Bijlage V Woonbehoefteonderzoek Companen 2022
Tekst van het document
Woonbehoefteonderzoek 2022 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen 14 maart 2023 x
DATUM
14 maart 2023
TITEL
Woonbehoefteonderzoek 2022
OPDRACHTGEVER
Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
AUTEUR(S)
Jeroen Lijzenga Pim Tiggeloven Laurens van Dongen
PROJECTNUMMER
2202.118
STATUS
x
Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32 KvK-nummer: 09035291 BTW-nummer: NL001826517B01
Inhoud 1 1.1 1.2
Inleiding Vraagstelling Leeswijzer
6 6 7
2
Samenvatting, conclusies en advies
8
3
Huidige situatie: diversiteit aan aantrekkelijke woonmilieus 12
4
Druk op de regionale woningmarkt
24
5
Ontwikkeling regionale woningbehoefte
29
6
Toekomstige woningbehoefte in beeld
38
7
Betaalbaarheid en sociale huur
52
8
Woningvraag specifieke aandachtsgroepen
60
Bijlage 1: Accenten in de behoefteraming
71
Bijlage 2: Nadere toelichting op de methodologie
72
Regio Arnhem-Nijmegen
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
5
1 Inleiding In de Groene Metropoolregio werken de gezamenlijke overheden samen aan een beter functionerende woningmarkt. Om vinger aan de pols te houden voor de juiste woning, op de juiste plek, op het juiste moment voeren zij periodiek een regionaal woonbehoefteonderzoek uit. Dit gebeurt steeds na het beschikbaar komen van de actuele WoON-gegevens. In de uitwerking van het woonbehoefteonderzoek werkt de regio nauw samen met de in Woonkr8 georganiseerde woningcorporaties, en op de tweede plaats, betrokken marktpartijen. De actualisatie van het woonbehoefteonderzoek komt op een strategisch belangrijk moment. Met het verschijnen van de Nationale Woon- en Bouw Agenda, ligt er een extra impuls om te komen tot voldoende en voldoende betaalbare woningen. Dit komt samen met de actualisatie van de Woondeal. Het onderzoek moet voor deze trajecten de juiste input opleveren, zodat woonafspraken gemaakt kunnen worden die goed aansluiten op de regionale situatie en die ertoe doen. Naast de regionale uitwerking is ook uitwerking op lokaal niveau een must. Immers de uitwerking van het woonbeleid en vertaling hiervan naar ruimtelijke plannen gebeurt op dat niveau. Goed zicht op de lokale situatie is noodzakelijk, te meer daar discussies over fair share in sociale huur zowel lokale als regionale afwegingen vraagt.
Een goede onderzoeksmatige basis helpt om de discussie hierover te voeren aan de hand van feiten. Companen heeft dit onderzoek uitgevoerd. Zij heeft dit onderzoek opgepakt in samenspraak met een werkgroep met een afvaardiging uit de drie subregio’s en een afvaardiging namens de provincie. Daarnaast zijn uitkomsten getoetst en verdiept in samenspraak met alle gemeenten, corporaties, marktpartijen en provincie.
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
1.1 Vraagstelling Met het onderzoek wil de regio actuele inzichten krijgen in de woningbehoefte. In het bijzonder is er aandacht voor betaalbaarheid van de huur- en de koopsector. In dit onderzoek wordt inzicht geboden in: • de huidige situatie op de regionale en subregionale woningmarkt; • de opgaven op de woningmarkt naar huur en koop, naar zowel prijsklassen en woningtypes;
6
• • •
speciale aandacht voor de woningbehoefte in het licht van de Woondeal en de Nationale Woon- en Bouwagenda; de woonvraag van starters, studenten en bijzondere doelgroepen; resultaten op korte termijn (tot 2025), middellange termijn (tot 2030) en op de lange termijn (tot 2040).
1.2 Leeswijzer We belichten in deze rapportage verschillende onderwerpen die van belang zijn voor de regionale woningmarktontwikkelingen. Het gaat dan om de huidige situatie op de woningmarkt, de groei van de woningbehoefte, samenstelling van de woningbehoefte, behoefte aan sociale huur, kansen voor middengroepen en de omvang en samenstelling van de woonbehoefte in het licht van de Woondealafspraken en de lijnen vanuit de Nationale Woon- en Bouwagenda en de woonbehoefte van specifieke aandachtsgroepen. Deze onderwerpen zijn in deze rapportage successievelijk beschreven. Waar relevant om verschillend binnen de regio en de subregio’s te duiden, wordt ingezoomd op uitkomsten per gemeente. De uitwerking per gemeente is vormgegeven in factsheets. In de bijlage van het onderzoek beschrijven we de gekozen aanpak.
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
7
2 Samenvatting, conclusies en advies Behoefte groter dan de Woondeal-ambitie
Op basis van het nieuwe onderzoek is er behoefte aan 41.850 extra woningen die in de periode 2022 - 2030 aan de woningvoorraad in de Groene Metropoolregio toegevoegd moeten worden. Daarmee ligt de behoefte aanmerkelijk hoger dan bij het laatste onderzoek (2019) en de afspraken die in het kader van de Woondeal zijn gemaakt (minimaal 33.000 woningen tot en met 2030, indien haalbaar verhogen tot 38.000 woningen). Als we de periode tussen 2031 en 2040 ook in beschouwing nemen, bedraagt de totale extra woningbehoefte zo’n 54.000 woningen. Dat sluit aan bij de bandbreedte waar in het kader van de Woondeal 1.0 werd uitgegaan (50.000 tot 60.000 woningen). Dit betekent dat de woningbehoefte tot 2040 niet zozeer is toegenomen ten opzichte van eerdere prognoses, maar dat de behoefte zich manifesteert op de kortere termijn. Het is goed om te constateren dat er nog steeds veel behoefte is aan de woningen die de komende jaren worden gebouwd. Tegelijkertijd blijken de huidige plannen dus nog niet voldoende om in de volledige vraag te voorzien. Met name in de subregio Arnhem is de verwachte behoefte groter dan het verwachte nieuwbouwaanbod. Daarom adviseren we: zet vol in op het realiseren van de afspraken uit de Woondeal en doe waar mogelijk meer. Bij het ontwikkelen van nieuwbouw zijn echter meerdere aspecten die moeten worden meegewogen dan enkel de kwantitatieve vraag.
Er zijn naast wonen nog tal van andere ruimteclaims: natuur, bedrijvigheid, recreatie en mobiliteit. Om te kijken hoeveel woningen waar gebouwd kunnen worden zullen deze en andere ruimtelijke aspecten ook meegenomen moeten worden. Vooralsnog zijn daarbij de kwantitatieve ambities uit de Woondeal leidend. Maar de
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
behoeftecijfers zijn uiteraard wel relevant als doorkijk naar de lange termijn (na 2030) en als er zich mogelijkheden aandienen om alsnog de nieuwbouwproductie te verhogen, hetzij als (sub)regio, hetzij als individuele gemeente. Nieuwbouw is overigens niet de enige manier om te voorzien in de extra woningbehoefte. Ga daarom na welke mogelijkheden er zijn in de bestaande woningvoorraad, door het transformeren van niet-woongebouwen naar woningen en door het splitsen van grotere woningen in meerdere kleine woningen.
Behoefte aan sociale huur én fair share principe
Op regioniveau is er behoefte aan 12.125 sociale huurwoningen tot en met 2030; zo’n 29% van de totale woningbehoefte. Daarmee ligt deze vraag naar sociale huur in lijn met de landelijke richtlijn uit de Nationale Woon- en Bouwagenda; namelijk dat iedere gemeente minimaal 30% sociale huur in haar nieuwbouwprogramma opneemt. Op gemeenteniveau zien we wel enkele verschillen. In sommige gemeenten ligt de behoefte aan sociale huur boven de 30% (onder andere Overbetuwe, Rheden, Westervoort en Zevenaar), terwijl andere gemeenten juist een relatief kleine behoefte kennen (Arnhem, Beuningen, Doesburg, Druten, Heumen, Mook en Middelaar, Renkum, Rozendaal). De behoefte aan sociale huur is echter niet hetzelfde als de ambitie om 30% sociale huur te bouwen. De cijfers uit het onderzoek geven vooral aan wat de lokale vraag naar sociale huur is, daarbij komt nog (voor de meeste gemeenten) een aandeel sociale huur in het kader van het fair share principe; iedere gemeente levert minimaal een evenredige bijdrage (30%) in het bieden van voldoende sociale huurwoningen in de regio. Fair share is de afspraak binnen de regio. De vraag van specifieke aandachtsgroepen als statushouders, mensen met een beperking en mensen die uitstromen uit Beschermd Wonen, Maatschappelijke Opvang en de jeugdzorg is ook vaak een vraag naar een sociale huurwoning.
Breid de voorraad uit met betaalbare woningen die snel te realiseren zijn en betrek deze groepen nadrukkelijk bij het fair share principe. Doet iedere gemeente hierin genoeg of zijn scherpere afspraken nodig?
8
Hoe wordt betaalbare koop ook haalbare koop?
Ten opzichte van het vorige onderzoek is de vraag naar betaalbare koopwoningen (< € 355.000) verder toegenomen. Hierbij speelt waarschijnlijk mee dat de prijzen voor koopwoningen de afgelopen jaren sterk zijn toegenomen en woningzoekenden daardoor nu een woning willen kopen om te voorkomen dat ‘ze de boot dreigen te missen’. Tegelijkertijd zijn de bouwkosten de afgelopen jaren fors gestegen (beperkte capaciteit, materiaalkosten), waardoor het lastig is om betaalbare koopwoningen te realiseren, vooral in het segment tot € 250.000. Vooral in dit segment zal creatief moeten worden gekeken naar mogelijkheden om woningen te realiseren, bijvoorbeeld door kleinere woningen te bouwen, andere woonvormen of inzet van conceptuele bouwmethoden. Daarnaast blijft de bouw van dure koopwoningen (> € 355.000) belangrijk. Niet alleen omdat er behoefte aan is (ongeveer 26% van de totale extra woningbehoefte), maar ook om de realisatie van de betaalbare huur- en koopwoningen financieel rond te krijgen.
Betaalbaarheid versus gewenste woonkwaliteit
In de behoefte naar betaalbare woningen speelt ook de gewenste woonkwaliteit een rol. Om betaalbare woningen te kunnen bouwen zal er een reële prijskwaliteitverhouding geboden moeten worden. Door de gestegen bouwkosten zal een betaalbare woning vaak kleiner zijn dan in het verleden. Maar uit het onderzoek komt ook naar voren dat er naast betaalbaarheid nog diverse andere woonwensen zijn. Een deel van de vraag naar betaalbare woningen richt zich op grondgebonden woonvormen. Vooral in de meer dorpse/landelijke woonmilieus is deze woonwens nog erg dominant. De vraag is of deze wens voor grondgebonden woningen altijd en overal waargemaakt kan worden als de woning ook betaalbaar moet zijn (en blijven). Daarnaast neemt de vraag naar levensloopgeschikte woonvormen toe. Een logisch gevolg door het toenemend aantal ouderen en andere mensen met
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
(toekomstige) fysieke beperkingen in de regio. Willen deze mensen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen, zullen nieuwe woningen hier qua kwaliteit op aangepast moeten worden. Dit heeft uiteraard consequenties voor de betaalbaarheid van deze woningen. Daar komt bij dat een deel van de doelgroep voor deze woningen iets meer dan alleen een levensloopgeschikte woning wenst. De locatie moet kloppen (liefst dichtbij voorzieningen en het eigen sociaal netwerk) net als de woonvorm. Concepten zoals het wonen in een hofje zijn zeer gewild, maar zijn kosten verhogend. Uiteraard is het mogelijk om deze woonconcepten vooral in het duurdere segment te realiseren, maar vaak ligt hierin ook een maatschappelijke ambitie om woningaanbod voor verschillende lagen van de bevolking te creeren. Wees hier scherp en kritisch op bij de ontwikkeling van deze woonconcepten.
Middeldure huur als substitutie-segment
Er is de komende jaren enige vraag naar middeldure huur (ongeveer 1.365 woningen tot en met 2030; ongeveer 3% van de totale behoefte). Daarmee ligt de behoefte aan dit segment een stuk lager dan bij het vorige onderzoek in 2019. Ook in de Woondeal-afspraken ligt de ambitie (14% van de woningbouwopgave) een stuk hoger dan uit de behoefte naar voren komt. De vraag naar middeldure huur is vooral afkomstig van kleine 1- en 2-persoonshuishoudens; zowel jongeren (die nog niet in staat zijn een goedkope koopwoning te kopen) als kapitaalkrachtige ouderen die op zoek zijn naar een comfortabele woonruimte. De vraag van deze doelgroepen richt zich vooral op appartementen. De behoefte aan middeldure huur is het grootst in de steden Arnhem en Nijmegen, op afstand gevolg door Doesburg. In de andere gemeenten is de vraag naar middeldure huur aanzienlijk kleiner. Maar de behoefte aan woningen zoals geuit in onderzoek is vaak de eerste wens; in wat voor woning wil men het liefst wonen? Voor de meeste woningzoekenden in de Groene Metropoolregio is dat een koopwoning, maar in de
9
praktijk is deze wens niet altijd haalbaar. Zeker voor de doelgroep die qua financiële mogelijkheden behoefte heeft aan een betaalbare koopwoning. Middeldure huur kan dan als substituut gelden, zolang men nog moet sparen en/of inkomensontwikkeling moet doormaken om in aanmerking te komen voor een koopwoning. Daarnaast zien we een oplopende rentestand, waardoor hypotheekmogelijkheden voor lage- en middeninkomens afnemen. Door de regulering van de middenhuur (per 1 januari 2024) lijkt er bij middeldure huur juist meer grip te komen op de prijsontwikkeling. Deze trends maken dat de vraag naar middeldure huur in de praktijk (en zeker de eerstkomende jaren) wellicht groter zal zijn dan uit de behoefte naar voren komt. Al zal op de lange termijn bij velen nog de wens zijn om ooit die koopwoning te bemachtigen. Houd daarom vast aan de afspraken over het toevoegen van middenhuur die gemaakt zijn in de Woondeal, maar concentreer daarbij vooral op de meer stedelijke en centrumdorpse woonmilieus.
Aandachtsgroepen nemen toe
Een groot deel van de woningbehoefte is afkomstig van woningzoekenden die enkel op zoek zijn naar een woning die past bij hun woonwensen en financiële mogelijkheden. Maar een deel van de vraag is afkomstig van huishoudens voor wie - naast woonwens en inkomen - ook de zorg- of ondersteuningsvraag een factor van belang is in hun woningbehoefte. De komende jaren zullen deze aandachtsgroepen op de woningmarkt toenemen. Hierbij gaat het onder andere om ouderen met een nadrukkelijke zorgvraag (somatisch en/of psychogeriatrisch), mensen met een verstandelijke en/of lichamelijke beperking, mensen die vanuit Beschermd Wonen of Maatschappelijke Opvang (weer) zelfstandig moeten wonen en statushouders. Veel van deze aandachtsgroepen hebben behoefte aan (zeer) betaalbare huisvesting en zullen een beroep doen op het aanbod in de sociale huursector. Vanuit het landelijke programma ‘Een thuis voor iedereen’ is als ambitie
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
opgenomen dat jaarlijks 30% van de vrijkomende sociale huurvoorraad moet worden toegewezen aan aandachtsgroepen. Dit betekent dat de druk op de sociale huursector (die de afgelopen jaren al is opgelopen in de groene Metropoolregio) verder zal toenemen. Nieuwbouw van sociale huur is niet alleen van belang om deze doelgroepen te kunnen blijven huisvesten, maar ook om te zorgen dat de inschrijftijd van reguliere woningzoekenden niet verder oploopt. De Groene Metropoolregio is een van de koploperregio’s binnen het programma ‘Een thuis voor iedereen’. Daarmee doet de regio vroegtijdig ervaring op met het huisvesten van aandachtsgroepen conform de ambities van ‘Een thuis voor iedereen’. Belangrijk daarbij is om te komen tot een eerlijker verdeling van de opgave over de regio. Overigens is alleen het creëren van voldoende woningaanbod niet genoeg. Ook een passende zorginfrastructuur is voor een zachte landing van deze aandachtsgroepen op hun nieuwe woonplek van belang. Het gaat bijvoorbeeld om nabijheid van een ontmoetingsplek, een sociaal netwerk van mensen waarop men terug kan vallen en bereikbaarheid van eerstelijnszorg. Heb hier aandacht voor.
Meer vraag naar zelfstandige woonzorgconcepten
De tendens dat steeds meer zorgvragers langer zelfstandig willen wonen is al jaren gaande, maar komt ook uit dit onderzoek weer naar voren. Ouderen vormen hierbinnen niet alleen de grootste groep, maar zullen de komende jaren ook het sterkst toenemen. Vooral het aandeel 75-plussers neemt sterk toe. Op dit moment is 13% van de inwoners van de Groene Metropoolregio 75 jaar of ouder, in 2040 ligt dat aandeel op 20%. Uiteraard hebben lang niet alle ouderen te maken met een acute zorgvraag of fysieke beperkingen. Maar naarmate men ouder wordt, neemt de kans op zorgbehoefte (en daarmee de vraag naar een aangepaste woonvorm) toe. De grootste vraag gaat de komende jaren uit naar zelfstandige woningen, eventueel met aanpassingen. Maar de sterkste toename is te zien in de vraag naar geclusterde
10
woonvormen met zorg nabij (bijvoorbeeld zelfstandige appartementen in de buurt van een woonzorgcentrum of een hofjesconcept). Gemeenten zijn verplicht om per 1 januari 2024 over een eigen woonzorgvisie te beschikken. Het is nu zaak om de geïnventariseerde behoefte aan verschillende woonzorgconcepten te vertalen in de lokale woonzorgvisie, zodat de huisvestingsopgave voor ouderen, maar ook andere zorg- en aandachtsgroepen helder is.
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
11
3 Huidige situatie: diversiteit aan aantrekkelijke woonmilieus
Figuur 2.1: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. De stedelijke roltrap
Een gevarieerde aantrekkelijke woonomgeving en goed woonaanbod zijn kwaliteiten van de regio. Een goed functionerende woningmarkt is dan ook van belang voor woningzoekenden en heeft ook betekenis voor het regionale vestigingsklimaat, bereikbaarheid en voorzieningen. Verschillende woonmilieus hebben een verschillende functie in de ontwikkeling van de regio. Zo zien we woonmilieus die in trek zijn bij vestigers van buiten de regio en zo betekenis hebben voor het vestigingsklimaat; zoals Arnhem, Nijmegen, Oosterbeek, Rozendaal, Velp, Berg en Dal, en Heumen. Terwijl andere woonmilieus juist betekenis hebben voor lokale gemeenschappen en lokale verbondenheid; dit zien we op veel plekken in De Liemers, De Betuwe en in stadswijken. De steden hebben een functie voor een breed palet aan starters op de woningmarkt. Het waarderen van de verschillende woonmilieus zorgt ervoor dat iedereen iets van zijn gading vindt in delen van de regio.
Roltrapregio Arnhem-Nijmegen
De regio Arnhem-Nijmegen bestaat uit verschillende woonmilieus. Daarbij zien we een regionale woningmarkt die werkt als een roltrapregio. Jongeren komen via de steden Arnhem en Nijmegen de regio in en verhuizen vervolgens als gezin naar regiogemeenten. Daarbij blijkt de regio een aantrekkelijk woongebied voor nieuwkomers. Toch zien we binnen dit meer globale plaatje een aantal meer specifieke functies op de regionale woningmarkt.
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
Bron: CBS Microdata.
Verhuisbewegingen
De steden Arnhem en Nijmegen kennen een zeer dynamische woningmarkt, waar veel mensen zich vestigen vanuit de regio en van buiten de regio, binnen de gemeente verhuizen en mensen uitstromen naar elders in de regio of verder. De gemeenten rondom de steden laten een meer stabiele bewoning zien.
12
Om dit nader te duiden hebben we per gemeente in beeld gebracht waar mensen bij verhuizing vandaan komen. Dit geeft een beeld van de regionale woningmarkt. Figuur 3.2: Verhouding tussen verhuisbewegingen binnen de regio (binnenverhuizers) en buiten de regio (vestigers)
Naast Arnhem en Nijmegen trekt de gemeente Montferland naar verhouding veel vestigers van buiten de regio, met name uit de regio Achterhoek. Verhuisbewegingen stoppen niet bij administratieve grenzen. Gemeenten aan de rand van de regio trekken naar verhouding meer mensen van buiten de regio dan meer centraal gelegen gemeenten (met uitzondering van de steden). Dit betreft de gemeenten - naast Montferland - Druten, Renkum, Rheden en Doesburg.
Bron: CBS Microdata.
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
13
Figuur 3.3: Groene metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Woonmilieus in de regio
Bron: ABF Research.
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
De Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen kent een verscheidenheid aan aantrekkelijke woonmilieus, van centrumstedelijk tot dorps tot landelijk. De meeste woningen, 40% van de woningvoorraad in de regio, staat in een centrum-dorps woonmilieu. In de subregio De Liemers is dit ruim twee derde (69%) van de voorraad. Bijna een derde (32%) van de voorraad staat in het woonmilieu ‘buiten-centrum’. Dit is het grootste stedelijke woonmilieu in de regio. Grote delen van Arnhem en Nijmegen, maar ook van Zevenaar, hebben dit woonmilieu. De gemeente Nijmegen heeft veel woningen in groen-stedelijke woonmilieus. In de subregio Nijmegen staat meer dan een kwart (28%) van de voorraad in dit woonmilieu. In de subregio Arnhem is het aandeel woningen in groen-stedelijke woonmilieus veel lager (14%). Het aantrekkelijke centrum-stedelijke woonmilieu is alleen aanwezig in de gemeenten Arnhem en Nijmegen. Minder dan 5% van de woningvoorraad in de Groene Metropoolregio staat in dit woonmilieu. Het gaat om minder dan 13.500 woningen. Het woonmilieu ‘landelijk wonen’ is op de woonmilieukaart zeer nadrukkelijk aanwezig in de regio, maar het aantal woningen dat in dit woonmilieus staat is relatief klein. In de hele regio gaat het om 7% van de woningvoorraad. In De Liemers is het aandeel woningen in dit woonmilieu hoger, namelijk 11%.
14
Figuur 3.4: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Huidige woningvoorraad naar woonmilieus, per subregio, 2021
Subregio Arnhem 5%
31%
Subregio Nijmegen
37%
Subregio De Liemers
14%
44%
20%
Groente Metropoolregio 4%
69%
32%
17%
Figuur 3.5: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Bevolkingssamenstelling naar leeftijd, 2022
6% 25%
40%
Bevolking en huishoudens
6%
Arnhem e.o.
27%
13%
26%
14% 11% 9%
11%
Nijmegen e.o.
28%
14%
24%
14% 11% 8%
7%
De Liemers
25%
Groene Metropoolregio
27%
14% 10%
16%
25%
10%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%100%
De Liemers Regio
Groen-stedelijk
Landelijk wonen
Totaal
< 25 jr
Centrum-dorps
Landelijk wonen
Groen-stedelijk
Centrum-dorps
Buiten-centrum
Buiten-centrum
Centrum-stedelijk Subregio Arnhem Subregio Nijmegen
Centrum-stedelijk
7.700
47.500
21.800
66.800
9.200
153.000
5.700
53.100
40.100
35.700
8.200
142.800
13%
14%
25%
0%
20%
40%
60%
25-34 jr
35-54 jr
55-64 jr
65-74 jr
12% 9%
80%
100%
> 75 jr
Bron: CBS.
0
11.900
0
40.000
6.300
58.200
13.400
11.2500
61.900
142.500
23.700
354.000
Ruim een kwart van de inwoners van de regio is jonger dan 25 jaar. Zo’n 20% is 65 jaar of ouder. De Liemers heeft een wat oudere bevolking dan gemiddeld. In de Liemers is bijna een kwart van de inwoners 65 jaar of ouder en is het aandeel jonge inwoners ook wat lager dan gemiddeld (25%).
Bron: WOZ-registraties gemeenten.
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
15
Figuur 3.6: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Huishoudens naar samenstelling en leeftijd, 2021 Arnhem e.o.
7%
Nijmegen e.o.
12%
De Liemers
Groene Metropoolregio
39%
0% Jonger dan 25 jaar
23%
28%
22%
39% 35%
8%
31%
35%
38%
20%
29%
30%
40%
1-2 phh 25 - 65 jaar
60% Gezinnen
23%
80%
100%
1-2 phh 65+ jaar
Bron: Lokale Monitor Wonen.
Bijna de helft van de huishoudens in de regio zijn 1- en 2-persoonshuishoudens. Een kleine 10% zijn jonge kleine huishoudens, bijna 40% van de huishoudens zijn kleine huishoudens in de leeftijd van 25 tot 65 jaar. Het aandeel kleine, jonge huishoudens is groter in de subregio’s Arnhem e.o. en Nijmegen e.o. Dit hangt in belangrijke mate samen met de studentenpopulatie in de steden en met het feit dat een deel van de studenten na de studie in de stad blijft wonen. In De Liemers wonen weinig huishoudens in de leeftijd tot 25 jaar. Bijna een derde van de huishoudens in de regio zijn gezinnen (30%). In De Liemers (35%) is dit aandeel hoger dan in Arnhem e.o. (31%) en Nijmegen e.o. (28%). De Liemers kent zoals aangegeven meer ouderen dan de andere subregio’s. In De Liemers is 29% van de huishoudens 65 jaar of ouder. Gemiddeld in de regio is dit 23%.
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
16
Figuur 3.7: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Aandeel huishoudens van 75 jaar en ouder per gemeente, 2022
Aandeel senioren per gemeente
De meest vergrijsde gemeenten in de regio zijn Renkum en Rheden. In deze gemeenten is het aandeel inwoners van 75 jaar en ouder meer dan 12% (gemiddeld in de regio: 9%). De gemeenten aan de oostkant van de regio hebben gemiddeld wat meer inwoners van 75 jaar en ouder dan de gemeenten aan de westkant (met uitzondering van Renkum). De beide steden, Arnhem en Nijmegen hebben verreweg de jongste bevolking, minder dan 7% van de inwoners is 75 jaar of ouder.
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
17
Inkomenspositie van huishoudens Figuur 3.8: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Huishoudens naar inkomensklassen, 20211
Subregio Arnhem e.o.
33%
16% 5% 10% 12%
23%
Subregio Nijmegen e.o.
37%
15% 5% 10% 13%
19%
Subregio de Liemers
28%
Totaal groene metropoolregio
34%
16%
6%
16%
15%
19%
16% 5% 11%
13%
21%
hoger inkomen en daarmee maar beperkt toegang tot een corporatiewoning. Er zijn verschillen tussen de subregio’s in de inkomensopbouw van de huishoudens. In De Liemers wonen naar verhouding wat meer huishoudens met een middeninkomen dan in de andere twee subregio’s. De Liemers kent naar verhouding een kleinere corporatiedoelgroep. In de subregio Nijmegen e.o. is de corporatiedoelgroep naar verhouding het grootst en hebben naar verhouding minder huishoudens een middeninkomen of een hoger inkomen. De subregio Arnhem e.o. volgt het regionale gemiddelde, zij het dat het aandeel huishoudens met een hoog inkomen vanaf 2 x modaal in deze subregio wat hoger is dan gemiddeld in de Groene Metropoolregio.
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Doelgroep passend toewijzen €44.000 tot €48.000 1.5 x modaal tot 2x modaal
Overig tot €44.000 €48.000 tot 1.5 x modaal > 2x modaal
Bron: Lokale Monitor Wonen, WoON 2021.
Ongeveer de helft van de huishoudens in de regio behoort tot de corporatiedoelgroep. Ruim een derde (34%) behoort tot de doelgroep voor het passend toewijzen door de woningcorporaties2, 16% heeft een inkomen tussen deze grens en € 44.000. Eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot deze grens behoren tot de overige corporatiedoelgroep. Voor meerpersoonshuishoudens ligt deze grens op ruim € 48.000. Van de huishoudens in de regio heeft 5% een inkomen tussen € 44.000 en € 48.000. De overige huishoudens hebben een
Het modale inkomen bedraagt € 38.000 per jaar (prijspeil 2022). Een inkomen van 1,5 keer modaal bedraagt € 57.000 en van 2x modaal € 76.000. 2 De inkomensgrenzen voor passend toewijzen zijn als volgt (prijspeil 2022): • Eenpersoonshuishoudens onder de AOW-leeftijd: € 24.075 1
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
• Twee- en drie of meerpersoonshuishoudens onder de AOW-leeftijd: € 32.675 • Eenpersoonshuishoudens vanaf de AOW-leeftijd: € 23.975 • Twee- en drie of meerpersoonshuishoudens vanaf de AOW-leeftijd: € 32.550
18
Figuur 3.9: Groene Metropoolregio. Aandeel van de huishoudens met een inkomen dat behoort tot de primaire corporatiedoelgroep, 2021
Aandeel primaire doelgroep in de gemeenten
De steden Arnhem en Nijmegen hebben het hoogste aandeel huishoudens met een laag inkomen. In beide steden behoort meer dan de helft van de huishoudens tot de primaire doelgroep van de woningcorporaties. De gemeenten aan de oostkant van de regio hebben over het algemeen een hoger aandeel huishoudens dat behoort tot de corporatiedoelgroep dan de gemeenten aan de westkant van de regio. In De Liemers vallen met uitzondering van Duiven en Westervoort alle gemeenten in de klasse 43% tot 50%. Duiven en Westervoort vallen in de klasse 35% tot 43%. In de subregio Arnhem e.o. heeft naast Arnhem de gemeente Rheden veel huishoudens die behoren tot de corporatiedoelgroep. In Overbetuwe en Rozendaal is dit aandeel juist (aanmerkelijk) lager dan gemiddeld. In de subregio Nijmegen e.o. heeft naast Nijmegen de gemeente Berg en Dal een grote corporatiedoelgroep. In Heumen en Mook en Middelaar is het aandeel huishoudens met een laag inkomen juist veel lager dan gemiddeld. Bron: Lokale Monitor Wonen, 2022.
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
19
Samenstelling van de woningvoorraad Figuur 3.10: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Woningvoorraad naar eigendom, per subregio en totaal, 2022
Liemers 30%. De subregio Arnhem e.o. kent het hoogste aandeel particuliere huurwoningen (16%). Figuur 3.11: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Woningvoorraad naar woonvorm, per subregio en totaal, 2022
Bron: Gemeentelijke WOZ-registraties, 2022. Bron: Gemeentelijke WOZ-registraties, 2022.
Van de woningvoorraad in de regio is 31% een corporatiewoning. Meer dan de helft (56%) is een koopwoning en 13% is een particuliere huurwoning. Het aandeel corporatiewoningen is binnen de regio het hoogst in de subregio Nijmegen e.o. (34%). In de subregio Arnhem e.o. is dit aandeel 29% en in de subregio De
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
Van alle woningen in de regio is 70% een grondgebonden woning en 30% een appartement. In de subregio’s Arnhem e.o. en Nijmegen e.o. is de verhouding twee derde grondgebonden en een derde appartementen. In De Liemers is het aandeel appartmenten aanmerkelijk kleiner: 15%.
20
Figuur 3.12: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Aandeel corporatiewoningen per gemeente, 2022
De gemeenten met het hoogste aandeel corporatiewoningen zijn Arnhem, Nijmegen en Doesburg. In deze gemeenten ligt het aandeel corporatiewoningen boven de 30%. Gemeenten met de laagste aandelen zijn Rozendaal, Heumen, Lingewaard, Mook en Middelaar en Renkum. In Rozendaal is het aandeel corporatiewoningen minder dan 10% van de woningvoorraad. In de andere genoemde gemeenten ligt dit aandeel tussen 10% en 20%. In De Liemers is het aantal gemeenten dat dicht bij de 30% sociale huur op de voorraad zit naar verhouding groter dan in de andere twee subregio’s. Met de Nationale Woon- en Bouwagenda stuurt de Rijksoverheid op een aandeel van 30% sociale huurwoningen van corporaties op de woningvoorraad. In de Woondeal stuurt de regio ook op dit aandeel. De in deze rapportage gebruikte bron (de gemeentelijke WOZ-registraties) is een andere dan welke de Rijksoverheid gebruikt. Gepresenteerde aandelen sociale huurwoningen kunnen daarom op details afwijken van de percentages die het Rijk hanteert.
Bron: Gemeentelijke WOZ-registraties, 2022.
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
21
Figuur 3.13: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen, Koopvoorraad naar WOZklassen, per subregio en totaal, 2021 Arnhem e.o.
31%
Nijmegen e.o.
27%
De Liemers
26%
26%
34%
Regio
30% 0%
20%
< € 250.000
33%
40%
43%
Arnhem stad
26%
15%
47%
Arnhem omgeving
26%
15%
Nijmegen stad
29%
Nijmegen omgeving
29%
De Liemers
28%
21%
Regio
28%
18%
28%
11%
40%
60%
80%
33%
27%
42% 60%
€250.000 - €325.000
80%
26%
15%
25%
17%
13% 30%
24%
15% 20%
10% 12% 30%
29%
7% 9% 10% 10%
100%
> € 325.000
Bron: Gemeentelijke WOZ-registraties, 2021.
Bijna een derde van de koopwoningvoorraad in de regio heeft een WOZwaarde van € 250.000 of minder, ruim een kwart heeft een WOZ-waarde tussen € 250.000 en € 325.000, en ruim 40% heeft een WOZ-waarde van meer dan € 325.000. In De Liemers is het aandeel goedkope en betaalbare koopwoningen hoger dan in de andere subregio’s. In De Liemers heeft een derde van de koopvoorraad een WOZ-waarde vanaf € 325.000. De subregio Nijmegen e.o. heeft gemiddeld de duurste koopvoorraad, hier heeft 47% van de koopwoningen een WOZ-waarde vanaf € 325.000. In de subregio Nijmegen e.o. is het aandeel tot € 250.000 ook het laagst binnen de regio (27%).
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
Figuur 3.14: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Woningvoorraad naar energielabel, per subregio en totaal, 2021
0%
20% A+(+++)
A
B
C
D
14% 100%
E,F,G
Bron: Gemeentelijke WOZ-registraties, RVO, 2021.
Bijna de helft van de woningvoorraad in de regio (47%) heeft een energielabel B of beter. Een kwart heeft een energielabel D of slechter. Van dit deel van de voorraad heeft een aanmerkelijk aandeel een energielabel E, F of G. In totaal heeft 14% van de voorraad een energielabel E of slechter. In de subregio Arnhem e.o. is de opgave om de woningvoorraad te verduurzamen groter dan in de andere twee subregio’s. In de stad Arnhem heeft 30% van de voorraad een energielabel D of slechter, in de omliggende gemeenten in de subregio is dit aandeel nog wat hoger: 33%. De stad Arnhem heeft aan de andere kant ook het hoogste aandeel woningen met een A+ label of beter (3%).
22
Figuur 3.15: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Aandeel woningen met een slecht energielabel; per wijk, 2021
Slechte energielabels komen met name voor in oude delen van de woningvoorraad. In gebieden met een grote vooroorlogse voorraad of een grote voorraad met een bouwjaar tussen 1945 en 1965 staan naar verhouding veel woningen met een slecht energielabel. Het betreft vaak koopwoningen en particuliere huurwoningen, vaak ook woningen met een hogere WOZ-waarde dan gemiddeld. In het centrum-stedelijke woonmilieu en in het landelijke gebied staan meer woningen met een slecht energielabel dan gemiddeld. In de recente uitbreidingswijken komen uiteraard de beste energielabels voor. De corporatievoorraad heeft doorgaans een betere energetische kwaliteit, maar ook binnen de corporatievoorraad komen nog woningen met slechte energielabels voor. Het gaat dan vaak om de woningen met de laagste huren (tot de kwaliteitskortingsgrens).
Bron: Gemeentelijke WOZ-registraties, 2022; RVO, 2021.
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
23
4 Druk op de regionale woningmarkt
Figuur 4.1: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Ontwikkeling aantal transacties en gemiddelde transactieprijs, 2016 - 2021 12.000
De druk op de woningmarkt is groot. In de koopsector zijn transactieprijzen de afgelopen jaren sterk gestegen en staan woningen steeds minder lang te koop. Potentiële kopers hebben steeds minder woningen waaruit zij kunnen kiezen. In de sociale huursector wordt steeds meer gereageerd op steeds minder vrijkomende woningen. De druk is ook niet gelijk verdeeld binnen de regio; in sommige gemeenten is deze nog hoger dan in andere gemeenten. Bij dit beeld moet wel worden bedacht dat de uitkomsten betrekking hebben op de periode dat de druk op de woningmarkt op het hoogtepunt was. In de koopsector is de laatste maanden sprake van enige ontspanning, hoewel nog geenszins sprake is van een gezonde marktsituatie. In de sociale huursector is de druk onverminderd hoog. De gepresenteerde indicatoren hebben betrekking op het jaar 2021. De indicatoren over 2022 zijn binnenkort beschikbaar in de regionale woningmarktmonitor.
€ 349.000
10.000 8.000 € 207.000
6.000
€ 220.000
€ 262.000
€ 238.000
€ 295.000
€ 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000
€ 150.000
4.000
€ 100.000
2.000 0
€ 400.000
€ 50.000 2016
2017
2018
Aantal transacties
2019
2020
2021
€-
Gemiddelde transactieprijs
Bron: NVM.
Een afnemend aantal transacties duidt erop dat het te koop staande aanbod minder passend is bij de vraag.
Marktdruk koopsector
In 2021 is het aantal transacties in de koopsector teruggelopen, terwijl de koopprijs sterk steeg. Dit laat de toegenomen druk op de koopmarkt zien die zich tot medio 2022 voordeed. Van 2020 op 2021 nam het aantal transacties af met ruim 20%, terwijl de gemiddelde transactieprijs steeg met bijna 20%. De indicatoren over 2022 zijn nog niet bekend in de regionale woningmarktmonitor, maar breed in Nederland begon de koopmarkt zich in de laatste maanden van 2022 te ontspannen. Daarbij is nog geen sprake van een gezonde marktdruk, maar wel van een verbetering ten opzichte van de periode daarvoor.
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
24
Figuur 4.2: Groene Metropoolregio. Gemiddelde verkooptijd koopwoningen, 2016 2021
Figuur 4.3: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Ontwikkeling mediane transactieprijs per gemeente, 2019 - 2021
3,5 3 2,5
2,89
2 1,5
1,71
1
1,12
0,5
0,95
0,85
2019
2020
0,7
0
2016
2017
2018
2021
Bron: NVM.
De gemiddelde tijd dat een woning te koop stond nam in 2021 verder af, van 0,85 maanden in 2020 naar 0,7 maanden in 2021. Een korte verkooptijd is een signaal van een gespannen koopmarkt. Inmiddels zijn er overigens signalen dat woningen weer wat langer te koop staan. Bron: NVM.
De sterkste prijsstijgingen deden zich de afgelopen jaren voor in de gemeente Rozendaal. Dat hangt ook samen met de omvang van de gemeente en het daardoor geringe aantal transacties. Ook in de gemeenten Arnhem, Berg en Dal, Duiven, Druten en Renkum stegen de prijzen in vergelijking met andere regiogemeenten hard (meer dan 40% in 3 jaar).
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
25
Figuur 4.4: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Gemiddelde verkoopprijs per m2, 2021
Figuur 4.5: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Marktratio, 2021
Bron: NVM.
De ontwikkeling van de verkoopprijzen verschilt per woningtype. Door de verkoopprijs uit te drukken per m2, is het mogelijk de prijsdruk in gebieden met verschillende woonmilieus en woningtypen beter vergelijkbaar te maken. Uitgedrukt in een prijs per m2 zijn woningen in de regio het duurst in de gemeenten Nijmegen, Renkum en Rozendaal. In subregio De Liemers is de gemiddelde prijs per m2 aanmerkelijk lager dan gemiddeld in de regio.
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
Bron: NVM.
De marktratio geeft de verhouding weer tussen het aantal verkochte woningen in een periode en het te koop staande aanbod aan het eind van die periode. Als er veel woningen worden verkocht en de resterende te koop staande voorraad is klein, is dat een indicatie van een grote marktdruk. Veel kopers hebben naar verhouding weinig te kiezen. De druk op de koopmarkt is in de hele regio groot. Zelfs in de gebieden met de naar verhouding minst hoge druk, is de marktratio tegen de 200%. De martkratio was binnen de regio in 2021 het hoogst in de
26
gemeenten Doesburg en Westervoort. Ook in de gemeenten Beuningen, Nijmegen en Overbetuwe was sprake van een nog hogere marktdruk dan elders in de regio. Ook in de gemeenten Arnhem, Duiven, Rheden en Zevenaar was de martkratio hoger dan 200%.
speelt mee dat een deel van de woningen niet via het aanbodsysteem wordt aangeboden aan woningzoekenden, maar via directe bemiddeling wordt toegewezen aan statushouders en mensen die uitstromen uit een instelling voor beschermd wonen of de maatschappelijke opvang.
Marktdruk sociale huursector Figuur 4.6: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Ontwikkeling gemiddeld aantal reacties en slaagkans in de sociale huursector, 2016 - 2021 180
6,0%
160
5,0%
4,9%
140
4,4%
120
4,0%
100
3,3%
3,0%
3,0%
80
2,3%
60 40
1,9%
1,0%
20 0
2,0%
2016
2017
2018
2019
Gemiddeld aantal reacties per verhuring
2020
2021
0,0%
Slaagkans
Bron: Entree.
Het gemiddelde aantal reacties en vooral de slaagkans zijn belangrijke indicatoren voor de druk in de sociale huursector. In de laatste jaren bleef het gemiddelde aantal reacties op een aangeboden woning hoog, maar nam niet verder toe. De slaagkans nam echter aanmerkelijk af. De slaagkans is al sinds 2016 gestaag dalend. In 2021 kwam de slaagkans in de regio gemiddeld uit op 1,9%. De lage slaagkans komt door een lage mutatiegraad (er komen weinig woningen vrij) en een toenemend aantal mensen dat een corporatiewoning zoekt. Daarbij
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
27
Figuur 4.7: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Gemiddeld aantal reacties per gemeente, 2021
De druk is per saldo groter in de meer stedelijke delen van de Groene Metropoolregio; in de subregio De Liemers is het gemiddelde aantal reacties op vrijkomend aanbod duidelijk lager dan in de andere subregio’s.
Bron: Entree.
De druk op de sociale huurmarkt is het grootst in de steden Arnhem en Nijmegen en in de gemeenten Doesburg en Overbetuwe. Arnhem, Nijmegen en Doesburg hebben een relatief grote voorraad sociale huurwoningen. In deze gemeenten reageren daarom ook veel mensen die in gemeenten wonen waar minder aanbod is. In Overbetuwe is geen sprake van een grote corporatievoorraad. Wel was ook tijdens het vorige onderzoek de druk in Overbetuwe al hoog.
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
28
5 Ontwikkeling regionale woningbehoefte
Figuur 5.1: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Huishoudensontwikkeling volgens Gelderse variant Primosprognose, 2019 en 2022
De woningbehoefte in de regio is de afgelopen jaren aanmerkelijk toegenomen. De nieuwe Gelderse Primosprognose laat een veel grotere huishoudensgroei zien dan bij de vorige prognose in 2019 werd aangenomen. Ook het woningtekort in de regio is de afgelopen jaren verder toegenomen. Met de onlangs gesloten Woondeal worden belangrijke stappen gezet om te voorzien in het versneld toevoegen van woningen. De nieuwe prognosecijfers laten echter zien dat de woningbehoefte daar nog boven ligt.
400.000
De nieuwe huishoudensprognose laat over de hele linie een hogere huishoudensontwikkeling zien dan de vorige versie uit 2019. Er is op basis van de nieuwe prognose sprake van een aanhoudende huishoudensgroei tot 2040. Deze groei neemt wel af na ongeveer 2030. De grootste huishoudensgroei wordt voorzien voor de periode tot en met 2030. Er zijn twee varianten gemaakt van de provinciale huishoudensprognose, een basisvariant en een trendvariant. De basisvariant is de standaard Primosprognose, een prognose die gebaseerd is op een langjarige trendmatige ontwikkeling. De trendvariant is een variatie daarop, die juist de trend in de afgelopen jaren uitvergroot. De trendvariant sluit in beginsel meer dan de basisvariant aan op de woningmarktdruk en de migratiepatronen in de afgelopen jaren. De trendvariant is het uitgangspunt voor het ramen van de woningbehoefte in deze rapportage.
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
420.000
380.000 360.000 340.000
CBS - ontwikkeling
Gelderse Primos 2019 (Hoog)
Gelderse Primos - basis
Gelderse Primos - Trend
2040
2038
2036
2034
2032
2030
2028
2026
2024
2022
2020
2018
2016
320.000 2014
Nieuwe Gelderse prognose: grotere huishoudensontwikkeling
440.000
Bron: Provincie Gelderland.
Het aantal zelfstandig wonende huishoudens groeit volgens de nieuwe provinciale prognose in de periode 2022 tot en met 2030 met 25.810 tot 30.070. In de periode 2031 tot 2040 groeit het aantal huishoudens volgens de prognose nog eens met 12.390 tot 12.920.
29
185.000
185.000
180.000
180.000
175.000
175.000
170.000
170.000
165.000
165.000
160.000
160.000
155.000
155.000
150.000
150.000
145.000
145.000
140.000
140.000
CBS - ontwikkeling
Gelderse Primos 2019 (Hoog)
Gelderse Primos 2022 Basis
Gelderse Primos 2022 Trend
Bron: Provincie Gelderland.
De nieuwe huishoudensprognose van de provincie Gelderland komt voor de subregio Arnhem e.o. aanmerkelijk hoger uit dan de prognose uit 2019. Voor de subregio Arnhem e.o. valt de trendvariant iets lager uit dan de basisvariant. Dit betekent dat de huishoudensontwikkeling die op basis van de nieuwe prognose wordt voorzien voor de subregio hoger is dan blijkt uit de ontwikkelingen in de afgelopen jaren, ondanks dat de subregio Arnhem e.o. erin slaagde om veel woningen toe te voegen. Het aantal zelfstandig wonende huishoudens groeit volgens de nieuwe provinciale prognose in de periode 2022 tot en met 2030 met 12.780 tot 13.310. In de periode 2031 tot 2040 groeit het aantal huishoudens volgens de prognose nog eens met 6.240 tot 6.520.
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040
Figuur 5.3: Subregio Nijmegen e.o. Huishoudensontwikkeling volgens Gelderse variant Primosprognose, 2019 en 2022
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040
Figuur 5.2: Subregio Arnhem e.o. Huishoudensontwikkeling volgens Gelderse variant Primosprognose, 2019 en 2022
CBS - ontwikkeling
Gelderse Primos 2019 (Hoog)
Gelderse Primos 2022 Basis
Gelderse Primos 2022 Trend
Bron: Provincie Gelderland.
Ook in de subregio Nijmegen e.o. groeit het aantal huishoudens door. Op de langere termijn komt volgens de nieuwe provinciale prognose ook in Nijmegen het aantal zelfstandig wonende huishoudens hoger uit dan in 2019 werd geraamd. In de eerste jaren loopt de prognose echter achter op wat toen werd verwacht. Dat hangt samen met de ontwikkelingen in de coronaperiode, die in de subregio Nijmegen grote consequenties hebben gehad voor de huishoudensontwikkeling in de stad Nijmegen. Door corona vertrokken internationals (zowel studenten als werknemers) en bleven zij vervolgens weg. Daardoor stagneerde de huishoudensgroei in Nijmegen en nam zelfs licht af. Inmiddels is deze ontwikkeling weer omgeslagen in een toestroom uit het buitenland. Door de coronaperiode heeft Nijmegen als het ware een achterstand opgelopen ten opzichte van de vorige Primosprognose. De nieuwe prognose laat zien dat de
30
huishoudensontwikkeling volgens de nieuwe trendvariant rond 2027 de prognose uit 2019 inhaalt en daarna sterker doorstijgt dan bij de vorige prognose werd geraamd. Het aantal zelfstandig wonende huishoudens groeit volgens de nieuwe provinciale prognose in de periode 2022 tot en met 2030 met 9.620 tot 12.420. In de periode 2031 tot 2040 groeit het aantal huishoudens nog eens met 4.550 tot 4.680.
Toename huishoudens 75+
Figuur 5.4: Subregio De Liemers. Huishoudensontwikkeling volgens Gelderse variant Primosprognose, 2019 en 2022
Figuur 5.5: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Huishoudensontwikkeling naar samenstelling en leeftijd, 2022 - 2040
ook in 2040 nog. Het aantal zelfstandig wonende huishoudens groeit volgens de nieuwe provinciale prognose in de periode 2022 tot en met 2030 met 3.410 tot 4.340. In de periode 2031 tot 2040 groeit het aantal huishoudens nog eens met 1.600 tot 1.720.
66.000
Groene Metropoolregio
64.000
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
62.000 60.000 58.000 56.000 54.000 52.000 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040
50.000
CBS - ontwikkeling
Gelderse Primos 2019 (Hoog)
Gelderse Primos 2022 Basis
Gelderse Primos 2022 Trend
Bron: Provincie Gelderland.
De provinciale prognose uit 2019 liet voor De Liemers een bescheiden groei zien die na 2030 zou stagneren. De nieuwe prognose komt uit op een grotere groei voor de subregio, zowel de basisvariant als de trendvariant van de nieuwe prognose komen aanmerkelijk hoger uit. Ook neemt de groei na 2030 minder af dan eerder werd geraamd. De regio groeit op basis van de nieuwe prognose
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
13%
16%
18%
14% 7%
20%
14% 7%
23%
15% 7%
14% 7%
22%
21%
21%
13%
11%
12%
10%
13%
9%
13%
14%
18%
17%
15%
14%
2022
2030
2035
2040
1-2 phh < 35 jaar
1-2 phh 35 - 55 jaar
1-2 phh 55 - 65 jaar
Gezin
Eenoudergezin
1-2 phh 65 - 75 jaar
1-2 phh 75+
Bron: Gelderse Primos 2022 trendvariant.
Het aandeel oudere huishoudens in de groene Metropoolregio neemt toe. Op dit moment is 27% van de huishoudens in de regio 65 jaar of ouder, in 2040 zal dit volgens de prognose zijn opgelopen naar 34%. Daarbij blijft de groep ouderen in de leeftijd van 65 tot 75 jaar naar verhouding even groot, maar is het
31
juist de groep huishoudens in de leeftijd van 75 jaar en ouder die toeneemt. Deze groep groeit van 13% naar 20%, een toename met zo’n 50%. Het aandeel kleinere huishoudens in de werkzame leeftijd neemt af. Het aandeel gezinnen blijft daarentegen vrijwel even groot in de komende periode. Figuur 5.6: Subregio Arnhem e.o. Huishoudensontwikkeling naar samenstelling en leeftijd, 2022 - 2040
Subregio Arnhem 100%
13%
16%
17%
19%
80%
14%
70%
8%
14%
15%
8%
15%
8%
8%
90%
60%
23%
22%
22%
22%
13%
12%
11%
10%
20%
13%
14%
14%
15%
10%
16%
15%
14%
12%
2022
2030
2035
2040
50% 40%
30%
0%
1-2 phh < 35 jaar Gezin
1-2 phh 35 - 55 jaar Eenoudergezin
Figuur 5.7: Subregio Nijmegen e.o. Huishoudensontwikkeling naar samenstelling en leeftijd, 2022 - 2040
Subregio Nijmegen 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
12% 14% 7% 21%
15%
17%
19%
14%
14% 7%
13% 7%
20%
20%
7% 20%
12%
10%
12%
9%
12%
8%
13%
14%
23%
22%
20%
19%
1-2 phh 55 - 65 jaar
2022
2030
2035
1-2 phh 65 - 75 jaar
1-2 phh < 35 jaar
1-2 phh 35 - 55 jaar
1-2 phh 55 - 65 jaar
Gezin
Eenoudergezin
1-2 phh 65 - 75 jaar
1-2 phh 75+
Bron: Gelderse Primos 2022 trendvariant.
De komende jaren is in de subregio Arnhem sprake van een aanmerkelijke toename van het aantal oudere inwoners. Het aandeel huishoudens in de leeftijd van 65 jaar en ouder neemt toe van 27% nu naar 34% in 2040. Belangrijk daarbij is dat het de groep oudere ouderen (75+) is die sterk groeit. Het aandeel huishoudens in de leeftijd van 75 jaar en ouder groeit van 13% nu naar 19% in 2040. Dat betekent een toename van het aantal 75-plushuishoudens van zo’n 20.800
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
nu naar ongeveer 34.300 in 2040, een toename met bijna twee derde. Het aandeel huishoudens in de leeftijd van 65 jaar tot 75 jaar blijft naar verhouding even groot, maar groeit in absolute zin omdat de totale bevolking groeit. Het aandeel gezinnen blijft ongeveer gelijk in de subregio Arnhem. Het aandeel jonge kleine huishoudens neemt wat af.
2040
1-2 phh 75+
Bron: Gelderse Primos 2022 trendvariant.
De ontwikkeling van de huishoudenssamenstelling in de subregio Nijmegen is op basis van de prognose vergelijkbaar met die in de subregio Arnhem. Het aandeel oudere huishoudens neemt aanmerkelijk toe, vooral het aandeel huishoudens in de leeftijd vanaf 75 jaar. Het aandeel gezinnen blijft ongeveer gelijk en het aandeel jonge kleine huishoudens neemt af.
32
Figuur 5.8: Subregio De Liemers. Huishoudensontwikkeling naar samenstelling en leeftijd, 2022 - 2040 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
De Liemers 15%
19%
21%
23%
17%
18%
7%
17%
7%
8%
27%
25%
24%
24%
14%
12%
11%
10%
11% 8%
11% 8%
12% 7%
12% 7%
2022
2030
2035
2040
18% 7%
1-2 phh < 35 jaar
1-2 phh 35 - 55 jaar
1-2 phh 55 - 65 jaar
Gezin
Eenoudergezin
1-2 phh 65 - 75 jaar
1-2 phh 75+
In hoofdstuk 8 wordt verder ingezoomd op de ontwikkeling van de groep oudere huishoudens en hun woon- en zorgbehoefte.
Inlopen van een woningtekort
De druk op de woningmarkt is groot. De afgelopen jaren is hard ingezet op het versnellen van de woningbouw in de regio. Toch is nog sprake van een aanzienlijk woningtekort. Bij een woningtekort van zo’n 2% is sprake van een gezonde woningmarktdruk. Met name in de subregio’s Arnhem e.o. en Nijmegen e.o. is het woningtekort aanmerkelijk hoger. Dat betekent dat er een extra opgave is om het woningtekort terug te brengen naar een acceptabel niveau. Woningtekort volgens ABF (2022) De onderstaande kaart laat zien dat het woningtekort in de subregio’s Arnhem e.o. en Nijmegen e.o. erg hoog is. In de subregio Nijmegen e.o. is het procentuele tekort zelfs vergelijkbaar met regio’s als Amsterdam, Utrecht en Den Haag.
Bron: Gelderse Primos 2022 trendvariant.
Het beeld van de huishoudensontwikkeling naar samenstelling en leeftijd in De Liemers wijkt wat af van de andere twee subregio’s. Het aandeel oudere huishoudens is op dit moment in De Liemers al hoger dan in de subregio’s Arnhem en Nijmegen. Een derde van de huishoudens is in De Liemers 65 jaar of ouder, waarvan bijna de helft 75 jaar of ouder. Het aandeel 75-plushuishoudens neemt volgens de prognose toe naar bijna een kwart (23%) in 2040. Het aandeel huishoudens in de leeftijd van 65 tot 75 jaar blijft ook in De Liemers ongeveer even groot. In De Liemers is de afname van het aantal jonge kleine huishoudens relatief kleiner dan in de andere twee subregio’s. Het aandeel gezinnen is in De Liemers hoger, maar neemt wat sterker af dan in de subregio’s Arnhem en Nijmegen, van 27% in 2022 naar 24% in 2040.
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
33
Figuur 5.9: Woningtekort per woningmarktregio (indeling ABF), 2022
uitgevoerd van de dominante verhuisstromen binnen de regio. Op grond daarvan zijn drie deelgebieden te onderscheiden met een sterke verhuisrelatie. Figuur 5.10: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Samenhangende deelgebieden op grond van sterkte verhuisrelaties, 2020
Bron: CBS Microdata. Bron: ABF Research.
De nieuwe Gelderse Primosprognose geeft nog een scherper beeld van het woningtekort in de drie subregio’s binnen de Groene Metropoolregio op basis van uitgewerkte varianten. Om het woningtekort nader te duiden is een analyse
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
De analyse van verhuisrelaties laat zien dat er drie samenhangende gebieden binnen de regio zijn te onderscheiden. Dat zijn de gemeente Arnhem en een aantal omliggende gemeenten (groen), de gemeente Nijmegen en een aantal omliggende gemeenten (blauw) en de gemeente Zevenaar en een aantal omliggende gemeenten (oranje). Enkele gemeenten hebben meerdere sterke verhuisrelaties. De gemeente Lingewaard heeft een vergelijkbare verhuisrelatie
34
met zowel Arnhem als Nijmegen. De gemeente Duiven heeft een duidelijke relatie met zowel Arnhem als Zevenaar. De gemeente Westervoort behoort in het licht van de sterkte van verhuisrelaties bij het gebied rond Arnhem. In de zo onderscheiden stedelijke gebieden is vervolgens het gemiddelde procentuele woningtekort bepaald: Tabel 5.1: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Woningtekort in samenhangende verhuisregio’s en totaal, 2022 Woningtekort Inlopen Stedelijk gebied Arnhem 5,4% 3,4% Stedelijk gebied Nijmegen 5,8% 3,8% Stedelijk gebied Zevenaar 2,1% 0,1% Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen 5,1% 3,1% Bron: Primosprognose Gelderse variant, CBS Microdata, bewerking Companen.
Deze tekorten lopen we in de berekening van de kwantitatieve woningbehoefte in tot 2,0% in 2030. Het gaat om de volgende aantallen extra woningen die nodig zijn per subregio. Tabel 5.2: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. In te lopen woningtekort, per subregio en totaal In te lopen tekort Subregio Arnhem e.o. 5.350 Subregio Nijmegen e.o. 5.650 Subregio De Liemers 450 Groene metropoolregio 11.450 Bron: Primosprognose Gelderse variant, CBS Microdata, bewerking Companen.
De onderstaande tabel laat de extra woningen zien die nodig zijn om te voorzien in de huishoudensontwikkeling volgens de Gelderse variant van de Primosprognose, inclusief het inlopen van het actuele woningtekort in de periode tot en met 2030.
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
Tabel 5.3: Groene metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Aanvullende woningbehoefte inclusief inloop woningtekort in de subregio’s en totaal, 2022 t/m 2039
Gemeente Arnhem Lingewaard Overbetuwe Renkum Rheden Rozendaal Subregio Arnhem e.o. Berg en Dal Beuningen Druten Heumen Mook en Middelaar Nijmegen Wijchen Subregio Nijmegen e.o.
Aanvullende woningbehoefte 2022 t/m 2030 11.150 2.700 2.500 950 1.650 50 19.000 1.150 850 800 600 450 12.250 1.950 18.050
Aanvullende woningbehoefte 2030 t/m 2039 3.450 1.100 600 0 1.400 50 6.600 100 150 50 -50 50 4.250 100 4.650
Aanvullende woningbehoefte 2022 t/m 2039 14.600 3.800 3.100 950 3.050 100 25.600 1.250 1.000 850 550 500 16.500 2.050 22.700
Doesburg 250 0 250 Duiven 1.050 900 1.950 Montferland 1.050 -250 800 Westervoort 700 400 1.100 Zevenaar 1.750 550 2.300 Subregio De Liemers 4.800 1.600 6.400 Groene Metropoolregio 41.850 12.850 54.700 Bron: Primosprognose Gelderse variant, CBS Microdata, bewerking Companen.
In de subregio Arnhem zijn in de periode tot 2030 ongeveer 19.000 woningen extra nodig om te voorzien in de ontwikkeling van de woningbehoefte en de inloop van het tekort. Meer dan de helft van deze woningen zijn nodig in de
35
gemeente Arnhem (11.150). De ontwikkeling van de woningbehoefte in Arnhem is per saldo het gevolg van een grote instroom uit het buitenland. Ook in de gemeenten Lingewaard, Overbetuwe en Rheden zijn op basis van de nieuwe prognosecijfers naar verhouding veel extra woningen nodig. In deze gemeenten gaat het ook na 2030 nog om substantiële aantallen woningen. In de subregio Nijmegen is er met name in de stad Nijmegen een grote extra behoefte aan woningen. Voor de hele subregio gaat het om ruim 18.000 woningen in de periode tot en met 2030. Twee derde van de extra woningen die op basis van de prognose in de subregio nodig zijn, zijn nodig in de stad Nijmegen. Veel van deze behoefte hangt per saldo samen met instroom vanuit het buitenland. Naast Nijmegen is er een substantiële extra woningvraag in Wijchen, met name in de periode tot 2031. In subregio De Liemers is er een extra behoefte aan 4.800 woningen in de periode tot en met 2030. De grootste extra behoefte is er in de gemeente Zevenaar (1.750 woningen). Ook in Duiven is er een aanzienlijke extra woningbehoefte, zowel in de periode tot en met 2030 als in de periode daarna. Voor de periode tot 2040 bedraagt de extra woningbehoefte in de regio, inclusief de inloop van het woningtekort tot 2,0% bijna 55.000 woningen. Tabel 5.4: Groene metropoolregio Arnhem-Nijmegen.
Vergelijking aanvullende woningbehoefte met Woondealafspraken WoningbeWoondeal: te hoefte 2022 realiseren tot t/m 2030 en met 2030 Verschil Subregio Arnhem e.o. 19.000 13.720 +5.280 Subregio Nijmegen e.o. 18.050 19.730 -1.680 Subregio De Liemers 4.800 4.620 +180 Groene metropoolregio 41.850 38.070 +3.780 Bron: Primosprognose Gelderse variant, Groene metropoolregio Arnhem-Nijmegen.
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
Met de Woondeal voor de regio is getekend voor het bouwen van 33.000 woningen. Met een grote inspanning moet het mogelijk zijn om 38.000 woningen toe te voegen. Inclusief de inloop van het woningtekort is de extra woningbehoefte op basis van de Primosprognose hoger. Als we de periode tussen 2031 en 2040 ook in beschouwing nemen, bedraagt de totale extra woningbehoefte zo’n 54.000 woningen. Dat sluit aan bij de bandbreedte waar in het kader van de Woondeal 1.0 werd uitgegaan (50.000 tot 60.000 woningen). Dit betekent dat de woningbehoefte tot 2040 niet zozeer is toegenomen ten opzichte van eerdere prognoses, maar de behoefte manifesteert zich op de kortere termijn. De mate waarin de regio het woningtekort wil inlopen is een beleidskeuze. Om te voorzien in de huishoudensgroei moeten in de regio tot en met 2030 jaarlijks 3.300 woningen worden toegevoegd en zijn nog eens bijna 1.300 woningen nodig om het tekort in te lopen naar 2% in 2031. Het is een vraagpunt of het realistisch is dat de geraamde aantallen woningen worden toegevoegd. De afgelopen jaren lukte het met veel inzet op versnelling van de woningbouw om jaarlijks 3.300 woningen aan de voorraad toe te voegen. In die periode is het tekort verder toegenomen. De verschillen tussen de geprognosticeerde behoefte en de afspraken in de Woondeal zijn met name een vraagstuk in het noorden van de regio, in de subregio Arnhem.
De woningbehoefte volgens de nieuwe raming ligt hier substantieel boven de afspraken in de Woondeal, en de mogelijkheden om het woningtekort in te lopen lijken beperkt op basis van het huidige tempo waarmee woningen worden toegevoegd.
36
Figuur 5.11: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Huishoudensgroei en benodigde inloop woningtekort per subregio, 2022 t/m 2030 en 2031 tot 2040
Subregio Arnhem 20.000 17.500 15.000 12.500 10.000 7.500 5.000 2.500 0
2022-2030
2031-2040
Subregio Nijmegen 20.000 17.500 15.000 12.500 10.000 7.500 5.000 2.500 0
2022-2030
2031-2040
Huishoudensgroei
Huishoudensgroei
Inloop woningtekort
Inloop woningtekort
De Liemers
Bij deze ramingen moet ook bedacht worden dat de woningbehoefte fluctueert. De afgelopen jaren waren een periode waarin het economisch voorspoedig ging. Tijdens de economische crisis in de periode daarvoor was de woningproductie substantieel lager omdat een koopkrachtige vraag ontbrak. De verwachting is dat een economisch minder voorspoedige periode aanbreekt. Dat kan betekenen dat de vraag op de markt afneemt. De coronaperiode heeft laten zien dat een plotselinge disruptieve ontwikkeling aanmerkelijke effecten kan hebben op de woningmarkt door het wegvallen van de vraag van internationals. Dergelijke onzekerheden maken dat het nodig is de ramingen met enige voorzichtigheid te hanteren. Op dit moment is de druk op de woningmarkt groot. Er is veel behoefte aan extra woningen. Door economische conjunctuur kan dit per periode verschillen. Het is daarom aan de ene kant wenselijk om snel in te spelen op de aanwezige behoefte en aan de andere kant nodig om de ontwikkelingen nauwlettend te blijven monitoren. Zijn de migratiestromen zoals geprognosticeerd en in welke mate lukt het om het woningtekort in te lopen? De regionale woningmarktmonitor geeft hierin houvast.
9.000 7.500
6.000 4.500
3.000 1.500 0
2022-2030
2031-2040
Huishoudensgroei Inloop woningtekort
Bron: Primosprognose Gelderse variant.
2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040
37
6 Toekomstige woningbehoefte in beeld
onderzoek WoON 2021, dat voor de Groene Metropoolregio is uitgebreid om betrouwbare resultaten te verkrijgen op subregioniveau. Op basis van de demografische ontwikkelingen hebben we dit vertaald naar een veranderende woningvraag.
In het vorige hoofdstuk is de omvang van de aanvullende woningbehoefte in de komende jaren in beeld gebracht. In dit hoofdstuk kijken we naar de kwalitatieve aard van de extra woningbehoefte. Belangrijk daarbij is uiteraard hoe die zich verhoudt tot de net gesloten Woondeal. De behoefte aan sociale huurwoningen komt voor de periode tot en met 2030 uit op bijna 30% en sluit daarmee aan bij de lijn vanuit de Nationale Woon- en Bouwagenda om in de nieuwbouw 30% sociale huur toe te voegen. Lokaal zijn er overigens wel verschillen. De behoefte sluit ook goed aan op wat hierover in de Woondeal is afgesproken. Waar de behoefteontwikkeling volgens het onderzoek afwijkt van de afspraken in de Woondeal is bij de middenhuur. Veel mensen kiezen als zij het voor het zeggen hebben voor een goedkope of betaalbare koopwoning; middenhuur is minder vaak de eerste keus. In de Woondeal zijn juist afspraken gemaakt voor het substantieel toevoegen van huurwoningen in het middenhuursegment. De totale vraag naar sociale huur-, middenhuur- en betaalbare koopwoningen is volgens de behoefteberekening ook groter dan het aandeel in de Woondealafspraken.