NB 5: De elementen Z3A2 (Servicekosten (opbrengsten)) en Z3A3 (Overige diensten (opbrengsten)) zijn in het overzicht niet opgenomen. Als uit de context in het project zonder meer duidelijk is dat bepaalde opbrengsten (of kosten) niet van toepassing zijn, kunnen de desbetreffende elementen in de berekening achterwege worden gelaten. Dat maakt het overzichtelijker. NB 6: Bij element Z3B1 (Restwaarde (verkoopopbrengsten) is de geschatte restwaarde van de onroerende zaak opgenomen. Het gaat weer om de contante waarde. In dit geval om de opbrengst die wordt verwacht wanneer de (zorg)woningen met de bijbehorende grond aan het eind van de exploitatieperiode worden verkocht. NB 7: De balans van de exploitatie wordt (aan de kostenkant) afgesloten met een batig saldo voor de eigenaar/verhuurder. Dit is de contante waarde van het saldo.

Beoordeling van dit saldo moet uiteraard plaatsvinden met inachtneming van de gebruikte discontovoet: wordt in de discontovoet alleen de financieringslast uitgedrukt of geeft hij ook uitdrukking aan de te realiseren opbrengst?

De balans van de huisvesting (vanuit de optiek van de eindgebruiker/huurder) De balans van de huisvesting is alleen aan de kostenkant gevuld. In het overzicht is hij voorzien van de kop: “Huisvestingslasten”. Het betreft de kosten van de eindgebruiker/huurder. In een complex met (zorg)woningen staan tegenover deze kosten geen (financiële) baten. In het geval van huisvesting van een bedrijf zou dit deel van de berekening van levensduurkosten en –baten kunnen corresponderen met het grootboek “Huisvestingslasten” in de bedrijfsbalans. In zo’n bedrijfsbalans worden de kosten doorgaans uitgedrukt als lopende kosten in een bepaald boekjaar. In het overzicht gaat het om de contante waarde van alle kosten gedurende de beschouwde exploitatieperiode. NB 1: De contante waarde van de te betalen huur is opgenomen onder elementencluster X1A (Voorzien in huisvesting). In het voorbeeld komt deze contante waarde overeen met het bedrag onder Z3A1 (Huur (opbrengsten)) in de exploitatiebalans. Strikt genomen moeten deze bedragen iets van elkaar verschillen, omdat in de exploitatiebalans rekening is gehouden met huurderving ten gevolge van mutaties. Huurders zullen bij mutaties eerder dubbele huur betalen dan tijdelijk geen huur. Om een duidelijke koppeling van de exploitatiebalans met de huisvestingsbalans te laten zien, is dat verschil in het voorbeeld niet opgenomen.

Om dezelfde reden zijn de waarden voor de parameters exploitatieperiode (n) en discontovoet (d) gelijk gehouden. NB 2: Bij de overige posten in de huisvestingsbalans valt nog op dat er een overlap is van de elementen betreffende huurdersonderhoud, servicekosten en schoonmaakonderhoud. Element X1D7 (Installaties – Transportinstallaties) is in het overzicht opgenomen bij servicekosten (onderhoud liften), terwijl het ook deel uitmaakt van elementencluster X1D (Onderhoud). De kosten daarvan zijn, voor zover het om kosten voor de eindgebruiker gaat, samen met elementencluster X1E (Mutaties) ondergebracht in de post huurdersonderhoud. Iets vergelijkbaars is er aan de hand met elementencluster X2C (Schoonmaken). Bij het schoonmaken van een woongebouw wordt organisatorisch en financieel vaak onderscheid gemaakt tussen algemene ruimten (zoals gemeenschappelijke entrees en trappenhuizen) en privéruimten. Daarbij wordt het schoonmaken van de algemene ruimten ondergebracht bij servicekosten, te onderscheiden van het overige schoonmaakonderhoud. Bij benchmarking van verschillende soorten (woon)gebouwen ligt het voor de hand dit onderscheid niet te maken. NB 3: De kosten onder elementencluster X1F (verbruik van energie, water enz.) maken naast de huur een belangrijk deel uit van de huisvestingslasten.

Het energiegebruik van een gebouw in de exploitatiefase is, zoals bekend, direct gerelateerd aan zijn bouwkundige en installatietechnische eigenschappen, zoals de prestaties van de thermische schil en het rendement van een cv-ketel. Terugkoppeling van de (kosten) effecten van ontwerpkeuzes op het energieverbruik is een van de belangrijkste argumenten voor het werken met levensduurkosten en –baten.

61

NEN 2699:2017 Toelichting

Bibliografie NEN-EN 15221-4:2011 (en)

Facility Management – Deel 4: Taxonomie, Classificatie en Structuren in Facility Management

NEN-ISO 15686-5:2008 (en)

Gebouwen en constructies – Planning van de levensduur – Deel 5: Onderhoud en levenscyclus (ISO 15686-5:2008,IDT)

62

Waarom betaalt u voor een norm? Normen zijn afspraken voor en door de markt, zo ook deze norm. NEN begeleidt het gehele normalisatieproces. Van het bijeenbrengen van partijen, het maken en vastleggen van de afspraken en het bieden van hulp bij de toepassing van de normen. Om deze diensten te kunnen bekostigen betalen alle belanghebbende partijen die aan tafel zitten voor het normalisatieproces, en u als gebruiker voor normen en trainingen. NEN is een stichting en heeft geen winstoogmerk. Wat is nu precies de toegevoegde waarde van normen? Stelt u zich eens voor … u wilt in het buitenland geld pinnen, maar uw bankpas past niet. Of uw nieuwe telefoon herkent uw simkaart niet. De samenstelling van de benzine over de grens is anders, waardoor u niet kunt tanken. Het dagelijks leven zou zonder goede afspraken over producten, processen en diensten een stuk complexer zijn. Het maken en vastleggen van afspraken door belanghebbende partijen noemen we het normalisatieproces. Normalisatie had vanouds betrekking op techniek en producten. Nu worden steeds vaker normen voor diensten ontwikkeld. Zo zijn er afspraken op het gebied van gezondheidszorg, schuldhulpverlening, kennisintensieve dienstverlening, externe veiligheid en MVO. Normen zorgen voor verbetering van producten, diensten en processen; qua veiligheid, gezondheid, efficiëntie, kwaliteit en duurzaamheid.

Dit ziet u op de werkvloer, in de omgang met elkaar en in de samenleving als geheel. Organisaties die normalisatie onderdeel van hun strategie maken, vergroten hun professionaliteit, betrouwbaarheid en concurrentiekracht. Wat doet NEN? NEN ondersteunt in Nederland het normalisatieproces. Als een partij zich tot NEN richt met de vraag om een afspraak tot stand te brengen, gaan wij aan de slag. We onderzoeken in hoeverre normalisatie mogelijk is en er interesse voor bestaat. Wij nodigen vervolgens alle belanghebbende partijen uit om deel te nemen. Een breed draagvlak is een randvoorwaarde. De afspraken komen op basis van consensus tot stand en worden vastgelegd in een document. Dit is meestal een norm. Afspraken die in een NEN-norm zijn vastgelegd mogen niet conflicteren met andere geldige NEN-normen. NEN-normen vormen samen een coherent geheel. Een belanghebbende partij kan een producent, ondernemer, dienstverlener, gebruiker, maar ook de overheid of een consumenten- of onderzoeksorganisatie zijn. De vraag is niet altijd om een norm te ontwikkelen. Vanuit de overheid komt regelmatig het verzoek om te onderzoeken of er binnen een bepaalde sector of op een bepaald terrein normalisatie mogelijk is. NEN doet dan onderzoek en start afhankelijk van de uitkomsten een project. Deelname staat open voor alle belanghebbende partijen. NEN beheert ruim 30.000 normen.

Dit zijn de in Nederland aanvaarde internationale (ISO, IEC), Europese (EN) en nationale normen (NEN). In totaal zijn er ruim 800 normcommissies actief met in totaal bijna 5.000 normcommissieleden. Een goed beheer van de omvangrijke normencollectie en de afstemming tussen nationale, Europese en internationale normcommissies vereisen dan ook een zeer goede infrastructuur. Betalen kleine organisaties net zoveel als grote organisaties? Het uitgangspunt is dat alle partijen die deelnemen aan het normalisatieproces een evenredig deel betalen. De normcommissieleden kunnen onderling andere afspraken maken. Zo worden er wel eens afspraken gemaakt dat de grote partijen een groter deel betalen dan de kleinere bedrijven. De prijzen voor normen zijn voor iedereen gelijk. De kosten voor licenties zijn afhankelijk van de omvang van een organisatie en het aantal gebruikers. Voordelen van normalisatie en normen Gegarandeerde kwaliteit | Veiligheid geborgd | Bevordert duurzaamheid | Opschalen en vermarkten van nieuwe innovatieve producten | Meer (internationale) handelsmogelijkheden | Verhoogde effectiviteit en efficiëntie | Onderscheidend in de markt. Voordelen van deelname Invloed op de (internationale en Europese) afspraken | Als eerste op de hoogte van veranderingen | Netwerk; ook op Europees en internationaal niveau | Kennisvergroting.