Bijlage V Woonbehoefteonderzoek Companen 2022
Tekst van het document
Figuur 6.1: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Woonwensen verschillende doelgroepen, 2022 t/m 2030
Woonwensen van doelgroepen
De bevolking verandert van samenstelling en daarmee de toekomstige woonbehoefte en woonwensen van huishoudens in de regio. Het aantal kleine huishoudens en ouderen neemt toe. Op basis van de woonwensen van verschillende doelgroepen, de daadwerkelijke verhuisbewegingen die huishoudens maken en het aanbod dat zij achterlaten op de woningmarkt, hebben we een analyse gemaakt van de verwachte verhuizingen op de regionale woningmarkt. Voor de woonwensen is gebruik gemaakt van de uitkomsten van het landelijke
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
Starters 1-2 phh 18-34 jaar 1-2 phh 35-54 jaar 1-2 phh 54-65 jaar 1-2 phh 65-74 jaar 1-2 phh 75+ jaar Gezin 0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
Huur grondgebonden
Huur appartement
Koop grondgebonden <€355.000
Koop grondgebonden koop €355.000+
Koop appartement
Bron: WoON 2021, bewerking Companen.
De vraag van starters op de woningmarkt is groot. Deze groep is er de afgelopen periode minder goed in geslaagd de stap naar een zelfstandige woning te maken. Ook bij de groep zelfstandig wonende kleine jonge huishoudens is de wens om te verhuizen groot. Deze groep is in een levensfase waarin vaak verhuisd wordt en dit leidt tot een groot aantal verhuisbewegingen van huishoudens in
38
deze groep. De vraag van jonge huishoudens richt zich vaak op appartementen. Dat geldt ook voor oudere huishoudens. Ouderen verhuizen veel minder vaak, maar zijn een groep die in omvang toeneemt op de woningmarkt. Gezinnen vragen veelal grondgebonden woningen.
Vraag-aanbod in de regio
Rekening houdend met het vrijkomende woningaanbod door doorstroming, is geraamd dat de aanvullende woningbehoefte is in de komende jaren. Figuur 6.2: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Verdeling van de aanvullende woningbehoefte naar eigendomscategorie en prijssegment, 2022 t/m 2030 Arnhem e.o.
28%
4%
23%
18%
27%
Nijmegen e.o.
29%
4%
22%
19%
26%
De Liemers
31%
25%
19%
25%
Groene metropoolregio
29%
23%
19%
26%
0%
3%
20%
40%
60%
80%
100%
Sociale huur
Middenhuur
Goedkope koop (< € 250.000)
Betaalbare koop (€ 250 - 355.000)
Dure koop (> € 355.000) Bron: Primosprognose Gelderse variant, CBS Microdata, bewerking Companen.
Liemers is de extra behoefte aan sociale huurwoningen iets hoger dan gemiddeld in de regio (31%). De Liemers heeft een naar verhouding kleinere sociale huurvoorraad dan de subregio’s Arnhem en Nijmegen. De vraag naar middenhuur betreft 3% van de extra behoefte. Deze vraag concentreert zich in de subregio’s Arnhem en Nijmegen en dan met name in de steden. Daarmee bestaat de aanvullende woningbehoefte voor ongeveer een derde uit huurwoningen en voor twee derde uit koopwoningen. Bijna een kwart van de extra woningbehoefte (23%) betreft goedkope koopwoningen, in het prijssegment tot € 250.000. Ongeveer een vijfde van de woningbehoefte (19%) ten slotte betreft betaalbare koopwoningen in het segment tussen € 250.000 en € 355.000 en ruim een kwart (26%) betreft dure koopwoningen in de segmenten daarboven. Het goedkope koopsegment is een segment waarin het lastig is woningen te ontwikkelen met een kwaliteit (grootte, uitstraling) die aansluit bij de woonwensen van woningzoekenden met een koopwens en relatief bescheiden financiële mogelijkheden. Dat is een belangrijk vraagstuk bij de aanvullende woonbehoefte in dit segment. Het alternatief is het ontwikkelen van meer woningen in het middenhuursegment.
Dat sluit niet aan bij de primaire woonwens, die op de koopsector is gericht, maar biedt wel de mogelijkheid woningen met meer kwaliteit toe te voegen voor huishoudens die niet in staat zijn een duurdere koopwoning te betalen. Per saldo heeft bijna driekwart van de woningbehoefte in de regio betrekking op sociale en betaalbare woningen en ruim een kwart op het dure segment. De woningbehoefte ligt daarmee in lijn met de opgave die wordt geschetst in de Nationale Woon- en Bouwagenda.
Bijna 30% van de aanvullende woningbehoefte in de periode tot en met 2030 bestaat uit sociale huurwoningen. Op regioniveau is dit aandeel 29%. In De
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
39
Figuur 6.3: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Aanvullende woningbehoefte naar eigendom, woonvorm en prijssegment, 2022 t/m 2024 en 2025 t/m 2030
1
2
Bron: Primosprognose Gelderse variant, WoON 2021, CBS Microdata, bewerking Companen.
1
2
Deze situatie doet zich voor als er voldoende goedkoop en betaalbaar aanbod wordt toegevoegd in de koopsector. Als dat niet het geval is blijft er (extra) vraag naar huurwoningen in de vrije huursector. Een deel van de vraag naar goedkope koopwoningen is afkomstig van huishoudens die zouden willen doorstromen vanuit een sociale huurwoning. Als deze woningen niet beschikbaar zijn, legt dit extra druk op de sociale huursector.
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
Sociale huursector: appartementen en levensloopgeschikte woningen De aanvullende behoefte in de sociale huursector bestaat vooral uit appartementen en grondgebonden levensloopgeschikte woningen. De vraag naar appartementen is niet alleen een vraag van ouderen, maar ook van jongeren die snel een betaalbare woning zoeken. Ook is er een extra behoefte aan grondgebonden eengezinswoningen in de sociale huursector, maar deze behoefte is getalsmatig aanmerkelijk kleiner. Middenhuur: appartementen en levensloopgeschikte woningen De vraag in de vrije huursector is vooral een vraag naar middenhuur. De extra vraag aan middenhuurwoningen is op basis van de woonwensen van huishoudens relatief klein. De eerste voorkeur gaat vaker uit naar het kopen van een woning. Dat speelt nog sterker bij grondgebonden woningen dan bij appartementen, wat ertoe leidt dat er potentieel vraaguitval optreedt bij grondgebonden vrije sector huurwoningen.
Ook de voorkeur van ouderen gaat vaker dan in het verleden uit naar het kopen van een woning als zij de stap zetten naar een levensloopgeschikte woning. Dat hangt samen met de generatiewissel die gaande is. De huidige generatie ouderen heeft vaker dan eerdere generaties altijd in een koopwoning gewoond. De hoge huizenprijzen betekenen dat zij hun (vaak grotendeels afbetaalde) woning goed kunnen verkopen, een kleinere levensloopgeschikte woning kunnen kopen en daardoor relatief lage maandlasten houden. Toch zijn er ook ouderen
40
die bewust kiezen voor een stap naar een middeldure levensloopgeschikte huurwoning. In de steden Arnhem en Nijmegen is de vraag naar middenhuur groter dan in de omliggende gemeenten. Daar is deze vraag ook afkomstig van huishoudens die niet kunnen of willen kopen, waaronder internationals. Koopsector: accent op goedkoop en betaalbaar, maar ook veel vraag naar duurdere woningen In de koopsector is er zoals aangegeven veel vraag naar goedkope en betaalbare woningen. De grootste vraag is er naar grondgebonden woningen. In de
appartementensfeer ligt de nadruk op het goedkope segment. Toch is er ook een aanvullende vraag naar ruim 2.000 duurdere koopappartementen. De vraag naar duurdere koopwoningen is er niet alleen in de gemeenten rond de steden waar al veel (doorgaans grondgebonden) luxere koopwoningen staan, maar ook in de steden zelf. Een deel van de huishoudens die de komende jaren een andere woning zoeken, richt zich op een duurdere koopwoning in Arnhem of Nijmegen.
Vraag-aanbod per subregio Figuur 6.4: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Aanvullende woningbehoefte naar eigendom, woonvorm en prijsklasse, 2022 t/m 2030
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
41
Bron: Primosprognose Gelderse variant, WoON 2021, CBS Microdata, bewerking Companen.
De aanvullende woningbehoefte verschilt in kwalitatieve zin op aan aantal punten per subregio. Het gaat om accentverschillen. In de subregio’s Arnhem en De Liemers is de extra vraag naar grondgebonden (eengezins)woningen in de sociale huursector wat groter dan in de subregio Nijmegen; in de subregio Nijmegen ligt het accent in de sociale huursector sterker op appartementen en grondgebonden woningen. In De Liemers is de vraag naar woningen in het middenhuursegment per saldo kleiner dan in de subregio’s Arnhem en Nijmegen. Er is in De Liemers in dit segment echter sprake van een kwalitatieve mismatch. Er is een naar verhouding grote vraag naar appartementen en levensloopgeschikte woningen in de vrije huursector, terwijl er vraaguitval dreigt bij grotere grondgebonden huurwoningen in dit segment. Dit laatste hangt samen met de toegenomen wens om te kopen, ook ingegeven door de stijgende huizenprijzen in de afgelopen jaren en de wens van woningzoekenden om van die ontwikkeling te profiteren. De vraag naar goedkope en betaalbare koopwoningen is in De Liemers naar verhouding ook groter dan in de subregio’s Arnhem en Nijmegen. De vraag naar dure koopwoningen is in de subregio’s Arnhem en Nijmegen juist wat groter dan in De Liemers.
Daarbij speelt zoals beschreven ook mee dat er in de steden Arnhem en Nijmegen een naar verhouding grote extra behoefte is aan koopwoningen in de duurdere segmenten. De vraag naar koopappartementen is vergelijkbaar in de drie subregio’s, zij het dat de vraag naar duurdere koopappartementen in De Liemers naar verhouding kleiner is dan in de beide andere subregio’s.
Spreiding van de vraag naar woonmilieus
De extra vraag naar woningen is het grootst in de steden Arnhem en Nijmegen. In de subregio Nijmegen ligt een nog zwaarder accent op de extra woningbehoefte in de stad dan in de subregio Arnhem. In de subregio Nijmegen heeft 70% van de extra woningvraag in de periode tot en met 2031 betrekking op de stad. In de subregio Arnhem is deze verhouding 60% - 40%.
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
Figuur 6.5: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Aanvullende woningbehoefte per subregio naar onderscheid stad en ommeland, 2022 t/m 2031 Arnhem stad Overig subregio Arnhem Nijmegen stad Overig subregio Nijmegen De Liemers -2.000
Huur ggb
0
2.000
Huur app/geschikt
4.000
6.000
Koop ggb
8.000 10.000 12.000 14.000
Koop app/geschikt
Bron: Primosprognose Gelderse variant, WoON 2021, CBS Microdata, bewerking Companen.
De steden Arnhem en Nijmegen vervullen een roltrapfunctie binnen de regio; jonge mensen vestigen zich van buiten de regio in de steden, voor studie en werk en vanwege het voor hen aantrekkelijke stedelijke woonmilieu. Het centrum van de steden en de daar omheen gelegen wijken zijn voor hen vaak aantrekkelijke woongebieden. Een deel van hen verhuist in een latere levensfase door naar omliggende gebieden met een woonmilieu dat daar bij past. Vaak zijn dit de meer groen-stedelijke (lagere dichtheden, meer grondgebonden woningen) en dorpse woonmilieus in de omliggende gemeenten. In de steden heeft ongeveer de helft van de extra woningbehoefte betrekking op appartementen/levensloopgeschikte woningen en de helft op grondgebonden (koop)woningen. Getalsmatig is de extra vraag naar appartementen in de steden in belangrijke mate een vraag van jongere kleine huishoudens die een appartement zoeken in een centrum-stedelijk woonmilieu of in de ring
42
daaromheen (‘buiten centrum’). Deze vraag richt zich vaak op sociale huurappartementen en appartementen in de middenhuur, maar ook op goedkopere koopappartementen. De vraag naar duurdere koopappartementen is vaker ook afkomstig van oudere huishoudens die een levensloopgeschikte woning zoeken. De vraag naar grondgebonden koopwoningen in de steden is in belangrijke mate een vraag van doorstromende kleine huishoudens en van gezinnen, waarbij gezinnen zich vaker richten op de duurdere woningen in het ruimere groenstedelijke woonmilieu en in de gemeente Arnhem ook op het landelijke woonmilieu aan de noordkant van de gemeente. Buiten de steden kent de regio vooral het centrum-dorpse woonmilieu en het woonmilieu ‘landelijk wonen’ (met uitzondering van de meer stedelijke delen van Zevenaar). Een belangrijk deel van de extra woningbehoefte in de kleinere gemeenten richt zich op het centrum-dorpse woonmilieu. Een belangrijk deel van de extra woningvraag in de kleinere gemeenten in de subregio’s Arnhem en Nijmegen en in De Liemers bestaat uit appartementen dan wel levensloopgeschikte grondgebonden woningen. In de kleinere gemeenten in de subregio Nijmegen (53%) en in De Liemers (50%) speelt dit sterker dan in de kleinere gemeenten in de subregio Arnhem (42%).
In de gemeenten rond Arnhem is de vraag naar grondgebonden woningen, zowel in de huursector als in de koopsector, naar verhouding groter. Daarbij ligt een zwaar accent op de koopsector. In het landelijke woonmilieu zijn delen van de voorraad in het duurdere koopsegment potentieel kwetsbaar. Dit speelt als veel van deze woningen vrij komen omdat de bewoners oud en zorgbehoevend worden en er onvoldoende vraag is naar deze woningen. Dit risico is groter in de delen van de regio die minder vestigers van elders trekken (met name gebieden aan de oostkant en de zuidkant van de regio) en bij woningen die minder goed onderhouden zijn en/of een minder goede energetische kwaliteit hebben.
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
Doorstroming
In beginsel leidt inzetten op het creëren van doorstroomketens tot de meest effectieve inzet van nieuwbouw. Door te bouwen voor doorstroming worden met het toevoegen van een nieuwbouwwoning meerdere huishoudens geholpen. Een doorstroomketen stopt altijd bij een starter of een vestiger. Het toevoegen van geschikte woningen voor ouderen maakt grotere woningen vrij, zowel in de koopsector als in de huursector. Deze grotere woningen maken het voor jongere huishoudens mogelijk een stap te maken in hun wooncarrière. Zij maken vervolgens ook weer woningen vrij. Ouderen verhuizen echter minder dan andere huishoudensgroepen. Voorwaarde voor het inzetten op het doorstromen door ouderen is dat voor hen aantrekkelijk aanbod wordt gerealiseerd op de juiste locaties en dat drempels worden weggenomen, bijvoorbeeld door inzichtelijk te maken wat de financiële mogelijkheden zijn (vaak een psychologische drempel) en door de 'rompslomp' van een verhuizing te verminderen (bijvoorbeeld door de inzet van verhuiscoaches). Ouderen moeten vaak 'over de streep worden getrokken' om te verhuizen. De vraag van ouderen is merendeels gericht op appartementen en levensloopgeschikte grondgebonden woningen (kleinere woningen met een kleine buitenruimte of een patio), zowel in de huursector als in de koopsector.
In de huursector ligt het accent van de vraag van ouderen op het sociale huursegment, in de koopsector op de wat duurdere appartementen. Met de gestegen huizenprijzen is het voor mensen die hier niet van hebben geprofiteerd lastiger geworden om een woning te kunnen kopen. Dat zijn (koop)starters, die geen overwaarde hebben opgebouwd in een koopwoning. Deze groep heeft doorgaans alleen mogelijkheden om een woning te kopen in het goedkope en betaalbare segment. Het toevoegen van woningen in dit segment betekent ook dat meer huishoudens in een sociale huurwoning die inmiddels te veel verdienen voor een sociale huurwoning kunnen doorstromen. Er is een extra vraag naar duurdere grondgebonden koopwoningen (vanaf € 355.000) in de regio. Het bouwen van deze woningen zorgt ook voor
43
44%
4%
7%
0%
31%
29%
29%
31%
17% 4%
29%
28%
Subregio Arnhem e.o.
Subregio Nijmegen e.o.
Sociale huur
Midden-huur
Subregio De Liemers
19% 14%
42% 3%
30%
29%
Behoefte
30%
Woondeal
42%
Behoefte
16%
Woondeal
13%
41%
Behoefte
19%
Woondeal
In de Woondealafspraken wordt ingezet op het toevoegen van een groot aandeel woningen in de sociale huursector, de middenhuursector en de goedkope en betaalbare koopsector. In vergelijking met de kwalitatieve woningbehoefte wijken de afspraken af.
80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Vergelijking kwalitatieve woningbehoefte in het sociale, goedkope en betaalbare segment met de Woondeal-afspraken, 2022 t/m 2030
Behoefte
Vergelijking met de Woondeal-afspraken: flinke accentverschillen in middenhuur en koop
Figuur 6.6:
Woondeal
doorstroming (als ze worden gekocht door huishoudens uit de regio), doordat huishoudens een kwaliteitsstap kunnen maken. Het zijn in de nieuwbouw ook woningen die zich op het vlak van energetische kwaliteit doorgaans gunstig onderscheiden van de bestaande woningvoorraad. De doorstroomketen is minder effectief dan wanneer deze woningen worden vrijgemaakt door ouderen die naar een geschikte woning verhuizen.
Groene Metropoolregio
Betaalbare koop
Bronnen: Primosprognose Gelderse variant, WoON 2021, CBS Microdata, bewerking Companen; Woondeal Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen.
De relatieve behoefte aan sociale huurwoningen ligt in elke subregio in lijn met de aandelen die zijn opgenomen in de Woondeal. De behoefte aan middeldure huurwoningen is echter op basis van de voorkeuren van woningzoekenden aanmerkelijk lager dan wat is afgesproken in de Woondeal. Op regionaal niveau is de behoefte aan middeldure huurwoningen op basis van het uitgevoerde woonbehoefteonderzoek zo’n 3% van de benodigde extra woningen. In de Woondeal zijn afspraken gemaakt voor het toevoegen van 14% middeldure huur. Net als uit de behoefteberekening blijkt, ligt het accent op middenhuur sterker in de subregio’s Arnhem en Nijmegen, maar de afgesproken aandelen zijn veel hoger dan uit de behoefteberekening blijkt. Het woonbehoefteonderzoek laat juist een grotere behoefte zien aan betaalbare koopwoningen. Dat
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
44
Doorkijk naar de periode 2031 tot 2040
betekent niet dat er geen plek is voor middenhuur. Zoals beschreven vindt er uitwisseling plaats tussen middenhuur en betaalbare koop als in dat segment onvoldoende woningen beschikbaar komen. Tot slot moet worden opgemerkt dat het totale aandeel sociale huur, middenhuur en betaalbare koop in de behoefteberekening hoger is dan waar in de Woondeal afspraken over zijn gemaakt. Op basis van het uitgevoerde onderzoek ligt deze behoefte op ruim 70% van de totale extra woningbehoefte.
Ook na 2031 groeit de woningbehoefte in de regio. Op basis van de actuele Gelderse Primosprognose neemt de woningbehoefte in de periode 2031 tot 2040 toe met nog eens 12.500 woningen. Dat is wel aanmerkelijk minder dan de periode ervoor; de prognose laat een afvlakkende groei zien van het aantal huishoudens in de regio. In alle drie de subregio’s blijft na 2031 het aantal huishoudens groeien, in de subregio Arnhem met zo’n 6.500, in de subregio Nijmegen met zo’n 4.000 en in de subregio De Liemers met zo’n 2.000.
Figuur 6.7: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Aanvullende woningbehoefte naar eigendom, woonvorm en prijssegment, 2022 t/m 2024, 2025 t/m 2030 en 2031 t/m 2039 Sociale huur grondgebonden Sociale huur appartement / levensloopgeschikt Vrije sectorhuur grondgebonden Vrije sectorhuur appartement / levensloopgeschikt Koop grondgebonden <250.000 Koop grondgebonden 250- 355.000 Koop grondgebonden 355.000 + Koop appartement <250.000 Koop appartement / levensloopgeschikt 250.000+ -10.000 2022 tot 2025
-5.000 2025 tot 2031
0
5.000 2031 tot 2040
10.000
15.000
20.000
In de periode vanaf 2031 blijft de vraag naar appartementen/levensloopgeschikte woningen in de sociale huursector toenemen. Dat geldt ook voor koopappartementen en levensloopgeschikte woningen in de koopsector. Ook de vraag naar duurdere grondgebonden koopwoningen groeit door. In de vrije huursector ontstaat in de periode na 2030 mogelijk vraaguitval, bij grondgebonden woningen maar tegen die tijd ook bij de appartementen. De oudere generatie die in die periode een stap zet naar een geschikte woning geeft vaker de voorkeur aan kopen dan huren. Ook bij de grotere eengezinswoningen in de sociale huursector ontstaan potentieel overschotten.
Bron: Primosprognose Gelderse variant, WoON 2021, CBS Microdata, bewerking Companen.
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
45
Vergelijking met onderzoek 2019 Ten opzichte van de periode waarin het vorige regionale woonbehoefteonderzoek werd uitgevoerd is de woningvraag toegenomen. Dat komt door de hogere provinciale huishoudensprognose en door het opgelopen woningtekort. De extra woningbehoefte is groter gebleken dan met Primos 2019 werd geraamd. Ook in de sociale huursector is de druk groter dan eerder geraamd. Daardoor is een potentieel overschot aan eengezinswoningen in de sociale huursector dat in het vorige onderzoek werd voorzien in de nieuwe uitkomsten niet meer aanwezig. Meer mensen doen een beroep op een sociale huurwoning en doordat minder mensen doorstromen komen er minder woningen vrij. Per saldo betekent dit ook een extra vraag naar eengezinswoningen in de sociale huur. De aanvullende vraag naar goedkope en betaalbare koopwoningen was ook in het vorige onderzoek aan de orde, maar is groter geworden. Dat hangt mede samen met een verschuiving in de woonvoorkeuren. Een middenhuurwoning is minder in trek, woningzoekenden geven de voorkeur aan een betaalbare koopwoning. Dit wordt ingegeven door de vaak hoge prijzen in de vrije huursector en het sentiment ‘de boot te missen’ als je niet profiteert van de prijsstijgingen in de koopsector. De extra vraag naar duurdere koopwoningen (vanaf € 355.000, prijspeil 2022) is naar verhouding hoger dan ten tijde van het onderzoek in 2019.
Dit hangt samen met de toegenomen schaarste op de woningmarkt. Er komen minder woningen op de markt terwijl de vraag er wel is.
Vergelijking met de planvoorraad
De geraamde kwalitatieve woningbehoefte komt in belangrijke mate overeen met de afspraken die er in het kader van de Woondeal zijn gemaakt. Als we de geraamde woningbehoefte voor de periode tot en met 2030 naar eigendom en prijssegment vergelijken met de verdeling in de Woondeal-afspraken (uitgaande van het streven 38.000 woningen toe te voegen), zien we de volgende verschillen: • De totale woningbehoefte is zoals aangegeven hoger dan waar in de Woondeal van wordt uitgegaan. De behoefte ligt bijna 3.800 woningen hoger dan wat in het kader van de Woondeal als realistisch wordt gezien. • Dit speelt met name in de subregio Arnhem. Hier ligt de behoefte op basis van de nieuwe provinciale huishoudensprognose en het inlopen van het actuele woningtekort bijna 5.300 woningen boven de aantallen in de Woondeal. In de subregio’s Nijmegen en De Liemers voorziet de Woondeal in voldoende woningen om in de behoefte te voorzien. • De grootste verschillen tussen de behoefte en de Woondeal doen zich voor bij de categorie goedkope en betaalbare koop. In deze segmenten is de behoefte groter dan waar in de Woondeal op wordt gestuurd. Getalsmatig zijn de verschillen het grootst in de subregio’s Arnhem en Nijmegen.
Tabel 6.1: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Verschil tussen afspraken Woondeal en woningbehoefte naar eigendom en prijssegment, per subregio, 2022 t/m 2030 Te realiseBetaalren woSociale Middenbare Dure ningen huur huur koop koop Subregio Arnhem -5.280 -1.370 1.050 -5.295 355 Subregio Nijmegen 1.680 1.070 2.670 -4.295 2.215 Subregio De Liemers -180 -145 295 -705 380 Groene Metropoolregio -3.780 -445 4.015 -10.295 2.950 Bron: Woondeal Arnhem-Nijmegen, Primosprognose Gelderse variant 2022, WoON 2021, CBS Microdata, bewerking Companen.
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
46
Groene Metropool Subregio Subregio Subregio regio De Liemers Nijmegen Arnhem
Figuur 6.8: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Verschil tussen planvoorraad en woningbehoefte naar eigendom en prijssegment, per subregio, 2022 t/m 2030 Behoefte
54%
46%
Plannen
46%
54%
Behoefte
48%
52%
Plannen
28%
Behoefte Plannen
50%
65%
Behoefte
35%
51%
Plannen
49%
36% 0%
Vraag naar bijzondere woonvormen
72% 50%
20% Eengezins
64% 40%
60%
80%
100%
Appartement
Bron: Regionale Woningmarktmonitor Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen, Primosprognose Gelderse variant 2022, WoON 2021, CBS Microdata, bewerking Companen.
Er zijn veel plannen voor het toevoegen van appartementen in de regio. Er is ook veel vraag naar appartementen, maar de behoefte is wat minder groot dan in de plannen tot uitdrukking komt. In de subregio Arnhem komt de verhouding tussen grondgebonden woningen en appartementen in de plannen redelijk overeen met de verhouding volgens de geraamde behoefte. In de subregio’s De Liemers en Nijmegen is de discrepantie groter. In De Liemers is het aandeel eengezinswoningen in de plannen groter dan uit de behoefte naar voren komt.
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
In de subregio Nijmegen zijn er juist meer plannen voor appartementen dan uit de behoefte blijkt. Nieuwbouw is overigens niet de enige manier om te voorzien in de extra woningbehoefte. Ook door het transformeren van niet-woongebouwen naar woningen en door het splitsen van grotere woningen in meerdere kleine woningen kunnen woningen aan de voorraad worden toegevoegd.
Companen heeft voor verschillende gemeenten en regio’s onderzoek gedaan naar de behoeft aan alternatieve woonvormen. Op basis van ervaringen in andere gemeenten en regio’s beschrijven we een aantal algemene trends: • Uit enquêtes onder inwoners met verhuisplannen blijkt de laatste jaren doorgaans dat een aanzienlijk deel van de respondenten mogelijk interesse heeft in alternatieve woonvormen. Echter blijkt de groep die vervolgens serieuze interesse toont en bijvoorbeeld ook actief op zoek gaat naar deze woonvormen of zelf initiatief neemt om een dergelijke woonvorm te ontwikkelen een stuk kleiner. • Het aandeel woningzoekenden dat in enquêtes aangeeft geen enkele alternatieve woonvorm aantrekkelijk te vinden en alleen in de markt te zijn voor een reguliere woning, varieert van ca. 25% bij starters, tot 30% tot 45% onder kleine huishoudens en gezinnen. • Het WoON 2021 geeft een nader inzicht in het aandeel woningzoekenden dat open staat voor collectieve bouwprojecten en het wonen in gebouw met een voormalige niet-woonfunctie, zoals een kerk, school, kantoor of winkel. De belangstelling voor beide concepten is relatief klein, het betreft zo’n 3% van de huishoudens met een verhuiswens. In de subregio’s Arnhem en De Liemers is de interesse voor zelfbouw en wonen in een voormalig niet-woongebouw wat groter dan in de subregio Nijmegen.
47
Per groep vallen doorgaans de volgende zaken op: • Jongeren en starters zijn het meest en het breedst geïnteresseerd in alternatieve woonvormen. Zij hebben vaak interesse in concepten als zelfbouw, wonen in een verbouwd kantoor, school, kerk, klooster, etc., of een tiny house. Ook het delen van een woning met vrienden (Friends wonen) of gelijkgestemden (groepswonen) vinden zij vaak aantrekkelijk. Een wat kleiner deel van de starters ziet een tijdelijke woonruimte van maximaal 2 jaar als oplossing voor hun woningvraag. De vraag van starters wordt in de huidige markt ook ingegeven door de wens om überhaupt een woning te vinden. Alternatieve woonvormen bieden dan naar hun inschatting mogelijk soelaas. • Onder gezinnen en kleine huishoudens van 35 tot 65 jaar richt vraag naar bijzondere woonconcepten zich op zelfbouw of CPO (collectief particulier opdrachtgeverschap; het samen met anderen ontwikkelen van woningen). Het zelf ontwikkelen van een woning op een bouwkavel is voor een kleine 10% van de woningzoekenden interessant. De vraag naar CPO is zoals aangegeven kleiner (zo’n 3% van de woningzoekenden vindt dit mogelijk interessant, waarbij moet worden aangetekend dat er bij CPO veel komt kijken waar men doorgaans op voorhand geen goede voorstelling van heeft).
Woonconcepten waarin de woonruimte gedeeld wordt met anderen (groepswonen of een meergeneratiewoning) worden door gezinnen en kleine huishoudens in de leeftijd van 35 tot 65 jaar minder vaak aantrekkelijk gevonden. Toch is er een klein deel van deze leeftijdsgroep die wel belangstelling heeft voor een meergeneratiewoning, mogelijk om voor de eigen ouders te kunnen zorgen. En een klein deel van de huishoudens in deze leeftijdscategorie sorteert voor op een toekomstige zorgvraag en geeft aan geïnteresseerd te zijn in (kleinschalige) woonzorgprojecten. • Onder ouderen zien we in verschillende onderzoeken vooral een interesse in wonen met gemeenschappelijke voorzieningen. Zeker onder ouderen met een zorgvraag is relatief veel behoefte aan kleinschalige
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
woonzorgprojecten (zoals hofjesconcepten) waarin ook een gemeenschappelijke leefruimte beschikbaar is. Ouderen geven vaak aan geïnteresseerd te zijn in woonconcepten waar zij met leeftijdgenoten en gelijkgestemden kunnen samenwonen. Wat zeker niet betekent dat dit per definitie de wens is, maar de wens is groter dan onder andere leeftijdsgroepen. In hoofdstuk 8 wordt nader ingegaan op de behoefte aan geclusterde woonvormen voor ouderen, waarbij de mogelijkheid tot onderling contact doorgaans een uitgangspunt is.
Woningvraag van studenten in Nijmegen Tabel 6.2: Gemeente Nijmegen Huidige woonsituatie HBO- en WO-studenten in Nijmegen, 2022 Aantal % Woont én studeert in Nijmegen 16.500 90% • Woont op kamers (onzelfstandig) 11.400 62% • Woont in éénkamerwoning (studio) 2.500 14% • Woon in meerkamerwoning 2.600 14% Woont in Nijmegen, studeert elders 1.800 10% • Woont op kamers (onzelfstandig) 1.000 5% • Woont in éénkamerwoning (studio) 200 1% • Woon in meerkamerwoning 600 3% Totaal in Nijmegen woonachtige studenten 18.400 100% Bron: Kences (2022).
De Landelijke Monitor Studentenhuisvesting van Kences geeft inzicht in de woonsituatie en de woonwensen van studenten in de Nederlandse studentensteden. De Monitor geeft inzicht in de situatie in Nijmegen. In 2022 waren er 18.400 HBO- en WO-studenten woonachtig in Nijmegen. Van deze groep studeert 90% in Nijmegen zelf en woont 10% weliswaar in Nijmegen, maar studeert ergens anders. De groep studenten die in Nijmegen woont én studeert is
48
16.500 mensen groot. Van deze groep woont meer dan 60% op kamers. Samen met de groep studenten die in Nijmegen op kamers woont maar elders studeert, zijn er bijna 12.500 uitwonende studenten in Nijmegen die op een kamer wonen. Het betreft ongeveer twee derde van alle uitwonende studenten in Nijmegen. Een veel kleiner deel van de studenten in Nijmegen woont in een studio (15%) of een meerkamerwoning (17%; doorgaans betreft dit appartementen). Figuur 6.9: Gemeente Nijmegen. Prognose woningvraag studenten 2022-2030, naar studielocatie 24.000 22.000 20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0
'21-'22
'22-'23
'23-'24
'24-'25
'25-'26
Woont in Nijmegen, studeert elders
'26-'27
'27-'28
'28-'29
'29-'30
Woont én studeert in Nijmegen
Bron: Kences (2022).
De groep HBO- en WO-studenten die in Nijmegen woont maar elders studeert, blijft de komende jaren naar verwachting ongeveer even groot. De groep uitwonende studenten die ook in Nijmegen studeren zal naar verwachting echter toenemen. De totale woningvraag van uitwonende studenten in Nijmegen neemt toe van 21.100 in studiejaar ’21-’22 tot 22.400 in studiejaar ’29-’30, een toename met
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
1.300 studenten. De groei van het aantal studenten bestaat naar verwachting voor bijna de helft uit internationale studenten. Tekort aan studentenwoningen Net als bij de reguliere woningvraag is er ook bij de studentenhuisvesting sprake van een tekort. De markt voor studentenhuisvesting in Nijmegen is te typeren als zeer gespannen. Er zijn aanzienlijk meer studenten van elders die op zoek zijn naar studentenhuisvesting in Nijmegen dan mensen (afgestudeerd of niet) die een studentenwoonruimte in Nijmegen gaan verlaten. Op dit moment ligt dit tekort volgens Kences op zo’n 2.300 studenteneenheden. Dat is ruim 12% op het aanbod aan studentenhuisvesting. Daarbij is ervan uitgegaan dat 300 woningen waarvoor harde plannen bestaan werkelijk worden gerealiseerd. Tabel 6.3: Gemeente Nijmegen. Opgave studentenhuisvesting 2022 - 2030 ’21 - ‘22 ’29 - ‘30 Aantal uitwonende studenten 18.400 18.900 (vervulde vraag) Gewenst aantal uitwonende 21.100 22.400 studenten (totale vraag) Aanbod studenten studenten18.800 18.800 huisvesting Tekort/opgave -2.300 -3.600 Bron: Kences (2022).
Gelet op de groei van het aantal studenten met een wens om in Nijmegen te wonen (+ 1.300) en het huidige tekort van 2.300 woonplekken zouden er tot 2030 ongeveer 3.600 wooneenheden voor studenten bij moeten komen. Net als bij de reguliere woningvraag lijkt het overigens niet wenselijk om het totale tekort de komende jaren in te lopen. Ook hierbij gaan we ervan uit dat het reëel
49
is om het tekort terug te brengen tot ongeveer 2%. Dan zijn de komende jaren 3.200 extra woningen nodig. Beeld dat groei lager zal zijn De Radboud Universiteit verwacht een lagere groei van het aantal studenten dan waar in de berekeningen in de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting van wordt uitgegaan. Dat hangt ermee samen dat de universiteit minder internationale studenten verwacht dan waar in de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting van Kences van wordt uitgegaan. In overleg tussen de onderwijsinstellingen, de gemeente en SSH& wordt er daarom van uitgegaan dat de groei van het aantal studenten de komende periode 50% bedraagt van de raming uit de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting. Dat betekent naast een tekort van 2.300 woonplekken een extra behoefte van 650 plekken in de periode tot 2030, samen 2.950 plekken. Dit aantal komt zoals beschreven lager uit als het tekort niet helemaal wordt ingelopen: zo’n 2.550 plekken. Hierbij moet ook worden opgemerkt dat er mogelijk meer landelijke sturing gaat komen op de instroom van internationale studenten. De effecten hiervan zijn echter nog niet bekend. Sturen op doorstroming uit studentenwoningen In de vraag naar extra woonplekken kan worden voorzien door deze toe te voegen, door nieuwbouw, transformatie of verkamering/splitsing van woningen in de bestaande voorraad.
Een deel kan ook worden gerealiseerd door studenten te stimuleren en te faciliteren om na hun studie door te stromen naar een reguliere woning. SSH& werkt met campuscontracten. Daarmee wordt geborgd dat studentenwoningen na het voltooien of afbreken van de studie snel vrijkomen voor nieuwe studenten. Het betekent ook dat er op dit punt niet veel potentieel is om meer plekken sneller vrij te maken. Die mogelijkheden zijn er volgens SSH& en de gemeente Nijmegen wel in de particuliere voorraad. Het toevoegen van woningen in het middenhuursegment en betaalbare
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
koopwoningen voor afgestudeerden kan ertoe bijdragen dat een deel van de particuliere voorraad studentenwoningen sneller weer vrijkomt en beschikbaar komt voor nieuwe studenten. Dat draagt bij aan het verkleinen van het tekort. De omvang van dit potentieel is echter niet bekend. Aanstaande regelgeving om te sturen op regulering van het middenhuursegment kan de kansen van afgestudeerden om door te stromen vergroten. De Landelijke Monitor Studentenhuisvesting geeft voor Nijmegen inzicht in hoe snel studenten na hun studie doorstromen. In ruim een kwart van de gevallen stroomt een student na 4 tot 6 maanden door. In ongeveer de helft van de gevallen is dit 7 tot 12 maanden. De doorstroming is in Nijmegen wat sneller dan gemiddeld in Nederland. Tabel 6.4: Gemeente Nijmegen. Woonwensen van uitwonende studenten, naar gewenst type woonruimte Voorkeur ongeacht woonlasten
14%
Voorkeur met inachtneming woonlasten
23%
33% 0%
63%
44%
20% 40% 60% 80% Kamers met geldeelde voorzieningen Eénkamerwoning (studio) Meerkamerwoning (reguliere woning)
23% 100%
Bron: Kences (2022).
Verreweg de meeste studenten geven de voorkeur aan een reguliere (meerkamer)woning. Als woonlasten geen rol spelen geeft bijna twee derde van de uitwonende studenten in Nijmegen daar de voorkeur aan. Bijna een kwart wil een
50
studio en zo’n 15% geeft echt de voorkeur aan wonen op kamers. Voor de meeste studenten is deze woonwens niet realistisch. Als zij hun financiële mogelijkheden in beschouwing nemen, geeft ongeveer een kwart de voorkeur aan een zelfstandige woning, kiest bijna 45% voor een eenkamerwoning (studio) en kiest een derde voor het huren van een kamer met gedeelde voorzieningen. Wat het effect gaat zijn van de introductie van de basisbeurs komend studiejaar is nog onduidelijk maar kan de financiële ruimte van studenten vergroten. Met de inloop van het tekort aan woonruimte voor studenten en de verwachte groei van het aantal studenten, zijn zoals aangegeven in de periode tot en met 2030 ruim 2.500 extra woonplekken voor studenten nodig. Dit aantal kan lager uitvallen als het lukt studenten in een particuliere studentenwoning sneller te laten doorstromen. Dat betekent dan een grotere vraag in de reguliere woningvoorraad. Er is maar beperkt overlap tussen de Primos prognose en de prognose van de extra woningvraag van studenten, de extra vraag is daarom een vraag boven op de geraamde extra woningbehoefte die vooral betrekking heeft op de sociale huursector. Als de woonwens van 23% van de studenten om in een reguliere woning te wonen zou worden gefaciliteerd, betekent dat een extra woningvraag van bijna 600 woningen in Nijmegen.
Dit is grotendeels een extra vraag bovenop de op basis van de prognose geraamde extra woningbehoefte. Deze extra vraag maakt nog geen onderdeel uit van de 30% sociale huur waar in de lijn van de Nationale Woon- en Bouwagenda op wordt gestuurd. Daarnaast is er dan extra behoefte aan zo’n 850 kamers met gedeelde voorzieningen en bijna 1.100 studio’s. Daarbij moet worden bedacht dat woonlasten een aandachtspunt zijn
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
voor studenten en de praktijk leert dat zij met minder woonkwaliteit genoegen nemen dan uit een woonwensenenquête naar voren komt. Kamers met gedeelde voorzieningen zijn overigens een prima en betaalbaar alternatief, vooral als de locatie gunstig is. Studenten geven de voorkeur aan locaties met een stedelijke dynamiek, functiemenging en de nabijheid van het centrum en de campus. Bovendien dragen kamers ook bij aan ontmoeting en daarmee het welzijn van de student. Zet daarom in op het realiseren van studentkamers op de locaties die het best aansluiten bij de woonwensen van studenten en van zelfstandige eenheden in de ruimere woonmilieus. Zoals aangegeven kan mogelijk in een deel van de vraag worden voorzien door het stimuleren van doorstroming en door transformatie en verkamering/splitsing in de bestaande woningvoorraad. SSH& zet erop in 50% van de studentenwoningen toe te voegen als zelfstandige woningen en 50% als onzelfstandige woningen. Op dit moment staat de inzet op het bouwen van 50% onzelfstandige woningen onder druk en is dit volgens SSH& financieel niet goed haalbaar. Dit hangt samen met de waardering van onzelfstandige eenheden in het huidige Woningwaarderingsstelsel en met het feit dat huurders van onzelfstandige eenheden geen huurtoeslag kunnen krijgen.
In het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) is landelijk afgesproken de haalbaarheid van het bouwen van onzelfstandige eenheden te vergroten. Tot slot: de woonvraag van studenten speelt het sterkst in de gemeente Nijmegen, maar ook elders in de regio is er behoefte aan studentenhuisvesting.
51
7 Betaalbaarheid en sociale huur Gemeenten en corporaties hebben een verantwoordelijkheid voor de huisvesting van groepen die hier op eigen gelegenheid niet toe in staat zijn. Zij zijn grotendeels aangewezen op sociale huurwoningen.
Deze 7,5% mag verhoogd worden naar 15% als de corporatie hierover afspraken maakt met de gemeente en de huurdersorganisatie en dit vastlegt in prestatieafspraken.
De behoefte aan sociale huur wordt deels bepaald op basis van de woonwensen die huishoudens hebben. Maar minstens zo belangrijk zijn de toewijzingseisen. Wettelijk is hierbij vastgelegd dat eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 44.035 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 48.625 tot de doelgroep van woningcorporaties behoren. Voor hen zijn sociale huurwoningen tot de liberalisatiegrens van € 808 (prijspeil 2023) bedoeld. Daarnaast mogen corporaties sinds 2022 7,5% van de vrijkomende woningen vrij toewijzen aan huishoudens die niet tot de corporatiedoelgroep behoren.
Op grond van verschillende (on)zekere ontwikkelingen hebben we een inschatting gemaakt van de behoefteontwikkeling aan sociale huur vanuit de doelgroep van woningcorporaties. We richten ons hierbij op meetbare economische, demografische en maatschappelijke trends: • effect van de huishoudensgroei; • effect van veranderende bevolkingssamenstelling en veranderende huurkooporiëntatie (generatie-effect); • effect van de koopkrachtontwikkeling.
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
52
Figuur 7.1: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Ontwikkeling van de extra behoefte aan corporatiewoningen met een sociale huur, per subregio en totaal, 2022 t/m 2030
Bron: Primosprognose Gelderse variant, WoON 2021, CBS Microdata, bewerking Companen.
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
53
Toename behoefte sociale huur
We ramen de extra behoefte aan sociale huurwoningen van corporaties in de Groene Metropoolregio op ruim 12.000 in de periode tot en met 2030. Dat is zoals in hoofdstuk 6 beschreven 29% van de extra woningbehoefte. Het betreft hier een netto aanvullende behoefte; als er corporatiewoningen worden gesloopt zijn méér woningen nodig om in de behoefte te voorzien. De behoefte is bepaald door uit te gaan van de behoefte die voortkomt uit de demografische ontwikkeling van de groep huishoudens in de corporatiedoelgroep die een sociale huurwoning nodig hebben en te rekenen met het inlopen van een deel van het woningtekort. Omdat er sprake is van een generatie-effect, zijn er minder sociale huurwoningen nodig dan uit een trendmatige berekening blijkt. Dit hangt er mee samen dat er meer oudere huishoudens komen die een hoger inkomen hebben en meer vermogen hebben opgebouwd dan eerdere generaties ouderen. Zij kiezen bij verhuizing naar een levensloopgeschikte woning er vaker voor om opnieuw te kopen. We maken een afslag op de behoefte voor dit generatie-effect. De extra behoefte is gebaseerd op een economisch scenario waarin de koopkracht van huishoudens daalt (met 0,7% op jaarbasis). Dat scenario past bij het huidige tijdsbeeld. Als wordt uitgegaan van een iets positievere ontwikkeling van de koopkracht, heeft dat effect op het aantal corporatiewoningen dat moet worden toegevoegd.
Bij een gemiddelde koopkrachtstijging met 0,3% in de komende jaren, is het benodigde aantal corporatiewoningen in de regio zo’n 10.500 in de periode tot en met 2030. In de subregio Arnhem zijn, uitgaande van het lage economische scenario, tot en met 2030 zo’n 5.400 extra sociale huurwoningen nodig, 28% van de totale extra woningbehoefte. In de subregio Nijmegen gaat het om 5.200 woningen (29% van de extra woningbehoefte) en in De Liemers om zo’n 1.450 woningen (31% van de extra woningbehoefte).
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
De extra behoefte aan sociale huurwoningen in de regio is hoger dan uit het onderzoek in 2019 naar voren kwam. Dit hangt samen met de hogere huishoudensprognose en het opgelopen woningtekort, maar ook met de door de gestegen huizenprijzen afgenomen mogelijkheden van huishoudens in een sociale huurwoning om door te stromen naar een goedkope koopwoning. Figuur 7.2: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Aandeel behoefte sociale huur op de totale woningbehoefte, 2022 t/m 2030
Bron: Primosprognose Gelderse variant, WoON 2021, CBS Microdata, bewerking Companen.
Op basis van de berekende behoefte aan sociale huurwoningen is het aandeel op de totale extra woningbehoefte het grootst in de gemeenten Overbetuwe,
54
Rheden en Zevenaar. In deze gemeenten ligt het benodigde aandeel op de totale behoefte boven de 30%. Ook in Duiven, Lingewaard, Montferland, Nijmegen, Westervoort en Wijchen is de behoefte aan extra woningen in de sociale huursector naar verhouding hoog (tegen de 30%). In de gemeente Beuningen en Heumen is de behoefte aan sociale huur naar verhouding laag. De ontwikkeling van de behoefte aan sociale huurwoningen moet los worden gezien van de afspraken in de Woondeal en het regionale commitment om in het kader van ‘fair share’ te streven naar een percentage van 30% sociale huurwoningen op de woningvoorraad. Gemeenten met een laag aandeel sociale huurwoningen en een relatief lage extra behoefte aan sociale huurwoningen vanuit de eigen bevolking, zouden vanuit het solidariteitsprincipe meer moeten doen voor het huisvesten van (kwetsbare) huishoudens met een laag inkomen in de regio.
Behoefte aan sociale huur naar prijsklasse Figuur 7.3: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Aanvullende vraag naar sociale huurwoningen naar prijsklasse, per subregio, 2022 t/m 2031
Het grootste deel van de extra vraag naar sociale huurwoningen heeft betrekking op het prijssegment tot de eerste aftoppingsgrens. In de subregio’s Arnhem en Nijmegen is het aandeel benodigde woningen dat in het segment tot € 575 valt naar verhouding groter dan in De Liemers. Dat hangt mede samen met de grotere vraag van jonge huishoudens in deze subregio’s. Binnen de subregio’s Arnhem en Nijmegen zijn er flinke verschillen tussen de stad en de omliggende gemeenten. In de stad is het benodigde aandeel woningen met een huurprijs tot € 575 aanmerkelijk groter dan in de omliggende gemeenten. Maar ook in de omliggende gemeente moet minstens een kwart van de benodigde extra woningen een huurprijs in dat segment hebben.
Positie van starters en middeninkomens
De corporatiesector is gebonden aan strakke regels ten aanzien van inkomensgroepen die in aanmerking komen voor een corporatiewoning met een gereguleerde huur. Slechts een beperkt deel van de vrijkomende voorraad mag worden toegewezen aan huishoudens met een hoger inkomen. Een alternatief is dan een woning met een middenhuur (€ 808 tot € 1.000). Zoals in het vorige hoofdstuk gaat de voorkeur van woningzoekenden eerder uit naar een goedkope of betaalbare koopwoning. Die woningen zijn er maar in beperkte mate. Gemiddeld in Nederland betreft het ongeveer 3% van de koopwoningen, in de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen is dit aandeel aanmerkelijk lager.
Bron: Primosprognose Gelderse variant, WoON 2021, CBS Microdata, bewerking Companen.
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
55
Figuur 7.4: Aandeel koopwoningen met een maximale marktwaarde van € 200.000, 2023
Tabel 7.1: Maximale hypotheek bij verschillende jaarinkomens per huishouden, 2023 Bruto jaarinkomen Indicatie maximale hypotheek* € 45.000 € 190.000 € 50.000 € 212.000 € 55.000 € 238.000 € 60.000 € 270.000 € 65.000 € 298.000 € 70.000 € 333.000 € 75.000 € 364.000 € 80.000 € 395.000 *Op basis van geen studieschuld en 4,06% 10 jaar vaste rente. Bron: Rabobank.
Om een woning met een prijs van € 200.000 te kunnen financieren, heeft een koper een jaarinkomen nodig van zo’n € 50.000. Voor een woning van € 250.000 ligt het benodigde jaarinkomen tegen de € 60.000. Om een woning met een aankoopprijs tegen de betaalbaarheidsgrens van € 355.000 te kunnen kopen heeft een koper die niet profiteert van de overwaarde van een te verkopen woning momenteel een jaarinkomen nodig van bijna € 75.000. De goedkope woningvoorraad is daarmee net betaalbaar voor huishoudens met een middeninkomen. Het aanbod ontbreekt echter in de bestaande voorraad. Koopwoningen met een prijs tot € 250.000 zijn moeilijk te realiseren in een kwaliteit die aansluit bij de woonwensen van potentiële kopers. Een substitutiemarkt voor dit segment zijn woningen in het middenhuursegment. Een van de voorliggende vraagstukken in de regio is of moet worden ingezet op het toevoegen van goedkope koopwoningen of dat woningzoekenden meer zijn geholpen met een goede betaalbare middenhuurwoning.
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
56
Schaarstegrenzen Arnhem en Nijmegen
Voor de onderbouwing van sturen op mogelijk ongewenste ontwikkelingen in de woningvoorraad zoals het opkopen van woningen voor verhuur door beleggers en het splitsen of verkameren van woningen via een huisvestingsverordening, is het nodig om de goedkope en betaalbare delen van de koopvoorraad af te bakenen en in beeld te brengen of sprake is van schaarste in deze segmenten. In de Groene Metropoolregio is in de subregio’s Arnhem en Nijmegen sprake van een grote schaarste aan woningen. Het woningtekort dat blijkt uit de nieuwe Gelderse Primos prognose is hoog (zie ook hoofdstuk 5) en is in beide steden nog groter dan in de omliggende gemeenten in de subregio’s. Daarbij is er in de koopsector de grootste extra behoefte aan woningen in het goedkope segment en het betaalbare segment. De wetgever geeft in het kader van de onderbouwing van het instellen van opkoopbescherming handvatten voor het afbakenen van de goedkope en het betaalbare koopvoorraad, door de voorraad op basis van de WOZ-waarde in te delen in drie segmenten van gelijke omvang en vervolgens te bepalen bij welke WOZ-waarde de grenzen tussen deze segmenten liggen. Tabel 7.2: Gemeenten Arnhem en Nijmegen.
Schaarstegrenzen om te sturen op de goedkope en betaalbare koopvoorraad, 2022 Gemeente Schaarstegrens goedSchaarstegrens betaalkope koop bare koop Arnhem € 245.000 € 355.000 Nijmegen € 278.000 € 396.000 Bron: WOZ-registraties gemeenten
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
Figuur 7.5: Gemeente Arnhem. Koopvoorraad in het goedkope en betaalbare segment per wijk, 2022 De Laar Rijkerswoerd Elderveld Presikhaaf-Oost Vredenburg/Kronenburg Schuytgraaf St. Marten/Sonsbeek Malburgen-Oost (Noord) Klarendal Velperweg e.o. Malburgen-West Malburgen-Oost (Zuid) Presikhaaf-West Arnhemse Broek Spijkerkwartier Heijenoord/Lombok Centrum Burgemeesterswijk/Hoogkamp Monnikenhuizen Elden Geitenkamp Schaarsbergen Klingelbeek e.o. Alteveer/Cranevelt
0
500 <€245.000
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
€245.000 - €355.000
Bron: WOZ-registratie gemeente Arnhem 2022
57
Figuur 7.6: Gemeente Nijmegen. Koopvoorraad in het goedkope en betaalbare segment per wijk, 2022 Dukenburg Lindenholt Nijmegen-Zuid Nijmegen-Nieuw-West Nijmegen-Oost Nijmegen-Noord Nijmegen-Oud-West Nijmegen-Midden Nijmegen-Centrum 0
500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000
<€278.000
€278.000 - €396.000
Bron: WOZ-registratie gemeente Arnhem 2022
Hoog middeninkomen nodig voor een goedkope koopwoning Op basis van de leencapaciteit is een woning met een prijs tot ongeveer € 250.000 bereikbaar bij een inkomen van anderhalf keer het modale inkomen. Bij twee keer het modale inkomen is een woning van ongeveer € 365.000 bereikbaar, iets boven de NHG-grens van € 355.000 (2022). Zie ook tabel 7.1. Dat betekent dat bij de op de bovenstaande wijze bepaalde schaarstegrenzen voor Arnhem een goedkope koopwoning net bereikbaar is voor een huishouden met een middeninkomen en dat voor een betaalbare koopwoning een inkomen van anderhalf tot tweemaal modaal nodig is. In Nijmegen liggen de grenzen voor de goedkope en de betaalbare koopsector hoger dan in Arnhem en zijn naar verhouding minder woningen bereikbaar voor huishoudens met een middeninkomen.
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
Weinig goedkope koopwoningen op de markt Vervolgens is de vraag of in het goedkope en het betaalbare koopsegment sprake is van schaarste. Zoals vastgesteld is er in beide gemeenten sprake van een aanzienlijk woningtekort. Informatie van het Kadaster over verkochte woningen laat zien hoeveel woningen er zijn verkocht in de verschillende prijssegmenten. Arnhem Het aantal verkopen in het goedkope koopsegment is in Arnhem lager dan op basis van de prijsopbouw in de bestaande woningvoorraad verwacht zou worden. Ruim een kwart van de in 2021 verkochte woningen viel in het goedkope prijssegment. In het betaalbare segment was het aandeel transacties in 2021 in lijn met de opbouw van de koopvoorraad op basis van de WOZ-waarden. Echter, omdat sprake is van een groot woningtekort en een grote aanvullende behoefte aan betaalbare koopwoningen (hoofdstuk 6), zijn koopwoningen in dit segment in relatie tot de vraag ook schaars. Nijmegen Er zijn in Nijmegen recent maar weinig woningen verkocht in het goedkope prijssegment. Het aandeel verkochte woningen in dit segment is veel kleiner dan op basis van de WOZ-waarden verwacht zou worden (14% van de verkopen in 2021 was een woning in het segment tot € 250.000). Dat wijst erop dat door de gestegen marktprijzen het aanbod aan goedkope koopwoningen grotendeels is opgedroogd.
In het betaalbare segment was het aandeel transacties in 2021 in lijn met de opbouw van de koopvoorraad op basis van de WOZwaarden. Ook in Nijmegen geldt dat omdat sprake is van een groot woningtekort en een grote aanvullende behoefte aan betaalbare koopwoningen (hoofdstuk 6), koopwoningen in dit segment in relatie tot de vraag ook schaars zijn.
58
NB: Voor het onderbouwen van het inzetten van instrument opkoopbescherming is een nadere onderbouwing nodig of ook sprake is van verdringing op de woningmarkt. Dit vraagt een nadere analyse. De data hiervoor zijn bij de gemeenten beschikbaar.
Betaalbaarheidsgrens sociale huursector
De Rijksoverheid stelt de grens voor een betaalbare huurwoningen voor huishoudens met een laag inkomen (huishoudens met een inkomen van minder dan 120% van het minimuminkomen) op € 575 per maand. Huurders die aan die inkomenseis voldoen en een sociale huurwoning huren van een woningcorporatie met een hogere huur, krijgen per 1 juli 2023 een huurverlaging naar een huurprijs van € 575. In Nijmegen gold de afgelopen jaren € 500 als grens voor een betaalbare huurwoning voor huishoudens met een laag inkomen. De vraag is of de grens van € 575 nu overeenkomt met een prijsgrens van € 500 anno 2019. Het Nibud geeft geen openbare informatie meer vrij over wat betaalbare huren zijn voor huishoudens met verschillende inkomensklassen. Wel kan op basis van de prijsontwikkeling en de compensatie daarvan worden beredeneerd hoe de betaalbaarheid nu zich verhoudt tot de grens van € 500 in 2019. De laatste jaren, met name in 2022, zijn de prijzen sterk gestegen, vooral voor energie en dagelijkse boodschappen. Er zijn door de Rijksoverheid ingrijpende maatregelen getroffen om de energieprijzen te compenseren. Daarnaast zijn inkomens deels gecorrigeerd voor de inflatie. En inmiddels dalen de energieprijzen weer. De prijzen van dagelijkse boodschappen zijn niet gedaald en de verwachting is dat dit ook niet snel gebeurt. De huren stegen de afgelopen jaren daarentegen minder snel dan de inflatie.
Op basis van de ontwikkeling van de consumentenprijsindex van het CBS komt een bedrag van € 500 in 2019 overeen met een bedrag van ruim € 570 in 2022.
De koopkracht van huishoudens is in 2022 aanzienlijk gedaald, maar zal in 2023 volgens het CPB fors toenemen door alle maatregelen die zijn getroffen om de daling te compenseren3. De koopkracht van werkenden en gepensioneerden nam in 2022 af met 6,8%, maar die van uitkeringsgerechtigden (vaak de mensen met de laagste inkomens) maar met 1,9%. De koopkracht neemt naar verwachting in 2023 weer toe met gemiddeld 3,9%, maar van mensen met een uitkering met 7,9%. Op basis van deze ontwikkelingen is onze inschatting dat de grens van € 575 die door de Rijksoverheid wordt gehanteerd een passende nieuwe grens is voor de betaalbaarheid van huurwoningen in Nijmegen. Daarbij is het ook praktisch om aan te sluiten bij de grens die door de Rijksoverheid wordt gehanteerd.
3 CPB, Macro Economische Verkenning 2023
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
59
8 Woningvraag specifieke aandachtsgroepen
plushuishoudens in 2040. Binnen deze groep neemt vooral het aantal 75-plussers sterk toe. In de praktijk hebben lang niet alle ouderen een zorgvraag. Dat betekent dat zij ook lang niet allemaal behoefte hebben aan een specifieke woonvorm, maar voor een groeiende groep ouderen geldt dit wél.
Van de woonvraag van specifieke aandachtsgroepen, zal de vraag van ouderen naar verschillende vormen van wonen met zorg de komende jaren getalsmatig het grootst zijn. Steeds meer ouderen wonen tot op hoge leeftijd zelfstandig, maar dat stelt wel eisen aan hun woning en de mogelijkheden om zorg of zelfs verpleging te ontvangen. Er is een aanzienlijke extra behoefte aan op ouderen gerichte geclusterde woonvormen. Andere groepen die een belangrijk beroep doen op vooral de voorraad sociale huurwoningen zijn statushouders, mensen die uitstromen uit een instelling voor Beschermd Wonen of Maatschappelijke Opvang en spoedzoekers die door onvoorziene omstandigheden snel een woning nodig hebben. Met name de omvang van de groep statushouders is lastig te ramen omdat deze sterk afhankelijk is van omstandigheden buiten de invloedsfeer van overheden en woningaanbieders.
Er zijn meer alleenstaande ouderen dan ouderen met een partner in de regio. Ook in elk van de subregio’s is dit het geval. Alleenstaande ouderen zijn meer kwetsbaar dan ouderen met een partner, omdat zij zonder ondersteuning van een partner als zij met beperkingen te maken krijgen vaak minder goed in staat zijn zelfstandig te blijven wonen.
Ouderen Lang niet alle ouderen (65-plussers) hebben een zorgvraag en lang niet alle ouderen hebben behoefte aan een specifiek soort woning vanwege die zorgvraag. Verreweg de meeste ouderen (94%) wonen thuis, zo blijkt uit de Monitor Zorg voor ouderen 2018 van de Nederlandse zorgautoriteit (NZa). Veel ouderen zijn daarbij niet afhankelijk van langdurige zorg en ondersteuning. Ook van de 85plussers woont 70% nog thuis. Daarnaast wonen steeds meer ouderen langer thuis. Dit geldt ook voor 85-plussers, die dat vaak met ondersteuning vanuit de wijkverpleging doen. Door de vergrijzing neemt het aantal ouderen in de regio in de komende jaren toe: van zo’n 105.000 65-plushuishoudens in 2022, naar ruim 149.000 65-
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
60
Figuur 8.1: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Ontwikkeling huishoudens 75+ naar huishoudensgrootte, 2022 - 2040
Subregio Nijmegen
Subregio Arnhem 22.500 20.000 17.500 15.000 12.500 10.000 7.500 5.000 2.500 0
2022 2030 2035 2040 alleenstaand
12.000 10.500 9.000 7.500 6.000 4.500 3.000 1.500 0
22.500 20.000 17.500 15.000 12.500 10.000 7.500 5.000 2.500 0
stel
woonvorm. Uit sociale overwegingen en om zelf regie te blijven houden over hun woon(zorg)situatie. Figuur 8.2: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Ontwikkeling vraag naar wonen met zorg voor ouderen, 2022-2040 160.000 140.000
120.000 2022 2030 2035 2040 alleenstaand
stel
100.000 80.000
5.650 15.680
17.720
60.000 40.000
De Liemers
6.240 5.770
83.710
90.130
2022
2025
21.680
6.680 25.730
6.870 29.220
100.540
109.280
113.200
2030
2035
2040
20.000 0
Regulier wonen
Geclusterd wonen
Geclusterd wonen met Wlz-zorg
Bron: Woonzorgweter Companen, 2022. 2022
2030
alleenstaand
2035
2040
stel
Bron: Gelderse variant Primos 2022.
Er zijn maatschappelijke trends die van invloed zijn op de toekomstige vraag naar wonen met zorg voor ouderen. Wij hebben daarom een trendmatige prognose opgesteld waarin we uitgaan van de doorstroming van ouderen van reguliere woningen naar geclusterde woonvormen, omdat verwacht kan worden dat vitale ouderen vaker zullen kiezen voor het wonen in een geclusterde
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
De vraag naar regulier wonen is het grootst. Veel ouderen wonen in een gewone woning, eventueel met aanpassingen. Zij blijven er ook lang wonen. Dat geldt zeker voor vitale ouderen, maar ook ouderen met een ondersteuningsvraag zijn vaak gehecht aan hun huidige woning. Aanpassing van bestaande woningen kan mensen met groeiende mobiliteitsbeperkingen ondersteunen bij het zelfstandig wonen. Daarnaast kunnen en willen mensen in hun eigen woning blijven wonen wanneer zij ook sociaal nog meetellen in hun eigen buurt of wijk. Daarvoor zijn netwerken nodig waar mensen onderdeel van kunnen uitmaken in hun eigen omgeving.
61
periode tot en met 2030 toe met ongeveer 20%, de vraag naar geclusterde woningen voor ouderen nabij zorgaanbod met bijna 40%. Deze vraag hebben we per marktsegment in beeld gebracht. Wij verwachten dat ongeveer 40% van de ouderen die geclusterd wil wonen in de Groene Metropoolregio een sociale huurwoning wenst, 50% van de ouderen wenst een koopwoning en 10% een particuliere huurwoning. Richting 2040 neemt door het generatie-effect het aandeel ouderen dat een sociale huurwoning wenst af, terwijl het aandeel ouderen dat een koopwoning wilt, toeneemt.
Figuur 8.3: Groene metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Ontwikkeling vraag naar geclusterd wonen voor ouderen naar eigendom, 2022 - 2040 35.000 30.000
Waar het de vraag van zelfstandige huishoudens betreft, is de geschetste woonvraag van ouderen onderdeel van de in hoofdstuk 6 geraamde woningbehoefte. Er is geen actueel integraal inzicht in het aanbod aan geclusterde woonvormen voor ouderen op regioniveau.