Bijlage IV Financiële toelichting mogelijke dekking investering openbare ruimte

Financiële paragraaf Vitaal Centrum Malden (VCM) Voor de investering in de openbare ruimte binnen het project Vitaal Centrum Malden (VCM) is een kostenberekening gemaakt. Dit betreffen indicatieve bedragen, maar geven wel een goede richting in de orde van grote. Bij het opstellen van het programma van eisen worden de benodigde bedragen verder verfijnd. Geraamde kosten Investeringskosten

Nr Omschrijving 1 Zuidplein / Ericastraat 2 Noordplein/ Kloosterhof 3 Kerkpark 4 Promenade 5 Schoolstraat Totaal

Investering 1.740.423 355.153 1.041.515 481.590 78.935 3.697.615

Rente Afschrijving (2%) (20 jaar) 34.808 87.021 7.103 17.758 20.830 52.076 9.632 24.079 1.579 3.947 73.952 184.881

Kapitaallasten 121.830 24.861 72.906 33.711 5.525 258.833

Voorbereidingskosten en projectleiding Naast deze investeringskosten is ook een budget van € 135.000 benodigd voor de voorbereiding en projectbegeleiding. (Mogelijke) opbrengsten Naast de genoemde investeringskosten heeft de gemeente ook zicht op opbrengsten. Deze opbrengsten zijn buiten de berekening gelaten, omdat er (nog) geen definitieve keuzes zijn gemaakt. Hierdoor zit er een bepaalde bandbreedte in de opbrengsten en is het lastig rekenen. Hieronder worden de mogelijke opbrengsten uiteengezet; Opbrengsten uit grondverkoop: 1. Appartementencomplex Kerkplein Planeconoom Eddo van der Meulen heeft in september 2020 een globale residuele grondopbrengst berekend voor 3 varianten. Variant 1 – 15 appartementen in de sociale huur: € 177.103 Variant 2 – 15 appartementen in betaalbare koop: € 576.120 Variant 3 - 9 appartementen in de dure koop: € 470.240 2. Appartementencomplex Ericastraat/Zuidplein Voor realisering van dit complex is nodig dat de gemeente circa 2.500 m2 inbrengt. In een eerder stadium is daar een bedrag van € 40 per m2 voor genoemd, hetgeen resulteert in een totaalopbrengst voor de gemeente van € 100.000.

Zaak Document

: :

102786 102787

Om te kunnen bepalen welke grondprijs gelet op het te realiseren programma marktconform is, zou een taxatie moeten worden verricht. Bij verkoop van gemeentelijke grond onder de taxatiewaarde is er een kans aanwezig dat de gemeente aangesproken wordt op het verstrekken van staatssteun indien het verschil om een bedrag gaat van meer dan €200.000 en het bedrag ten goede komt aan de ontwikkelende partij. Vermoedelijk komt er uit een taxatie van de marktwaarde een (veel) hoger bedrag. Een bedrag ergens tussen de € 300 tot € 500 per m2 lijkt reëel, dus tussen de € 750.000 en € 1.250.000 voor het totaal. Gezien de voorgeschiedenis en de hoge boekwaarde van Oosterpoort mag er echter van uit worden gegaan dat als de werkelijke marktwaarde in rekening wordt gebracht Oosterpoort/Klok afhaakt. 3. De Muse Voor de uitvoering van het bouwplan bij De Muse moet de ontwikkelaar een beperkt aantal vierkante meters van de gemeente verwerven. Hiervoor is in het concept van de anterieure overeenkomst waarover overeenstemming is bereikt een bedrag van € 500 per m2 ex BTW opgenomen. Afhankelijk van de te kiezen oplossing voor het parkeren, die nog nader uitgewerkt moet worden, gaat het om enkele tientallen m2. Een opbrengst van ongeveer € 50.000 lijkt reëel. -

Subsidie Steengoed Benutten van de provincie Gelderland Op grond van de regeling Steengoed Benutten kan door de gemeente aanspraak worden gemaakt op een subsidie van maximaal € 500.000, in het exploitatietekort, maar voorwaarde daarvoor is wel dat er ook een substantiële ingreep in de woningvoorraad plaatsvindt (herstructurering, verduurzaming, uitbreiding). Dus als Oosterpoort en Klok afzien van nieuwbouw op de locatie Ericastraat/Zuidplein, Is de kans op subsidie kleiner. Of daadwerkelijk subsidie kan worden verkregen, is natuurlijk onzeker. Het gaat om niet meer dan een kans.

-

Bijdrage Groene Metropoolregio Binnen de Groene Metropoolregio biedt het project krachtige kernen mogelijkheden op een bijdrage van de regio. Inmiddels is het VCM ingeschreven op de voorlopige intekenlijst. Het college gaat de komende periode in gesprek met de regio om zich hard te maken voor een bijdrage vanuit de regio voor de realisatie van het project VCM. De kans op toekenning en de eventuele hoogte zijn nog onbekend.

-

Exploitatiebijdragen particuliere bouwontwikkelingen Theoretisch kan van de ontwikkelaars van een bouwplan een financiële bijdrage worden gevraagd in de door de gemeente in een plangebied te maken kosten. Het gaat dan om kosten in de meest brede zin van het woord. Dus voorbereidingskosten, plankosten en de kosten verbonden aan de inrichting van de openbare ruimte. Deze bijdrage kan zowel publiekrechtelijk als privaatrechtelijk worden gevraagd. Publiekrechtelijk door het vaststellen van een bestemmingsplan voor het gehele plangebied en daaraan gekoppeld een zogenaamd exploitatieplan door de raad. Destijds is hiervoor niet gekozen. Onder andere omdat de verwachting was dat op de vastgoedeigenaren en –ontwikkelaars niets te verhalen valt zonder hun planontwikkeling onmogelijk te maken. Een andere methode is het sluiten van een anterieure overeenkomst met bouwplanontwikkelaars waarin de verplichting tot het betalen van een (exploitatie)bijdrage wordt opgenomen. Duidelijk zal zijn dat het dan moet gaan om kosten verbonden aan voorzieningen en maatregelen waardoor die ontwikkelaars aantoonbaar zijn gebaat. Ook daarvoor is tot nu toe niet gekozen. Aan zowel de ontwikkelaar van het perceel van De Muse als het parochiebestuur is reeds principemedewerking toegezegd aan hun 2

bouwplannen, zonder dat daaraan de eis tot het betalen van een bijdrage in de kosten die de gemeente in het kader van het programma VCM maakt, is gekoppeld. Dat maakt het lastig om dat nu wel te doen bij de mogelijk nog komende plannen voor de locaties Raedstaete en Ericastraat/Zuidplein. Dit nog afgezien van de vraag of deze plannen een dergelijke bijdrage aan de gemeente wel kunnen opbrengen. Het advies is in de financiële opzet niet te rekenen met een (exploitatie)bijdrage uit de particuliere woningbouwplannen. Opbrengsten uit OZB Indien het gehele plan wordt uitgevoerd neemt het totaal aantal woningen toe. Dit levert een extra OZB opbrengst voor de gemeente op van circa € 65.000. De woningtoename zit voornamelijk in het deelplan Zuidplein / Ericastraat. Opbrengsten uit GRP Met de uitvoering van VCM worden maatregelen genomen om het centrum Klimaat adaptiever te maken. Een deel van deze kosten kan wellicht worden onttrokken uit het gemeentelijk rioleringsplan (GRP). Er moet nog worden uitgezocht om welke maatregelen en kosten het gaat, in hoeverre alle klimaat adaptieve maatregelen in de huidige raming zitten en in welke mate dit kan worden bekostigd uit het GRP. Overigens wordt het GRP bekostigd door de opbrengst van de rioolbelasting. En deze stijgt mogelijk indien niet voorziene plannen worden uitgevoerd.

In 2022 wordt overigens een nieuw GRP opgesteld en wordt integraal berekend welk tarief de rioolbelasting de komende jaren moet zijn. Mogelijkheden voor dekking Het college stelt voor om de voorbereidingskosten en kosten voor de projectleiding ad € 135.000 te dekken uit de exploitatie en via de maandrapportage te verwerken. Er zijn verschillende mogelijkheden om de maximale kapitaallasten te dekken. Zoals gezegd wordt er op dit moment vanuit gegaan dat er circa € 260.000 moet worden gedekt. Zoals eerder beschreven zijn de bedragen indicatief, maar zijn ze wel richtinggevend welke orde van grote de investering zal vragen. Bij het opstellen van het programma van eisen worden de benodigde bedragen verder verfijnd. Het college stelt voor om het project financieel te begrenzen tot een maximum van € 260.000 aan structurele lasten (zijnde kapitaallasten). Van de opbrengsten wordt op dit moment alleen de OZB opbrengst meegenomen. Dit is wel een structurele opbrengst, waardoor er nog € 195.000 moet worden gedekt. Hieronder worden drie scenario’s uitgewerkt die richting geven hoe de kapitaallasten mogelijk kunnen worden gedekt. Scenario I Begrotingsoverschot De programmabegroting is op 5 november vastgesteld met een begrotingsoverschot van € 450.000 in 2025. Scenario II OZB-verhoging De OZB-opbrengst (woningen en niet-woningen) te verhogen. Scenario III

Een bestemmingsreserve vormen

3

Er kan ook worden gekozen om vanuit de algemene reserve een bedrag van circa € 2.800.000 te onttrekken uit de Algemene reserve en te storten in een bestemmingsreserve. Vanuit de bestemmingsreserve kunnen dan de resterende kapitaallasten worden gedekt. Voorstel college Het college heeft een combinatie van scenario I en scenario II voor ogen. Zoals bekend staat de financiële positie van de gemeente onder druk. Hoewel de meerjarenraming een begrotingsoverschot laat zien, is het de vraag in hoeverre dit overschot gebruikt kan worden voor de dekking van VCM. Voor het 2025 is krijgen we te maken met allerlei (autonome) ontwikkelingen die mogelijk voor fluctuaties in het begrotingsresultaat zorgen. Voorkomen moet worden dat scenario I leidt tot onwenselijke bezuinigingen in de toekomst. Het college ontraadt scenario III. Door een bestemmingsreserve te vormen wordt de exploitatie niet belast door de realisatie van VCM. De algemene reserve heeft een geprognotiseerde hoogte van € 8,3 miljoen op 31 december 2021. Er zijn voor € 2,7 miljoen aan risico’s geïnventariseerd. Dit betekent dat de Algemene Reserve minimaal 5,4 miljoen moet zijn om het weerstandsvermogen op minimaal 2,0 te houden. Overigens wordt een weerstandsvermogen van 1,0 nog als voldoende beoordeeld door het Nederlands Adviesbureau voor Risicomanagement.

Met ook de ontwikkeling van de Kanaalzone voor ogen (zie ook relatie ontwikkeling Kanaalzone), is de omvang van de algemene reserve ontoereikend om beide projecten vanuit de algemene reserve te dekken. Realisatie ontwikkeling Kanaalzone Op dit moment is het college bezig met de voorbereiding van twee grote projecten. Het hier voorliggend Vitaal Centrum Malden (VCM) en de ontwikkeling van de Kanaalzone. De ontwikkeling van de Kanaalzone gaat uit van een gemeentelijk tekort. Indien uw raad besluit tot de ontwikkeling van de Kanaalzone zal de algemene reserve worden aangesproken ter dekking van het geprognosticeerde tekort. Daarnaast nemen gedurende het project de risico’s toe. Hierdoor is meer weerstandscapaciteit benodigd. Het college is de mening toegedaan dat het project VCM vanuit de exploitatie gedekt moet worden en niet vanuit de algemene reserve, zodat er mogelijk voldoende ruimte in de algemene reserve blijft om de ontwikkeling van de Kanaalzone mogelijk te houden. Temporisering Wanneer de kapitaallasten moeten worden gedekt hangt af van de temporisering van het project. Nadat uw raad de kaders heeft vastgesteld zal met de verschillende initiatiefnemers afgestemd worden wanneer welk deelproject tot uitvoering wordt gebracht. De kapitaallasten gaan pas in na realisering van het (deel)project.

4